医疗机构综合设施管理投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章创新物业管理策略与规划

第一节 理解项目需求

(一)项目指导原则

根据****项目招标文件的明确规定，鉴于我公司对该项目的独特性质与关键地位的深入理解，特此编制针对物业管理服务操作的技术指南，此文件将成为实施物业管理服务过程中不可或缺的遵循方案。

在项目组织设计编制的全程中，我们精心规划了物业管理服务的项目管理团队配置、深化设计策略、关键任务与难点解析、管理组织架构、安全保卫管理体系、劳动力调度方案、保洁服务详细规划、全面的总体部署、消防安全保障措施以及应急预案和企业培训体系，确保每个环节都在严密控制下运行。这样的精细化管理使得项目实施更为合理高效，最终目标是实现高品质、严标准和高水准的服务，以期达到让业主满意的最终结果。

(二)原则与构建指南

致力于满足并超越业主对物业管理服务的品质、技术及经济效益期待，同时在具体的实施策略中预留灵活性。全面考虑，侧重关键环节，强调解决难点，兼顾各项细节的均衡处理。

通过精心策划与科学管理，本项目致力于提升物业管理的专业水准和技术组织的科学性，确保高效优质地履行物业管理服务职责。

(三)相关法规与参考标准

1、招标单位所发布的项目相关招标文件及清单资料的要求

2、本项目现场包括公用设备等条件。

3、我司已建立健全ISO9001质量保证体系、ISO14001环境管理体系以及OHSAS18001职业健康安全管理体系，涵盖了设计阶段的详细程序、管理制度及执行指南。

4、遵守并参考的国家物业管理服务相关法律法规、规范性文件、技术标准及规程，以及各地现行的具体管理规定和准则。

5、地方现行有效的规范标准。

(四)专业服务需求分析

一)物业概况

(按招标文件规定填写)

二)物业管理服务的涵盖范围：(请参考招标文件中的具体规定)

1、包括但不限于：①公共秩序管理②环境卫生③消防安全④室外车辆管理⑤厨余生活垃圾清运处理⑥送桶装水、报刊、快递（内部）等服务。

2、我们的清洁服务涵盖以下内容：对委托物业的室内空间以及公共区域进行全面的日常维护与深度清洁（包括专业地毯的深度清洁，需使用专用地毯清洗设备，并进行大理石表面抛光处理）。我们严格遵循所有适用的标准操作规程，包括但不限于保洁服务标准，以满足大朗医院的实际需求，确保清洁工作的高效执行。我们坚持每日垃圾产生即刻清理，垃圾的收集和运输均采用密封措施，确保环境卫生与安全。

3、医院推行全面无烟政策，严谨要求全体员工禁绝吸烟行为，并积极劝导就诊人员勿在院内吸烟，以确保医院环境的空气质量清新，无残留烟味。

4、安全保障体系：承诺全天候专业秩序维护服务。涵盖以下核心内容：严密的24小时值勤巡逻、消防安全监管、突发事件应对、车辆管理体系以及监控设备的运维管理等。

三)服务涵盖范围、人员配置详情以及服务内容和服务标准（如招标文件有明确指示，请遵照执行）

1、物业管理服务人员配置明细如下： - 主管岗位：1人 - 秩序维护领班：2人 - 消防专员：1人 - 秩序维护员：9人 - 保洁领班：1人 - 保洁技术员：2人 - 石材技术员：1人 - 保洁员：15人 总计需配置32名常驻工作人员以保障物业日常运营。

2、采购人有权通过设置考勤机或其他方式每日监控物业员工出勤状况，或实施不定期人员核查。如遇岗位人员缺失，每次将处以3000元罚款。对于缺漏现象累计达三次以上的，采购人有权单方解除合同。任何严重损害中心声誉与安全的行为，采购人将依法解除合同，并启动索赔程序对中标方进行追责。

3、岗位配置：（可按招标文件规定填写）

(五)环境清洁标准

一)管理职责范围：清洁服务（请参照招标文件中的详细说明）

1、承担医院综合楼的室内外环境卫生管理，以及公共区域的深度洁净工作。

2、负责医院楼顶地面清洗；

3、负责医院内生活垃圾清运；

4、负责医院内室外绿化带垃圾清扫；

5、负责医院电梯等不锈钢清洁；

二)清洁服务管理目标要求

1、环境卫生设施完善，配备有各类专用设备，如垃圾桶、果皮箱及清洁工具一应俱全。设有垃圾中转站，并实施明确的责任划分，确保每个区域的清洁工作专人专责。整个清洁区域严格执行标准化清洁与维护标准。

2、员工着装整洁统一，具备严谨的工作态度及良好的职业形象。在执行保洁任务时，他们需征得室内人员的许可，以礼待人，确保不会干扰他人的工作与休息，主要负责清扫污染区、无菌区、手术室、医护办公室以及病房等区域。

3、依据各作业规程实施操作，确保工作内容符合科室及护士长设定的室内清洁标准要求。

(1)环境整洁一新：所有公共区域，如大厅、走廊及楼梯，光线充足，不见任何纸屑、果皮或污渍痕迹。请注意，垃圾箱内废弃物不得超过其容量的三分之二。

(2)所有办公区域，如办公室、会议室、接待室及值班室，务必保持环境整洁明亮，无尘埃杂物，桌椅排列有序。卫生间需确保清新无异味，地面干燥无积水和污渍，洗手间的镜子镜面应洁净无瑕疵，无手印残留。

(3)所有清洁室、治疗区、病房以及手术室均严格遵循国家、省级及本院制定的卫生标准进行定期清洁与维护，确保其清洁度达标；同时，水槽设施畅通无阻，无积水现象的发生。

(4)电梯的不锈钢墙面光洁如新，毫无污渍，门槽内部始终保持清洁，无任何杂物积尘。

(5)确保公共区域（包括走廊）始终保持干燥，特别是在雨季，须严格管理，以防止行人的滑倒事故，从而完全保障秩序安全。

(6)路面呈现出整洁的状况，无显著的泥土、尘垢覆盖，标识牌和公共设施视觉上洁净无尘，管线无任何污渍，各类明线布局井然有序且畅通无阻。

(7)宣传栏无污迹，无乱张贴现象；

(8)垃圾箱的清理工作严格遵循规定的时间要求，确保及时清运，且在清运后迅速进行冲洗，场地始终保持清新，无异味滋生。

三)保洁要求

(1)电梯厅、走廊清洁标准

1、地毯及地面应保持洁净无瑕，严禁出现尘埃、污渍、烟蒂、纸屑以及任何废弃物的存在。

2、墙面须保持洁净无尘，如发现有污渍或破损情况，应及时报告修缮。

3、电梯：无尘土、光亮洁净，无任何污迹。

4、按键面板：无尘土。

5、照明灯具：定期擦拭。

6、各房间门、通道门：应无尘土、污迹。

7、客梯厅顶部区域：实施定期清洁，一旦发现污渍或尘垢，立即将其彻底清理。

8、不锈钢面：每天清抹，随脏随抹。

(2)卫生间清洁标准

1、地面要求整洁，不应有尘土、碎纸、废弃物或积水存在，确保表面无任何污迹，特别强调，严禁使用酸性清洁剂洒落于地面上。

2、洗手池状况清洁：池壁光洁无任何残留污渍，无痰迹，亦无头发等异物附着。

3、水龙头：无任何污垢、洁净。

4、洗手池台面：无水迹、无尘土、无污物。

5、镜面：无水点、水迹、尘土、污迹。

6、烘手器：无尘土、污迹、污垢。

7、卫生间器具要求：表面无尿碱水锈渍残留（黄色印记），整体清洁无污垢，喷水嘴务必保持洁净无污染。

8、马桶内外清洁，无残留粪便痕迹，表面光洁无污渍。

9、手纸架：无手印、光亮、洁净。

10、废弃物容器：装载量不得超过桶体容量的三分之二，并确保每日清理后外观整洁。

11、顶板：无尘土、污迹，定期清抹。

12、每日维护：确保隔板表面洁净，无尘埃、污渍或指纹残留，需实施彻底擦拭。所有清洁剂及清扫工具应按预先规定的区域整齐存放。

(3)办公室清洁标准

1、地面：无尘土、污迹、烟头、垃圾。

2、墙壁：无尘土、污迹。

3、门：无尘土、无污迹、拉手洁净。

4、窗户呈现出卓越的清洁状态，表面无尘埃累积，亦无任何污渍，拉手在人力可触及区域保持极佳的洁净度。

5、灯具：无尘土、无污；。

6、洗手盆：无污迹、龙头无污垢。

7、办公傢俬：干净、无尘、明亮、无垃圾。

(4)会议室清洁标准

1、地面：无尘土、污迹、烟头、垃圾。

2、墙壁：无尘土、污迹。

3、门：无尘土、无污迹、拉手洁净。

4、窗户清洁如新，手可触及部位无尘无垢。

5、灯具：无尘土、无污迹。

6、沙发：无尘土；茶几：明亮、无污迹。

7、柜、装饰物：洁净。

8、家用电器：洁净、无污迹；电线：洁净。

(5)病房卫生清洁操作规范(如招标文件有具体要求，请遵照执行)

(6)1. 楼梯区域要求：地面整洁，无尘土、烟蒂、痰渍以及任何废弃物； 2. 扶手维护：确保无尘土覆盖。 3. 消防设施状况：设备表面需保持洁净无尘。

(7)其他区域清洁标准：不低于上述标准。

四)保洁工作频率

1、一般性清洁任务：根据既定工作流程与卫生标准，日常保洁致力于医院特定区域的定期清扫，以确保环境的清新宜人。

保洁标准：

重要提示：1. 本条为一般保洁规定，特殊情况需处理，中标单位需立即调度保洁人员应对突发污染，确保中心环境始终保持整洁无瑕。

2、设施专项保洁：此服务旨在实施针对医院特定设备的精细维护保养策略，目标在于确保其外观整洁，遏制资源浪费，实现持久的使用寿命。

五)各岗位的工作流程

病房保洁员

工作时间及具体内容将根据医院的实际需求和业务需求进行灵活调整，以确保现场工作的契合度，完全满足科室的特定需求。

六)生活垃圾站管理规程与标准

1、生活垃圾站管理规程

(1)垃圾桶及工具摆放定位、整齐。

(2)垃圾的收集与运输工作由专人专责，一并输送至指定的垃圾处理站。

(3)垃圾桶及内外地面每天洗冲二次。

(4)每周大清洁一次（周六）。

(5)实施专用收纳措施，生活垃圾车与医用垃圾车分别封闭收集并管理。

2、标准

(1)地面无污渍、无水渍、无杂物。

(2)垃圾桶表面无污渍。

(3)垃圾处理设施运行正常，生活垃圾站及医用垃圾站均保持无异味环境，且无蚊蝇滋生现象发生。

七)、白蚁、四害防治要求

实施定期的除四害活动，遵循清洁频率标准，特别在每年的4月至10月的高发期，将根据实际情况调增除害次数。在迎接国家级和卫生部门的检查期间，我们将酌情增派人员进行集中消杀，以最大程度降低‘四害’的密度。

1、灭鼠：

(1)采用老鼠的常见食物，如稻谷、小麦、花生米和方便面等，将第一代和第二代低毒、抗凝血型长效灭鼠药剂均匀混合，配置成高效诱捕药物，用于鼠害控制。对于不宜投药的区域，则选用粘鼠贴进行捕鼠措施。

(2)按照老鼠的生活习性与活动特性进行分类管理与驱除

①针对绿化地带的鼠害防治：鉴于其地面湿润特性，我们选用防潮的小塑料袋封装毒饵或者在特定点位安置药箱进行投放作业。

②针对垃圾中转站及厕所周边的绿化树木，我们将执行鼠害防治措施：鉴于这些区域为老鼠频繁出没的地点，我们依据鼠害活动区域的环境特性，采取沿周边投放足量毒鼠药箱的策略进行管理。

(3)效果检查和施工跟进

在中标供应商的合同责任下，一旦检测到鼠类在5至7天内因食用有毒饵料出现中毒死亡现象，应立即对承包区域内的尸体进行清理回收，并统一进行无害化处置。同时，需密切关注诱饵消耗情况，一旦诱饵消耗完毕，应及时补充投放，以确保杀灭效果的全面达成。

(4)药物投放策略应兼顾交替用药与定时补给，依据鼠害活动轨迹动态调整投放点，确保其对毒饵的吸引力持续提升并能充分摄取。施工过程中，务必频繁核查绿化树木周边、下水道、排水口、管道出入口以及墙体缝隙附近的防护设施，及时优化和完善这些区域的防鼠措施。

2、灭蚊：

(1)在实施灭蚊药物喷洒时，首要原则是兼顾环保与高效，推荐采用除虫菊酯类和生物防治类型的制剂进行防治。作业过程中，需根据虫害动态适时调整使用的药物种类，确保持续有效。药物选用应遵循行政部门的官方指引。

(2)灭蚊的方法

针对成蚊活跃于黄昏、夜晚及清晨的习性，以及其偏好栖息于阴暗潮湿环境的特点，我们将在承包区域的绿化带周边，特别是下水道口和沙井盖附近，实施常规剂量的喷杀措施，旨在有效减少蚊虫活动密度，直至实现彻底灭治。具体执行方法将遵循行政部门的指导方针。

(3)针对蚊虫活跃期和突发性危害，应当适时增加喷杀频率，以确保环境的清洁与宜人。

(4)施工跟进

施工完毕后的次日，施工团队需进行现场核查，特别关注可能存在蚊类幼虫滋生的区域，如污水积聚地和阴暗角落。一旦发现幼虫踪迹，应立即采取投放生物制剂于水体的环保灭杀措施。

3、灭蝇：

(1)灭蝇措施方法

针对承包范围内的垃圾桶、果皮箱和厕所周边可能存在苍蝇滋生的绿化带区域，我们将实施菊酯类药物的喷洒防治措施，有效控制蝇类的数量。根据蝇类的生活习性，如苍蝇主要聚集于垃圾堆