殡葬业物业管理服务方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

第一章 全面物业策略构思与规划

第一节 概述与项目描述

(投标人根据项目情况自行编制)

招标项目：XX市殡葬事业管理所的物业管理服务采购方案

二、项目编号：XX。

三、招标人：XX市殡葬事业管理所。

招标项目：XX市殡葬事业管理所的物业管理服务采购，涉及对其保洁及绿化养护等日常运营工作的委托执行。

五、服务期限：XX个月。

六、预算金额：XX万元。

七、殡葬事业管理所概况

位于XX市城区的XX市殡葬事业管理所，作为一所致力于公益性质的殡葬服务机构，提供包括悼念仪式组织、丧葬商品购置、遗体火化以及骨灰寄存等一系列全面服务。在当前的发展态势下，我们始终坚持科学发展观的指导，致力于以高标准确保对XX市殡葬事业管理所各项管理与服务工作的高效执行，旨在为市民提供卓越的殡仪服务体验。

XX市殡葬事业管理所地理位置设于XX地，与城区相隔约XX公里。占地面积总计XX亩，建筑总面积为XX平方米，其中包括服务楼、安寝楼、守灵区域、火化设施（火化车间及焚烧车间）、能源供应设施（锅炉房）以及供祭奠悼念的区域。此外，绿意盎然的环境占据XX亩，种植有各类丰富的植物超过XX余种。本机构即将在新的一年中，展开为期XX个月的运营活动。

八、项目需求分析

(一)服务需求及质量标准

1.总体要求：

物业服务期限为XX年，期间业主方将定期实施对中标单位的绩效评估与评分。

每日签到为全员必行制度。在承揽业主方的工程类维修维护任务时，中标单位须配备XX名专职后勤人员提供协作与支持。

员工着装规范：保洁人员需身着统一的物业工作服，保安则需身披保安制服并佩戴必要的安全设备。他们须保持仪容仪表得体整洁，标识清晰，包括工号与标牌。各部门人员需履行职责分明，遵循严谨的服务规程。

中标方需严格遵循市政规定，将保洁过程中产生的垃圾进行合规外运处理。任何违反规范的行为，其相应的责任将由中标方承担。

请投标单位自行实地考察项目现场，如在招标阶段有任何疑问，应及时提出，否则将被视为无异议。

(6)服务人员要求：

序号	配备职位	配置人数
合计

2.安保工作要求

人员配置规定：安保团队需保持稳定，每日确保至少有XX名专业人员在岗履行职责。他们须持有有效期内的保安职业资格证书，身体健康状况良好，并且品德优良，年龄限制在不超过55周岁（含55周岁）以下。

安全管控区域：涵盖殡葬事业管理所及周边公墓区域。

(3)安保工作内容：

承担殡仪馆及公墓内的安全保障职责，致力于维护馆区与墓地的正常运营秩序。严格实施'三防'措施（防火、防盗及防止破坏），确保殡仪馆及公墓资产安全，同时保障所有入场人员的人身安全。

维护引导车辆及行人的秩序，确保停车场内车辆的有序停放。

确保殡仪馆及公墓区域的安全守护，每日巡逻频次不得低于三次，涵盖上午、下午及夜间时段，以便尽早察觉潜在风险，有效防止和处置安全事故，并严谨记录巡逻过程及交接班相关事宜。

以下是园区日常文明祭祀管理规定： 1. 确保园区内的秩序与安全，严格监控客户在园区内外的行为。 2. 明令禁止任何人在园区内或门口燃放烟花爆竹，以防火灾和噪音污染。 3. 严禁在园区范围内进行任何形式的封建迷信活动，维护公共道德风尚。 4. 请务必遵守，不得在园区指定的焚烧区域之外随意焚烧物品。 5. 请勿在园区内乱丢乱弃冥币，保持环境卫生和个人素质的体现。

确保在春节、清明、中元节、冬至等传统祭祀高峰期的安全管理工作周全到位。

6)协助做好卫生保洁工作；

7)服从市殡葬事业管理所统一工作调配。

全年无休的安保服务需求：每日24小时，共计365天

注：“春节、清明、中元节、冬至”祭祀高峰期间，中标单位要按采购方要求另增加保安人员XX人，不另外增加任何费用，其中“春节”三天、“清明”七天、“中元节”三天、“冬至”五天（全年共18天），其具体时间由招标方决定，中标单位要做好严密详细的安保方案，确保祭祀高峰期间的各项安保工作。另外，在其18天时间内上班时间延长，加班费由中标方承担，中标方在投标时要含在中标费用中。

3.保洁工作要求

人员配置要求：投标方需依据项目勘查详情合理配置保洁人员。女性员工的年龄上限为48周岁（含48周岁以下），男性员工的年龄上限为55周岁（含55周岁以下）。所有人员应身体健康，形象端正，具备良好的服务态度，且能胜任保洁岗位职责。

职责范围：负责殡仪馆及公墓区域的环境卫生维护；中标企业可提议实施个人责任区制度，并提交详尽的卫生保洁行动计划，该计划需经市殡葬事业管理所审批后方可执行。

环境卫生标准与殡葬场所规定：力求营造殡葬事业管理所及公墓区域内的宜人环境，坚持高标准的清洁卫生标准。

1)次数要求：

每日上午、下午各进行一次全面的室内清洁，确保至少包含告别厅、守灵堂、休息室及业务接待厅。这些区域在上午开放前和结束后分别进行彻底保洁。火化间、冷藏间以及整容防腐室实施定期维护，保持每周至少清扫一次，维持环境整洁。办公楼每日保洁一次，会议室根据实际需求进行即时清扫。公共卫生间保持随时清洁的状态。

每日实施室外区域的日常轻度清洁，每周进行深度清扫，针对人员密集区域如公墓广场、停车场及焚烧池，我们确保每日保洁。墓穴、墓碑以及祭祀用品的定期清理工作也在计划之内，保洁服务将根据客户和业务需求进行及时响应。

③重大活动、节日、检查期间随时保洁。

负责殡仪馆、公墓公共区域及室内环境的绿化设施，包括绿化带、草坪和花卉等的日常维护工作。

中标单位需负责垃圾的收集、打包与运输至垃圾处理设施，如有必要实施外运，其相关费用由中标单位自理。

在国家法定节假日期间，工作时间参照市殡葬事业管理所的在职人员时间表，中标单位需制定详细的工作调度计划，并提交给市殡葬事业管理所进行审批确认。

在特定节日祭祀期间（全年共计18天，主要包括春节、清明、中元节与冬至），需根据采购方指示，临时增配保洁人员（费用包含在原有合同内），并细致规划清洁与保洁方案，确保祭祀期间园区环境的整洁无暇。对于突发的接待或其他临时任务，亦需遵循采购方的指令，高效完成园区环境的清洁保洁工作，并随时听从招标方的统一调度安排。

2)保洁标准：

一、殡葬事业管理所室内区域的保洁要求 1. 地面清洁标准：确保无废弃物、纸屑、污渍、泥土、痰渍及脚印的存在。 2. 墙面、踢脚线、门铃、安全指示灯、壁灯以及各类标识牌的表面应保持光洁，无尘埃、水痕、污渍或斑点痕迹。

所有玻璃窗（包括展柜玻璃、窗框、窗帘以及窗台）均保持透明洁净，无任何积尘、污渍或瑕疵。

楼梯表面一尘不染，无任何杂物，扶手和栏杆光亮整洁，未见积尘，玻璃透亮如新。

E.进户门干净无灰尘、污迹。

走廊通道地面整洁，无任何杂物、落叶或者泥土留存，两侧扶手光洁如新，毫无尘埃沾染。

所有家具表面，包括沙发茶几与会议桌，均展现出洁净如镜的外观，毫无尘埃或水渍的痕迹。

卫生间设施应保持清洁，包括门面光洁无指纹残留，表面无任何黑点或污渍。座便器和蹲便器需确保无污渍和污垢，水箱光泽亮丽，且无任何磨损痕迹，坐板干燥，无水渍留存。

所有设施，包括洗脸盆、化妆台、化妆镜以及水龙头，应保持清洁，无任何尘埃、污迹、水渍或残留污渍。

②室外保洁标准

道路交通设施完善，路面呈现出整洁的风貌，无任何杂物如垃圾、烟蒂、尘土、碎屑或油渍的存在。在雨雪天气中，主路及干道始终保持干燥，无积水或积雪堆积现象。

1. 花草盆整洁：内部无垃圾、落叶，花草生长状况良好，无枯萎叶片和明显沉积物，且无积水和异味。 2. 花草盆管理有序：盆栽植物修剪得当，摆放呈现和谐美观的视觉效果。 3. 绿化带维护到位：内部空间干净，无任何杂物和多余的杂草，确保环境清爽整洁。

C.路灯、配电箱无污渍、无灰尘。

确保室外果皮箱得到日常清洁，避免出现垃圾堆积，垃圾应及时运送至市政规定的统一垃圾收集点。

维护墓碑与墓穴的清洁需按周期执行，祭祀物品应及时整理，保洁工作将根据客户需求及工作安排灵活进行。

3)重大节日等特殊情况，服从市殡葬事业管理所的统一工作调配。

4.水电维护要求

岗位需求：招聘熟练并持有水电专业资格证书及实践经验的水电维修人员，强调应聘者需具备良好的职业道德。

(2)水电维护要求：负责殡仪馆、公墓范围内、外强弱电电路检修，空调、新风、声光电、路灯等维护，水管维护等，确保水电畅通，负责更换损坏的水电设备。因违规操作或监管不力造成人员伤害或死亡，由中标方负责全部责任。

(3)维护时间要求：按一般水电检修时间规范对市殡葬事业管理所、公墓所有水电管网进行巡查，及时发现问题并妥善处理；重大活动期间应提前一天完成水电检修工作，活动当天，水电工应在现场随时做好相应抢修工作；对临时出现的水电故障，中标单位应保障在半小时内水电工到达现场并处理，如不能在约定期限内派人维修的，招标方可以委托他人修理，在此期间产生的费用由中标方负责；中标单位制定水电检修计划安排表报市殡葬事业管理所审定。

5.绿化维护要求

岗位要求如下： - 固定的专业绿化维护团队，成员需具备深厚的绿化养护理论知识，通晓常规养护原则，对各养护区域内的花草树木（包括名称、生长特性及相应的养护流程）有深入理解。 - 精通植物病虫害的预防和治理策略。 - 持有相关的绿化专业资格证书，并至少拥有三年以上的实际绿化养护工作经验。

绿化养护职责：承包商需对殡葬事业管理所及公墓区域内的绿化实施全面管理，包括但不限于灌溉与施肥、杂草清除与修剪、病死植物的处理、新植物补种、树木校正、病虫害预防与监控、植物保护措施（防寒、防旱、防涝、防晒等）。中标方需提交详尽的绿化养护计划表，经市殡葬事业管理所审批后执行。

中标单位需对招标人的绿化设施履行精心维护职责，包括花草树木。对于因人为损坏、虫害、干枯等因素导致的草坪和灌木植物死亡，应立即进行同种补植，并确保补种后的养护工作。相关补植及养护费用由中标单位全额承担。若经权威第三方鉴定确认，大树及珍贵花木的死亡确系中标供应商养护不当所致，供应商需按照责任进行赔偿，同时负担鉴定费用。

6.食堂服务要求

职责范围：承担食堂的餐饮制作任务，确保食堂与餐厅的环境卫生整洁，按点供应每日的早餐、午餐与晚餐服务。

招聘条件： - 食堂工作人员需为固定员工，女性应聘者年龄须在48周岁以下（含本数），男性则限制在55周岁以下（含本数）。 - 职员需身体健康，持有有效的健康证明，并注重个人卫生，无任何食品卫生相关的禁忌疾病。 - 候选人应具备切配、食材烹饪及炉灶操作的专业技能，至少需有2年以上的相关工作经验背景。

7.管理岗要求

中标单位应指定专人，具体指派XX名作为市殡葬事业管理所物业项目的负责人，主要职责包括与该管理所进行有效沟通，保障项目的顺利实施。此外，负责人还需全面负责中标单位物业项目团队的日常管理，明确各岗位的责任分配，并对工作执行情况进行定期核查和督促。

(2)质量检验标准：优良。

中标单位需确保保安及保洁人员统一着装并佩戴工号牌。保安人员需身着专业装备，包括佩戴保安标识和值勤证，并配备必要的警务设备。厨师在执行职务时，应着白色烹饪制服、厨师帽及口罩等卫生防护用品。此外，招标价格已涵盖保洁所需的各种工具，如保洁用具、绿化修剪设备、垃圾清运设施，以及警用器械等相关配套设施。

(4)其他要求：

中标单位需配置专用打卡设备，员工执行上下班签到制度，并于每月5日前向采购方办公室提交上一月份的打卡记录汇总报告。

中标单位需确保对物业从业人员进行周期性的安全教育、文明行为培养、职业道德强化以及业务知识与技能培训，以此提升物业服务的整体质量，规定每月至少实施一次培训活动。

(二)物资、设备、工器具配备

招标人负责采购物业管理区域内的工程维修所需各类材料，而中标方需及时向招标人呈报在日常服务中识别出的待维修设施设备情况。

项目中标方需提交详细的维修备品备件清单计划。

3.投标人须列明拟投入（设备、工具及物料明细表）。如保洁工具（含车辆、洗地机、吸尘器、拖把、推尘剂、消毒液、清洁剂、垃圾袋、卫生香、个人防护用品等)、绿化管护所需材料（农药、割草用油、防冻等）、工具（包括剪刀、水泵、割草机、绿篱机、浇水水管等)、安保、办公设施（如电脑等)和人员服装（保安、保洁、会议、食堂服务等）供专家评标时审查。

(三)考核具体要求

一、保安职责要求 1. 提升安全防护认知，严谨尽责，坚守工作岗位，实施全天候24小时值班制度。 2. 严格执行"三防"措施（防火、防盗及防破坏），确保馆区环境安全无虞。 3. 如需临时离开岗位，必须事先获得物业股主管的许可。任何擅自离岗或值班期间打盹的行为，一旦发现，第一次将从中标供应商的季度服务费中扣除XX元，第二次则扣除XX元。 4. 值班期间需强化馆区内的安全巡逻活动。 5. 对于因疏忽导致的安全事故或案件，将根据情节严重程度予以严肃处理；如造成单位资产损失，将按实际价值进行赔偿。

2.卫生清洁要求：

1. 责任区域：祭祀用品管理有序，清理及时； 2. 祭祀园环境整洁，无显著垃圾遗落； 3. 公共区域严格禁烟，无杂物、杂草，瓜果皮屑及塑料废弃物一尘不染； 4. 垃圾桶保持定时清理，确保环境卫生； 5. 主干道路路面清洁，无任何垃圾残留； 6. 绿化带维护得当，无纸屑、杂物侵占； 7. 卫生间内干燥清洁，无水渍、垃圾，无异味，卫生间设施整洁完好。

(2)办公楼、业务大厅及礼厅：地面清洁，无废弃物，无污渍；窗户玻璃清洁；墙面整洁，无乱挂乱涂现象，无蜘蛛网等污渍；办公用品摆放有序，无乱堆乱放现象；桌面无灰尘；办公室无乱接乱拉线路；过道无污物、杂物；卫生间无水渍、无垃圾、无异味，便池干净整洁；垃圾桶保持干净；

如月度卫生检查评估未达标准，供应商将面临通报批评的处罚，并将从每季度的中标金额中扣除相应额度，即XX元人民币每月。

(四)其他要求

招标人需与中标人就物业管理服务事项签署正式合同。

2.投标人须充分考虑本项目实施期间可能发生的一切费用，以及国家政策性调整（如最低工资、社保基数上调等）相关费用，并承担由此而带来的风险。报价应包括招标范围内的全部内容，含人力成本（工资、保险、劳保、福利、双休日和节假日加班费)、培训费、行政办公费、工具费、服装费、工具检测费、利润、税金等相关服务的所有费用。投标人人员工资不得低于池州市最低工资标准，保险按国家相关规定执行。凡投标人在报价中未列明但又为本次招标所必备的项目或遗漏项目，如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负，招标人将一律视为已包括在其报价中，在委托服务期限内将不予调整。本项目物业从业人员的人身、财产、安全等一切责任由中标单位承担，采购单位不负责。

中标方需确保团队稳定性，关键岗位人员的调动需事先征得招标方同意，否则可能影响履约保证金。对于违反规定、纪律或无法胜任职责的员工，中标方应在接到通知后一周内做出相应调整。若中标单位员工在园区内引发违规或违法行为导致的任何后果与损失，均由中标单位承担，并需进行赔偿。对此，招标人有权直接从服务费中扣除相关费用。

1. 招标人享有对岗位设置、人员选用与日常管理的监督权与协调权，以及在特殊情况下实施资源调整的权限； 2. 中标单位及其服务团队在合同履行期间，必须严格遵循招标单位的所有规章制度和管理规定，禁止开展任何商业行为，不得利用招标单位内部信息进行任何可能损害其声誉的行为。 3. 如有违规或损害招标单位权益的情况发生，招标人有权从当期及后续服务费中扣除相应费用作为处罚，并在一周内更换相关责任人。

任何中标方不得擅自将项目拆分或转移外包，若此类行为被察觉，招标人将依法行使合同解除权，并对中标方的相关违约行为进行追责。

中标方需策划实施物业管理规程及各项规章制度，并确保其有效执行；确立明确的岗位职责与目标管理制度，强化专业管理并进行技术能力培训；构建完善的质量管理体系，设立员工行为准则与奖惩机制；同时，务必提升档案、图纸、维修记录等技术文档的管理工作效能。

中标人需实施周期性的目标完成情况与服务质量统计数据评估，并定期向业主征求服务满意度反馈，详细记录并进行深入分析，确保信息的即时传递。

中标方应强化应急管理，针对各类突发状况制定详尽的应急预案，并定期组织应急演练。同时，积极响应业主的额外任务分配，包括防洪抗涝、积雪清理、干旱条件下的绿化维护、设备家具搬运以及环境卫生的改善等工作。

招标人将无偿提供物业管理专用办公室，其所有权归招标人所有。中标方需在指定地点设立固定的行政办公区域，并配置必需的办公设备。中标人承诺保障招标方的合法权益，确保所有设施（包括但不限于物业管理用房、设备及附属设施）的完好性。如因中标方责任导致损坏，应按照设备的实际剩余价值进行赔偿。

在委托服务期间，若招标人需对管理与服务区域（范围）或服务项目进行调整，须预先通知中标方，随之产生的服务费用将相应调整，可能增加或减少。

投标人需首先亲临项目现场进行详尽考察，以全面理解项目的地理位置、环境状况、周边道路以及其他可能影响投标报价的关键因素。任何由于疏忽或对项目详情理解偏差而提出的报价变更或索赔请求，恕不予接纳。

在终止物业管理合同时，中标方需向招标单位提交完整的所有档案资料（包括电子文件）及工器具，待招标单位验收并通过与后续物业管理企业的顺利交接后，方可退出服务。

第二节 物业服务管理思路

一、专业管理

项目筹备工作将由本物业公司的维修、保洁、客服等部门，集结一批具备深厚管理经验的专业人士共同承担。

人力资源配置与培训策略：为了保证物业服务的专业水准，我们将招聘具备高技能素质的员工。针对物业管理的三个关键阶段——初期介入、日常运营以及节假日和活动期间，我们将定制并严格执行相应的培训方案，以满足各阶段工作需求的特定要求。

二、深度介入管理

根据客户在物业管理日常管理阶段及节假活动时期的特定需求，我们主动提供专业且针对性的服务。

我们通过实施定期和非定期的客户协调会议机制，与运营团队和租户保持紧密沟通。在持续征求各方意见并积累物业管理经验的过程中，我们积极进取，致力于提供更加周到的服务。

三、即时服务、显性管理

提供即时响应的服务，致力于在客户提出需求的那一刻迅速作出反应，以确保向客户输送高效且令人满意的优质服务体验。

显性管理体现在客户在寻求援助时能够即时接触并获得相应服务人员的专业咨询与问题解决

实施ISO 9001标准管理体系：作为物业管理规范化的核心策略，我们计划全面采纳ISO 9001质量管理体系，旨在确保管理流程的系统化、规范化和制度化。

通过专业资源整合，我们与社会上具有深厚实力的专业外包公司携手合作，致力于在维持低成本、提升工作效率的同时，严守服务质量标准，从而显著增强物业管理的服务效能。

四、物业强力保障与优化形象并重

我们针对物业特性和项目需求，将实施'一体化的系统物业服务与特色服务'策略。在致力于日常物业管理的精细化执行的同时，我们始终保持应急响应的能力，旨在塑造积极的对外形象，有力维护社区的正常运行秩序。

1.优化形象专业与政治共建

根据殡葬行业管理特性，XX公司凭借其成熟的礼仪服务体系，我们构思了"提升专业形象并推进政企共融"的物业管理策略。

提升整体形象策略：首先，从显性标识着手，如规范员工的工作着装与文明用语，严格遵循《XX公司关于工装的相关规定》，确保基础形象的标准化。其次，通过实施持续的公关礼仪培训课程，强化员工的服务礼仪意识，以此提升整体职业素养。这一系列举措旨在逐步构建反映公司特色的服务礼仪体系，树立专业且一致的企业形象。

"专业素养与政治理论相结合"的理念强调，针对特定职业特性及需求，提升员工的专业技术能力的同时，着重强化思想政治教育。以班组为实施基础，以党员为引领核心，优先重视内部政治理论培养，构建起"兼具专业技能与政治理念的规范化服务体系"。

2.节能降耗清洁与养护互补

在物业管理服务体系中，清洁服务的关键作用在于提升物业的保值增值能力。它涵盖了延长装饰装修材料的使用寿命，以及通过精细化维护确保各类材质始终保持光鲜亮丽。同时，我们致力于实现节能减耗，凭借XX公司的成熟质量管理体系，我们提出了一种'节能减耗与维护保养相结合'的创新清洁服务策略，专注于优化各项建筑性能指标。

通过实施'节能降耗与清洁养护相结合'的服务策略，我们成功克服了繁复且难以管理的清洁流程难题，从而推动清洁工作达到了全新的高度。我们的目标不仅是实现表面的光洁如新，更致力于提升材料的耐用性。而公司健全的质量与环境管理体系，作为这一理念实施的核心支撑，确保其得以高效落实。

3.细化服务考核与培训并重

我们的物业管理服务策略着重于提升细节管控，特别是在殡葬事业管理场所，我们推行"考核与培训并举，注重服务细化"的理念。

提升服务精细化：针对物业管理的各个环节，特别是公共安全维护和环境卫生清扫，我们致力于全面深化服务流程。这包括严谨遵循公司的质量管理与环境管理体系规定，以及执行详细的作业操作指南。同时，我们注重根据工作特性，积极与管理层进行沟通，精细定制各类客户服务体系，确保服务礼仪的全面提升。

服务深化的关键在于兼顾考核与培训：一，实施对各区域及从业人员的全方位考核，依据明确的指标体系；二，强化培训策略，包括集中授课、实践观摩、互动研讨，旨在逐步强化服务理念，从而实现服务的精细化，最终提升设施设备服务的整体质量。

核心策略在于同步强化服务考核与培训，以此驱动公共秩序维护品质的整体提升，从而实现服务工作的持续优化，构建良性服务运作循环。

第三节 服务工作目标

一、保洁服务目标

1.需求XX名保洁人员。

维持馆区环境的整洁与清洁，确保无任何废弃物积聚，杜绝卫生盲点的存在。

保洁工作采取了明确的岗位责任制，实施定员、定岗并落实到个人责任区域，确保职责分明。

在人口密集或主体建筑物区域，每日清洁维护频次应不少于两次，且需配备专门人员进行全天候保洁服务。

5.公共卫生间水电设施等保持完好齐备。

卫生间日常维护规定如下：每日务必实施全面清洁，其中包括粪槽、尿槽及瓷斗每周至少擦拭两次，确保无残留污渍。在清明假期期间，依据人流量动态安排不定时深度清扫，始终维持公共卫生间的洁净与整洁。

7.绿化带：无杂物、无污迹。

8.停车场：干净、无垃圾、无杂草。

9.内地面：无灰尘、无蛛网、光亮。

10.地毯：无污迹、无异味、干净。

门窗槽及周边区域应保持清洁，无尘埃、污渍残留，表面光洁无水痕，显现其明亮特性。

维护标准如下：天花板应始终保持洁净，无尘埃与蜘蛛网；台阶需定期清扫，确保光洁，无积尘；柱体表面需定期擦拭，不得有垃圾残留。

室外环境：表面光洁明亮，无任何污渍残留，干燥无积水，保持清洁状态。

14.家具、艺术品：无灰尘、无污迹。

垃圾桶表面清洁无污渍，内部干燥无积尘，底部无积水，周边环境整洁，无废弃物残留。

祭奠区域保持整洁，无积存落叶，步道干燥，无青苔滋生现象。

确保馆内排水系统的畅通：针对淤积的泥土进行彻底清理，防止因馆内落叶或废弃物导致的管道堵塞现象发生。

关于馆区的卫生保洁垃圾管理规定如下：确保每日垃圾清运不少于一次，严禁绿化及保洁废弃物在馆内滞留过夜。馆内严禁实施绿化保洁垃圾的焚烧行为。

二、绿化养护目标

1.需求绿化养护人员XX名。

各个地段的植物在馆内需展现出蓬勃的生命力与精致的艺术构型，绿植配置应体现其独特的风貌特征。

1. 清理并修剪各类树木，确保去除荫蔽枝、虚弱枝、病虫害枝，保持树冠整洁，无枯黄落叶及杂草丛生。2. 对于由于自然因素倾斜的树木，若有可能复苏，应尽快予以扶正。3. 发现倒伏的树木需立即进行处理。4. 对于已枯萎或存在安全隐患的树木，须及时进行处置。5. 对于树木空穴，务必迅速补种新苗，维护树木生态完整性。

确保室内植物的土壤疏松且排水良好，防止土壤硬化及积水现象的发生。

定期维护灌木丛与绿篱的整齐与艺术构型，确保其景观优美且完整，实施必要的土壤改良与施肥作业，建议每季度实施一次施肥操作。

按照馆区特性和采购需求，我们实施定期的园林花卉坛景配置工作。配置过程中注重层次感的营造与色彩的和谐搭配，对于花坛中的空缺株植迅速进行补种，确保花卉景观整洁，及时清理凋谢花朵。

1. 草坪维护：实施定期修剪，确保单一草地无杂草生长。    - 细叶结缕草：纯度要求不低于95%，草高控制在4厘米以下。    - 大叶油草：纯度不低于90%，草高限制在8厘米以内。 2. 湿度管理：维持草地湿润，冬季需额外增加浇水频率，保持草坪绿色鲜艳。 3. 卫生标准：保持草地清洁，避免黄土裸露。 4. 冬季养护：冬季前进行一次及以上施肥。 5. 病虫防治：对园内植物病虫害实施及时有效的防治，预防扩散至大面积灾害。 6. 预防与治理策略：坚持早防速治原则，确保植物健康。

中标供应商需对因管理疏忽导致的苗木死亡承担补种责任，相关费用由供应商自行承担。

定期根据植物生长状态实施修剪、施肥及杂草清理等基础维护工作，以保障盆景的健康成长和艺术构型。每年需进行至少一次土壤更换作业。

在养护过程中，需对外来杂枝与杂草进行全面清理并进行外运处置。

三、明确的安保服务期望

1.需求保安人员XX名。

2.不发生人身未遂及以上事故；

确保现场安保管理服务人员的巡查和应对措施得力，从而预防因管理疏漏导致的失窃或电力设施损坏等群体性事件的发生。

确保不会出现由现场消防管理服务人员过失导致的火灾事故，以及任何因消防管理人员巡查和应对措施缺失引发的火势扩大情况。

确保不发生任何八级及以上的人员伤害、设备损坏或信息系统安全事故。

确保殡葬事业管理所的正常运营不受因采购人未履行定期工作或巡视检查不足所产生的潜在影响。

确保现场安保及消防管理服务人员在操作中零违章，且公司内部违章记分严格控制在考核指标范围内，无超标情况发生。

确保在服务过程中，现场安保及消防管理人员不承担同等及以上责任的轻微及以上交通事故得以避免

确保不会出现与现场消防管理服务团队相关的突发状况、安全事故发生，以及各类报表报送的延误、遗漏、虚假报告或隐瞒行为。

现场的安全与消防管理服务人员严格遵循规定，确保佩戴相应的安全防护劳保设备。

确保严格履行甲方的保密协议，杜绝任何泄密及内部网络与外部系统的不适当连接行为。

在工作期间，确保不因个人过失导致承担主要责任的治安或刑事案件。

13.不发生应急突发处置不当事件

14.不发生损害招标人社会形象的行为。

第四节 管理方式及管理计划

一、创新管理模式与实践策略

(一)引入IS09001质量管理体系

依托IS09001质量保证体系作为质量管理基石，我司在运营管理实践中积极引入并整合TQM全面质量管理法及西格玛等先进理念。历年来的实践与项目需求相结合，促使我们率先融合多种高质量管理体系，追求持续改进。自项目启动之初，我们就全面实施了IS09001标准，确保日常管理的顺畅运行，并通过有效的监督、指导，对物业管理服务提供强有力的品质保障。

(二)引入IS014001环境管理体系

我司已完成将ISO 14001标准整合进企业管理制度手册的进程。我们致力于在各项管理文档中全面渗透对生态环境的关切，通过严谨的管理实践确保生态平衡与环境保护，旨在激发客户对于环保的认识与自我约束，从而培养他们爱护环境、关注生态的良好行为习惯。

(三)引入职业健康安全体系

在强调安全技术系统和人员可靠性的同时，我们必须认识到组织管理在防止事故中的核心地位。导入职业健康安全体系有助于实现管理的系统化，以预防为主，实施全员、全程、全维度的安全管控。这将提升员工身心素质和安全卫生能力，降低运营成本，提高工作效率，强化企业内部团结与动力，进而提升企业的社会关注度和责任感。通过优化环保表现，确保员工安全与健康，我们致力于为贵物业塑造卓越的品质、信誉和公众形象。

(四)坚持对管理处实施垂直领导、双重监管

实施对管理处的垂直领导与双重监督机制，确保其各项服务在严密的管控框架内有序进行。

若缺乏有效的监管机制，纵然制度再完备，也会沦为徒有其表；员工素质再优异，亦可能沉湎于安逸，消极懈怠。

二、详细工作规划与执行策略

(一)管理工作计划流程图

(二)流程图说明

根据项目特性，我们将中标后的管理工作划分为三个阶段，即筹备期管理、接管验收管理和日常运营期管理。每个阶段都针对具体的工作内容制定了详尽的工作规划。

公司将严格执行质量保证体系，对整体运作的各个环节进行详尽的工作分解流程管理。所有操作环节均受到严密监控，以确保管理效能的充分发挥。此外，整体运作流程将采用计算机化的管理模式。

(三)模块化管理思路

在充分理解本项目的特性和实施挑战，以及精准捕捉采购人核心需求的基础上，我们致力于制定切实可行的服务实施方案，以确保高水平的服务质量。我方将依托实地考察的深入洞察，坚持以本项目物业管理特性为基石，客户需求为导向，以ISO 9001国际标准为指导，精心设计严谨且富有实效的定制化工作计划。我们将立足物业等级，实施精准且分级别的保洁服务策略。

针对繁重且富有挑战性的保洁与绿化养护任务，我们凭借丰富的物业管理实践经验，旨在制定出合理且科学的作业规划。此举旨在强化规范化管理，提升服务质量，并有效地降低工作复杂度。鉴于项目特性，我们计划引入定制化的管理模式，在管理实施中坚守以下三大准则。

优质服务理念：强调服务基础，以服务驱动管理，服务紧密围绕采购人的需求导向。鉴于殡葬行业物业管理的独特性质，所需的服务模式不应僵化，而应具备以人为本、灵活适应、人性化的特性，以充分满足采购人对物业管理服务的正当期望。

遵循ISO9001质量管理体系的标准化准则，我们致力于构建完善的规章制度，全面实施ISO9001国际质量管理标准，确保全体员工在操作中严格遵循制度，提供规范化服务。每位员工明确其岗位责任，依据既定规程行事，以实现工作质量的稳定提升，从人治转向法治，推行‘言必行、行必果、事必记’的程序化操作流程。

项目部实行全员责任制管理模式：所有成员需对管辖区域的保洁与绿化养护工作进行知情、报告、处理与监督。对于个人工作区域内的任何工作失误，无论是直接责任还是间接责任，相关人员均需承担。通过利益共享，激发团队协作精神，提升全员的责任感。

(四)具体工作措施

实施岗位目标责任制，明确工作区域划分，以此激发员工的责任感、积极性与自主性。

严谨监控服务实施进程，以防止并管控服务质量的偏离。

致力于提升员工的专业技能训练，旨在通过增强他们的技术素养和思想境界，确保工程品质的不断提升。

实施绩效激励制度，严谨进行服务质量的评估与监控，奖赏卓越，惩戒落后。

构建完善的采购体系，以确保保洁与绿化养护作业所需的机械设备及各类物资的质量、数量并确保准时到位。

确保员工管理工作得到有效提升，同时致力于提供完善的生活与工作后勤支持。

7.制定各种工作的操作规范；

构建和完善服务质量监控体系，对服务质量的偏差进行有效识别与矫正。

(五)进场准备及作业计划编制

项目经理亲临现场，查勘实际情况后确定施工进场的时间节点。

2.与甲方主管人员商谈进场计划互交通信。

3.根据合约人数可适当增加人手计划、以后逐步减至合约人数。

提交材料控制部门一份关于驻场设备、工具及耗材的申请方案。

敬请全体员工领取劳动保护装备，包括工卡与工作服，以便顺利完成入场准备工作。

6.编制地盘岗位人员安排表。

7.编制地盘各岗位清洁计划表。

8.编制现场保洁整改方案。

9.领取地盘所需各类表格。

(六)进场后的工作

1.落实员工工作岗位及定岗职责。

每日实施员工仪容仪表的例行检查；并确保每日作业核查一次，严格执行日终总结工作制。

监督并确保现场作业人员遵循严谨的操作规程进行工作。

确保各岗位工具配备的执行与追踪，并规范工具的使用与摆放位置。同时，严格执行物料的登记管理规定。

5.组织落实定期作业计划合理分工安排。

概述并整理当日工作任务，规划明确的次日工作计划。

当日工作进展需向甲方管理层进行汇报，就相关事项征询宝贵意见，并对可能存在的问题立即进行修正。

依据实际工作环境与进度，适时优化岗位配置及工作计划安排。

实施全员岗位培训计划，致力于提升员工的专业技能，从而确保保洁工作的高质量标准。

提交经精心调整的工作计划及人员配置方案，供甲方及公司审阅，并确保按照既定计划实施作业。

建立健全人员岗位责任制，实施月度评估体系，严格执行考勤管理制度，并辅以月度报表以确保绩效追踪与管理的透明度。

(七)安全管理措施

以下是本公司坚守的安全原则： - 严谨的管控策略 - 安全置于首位 - 预防为主的战略方针  同时，我们的安全目标设定为实现"五无"标准： 1. 避免任何人员伤亡（零死亡） 2. 严防严重伤害事件（零重伤） 3. 确保消防安全无虞（零火灾） 4. 抵御盗窃行为，保障财产安全（零盗） 5. 维护设施完好，防止破坏（零破坏）

1.建立健全安全管理组织机构

设立由主管领导的工程安全监管机构，负责履行安全监察职责，其中主管担任安全管理员，并确保安全措施贯穿于班组活动之中。

遵循"安全至上，预防为要"的原则，将安全置于工作的首要位置，强化安全保障体系，切实执行各项安全责任制，并确保安全审计工作的全面实施。

所有特殊工程项目人员需持有相应资格证书，并着重强化各类安全教育培训，确保严格遵循操作规程进行作业。

强化劳动安全防护：确保危险区域实施完备的防护措施，安装明显的警示标识；对于存在风险的工作地段，设置醒目的警示标志，以提升作业者对潜在危险的警觉。同时，着重提升现场人员的自我防护意识。

建立健全安全责任制和实施定期安全工作核查机制，严格执行每日例行检查及每周一次的安全活动日规定。针对检查中发现的问题，设定明确的整改期限并督促执行。

2.具体保证制度

(1)实行安全责任制

项目主管全面担纲安全管理工作，各专业班组的班组长则作为其所在专业领域的首要安全责任人，实施逐级监督与控制，确保责任分明，监管到位。

(2)进行安全教育

所有保洁组成员应具备三级安全教育培训经历，并通过相应的考核，确保其资格合格。

(3)购置保险措施

在保障员工安全方面，我们不仅强化安全教育培训，构建完善的保障体系，而且每位员工在上岗前均需购置个人意外保险，随之建立配套的保险管理制度。

(4)清洁剂的安全使用

关于保洁工程所需清洁剂（涵盖各类清洁剂、蜡液、去蜡剂、晶亮粉以及不锈钢养护剂，以下统称为清洁剂）的使用，须严格遵守如下规定：

所有选用的清洁剂须由正规制造商生产并确保符合国家规定的质量和环保标准。在投入使用前，必须提交相应的产品质量合格证书、质量标准以及产品检验报告。

应当严格禁止采用诸如天那水、汽油等具有低闪点且易燃的清洁剂。

3)严禁使用含强酸、强碱的清洁剂。

禁止采用可能引发物品损害、设备设施锈蚀、褪色或形变的清洁剂。如因使用此类清洁剂导致的物品损坏、设施腐蚀、色彩变化或结构变形等后果，使用者需承担全部相关责任。

(5)安全守则

员工在保洁岗位上严格遵循安全规章制度，积极响应管理部门的调度与指挥。在出勤前，他们确保充足的休息并严禁饮酒，以保持上班时的精力充沛。在遇到特殊情况时，他们主动出击，积极提供援助。

2)“五注意”

注意警示标志，谨防发生意外。

注意机械设备运作，谨防夹伤。

注意地面积水、积油，谨防滑倒。

注意高空坠物，谨防砸伤。

对于设备的异常情况，务必做到迅速察觉并立即解决，以防止可能发生的事故隐患。

3)“七不准”

不准携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进入。

不准擅自移动改换防护装置、警示标志。

不准发出违章指令。

不准在追逐打闹、打架斗殴。

不准使用有安全隐患的工具、设备。

不准臆测行事。

在值班期间，严禁饮酒、阅读报刊杂志、闲聊或打盹。

3.设施设备的安全保护措施

严格遵守甲方的各项管理制度，执行指定的清洁流程，确保工作的有序进行，对于任何不确定的操作，请在事前向主管请示确认后方可实施。

对于无法识别的清洁剂，应立即将其销毁，切勿误用于日常清洁任务。确保各类设施的清洁材料选择准确，与设施材质相适应。所有入库的清洁用品必须来源于正规制造商，且配备完整的产品合格证书，明确标注有效期限。

在执行清洁机房任务时，应严格遵循甲方工程人员的指导，以确保操作安全，防止任