公安机关综合物业管理服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章 项目概述与需求理解

第一节 项目背景

一、概述物业管理的基础理论

物业管理定义与实践涉及业主对建筑物共有部分和建筑区划内共有资源的联合管理或通过委托方式，由物业服务企业或其他管理者负责对业主共有资产如房屋、设施、设备、场地和场所的高效运营与维护。法律赋予业主自主管理的选择权，即自行实施或委派专业机构进行。物业服务内涵广泛，具体可分为两方面：一是狭义的，指业主基于委托合同，委托物业服务企业进行诸如房屋建筑、市政设施、绿化保养、环境卫生、交通秩序、生活区域整洁及整体环境美观等项目的日常管理和维修；二是广义的，涵盖业主集体参与决策和监督过程，以及委托专业服务企业的全方位管理行动。

二、细分物业管理服务类型

(一)分类

物业管理的类型可根据多种标准进行区分，主要包括物业类别和性质的划分。首先，按照物业类别，可分为住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼及别墅等，对应物业管理形式有住宅区、工厂区、写字楼、商贸楼宇等，各具特色，如工厂区着重水电供应和道路维护，而写字楼则关注电梯运营、消防安全和安保等。  其次，依据物业性质，物业可分为收益性和非收益性两大类。收益性物业如酒店、写字楼等，通过经营获取经济价值，物业管理需代理业主经营并兼顾管理、服务和经济效益。而非收益性物业如办公楼宇、工厂厂房等，其管理目标在于保障正常使用，创造适宜的使用环境，如住宅。  然而，收益性与非收益性物业管理的界限并非绝对，非收益性物业在企业战略中可能涉及购置、租赁等活动。这种划分是基于物业的整体特性和使用目的。

(二)内容

物业管理是一项包罗万象且服务周全的业务体系，其涵盖的业务范围广泛而琐碎。鉴于各类物业（如高档住宅、商业设施等）的特性各异，其具体内容呈现出差异化。因此，全面概述物业管理的全部内涵实属复杂。基于当前国内外物业管理的实践，我们试图提炼出其核心要点进行概要阐述。

1.管理方面的内容：

(1)物业开发建设的协调与管理；

(2)公共设施及设备的运行管理。

(3)物业产权、产籍及业主、使用者管理；

(4)绿化环卫管理；

(5)车辆、道路、停车等方面的管理；

(6)房屋租赁管理；

(7)物业装修管理。

2.服务方面的内容：

(1)房屋及附属设备的维修养护；

(2)治安保卫及消防；

(3)清扫保洁；

(4)委托性服务。

3.经营方面的内容：

(1)物业租赁、销售及购置；

(2)场区停车场、空地广告及招牌的经营；

(3)场区康乐及其相关设施的经营；

(4)其他经营活动。

在实际操作中，上述三个方面相互融合，形成一个有机的整体。并且，针对物业项目的规模与特性，可根据需求对服务内容进行适度增删。住宅小区的公共性服务收费结构由九项要素构成：

核算及支付管理服务人员的薪酬，同时依法依规提取相应的福利经费。

日常维护费用，涵盖房屋公共区域、共享设施与设备的小修保养

(3)绿化管理费；

(4)清洁卫生费；

(5)保安费；

(6)办公费：

(7)物业管理单位固定资产折旧费；

(8)法定税费；

(9)合理利润

物业管理服务项目的收费标准依据服务项目的多样性有所区别。通常，这些服务项目的定价基础是政府指导，而非逐项定价，物业企业会根据其提供的特定服务内容、标准及深度，向物价管理部门提交物业管理费用申请，经过审批后确定整个物业管理区域的综合收费标准。物业企业通常按照这一标准向业主收取管理费用。总体而言，评估物业管理费需关注服务范围、具体内容、标准深度等因素。值得注意的是，物业管理费通常不包括电梯费用。明确的是，所述物业管理涵盖的是房屋公共区域、设施设备及环境的管理，业主个人使用的部分和服务则不在其范围内。若业主需额外的专项服务，可与物业部门沟通协商，额外服务费用由业主自负。

第二节 详细的需求理解与规划

一、项目概况

本次XX市公安局的物业服务招标涵盖了其核心设施，即位于XXX路的公安局指挥大楼大院，XX路的公安侦查技术中心，以及XX街道的XX派出所和民警训练基地。招标内容包括全面的物业管理、设施维护工程、安全保障服务（保安）、环境卫生管理（保洁）、以及相关会务支持。这些区域的总建筑面积累计约XX万平方米，投标者需提供一体化的高品质服务方案。

二、项目内容

本次招标要求中标供应商需全面履行物业服务职责，涵盖以下关键环节：

(一)设备工程管理

本项目涵盖多个工程子系统，主要包括供电与配电设施、智能化设备、给排水系统、电梯设施以及暖通空调系统的日常运行维护。日常报修与维修任务将得到有效执行，同时对专业外包维保单位实施严格的监管，确保各项系统的高效运转与稳定性。

(二)环境管理服务

提供包括地下室、周边环境、道路交通区域、各楼层走廊、楼梯以及公共洗手间的全面卫生保洁服务。

负责办公区域及值班室的卫生清洁任务，包括定期更换值班室的寝具和其他布草，并确保将待清洗的物品运送至采购方指定的清洗点。

3.绿化的养护管理服务。

(三)会议服务

提供包括会议室预设布置、会议期间茶水供应、会议结束后清理以及日常会议室维护在内的全方位服务工作。

三、服务要求

(一)采购人对服务管理质量相关要求

1.总体要求：

供应商在报价过程中，应坚持以提升企业品牌形象并注重社会经济效益为导向。

供应商在中标后，应遵循现代企业运营机制，充分发挥其竞争优势。致力于提供充满热忱、关爱与专注的贴心服务，为采购单位的后勤社会化全面、集成的专业保障贡献力量。确保采购工作的顺畅运行及各项重要活动的顺利实施。

供应商在充分了解项目现场及周边环境的前提下，需制定出科学严谨、实际操作性强的实施规划，同时明确具体的保障措施和工作流程。

中标供应商需无条件接受采购人可能在必要情况下对其相关人员进行统一调配，包括通过调休或补休等形式进行补偿的安排。

中标供应商需制定涵盖消防、防台风、抗震及安全等全面的应急响应方案，并确保对所有岗位人员进行详尽的实际操作培训。

中标供应商需全面履行高级别（包括外交与政府级）接待活动中的礼节性任务，以及负责重要活动在报告厅、接待室和会议室的场地布置工作。相关礼仪工作的费用应包含在总价内。

供应商在中标后，需制定详尽的质量保障策略，并明确质量保证与相关服务承诺。所有履行的工作需遵循供应商内部管理程序，并接受采购方或第三方的监督核查。若因产品质量未能达标，采购人有权要求供应商进行纠正，供应商需承担相应的责任并可能面临经济赔偿（包括罚款或合同终止）措施。

供应商的服务质量经评估，满意度高达95%，采购方有权安排定期的满意度测评，且此过程需在采购方的监督下进行。

(二)日常管理

管理工作主要包括设备维护、环境卫生、会议服务以及协调支持。

供应商在中标后，需依据管理要求制定详细的检查清单，实施日检，一旦发现任何问题，应立即进行纠正与改进。

中标供应商各工作岗位的服务质量将接受采购人的持续抽查。任何发现的问题，采购方将以书面形式立即要求整改。每月进行汇总统计，并纳入整体评估评分体系。

项目人员定期接收采购方提供的"服务满意度调查表"，采购人依据收集的反馈意见进行全面评估，并据此实施综合评分操作。

物业服务费的支付将依据综合评分的评估结果进行。

在中标供应商对服务人员实施基础培训的同时，采购方还将组织对服务人员进行统一的集中培训。

要求中标供应商每月提交详尽的月度能源消耗分析报告，旨在强化能源管理措施。

制定并实施各岗位的明确责任体系、运作流程以及严格的工作质量标准。

供应商需制定全面的应急响应预案，涵盖消防、防台风、抗震等各类情况，并确保相关人员经过专业培训，符合相应的标准与规定。

任何重要的接待任务均需预先制定详尽的接待工作策划方案，并严格遵照既定方案执行。

若中标供应商在服务职责外遭遇物业相关问题，应当与相关部门及采购人共同协作以达成解决方案。

(三)具体要求

1.环境管理服务

(1)服务范围

维护特定区域办公室的桌面洁净，包括办公桌、沙发及地板的定期保养与清理工作。

②特定区域的保洁。

③地下室、天台清洁。

④供电照明管理维护、空调管理。

负责所有公共区域的日常维护与清洁，包括电梯、走廊、楼梯、出入口通道、卫生间、大堂、茶水间、停车场（含机动车及非机动车区域）、废弃物容器的管理。此外，还需涵盖大楼外围道路、照明设施、公共绿化的清扫保洁以及周边公共空间的清洁工作。

⑥垃圾的收集与清运工作（不含外运）。

⑦重大节庆活动的环境布置所需服务。

(2)服务标准与要求

服务标准严格遵照国家旅游局发布的三星级以上宾馆清洁管理规定及机关办公环境卫生标准，同时，考核细节将由中标供应商与采购方协商确定。

在服务过程中，所有员工应保持仪态整洁，形象端庄，遵循规范的礼节，展现出文明有礼的精神，以及对客户热情周到的态度。

确保每日至少执行一次对管辖区域的巡查工作，迅速识别并解决潜在问题，并完整记录检查与问题处理的进程和结果。

每月末，我们需向采购方提交关于环境管理服务运行的详细报告。

遵循档案管理标准，对环境管理服务的文献资料进行有序整理并妥善保管。

⑥及时落实采购人要求的其他合理服务事项。

中标供应商需严格遵循XX市爱卫办的所有规定，确保大楼的爱国卫生工作有序开展，并积极协助爱国卫生台账的建立与管理。

针对季节性变化特征，积极实施环境管理服务的适时调整策略。

确保工作流程中的标识明确且具备追踪性。

⑩健全具有可操作性的管理服务程序文件。

确保对建筑物各功能区域（如办案区、健身房、计算机中心、会议室、阅览室、多媒体教室、训练场馆以及指挥中心值班大厅等）的环境卫生维护及时，对地面、墙壁设施及窗户进行彻底清洁，营造整洁明亮的环境。

12. 对公共区域实施持续保洁，确保空气清新，内外环境始终保持整洁卫生。每日更换电梯地垫。

第十三项：卫生间管理 确保随时进行卫生清扫，保持洁具、墙面、地面及玻璃等设施的清洁，无异味残留，地面干燥无积水现象。

14. 走廊保洁：确保地面、墙面、顶棚始终保持清洁，无任何杂物、污渍或积尘，呈现光洁明亮的视觉效果；灯罩内部务必保持整洁，无垃圾；同时，走道的四个角落以及踢脚板应维持高度的清洁卫生标准。

1. 地面大理石铺设的大厅需确保始终保持清洁且光泽明亮； 2. 墙面、工作台面、栏杆、座椅、沙发以及灯具座等区域需维持光洁整齐的状态； 3. 所有玻璃门、窗户及其框架务必保持洁净并闪耀； 4. 大厅内的不锈钢表面需保持光亮如新。

第十六项：大厦内外的垃圾箱配置井然有序，垃圾袋妥善收纳，确保无异味，且垃圾能及时得到清空处理。

第十七条：确保室内墙面、走道设施、门框及通风口的整洁无污渍。

18. 庭院维护：确保每日清洁，维持庭院环境的整洁与卫生。

19. 办公区域环境卫生管理：接到需求后立即响应，确保地面、墙面、天花板、门窗、空调设施及踢脚线等区域始终保持洁净。同时，细致维护办公室地板、沙发和办公桌桌面的清洁与保养工作。

确保露管道、地面及立柱的清洁卫生

环境卫生区域实施全天候8小时不间断清洁维护，确保垃圾每日产生当日清理，并在规定区域投放。卫生设施配置完善，完好率达到99.0%，对于设施损坏情况，能迅速进行有效维修和管理。

第22点：物业管理团队标识明确，各项指示标志整洁且符合规范。第23点：应严格遵守并执行采购方的管理服务规定。

第二十四条：确立回访机制，规定每月实施一次回访，以收集反馈，及时改进工作。

第25条：实施环境管理服务程序化操作，确保全过程具备详细记录及明确的责任归属，以便于质量监控，并随时接受采购方的抽查与核实。

(四)会议服务

在会议开场前的一段时间，我们着手精心布置会场，设置醒目的横幅和指示标识。

在会议开始前一小时，对会议室的照明设施、音响设备以及空调系统进行全面检查。

在会议开始前30分钟，我们将预先准备就绪，包括分配座位、放置姓名牌以及配发茶杯，如需，还将适时分发水果。

4.会议中，进行倒茶及门口等候服务。

5.会议后，清理会议室。

在重要的节日之际，大门处会举行升旗仪式，并配以精心装饰的节日横幅和灯笼，营造浓厚的节日氛围。

四、关键服务亮点

设施设备的运营维护与管理，以及相关的维修服务

1.服务范围

(1)设备运维范围包括：

市政公共设施及配套设施的维护与管理，涵盖道路、户外给排水管道、沟渠、池塘以及停车场等相关设施的保养工作。

区域内各类设施包括电力设备、给排水设施、电梯装置、空调系统、弱电设备、照明设施、音响设备以及办公室家具（如桌椅）的安装、维护、搬移和布置服务均在提供范围内。

本部分列示了核心设备与设施，详细的服务涵盖范围将以采购方实际提供的场地设施为准。

2.工程人员配置要求

电梯服务供应商应确保派遣固定的工作人员，这些人员需接受电梯单位的专业培训，并获取相应的上岗资格证书。

(2)所有工程专业技术人员均须持证上岗。

3.设备运维要求

负责区域内各类设备的日常维护与保养工作，以确保其长期稳定在安全且正常的工作状态。具体的管理工作内容如下：

(1)房屋建筑的日常养护维修

日常房屋维护与修复工作，旨在确保房屋的正常使用状态，包括实施常规保养与即时处理轻微损坏，以维持房屋的完好性。

实施定期的房屋安全普查与结构完整度评估，确保房屋完好率不低于98%。

尊重并妥善维护物业管理区域内的设施设备，任何改造行为必须在获得产权人授权的前提下进行，严禁擅自触动物业结构设施。

确保公共区域及业主的各类零星维修需求得到即时响应，维修质量达标，达到100%合格率。对于常规维修任务，接到报修后我们承诺在24小时内迅速完成处理。

施工过程中的各个环节严格执行管理规定，确保工程质量达到标准要求。

(2)给排水设备运行维护

日常维护与保养工作旨在确保物业服务区域内的给排水设备及设施的顺畅运行，这是对设备正常运用的必要保障措施。

确保日常维护检查的严谨性，以维持给排水系统的正常运行；全面了解给排水管网的布局以及各类供水设备的内部构造与工作原理，操作规程执行精准且规范。

制定并实施严格的供水管理体系，确保水质达到国家法定标准。

确保设备设施的完好性，实施严谨的巡检措施，预防任何可能的泄漏或故障发生。

所有必备的二次供水卫生许可证及操作人员的健康合格证书均齐备。

实施水箱定期清洁与消毒程序，确保每六个月至少进行一次

⑦保持水箱清洁卫生，无二次污染、无锈迹；

确保室内与室外排水系统的畅通无阻；任何卫生间管道上下的堵塞或渗漏问题，须在接到报告后一小时内得到有效疏通和修复。

当设备发生故障时，维修团队需在接到报修通知后五分钟内迅速抵达现场进行处理。我们的维修质量始终保持100%合格，对于常规性故障，承诺当日内解决，确保服务高效及时。

实施定期维护，针对污水井、雨水井及排水沟进行巡查与疏通，一旦发现堵塞现象，立即进行清理作业。

第十一节：消防与空调系统的补水操作得以及时、充分且保持压力稳定。

(3)供电设备管理维护

日常供电设备的管理和维护保养工作旨在确保物业服务区域供电系统的稳定运行，这是其核心职责。

②统筹规划，做到合理、节约用电；

③供电运行和维修人员必须持证上岗；

每日配电室巡查不少于两次，每周实施一次全面清洁，每月进行一次系统的维护保养；承担电力供应与分配系统运行日志、值班纪要以及设备异常状况的记录工作。

确保公共区域照明设施、指示灯具线路及开关的日常维护与检修工作得以充分实施，以保障其完整性与正常运行。

当设备发生故障时，维修团队需在接到报修通知后五分钟内迅速抵达现场进行维修。我们的维修质量标准严苛，确保设备维修完成率高达100%。对于常规性维修任务，我们承诺不超过夜间时限，即当天处理完毕。

⑦供电设备定期维护；

⑧严格执行用电安全规范，确保用电安全；

⑨保证避雷、接地设备完好、有效、安全；

⑩处理设备故障迅速，确保供电正常；

\textcircled{11}负责办理停电、送电、倒闸等工作；

第十二项：承担供配电系统相关专业工具、防护设备及消防设施的使用与管理工作。

(4)电梯运行维修

电梯的日常维护与管理，包括设备运行的常规检修、保养与中等规模的维修工作，旨在确保物业服务区域内的电梯设施始终处于正常运作状态。

所有电梯的年度检验与维护保养工作，及其相关费用均由采购方或其授权的专门企业负责履行。

③电梯采用无人驾驶，24小时运行；

所有安全设施完备并确保功能正常，电梯内部紧急求救电话运行顺畅无故障。

⑤通风、照明及其他附属设备完好；

所有必备文件齐全，包括电梯的启用许可证书、年度检验合格证明以及维护保养合同。

⑦轿箱、井道保持清洁；

当接收到电梯故障的报修信息后，维修人员应在五分钟内迅速赶到现场进行紧急维修，以便尽快消除故障。

每日对电梯机房进行一次例行巡查，每月则实施全面的维护保养服务。

⑩负责电梯档案资料的建立工作。

(5)会议设备运行维护管理

会议服务需满足采购方的会议需求，并根据采购方的指示委派相应的技术服务人员提供支持。

②会议期间视采购人要求值班；

③加强日常维护检修，确保会议系统的完好；

当设备发生故障时，必须预先制定应急方案，以保障会议的顺利进行；设备维修质量应达到百分之百的合格标准，常规维修响应不超过夜间时限。

⑤设备定期维护；

⑥严格执行用电安全规范，确保用电安全；

⑦保证避雷设备完好、有效、安全；

⑧严格遵守规定，不得泄露任何监控信息。

(6)开水房设备维护管理

①开水房设备线路定期检测，防止漏电；

实施开水房设备的定期维护，确保无余水残留，有效防止水环境污染。

确保每日上下班时段门禁设施的及时开启与关闭，以预防任何可能的人为环境污染事件。

④每周负责打扫卫生，清除余水。

中标供应商需确保所有系统设施及设备的稳定运营、周期性维护保养以及日常轻微维修。实施专人负责制，设备完好无损，关键设备需明确责任人，并严格履行以下标准：

明确各级别、各类工种以及管理与运维人员的具体岗位职责划分。

②出现设备故障第一时间向采购人报告；

③制定各种管理制度；

设备运行维护应遵循各专业各工种的工作标准与操作指南。

⑤质量承诺保证，误操作损坏进行赔偿。

设备性能与维护：设备状态优良，运转顺畅，实施定期维护保养，由专人负责照管，设备完好无损。所有关键设施设备始终保持待命状态，一旦遇到任何问题，中标供应商需迅速响应，即时处理或及时向相关部门及指定维修机构报告故障情况。

5.协调、监督维保单位工作

有效监督和协作其他专业供应商（如厂家或公司）的服务执行，以保障设备的平稳安全运行。

应急响应策略：中标供应商需针对本项目的特性，制定详尽的应急预案，包括停电应对措施、电梯故障救援程序、防台风、火灾防控、水管破裂的应急处置方案以及排污管道堵塞的解决方案，并确保这些预案定期进行演练，以保持高效反应能力。

维护与设施管理：每月实施全面的房屋及设施设备状态评估，生成相应的检查报告，确保及时掌握运行状况。中标供应商需确保排污排水系统的畅通无阻，承诺在遇到问题时能迅速响应并即时处理。

紧急维修服务：供应商需迅速响应，目标是在最短时间内完成修复。除非遇到无法克服的特殊情况，并经采购人批准，否则应在半个工作日内确保维修完毕。

维修要求：中标供应商需在接到通知后一个工作日内完成修复，如需延期，须事先征得采购人的书面同意。

中标供应商应对房屋的自用部位、设施及设备进行维修与保养。在采购方有委托需求时，供应商需积极响应并履行相关职责。如供应商需代为联络维修责任单位或提供一般性人工与劳务服务，这些服务费用将不再额外计收。在维修养护过程中，所需材料和设备的清单将由中标供应商提交，采购人负责提供，而维修与保养工作的执行由供应商全权负责，所有相关费用已包含在投标总报价之内。

建议供应商自行前往考察现场，详细掌握设备的运行与维护状况。

(二)物业档案资料管理

确保按照物业管理条例的要求，严谨履行档案交接程序。

确保妥善搜集并保存所有与大楼物业管理相关的政策、法规文件，以及图纸、数据等关键资料。

3.建立、保管好大楼物业管理档案等。

4.物资交接。

5.做好整个项目的台账便于采购人检查。

五、人力资源配置策略

(一)人员数量

物业服务人员配置的最低标准应达到XX名，具体人员配置明细如下：

(二)人员要求

所有需经相关主管部门认证的岗位人员，必须持有相应的资格证书并持证上岗，同时，他们需根据岗位要求统一着装。

选拔标准包括对政治素养的严格要求，应聘者需具备良好的身体健康条件，并且过往行为记录清白无瑕疵。

录用重要岗位人员需经采购人人事部门的严格考核与政治审查程序后方能予以确定。

(三)岗位要求

项目主管要求：年龄不超过45周岁，具备大专及以上学历，具备优秀的综合素质。申请人需有3年或以上同类行政楼宇的物业管理经验，尤其强调在组织协调和沟通方面的实力。同时，期望候选人具备良好的职业形象。

职位要求： - 女性候选人，年龄在45岁以下，具备大专及以上学历。 - 拥有丰富的综合素质，尤其在物业管理领域需具有至少一年的从业经验。 - 强调出色的组织协调与沟通技巧，以及良好的职业形象。

3.会务人员、保洁员兼职接待人员：女性，40周岁及以下，高中及以上文化水平，懂电脑，具有两年以上相关工作经验，灵活机动，形象气质优秀，懂礼仪；负责领导办公室的卫生及日常会务招待。

职位要求：需具备专业资格认证的男性工程师；主要职责包括大楼公共设施与设备的轻微维修及局部技术革新。他需监控设备房内各类机电设备，如高低压配电系统、高压水泵、中央空调和发电机组的日常运营，以确保所有设施设备的顺畅运转。

职责概要：承担草坪、树木及绿地景观的修剪与整形任务，包括日常锄草维护和病虫害防治作业。

员工素质：具备耐劳精神，无不良生活习惯及历史不良记录

项目人员资格规定：除非招标文件有特殊规定，参与项目的女性需年龄不超过50岁，男性则不超过55岁。

供应商在合同订立前需提交所有员工的相应资格证书，包括但不限于有效职称证明、技术工种证书及上岗许可，以便采购方进行审核。若供应商未能提供，采购方有权拒绝签署合同。所有工作人员应专属于采购方，禁止兼职行为。在合同期内，如主要人员需进行更换，须提前向采购方报告，经过采购方的批准后方可执行更换程序。

为了提升物业服务品质，物业团队成员需参与专业宾馆礼节的强化培训。除了由中标供应商实施的基础培训，服务人员还将接受采购方组织的集中培训，确保服务质量的进一步提升。

采购方计划对初期入场的关键管理人员、保洁团队负责人以及工程技术人员实施绩效评估。若在培训适应阶段发现其无法胜任岗位职责，采购方有权要求进行人员调整，直至达到胜任工作标准为止。

项目实施过程中，中标供应商应确保其派遣至本项目的人员完全服从采购方的人员调度安排。

中标供应商需自行负责项目实施期间人员的临时缺席问题，包括休息、病事假等情况，这将不会对采购人造成影响。

六、项目执行时间安排

服务时间应由各岗位根据采购人实际需求提供。常规工作日为每周五个工作日，如无特殊指示。周末，项目团队将有一半员工轮班在岗，法定节假日则安排三分之一的员工值班。特殊情况下的时间调整需遵循采购人规定，相关费用已包含在投标总价之中。

采购人提供中标供应商相关办公场地，但办公用品（指办公桌、电脑、打印机、文件柜等自身使用的办公用品)由供应商自行解决。提供各楼层的设备堆放间，物管相关用房由采购人根据实际情况提供。在服务期内，所需的扫帚、拖把、簸箕、洗衣粉、垃圾袋、清洁剂、洗手液（洗手液要求采用威露士/蓝月亮/舒肤佳任意一个品牌的产品)等工具、耗材（除卫生纸）均由中标供应商提供包含在投标总价内。物业服务过程中所需设备均由中标供应商自行投入，所需费用包含在投标总价内。

本项目的服务周期为X年，服务开始日期将依据采购方书面发布的进场通知为准。合同采取年度续签模式，每年一签。采购方将根据中标供应商当年的绩效评估结果，决定是否延续下一年度的合同关系。

第二章 全面的项目服务体系构想

第一节 全面物业管理策略构想

一、全面安全管控方案

目标：保障物业管理区域内秩序井然，协同用户实施有效的内部安全防护，尤其是消防安全监控。对保安人员的要求如下：需具备出色的体能与心理素质，娴熟的保安操作技能，恪尽职守，具备全面履行保安职责的专业能力。同时，他们应具备高尚的职业道德，以礼待人，坚守原则，确保服务的专业性和人性化。

在项目配置保安人员时，务必遵循实际需求进行严谨挑选。针对各类岗位需求，计划设置包括门卫、巡逻、大厅及监控在内的保安职责。保安团队需恪尽职守，严格执行规章制度，杜绝空岗漏岗现象。一旦发现任何可疑状况或潜在风险，须即时上报并迅速妥善处理，以确保机关设施、建筑及其周边环境的安全无虞。

1. 定期岗位值守：门卫保安需实施全天候24小时不间断巡逻，对进出大门的人员、车辆及物资进行严谨核查、验证并进行详细登记。 2. 维护安全与秩序：保安负责维护物业管理区域内的公共安全，确保秩序井然。 3. 辅助服务：同时，他们还需承担来访者咨询服务，以及邮件、报纸的接收与分发等工作职责。

1. 主动履行职责：提供积极、热忱且细致的服务，坚决防止因疏忽导致物业区域的安全漏洞及各类事件的发生。 2. 保障停车区管理：维持停车场秩序井然，确保车辆停放安全，迅速识别并消除潜在风险，避免因失职引发任何突发事故。 3. 维护和谐环境：致力于维护物业管理区域内的正常工作与生活秩序，确保无因失职引起的混乱情况。

二、环境维护与绿化解决方案

1.保洁

每日保洁作业着重于实施定点、定时且责任明确的垃圾收集与运送，通过常规清理流程，包括清扫、擦拭、清洁、消毒和洗涤等手段，确保所有公共区域及设施的环境卫生。此举旨在提升工作与生活环境的品质，具体涵盖以下几方面内容：

废物管理（运输费用除外）：涵盖废物收集、清理、再利用与压缩，运送至预定位置。确保垃圾容器外观规整，压缩垃圾箱体始终保持清洁；此外，还需定期进行化粪池的清掏作业。

环境卫生管理：确保实施全面的除尘清扫，对污渍进行彻底清洗，同时注重地面的维护，实现地面整洁，无尘土、烟蒂及碎屑等杂物的存在；绿化区通道的清扫工作应及时且彻底。墙面和顶面的清洁保养严格遵循物业管理的标准规定。

卫生间环境：确保无任何异味，马桶洁净无锈渍。地面一尘不染，无痰渍残留，无烟蒂乱扔，杂物清理彻底，纸篓每日上、下午各进行一次清理并进行深度清洁。洗手池、水龙头以及墙面角落保持整洁，无尘埃堆积，无蜘蛛网痕迹。请注意，此描述不包括卫生纸和洗手液供应。

环境卫生标准： - 走廊、大门、值班室以及楼梯通道应保持洁净，无任何污渍、痰迹、尘土或杂物。 - 公共区域的玻璃表面应光滑无尘，透亮清晰。 - 楼梯扶手和铁艺设施需定期清洁，确保干净整洁。 - 电梯间务必维持清洁卫生。 - 物业区域内的保洁工作要求包括：楼梯、扶手、窗台和墙面应无尘土覆盖，角落无蜘蛛网。 - 车库和停车场地面需保持整洁，同样注意角落的清洁，防止蜘蛛网滋生。

确保大礼堂及会议室在使用后始终保持清洁与整齐，实施即时清扫制度。

(6)定期楼顶清扫，保持清洁。

(7)外墙清洗由用户自行组织实施。

2.物业区域绿化

作为物业区域环境美化的重要承担者，我们的职责在于精心管理绿地、草坪和苗木，具体涵盖浇水、施肥、造型修剪、病虫害防治以及确保现有植物的存活率等工作环节。

三、专业设备维护与保养解决方案

电梯运营维护职责：甲方需与电梯供应商订立维修保养协议，承担电梯的日常维护与保养工作，并严格遵循技术监督局的相关年度检验规程。

确保空调制冷设备及管网的日常运营顺畅，以维持制冷系统的高效稳定运行：甲方需与空调公司订立维护保养协议，并按期安排维修保养任务。

维持区域电力供应的稳定与顺畅，确保配电系统的高效运行

4.办公室内、公共区域内照明的维护保养；

确保物业区域内供水与排水系统的有效维护：排污泵的定期保养

承担消防自动报警系统、消防栓及喷淋系统的日常运营，确保各类消防设备的稳定运行状态。甲方需与厂家或专业服务提供商订立消防设施维护协议，涵盖灭火器的定期换粉服务在内。

负责大礼堂内音响系统、投影设备的操作流程优化，以及日常维护保养，以确保其稳定并有效运行。

物业管理职责涵盖对区域内水电暖空调及排污设施的日常维修保养，务必确保其符合相关标准。设备一旦出现故障，应迅速进行排除，以保障办公环境的顺畅运行和设施的正常使用。

四、物业管理与维护策略

实施对公共区域的日常维护与巡查工作，确保维修保养记录的完备与细致。

定期（每年至少两次）对房屋结构及相关使用安全区域进行详细检查，并确保有相应的记录，一旦发现任何损坏，立即进行专项维修。对于属于小修范畴的问题，我们应及时组织完成修复；如需进行大修或中修项目，将及时制定维修方案或专项维修资金使用规划，随后依据甲方的决策执行维修工作。

每周1次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上（雨季前须安排1次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区政府。

五、专业会议策划与执行

我们的服务涵盖会议策划与执行，涉及接待工作及会期中的配套服务。甲方需提供茶叶、杯子等相关用品。

2.负责领导消息层服务工作。

六、物业管理档案体系

1.物业档案的内容

物业档案的构成包括：基建相关的档案资料、设备设施的档案管理、会计业务的档案留存、以及物业维修过程中的各类记录和其他相关文档。

2.物业管理档案的要求

科学分类，编排逻辑严谨，条目有序，存档期限规定明确，装订整洁且坚固。案卷封面、背面、内部目录以及变动记录（异动详情）填写精确，字迹清晰，图表表达清晰，选用的介质和封装材料优质，确保了文献的保存与利用便捷性。

设备采用单机悬挂设备卡片系统，详细记录每台设备的编号、技术文档、责任人信息以及运营状态，确保数据全面且易于管理。

构建详尽的机电设备登记簿，其内容涵盖设备的名称、唯一的标识编号、型号、制造商信息、相关技术文档以及指定的维护责任人。

设备资料的整理顺序如下：包括设备对应的设备检查与保养计划表、设备检查保养明细表、机电设备维修保养记录以及相关说明书和合格证明等。

第二节 详细阐述的物业管理方案

在XX公安局的物业服务工作中，我公司实施了全面的标准化与人性化管理模式，其核心举措包括：

一、建立和实施完善的管理服务体系

发展历程揭示，实现优质服务的关键在于构筑严谨的质量管理体系。在公安局办公楼物业管理中，始终坚持高标准设立，高效率起步，实施科学的管理策略，推行规范化服务规程。

二、构建高效人才团队

人力资源作为首要的战略资源，关键在于有效管理的两个核心环节：

首要之务为'引进门槛'，所引入的人才需具备精湛的专业技能、全面的综合素质以及显著的服务理念。

第二要点为"技能培训"，我们将为各类员工制定详尽的培训方案，目标在于提升人员的多技能专长。年度培训考核成绩将作为职务晋升及年终奖赏的重要评估标准。

三、构建项目管理高效垂直体系

承担日常维修管理服务的监督与协调工作，定期（每周或每月）向公安局办公楼管理处提交工作报告，详述前一阶段的运营动态，旨在强化信息交流，深化理解，从而优化日常运营效率。