土地资源测绘与评估服务投标方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

第一节、项目实施策略

一、项目详情

土地储备交易中心选聘测绘和评估单位项目

二、详细服务涵盖内容

1、控制测量：

2、导线测量：

3、地形图测量：

4、界址测量：

5、数据计算：

6、资料整理：

7、土方量计算：

8、权属调查：

9、特殊项目的具体要求。

三、详细的服务规范与期望

序号	标准名称	标准代码	备注
1	《工程测量规范》	GB50026—2007
2	《城市测量规范》	CJJ/T8-2011
3	《国家基本比例尺地图图式第1部分》 1：500、1：1000、1：2000地形图图式	GB/T20257.1-2017
4	《全球定位系统（GPS）测量规范》	GB/T18314-2009
5	《三、四等导线测量规范》	GB/T2007-2001
6	《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》	GB/T2009-2010

四、详细测绘规划与服务条款

(1)测绘方案总体规划

1、制订工作计划

项目经理依据测绘任务的需求，初始规划包括作业技术路径、人员配置、时间进度计划及所需设备清单等内容。

2、工作计划签批

项目经理提交的工作计划经由技术总监审阅批准，其主要内容包括技术路线的准确性、人员配置的合理性以及进度计划的可行性。特别关注配备的仪器设备是否已按期进行校准，且校准证书的有效性是否得到验证。在确认所有检查环节无误后，技术总监将对此工作计划予以签字确认，作为项目执行的官方指导文件。

3、进行测绘作业

在执行测绘任务，无论是外业测量还是内业处理，应注意以下关键点：

确保及时对搜集的各类资料与数据进行质量检验，并按规章制度签署确认。

在进行下一工序前，必须对测量数据进行全面核查，确保其精度达到规定标准。

持续核查内外业原始观测记录的完整性，确保其符合国家相应的标准及工程任务的需求。

4)对仪器设备的使用情况进行记录。

4、出具测绘报告

对出具测绘报告的相关要求见质量审核制度。

5、测绘产品存档

完成每一项测绘任务后，我们均会严谨地将交付给委托方的产品及相关文件进行归档管理。

一般应包含以下资料：

1)测绘报告、房产图表；

2)测绘协议书；

3)工作计划、作业依据资料；

4)各种原始观测记录、计算手簿等；

审查与验证档案：三级产品审核记录、验收检验报告以及技术实施总结

6)用户反馈表；

7)与本项目有关的所有有价值的资料。

(2)实施细则

2.1、收集材料

依据委托要求与工作进度，全面搜集相关资料信息，以便深入理解项目细节，所涉及的资料范围如下：

1、建设工程规划许可证及其附件、附图

通知：关于人防部门已审批并通过备案的人防工程设计审核的相关文件，包括配套的人防红线图

施工设计图纸（确保经具备相应资格的审图机构审验通过并加盖公章）连同其电子光盘版（请注意：电子文件内容应包含项目概述、平面图、立面图、剖面图及总平面图等必要资料）

4、用地红线及钉桩成果通知单

5、项目房间号码编排表

6、中华人民共和国国有土地使用证

7、国有土地使用权出让合同

8、法人组织机构代码证

9、其它相关资料

2.2、房屋预、实测绘方案

在执行房屋面积测量时，首要步骤是制作房屋面积估算草图。此草图可基于建设工程施工图和竣工图的电子副本进行编制，如有可能，应参照相关图纸。若无法获取施工图与竣工图，务必在现场数据采集过程中实时绘制。

在确保视觉呈现清晰、布局井然有序的前提下，建议草图的尺寸选用通用的A4标准纸张规格。

建议在同一个项目中，对于A3规格的图纸，应选用统一的面积测量示意图以确保一致性。

在进行房屋数据的实地采集前，绘图工作需确保符合如下规定：

需详细标注待测量房产的边界线、产权分割线以及共有区域的具体界限及其所在位置。

图纸应详细标注包括夹层、架空层、设备层、结构转换层以及避难层在内的特定楼层位置，确保独立呈现。

(3)应依据相关资料注记共有部分的名称。

需示意图明确表示出不计入建筑面积的房屋平台及斜坡屋顶下的区域。

图形需详细描绘室内的墙体、柱垛、烟道、垃圾道以及通风管道等突出或凹陷的细节部分。

以下是关于现场草图注记的必备规定（参见附录D中的示例）:

实地作业中，草图记录的外业数据采集工作必须得以完整实施。

任何对房屋面积测算草图的数据修改必须限于划线更正，禁止涂抹覆盖。

确保所有实际测量数据均精确标注于草图对应的位置，若位置受限无法标注，则应引至空白区域详细注明。

汉字字头在草图上统一朝向北方（上方向），而数字字头则需面向北方（上）及西方（左侧）。沿墙体测量的长度数据应紧密贴附于草图相应墙体位置，并与墙体保持平行进行记录。

所有涉及跨越墙体或构筑物（如在设计示意图中明确标注的壁垛、沟槽）的测量数据，应在相应位置明确标注其长度的起点和终点。确保墙厚数值的标注圆圈精确地对应于所代表墙体的实际尺寸。

需详细记载房屋的具体位置信息，包括地址详情（如街巷名称与邻近住户门牌）、指向标识（指北方向）、实际建筑编号（楼号、幢号、单元号），室内空间标识（房间号），楼层信息以及所处层数，同时注明实际的入口位置标记。

在现场测量过程中，需详尽记录边长、墙体厚度以及各层次（净）高的相关数据。

请在设计草图上详细标注阳台的封闭状态、凸窗窗台的具体情况、平台的精确位置，以及任何其他特殊区域的详细说明。

在投标文件中，需详细记载测量员、记录员、检查员的姓名标识，对应使用的仪器编号，以及实施测量的日期，如有必要，还需注明当时的天气状况。

若草图内容与实际房屋构造不符，建议绘制新的草图，或者在原图上进行修正，并确保对修改部分作出明确标注。

2.3房屋物理数据采集

1、房屋数据的实地采集

当需要获取已建成或部分完成房屋的各类可测定数据时，必须实施现场数据采集工作。

设备采集通常包含如下组成部分：通过校准验证的钢卷尺、手持式测距设备、红外测距技术、精密全站仪以及全球卫星导航系统等精密仪器。

房屋的数据采集主要包括：边界长度信息、墙体尺寸数据、特征点位置数据以及房角坐标资料。

(4)实地采集时，形状规则的房屋，要进行总尺和分尺边长数据校核。

在实地数据采集过程中，针对每个相同的标准套或单元，应当实施详细的数据核查，确保包含额外的测量数据，涵盖总长度或分段长度的完整度。

当房屋已完工且某些部分呈现非规则形状时，推荐采用测量仪器精确测定其几何元素特性，进而依据几何公式核算房屋的建筑面积。或者，亦可选择测定关键特征点或转折点的确切位置，通过解析几何方法计算建蔽面积。

在面临房屋周界长度显著且难以直接测量的复杂情况，或者当需求验证总周界与分段长度之和，但无法直接量取总长度时，推荐采用仪器进行实地坐标的测量，并通过解析方法来计算所需的边长数值。

2、层高测量

(1)有建设工程施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差 在m范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符，层高取设计值；无建设工程施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层高度相同部分不同位置实测层高数据的平均值为准。

通常，层高的测定应包含净高数值以及在相应净高位置处的结构顶板的厚度信息。

3、斜坡屋顶及倾斜墙体房屋边长的数据采集

对于具有斜坡屋顶的单体建筑，需分别量测2.20米以上及以下部分的侧边长度，并附上相应的示意图加以阐明。

在测量房屋墙体时，如遇到外倾的斜面，应量取至其倾斜部位的底部。

在评估斜坡屋顶和倾斜墙体结构的房屋时，如遇到层高不易测定的情况，应测量室内净高2.10米的相应位置，并同步记录必要的定位数据。

4、阳台、平台、廊、窗的数据采集

阳台数据采集涉及：顶板投影尺寸、围护结构的尺寸、顶板与围护结构投影区域的相对定位、以及顶板至底板的垂直间距。若围护结构超出底板范围，还需记录底板的投影尺寸。

所需采集的数据涵盖：平台基础下建筑物的周界尺寸，以及该建筑物周界与平台周边环境周界的相对定位信息。

测量有柱廊时，需记录廊柱之间的间距以及廊柱与周边围护结构的相对定位；对于无柱廊，则需测定廊顶盖的投影面积及其位置信息。针对异形柱构建的围护结构，应以异形柱2.10米高的柱体外围尺寸作为该部分围护结构的尺寸基准。

在编制投标文件时，需详细测量窗户与主体墙面的相对位置，同时记录窗台至楼（地面）的高度差，以及窗底板至顶部天花板的垂直间距。

5、墙体及以墙体起算的数据采集

建筑物的结构包括室内的墙体和外墙两部分。

在收集建筑物内部尺寸信息，特别是墙体长度和宽度数据时，应优先选择未实施装饰性表面覆盖的区域进行测量。

建筑物的构造由主体结构墙体、保温隔热层构成，且外围包裹着贴面、挂层和幕墙等元素（装饰性设计部分除外）。在测量建筑物的实际尺寸时，需沿着外墙结构的最外层表面，自勒脚以上部位测定外廓边长和墙体厚度。

6、车位、商业摊位等特殊房屋的数据采集

车位的界定采用界址点连线作为分界，测量相邻界址点之间的直线距离，并确定各点的相对位置关系。

测量并记录具有围护结构的车位和商业摊位，其围护结构所限定空间的尺寸以及围护结构本身的厚度。

在测定地下空间（包括地下室）的房屋尺寸时，通常进行室内边界的实地测量，并考虑外墙的厚度。若外墙厚度难以直接测定，可参照相关建筑工程设计施工图纸作为依据。

2.4房屋信息数据采集

房屋信息数据采集涵盖以下几个关键内容：建筑物的命名与位置、构造类型、功能用途、具体的楼层与单元编号（如楼号与房号），还包括房屋的分栋标识及栋号标注，以及与所有权相关的产权所有人和委托人详情。

建筑物的命名应遵循相关审批部门所确定的项目名称进行采集。

在房屋建筑面积的预测算阶段，我们依据国有土地使用权证上所载明的地理位置信息进行建筑物坐落的采集；而在实测计算过程中，则根据相关部门批准的房屋用地的具体地址，即街道路名与门牌号码来确定建筑物坐落点。

依据规划部门的官方批准文件，我们采集房屋的用途信息。

在房屋建筑面积的预测算阶段，数据依据经相关部门审验通过的建设工程施工图获取；而在实际建筑面积的测定中，资料则源自于房屋竣工验收的备案表。对于房屋用途的命名，我们建议参照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)的附录A，特别关注表A5的内容。

6、房屋的楼号及房号

(1)房屋建筑面积预测算中，房屋的楼号按照房屋规划文件确定的编号编注；

(2)房屋建筑面积实测算中，房屋楼号的设置与变更须具备有关部门出具的《门楼牌编号证明信》；

在编制过程中，须确保房屋编号仅采用数字，且同一幢楼宇内的编号必须唯一。在进行房屋转移登记时，所使用的编号应当与初次登记时的编号保持一致。

在标注房屋信息时，门牌号码需注明于实际开门位置的院落内，括号标注；楼牌号则应标记在房廓线右上角；至于房号，同样需标注在房屋的开门处，并使用括号标识。

7、房屋分幢及幢号编注

在遵循房屋建筑结构及相应的物业管理规定下，实施自然幢的细分工作，依据数据管理和组织的需求，对自然幢进行逻辑上的划分，形成逻辑幢。在此基础上，分别为物理幢和逻辑幢独立编号。

在进行房屋建筑面积估算时，无需特别标注物理幢号与逻辑幢号。然而，在实际测量的建筑面积中，每一幢房屋都必须按照分幢原则分别编注物理幢号及逻辑幢号，确保无遗漏、无重复。

按照宗地划分，房屋的物理幢号从大门入口开始，沿左至右，再由前至后，采用序列1、2依次以S型方式进行编号。逻辑幢号的编制原则参照物理幢号的标注方法。物理幢号与逻辑幢号均标注于房廓线的左下角，并以括号标识。

7.3条款详细规定了幢号调整的方法，鉴于房屋状况的变化需参照该条款执行。

8、房屋层数

该建筑的总层数构成为其地面上的楼层数量与地下层的叠加之和。

(2)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上计算。

层次定义为本权属单元在楼栋内的垂直位置，地下楼层通过负数标识其层级。

对于位于地表以上且室内净高超过2.20米的半地下室采光窗，计入自然层数的核算。

在获取房屋层数资料时，我们将依据自然数序列对所有房屋的自然层进行计数，不论原始文件如何表述（如提及半层或遗漏某一层），无论涉及的是假层、附层（包括夹层）、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，还是突出于屋顶的楼梯间和水箱间，这些部分将不计入自然层计数范围内。

(5)建筑物有关的产权人即委托人信息包括：产权人和委托人的名称、地址、企业编码、联系方式等。其中，产权人名称、地址、企业编码等根据产权人的组织机构代码证进行采集；委托人名称及联系方式等由委托方提供。

2.5房地产图式

1、主要内容及使用说明

本章节详细阐述了城镇房产图中各要素图示符号的规范、各类标注的规格说明，以及其应用原则、操作方法和相关要求。

此图式作为本市城镇各级比例尺房产图绘制的标准参考，同时亦为房产平面图的基础遵循。

(3)使用说明

所有符号旁的线划粗细与间距尺寸，其计量单位均为毫米。

所有图形的基本线条精度为0.15毫米，若图中采用基本线划，将不再单独标出尺寸信息。

几何图形符号的定位规则如下：非比例尺图形以其几何形状的中心点和中心线为准；对于宽底符号，其中心位于底边的中线上；至于底部呈直角的符号，其重心坐落于直角的顶点处；组合图形符号的中心则依据其下部图形的中心点或交叉点确定。

该符号的中心点位于其下端两点的几何中心位置。

本图样所涉及的房产图纸上汉字标注，除图名标注采用粗体字以外，其余均统一采用细等线字体。阿拉伯数字亦遵循此标准，采用等线体呈现。字符朝向规定，除门牌标识及边长注明可朝向西方外，其余汉字注记一律遵循向北的方向规则。

在绘制过程中，若遇到图示空白区域，须依据国家测绘局发布的CH5003-94《地籍图图式》、GB7929-87《地形图图式》以及GB/T17986.1-2000《房产测量规范》中对应比例尺符号的相关规定进行操作。

2.6房屋面积计算

2.6.1计算通则

根据国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)第8.2.1款，规定了计算全面建筑面积的适用范围。

根据国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)第8.2.2条款，规定了计算一半建筑面积的适用范围。

建筑面积的排除范围需严格遵循国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)第八章第二节的明确规定，即8.2.3条内容。

4、房屋面积测算是对房屋各层水平投影面积的测量与计算，长度以米为单位，取至0.01m;面积以平方米为单位，取至;共有面积分摊系数取至小数点后第六位。

2.6.2计算细则

1、层高及净高的计算，如图1所示

层高定义为上、下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直空间高度，若结构找平层厚度不超过0.02米，该层将被视为结构层的一部分。

在建筑物内部，若结构梁、反梁、垫层等导致局部净高度低于2.10m的区域，其层高核算应采用对应楼层的标准层高值。

该参数定义为从楼（地）面至建筑物上部楼板底面的垂直净高度。

在楼层外墙以内，如因结构梁、反梁及垫层等导致局部净空高度低于2.10m的区域，应采用所属楼层的净高标准进行计算。

图1 层高及净高计算图示

2、特殊情形的房屋面积计算

建筑物的构造特征包含内倾及弧形等非垂直墙面。对于层高超过2.20米（含2.20米，下同）的结构，以及无法直接测定层高的区域，其室内净高在2.10米以上的水平投影部分将计入全面计建面积。若墙体向外出挑，其建筑面积则依据底板边缘线进行计算。

对于坡屋顶及穹顶结构的建筑，其建筑面积的计算标准如下：当层高超过2.20米的部分，以及无法直接测量层高的情况，应以其室内净高达到2.10米以上的水平投影面积为准进行全额计算。

建筑面积的计算规则如下：对于车棚、货棚、站台及加油站、收费站等采用多排柱支撑的建筑物，依据柱外围的水平投影面积进行核算。若柱体呈现内倾斜，建筑面积将根据柱子在地面以上2.10米处的连线所划定的水平投影区域进行整体计算。至于外倾斜柱，则以其底部外侧连线的水平投影范围作为全部建筑面积的基准，具体示例见图2。

a、内倾斜柱剖面图

b、外倾斜柱剖面图

图2棚柱结构建筑面积计算图示

对于在建筑物中设立的，位于2.20米及以上楼层的局部夹层，若夹层及其下方的建筑空间层高均低于2.20米，应将夹层计入单层的建筑面积核算之中。

在非完全封闭的体育设施内，设有具有固定顶棚且高度不低于2.20米的看台区域，其建筑面积核算方法是以顶棚水平投影面积的一半为准进行计算。

建筑物的立体书库、仓储设施以及立体停车场，其无明确结构层次部分，按一层计入建筑面积；而对于具有结构层的，若层高超过2.20米，则按照实际层数各自计算建筑面积。

爬梯，专用于检修与消防设施，其建筑面积不予计入。

建筑面积不包括与室内相互隔绝的室外空间，如阳台、挑廊、檐廊等附属结构。

3、阳台、平台（露台）的面积计算

阳台与平台的区别阐述：不论底层板依托于上层屋顶结构还是独立伸出，抑或台下区域是房间抑或阳台，若台面上方设有遮盖物，则定义为阳台；反之，若无遮盖则认定为平台，如图3所示。

图3 阳台与平台的区分

阳台的全面积按照其封闭部分的水平投影面积进行计算。

当阳台具备顶盖且为非封闭结构，若其宽度或纵深不超过0.60米，此类阳台将不纳入建筑面积核算，具体示例参见图4。

图4 不封闭阳台面积计算图示

当阳台具备顶盖且为非封闭结构时，若底板至顶盖的高度低于两层楼面高度，其围护结构或外围水平投影面积应按一半计入建筑面积。然而，当顶盖高度达到或超过两层楼面标准时，该部分不计算建筑面积，参见图5中的示例。

图5 不封闭阳台面积计算图示

若阳台封闭设施的高度不足两层楼自然层间距，且其上盖的水平投影区域局限于阳台外部投影区域之内，且面积少于阳台外部投影面积的一半，此时阳台不计入建筑面积。反之，若阳台盖板投影面积占阳台外部投影面积一半或以上，阳台面积将按照上盖投影在阳台外部部分面积的一半进行计算，具体如图4.2.3-2所示。

阳台是否设有遮盖，对于顶层及特殊层高的不封闭阳台，参照本栋建筑的标准层高度的两倍作为判定基准。若无标准层，采用6.00米作为参考标准。针对顶层或退层阳台，其遮盖顶棚为斜屋顶的情况，阳台遮盖高度应取阳台沿斜屋顶倾斜方向至围护栏外侧边缘的高度为准。

阳台顶部高度若超出两层楼并设有封闭或非封闭的遮盖结构（如凸窗、空调空间、花坛等形成的遮板），当此遮板底端至阳台底部的高度未达两层楼标准，且遮板在水平方向的投影区域覆盖了阳台外部投影面积的一半或以上时，阳台的实际面积将按照遮板投影在阳台外部区域的面积的一半进行核算。

在住宅建筑中，如专属于一户且其结构特性类似阳台的空中花园、入户花园（排除地面层及裙楼顶层者），此类空间将被视为阳台，遵循阳台的相关规定核算建筑面积。

住宅底层（地面层及裙楼顶部）的开放式结构，具有围护设施，其出入口与住宅相连，当此出入口位于上部阳台地板形成的遮盖结构下方，且该遮盖结构属于上一层次阳台时，这类空间被视为阳台，遵循阳台的建筑面积计算标准。反之，若遮盖结构为上方主体建筑，该空间则认定为门廊或门斗区域，依据门廊或门斗的建筑面积计算规则，如图6所示。

图6 住宅一层中阳台与门廊的界定图示

公共建筑空间，若位于建筑物内部并与公共通行区域相连，且至少有一面直通室外，专为绿化与休闲设计，其结构特性类似于阳台，这类空间被定义为公共阳台。公共阳台的计算法则与常规阳台保持一致。

当空调设备安装在外立面上的独立式机位，若其向阳台或建筑内部空间微微内凹，占据的空间不计入建筑面积。对于空调机位上部的空间，依据其特性将类似凸窗进行处理。而若在阳台及建筑内部局部空间设立的适合安装空调的区域，其与相连的阳台及整体建筑空间应一并计算建筑面积，如图7所示。

图7空调机位面积计算图示

4、室内楼梯的面积计算

根据定义，连接至建筑物主体并具备两面及以上围护墙体的室外楼梯，若其位置处于建筑外墙或主体结构之外，将被视为室内楼梯。相反，倘若楼梯位于建筑外墙或主体结构之内，无论其具体布局，都被归类为室内楼梯，如图8所示。

图8 室内楼梯与室外楼梯图示

通常情况下，建筑面积的计算依据为建筑物的各自然楼层。

对于通过夹层设置的楼梯，若夹层不纳入建筑面积核算，相应的夹层梯间亦不计入；反之，当夹层被计入建筑面积时，其对应的梯间自然需计入建筑面积的计算范围。

所有位于高层建筑主体结构内的电梯，不论其是否开启，均按照自然楼层的完整面积计入建筑面积。而对于独立于主体结构的电梯，仅对其开启的楼层进行建筑面积核算。

在处理高低分跨的建筑结构时，若各跨内部通过楼（电）梯相互连通并共享，其层数将依据楼（电）梯开启门侧所在的跨进行计数，同时根据此计算相应的建筑面积。

独立于主体墙但与建筑物相连的电梯，根据各出入口所在的水平面计层数，并据此核算建筑面积，如图4.2.4-2中的a、b所示；若电梯通过局部层与建筑物通过空中走道相连，则按照其对应建筑物的层数计算建筑面积，如图4.2.4-2中的c所示；而对于建筑物外部，从底层直通高层的单层斜梯，应按一层计算建筑面积，参见图9中的d所示部分。

图9独立楼（电）梯面积计算图示

在室内楼梯的设计中，若上下梯段之间的间隙大于或等于0.30米，计算上层梯间面积时，将忽略这一间隔空间的建筑面积。然而，当间隙尺寸小于0.30米时，全部间隔空间的建筑面积将被计入计算之内。

自动扶梯在商场、写字楼等场所的设置，其建筑面积的计数依据所覆盖的楼层层数，如图10所示。

图10室内楼梯面积计算图示

当室内楼梯的投影落到上层楼（地面）的结构面上，若该投影区域与上部天花板之间的垂直净高小于2.20米，根据图11所示，这部分楼梯空间不计入建筑面积的计算范围。

图11室内楼梯投影后考虑层高面积计算图示

5、室外台阶、楼梯、车道的面积计算

室外台阶的建筑面积不计入，然而，如对其下方空间进行了有效利用，当层高超过2.20米或净高达到2.10米以上的区域，应全额计入计建面积范围内。

根据出入口连接的不同楼层高度，室外楼梯的层数由计数方法确定，并依据其水平投影面积纳入建筑面积核算。若上层楼梯作为下层楼梯的顶部遮蔽物，但最上层楼梯缺乏有效顶盖，或者顶盖无法覆盖楼梯面积的一半以上，该最上层室外楼梯将被视为无顶盖处理。

室外车道如无顶盖，其面积不计入建筑面积；若设有固定顶盖的车道，则全额计入。室内汽车坡道按照自然楼层进行计体积算。对于车道投射区域内的空间，如经设计利用，且层高超过2.20米或净高达到2.10米以上，即使计算了面积，相应汽车坡道占用的空间不应重复计算坡道面积。

面积计算应包括：走廊（包括挑廊与檐廊）、连通廊、空中回廊、门廊区域、门斗空间以及雨篷的总面积，特别提及的是加油站的面积亦需纳入核算。

所有位于建筑物内的走廊，无论其两端是否封闭，均应计入全面的建筑面积计算范围内。

所有位于街道两侧，且底层开放供公共道路街巷通行的楼房，无论其是否设有支柱，是否具备围护结构，建筑面积不予计算。

底层建筑设有两端敞开的专用消防通道，如其仅为步行者设计，该通道将计入全面的建筑面积。然而，若此通道具备车辆行驶条件，将被视为公共通行区域，不纳入建筑面积核算范畴。

当走廊在延伸方向上呈现非封闭状态，并与室外形成直接连通时，我们称之为外走廊（参见图4.2.6-1）。依据其开敞侧是否存在结构支撑，外走廊进一步细分为有柱走廊与无柱走廊。

在界定为有柱走廊的情况下，若走廊除开敞侧围护结构外，尚含柱或其他形式的承重支撑元素。

走廊若在两侧具有局部墙体或建筑空间，将被认定为有柱走廊。

走廊若仅限于结构外围并具备装饰性柱（或墙面），将被认定为无柱走廊。

当柱体不特意突出于外走廊两侧墙体，且柱体可以归属其他建筑区域时，该走廊将被视为无柱结构。

若走廊由多个部分组成，遇到仅单段具有柱子或墙体的情况，可依据该段两侧的转折点作为分界线。随后，对该有柱与无柱的走廊部分独立进行建筑面积的核算，如图12所示。

图12走廊类型划分图示

建筑面积的计算规则如下： 1. 对于设有支柱的走廊，其全部面积按照支柱外围的水平投影面积计入。 2. 当无柱走廊的层高低于两个自然层时，其围护结构外围的水平投影面积计算为半数。 3. 若无柱走廊的层高达到或超过两个自然层，则不计算建筑面积。

所有与房屋主体相连的封闭式、无支柱且无独立围护结构和屏障的延伸走廊、檐廊，不论其下方是否设有阶梯，均不在建筑面积的核算范围内。

在一楼相连的两座建筑之间，设有带顶的过道，其建筑面积计算规则如下：a) 若为双排立柱的连廊，则以其立柱外侧水平投影的全面积计入。

当单排柱连廊的上部屋檐高度不足两个标准楼层时，其建筑面积按照上部屋檐水平投影面积的一半计入；若上部屋檐高度达到或超过两个标准楼层，则不计入建筑面积。

c无柱连廊，不计算建筑面积。

当有盖架空通廊连接两座建筑物并实现全封闭时，其建筑面积将被计入总计算范围。反之，若通廊未封闭且上盖高度低于两个标准楼层，其建筑面积仅计半数；而上盖高度达到或超过两个自然层的通廊，则不计入建筑面积统计。

建筑面积的计算规则如下： 1. 全封闭的门廊与门斗，以其围护结构的总面积计入。 2. 若开敞式门廊、门斗或雨篷无柱，不计算建筑面积。 3. 当开敞式门廊、雨篷带有独立支柱时，其上盖的水平投影面积的一半计入；若支柱数量超过一根（包括一根），则按照支柱外边缘的范围计算全部面积。 4. 对于门斗，无论是否有柱，均需计算其全部建筑面积。 5. 对于开敞式门廊与门斗的复合结构，若有支柱，则同样计算全部建筑面积，具体参照图13的规定。

图13 门廊、门斗、雨蓬计算图示

门廊、车棚及货棚等独立于主体建筑的单排柱结构，应仅以其单排支柱作为支撑，其上部遮盖物的水平投影面积的一半将计入建筑面积核算。

对于加油站的罩棚及其他类似结构的建筑，若其由单独支柱或单列支柱支撑，或者虽有多支柱但柱外围包围的建筑面积少于上部顶盖的水平投影面积一半，应按照顶盖水平投影面积的一半计入建筑面积。当建筑由多支柱支撑且柱外围包围的面积达到或超过上部顶盖水平投影面积的一半时，应根据柱外围的范围来计算全部建筑面积。

7凸窗、落地窗的面积计算

根据定义，窗台高度大于或等于0.20米的窗户称为凸窗，其分类包括单扇凸窗（如图14a所示）和双扇凸窗（如图14b所示）。相比之下，窗台高度小于0.20米的窗户（如图14c所示）、窗户直接坐落在房间地面上的窗户（如图14d所示），以及窗户位于结构梁、反梁或垫层等构造之上的情形（如图14e所示），统称为落地窗。

窗户的设计参数如下：窗台高度定义为自室内地面（楼板结构板上边缘）至窗台台面（窗台板上边缘）的垂直间距；窗的净高则为窗台台面至顶部窗顶板板面（顶板上边缘）的垂直距离；对于凸窗，其进深测量是从外墙外缘至凸窗外侧边缘的水平长度，具体示例参见图14。

图14 凸窗、落地窗及其指标定义图示

外墙凸出的窗体部分不纳入建筑面积核算范畴。

当凸窗向外阳台延伸时，其占据的阳台空间应包含在阳台的建筑面积计算范围内，如图15所示。

图15向阳台凸出的凸窗图示

当落地窗的窗体高度不低于2.20米或净高度达到2.10米及以上时，该落地窗应计入全面积计建；若窗体尺寸不满足上述条件，落地窗将不纳入建筑面积核算。

8幕墙、墙体的面积计算

(1)装饰性幕墙不计算建筑面积。

建筑面积包含对围护性幕墙的计算，相应面积计入墙体总量。

建筑面积的计算依据围护性幕墙，具体如下所述（参见图16）：

幕墙系统主要采用纯玻璃等无框架围护材料。当幕墙与楼板边缘的距离小于或等于0.40米时，幕墙视为外墙的一部分，其厚度即为此间距，并取半值作为计算依据。若楼板至幕墙外缘的距离超过0.40米，则楼板上方的空间将被纳入幕墙上方空间的计算范围。

当遇到梁体下方的情况时，若幕墙安装于梁体上方，作为外围护结构的幕墙设计，其外墙厚度将采用梁的尺寸，并同时考虑设置半墙部分。

该结构采用玻璃与其他材质框架共同构建，形成围护的玻璃幕墙，其墙体厚度依据材料框架的尺寸确定，并据此计算为半个外围墙壁设计。

图16不同情况下围护性幕墙外墙计算图示

针对同一楼层的外墙，当存在主墙与幕墙并存且两者不相交的情形，我们依据图17所示的不同情况，进行相应的墙体面积划分计算。

当外墙完全作为围护性幕墙时，应依据幕墙的特性计算该外墙的墙体面积。

针对复合外墙结构，若其包含主体墙面与幕墙组件，应将两者划分独立部分，对主体墙面和幕墙单元分别进行墙体面积的核算。

当外墙具有多个部分主墙，且各主墙段总和超过外墙长度的一半时，应选取主墙及其延长线作为外墙，随之计算墙体建筑面积。相反，若主墙段之和未达到这一条件，幕墙将被视为外墙，随之计算外墙的墙体面积。

针对全幕墙建筑设计，若内侧除核心筒、梯间等区域设置有局部主要承重墙外，其余区域几乎无实体墙体或仅存零星结构，此时应将所有外围护结构视为幕墙，并据此核算外墙的总面积。

图17既有主墙又有幕墙时外墙计算图示

墙体面积计算规则如下：外墙及共有墙体的面积以其水平投影为准，而半墙墙体面积则为其水平投影面积的一半。若外墙或共有墙包含柱子或其他承重支撑结构，应依据柱子连接的墙面，以墙中线向柱心延伸并交汇，然后根据柱体划分后的具体位置，将半墙墙体面积分别计入相应的部分，如图18所示。

图18 包含垛柱的外墙墙体图示

外墙在建筑物上空部分不计入建筑面积，如图19所示。

图19建筑物复式上空处的外墙计算图示

对于商场和商铺，如采用防火卷帘或钢化玻璃直接作为与公共区域或外部环境分隔的共有墙或外墙，其墙体厚度应等同于围护结构的构造要求。

若墙体结构分为上、下两截，当两截墙体的厚度不一致时，应选用下半部分的墙厚作为墙体的总体厚度标准。

烟道与通风井的面积计算方法如下：当它们嵌入建筑物主体结构时，按自然楼层的面积计入建筑面积。然而，若这些设施位于主体结构外部，则不纳入建筑面积统计范畴。

独立且嵌入式在户内的烟囱及通风井，将被纳入该户的套内建筑面积计算。若烟囱位于户外，其与室内分隔的墙体将界定为该户的外墙标准。

2.7测绘依据

1、测绘法律法规列表：

(1)《中华人民共和国测绘法》（中华人民共和国主席令[2002]第75号）

《中华人民共和国国家标准房产测量规范》(附带相关图式)

关于《房产测量规范与房地产测绘技术》及其相关技术详解：吕永江的技术阐述

《中华人民共和国国家标准建筑工程建筑面积计算规范》

(5)《房屋面积测算技术规程》(DB11/T661-2009)

(6)《房地产权属登记测绘学习材料》

第一章：房产测量标准——依据GB/T17986.1-2000《房产测量规范第一单元：房产测量规定》

(8)《房产测量规范第二单元：房产图图式》(GB/T17986.2-2000)

关于房地产价值评估的标准规范：GB/T 50291-1999《房地产估价规范》

关于建筑工程建筑面积的核算标准，我们参考了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）

《房产测绘技术规范与客户投诉管理及纠纷处理典型案例评析（共四卷）+光盘》

《房屋登记办法释义》（由住房和城乡建设部政策法规司住宅与房地产业司及村镇建设办公室编撰）

2、建设部文件

(1)《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令[2000]78号)

(2)《房产测绘管理办法》 （建设部、国家测绘局令[2000]83号）

(3)“关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知”（建住房[2000]166号)

(4)“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”（建住房[2002]74号)

(5)“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”（建住房2006165号）

(6)“关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知”（建住房2006166号）(7)《房屋登记办法》（建设部令号）

2.8、质量检查办法

根据作业流程的严谨审视，我们能够在流程中的任一阶段发现并即时修正错误，从而防止其对后续'流程链条'造成影响，避免累积至后期集中暴露问题。因此，鉴于房屋面积实测的独特作业流程与特性，我司特此制定了一份详细的房屋面积实测成果检验清单，作为检查实施的明确准则，具体如下：

图形数据检查明细：

1)建筑面积

检验外墙定位的准确性，包括装饰性墙体的存在及其封闭状态的核查。

b)建筑物内“挑空”情况、退层位置；

c)有、无层高不足2.20米部位；

细分人防区域布局：关注出入口的人防规定，明确核心筒及汽车坡道在人防区内的归属权

地面露出的汽车坡道及自行车坡道是否设有覆盖设施？以及覆盖设施的覆盖范围如何？

阳台的尺寸与数量核算，以及是否为封闭设计（需特别关注顶层阳台是否存在无顶覆盖的情况，请详细审阅立面及剖面图）

g)注意飘窗部分，判断是否计算面积；

h)附属房内有无人防部位；

廊、门斗的计算；

j)室外楼梯的计算（注意计算标准）；

比较规划面积与规划层数与计算结果的一致性。

2)套内建筑面积

详细说明相邻住宅单元的布局及与公共区域分隔墙的划分，需参照单元示意图详细确认。

2)阳台的归属、个数；

3)外半墙的取位。

3)分摊面积（区分不分摊部位）

a)分摊区域的划分；

b)分摊部位的名称；

遵循'使用即接收'原则的分摊区域划分趋向

功能属性数据检查明细

楼层配置管理：确保楼层数目准确无误，销售区域与实际楼层对应一致；底层及附属楼层关系明确，地下层数应准确标注，不应额外添加0作为标识。

图形识别要求：确保套内区域、阳台（封闭或未封闭）的准确标注，外墙轮廓的清晰界定，空间扣除部分的精确计算，以及低于2.2米区域的