项目招商服务投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

1.定制化服务提案

1)商业合作提案

一、项目主题概念提炼

商铺招商方案主题：“文商旅商业”——人气

该商铺定位于融合文化、商业与旅游的多功能空间，旨在凸显荆州旺盛的商业活力。

二、项目商业营运规划

1、统一招商

致力于塑造统一品牌形象，积极推动市场繁荣，招商策略灵活运用品牌联营与资本合作等多种模式。

2、整和市场

整合市场职能，构建集购物、娱乐、休闲与餐饮多元化的综合性服务平台。

——整和市场空间，进行合理商品布局；

实施整合营销策略，倡导协同效应，由专业的运营方统一负责市场广告推广，以避免各自为战的现象。

3、合理回报

——保证经营户合理的收益，实现双赢；

致力于提升商业物业的管理与服务效能，强化市场软环境的竞争优势。

通过优化市场体系的功能，驱动该区域租赁费用的增长，确保市场运营者与学校共享可观的收益。

三、前期调研

招商工作的核心是对市场中多元变量的整合应对，其中，商业租赁市场的动态性尤为显著。因此，招商活动本质上是动态进行的，以确保其有效性。机动的招商策略要求灵活调整招商策略思路，不断优化招商实施手段，确保招商活动与市场变迁保持同步和适应性。

核心策略：机动招商需洞察市场动态，关键在于对各类影响因素的深入理解。这些因素包括消费者的构成与心理特性、承租户的合作意愿与支持力度、竞争产品的实力及其动态演变、行政法规与监管环境、宏观经济的现状与发展趋势以及内部团队的稳定与效能提升等。据此，调研工作可分为以下几类：消费者行为研究、承租户满意度调查、竞品与企业环境分析、政策法规解读、宏观经济趋势分析以及内部员工队伍评估等。

科学严谨的市场研究和详尽的调查是透彻理解市场的基石，为制定出合理且有效的招商策略提供坚实支持。在此基础上构建的招商策略，其正确性得以保障。持续开展的调查与策略优化，推动动态招商实践，旨在提升资产的运营效率并确保资产价值的稳定增长。

四、项目招商策略

1、在招商活动开始之前，我们需实施详尽的商铺市场调查，对商铺的业态分布进行初步设计，然后依据设计的业态定位，有目标地寻求适宜的商家进行招商合作。

2、我们的目标市场包括享有盛誉的品牌商家、临近的业务伙伴以及广泛的连锁店网络。

五、商业氛围营造

——强势广告支持，形成强大的宣传攻势。

我们提供全方位的贴心物业管理，旨在营造一个轻松的经营氛围，确保消费者享受愉快的购物体验。

六、目标商户及客户设定与选择

1、目标商户群

√本地知名连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

2、目标商户确定原则

遵循优先处理大型商户，继而小型商户的策略；首推品牌商家，随后关注普通商家的顺序原则。

七、项目招商目标

1、第一目标主力店

主营业务定位于百货、休闲、娱乐及服务行业的第一目标主力店。

2、第二目标主力店

第二目标主力店是提升人气，完善商品结构。

八、招商流程

1、目标商户群的确定；

2、致力于提升商业空间的改造升级，营造优质的商业运营环境以促进经营者效益

3、制定招商优惠策略；

3、致力于对准目标受众与消费者群体进行有效的推广策略，从而增强品牌影响力。

4、双方洽谈，达成租赁意向；

5、到实地选择商铺位置，并签订租赁协议；

6、按规定交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺重新续签；

1)商业空间运营管理策略

一、目的

致力于提升商铺的全面管理水平和服务完善，确保商业环境整洁井然，营造出文明友好的空间格调，从而保障全体商户权益的和谐维护。

二、适用范围

所有商业门店。

三、管理内容

1、商业运营主体在开展业务时，必须遵循各相关部门的准入许可，包括但不限于公安、消防、工商、税务及卫生防疫机构的审批。针对特定行业，如餐饮业，还需安装油烟排放及污水处理设施，实施隔音降噪措施，以满足环保部门设立的法规标准。对于因未能达标而对周边业主或使用者产生的任何负面影响，责任将由相关当事人完全承担。

2、装修商业用房时，须遵循公司的审批程序，并依据《装修管理规定》进行操作。所有装修工程必须满足消防安全标准，且需通过当地消防管理部门的审批并获得批准后方可进行施工。

3、任何未经授权的擅自使用消防设备的行为均被严格禁止。消防及电力设施须由专人专责管理，以确保与物业管理公司的日常巡查工作无缝衔接。一旦检测到设施问题，必须立即进行修正。否则，将面临100至200元的设施损坏赔偿，甚至可能导致租赁合同终止。

4、安装商铺空调室外机的位置需经管理公司管理处审批通过后方可实施。若未获批准擅自安装，管理公司保留权利进行拆除，并由责任方承担相应费用。

5、商户需自行向天然气公司提交安装申请，需承担相应的设施接入费用，以确保户内天然气供应的开通。

6、任何未经物业管理公司书面授权的行为，不得擅自封闭商铺内公共给排水管道的阀门及相应的检查口。若发生违规，除要求立即改正外，还将依法处以100至500元的设施损害赔偿金。

7、所有涉及外部视觉接触的装饰元素，如广告展示、企业标识或橱窗内容，必须经由管理公司事先审核并获得批准。提交审批的材料应包含户外宣传品设立申请、设置位置的平面图与景观描绘，以及宣传品的设计图纸，包括规格、材质、照明配置和相关详细资料，均需提交至管理公司经营部进行审批。同时，商业活动需遵循管理公司对所在区域商业环境的一体化规划。任何未经授权在公共场所随意张贴广告、标语或树立指示牌的行为，将被视为违规，管理公司有权予以拆除。

8、经营商户如在学校范围内租赁房屋作为员工宿舍，必须向当地公安机关办理注册登记，并积极协助进行户口核查等手续，同时严格遵循物业管理公司的相关规章制度。

9、任何车辆在行人专用区域禁止临时停车，应遵守规定，将车辆停放在指定的公共专用车位或者由相关部门指定的地点。对于违规行为，将实施罚款，金额范围为50至200元。此外，各商业店铺（经营点）负有职责，需劝导顾客勿在店前随意停车。

10、遵守租赁合同相关条款。

2)运营模式

1、统一招商管理

我们公司负责全程招商与规划，以确保项目商品结构、业态分布、级别设定及价格策略的精准定位，从而保障后续的稳定运营。

2、统一营销推广

我司将负责统筹营销策划、推广活动的执行以及促销方案的实施。

3、统一营业管理

商户应遵循统一的营业时间规定及纪律管理制度。

4、统一服务监督

本项目强调全面统一经营户的服务规范，涵盖售前咨询、售中交易、售后支持，并实施统一的考核与监督机制。

5、统一物业管理

本项目引入专业物业管理公司，由其全面负责商户的统一管理，涵盖卫生、水电供应、安全保障及设施维修等服务，从而解除投资者和经营者的所有后顾之忧。

3)创新管理策略与体系构想

设计理念

通过简洁而深思熟虑的设计理念，构建出既合理又高效且安全的空间架构，旨在生动展现商业街的独特风貌。力求商业外观的多元化、丰富多彩，并兼顾实用性与合理性，使之与校园文化和谐融合。

管理模式

商铺特指用于开展商业活动的特定物业，其运营模式主要包括个体经营与集中管理模式。

商铺管理须遵循统一体制：所有商业物业需由业主权益的合法代理人，即经业主及开发商委派的管理公司实施集中管理。缺乏此类规范化管理的商铺，在严酷的零售业竞争中将面临严峻挑战。

作为中介角色，"分散经营"的职能在于为消费者与商户之间的交易提供物理空间，其管理者并不直接涉足商业运营，而是专注于扮演两者之间的纽带作用。

理念强调对商铺实施全面的管理，包括招商策略的协同、营销活动的一致、服务监督的规范化以及物业管理的统一执行。

为实现"集约化管理，灵活运营"的运营模式，商铺租赁合同应明确规定承租方须接受管理公司的统一对接管理，并在法律层面确立其管理公司的法定地位。

2.人员配置方案

1)人员编制表

2)职责划分

部门合作与商业发展部

承担公司商业工程项目前期的市场分析与规划工作，启动招商、租赁活动自始至终的管理工作，包括初期筹备、中期招商执行以及后期的运营推广与经营维护。致力于保障项目的有效招商、顺利开业并实现稳定运营，达成公司设定的招商与运营目标，确保物业价值的保值增值。

主要职责

依据公司的经营指标，本部门应设定明确的工作目标，并确保其有效且高效地执行与实施。

负责策划并制定公司的招商与运营相关管理制度及操作流程，待审批通过后确保其有效执行。

3. 负责搜集并系统编排行业动态资讯，对既有和在建工程项目实施深入专题调研，实施精准定位，进行全面评估，从而为公司的决策过程提供翔实的数据和专业建议。

承担相关合作候选单位的筛选、评估与考察工作，为公司合作协议单位的确立提供支持。

承担合作协议及租赁合同的起草、审阅与修订工作，并迅速有效地处理合作过程中的各种问题。

负责策划并参与各商业工程项目阶段的市场营销与推广策略设计。

7. 专注于从招商与后续商业管理视角，提炼并提出工程设计、施工、招商与租赁阶段的可行性改进策略和建议，以确保工程商业服务功能的合理性、适用性和前瞻性.

8. 负责编制并提交经公司审批通过的商业工程招租策略建议（包括招商区域划分、租金设定标准以及优惠政策等内容）并予以实施。

负责按月与招商合作商家进行商铺租金的结算，并收取相应的款项，确保公司租赁业务的正常营业收入得以实现。

10负责日常的运营管理工作；

11. 负责监控商家的业务运营表现，针对业绩不佳的商家实施适时的优化与调整，以维持整体商业运营的稳健态势，逐步提升公司自有物业的资产价值。

承担招商招租资料的整理、归档及交接管理工作。

定期实施市场动态研究，基于详实的市场调查数据，进行深入的市场分析与预测。同时，紧密结合招商与租赁工作的实际进展及遇到的挑战，制定并适时调整工程策略，确保决策的精确性和时效性。

积极维护与工程关联的政府部门、目标承租方、行业同仁及合作伙伴的良好关系，以确保工程进程的顺利推进。

负责商场内的广播宣传，以及处理顾客咨询与售后服务的工作

营销企划部

统筹管理公司的市场策划、推广活动、产品导览服务、现场销售推动以及销售环境的构建等工作，具体职责详细阐述如下：

承担公司全面的企业形象策划、宣传推广及日常监督职责。

承担现场广告标识及照明设施的创意设计、安装布局以及日常维护管理工作。

3负责各类促销广告的设计、筹划、发布。

4负责商场日常促销活动的管理。

5负责卖场气氛的设计、营造。

6负责卖场橱窗的布展及管理。

7负责楼体广告的发布及管理。

8负责公司内部刊物的编辑发行。

统筹策划商场的换季促销、节日特惠以及店庆盛典，包括活动的组织、协调与执行工作。

10负责消费市场的调查工作。

统筹规划公司的经营战略、营销策略及竞争战术。

商场的迎宾礼仪、前台服务、客户咨询及导览工作由我们专业团队全权负责。

物业管理部

统筹管理商场的物业运营、环境卫生维护、设施设备运行，以及客户柜台的装修与改造项目

确保商场内的电梯、空调等机械设备的顺畅运行与维护

2. 负责商场照明设施、水电供应设施及供暖系统的日常维护与管理。

3负责客户卖场的装修审查、管理工作。

4协助商场每天的开门进场、打烊清场工作。

统筹管理公司的消防安全、防范盗窃、维护商业运营秩序以及保障整体安全

6负责公司的日常平安保卫工作。

7负责工程的车辆进出、停放等管理工作。

8协助商场每天的进场、清场工作。

9负责公司的消防平安工作。

10负责公司消防系统的维护工作。

11负责卖场及办公区域及广场的环境卫生。

12负责工程现场及办公区域的花木养护。

财务部

主持并执行公司的财务运营，包括经营核算、费用控制、税务管理、审计事务以及经营数据的处理等工作。

承担公司费用控制标准与资金配置策略的规划与评估工作，并参与相应的绩效考核制度设计。

主持公司的会计记录工作，对各项开支进行核算与管理。

3负责公司的财务报表、税务申报。

4负责公司的业户结算。

5负责公司的工资发放。

6负责公司的银行出纳工作。

7负责公司财务人员培训、考核、管理。

确保财务凭证、表格及数据的归档与妥善保管工作得以执行。

9负责对有关部门和个人的审计工作。

行政人事部

统筹管理公司的行政职责，涵盖文秘、人事与行政事务，并监督与协调各项工作的执行，其详细任务如下：

承担公司各类文件的拟定、发布、监督及实施工作。

2负责组织召开各项会议及整理会议记要。

掌管并负责公司行政印章的保管工作，以及对印章使用的审批职责。

4负责对外联络、协调、接待。

5负责文件、资料的档案管理。

统筹管理公司各部门的协同运作与监督，确保及时掌握并反馈各部门的工作动态。

承担制定并推动公司人事政策与规章制度的实施工作。

承担公司内部岗位配置、组织架构优化以及明确各岗位职责的任务。

统筹管理公司的员工招聘、入职、职务分配、职位调整、晋升以及解雇等人事相关事务。

10. 负责统筹对接公司与劳动用工管理部门、社会保障部门等相关政府部门的协作事务。

负责构建并管理公司的员工档案，致力于员工的社会保障事务以及各类福利的实施工作。

统筹负责公司的办公设备、设施、日常备用物品与低价值消耗品的采购与管理工作。

15负责公司工具的采购及管理。

16负责员工食堂、宿舍等后勤管理。

3)职务详细描述

总经理岗位说明书

一、根本信息

二、岗位概述

三、职责与任务

四、权力

五、工作协调关系

六、任职资格

运营总监岗位说明书

一、根本信息

二、岗位概述

三、职责与任务

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