员工宿舍公寓设施运营管理服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

一、 初步需求评估

1.1 项目概况

医疗服务：***医院职工轮班宿舍建设项目及其运营与管理服务

2、建设地点：***区

项目概述：旨在为***医院的员工提供轮班住宿服务，预期总计需建设约60套公寓，首期规划为30套，后续可根据医院的实际需求进行增减，最低配置不低于30套。公寓将采用酒店式管理模式，确保员工能轻松入驻，地理位置要求距工作地点不超过2.5公里，且所有房源需为新建或不超过10年的封闭小区物业。

4、采购范围：

筹备阶段任务概述：涉及房源甄选、租赁合同签订、内部设施与设备的购置与布局，以及运营团队组建和必要的房屋整改。确保公寓启用时，设施完善，功能齐全。我公司将严格按照招标方设定的配置要求进行实施。

运营管理服务涵盖：前台接待与服务、日常清洁保养、安全保障以及设施设备的运行维护等工作，执行酒店级管理标准，并负责公寓的耗材采购，以满足酒店运营需求。

5、服务期限：5年。

1.2 项目团队配置与服务期望

6、人员要求：

公寓一阶段人员配置明细如下： - 总经理职位：1名 - 前厅部经理：1名 - 客房保洁人员：至少配备5人 - 前台服务人员：不少于4人 所有配置需确保符合招标方的人员需求标准。

7、服务要求

我司致力于提供酒店式的全面管理服务，旨在实现员工无缝入驻，涵盖公寓接待与运营，严格遵循酒店服务规范。我们的公寓内部设计独具特色，服务项目丰富多样，设施完善，硬件与服务水平均能满足高标准的运营管理需求。

1.3 响应商务关键需求

9、付款约定

根据合同约定，我公司将首先收到首批30套倒班房服务费的10%作为预付款，此款项将在合同签订后由招标人支付。后续的五年服务费用将分期逐年扣除。作为预付款保障，我司将向招标人提交等额的银行出具的见索即付预付款保函正本。

招标人应在每个季度财政款项到账后的十五个工作日内，依据实际使用的倒班房套数结算相关费用。

如合同期限届满时，若新增的倒班房实际使用未满一年，服务费用核算将按照一年的全额计费。

在招标程序的付款环节，我公司将提前向您提供与应付款项等额且具有法律效力的增值税专用发票，税率固定为6%。若实际税率低于6%，我方将同意在应付金额中相应扣除；反之，如未能满足此条件，招标人保留拒绝付款的权利。

二、 详细的技术解决方案

2.1 初期住宅项目准备工作

2.1.1 策略性房源评估

房源地段

房品

环境

房子年龄

房源结构

房源装修和配套设施

在制定房源策略时，优先考虑位于城市交通枢纽及核心区域周边的房源，以确保客源流量的顺畅。对于地理位置偏远或交通不便的房源，则需审慎评估。

在选择房源方面，我们坚持优选品质卓越且地理位置优越的房产，以此提升客户对房源的满意度，并致力于提供更为舒适的住宿体验。

酒店的环境氛围构成其独特的风貌，精心的绿化布局营造出宁静宜人的气氛，使客户甫入即能感受到清新舒畅的体验。

房屋年龄需适度，过老房源可能面临电线老化、排水设施陈旧、缺乏电梯等不便，导致外观显得破败，不仅影响宾客的住宿舒适度，还对后期的维修保养构成潜在挑战。推荐南北通透、采光良好的房型，其合理的内部结构设计能提升入住者的体验感。

房屋内部装饰遵循一致的设计理念，有效简化了后期软装的筹备工作，极大地节省了时间与精力。所有必需的家具及家电设施一应俱全，确保居住体验的舒适便捷。

2.1.2 商业物业租赁协议

为顺应***医院员工的轮班住宿需求，预期总计需租赁约60套公寓，首阶段目标为30套。后续将根据医院的实际需求动态调整，最低租赁数量保持在30套以上。

一、一般规定

建议将客房内的生活区域集中规划，以确保水平通行的走廊式客房交通流线保持适度长度，避免冗长不便。

客房内部需配备独立的盥洗室与卫生间，并设置一处供宾客使用的公共活动区域。同时，为了确保居住宁静，公共用房的布局需考虑低干扰原则，并与私人客房区保持适宜分隔。

确保客房中超过半数的居室能享有适宜的采光方向，并须符合住宅居室的同等日照标准。

客房内需配置清晰的消防安全疏散指示图及显著的安全撤离标识。

二、居室

1.居室的床位布置尺寸不应小于下列规定：

(1)两个单床长边之间的距离0.60m。

(2)两床床头之间的距离0.10m。

宿舍布局设计中，床铺之间的过道宽度标准为1.20米，或者单列床与墙面维持1.20米的间隔。

住宅设计应确保充足的储物空间，每人的标准净储藏空间应不低于0.50立方米；对于严寒、寒冷及夏热冬冷的气候区域，可根据实际情况适度增加。

储物空间的最小净深应达到0.55米。如安装固定箱架，单格的净空长度不得少于0.80米，宽度不得低于0.60米，高度则需不低于0.45米。而对于书架的设计，其净深需确保不少于0.25米，每格的净高应不少于0.35米。

对于临近卫生间或其他湿度较大的房间如寝室、储藏室，墙面应实施防潮措施以确保防护效果。

6.居室不应布置在地下室。

三、辅助用房

公共设施应配置为先经过前室或通过盥洗室进入，以确保隐私。前室与盥洗室的出入口不宜与住宅内部的居室门相对。规定中明确，公共厕所及公共盥洗室与居住区最远居室之间的直线距离不得超过25米（如室内配有独立卫生间的例外）

卫生设施配备应依据每层楼的居住人口规模，确保公共厕所及盥洗室的相应数量充足。

卫生间作为室内设施，其基本使用面积不得少于2平方米。若卫生间内配备了淋浴设施及至少两个坐式或蹲式马桶，其推荐的最小使用面积应达到3.50平方米。在设计上，厕位与淋浴区域通常应设置适当的分隔屏障。

根据不同地区的气候特征，如夏季炎热、冬季温暖的地带，客房建筑应配备淋浴设施；而对于温带地区，可以根据实际情况选择设置分散或集中的淋浴设施。

管理室应布局于客房建筑的主要出入口附近，其最小使用面积不得少于8平方米。

在宿舍建筑的主要出入口附近，应配置一个至少12平方米的会客区域，以确保功能的便利性。

7.宿舍建筑内的公共活动室（空间）宜每层设置，100人以下，人均使用面积为0、人以上，人均使用面积为0.20m2。公共活动室（空间）的最小使用面积不宜小于30m。

8.宿舍建筑内设有公共厨房时，其使用面积不应小于公共厨房应有直接采光、通风的外窗与排油烟设施。

在宿舍楼各楼层应配备开水设施，可以选择设立独立的开水供应区域，或者在洗手间内增设电热饮水机。

宿舍楼内应配置公共洗衣设施，同时考虑在盥洗区域设置洗衣机安置区。

建议在每一楼层的宿舍建筑中增设专用小型公共卫生间，确保每层至少配备两套完整的卫生设施，包括马桶、小便器以及洗手台水龙头等。

建议在宿舍建筑的底层设立集中的废弃物收纳设施。

在宿舍建筑内，特别是在那些配备有公共厕所和盥洗室的楼层，应当考虑增设卫生清洁区以保持整洁。

四、门窗与阳台

1.宿舍门窗的选用应符合国家相关标准。

宿舍外墙窗台高度不得低于0.90米，如低于此标准，必须实施相应的安全防护措施。

3.宿舍居室外窗不宜采用玻璃幕墙。

窗扇通向公共走道，其底端离所在楼层地面的最低高度应不低于2米。若低于此标准，需确保不妨碍通行，并尽量减少对视线的影响。

所有位于底层以及阳台的宿舍窗户，以及在二层及以上楼层，窗台下沿距离下方屋顶平台、大挑檐和公共走廊等低于2米的外窗，必须实施安全防护措施，并确保符合紧急疏散和救援的需求。

卧室窗户应配备可悬挂窗帘的装置，而卫生间、浴室及厕所的窗户则需设置能遮挡视线的设计。

为了保障居住安全，门应配备相应的防护设施；而在严寒和寒冷气候区域，门的保温性能尤为重要。

门洞口尺寸规定如下： - 居室与辅助房间的门洞应不小于0.90米； - 阳台门洞的最小宽度不得少于0.80米； - 位于居室内的卫生间门洞宽度不得低于0.70米； - 如设有亮窗，门洞高度应不少于2.40米； - 若无亮窗，门洞最低限为2.10米。

宿舍设计应配备阳台，其深度建议不少于1.20米。对于相邻的卧室或卧室与公共区域之间的阳台，应增设分隔室的隔断设施。

阳台顶部须装配防雨设施，无论是高层还是多层宿舍的阳台及相应的遮阳棚，均需实施有序的排水设计。雨罩应确保防水性能，阳台则建议增设防水措施。

宿舍阳台栏杆的净高要求如下：低层建筑不应低于1.05米，而中高层和高层建筑则需达到1.10米以上。

阳台在设计中高层及高层住宅，以及位于寒冷或严寒地区的宿舍时，应优先考虑采用实体栏板。

五、建筑设备

(一)给水排水

1.宿舍应设给水排水系统。

宿舍供水设施应确保其最低工作压力需求，若无法满足，须配备额外的系统增压供水设备。

宿舍供水系统的最低配水点应确保静水压力不超过0.45兆帕，若超出此限，须实施竖向压力分隔。对于入户管或配水横管，当其水压高于0.35兆帕时，建议增设减压设备以保障系统稳定运行。

宿舍应配备热水供应设施，优先考虑集中制备，如条件受限，则可选择分散制备方式，同时确保预留安装热水设施的必要空间。

卫生间设施，包括盥洗室、浴室、厕所以及居室内的内置卫生间，应选用具备高效节水特性和低噪音特点的卫生器具与供水配件。

卫生间设施要求如下：所有盥洗室、浴室、以及室内配套卫生间均需配备地漏，确保其水封深度不得低于50毫米。洗衣机排水则需专用的地漏设计。

2.1.3 室内设施与设备购置与布局

2.1.3.1单套公寓配置要求

2.1.3.2 单套房屋配置设备表

序号	类型	品名	规格	单位	数量
	主卧	被芯	180*200CM	个
2		床品四件套	190*210CM	套	3
3		枕芯	45*75CM	个	2
4		抱枕芯	45*45CM	个	2
5		抱枕套	45*45CM	件	2
6		床尾巾	48*210CM	张	1
7		保护垫	150*200CM	张	1
8		台灯	48*12*25CM	个	1
9		窗帘		副	1
10	次卧（2）	被芯	180*200CM	个	2
11		床品四件套	190*210CM	套	6
12		枕芯	45*75CM	个	4
13		抱枕芯	45*45CM	个	4
14		抱枕套	45*45CM	件	4
15		床尾巾	48*210CM	张	2
16		保护垫	150*200CM	张	2
17		台灯	48*12*25CM	个	2
18		窗帘		副	2
19		挂画		副	2
20	浴室类	托盘	30*22CM	个	3
21		吹风	奥克斯吹风	个	2
22		马桶刷		个	2
23		洗手液		瓶	2
24	客厅	桶装水	18L	桶	2
25		针线盒套装		盒	1
26		空调遥控盒		个	1
27		饮水机	奥克斯立式	台	1
28		窗帘		副	1
29	开通设备	全屋无线网络（需要电脑接口）			1
30		电视网络			1
31		房间房卡制作		张	5
32		房间插电取卡改装（包括电线插电器）		套	1
33		燃气开通		套	1
34	消防设备	灭火器	4公斤	个	1
35		防毒面罩	消防3C认证	套	3
36	必用品	衣架		个	60
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