物业社会化管理解决方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

4全面的项目方案

4.1项目概况（需求响应：完全满足）

一、项目内容及规模：

浙江省文化和旅游厅直属的公益一类文化事业单位——浙江省文化馆，其历史源远流长，始于1955年。该馆分布在两个馆址：一是位于杭州市拱墅区武林路的馆区，占地面积为3805.34平方米；另一处在西湖文化广场的馆区，建筑面积达到7431平方米，两者共同构成了总面积达11236.34平方米的文化艺术中心。

二、中标人主要工作内容

遵循精简效能的核心理念，并积极响应后勤服务的社会化转型，我们致力于推进社会化用工的广泛实施。通过科学而有效的组织管理，我们决定将浙江省文化馆特定的外包物业管理任务委托给专业的服务公司来执行。

(一)日常生活的设施管理与维护，包括房屋设施、电梯运行维护以及各类家具与家电的保养与检修

维护项目包括：房屋结构（墙体、天花板及地面）的定期检查与零星修缮，各类家具及家电的保养，门窗的检修，楼梯设施的维护，以及通风管道的清理与调试。特种设备如乘客电梯、货物电梯和图书电梯的检测与保养，须由制造商或经采购方确认的具备相应资质的服务商进行。

(二)传达保安秩序管理与巡查

熟悉馆区周边的环境，能处理和应对馆区内公共秩序维护工作，负责门卫、收发、巡查等日常执勤和安保、治安管理；能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；能做好大型活动的公共秩序维护及交通疏导；管理服务标识设置与维护，车辆行驶、停放管理及其他秩序维护等。各标的区域要求有停车场、电梯责任险、人员等公众责任险种，按时办理续保。

(三)环境卫生管理

文化馆内环境卫生管理涵盖以下各项公共区域与设施的日常维护与消毒工作：      - 公共区域：大厅、墙面、楼梯、走廊、吊顶、门窗、屋顶天台、平台、雨棚、电梯间、茶水间、会议室、接待室、贵宾室、培训教室、自修室、报告厅、展厅、仓库及所有公共活动区域的台面、地面、明沟、书架、桌椅、灯具、花盆、果壳箱等。      - 卫生设施：卫生间、设备间和各类器皿的清洁与消毒。      - 建筑外围：楼宇外墙、玻璃幕墙、百叶窗、电动遮阳棚、室外广场及红线规划内的园林、道路、停车场（库）、垃圾房等公共场地。      - 门前区域：实施“三包”责任区的保洁与垃圾分类。      - 环境卫生：包括各功能教室、公共区域的定期消毒、除异味，确保疫情防控措施常态化，并根据疫情动态适时调整消毒频率和标准。      以上内容旨在维持馆舍的清洁与安全，保障所有访客的健康体验。

(四)室内、室外绿化管理与养护

室内绿植与景观维护策略：包括对室内盆栽植物的布局、日常照料与定期更换。特别关注特殊时期管理，如会议、大型活动及公共假期，确保室内绿意盎然，花卉繁茂，始终保持生机勃勃的景观效果。

涵盖的内容包括武林路馆区的四楼露台、会议室、休息室以及各类办公室；而在西湖文化广场馆区分区开放区域及办公空间内，我们将引入中国风的景观绿植与花卉装点。

(五)供电设备、弱电系统管理与维护

供电系统、弱电系统（如通信系统、电子显示屏、报告厅多媒体等)要求委托有相应资质的企业进行维保，保证各系统正常运行、定期保养、日常维护和年检年审；对各馆区内综合布线、照明线路、电话线路等强弱电线路维护维修，开关、灯具等维修、更换。每年五月份对武林路馆区、西湖文化广场馆区配电房进行高低压设备继电预防性试验，严格遵守电力行业标准DL/T596-1996《电力设备预防性试验规程》，试验结束后及时提供完整的试验报告，试验费由中标人承担。

(六)空调系统管理与维护

维护与管理包括两部分：一是中央空调系统的运营与保养，二是普通空调的检修与迁移任务。根据采购需求，需对馆区一和馆区二实施空调维护工作，涵盖新风机组、风机盘管、管道系统、阀门组件以及内外风口和滤网等设备的日常清洁与维护。特别说明，中央空调的维修费用由采购方负责，而分体空调的维修费用则由中标供应商承担。

(七)消防、监控设施管理与维护

维护与管理职责如下： - 馆区内的监控与安保设备实施日常维护保养及突发性维修，由设备原厂商或持有三级及以上资质的单位执行维保任务； - 消防系统需定期进行检查、试验及维护保养，确保其功能正常； - 要求每年获得专业机构对馆舍消防设施进行年度检测，并针对检测结果进行必要整改； - 灭火器材和其他消防用品应定期更换，以保持其有效性； - 至少每年组织一次消防应急演练，提升应对能力。

(八)给排水系统管理与维护

负责馆区内外给排水系统的设备与设施的日常维护，包括生活水泵、生活水箱、二次供水装置、供水与排水管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管道、透气管道、水封设施、隔油池以及室外排水系统及相关构筑物的常规保养，确保其稳定运行。生活水箱每半年需实施一次彻底清洗与消毒，并提供相应的检测报告。

(九)日常维护与巡检，以及采购方额外指派的各项工作

1、实施严格的物业管理巡检规程：规定物业主管每日需进行不少于四小时的全方位区域巡查，特别强调对公共开放区域的定时检查。在安保与秩序维护上，每月须安排一次夜间专项核查，并确保记录完整，以供后续查阅。

2、综合会议、活动服务

根据采购人需要提供重大会议、庆典、节日、学术活动、布展等活动的服务，包括布置会场、布置展厅、绿化（盆景）摆设和保养、宣传标语的悬挂、搬运器材、桌椅、会后清场等工作。重大会议期间全过程值班，满足会议人员的服务需求。制定完备的会务服务工作流程、细则及服务工作计划并严格执行，保证各项会议的正常进行。

服务内容应全面满足采购方的会议需求，配备符合标准且数量充足的的技术支持团队，以满足采购方的具体配置要求。提供全程的会议、活动期间值班服务，确保日常运维的有效执行。实施定期的系统维护检查，以保证会议设施的完好性。同时，针对可能出现的设备故障，须预先制定应急响应方案，以保障会议的顺利进行。

3、在馆舍实施重大修缮及迁移任务期间，中标单位需及时配备充足的物业服务团队，以保障物业服务的顺畅运转。

采购人应审批中标方提出的场地管理与使用优化建议，后续在获得批准后方可执行。

以上项目年检费、检查费、维保费、区域公众责任险等保险费、清洁费、绿化费、零星修理费（如：分体式空调拆卸运输及安装费用等)、维修工具及设备、日常消耗品（如保洁使用工具、清洁剂、消毒剂、垃圾袋等)等均包含在本次投标价中，由中标单位承办，不再另行计费。零星维修过程中产生的综合单价不超过200元的材料、配件（以政府采购云平台价格为准)由中标人承担，包括且不限于“基本零星维修耗材清单”内的物品。其余材料由采购人承担，中标人实施安装。采购人由于设备改造、新增、大修所产生的各项费用，由采购人自行承担。

基本零星维修耗材清单：

三、中标人服务质量标准

(一)日常生活的设施管理与维护，包括房屋设施、电梯运行维护以及各类家具与家电的保养与检修

(1)实施详尽的房屋及配套设施维护与检验规程，确保检查记录的完整性，以保障房屋及设施的良好状态和正常使用，严格防止未经许可的用途变更。建筑内外严禁出现违规张贴、违章搭建和私拉乱接线路的现象。

(2)玻璃完好无损，五金配件状态良好，门窗开关顺畅，密封性能优良，运行时无异常噪音。如发现任何破损或功能障碍，应立即组织维修或置换；若涉及安全问题的，务必立即采取有效措施消除潜在风险。

(3)墙面及地面装饰材料如墙面砖、地坪和地砖展现出良好的完整性，表面平整无缺失，且吊顶结构坚固，无裂缝和损坏现象。如有任何可见的剥落或裂痕，或者需要修复或替换的部分，应立即组织处理。

(4)确保排水设施的维护周期：每半个月对屋面排水沟与室内外排水管道进行一次彻底清理，以保持其畅通无阻。针对雨季和台风季等特殊气候时期，我们将提前进行细致的巡检，及时消除潜在风险。如发现过滤网损坏或管道破裂，将立即组织专业人员进行修复或更换。

(5)对于屋面出现的气鼓、破裂问题，以及隔热板的断裂、缺损情况，以及整体屋面和墙面的渗漏点，应在三个工作日内启动专项维修程序。而对于特别重要的区域，如书库、报库、阅览室和大厅的玻璃顶等，若屋面和墙面存在渗漏，应立即在两个工作日内组织进行专门的修理措施。

(6)琉璃瓦、土瓦屋面，无明显滑落、开裂和破损，否则应及时组织修复或更换；小青瓦屋面，每年雨季前对屋面进行一次全面清理和整修；白铁皮天沟，每季度进行一次检查，发现霉烂、渗漏等情况需及时更换或修复。

(7)中标方需高效履行零星家具及设备维护职责，包括日常的小修小补。遇到超出自身能力范围的维修需求，应及时通报给相应的家具与设备安装维保单位，并同步通知采购方。务必保证所有家具和设备的维修质量达到百分之百合格标准。

(8)为确保固定资产的有效管理，中标单位需及时向采购方报告无法修复的家具及设备。关于馆内设施设备的报废决策权归采购方所有，若采购方判断某设备尚有维修价值，中标单位不得无故拒绝维修，亦不得借此要求采购方另行购置新设备。

(9)当采购方需委托外部机构执行重大维修或改造任务，并承担相关费用时，中标方需全面监控项目的实施进度，确保质量控制严谨有效。

(10)电梯系统维保

浙江省文化馆的电梯维护工作需遵循如下规定：维保服务需由原制造商或经过采购人认证的同等资质供应商实施。在每次维护过程中，中标方需派员现场监督，并确保完成详尽的维保记录，以保障电梯的正常与安全运行。

日常保养：

①在维护保养阶段，中标方需严谨遵照采购单位的施工现场管理规定，并积极协同采购人开展必要的配合工作。

②中标人需严格遵循国家特种设备的法定标准及企业操作规程进行维保工作，并确保全程实施监督。

⑥中标人需按照采购人的安排，预先配合当地政府质检部门每年进行的一次国家相关安全标准的例行检查。

⑦在保养工作完成后，中标供应商需提交详尽的保养报告供采购方审核。采购方将对报告进行查验，并在确认无误后签署意见。如采购方对设备状况有任何疑虑，有权要求中标人对相关问题进行复核与重新调试。

⑧采购人将获得由中标方提供的免费电梯困人应急救援技能培训，要求培训师持有国家特种设备监督检验机构签发的电梯设备操作资格证书。

24小时急修服务：

①24小时全天候，中标方将无偿提供电梯故障的现场紧急服务。

②在接到客户紧急报修电话后，须确保30分钟内抵达现场进行故障应急处理。针对电梯的即时恢复使用，若遭遇严重故障，现场技术团队需立即将详细情况上报给技术主管。技术主管随后将火速赶到现场，与技术人员通力合作，迅速排除故障，并向用户准确地通报处理进展及结果。

(14)在日常巡查、故障诊断与设备维修进程中，若遇到中标方不具备技术解决方案的复杂问题，须由其自行委托外部专业机构处理，但针对大型工程项目，不得向甲方申请额外的人工费用，以确保服务自担原则。

(15)维修记录（包括房屋及家具设备）详细且完备，日常巡查与电梯保养的台账资料真实无误，采购方随时可进行核查。

(二)传达保安秩序管理与巡查

1、日常秩序维护

(1)具备馆区内外环境的深入了解，熟练处理和应对公共安全维护任务，能准确操作并管理各类消防、物理防范及技术防范设施。同时，对各类刑事、治安事件的应急处置预案以及各类灾害事故的预防与应对措施有深入理解和掌握。

(2)承担所辖区域的日常守卫任务，执行定期巡查，有效应对各类突发事件，确保安全防护与区域巡逻，致力于维护社会公共秩序，并妥善处置各类治安及突发状况。

(3)承担馆区人员的出入管控工作，严谨实施登记程序，以确保安全无虞。

(4)承担防盗及防火报警监控设备的运营与维护工作。积极响应并遵从对应管理部门的临时应急调度安排，确保记录的完整准确，严格依据采购方规定，实施钥匙的日常管理工作，特别针对库房、机房等重要区域，实施专人专责的钥匙管理机制。

(5)承担大型活动及重要会议的公共秩序维护与人员疏散、安全防护任务，中标方需确保按照活动需求提供充足的安保人员配置。

(6)确保各馆区内部的报刊、邮件等物品的收发工作高效有序，严格遵循馆内的区域收发规定，确保及时无误地完成任务。

2、门卫值班

(1)员工入职时需着装统一标识，根据不同岗位要求着装配饰（讲究精致），确保装备佩戴得体且整洁。在值班期间，应展现出专业的仪态与风貌，致力于提供优质的咨询服务，以及引导区域内客户活动。

(2)展现出高度的职业素养：严格执行文明执法，训练精良，言辞得体且职责分明，主动关注并积极服务于社会弱势群体。装备齐全，包括对讲设备及各类必要安全防护器械，并能熟练操作。

(3)24小时不间断的门禁管理由专业的传达、保安团队负责，涵盖出入人员通报、证件核查与登记，以及车辆和公共秩序的维护。主要出入口实施严格的安检流程，确保严格执行验证和登记制度，有效防止非授权人员进入行政区域，从而保障两个馆区的安全与工作环境的正常运行。

(4)实施严格的物品进出分类管理制度，实行详尽的物品进出审批程序，确保无任何危险品进入馆舍区域，保障安全合规。

3、巡查

(1)在规划红线界定的区域内，需实施24小时不间断巡查。西湖文化广场馆区分时段（每日08:00至17:00）需确保至少有一名管理人员定点负责秩序维护、安全管理及突发事件应对等工作。明确巡查岗位职责，规范巡视操作流程，制定固定的巡视路径，对关键区域、设施部位及设备机房实施定时重点巡查，并详细记录巡查状况。巡查过程中，务必执行巡更设备的使用规定，以便及时发现并处理潜在的安全隐患和事故苗头。

(2)监控室职责包括实施严格的巡更制度。一旦接收到监控室的通知，巡视人员须在接到指令后一分钟内迅速响应，奔赴事发现场，采取适宜的应对措施进行处置。若在巡查过程中发现任何异常状况，应立即将其通报相关部门，并在现 场采取临时应对措施。同时，始终保持应急预案的激活状态，随时准备执行相关行动计划。

(3)节假日、大型活动、重要会议夜间巡逻时，增加巡逻次数，确保在合同期间的治安消防工作不出问题。日常增加巡查频次，特殊时段、重点巡查，发现问题及时通知相关部门协同处理。

(4)负责协助执行刑事和治安案件的现场保全工作，维护现场秩序，引导人员安全撤离，迅速报告情况，并积极支持当地公安机关的调查处理任务。

(5)投标人需确保配备充足的灵活性资源，以便迅速响应并执行采购方的突发状况处理任务，以及能及时完成任何临时性工作安排。

4、车辆管理

(1)西湖文化广场馆区分区严格限制机动车和非机动车的进入，武林路馆区则注重车辆的有序进出与停车管理。车库需确保通风顺畅，严禁存储易燃、易爆等危险物品；非机动车实施定点停放，并设有专人进行定期巡查监管。

(2)负责馆区内24小时停车管理工作。

5、突发事件处理

(1)确保制定完备的各类突发状况应对预案、应急处置方案及执行举措，并确保预案内容在物业办公区域、监控中心及机房等核心位置公示醒目。

(2)根据采购需求，我们承诺在服务周期内每半年至少安排一次消防安全或突发状况应急演练。

(3)在遭遇强风、暴雨等可能引发公共安全危机的自然灾害时，应实施如下应急响应程序：对设备机房、停车场、户外广告牌、电线杆、屋顶天台及绿化设施进行必要的巡查和强化防护。所有岗位人员须根据预警等级执行相应的警戒职责，并视情增派预备人员以应对突发情况。

(4)在应对各类突发状况时，优先保障现场人员的生命安全，同时尽力减小财产损害。在相关部门抵达前，积极主动地参与应急处置工作。对于来访者，我们秉持耐心沟通的态度，及时向上级部门汇报，确保问题得到妥善处理。

(三)环境卫生管理

1、公共场所

施工内容包括： 1. 地面处理 - 水泥地面、大理石、花岗岩、水磨石、复合地板与实木地板铺设，以及地砖覆盖区域。 2. 室内装饰 - 扶手、门窗玻璃及门框的安装，遮阳棚和玻璃幕墙的构建，相关附体如沙发、桌椅和宣传牌、橱窗维护。 3. 环境清洁 - 对天花板、栏杆、消防楼梯区域进行彻底清理，确保无垃圾、积灰、印记或污渍残留。

2、以下区域的环境卫生清扫计划如下：各门厅、楼层办公室、自修室、展厅、仓库、会议室、接待室、功能培训教室及报告厅，预计在六月底前完成初次的60%清洁工作，而全面的100%清洁任务则需于十月底前完成。

地面、墙面、天花板、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁附体，公用设施表面、普通机器设备表面（无特殊要求的）、电梯及卫生间、地毯、书架、座椅等严格按要求清洁，垃圾的收集、清运及日常消杀工作，桌面简单整理等，并随时保持清洁。白色墙面及顶面如有污渍等应及时清除，墙面去污后及时用乳胶漆补刷。公共开放服务区域、功能教室开放前一刻钟完成清洁，办公室、会议室等每周一、三、五上班前全面保洁一次，同时公共开放服务区域、功能教室要求在开放前完成室内空气流转与通风。双休、节假日以及寒暑假免费开放服务较多期间，应及时增加人手负责保洁工作。

3、特种设备（电梯）

确保电梯轿厢内外环境整洁，无遗留的果壳、纸屑等杂物，始终保持表面无污渍、尘埃、手印或鞋印，呈现出光洁如镜的效果。每日实施一次全面的油布清洁，每週则进行一次细致的不锈钢保养，轻拭轿厢内外以维持其优良状态。

4、不锈钢保洁

对于所有不锈钢制品、设施及设备，除非有特别指定的清洁保养标准，否则应确保每两个月进行一次不锈钢油保养。哑光不锈钢表面需保持无任何污渍和尘埃；而对于镜面不锈钢，其表面光泽度应维持在光亮状态。

5、窗帘

确保窗帘表面始终保持整洁，建议按照使用频率定期拆卸清洗。目标计划如下：截至六月底，实现60%的窗帘清洗覆盖率；而到十月底，将达到全面清洗，即100%完成任务。

6、垃圾清运

垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日至少清理三次，垃圾不在筒箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗，每日消毒一次，无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。按照杭州市政府及属地管理部门对垃圾分类的要求，将馆舍各类垃圾运到规定的地方，再将垃圾运到垃圾转运站并按要求做好分类工作，因垃圾分类工作落实不力，被上级部门查处，中标人承担处罚。其中公共区、卫生间无堆积垃圾。上述费用（包含市政垃圾清运费)均计入服务费用。

7、除“四害”

实施'四害'消杀与白蚁防治的规范化管理制度：依据采购单位既定程序，年度内委任指定的卫生防疫专业机构执行'四害'(鼠、蟑、蝇、蚊)消除与白蚁防治任务。同时，根据实际需求安排定期防治行动，以有效遏制病虫害滋生。定期进行病虫害预防控制，适时采用消杀手段并配置相关设施，所需材料及药品费用将纳入物业服务费用核算范畴。

8、本次招标涵盖疫情常态化的消毒标准，相关费用已包含在内，无需额外计费。

各部位保洁具体要求，详见下表

区域	项目		工作内容		标准		保洁频率
总体外围	各出入口地面		清扫、收集垃圾、水力冲洗		无垃圾、烟头、杂物、明显泥沙		循环清扫，每季度冲洗一次，如遇特殊情况，根据采购人要求冲洗
	各出入口大门（伸缩门）		除尘、保持清洁				每日清抹一次
	明沟、屋面排水系统、卫生间管道		清扫、收集垃圾、刷洗、清洁堵塞物、疏通		无垃圾、杂物、无苔藓、无树枝、无枯叶		每日清扫，每月冲洗一次，其中孤山路馆舍白楼天沟每月清扫一次，红楼每季度清扫一次。如遇特殊情况，根据采购人要求进行清洁
	广场地面及周边		清扫、收集垃圾、水力冲洗		无垃圾、积水、烟头、杂物、明显泥沙		循环清扫，每季度冲洗一次
自行车棚、流动车车棚		清扫、清洁		无垃圾、杂物、树叶、积水、污渍		地面每日清扫一次，车棚架每月清洁一次
屋顶及周边		清扫、收集垃圾、刷洗、清洁堵塞物		无垃圾、杂物、树叶、积水		每日清扫，雨雪天气重点清扫，特别是特殊部位（如：报告厅屋顶）根据采购人要求进行清扫
标志牌		除尘		无积灰		每日清抹一次
风口百叶、屋顶采光玻璃（西湖文化广场馆区）		无积灰				每星期清洁一次
栏杆、装饰物		无污渍、无积灰				每月清洁一次
屋顶钢化梯、管道架		无灰尘				每年除锈、刷防腐漆一次
大楼铭牌		除尘		无灰尘		每日清抹一次
	屋面遮阳棚		清扫、刷洗		无垃圾、杂物、污渍、积灰		食堂三楼阳光房电动遮阳棚每星期清洁一次，大厅遮阳棚按需清洁
	监控探头		除尘		无灰尘		每半年清抹一次
两个馆区各楼	地毯、踏垫		除尘、清洁		保持地毯干净、松软、无污渍斑点，洗后无色差		每日清扫，每日吸尘清洁，每周局部使用清洁剂清洁，每月一次用清洁剂清洗
	窗帘		清洗、除尘		无灰尘、无污渍		电动窗帘循环保洁，布质窗帘每季度清洗一次
	石材地面		除尘、清洁、打蜡		无灰尘、光亮、无水迹、无脚印、		每月抛光打蜡一次，循环清洁
层	地胶板地面		除尘、清洁		无灰尘，光亮、无水迹、无脚印		循环推尘，每日清洁
	地砖地面		除尘、清洁		无灰尘，光亮、无水迹、无脚印		循环推尘，每日清洁
	抹灰墙面		除尘		无积灰、无蜘蛛网		每月清洁两次
	瓷砖墙面		除尘、清洁		清洁无灰尘，光亮、无蜘蛛网		每日清抹，每年抛光一次
	踢脚线		除尘		无积灰		每日保洁，每星期清除一次
	大理石及各类装饰墙面		除尘、清洁		无灰尘，光亮、无蜘蛛网		每日清抹，每二个月抛光一次
	花岗岩石、砖柱、蘑菇石乳胶漆墙面		除尘		无积灰、污渍、无剥落		2米以下每日清抹，2米以上每月清抹
	水磨石地面、强化复合地板地面、实木地板地面		除尘		无灰尘、光亮		每月循环抛光，每季度打蜡一次
	木质立面		除尘		无灰尘、光亮		每日保洁，每月保养一次
	标识牌（各类）		除尘		无积灰		每日清抹
	灯箱		外表除尘		无灰尘		每星期清抹一次
	各类消防、安防、车辆收费设备、防雷设施、各出入口平移门、伸缩门，各楼层存包柜等		除尘		无灰尘		每日清抹
	风口		除尘		无积灰		每月清洁一次
	废物箱		清除垃圾、外表抹净		无垃圾满溢、无拖挂		每日循环清理
	门框		除尘		无灰尘、无手印、明亮		每星期保洁一次
	大玻璃窗、玻璃隔断、玻璃围挡		清洗		无积灰、无划痕，明亮		每星期保洁一次
	花岗岩墙面		除尘、清洗		无灰尘，光亮、无蜘蛛网		每日清抹，每年抛光一次
	花盆套		除尘		无灰尘、盆内无垃圾、		每星期清洗一次
	灯具		除尘		无积灰		每月清洁一次
	善本阅览室（含桌椅等）		除尘、清洁		无灰尘，光亮、无水迹、无脚印		循环推尘，每日清洁
	古籍阅览室（含桌椅等）		除尘、清洁		无灰尘，光亮、无水迹、无脚印		循环推尘，每日清洁
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