别墅物业管理服务方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

 

第五节、会所经营策略

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第一章、高端住宅别墅项目概述

1、基本介绍

别墅区毗邻南京高新技术开发区，距离南京长江大桥约15分钟车程，项目全部规划为独栋的别墅，并率先采用了4栋围合成一个院落的组团设计。在项目规划设计上，聘请了欧洲知名的别墅设计专家D+F设计，景观设计也由澳洲知名的TKD设计公司担纲。整个项目秉承欧洲居住文化，容积率降低到0.286的“极限”，户型更注重起居室私享的空间。每户均有前后两个花园，整个别墅被树木和花草包围。

开发商对每个细节都精益求精，不少原材料都来自国外：地砖从美国进口，入户门采用了德国技术，别墅外立面的色调也专门请美国调色师量身打造。在建筑风格上，某采用了目前国内外最流行的托斯卡纳风格，高低朝向不同的赤陶屋顶，顶部的线条感强烈。此外，8米宽的道路设计可以保证充足的户外车位，充分考虑业主的需要。项目还有近万平方米的纳兰湖、24米宽景观大道，三面河流组成主入口场休息带，入口广场布置有会馆、游泳场和网球场等。

2、某别墅项目主要规划及技术指标

用地面积	13340平方米
建筑面积	37689平方米
容积率	0.286
绿地率	48%
建筑层数	2层
别墅总数	175座
配套建筑	会所
停车位	350个
小区出入口	东侧、北侧各一个
居住总人口	700-800人
建设工期	05年7月至08年12月，分三期
污水处理站	2座
箱式变压器	3座
煤气交换站	1座
地面消防栓	10个
中控室	1座

3、居住群体分析

该高端别墅社区的主要居民群体以商界的成功精英为主，其中包括来自文艺界和政界的杰出人才。他们普遍具备较高的文化素养，拥有强大的消费能力，思想前沿且富有事业心。对于生活品质有着极高的追求，同时具备强烈的法制观念和环保意识，倾向于积极参与别墅物业管理的决策与监督。

第二章、我们的服务理念与目标概览

XXX物业服务致力于打造专业、低干扰且全面的管家式服务体系，精心构建满足高端别墅业主——成功精英人士所需的高品质生活舒适环境，提供无微不至的贴心服务。

一、XXX物业服务理念：

服务理念：致力于在合法且道德的约束下，竭诚为业主办理各类难题的解决方案。

致力于为业主提供全方位的帮助，我们秉持着强烈的服务热忱与奉献精神，积极解决业主难题。

致力于业主满意度提升：呈现超预期的个性化服务以满足业主需求

4.工作口号：贴心服务每一天；

物业管理的价值：探寻于业主生活品质提升中的存在意义

二、G元物业服务特点：

1.服务内容的个性化；

2.服务资源的网络化；

3.服务方式的委托代办；

4.服务程序的一条龙。

别墅物业管理的有效典范——XXX管家式服务体系，致力于全天候、全方位、365天*24小时的卓越服务，以确保业主享有无微不至的高品质体验。

致力于满足业主在各个层面和维度上的多元化服务需求。

2、全过程完成业主的服务指令；

3、365天24小时满足业主的服务需求；

4、对业主给予管家式的服务和关怀。

该物业管理服务模式致力于在管理层面、环境构建及空间运用上，融合信任与尊重的亲密服务精神，同时伴随明确的行为准则。它营造出一种和谐而有序的舒适氛围和文化内涵，旨在满足业主在生活品质和文化追求上的个性化需求，体现了人文关怀与深厚的文化底蕴。

四、管理服务目标综述

该别墅的服务定位严格遵循《江苏省住宅物业管理服务标准》的四级及以上要求，其服务目标概要概述如下：

1.房屋及共用设施设备的维修和管理

1)24小时受理住户报修。

2)建立维修服务回访制度，有回访记录。

设施管理，包括房屋、设备的大中小修以及供水供电设施，均严格遵循行业相关标准，确保运行效能与服务质量达到专业要求。

在常规周期以及逢冬、雨季及气候异常时期，我们对住宅建筑、公共设施设备、道路及绿化区域实施例行检查，一旦发现任何异常问题，立即组织紧急维修工作。

针对可能存在问题且质量欠佳的区域，实施即时记录并存档，着重进行核查。

6)检查和大、中、小修要有记录。

在年终或年初之际，我们对所有上述项目实施全面核查，评估其完好状态，并据此编制年度养护与维修计划。

2.保洁服务

每日对别墅区内的道路及楼梯进行一次彻底清扫，同时确保生活垃圾每天定时清运。

2)及时清理别墅区内公共场所的废弃杂物。

3)及时清扫积水和积雪。

确保迅速整理并清除散乱放置的物品及任意张贴的宣传材料。

3.保安服务

1)24小时有专值看守。

2)进行日常巡视。

所有关乎人身安全的区域均配备醒目标志，并采取了相应的防护措施。

制定完备的应急响应机制，针对火警事故等突发事件，确保在发生时能迅速响应并及时上报相关部门的信息。

在别墅区域内，我们积极响应并协同派出所等相关机构，对违法现象进行有效处置。

4.别墅区绿化管理

场地整洁，未见杂物侵占，土壤覆盖状况良好，裸露区域极少。

维护别墅区园林需确保其环境整洁、设施完整且呈现出优美的景观风貌。

园林维护工作严谨细致，植物修剪得当，未见显著枯黄枝条或病虫害困扰，且树木未发现异常钉拴捆绑情况。

5.消防管理

1)建立消防责任制。

确保相关人员具备必要的消防安全知识与技能，通过实施系统化的消防训练。

3)消防设施设备有明显标志。

消防设施设备的状态保持完好，其布局科学合理，实施定期的巡查与维护检查。

6.车辆管理

1)车辆停放有序，有专人负责看管。

机动车应停放于专用停车场内，并确保设有专门的停车位；非机动车则需存放于指定的停车区域。

7.装修管理

监督业主和住户遵照有关规定进行装修。

8.代收代缴服务

负责代收水电煤气费用，严格执行相关收费标准，确保计费精确，并为每一笔交易提供合规的票据。

9.档案资料管理

我们拥有详尽且实时更新的房屋及设施设备基础信息档案，确保资料与实际状况相符，维持准确无误的账实一致性。

10.特约服务

我们致力于通过整合物业资源与合作商家，为别墅业主全方位提供日常生活所需的各种特约服务。

第三章、项目初期管理服务详情与关键执行要点

项目启动阶段划分如下：自合同签署之日始，包括前期协作、物业管理筹备及入伙装修三个关键环节。

二、前期管理机构配置：

三、前期管理期人员配置

项目初期负责人：人员配置将源自XXX物业华东区域的资深项目经理，其专业特长在于工程技术及前期参与领域。

物业主管：具备深圳总部丰富前期协作与项目销售支持的管理经验，常驻现场提供全面服务。

安保团队：由XXX物业华东区分区统一调度并接受专业培训，确保所有成员通过考核后方能上岗，其外观形象及专业素质完全符合开发商销售部门的严苛标准。

该样板房服务员由XXX物业华东区分区统一调度并接受专业培训，确保其持证上岗，其形象及素质完全符合开发商销售团队的专业标准。

招聘策略：在南京市范围内实施，对保洁人员进行统一的专业培训，并确保其达到开发商销售部门设定的形象及素质标准后方能上岗。

四、前期配合主要工作内容：

1、项目前期介入

XXX物业特地组建了一支专业团队，为期三天，从用户实际体验与物业管理的双重视角出发，对项目的规划、设计与施工环节提供富有参考价值的指导性意见。

物业管理是否便利，特别是在地下空间、地面区域、裙房、标准楼层以及屋面的设计上

口设备机房的环境、通风是否满足要求；

依据环境管理的专业经验和项目规划的标准，本提案将从物业管理的视角出发，就污水排放控制、噪音治理措施、餐饮油烟排放规范以及垃圾收集设施选址等环保要素提供建议。

管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；

根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；

根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；

针对现代信息化的需求，我们从物业管理的视角出发，为项目综合布线系统提出优化建议。

依据消防法规及项目消防设计规范，从物业管理的专业视角出发，为项目消防系统提出切实可行的优化建议。

审议园林绿化设计中的植物配置，就可能对物业管理维护和居民健康产生负面影响的植物提出优化建议。

建议涉及治安管理、员工生活环境及社区文化活动等多个方面进行改进。

针对公共区域建筑材料的选择，提出相应的保洁标准与操作流程建议。

2)从客户使用的角度，提出专业化建议：

以下是关于车辆停放、商业设施管理规定、应急预案与安全管理措施、以及消防安全需求的建议详述。

3)从环保的角度，提出专业建议：

为开发商在建筑给水与排水领域的节能、环保实践提供专业咨询建议。

致力于构建卓越物业管理项目的实施策略，依据省级、市级、区级的评优考核标准，我们特此提出针对小区配套设施与设备的专业提升建议，旨在确保在项目交付后迅速满足参评优胜的必要条件。

为物业管理提供专业咨询与服务，致力于通过优化手段降低成本并提升效益。

公共部分装修材料的选用；

为开发商提供供配电设备的优选策略，通过综合考虑性能与成本效益，提出最适宜的方案建议。

负责为开发商筛选并推荐性能稳定、品质卓越且售后保障完善的智能化系统、综合布线系统及消防设备

响应并解答客户对于物业管理相关法规与政策的疑问，同时提供详尽的法规与政策文本参考。

负责销售活动期间的物业管理咨询服务解答以及对现场销售人员的专业培训。

2、销售配合

1.项目销售策略定位的协助分析与建议；

2.配合发展商楼宇营销宣传、推广工作；

依据物业项目的层级定位，遵照当地政府物价管理机构的相关政策，结合市场环境及目标客户群体的分析，制定出公正合理的物业管理服务费用标准，并在销售房产时向业主明确公示该收费标准。

负责开发商销售大厅的VI系统设计、展厅布局策划、销售亮点创意构思以及物业管理服务的配套支持。

致力于维护和管理销售大厅、样板房及销售现常区域的物业，以确保提供优质的服务环境，塑造专业且吸引人的销售展示形象，营造积极的现场氛围。

负责对开发商的房屋销售买卖合同条款进行深入剖析、专业引导，并给予改进意见。

负责拟定与实施《前期物业管理服务协议》及《临时业主公约》，并予以专业辅导，促使开发商与业主顺利达成签约共识。

实施针对本项目开发商销售团队的物业管理专业培训

五、前期筹备主要工作内容

1、管理思路策划

通过对项目及其周边区域的现场勘查，深入研究并透彻解读开发商提交的项目可行性研究报告、初步规划、设计方案、项目模型以及所有施工图纸等资料，以此洞察项目的规划理念与设计细节，明确项目等级，并在此基础上设计和定位物业管理服务模式。

设计全面的物业管理实施方案：基于XXX物业的丰富项目操作经验和定制化的管理服务模式，旨在构建一套贯穿全程、高效的物业管理策略。

管理体系构建：借鉴XXX物业成熟的管理体系，并紧密结合甲方项目的实际需求，我们将确立一套系统化、专业化且高效的物业管理流程、操作规程及服务模式。

服务规范构建：依据项目具体状况及预设的物业管理策略，致力于提升管理水平与服务质量，明确服务内容及实施量化评估标准，同步构建完善的监督与考核体系。

机构组建启动于项目别墅入伙前三个月的第一个星期，具体时间依据工程开发进度而定。

根据开发进度及现场的实际需求，本管理方案将依次执行以下相关工作任务。

1.相关人员配置到位

2.办公地点的落实

3.食宿情况的落实

4.新员工入职的培训

5.管理运作制度的建立

6.公司规章制度的建立

7.各岗位职责、权限的明确

8.确定各岗位工作程序与作业规程

9.物资的配备与补充

10.固定资产类配置

11.办公易耗品配置

12.管理、生活用房的装修

13.员工制服、装备配置

14.各类维修工具、设备配置

15.交通、通讯工具配置

16.标识、标牌的制作

在政府主管部门验收通过后的七个工作日内，物业管理部门与开发商共同与建设单位进行物业的接收验收。

接管验收的准备及接管验收工作计划的制定

物业移交过程中资料的交接与管理

房屋的验收与接管

对接管验收存在的问题提出整改建议

公共设施的验收与接管

进行绿化工程项目竣工验收，并针对发现的问题提出改进意见

接管验收的注意事项及遗留问题的处理

器材的配备与设备设施的完善

六、入住组织主要工作

(一)各部门的职责分工与人员配置

1、管理处经理负责组织安排入住工作。

2、公共事务部负责具体办理入住手续。

3、财务部负责核收各项入住费用。

机电维修部门承担着新楼接收期间楼宇整改跟踪及水电设施接入工作的监督执行职责。

5、安全管理部负责安全与交通疏导工作。

环境维护由环境服务部门专职负责，致力于环境卫生的整洁清扫与绿化景观的提升美化。

人力资源分配明细（依据现场实际情况进行分工规划，具体内容省略）

(二)办理入住手续的外部条件

1、已通过竣工验收与接管验收。

已基本处理完毕的工程遗留问题（附：待跟进的未解决遗留事项清单）

3、工程资料已经齐备。

产权确认手续已顺利完成，业主档案资料的交接工作也已全部就绪。

该小区已具备基础生活功能，能满足日常生活的基本需求。

6、配套设施基本齐备，建成并能够使用。

7、物业公司依法经营手续已经齐备。

《物业管理委托合同》已由物业管理公司与委托方顺利签署并达成协议。

(三)入住的内部准备工作

1、办公室及后勤事务

——管理处装修完毕

——办公设备到位并能有效运作

——办公电话通讯畅通

——员工宿舍、食堂落实并发挥功能

——员工档案已经建立

——管理处正式成立、挂牌

——照相人员及器材已落实。

2、VI系统设计

——《VI手册》已通过评审。

所有员工的工作服装、佩戴的工作牌以及办公区域的标识系统已安装完毕。

——VI礼品购置完毕。

——入住接待现场标识系统安装到位。

所有辖区内外的指示标志、引导标识及服务标识已基本完成安装工作。

——停车场通过安全审查达到合格。

3、印刷或购置以下各类入住表格及物品：

——《住户手册》。

——《业主公约》。

——《服务指南》。

——《住宅使用说明书》。

——《住宅质量保证书》。

——《入住登记表》。

《业主交费一览表》。

——《入住物品领用登记表》。

——《入住验房表》。

——《业主家庭情况登记表》。

——《业主大额财产保管申请单》。

《装修申请表》。

——档案袋。

——法律法规宣传张贴，包括《物业管理条例》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《业主公约》、《前期物业服务合同》以及地方性涉及收费的法律法规。

——温馨提示牌。

4、入伙气氛布置

在入口处，悬挂横幅并插设五彩斑斓的旗帜，以此烘托出热烈的氛围。

——设置指路牌，由入口处到管理处。

——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景。

——张贴醒目的“办理入住手续流程图”。

管理人员身着得体，精神风貌焕发，且均接受了严谨的专业培训。

——办公室内资料摆放整齐有序。

——清洁开荒已经完毕。

——区内绿化集中整理完毕。

——区内平面显眼设施设备集中维护完毕。

5、其他

——制订详细的入伙费用支出计划。

现场接待人员已通过模拟演练，对交接房屋的技能娴熟掌握。

——已制订好应急接待预案。

——已制订好突发事件处置预案。

所有单元门（包括入户门）及其窗户已实施严格锁定，且业主钥匙已采用编号管理系统进行管理。——对电梯设施采取了全面的保护措施。

——入住通知已发出。

地产项目已组建完成交付维修协调团队，并明确了施工单位的维修职责

所有收费项目的定价标准已通过严谨的可行性评估和分析。

——《入住工作倒计时编排计划》已落实。

(四)入住手续办理组织工作

1、人员分组落实。

入住服务流程（已与地产开发商达成共识，详情省略）

以下是接待现场的主要功能区域划分： - **接待区**： - **客户等候区**： - **资料确认区域**： - **缴费服务台**： - **签约室**： - **楼宇验收部门**： - **装修手续咨询服务点**： - **物业经理接见处**： - **卫生间设施**：

4、入住手续办理程序

5、常见问题的解释

6、常见问题的处理

7、新闻媒体接待与现场拍照安排。

8、业主档案的制作管理工作。

(五)总结组织工作

对当天的实际入住住户数量进行统计，并与预定数据进行比较。

执行统计任务，记录接待户数及成功交付的房源数量，同时严谨核对缴费详情，并依据财务标准妥善管理资金资产。

反思并总结当天接待工作的亮点与教训

确保对存在培训需求的项目进行及时补足，实现现场信息口径一致。同时，需提交《入住动态表》供主管领导审阅。

在业主入驻后的首个星期，我们规划并执行回访安排。

7、定期统计入住情况并进行分析跟进。

七、装修管理主要工作

(一)各部门的职责分工

经理室作为管理部门的核心，统筹协调装修工作的实施与管理。

公共事务部门承担装修申请的实质性办理、施工过程的监督核查以及最终的验收任务。

3、财务部负责核收各项装修费用。

4、机电维修部负责装修施工中的水电管理。

5、安全管理部负责安全与交通疏导工作。

装修垃圾清运的监督管理工作由环境服务部门专业负责。

安保部门承担着装修施工人员的管理和出入证的办理职责。

(二)办理装修手续的外部条件

1、业主已办理完毕入住所有手续。

房屋整改已完成，确保业主装饰工程不会与尚待整改区域产生冲突。

装修项目的费用构成及定价明细已得到确认。

4、装修管理制度制订科学、人性化。

4、装修垃圾清运分包合同已签定。

已对接装修服务提供商，他们会依据小区实际情况，为业主推荐资质良好且信誉卓著的装修公司及材料供应商。

(三)装修手续办理流程

(四)装修管理的监控措施

1、装修氛围宣传

——业主办理入住手续时便与之进行装修管理宣传。

实施严谨的门岗管理制度，确保装修物料及人员进出的严格把控。

公示装修相关的法律法规及收费明细

——“预案制”的实施。

2、装修接待把关

——严格装修资格审核。

——签署装修管理相关文件。

——对业主与装修施工单位进行全面培训。

——“唱诺制”的实施（略）。

——做好业主装修方案审核沟通工作。

——收取违约保证金。

3、装修期间监控

确保装修施工人员及装修材料的入场管理严格把控于门岗环节。

确保区域内装修材料的安全有序运输及装修废弃物的定点存放，是巡逻保安岗位的重要职责。

每日，楼宇巡查员对装修施工现场进行严谨检查，迅速识别并妥善处理业主可能存在的违规装修事项。

维修团队确保在装修期间电力供应安全无虞，水路畅通，并积极协同楼宇管理员执行相关任务。

——实施夜间清场制度。

——实施装修违章“一事一报”制度。

4、装修完毕的验收

检查公共区域（包括结构和外立面）及其相邻部分的实际使用状况。

——查看计量设施完好情况及有无非法改动。

向业主通报可能对未来使用产生影响的信息，并请求业主签字确认，以明确各方责任。

——对违章装修施工单位进行通报曝光。

(五)常见违章装修及管理对策

1、常见违章装修现象

——擅自开工。

——乱拉电线、超负荷用电。

——擅自改动燃气线路，安装燃气用具。

——空调机不按位置安装。

允许对窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏及户门的颜色和风格进行个性化定制。

——随意改变阳台功能。

对高层建筑进行随意的阳台封闭及安装防盗门、防护网。

——随意拆改墙体。

——在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

——私自增加线路负荷。

——改动上下水、电线（开关盒）。

擅自实施楼层穿孔作业，对防水层构成侵害（需进行24小时闭水试验以验证）

——擅自占用公共通道、天台、屋面。

——擅自在室外加装灯、牌、广告等。

——堵塞地漏和排水管道。

——擅自移动消防设施。

违规改动门的开启模式，包括商业区域的旋转门，或采用严禁使用的消防设备。

——擅自动火作业。

——铺装过重的地板材料。

在公共区域或场地进行装修材料的加工处理时，应严格遵守，杜绝随意丢弃装修废弃物的行为。

——随意向窗外抛扔物品。

禁止在非指定区域使用电梯运输装修物料（包括散装材料和长度或重量超出标准的重型物资）

——冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。

——不按规定时间施工，制造噪音。

——破坏公共绿篱、绿地。

——夜间随意在住户家中留宿。

——不办理《施工证》，不遵守小区治安管理规定。

——随意拆掉阳台配重墙。

未在高层住宅、工业厂房、商务办公大楼、商业中心以及娱乐场所等各类设施中按规配置灭火设备。

——随意改装智能化系统。

——擅自拆改烟道，堵塞排气孔。

——顶层以下随意安装太阳能。

2、管理对策（略）

(六)违章装修的处理办法

1、批评教育，规劝改正。

2、出具《违章整改通知单》限期整改。

3、责令恢复原状。

4、报政府相关责任部门。

5、扣留工具（须报管理处主任批准）。

6、停水停电（须报管理处主任批准）。

7、要求赔偿损失（须报公司批准）。

(七)总结组织工作

实施每周实际装修户数的统计，并与预定计划进行对比分析。

反思并总结当天工作中的错误，同时交流成功的实践经验。

确保对存在培训短板的项目进行及时的强化培训，实现现场信息口径一致。

4、填写《装修动态表》报主管领导。

在工程完工后的第七个工作日内，我们将策划并执行业主的售后回访行程安排。

6、定期统计装修情况并进行分析跟进。

第四章、高效项目运营与管理体系探讨

XXX物业管理始终坚持目标导向，实施全过程的质量管理体系，构建了具有可衡量性的分级质量目标架构。严格遵循ISO9001质量管理体系标准，系统地构建并完善了质量管理与控制文档体系。

一、目标计划管理

(一)目标确定

1.充分沟通

总经理将遵循管理处的年度工作目标，通过与各部门以及全体员工的深入交流与协商，共同达成共识。

2.目标分解

通过有效的沟通与协调，管理处的目标已逐层分解，具体如下：首先，各部门接收并分解整体目标，随后进一步将其细化至各小组或个人层面；接着，各个部门和个人需将所承担的任务进一步拆分为阶段性的可执行目标，确保目标实施的连贯性和执行力。

3.计划制定

所有部门及员工应依据各自设定的目标，策划并制定具有可操作性的工作计划，以分期分段的方式逐步推进目标的达成。

(二)检查评审

确保目标按期达成，需对工作计划的执行进度实施持续监控。

每日工作状况巡查：各级部门主管或班组长执行详尽核查，随后记录在案，形成检查报告。

总经理每周亲自主导，与各部门经理协同进行详尽的全面检查：依据每日巡查与周度评估，形成检查报告并提出改进措施。

3.每年由公司组织一次内部质量审核。

对业主提交的重大投诉或突发性事件进行深入的调查研究。

(三)分析与改进

深入研究检查记录表、检查报告及内部质量审核资料，剖析问题的深层根源，旨在拟定改进策略。随后，将对所提出的整改措施的完备性、适宜性和执行效率进行全面评估。

二、管理规章制度和资料管理

(一)管理规章制度

规章制度作为物业管理的基石与执行指南，在日常运营实践中扮演着不可或缺的角色。企业的管理水平，往往通过其是否拥有完善的规章制度并严格贯彻执行得以体现。

我公司将依据严谨的管理制度体系，针对特定的别墅特性，定制相应的别墅管理规定与运营架构。

其构成主要包括但不限于以下几个方面。

1、公众制度

(1)某别墅业主公约

(2)某别墅业主精神文明公约

(3)消防安全责任书

(4)装修管理规定

(5)用水管理规定

(6)用电管理规定

(7)煤气使用管理规定

(8)专用房屋管理规定

(9)环境卫生管理规定

(10)治安管理规定

(11)防火防风管理规定

(12)商铺管理规定

(13)停车管理规定

(14)货物出入管理规定

2、岗位职责

(1)管理处总经理岗位职责

(2)客户服务经理岗位职责

(3)工程经理岗位职责

(4)安全经理岗位职责

(5)保安岗位职责

(6)车场管理员岗位职责

(7)监控室保安员岗位职责

(8)设备运行管理员岗位职责

(9)维修管理员岗位职责

(10)后勤管理员岗位职责（兼职）

(11)档案管理员岗位职责（兼职）

(12)行政人事管理员岗位职责（兼职）

(13)保洁员岗位职责

(14)绿化员岗位职责

(15)客户助理员岗位职责

注意事项：各岗位员工应根据实际工作需求进行灵活配置，允许兼任多个职责。

2、管理运作制度

(1)员工行为规范

(2)房屋钥匙管理程序

(3)供电管理程序

(4)供水管理程序

(5)装修控制程序

(6)收费运作程序

(7)绿化管理程序

(8)清洁卫生管理程序

(9)治安管理程序

(10)停车管理程序

(11)值班管理程序

(12)消防管理程序

(13)公用设施改造及维护维修工作程序

(14)服务回访工作程序

(15)财务核算程序

(16)服务受理程序

(17)商铺管理程序

4、公司考核管理制度及标准

(1)员工月度考核办法

(2)员工年终考核办法

(3)人力资源考评制度

(4)员工末位淘汰制度

(二)物业资料管理

规范化与科学的档案管理系统能为别墅及其公共设施的运营维护、改造升级以及各类管理工作提供精准的指导和支持。

1.物业资料管理流程：

2.档案资料的分类检索

(1)开发建设单位移交档案资料（复印件）

1)产权资料

2)技术资料

一、总体布局图：总平面图 二、建筑设计图纸：施工图 三、工程完成示例：竣工图

b.单体建筑、结构、设备竣工图

c.消防、附属工程及地下管网竣工图

D.工程合同

E.开、竣工报告

F隐蔽工程验收签证

G.竣工验收证明书

H.钢材、水泥等主要材料的质量保证书

I.新材料、构配件的鉴定合格证书

J.水电、卫生器具等设备的检验合格证书

K.砂浆、混凝土试块试压报告

L.供水试压报告

3)物业资料

A.某别墅基本资料B.某别墅分项资料C.公共配套资料

(2)管理处自建档案资料

1)业主资料

业主基本信息概览 2. 完备的签约文件清单 日常运营文档管理

A.环境管理记录B.保安管理记录C.车辆档案D.装修管理资料档案

E.维修服务档案

F收费管理档案

G.设备管理档案

H.绿化管理档案

I环境管理档案

J意见调查、统计记录

K业主投诉及处理记录

L.员工管理档案

M.培训档案

N.行政文件

3、档案、资料使用流程：

4、档案资料收、发管理程序

所有关键资料（诸如开发建设单位提交的文件）的接收，须经由管理处经理或其授权人员进行严格验收，并在完成相应的交接程序后，方可进行分卷归档处理。

文件的日常管理工作严格遵循公司的文件管理制度，确保收发流程的有序进行，并整理成卷妥善归档。

5、某别墅档案资料管理要求

文档以多样化的存储介质呈现，包括电脑硬盘、光盘、录像带、录音带、胶片、图片、图表等，对应地实施相应的保存和储存策略。

致力于电子化转型，将各类纸质或非电子档案资料整理并转化为易于检索和利用的电子存储形式。

文件管理系统应确保专人负责，依据既定规则对电脑文件进行子目录细分与有序整理，同时，需遵循定期的管理程序，及时清理过期无效的文件资料。

对各类文件依据其性质与重要性进行系统性的分类，并生成详尽的文件目录清单。

档案鉴定工作须由管理部门指派专人执行。

存储档案的环境需满足防火、防潮以及防止资料品质劣化的严格标准。

第五章、人员配置策略与管理

一、人员的配备原则

我们的物业管理团队构建策略注重选拔具备丰富经验、深厚知识、专业技能以及卓越管理能力的人员，同时强调高度的服务理念。以此为基础，我们致力于打造一支高素质的别墅物业管理队伍，旨在塑造优质的品牌形象。在人员配置过程中，我们严格遵循以下原则：

展现出高度的职业道德操守：敬业乐群、秉持诚信、公平处事、热忱服务民众、积极贡献社会价值。

秉持对人