文旅区商业管理招商策划服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

一、优质服务提案

1.项目概述

项目致力于构建四个核心功能区：一是文化艺术的典范产业基地，二是品牌餐饮服务的配套中心，三是融合民宿与夜间经济的聚落，四是区域生活设施的集中地。项目以文化旅游为驱动引擎，依托四大商业类别构建坚实基础，建筑设计独具特色，旨在塑造集文旅、生活娱乐于一体的综合性新区，成为文化发展的显著标志，市民文化生活的汇集地，引领新型生活方式的先锋，以及推动城市活力升级的动力源。

本项目处于建设完成的存量资产待规划开发阶段，具备成熟的生活配套与文旅产品创新运营基础，市文化旅游区管委会高度重视本项目的开发运营，这些都为项目的后续发展提供了有力保障。

2.项目简介

文化旅游新区位于**中心城区北部，总面积约**平方公里，人口约**万人，距古城1.5公里，距离**核心商圈仅有4公里。 本案地处文创旅游区域，周边文化氛围良好，大型房企林立，未来将有原住民消费基础。

本项目交通条件优越，距离市区仅1.5公里，距离高速路口车行5分钟，交通站点分布较多；商业市场空白，项目周边高端住宅项目分布较多，且无裙房，目前周边商业配套稀缺，但利好消息是**落地周边，该项目一期拟规划建设内容包含：健康商业综合体、影城、特色商业街和五星级酒店等板块和本项目互为补充。

本项目地缘性客户较多，人口基数较大，楼盘进驻后，周边消费具有巨大潜力；旅游客户方面，**具有历史文脉，国内旅游人次达，文旅景区分布较多城市三小时圈客户，如吸引**等省内外人群。

但也存在一些问题，主要表现在：游乐旅游饱和，周边景区项目众多，商业配套欠缺，无法带动区域经济发展；历史文化资源优势尚待开发，文化内涵挖掘有待深入；餐饮品牌单一，区域内餐饮行业以中餐、快餐为主，体验较单一，缺乏差异化餐饮业态；旅宿产品较远，区域内酒店行业分布距离较远，中高端酒店匮乏，无法满足大批量游客消费旅宿需求。

3.深入解析项目内涵

(一)本项目旨在建设一座配套于居民小区的新功能区域，其核心使命是全方位满足居民对高品质生活与精神文化享受的需求。

**还建房项目总投资19亿元，占地面积640亩，总建设面积76万平方米，共安置户数5052户，入住人口1.5万人，为5个村的整体还迁区。**城完全是新建的一座新城，也是**市最大的还建小区。原来这里没有人居住，是新辟的一块土地建成的。据实地勘察，本项目所在区域为新开发区域，周边坐落数个高品质住宅小区与大量还迁安置小区，且周边无其他商业配套。

在项目实施与运营中，首要遵循的是针对新建小区的基本考量，务求满足还建小区及周边社区居民的生活必需，构建高标准的生活与商业设施。这将涵盖休闲、餐饮、购物、社交以及精神文化等多元化需求，旨在实践我国关于物质文明与精神文明均衡发展的理念，满足民众对高品质生活的向往，打造现代城市宜居生活的典范区域。

(二)本项目地处核心旅游区域，肩负着**市旅游业接待能力提升的关键使命。

***距离不到两公里，区位条件十分优越。

根据《**市2021年国民经济和社会发展统计公报》的数据，该市全年游客接待量达到了**万，旅游综合收入实现了**亿元的显著增长，相较于2019年，分别提升了21%和10%，显示出**市旅游经济的强劲增长势头。方特与园博园的落成启用，犹如为**旅游产业注入了强大的动力，已然成为该市的标志性旅游线路。尤其值得一提的是，尽管受到疫情影响，这两处景点开业不足两年即已累计接待游客超过**万人次。总体来看，旅游业的飞速发展以及庞大的外来游客群体，为本项目的实施带来了前所未有的市场机遇。

(三)本项目作为**市文化旅游领域的核心项目，肩负着推动文化产业迈向高规格发展的重大责任。

文旅区遵循"世界遗产标识、中国品牌塑造"的战略导向，秉持"文化为灵魂、生态为基础、旅游为核心、市场为导向、产业为关键"的工作理念，依托绿色生态为引领，文化旅游产业为驱动，通过基础设施建设的突破，实现资源向资产的转化，将规划愿景转化为实际成就。一系列重大项目相继落地，累计总投资超过七百亿元人民币，该区域已成为推动全省文化旅游融合与城市发展的核心区域，走在文化旅游产业发展的前列。

项目所处的地理区位及其独特的空间布局，赋予了我们显著的优厚条件，推动文创产业的蓬勃发展。鉴于现有的基础与机遇，我们致力于深度挖掘城市的历史文化内涵，以创意驱动产业发展策略，构筑创新创业的坚实平台。整合政策支持、金融资源、信息网络、人才优势以及各类资源，我们在设计、时尚、艺术等多个领域深化产业内涵，塑造彰显人文关怀与城市魅力的‘城市创意综合体’。目标是打造出在全国乃至全省范围内具有影响力的文创街区，塑造‘高端、时尚、国际化且多元’的品牌形象，从而推动本地文旅产业迈向更高层次的创新发展，显著提升古城的文化软实力。

4.行业动态与未来发展分析

(一)政策分析

在"十四五"期间，中国迈入全民旅游的新纪元，旅游业正处在一个重大的战略机遇阶段。随着小康社会的全面建成，民众的旅游消费需求呈现出显著升级，从基础层次转向追求高品质和多样性，从单纯的观光体验向兼顾观光与休闲度假模式转变。旅游出行方式和消费选择深度革新，线上与线下旅游产品的整合趋势加速。在这一大众旅游新时代，旅游业的发展成果应当普惠民众，其应积极发挥服务民生、富裕百姓、便利生活和提升幸福感的核心功能，成为彰显时代特色的福祉产业。

国家层面：《国务院关于印发“十四五”旅游业发展规划的通知》（国发(2021）32号)提出：“到2025年，旅游业发展水平不断提升，现代旅游业体系更加健全，旅游有效供给、优质供给、弹性供给更为丰富，大众旅游消费需求得到更好满足。文化和旅游深度融合，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区。以满足本地居民休闲生活与外地游客旅游度假需要为基础，培育文化特色鲜明、旅游休闲消费旺盛、生态环境优美的国家级旅游休闲城市。充分利用城市历史文化街区、公共文化设施、特色商业与餐饮美食等资源，加强文物和非物质文化遗产保护利用，突出地方文化特色，优化交通与公共服务设施配置，完善公共文化设施的旅游服务功能，鼓励延长各类具有休闲功能的公共设施开放时间，建设国家级旅游休闲街区。”

省市层面：《**省旅游业发展“十四五”规划》提出：“未来将**建设成为世界知名旅游目的地。支持、等一批旅游资源富集、旅游产业基础较好的城市配套旅游要素，完善旅游功能，提升旅游形象，创建具有区域影响力的旅游休闲城市。按照文化特色鲜明的国家级旅游休闲街区要求，力争3家以上进入国家级旅游休闲街区行列。支持已创建为省级旅游名街和其他综合条件好的街区创建省级旅游休闲街区，力争创成10座省级旅游休闲城市和30个省级旅游休闲街区。”**市“十四五”规划提出：“深入实施“旅游+”行动，推进文化和旅游深度融合，构建“一核引领、一线串珠”文化旅游空间格局，打造全国新兴旅游目的地、长江黄金旅游带重要节点，推动文旅产业跨越发展。”其中“一核引领”，即以中心城区文化展示为核心，包括文旅区、休闲旅游示范区等，打造一个5A、四个4A及若干个3A景点，培育储备一个5A景区。

(二)趋势分析

宏观经济形势呈现出国民经济稳健复苏的态势，然而国际环境的不确定性因素日益增加，国内经济的恢复进程虽有进展但尚不稳定且存在不平衡性。在此背景下，文旅产业正经历从侧重大规模投资向精细化运营管理的转型期。对于文旅产业未来发展，存量优化、内容创新和高效运营将成为主导旋律。

在创新驱动方面，新消费、科技重塑、政策推动、资本助力、产业升级在推动文旅产业创新。在新消费发展方面，包括新中产、新圈层、新青年等消费客群在不断崛起，同时抖音、小红书等新媒体传播渠道也成为主流，体验消费、品牌消费、社交消费也在崛起。新消费元素也在渗到文旅产业，新场景、新模式、新文化、新营销也在不断涌现。技术进步与科技应用创新也在推动文旅产业生态，包括产品端、技术端、营销端、营运用端，如在产品端像VR、AR科技，人工智能科技，使整个产品的场景性、沉浸式进一步增强。

根据《2021中国文旅产业创新报告》的揭示，当前行业正经历着产品和服务模式的创新趋势主要表现为以下几点：

首先，微度假现象崭露头角。鉴于疫情的影响以及城市居民对休闲时间的碎片化利用和出游成本的考量，城市周边游和都市微型度假日益盛行。目的地市场已经孕育出一系列高品质的选择，如特色营地、精致民宿和度假酒店等丰富业态应运而生。

致力于提升文化旅游产品的创新与升级，我们构建了丰富多样的产品系列。特别强调与商业、教育、娱乐等高频率消费领域深度融合，以此实现持久的经济效益增长点。

三、新兴潮流经济与文化旅游产业的协同效应 诸如国风文化景点、盲盒趣味体验及宠物友好旅行等活动，正与文化旅游产业紧密结合。在消费升级和消费细分的背景下，她经济、潮经济、养生经济以及颜值导向的新型消费模式不断涌现，这些潮流元素为旅游目的地的产品创新注入了活力。市场上的创新实例，如沉浸式剧本杀和电竞主题旅游，便是跨领域元素成功融入的实例。

四、着力于传统文化的创新展现与活力激活。伴随着国潮文化的兴盛，其背后所蕴含的是中国品牌的崛起、中国制造的力量，以及中国文化和科技的同步提升。随着国潮与文化旅游的深度交融，诸如故宫国潮化、国家宝藏等现象级文化节目应运而生；随之而来的是系列国家特色风景区和国风旅游线路的涌现，使得文旅与国潮的联结日益紧密。尤其在红色旅游方面，新的模式和产品层出不穷，红色旅游的文化魅力愈发彰显。

第五，我们关注文旅场景的创新策略。目前市场上的热点在于沉浸式体验，它致力于让顾客深度融入特定情境，凭借丰富的故事情节和强烈的参与感，成为一种流行的娱乐形式。同时，通过注入文旅内容和探索新的业态对现有资源进行再利用，也开辟了创新的发展路径。

文旅产业中的创新形式涵盖了多元化的沉浸式体验，其中包括主题展览的深度参与、沉浸式密室逃脱、情境化的演艺表演以及戏剧演出。虚拟现实(VR)和增强现实(AR)技术的应用更是延伸了主题乐园的边界。此外，跨界融合与文化IP的引入显著地驱动了旅游目的地的创新转型。

在传统景区街区的创新发展路径中，着重于沉浸式体验与夜间游览的创新呈现，以及传统文化的现代演绎。例如，以杭州狐妖小红娘景区为例，这个项目凭借其独特的国风国漫IP，成功构建了一个集深度沉浸式演艺、璀璨主题灯光夜游、配套的特色商业街和观光体验于一体的全要素国风旅游胜地。

乡村旅游领域正经历业态的多元化升级，如葛仙村度假区与九女峰度假区的成功范例，它们精心构建了集观光游览、文化体验与民宿住宿等多元化元素于一体的综合性旅游目的地。

酒店业正趋向网红、度假和创新潮流，以中国旅行社集团旗下的沙坡头星星酒店为例，其建筑设计融入了独特的星空沙漠元素。不仅延续了传统主题的创新演绎，更增设了科普教育基地、亲子活动中心以及星空剧场等多种业态，使之成为游客热衷的网红打卡胜地。

在非标准化住宿领域，民宿集群被视为创新的关键平台。它融合了众多异质化民宿品牌，并集成了丰富的休闲设施。顺应新消费趋势与疫情后市场需求的变化，社交特性鲜明、设计感出众且注重品质的房车营地和精致露营项目崭露头角。一些此类行业的领军企业，如备受关注的大热荒野，近年来已连续获得资本市场的热烈追捧。

旅行社产品的创新历程中，其核心竞争力经历了从信息优势向个性化、高品质服务的转型。如今，网红特色、主题导向、小型团队以及定制化服务已成为行业发展的显著趋势。

在文创产品创新方面，数字文创开始涌现，如滕王阁景区上线了首款数字文创产品，游客可以在30秒内就制作完成打卡短视频。同时文创产品的品类也在不断创新，如爆火的文创雪糕就是典型的案例。同时文创和盲盒也在擦出火花，许多博物馆目的地也在推出系列文创盲盒。

从相关政策和趋势中提炼精华，本项目将借此确立总体定位，设计发展蓝图，设定明确发展目标，并在文化旅游产品创新方面寻求突破。这将成为项目实施的重要依托和指导。

5.战略导向与预期成果

(一)指导思想

遵循新时代中国特色社会主义理论体系的引领，确立以旅游业高质量发展为核心议题，以深化供给侧结构性改革为导向，注重需求导向的策略实施，革新作为基础的动力源泉，目标直指满足民众日益增长的高品质生活需求。秉持系统思维，兼顾资源保护与开发利用，致力于文化和旅游的深度整合，创新旅游产品与服务模式，明确景区如方特、园博园等的特色定位，优化服务社区居民特别是周边群体，强化街区对景区及城市整体发展的联动效应，打造成为全国范围内知名休闲度假旅游目的地的核心承载区域。

(二)基本原则

突出特色，科学定位。一是突出创意主题。以“文化创意”为主题，紧跟片区发展大方向，为片区建设助力催化；以便民服务为项目重点，提升片区形象、服务周边居民，整体营造片区商业氛围。二是集聚双创人才。作为历史悠久的古城遗址，拥有得天独厚的历史文化沉淀，随着文化旅游业的兴盛发展，并与之文化底蕴相融合，文创也在快速崛起发展，本项目可立足文创产业浪潮，聚双创人才，出品文化精品创作，对区域乃至**文化创意产业发展具有较强的推动促进作用。

依托政策支持，追求卓越。本项目定位为区域内的重要商业综合与创新艺术街区，将备受市区的密切关注和全力支持。我们计划与政府紧密合作，利用其推行的‘双创’优惠政策及文化产业发展战略，从项目规划、发展进程、活动策划以及资金投入等多方面给予全方位支持。通过实施精细化服务和科学管理，该项目有望凭借文化旅游的双重驱动，目标定位为省级旅游休闲街区，实现创新创业孵化与配套服务的多重功能，从而推动项目的产业升级进程。

致力于打造以人为本的服务理念，我们承诺为入驻的创意文化企业及配套的高端商业提供一个舒适、生态且富有个性的工作/经营空间。我们将致力于构建系统的微生态环境，全力支持文化创意企业的持续成长与高品质生活配套商业的发展。

致力于创新与活力的持续焕发，本项目规划实施系列创意活动，如"创意市集"和"特色旅游节"，以呈现多元化的创意成果，包括影视作品、音乐作品、设计及摄影作品。这些活动旨在激发创新思维，汇聚创意资源。我们通过举办展览、论坛、竞赛、艺术节和知识交流活动，积聚人气，同时提供全方位的服务支持，包括知识产权保护、金融服务、法律咨询、企业管理顾问以及学习交流平台，为入驻企业创造展示自我和交易的环境，有力地留住并吸引优质企业的入驻发展。

(三)战略定位

坚持“一个方向，四大商业，氛围升级”，以文商旅为项目驱动力，四大类别商业为支撑，建筑特色为亮点，打造文旅新区综合性生活娱乐综合体、**文化发展坐标、市民文化生活的聚集地、新生活方式引领者、城市活力提升的发动机，成为文旅新区大配套产业集群。

本项目具体定位为：

——文化产业示范基地。文化艺术产业作为文商旅地区重要驱动之一，将大量招募文化艺术行业，如：建筑设计、平面设计、民间传统手艺人作坊、文创小店等办公和项目展示空间，提升项目整体艺术文化氛围，打造**文化艺术产业示范基地。

项目概述：作为文旅新区的核心餐饮载体，本项目地理位置优越，毗邻园博园和方特度假区，汇聚了庞大的地缘性和外地游客流量。我们旨在引入高端餐饮品牌，共同构建区域内最具活力的餐饮旗舰集群，塑造一个集丰富创意与一体的经济热点，致力于打造成为区域内的餐饮服务配套典范基地。

项目规划：构筑夜间经济活力核心——民宿酒店与综合街区 作为景区及周边生活配套设施的关键要素，民宿酒店在夜间经济体系中扮演着至关重要的角色。为此，我们建议对项目空间进行科学布局，吸引中高档民宿酒店的入驻，并同步规划一个集多功能于一体的民宿酒店小镇。具体包括：设立清吧区、美食街巷、音乐主题餐厅、阅读空间以及便利的旅游商品与特产便利店，共同构建起文旅新区内民宿酒店及相关配套设施的夜间经济繁荣中心。

本项目所处区域集成了多个优质住宅区和大规模的还建安置社区，目前在商业配套设施方面尚有空白。鉴于此，我们提议引进约1200至1500平方米的中大型购物中心、教育培训机构、健身中心与升级版的2.0版农贸市场等设施，旨在充实周边生活服务设施，使之成为区域内最为齐全且多元的生活配套核心区域。

(四)发展目标

致力于发掘深厚的城市文化内涵，以创新为驱动，构建创业服务平台，全方位满足周边居民的多元化生活需求。我们致力于全省乃至全国范围内的文化创意街区建设，整合并优化政策、资金、信息、人才及各类资源，深化在设计、时尚与艺术等领域的产业布局，塑造具有人文温度和城市魅力的‘城市创意综合体’。本项目旨在打造一个高端、时尚、国际化且多元化的品牌形象，从而提升**古城的文化软实力。

我们致力于在未来3至5年内，将本项目塑造成为彰显浓郁文化特色的省级旅游名街及休闲街区。进一步规划，目标是在5至8年内积极争取成为国家级的旅游休闲街区。

6.推进关键项目实施

(一)街区风貌提升工程

通过整体布局优化，依据既定的总体战略和规划蓝图，对街区实施一体化形象提升工程，旨在创建一系列富有创意文化内涵和强大IP吸引力的热门旅游目的地。街区设计风格借鉴慈城古镇和深圳南头古城的典范，力求历史韵味与现代潮流的完美融合，推动文化产业、旅游业与各产业发展深度融合，从而塑造独特的文化旅游展示样板街区。

重点项目：拟在D区外围建筑9#、、11#作为样板示范区，重点改造外立面、灯光、植被、增加**十二景微缩景观，致敬**文化。一是建筑里面改造。建筑立面采用徽派仿古风格提升档次，强化年代感，突出**古城历史文化，形成文创旅区域内古街区印象，建筑集群风格成为文旅产业区代名词。二是灯光改造。通过改造灯光立体效果破解建筑单一样式，突出层次感，提升项目夜氛围效果，为夜经济发展塑造基础。三是植被改造。植被采用松树类植被与仿古建筑风格形成同一体系，且直接成型，成本较低。抬高外围走廊台阶，增加垂吊植物迎春花和灯光，形成立体效果。四是微缩景观。将万寿塔，牌坊等地标性建筑等比缩放，放置于街区内部，致敬**历史，形成景”微缩景观，加深街区文化底蕴，构建城市文化地标。随着项目推进，后期可增设水景、植被、声光电影像、网红打卡地等其他创意元素；增添街区观赏性，链接新消费群体，形成消费习惯。

(二)文创产业培育工程

构建产业孵化服务体系：引入国家级科技孵化器知名品牌，优先接纳文化类创新创业载体。通过专业化的服务平台，汇聚人才、技术及资本等创新资源，着力孵化和吸引文化创意、智慧旅游、建筑设计、平面设计、传统手工艺工作室以及特色文创店铺和沉浸式体验项目等文旅类别企业。这些项目有望发展成为高成长性的优质企业，推动产业集群效应的显现。

商业业态规划：D区1号与D区2号建筑的创意艺术企业办公区域，其楼体剪力墙部分将由我司实施不低于每平米2000元的装修工程，并配备基础办公设施，确保入驻便利性。此举旨在通过提供一站式服务，积极吸引创意工作者入驻，从而为项目的文化核心注入动力。

E区6#主要功能定位于餐饮服务及文化创意企业的办公区域（其服务标准与前文所述一致）

E区5#楼主要功能包括艺术培训机构（需满足最低200平方米的场地面积）及文化创意企业的办公区域（相应标准同样适用）

重大项目：引入文化创意产业园知名品牌，以及在音乐、艺术、教育培训等领域具有影响力的领军企业。园区聚焦文化创意、互联网科技与现代服务业的中小型企业和个人工作室，致力于构建低能耗、高知识密集度和高附加值的创意服务产业孵化基地。初期规划中，创意办公面积占比70%，商业配套设施占30%。目前园区已入驻企业商户105家，主要涵盖文化传媒、网络科技和创意设计企业/工作室，另有约30家商业业态，包括餐饮（中餐、西餐）、茶馆、烘焙、健身、摄影、美容美发、创意零售及民宿酒店等。凭借优质的运营，五年来园区保持了95%以上的入驻率。2020年度，园区创造了1.1亿元的经济效益，新增就业岗位1200个。  自2016年成立以来，园区屡受中央、省级、市级和区级政府及相关部门的广泛关注。六年间，接待了来自组织部、宣传部、发改委、科技、文化旅游、教育、人力资源和社会保障、科协、团委、统战等众多部门的领导参观，与各地政府部门、行业协会间的交流活动频繁。创意园项目相继荣膺市双创示范基地、市科技企业孵化器、省科技企业孵化器、省文化产业示范园区及首批优秀人才创业创新平台等殊荣。2021年，科技部授予园区国家科技企业孵化器品牌，累计获得政府扶持与奖励资金达600万元。

(三)美好生活创造工程

致力于提升周边居民生活质量与旅游商业配套，'15分钟社区生活圈'的完善工作借此得到加强。本项目旨在引入一系列便利设施，包括大型超市、专业农贸市场、民宿酒店、休闲酒吧与餐厅，以及小型餐饮店如早午餐铺、便利店、药店、烟酒专营店和茶室等，全面满足日常民生所需。所有设施的装修标准需达到或超过每平方米3000元的投资基准。具体业态布局策略着重于打造全方位的生活服务网络。

D区1#及D区2#商业业态：

中大型品牌连锁商超（全市范围内连锁店不少于5家，每平米投入不低于1500元)；

约版本农贸交易市场。创新农贸交易，智慧化服务，按照《市农贸市场（菜市场）达标升级三年行动指导意见(2021-2023)》文件中《市农贸市场（菜市场）达标升级标准》中“新建一批”的要求，新建具有生鲜业务的社区菜市场，开展连锁化、品牌化经营及无人售菜，24小时服务，网订店取等创新模式，完善“15分钟社区生活圈”。

中高端品牌连锁民宿酒店或快捷酒店。

在B区，拟规划设立一家中小型便利店（位于12#至20#区域），一座药店，以及不少于三家的艺术体能培训机构（总面积需达到600平方米以上），并包括文具店、中餐厅、早餐店、夜间市集、餐饮服务及各类生鲜果蔬店铺。

在C区，我们规划设立一家集中小型便利店、药店、餐饮服务、烟酒专营、美容美发及生活日用品零售于一体的多元化商业设施，覆盖从10#至17#区域。

在D区，我们规划了从第9号至第11号建筑，其中包括设立银行自动取款机设施、引入火锅店以及配置舒适的茶叶茶室等多种商业业态。

重点项目：引进中百罗森商超、九间房民宿酒店、汉庭连锁酒店、青莲植庭餐厅，新建智慧蔬菜市场。其中：九间房民宿创始于2016年，是华中区域首家城市民宿，定位小众精品城市民宿/设计师精品酒店，致力于在华中区域连锁复制，打造有华中特色的城市民宿品牌，目前在**等地均开设了民宿产品。青莲植庭起源于鱼米之乡**，前身是**青莲酒家，是以**本土菜为主，甲鱼、乌龟为特色，立足**，走向全国，致力于发扬荆楚传统饮食文化的全国知名餐饮品牌，青莲植庭武汉店已经成为网红级餐饮品牌，受到消费者的喜爱。

7.高效运营策略与管理

(一)招商策略

1.自营项目导入

历经十余载，我司已构建起一个涵盖文化、产业、孵化、餐饮、住宿、艺术、生活及音乐的多元化文创产业集群，各板块发展稳健，与本项目建设规划高度契合，能够全方位为项目提供优质的内容保障。

表1：项目储备清单（部分）

2.市场化项目招商

依托自营项目的成功导入，我们广泛征募全国独具特色的项目，包括：密室逃脱、狼人杀、剧本杀、电竞观光游、VR/AR主题乐园、国风文化地标、潮流盲盒互动、宠物友好旅行、主题展览巡礼、情境演艺表演、非物质文化遗产展示以及主题灯光夜游等，旨在为**市引入前沿科技体验元素，丰富城市的旅游与文化内涵。

表2：外部项目（对标借鉴）

(二)营销策略

1.深耕主要客源地

在**市辐射带动下，我们依据市场范围划分策略，依次布局150公里内的本地消费市场，250公里周边一日游市场，350公里附近的两日游市场，以及500公里范围内适宜的三日游市场。我们的重点聚焦于500公里之内的目标客群，致力于将其打造为2-3日游的首选目的地。

2.实施组合营销策略

构建线上线下一体化的立体营销策略，整合价格、品牌及产品差异化手段。在线上，我们强化文旅产品的品牌文化价值，营造商业氛围，提升品牌知名度和口碑，借助大数据精确识别目标消费者，实现精准传播，为线下营销提供强有力的支持。这种模式强调线下购买与线上体验的互动，即反向020，旨在消除定价体系中的双轨制冲突。

3.建立新媒体营销矩阵

有效整合微信、微博、抖音及小红书等多元社交媒介，创作高质量、易分享的旅游内容，增强旅游产品与日常社交的连结与吸引力，实施定向的数字营销策略和沉浸式体验营销，从而提升营销转化效果。积极推动线上线下融合，构建完善的旅游新媒体营销体系。特别聚焦抖音和直播平台的创新与活动营销，借助网络潮流塑造独特的‘网红’旅游目的地形象。

4.强化用户口碑营销

景区的繁荣不仅依赖于抖音等新兴媒介的推动，更关键的是其在产品、服务、管理等全方位的综合优势。应当深化研究并提供品质卓越、设计独特、配套设施完善且管理高效的系列产品。内外兼修，即通过有效的营销推广策略与内部实力提升紧密结合，才能确保长期的可持续发展。这样的举措将助力景区赢得口碑，引发创新的消费潮流，从而实现从‘网红景点’向‘口碑圣地’的战略转型。

(三)运营策略

1.统筹入驻商户经营活动

作为街区运营管理的核心，我们构建统一的商业规划与战术，将所有商户整合在管理体系内，促进各方协同与特色展现。定期组织协同的市场推广或体验活动，实施商户激励机制，激励创新营销，以提升街区品牌知名度。严谨设定价格规范与服务品质标准，严苛评价经营信誉，通过竞争择优，确保景区运营的高端水准。

2.联合运营和保姆式服务

对于街区内的商户，我们提倡采取多元化的合作模式，如股权联营和收益共享，以增强项目对街区的认同感和归属感，并共同分摊经营压力。同时，我们将提供高效且专业的全方位服务，让商户能够专注于业务发展，推动园区的整体服务质量提升，从而塑造良好的市场口碑。

3.配套便利生活服务

项目旨在满足中青年群体在学习、创业、互动及生活方面的多元化需求，特别配置了咖啡厅、餐饮区、烘焙工作室、花艺展示空间、游泳馆、健身房以及创意文化展厅等设施。同时，也为长者们精心设计了包括健身、休闲与社交在内的全方位生活服务。

4.提供多项增值服务

项目未来在服务创业型企业时，将以解决中小创意企业运营中的关键难题为导向，提供包括创业辅导、投融资支持、人才招聘与培训、策略宣传推广、政策法规咨询、财务顾问以及创意街区CEO俱乐部在内的多元化增值服务。通过构建‘创业初期培育-加速发展-成熟壮大’的全程孵化服务体系，致力于全方位推动企业成长与发展。

5.搭建资本对接平台

项目计划投入首期启动资金100万元，旨在缓解初创人才的资金瓶颈。我们采用创新的"租金换股权"投资策略，专注于支持具有发展潜力的中小型文化创意企业和精品商业。此外，我们还将筹备设立专项产业基金，以此为平台，积极吸引高层次人才和优质文化项目入驻，推动行业繁荣。

二、人员配置方案

(一)项目开发流程

组建由我司总经理及合伙人为核心的项目指导小组，全面负责战略规划、视觉形象设计、招商协调以及落地执行的监督工作，并向文化旅游区管理层汇报相关进展。同时，设立由21号产业园运营团队关键成员构成的工作团队，专门承担街区改造升级和招商执行的实质性任务。

表3：人员配置情况（部分）

(二)阶段运营策略

随着项目进入试运营阶段，我们正式成立了专责该项目运营的公司，并组建了一支具备本地化优势的运营团队。这支团队全面负责街区的整体运营，其人员配置详情如下：

表3：人员配置情况（部分）

三、流程与规章制度详解

1.项目时间管理计划

(一)改造期

预期的项目基础设施面貌改造周期为一年，而一期的入驻项目装修工程预计耗时同样为一年。

(二)合作期