公共住房综合运营管理服务方案

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第一章概述与需求探索

第一节公租房现实意义和前景分析

当前，各级政府将妥善解决低收入群体的住房难题视为工作的核心与挑战。自2008年以来，国家倾注巨资推进保障性住房建设，地方政府积极因地制宜，致力于缓解城镇低收入家庭的住房困境，从而推动房地产业的和谐稳定发展。公共租赁住房作为这一进程中崛起的住房保障手段，伴随中国房地产业的飞速进步和住房保障体系的逐步完善，为低收入家庭的安居工程提供了有力支持。

一、公共租赁住房的关键要素与特性

作为一种保障性住房形式，公共租赁住房的运作机制涉及政府或企业等投资者持有并出租房源。其租金定位介于廉租住房与商品房之间，以市场价的优惠价格提供给特定受益群体。虽然公共租赁住房在性质上与福利性质的低房租公房有所区别，且区别于企业职工宿舍，但它实质上是廉租住房的一个扩展，旨在为更广泛的住房困难人群提供支持。

产权归属特性是公共租赁住房与以销售为主保障住房的主要区别。公共租赁住房的所有权归属于政府、相关机构或企业，而非居民个人。其设计初衷是通过提供市场租金以下或租户可负担的租金，向低收入群体供应住房，以缓解他们的住房压力。对于受益者的经济状况变动，有一套严谨的退出机制。根据实践经验，目前的保障对象主要聚焦于城镇户籍中低收入家庭，涵盖了新入职的员工，特别是新毕业的大学生，以及特定的社会群体。未来的发展规划有望进一步扩展到城市的中间阶层家庭和流动人口群体。

政府主导的公共租赁住房特性鲜明，主要表现在五个方面：首先，它体现了国家的调控作用，作为公共政策的产物，政府直接参与或通过公共机构与企业实施，旨在提供住房保障服务。

其次，需求对象的限定性特征显著，作为保障性住房，其受益人群必须符合严谨的准入条件。

第三，其本质是非盈利性，无论政府部门直接实施建设还是企业参与开发与建设，其核心目标均非追求利润。

四、展现出的租赁价格优势，公共租赁住房的租金定价显著低于常规市场价格。

第五，灵活性在于，当中低收入家庭的住房状况或收入水平产生变动时，政府能够便捷地暂停补贴发放，退出流程设计简便高效。

房源获取渠道主要包括新建与收购两种途径。首先，由各级地方政府主导实施公共租赁住房的建设项目；其次，政府也会对已开发的商品房市场以及现有存量住房进行筛选和采购，以扩充租赁房源供应。

二、探讨公共租赁住房的关键作用

在全球住房保障策略的视角下，租赁型公共住房被确认为我国公共住房政策不可或缺的构成要素，旨在缓解当前住房体系所遭遇的阶段性难题。诸多城市如北京市、天津市、深圳市、厦门市及常州市已着手实施公共租赁住房试点项目。其核心优势表现在广泛的覆盖面，补贴机制可根据需要进行动态调整，补贴对象定位明确，流程透明，有利于构建有效的退出机制。

针对保障性住房供应的结构性短缺，大力发展公共租赁住房成为当务之急。我国住房市场体系尚待完善，供应与实际需求之间的匹配度有待提升。历史遗留的中小户型，主要源自上世纪的平房、简易建筑和旧城区改造后减少的房源，伴随各地持续的危旧房改造，这类相对低价的住房供应日益紧缺。同时，伴随每年大约1000万城市新居民涌入城市化进程，城市土地资源的增量供给却面临严格的管控约束。

面对土地资源与人口规模的紧张态势，将中低收入阶层完全推向市场购房，势必推高房地产市场价格，加剧无房可购、难以负担的困境。鉴于此，在房价攀升与住房供需失衡的背景下，加大实物保障性住房的供应显得尤为关键。其中，优化租赁型公共租赁住房的比例，被视为缓解住房短缺问题的有力策略。实际上，租赁型公共住房契合了我国当前阶段低收入群体的现实住房需求特性。

公共租赁住房的发展对于满足各类低收入群体的多元住房需求具有显著效益。鉴于住房市场价格随土地市场化进程的推进而上涨，众多低收入阶层在有限的经济能力下难以购置永久产权，租赁成为他们获取住房使用权的经济途径。针对构成低收入群体的产业工人、商业服务业人员和个体经营者这类流动人口，他们因职业特性导致住所需频繁迁徙，租赁型公共住房恰好适应其灵活性需求，有助于降低生活与通勤的额外开销。此外，对于新就业的大学生和初入社会的打工者，他们正处于购房能力的暂时真空期，公共租赁住房则提供了过渡性的居住解决方案，以满足他们短期的居住需求。

为了构建完善的住房体系，确保市场稳定与规模效应，上海浦东张江科技园区实施了针对就业者的公共租赁策略，即青年公寓项目。符合条件的申请者需满足大专学历以上，与园区内企业签订至少一年的劳动合同，并且在上海市内无自有住房。这些公寓设有有限的居住期限，最高可达三年，单间租金定为888元。类似的举措，南京同样针对大学生群体提供了类似的青年公寓服务。

公共租赁住房的发展被赋予了重要意义，旨在填补租赁市场发展的滞后。在城镇居民提升住房条件的趋势中，购房而非租赁通常成为首选，这不仅受传统观念影响，更源于租赁市场缺乏稳固的保障机制。对于低收入群体而言，市场上的私人租赁房源在租金设定和租赁合同的灵活性上存在显著不确定性。为此，政府需通过制度化手段，推动公共租赁住房的供给，以填充中长期租赁市场的空白，确保住房保障的多元化和可持续性。

公共租赁住房的创设，核心价值在于切实援助了处于经济困境的‘夹心层’家庭，尤其体现在国家住房保障体系对非低收入群体和流动人口的关怀深化。这一战略转移背后，政府旨在扩大保障范围，覆盖那些市场机制难以满足其住房需求的家庭，包括已在城市永久居住的外来劳动力。其目标明确，即通过公共租赁住房方案全方位地缓解各类人群的住房压力。

三、海外实践经验与我国参考价值

全球各市场经济体，如英国、美国、瑞典及新加坡等，普遍遵循着'市场导向与救济相结合'或'市场主导与福利补充'的双轨住房策略，致力于实现‘居者有其屋’的安居目标。在早期发展阶段，住房短缺问题主要由政府主导应对；随着社会多数群体住房问题的缓解，市场机制逐渐占据主导地位，同时保持对低收入家庭住房保障的持续性和制度稳定性。尽管中国国情与当前发展阶段与上述国家有所不同，不宜直接移植他国的公共住房政策，但从国际住房保障实践和已发展完善的公共住房体系中，我们能够提炼出丰富的启示，特别是在公共住房模式设计、建设方法、配给机制以及管理系统的改进方面。

(一)国外的主要住房保障形式

国外住房保障形式主要有三种：一是政府直接投资建设出租房，即公共住房；二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资金，提供中低收入者的住房消费资金。

各国的住房保障模式呈现出多样性，即使是同一国家，在不同的历史时期和发展阶段，其实施的保障政策也会有所差异。这种变迁源于独特的社会历史背景和经济发展进程，受到政府干预策略、住房市场供求关系以及财政支持力度的直接影响。各种保障手段各有优劣，适用于交替实施，并需随着社会经济环境和住房供需态势的演变进行适时调整。

(二)致力于实现'居住权益普惠化'的目标，我们积极推动公共租赁住房政策的实施

为保障无力购房者的住房需求，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，为最低收人者提供“托底性”保障。普遍面对的是低收入群体，还有一些特殊岗位群体，如公务员、警察、消防队员等。一般采取轮候制，是一种过渡性的保障方式。各国租赁住房的比例都相当可观。

以英国为例，在比例约30%的租赁住房中，20%左右是政府提供的公共租赁住房，10%为私人租赁住房。英国政府把持续供应可负担住宅列为重要的施政目标，在伦敦2004年的新规划中，要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。美国的一些州政府对申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋租金标准为700美元以下。根据法律规定租房家庭只需支付其收入的1/3左右作为房租，剩余部分由政府付给房东。

法国则是依靠企业（组织）联合体（主要是HLM）提供廉租住房。HLM组织内共有850多个单位，其中有低租金住房机构293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要职责是直接建设住房和改建旧房为公共住房后再低价出租。法国国会每年通过预算安排住房资金，支持“低租金住房”建设，在每套“低租金住房”中政府资金占5%；其余95%建资金，由加入HLM的企业从住房基金中以优惠利率(4.2%,商业贷款利率则高达10%)贷款开发建设。HLM房屋开发商所交的税仅为5%，低于一般房地产开发商，这样建造的低租金住房，按3s年返还计算，其租金水平为市场租金1/3-1/2。法国规定低低租金住房最低标准为建筑面积35平方米，HLM的房屋租金仅为家庭收入的10%。

(三)建立行之有效的公共租赁住房管理体系

在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指负责制定政策和长期发展计划，负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。

(四)确保公共住房分配的公正性，依托于健全的规章制度得以实现。

公共住房作为社会公共资源，象征着政府的福利承诺。其公平合理的分配至关重要，对于政策成效产生直接影响。借鉴国际经验，关键两点尤为显著：首先，公共住房被明确定位为针对最迫切需求群体的基本住房保障；其次，科学严谨的准入和退出机制是确保分配公正不可或缺的基石。在国际实践中，公共住房政策通常以法律条文的形式得以确立，法律在构建全球如美国、日本和新加坡等地的公共住房体系中发挥着决定性作用，被视为国家层面的立法基础。

(五)借鉴国际经验，大力发展公共租赁住房

在各国制定住房发展规划与目标时，尤为注重保障中低收入群体的居住权益；在政策设计上，精细划分市场需求，根据各类人群特性定制差异化策略，旨在兼顾社会与经济效益的和谐统一。每当住房政策出台之际，若缺乏法律支撑，立法机构会迅速补充相应的法制建设，明确政府在住房政策执行中的职责、义务与权限，同时细化操作规程，确保政策有法可依、实施顺畅。

在市场经济高度发达的西方国家，政府采取审慎策略，在市场机制的框架内优化住房解决方案。政府运用多元手段并举，诸如税收优惠、财政补贴以及配套基础设施的建设，这些举措有力地推动了住房市场的健康发展。租赁作为住房供应的重要途径，其有效性直接取决于市场上的房源能否适切响应社会对住房的需求。租赁住房短缺往往源于合理定价的租赁房源不足。因此，相比于住房补贴，许多国家视社会租赁住房为不可或缺的住房保障方案。然而，国外的成功经验着重于严谨的准入和退出机制，家庭收入的透明度以及公正公开的管理，这些都是实施公共租赁住房制度的关键要素。

四、公共租赁住房的关键挑战

我国公共租赁住房的发展尚处于初级阶段，其在逐步完善的过程中暴露出若干关键问题，主要包括以下三个方面：

(一)制度法规体系尚不健全

目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有些地方规定只有40平方米，有些地方建设标准则达到90平方米。

(二)覆盖人群相对较窄

以北京市为例，公共租赁住房只限于已通过政策房审核的家庭。广州、深圳和厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口。这主要是由于公共租赁住房刚刚起步，正处于摸索，阶段，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。如，常州市对公共租赁房准入限制为：符合申请条件的低收入住房困难家庭必须无房、具有常州市市区城市常住户口且实际居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%；符合以上条件且年满35周岁的单身人士也可申请。同时，公共租赁住房保障将实行年审制度，对已经享受公共租赁住房政策的低收入住房困难家庭及新就业人员的收入、人口、住房等变动情况进行年审。年审后不符合公共租赁住房保障范围者应当退出。常州市首批投入试点的公共租赁住房为200套。

(三)资金短缺，房源供给严重不足

按照厦门市的规划，在未来几年将投入136亿元建设45000套保障性租赁住房，基本解决夹心层无房户的住房难题。按照覆盖40%户籍人口的目标，可以全覆盖中低收入家庭。但由于面临着资金短缺、来源渠道不明确等问题，保障计划难以落实。在北京市的规划中，仅有两块公共租赁住房用地，总建筑面积不足26万m2。由于房源筹集不足，北京市的公共租赁住房一再延期登记时间。土地收益流失、资金来源不足以及管理复杂是公共租赁住房供应短缺的主要原因。

(四)维护成本较高。政府后续补贴较多

政府在公共租赁住房项目中的管理效率提升，对房源持有的后续维护、更新改造及运营管理带来了显著的挑战。这包括对人力、物力和财力的大量投入，这些因素在公共租赁住房规划中应予充分审视和考量。

五、探讨未来公共租赁住房市场潜力

当前，我国居民的平均住房面积已接近30平方米，整体覆盖率已逾70%，然而，高昂的房价与居民购买力的下滑使得现有的保障性住房体系面临着难以充分满足各类低收入群体住房需求的困境。鉴于此，具备灵活性并适应各收入层次的公共租赁住房因其长远的发展潜力，展现出显著的战略价值。

(一)建立长效保障机制。缓解供需矛盾

经济适用住房和限价房的历史模式，曾经广泛且主要侧重于销售，如今正逐渐转型为公共租赁住房，与廉租住房一道，协同构建起完整的保障性住房供应体系。

面对特大城市及人口密集区域，土地稀缺与人口增长的长期冲突将持续存在。现行以销售为主的住房供应策略，在满足民生保障方面，使得政府在稳定保障房源储备上面临挑战，每年需频繁应对低收入群体的住房需求，推动大规模保障性住房建设。然而，随着中心城区和近郊可供建设的土地日益紧缺，保障性住房的选址被迫远离核心区域，这可能导致其无法有效满足低收入家庭的实际生活需求，从而形成新的社会问题，考验着政府在住房保障方面的权衡与抉择。

通过实施公共租赁住房政策，能够有效舒缓土地供需紧张的局面，确保政府握有充足的周转房源。从长远角度看，这将构建起稳固且可持续的住房保障供给体系。

(二)构建完善的住房保障体系，切实满足低收入家庭的住房需求

根据家庭经济状况、住房地理位置、面积与品质的不同，公共租赁住房的租金定价实行差异化标准，旨在确保各个收入层次的家庭获得与其负担能力相适应的公平合理补贴。对于收入较高的家庭，他们所承担的租金较高，因此政府补贴相对较小；而对于低收入者，由于自付房租较少，政府提供的补贴则较为丰厚。政府补贴的数额会随着家庭收入变化而动态调整，以实现个人与公共财政在租金分摊上的灵活性，从而切实惠及各类中低收入群体，体现住房保障政策的普惠性。

(三)强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作 充分利用政府手中的经济杠杆，引入企业参与公共租赁住房的建设，通过税收、土地、金融等配套政策，鼓励并调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节和政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可通过市场化购买、租赁等方式获取房源，一方面可减少政府的寻租空间，另一方面也活跃了住房二级市场。实际上，广州已经有开发商开始探索公共租赁住房模式。国内首例由开发商出资、探索解决低收入人群居住问题的项目万汇楼已开业，市民只需要450元/月就可以租到平方米的公寓，这是广东省建设厅批准的由广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目。

公共租赁住房的后续管理构成一项严峻挑战。政府若直接设立管理机构，可能导致回归传统的公房管理模式，随之而来的是效率低下和服务质量的问题。全权委托社会化物业管理则可能引发各方利益的冲突。因此，公共租赁住房的物业治理应遵循政府主导并实施有效监督，即在市场化运作框架下进行，确保政府补贴透明且公开，同时维护政府对于维修和管理的必要干预。随着城乡住房供应紧张局面的基本缓解，政府机构的监管作用在城镇住房市场中显得尤为重要。

(四)探索并优化发展政策性住房金融服务体系，多元化资金筹集途径

英国住房改革历程中，住房协会的专业角色凸显于社会住房资金募集的关键环节。借鉴国际经验，我国对优化住房公积金职能与导向，以及构建新型政策性住房金融机构的需求日益增强。未来这类金融机构的核心使命将包括向中低收入家庭提供极具竞争力的低利率房贷，以及向公共租赁住房项目的开发提供稳定的长期信贷支持，从而打破资金短缺的难题。

(五)在推进城镇化和工业化快速发展的进程中，公共租赁住房的发展潜力巨大。随着条件的成熟，我们计划逐步拓宽公共租赁住房的保障对象，覆盖城市中的非户籍居民。然而，这一进程需遵循循序渐进的策略，稳健前行，以防止急于求成导致的后续问题滋生。

首先是在获取土地上，要对公共租赁住房用地给以较大的优惠政策，合理选址。因其面向城市低收收入家庭，流动性较强，宜建在交通顺达，位置相对较方便的区域。其次应合理规划，以建设小套型住房为主。按照节约用地的要求，确定适当的住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。在兴建保障性住房小区时，力求做到自成体系，同时做好各项配套设施的建设，如商店、学校、医院以及其他生活服务设施，加强小区的绿化、道路建设，特别要重视防止出现重建设轻管理的问题。

第二节国内外公租房小区管理的最佳实践与参考

发达国家和地区的社区治理历史悠久，孕育出了成熟的管理体系。尽管我国社区管理起步相对较晚，但仍呈现出地区性的特色发展。特别是在公租房项目上，国外普遍采用整合城市社区的整体管理模式，而非独立的小区划分。国内的公租房小区管理尚处于初期阶段，针对这一特殊的住房保障形式，本文的探讨将聚焦于两大部分：一是借鉴发达城市的社区治理经验，二是深入剖析部分地区在公租房（包括房屋）管理上的特有做法和实践案例。

一、国际社区管理案例研究

国际社区治理模式的三大典型范例包括：美国倡导的自治社区体系、新加坡推行的政府主导模式以及日本实践的融合模式。评价这些模式的优劣并非单一标准，它们深受政治文化传统、社会经济条件等多重因素影响。然而，无论何种模式，政府普遍扮演着关键角色，通过政策支持、财政投入和行政监管介入社区管理，对社区发展予以强有力的调控和积极的支撑。  鉴于超过80%的新加坡人口居住于政府提供的组屋中，其社区管理实质上聚焦于组屋社区的运作。因此，新加坡在组屋和社区管理方面的实践具有显著的参考价值，主要体现在以下几个方面：

1.集成式组屋建设与管理，辅以完备的物业管理，紧密结合房屋维护与运营

新加坡建屋发展局在组屋社区管理中扮演着不可或缺的角色，其职责涵盖政府住房项目的执行以及全国范围内的组屋物业管理。其物业管理体系全面且高效，居民的各种事务处理主要分为两部分：一是直接通过建屋发展局处理购房和转售事宜，二是其他日常服务则交由专业的物业管理公司负责，这些服务包括但不限于：房屋的维修与保养、商业设施的租赁监管；租户租金的收取和房产销售款项的跟进；公共场所的出租及其管理；停车场的运营与小区环境卫生；以及协助就业信息的提供，并协同治安力量维持社区安全秩序。可以说，建屋发展局的物业管理在支撑组屋管理的同时，也有力地促进了社区的整体运作和服务质量。

2.政府提供资金支持，确保组屋正常运转

建屋发展局秉持着经济独立核算与自主经营的原则，其财政预算被纳入国家整体规划。主要的财务来源包括出租与出售公共住宅的收益、购房者的贷款利息收益以及服务和管理费用。由于其非营利性质，建屋发展局经常面临财政赤字，每年均需获得政府的慷慨补贴，以大量资金支持公共住宅项目的运营。

3.行政指导与社区管理的公众积极参与相融合

一是，政府作为主导，统筹全盘的社区管理工作。二是，政府鼓励社会各界积极参与社区事务，募集和设立社区基金，推动社区福利项目。三是充分尊重居民意愿，社区重大事项实行投票表决。

4.居住小区管理法制化

新加坡制定并实施了详尽的法规，涵盖了居民行为规范、组屋使用规定以及物业管理，确保所有活动依法进行。

5.保障社区管理经费投入

新加坡社区经费来源主要有政府拨款和社会赞助。政府拨款包括行政经费、活动经费以及专项经费，各项费用均有明确的使用范围。同时，大力鼓励社会捐助。政府制定了社会捐助经费配搭计划，每收到社会赞助1新元，政府都会配搭3新元，即社区组织实际得到4新元。如果社会赞助的款项以固定的方式长期支付，政府则对每1新元配搭增至4新元。

6.社区基础设施配备有足够保障

在新加坡的城市规划与建设过程中，公共设施的配置被视为至关重要的组成部分。政府严格遵循一套详尽的设施配备准则，确保从城市规划初期，社区服务设施如民众联络所、居民委员会活动中心、邻里服务中心，以及社区医院、诊所、专门为残障人士设立的工作坊、庇护所和养老院等多元设施得以同步完善并得到投资建设。

二、我国社区管理模式

对于我国社区管理模式的理解，可以从两个关键维度展开：一为外部结构，涉及政府与社区自治组织之间的联系与管理体系；二为内部运营，探讨社区内部组织构建模式以及各组织间的协调机制。

1.外部层面

我国社区管理模式的特点深受政治文化和经济基础影响，呈现出行政主导的特色。然而，考虑到各地社区自治实践的差异性，包括上海的政府引领模式、沈阳的自治核心模式以及武汉江汉区所体现的混合模式，这些模式的形成反映出不同地区在自治发展路径和实现程度上的多样性。

在社区管理的纵向层级结构中，中国实践了两种主要模式：一是"市级-区级-街道级-社区级"的四级管理体系，另一种是"市级-区级-社区级"的三级管理模式。普遍情况下，多数城市社区采纳了四级管理模式，即在市级层面设立统筹全市社区建设与管理的决策机构（如指导委员会或工作小组），区级和街道级则分别建立各自的领导架构。

三级管理模式，又称‘区直管社区’模式，主要包括两种实践形式：一是在城郊大规模住宅区发展时，如北京石景山区的鲁谷社区和青岛市市北区的浮山后社区，采取直接建立社区的方式，不再设立街道办事处。另一种模式是，如安徽铜陵市铜官山区和南京市白下区淮海路街道等，涉及撤销原有街道办事处，实现更为直接的区对社区的管理。这种模式的核心特征在于，区委通过在社区设立派出机构，同时构建行政事务服务中心，该中心通常由区政府职能部门的工作人员组成，形成政府职能在社区层面的有效延伸和执行机构。

2.内部层面

社区内部管理体系主要由社区自治结构组成，包括社区党组织、社区成员大会、居民委员会，以及物业企业、业主委员会等。根据运作机构的区别，管理模式可划分为以下几种：以居委会为核心的议行合一模式，虽然历史悠久但暂不详述。最常见的则是议行分设模式，即社区的决策层（居委会）与执行层分离，执行层通常由社区工作站（或公共事务服务站）担当。另一种是企业化管理模式，以物业公司主导，居民共同参与社区全面管理和服务，居委会在此扮演辅助角色，如深圳莲花北社区和武汉百步亭小区，此模式在部分小区实施。议行分设模式依据执行层的不同，又细分为分设、下属、条属和专干等形式。另外，部分社区设有专门的社区服务站，作为居委会的下属专业机构，直接负责或组织各类便民的生活性服务，既有无偿也有有偿提供。

按照各组织之间的协调合作方式划分，主要有松散合作型、一体化合作型两种。松散合作型指各管理组织一般通过召开社区联席会议的形式进行事务协商与合作，各组织成员互不交叉，没有稳定的合作机制。一体化合作型指通过制度形式建立合作机制，实现社区管理一体化。其方式一般为成立社区党支部领导下的居委会、业主委员会、物业企业等各单位于一体的交叉任职和联席会议工作制度，通过共享服务平台（设施）、共管社区事务、共谋社区发展，实现各组织共同的利益和工作目标。一体化合作模式在新建较大居民小区探索较多。

三、公租房小区的运营管理现状

1.香港公租房小区管理情况

香港的住宅格局中，大约有200万市民（占比约30%）依赖香港房屋委员会提供的公屋服务，租赁的公屋单元总数达到了约70万套，占据了全港住房总量的大约三分之一。香港的公屋社区管理作为城市社区管理体系的一部分，采取了政府指导、非政府组织发挥核心作用的半行政半自治模式，其特色显著。

大力培育和使用社会工作者和义务工作者。注册社会工作者是香港社区工作的骨干力量，是经香港社会工作者注册局注册的从事社会工作的人员，具有较高的专业素质和学历。社区义务工作者是社区建设的重要辅助力量，义工服务机构提供了香港2/3以上的社区服务。专业的社会工作者队伍和庞大的义务工作者群体的组合，成为香港社区服务和管理成功的重要保障。

挖掘和提升非政府机构的功能潜能。社会上存在着多元化的社会组织，包括各类规模不一的实体，它们在环境保护、公共卫生、文化娱乐与体育健身等多个领域提供关键服务，作为社区服务体系的核心构成。同时，这些机构还是社会舆情的重要反映渠道，在社区建设与发展进程中扮演着不可或缺的角色。

公屋管理严格，制度执行有力。一是公屋管理的法律、法规较完善，对各方的责权利界定明确，管理过程中发生的诸多问题均能在法律条文上找到处理办法，并且强制执行力度大。二是严格规范住户行为。利用屋村管理“扣分制”纠正租户有损个人及公众卫生的陋习。

公屋建管一体，物业管理与房屋管理适度结合。香港房委会负责统筹所有政府公屋建设供应、编配和管理事务，通过其执行部门房屋署具体执行。公屋物业管理外包给专业的私人物业公司，物业公司除负责物业管理工作外还提供一些公屋管理服务，包括：收租、小型保养（维修）工程和改善工程，以及解释房屋政策和申请手续、分发表格和通知书、协助租户填写表格、安排租户与房屋署职员会晤等。

市场化运作，补贴公屋运作经费。由于房委会长期奉行低租金的政策，公屋一直以赤字运行，需要巨额补贴。除房租外，房委会通过三种市场途径补贴公屋：一是按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施，如商场、街市铺位及停车场；二是通过各种自置居所计划出售房屋。三是依靠金融手段融资。房委会将旗下180个商场及停车场分拆出售，成立领汇房地产投资信托基金，于2005年11月25日在香港联交所主板上市。领汇房地产投资信托基金是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，按2011年3月25日数据，市值约530亿港元。

2.其他城市公租房小区管理情况

一—常州公租房小区管理情况

常州市公租房小区主要是融入周边成熟社区进行统一服务和管理。房屋管理方式分为两种：一是零星的房源以区局管理为主；二是集中小区的房源以物业公司管理为主。物业管理主要是采取委托管理模式，针对公租房的特约服务采取通过市场的邀请招标或者公开招标的形式确定物业企业。特约服务包括房屋的装修和验收服务、租赁合同签订服务、维修服务、租金收取和年审服务、入户调查和资产巡查服务、档案管理服务、参观接待服务、小区人文关怀服务等内容。特约服务的收费标准为0.5元/月/平方米。

一—青岛公租房小区管理情况

青岛的公租房小区管理模式分为两种策略：一是在小型公租房社区，采取与周边成熟社区融合的方式，实施一体化的服务与管理体系；另一方面，大型公租房小区则构建起一个以区政府为核心的管理模式，其中包括社区居委会、房产经营中心、物业管理公司、社区警务室及社区卫生服务站等多方社会管理力量的协同合作，共同确保服务与管理的有效执行。在这一框架下，房产经营中心作为区政府的直属机构，负责具体的房屋管理工作，其职责在市住房保障中心的指导下进行。物业管理公司作为房产经营中心的子机构，与其共享办公空间，除了常规的物业服务，还包括房屋装修验收、维修维护、访客接待等服务。此外，他们还支持房产经营中心开展租赁合同签订、租金收缴与年度审核、住户调查、资产巡查以及档案管理等关键运营任务。

四、XX市公租房小区管理的经验与参考

1.构建自上而下的管理体系，旨在保障公共租赁住房小区管理工作的有效实施

在城市社区管理体系的审视中，无论采用四级还是三级管理模式，政府的全面领导都是不可或缺的，形成了自上而下的层级管理架构。作为城市社区结构的重要元素，公租房小区尤其在政府主导下应运而生，肩负着实施住房保障政策的关键职责。因此，对公租房小区的管理，亟需确保政策的执行与落实，特别是党和政府的相关方针。建立以政府各层级为核心的垂直管理体系，对于有效统筹和推动公租房小区管理工作具有决定性影响。

2.确保公租房的有效管理得益于强有力的集中管理体系以及相应的补贴支持。

香港与新加坡保障性住房的成功管理关键因素包括：一是具备专业且权威的住房管理机构，其职能高度集中并配备了充分的人员资源；二是实施了集中化的建管一体化模式，这有助于优化前期建设与后期管理之间的衔接，降低因建设问题引发的管理复杂性，并强化了责任、权力与利益的界定，从而提升管理效率。此外，鉴于公租房的保障性质限制了市场运营的可能性，导致必然存在管理成本问题。因此，两地通过提供出租型保障房的运营补贴，确保了公租房管理的可持续性。总结来说，设立建管一体化的专门机构并给予适当的补贴是保障公租房有效管理的重要基石。

3.采用议行分设与一体化合作模式能有效提升公租房小区的管理水平

在提升社区运营效能方面，通过实施议行分离策略，居委会作为决策平台得以专注于公益事务，而工作站（服务站）则专业化执行服务职责。这种划分有效缓解了过去社区组织在配合政府基层管理与推动居民自我管理之间存在的双重困境。当前来看，这种模式被视为有效整合党和政府在城市基层治理与推动民主发展两者需求的优选路径。一体化合作机制凭借制度优势，推动了社区内部管理和服务的协同，为公租房小区中管理主体、对象、目标和利益大致契合的各类管理组织间的深度合作奠定了坚实的基础。

4.小区公共租赁住房的管理应实现物业与房产管理的深度融合

在新加坡、香港以及青岛、常州等地的公租房项目中，实践表明，房屋管理和物业管理并行不悖，这种结合策略既契合社区特性，又能提升管理效能。对于公租房小区的双重管理职责，包括了房屋所有者的维护管理（即房屋管理）和业主委派的专业市场参与者对物业的日常照管（即物业管理）。尽管两者在职能上有部分重叠，但通过有效的整合，能够优化资源配置，避免资源浪费和职责模糊，从而显著提高管理效率。

5.确保公租房小区及房屋管理的高效运营，法制化的管理体系与严格的实施策略相结合发挥着关键作用。

新加坡与香港在社区与公屋管理层面，均构建了详尽的法律框架，为租户、物业管理企业设定明确的行为规范，并辅以严厉且操作性强的惩处机制。在日常执行中，对法规的恪守确保了违规行为的严格管控，从而确保了社区和公屋管理的有序进行。鉴于公屋社区通常集中了众多中低收入者和社会弱势群体，人口流动性高且社会关系复杂，这无疑增加了租户行为规范的挑战。尽管倡导人文关怀和教育引导至关重要，但法制化管理被视为根本解决方案。通过实施法制化和严谨的管理制度，公租房小区得以确立健康秩序，提升管理效率，从而实现社会和谐与有效治理。

6.政府需确保对公共租赁住房小区的运营管理经费及设施配置提供充足支持。

政府在社会治理中扮演至关重要的角色，视之为对社会整体发展的投资和构建。全球范围内，包括新加坡在内的许多国家都给予了社区管理强有力的政策支持。以新加坡为例，政府对社区管理的投入和基础设施建设的重视直接奠定了其被誉为‘花园城市’的基石。对于尚处于发展阶段的公租房小区而言，尤其需要充足的资金保障和配套设施，这样才能确保社区管理工作得以有序、全面且可持续地推进，实现健康发展。

7.应当全面推动公租房小区实行'社区管理的社会化转型'

根据香港的成功案例，高效的社区管理工作得以实现，关键在于拥有高素质的专业社区工作者和庞大的志愿者团队。多元化的管理模式则是满足社区多样专业服务需求的基石，表明社会化的社区治理在满足居民需求和社会管理目标上展现出更高的效能。鉴于公租房小区特殊的人员构成和多元诉求，其管理任务相较于普通社区更为繁重。在居委会成员人数受限（通常5至9人）的情况下，现有的体系难以应对日益加重的工作负荷，以及社会管理和服务重心向基层转移、服务内容日益丰富的潮流。  因此，对于公租房小区的管理，必须推动全面的社会化转型。首先，应广泛引入专业社会工作者的力量；其次，要积极调动和发挥社会组织在服务提供中的作用；最后，政府应当提供以政策、资金支持和监管为主的间接服务，具体实施则主要通过市场机制（即购买服务）由社会组织实施。

第三节详细的需求评估

(根据项目具体情况参照编制)

一、项目基本情况

本项目涉及的公共租赁住房分散在XX市XX街道，总计XXXX套零星分布。

二、公租房出租对象

1.中低收入者；

2.企业员工。

三、项目管理目标

负责实施'人员与住房联合管理模式'，包括公租房的全面管理职责。具体包括：配合采购方进行选房配租、签订租赁合同、办理入住手续；定期进行住户保障资格核查，日常租金收取，政策宣传、信息公布以及纠纷调解；确保公租房的日常维护和档案管理；致力于为入住的保障对象提供高效、便捷、直接的专业服务。

四、服务要求

1.物业管理服务流程概述： - 选房与筹备协助：我们负责引导并支持住户选择理想的住房，预先进行必要的准备工作。 - 租赁合同与入住手续：我们将负责签署租赁合同，并协助办理完整的入住手续。 - 住户信息管理：我们将收集并记录入住住户的基本资料，构建详尽的住户档案。 - 部门协作：我们将积极与相关部门和单位协调配合，确保各项工作的顺利进行。

2.租金处理流程：代理收取并缴纳租金，对逾期款项进行催缴，同时负责违约金的收集。确保所收取的租金依据相关规定及时足额上缴至同级财政部门。并积极支持租金标准调整后政策的执行与实施。

3.流程管理：严谨处理变更申请、年度审查、续租办理、房源调动及调整，持续跟进在住对象的住房状况、经济收入、人口变动及其他相关社会经济信息的实时更新。

4.职责范围包括：定期对房屋及附属设施设备的运行状态进行核查；承担消防与结构安全的定期隐患排查任务，并详细记录检查结果；迅速识别并收集违法违规行为的相关证据，向上级报告；同时，确保消防安全和结构安全隐患问题得到及时有效的整改。

5.房屋设施维护与管理：针对房屋主体结构及配套设施设备的损坏情况，我们承诺实施即时维修，以保障房屋的正常使用。同时，对于因住户不当使用导致的设施损坏，我们将监督整改，以确保整体环境的完好。此外，我们将督促物业公司充分履行职责，对共用区域和公共设施设备进行定期维护保养。

6.如遇承租人违约或违反合同条款以及相关法律法规，须及时采取相应措施并确保收集充分证据以便上报。

7.管理终止与退出策略：对于不符合入住资格的保障家庭，我们将实施清退并办理退房程序；包括协助处理公共租赁住房的回收、征收事务，以及在危旧房改造区域或涉及的房屋强制腾退工作中提供支持；此外，我们还将负责空置房源的有效管理。

8.1. 档案管理：实施精细化制度，确保每套房屋对应一份完整档案，实时更新各类信息，确保资料存储规范有序；   2. 动态监管：实施定期的住户巡检，关注承租户基本信息变动；   3. 信息化运用：将房源和承租户信息录入住房保障信息管理系统；   4. 公共事务处理：有效传达政策，发布相关信息，进行财务公开，执行相关公示职责；   5. 外部协调：积极支持政府部门、上级部门和社会团体的访问接待，包括参观、走访和慰问；   6. 支持评估与反馈：配合社会调查、绩效评价和群众满意度测评工作；   7. 社区服务与应急响应：开展小区公益服务，并妥善处理突发情况。

9.构建与租户的交互体系：设立服务受理站点，增设投诉举报窗口，并配以热线服务。建立完善的租户沟通交流渠道，实施住户联络机制。

10.致力于日常租赁款项收取、争议解决以及住户动态监控工作。明确要求租金回收率需维持在95%及以上，若未能达标，采购方有权促使中标供应商依据规定补足至标准线以上。

五、主要职责

(一)总体要求：

1.供应商应当具备履行公租房运营管理职责的能力，满足政策所规定的关键准入标准：深度理解并遵循公租房的政策法规，确保对公共租赁住房实施合法有效的后续监督与管理；拥有相应的业务经验，尤其是对XX市公租房管理实践有深入的了解。

2.管理人员配置：需至少配备24名专业公租房管理员，年龄限制在50周岁以下。他们需熟练掌握Office等电脑办公软件，并统一着装，佩戴胸牌，表现出职业形象。在工作中，他们将以文明用语为准则，秉持认真负责的态度和对岗位的忠诚，严格遵守规章制度及操作流程，坚决防止任何违规违法行为。他们始终坚持优质的服务理念，具备耐心与细致，致力于为保障对象提供高效、卓越的服务体验。

3.所有业务操作必须严格遵循并接受主管机关的监管与指导，务必构建完善的员工管理机制、教育培训体系、财务管控规定、定期巡查规程以及应急预案。要求实施月报、季报和年报制度，每月、每季度需提交详细的工作数据、报表、财务凭证以及相关台账，供主管机关审阅，并接受季度和年度绩效评估，以确保各项管理工作完全符合相关政策法规。此外，还需积极响应并完成主管机关分配的其他工作任务。

(二)运营管理服务机构在公租房领域的职责主要包括：

1.协同相关部门执行房源的接收与验收流程，并负责房屋档案的建立和完善，确保房屋的正常使用性能。同时，积极参与房源装修环节的监督管理工作。

2.积极参与和支持主管机关的公租房数据统计与整合任务，详细调查并全面了解我区域内的公共租赁住房需求状况。

3.负责与主管机关协同处理公租房年度审查、租赁合同的变更、终止、以及房屋置换、续租事宜，按照规定程序办理相关手续，经主管部门审批通过后执行。

4.承担与主管机关协同的任务，主要包括公租房分配工作的全面支持。负责公租房配租选房的前期策划与实施细节，包括组织现场活动；代表出租方，与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，并处理新住户的入住手续。同时，依据合同规定提供相应的后续服务。

5.实施严谨的公租房纸质与电子档案保管措施，构建完善的租赁登记簿与定期入户核查体系。实时更新承租人基本信息，有效监控其房屋使用状况，并依据合同规定，对违规行为进行及时纠正和处理。

6.统筹协调公共租赁住房管理工作，与公安、计划生育、城市管理部门、消防、供水、供电、供暖、燃气、有线电视以及物业服务企业等相关机构紧密协作：监督服务合同的执行，确保提供优质服务，并对未达合同标准的事项进行及时纠正。

7.负责公租房的常规巡查与维护工作，包括小型维修项目的执行。在编制并提交维修计划和预算方案，经主管机关审批通过后，严格执行并进行费用结算。同时，按照合同规定，监督并督促承租人履行对房屋及设施设备的自修责任，确保其处于良好状态。

8.致力于日常管理公租房承租户，迅速识别并搜集违规违法行为的相关证据，随后上报。

9.负责管理保障对象的事务，包括对突发状况的妥善处置。代理出租方参与公租房相关的法律诉讼程序，协同相关部门接收并处理来自群众的信访、举报和投诉事宜；以及依据相关规定或租赁合同履行其他法定职责。

10.确保公租房租金的代收、代缴以及及时的催缴任务得以高效完成。

11.以下是主要的综合管理职责： 1. 住房保障信息系统的构建与维护，包括数据的收集与录入工作； 2. 智能化管理系统的建设和维护，以及相关监测平台的运营与支持； 3. 社会状况调研、绩效评估以及公众满意度测评的实施。

(三)运营管理服务团队对公租房的具体职责包括：

1.日常管理工作：

(1)任务概述：  - 定期执行公租房小区的巡检及住户访问工作，规定公租房小区的巡查频率为每月一次，而对于空置房源，巡检周期调整为每半个月一次。 - 确保年度住户访问覆盖率至少达到85%，并对重点住户实施100%走访，确保全面接触。 - 严格遵循规程，详细记录每次的巡查和访问活动，于每月25日整理并提交相关报告。  巡查规定明细：

a.核查房屋的使用合规性，包括是否有转租、转借、私自调换或违反规定的行为涉及公租房的使用

b.评估现有设施设备的使用状态：包括设施布局是否曾作变动，固定装置是否遭受损害，以及设备由于自然磨损和老化是否对安全构成潜在威胁。

c.现状描述：核查房屋原结构的完整性，包括是否存在非法增建、擅自更改使用功能或变动建筑结构的情形。

d.监控家庭成员及其经济状况的变动，包括但不限于人口增减、收入变更等细节。

e.考察家庭的活动合规性，包括核查是否在住宅内从事可能涉嫌违规的行为，以及是否存放了易燃、易爆或有毒等风险物资。

涵盖法律法规规定的要求，以及针对邻里投诉和管理机构安排的巡查项目。

(2)任务描述如下： 1. 执行公租房租户的租金收取职责，确保提供多元化的支付途径，以便于租户便捷缴纳租金，按照规定流程进行收费，并出具统一的收据。 2. 对于未及时缴付的租金，需执行有效的催缴程序。 3. 每月在25号后，将当月所收租金全额存入主管机关指定的专用账户。 4. 确保年度租金收取率达到不低于95%的标准。

(3)负责在五个工作日内高效配合主管机关，处理公租房的入住资格审核、年度审查、资格变更、续租申请及房源调换等相关事务，涵盖接收资料、传递手续、系统录入等工作环节。

(4)负责协助主管部门处理公租房住户的入住、退租等手续，并建立健全公租房承租人的档案管理。

(5)承担公租房住户信息的注册与核实任务，实现实时监控入住人员的收入和资产状况，并准确无误地记录入户核查的相关数据。

(6)负责向主管机关报告公租房的入住及使用状态，一旦发现违规行为如出租、出借、转让、调换，或者涉及经营、空置等问题，应立即制作书面材料，并附上相关证据资料上报给主管机关。

(7)受理公租房的报修申请，编