物业管理服务技术方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

高效物业管理服务提案方案

：

1.1、强化全面管理体系

(1)以下是持证上岗的特种作业人员类别：电力、供暖及管理岗位的相关人员。

(2)掌握项目基本概况，深入理解设备设施的水电维修基础知识并具备实践经验。

(3)在维修过程中，确保配备必要的工具清单，如：一套完备的工具箱，以及一块方布或适当的工作地垫。

(4)进行全面的设施设备检查，确保楼宇内所有运行状态正常，由值班人员执行此项职责。

(5)当接收到报修请求时，我们将立即通知报修人，并确保在十分钟内到达现场进行详细检查，同时记录维修过程。对于发现的重大安全隐患，我方会立即将情况通报给甲方后勤主管及县委办公室大楼物业主管主任。对于我司负责的维修项目，将在三个工作日内制定维修方案并征得甲方的批准。

执行的国家、地方相关标准规范

本项目严格遵循并执行《物业管理条例》、《河北省物业服务收费管理实施办法》以及《廊坊市物业管理办法》等相关法律法规。

响应付款方式

月度服务费用实行一次性结算，具体付款日期依据合同条款约定执行。

服务实施时间：按合同约定时间

服务实施地点：县委办公楼及院区

报价标准

1、报价涵盖如下各项：员工薪酬、社会保险（包括养老保险、医疗保险、工伤保险及失业保险），福利待遇，办公经费，资产折旧成本，日常消耗品（如卫生纸、擦手纸、洗手液和垃圾袋等），小额维修配件（单价在200元以下），餐饮运营支出（包括食材费用、燃气费用以及设备维护费用），合理的盈利以及依法缴纳的税费。此报价已包含完成所有服务项目和服务内容并满足标准所需的全部费用。

2、我司严格遵守项目所在地区的最低工资保障法规，确保员工薪酬不低于当地现行标准，并全面履行劳动与社会保障部门所要求的社会保险义务，包括养老保险、医疗保险、工伤保险及失业保险。报价将依法合规，体现公正与合理性。

(一)项目的基本情况

XXX县委县政府大楼位于新华大街与迎宾路交口，东临农业银行、人民法院南邻人民广场，西邻迎宾路，北邻新华大街。物业管理项目总面积24186.7m其中建筑面积,大院面积,绿化面积：。餐厅最高就餐人数260人。

(二)物业管理服务项目

1、负责办公楼（包括配楼）及其相关配套设施设备的日常运营、巡查、维护、保养及故障修复工作。

2、负责对办公楼（包括配楼）内外及院区的公共区域进行全方位环境维护，涵盖清洁卫生服务、废弃物的搜集与运输、外墙外观的清洗保养，以及大理石表面的抛光处理等工作。

3、绿化养护服务，针对办公楼（含配楼）及院区，涵盖浇灌、施肥、修剪以及病虫害预防等维护工作。

4、提供全面的会议与活动接待服务，涵盖：会议室的预订与管理、会场预先装饰布置、全程贴心的服务保障以及会后现场的整理清理。

5、职责涵盖办公楼（连同配楼）及院区的综合安全管理，主要包括出入控制、区域定期巡逻、车辆监管、消防安全隐患排查以及应对各类突发事件的能力。

6、运营管理与服务的要点：机关餐厅的全流程，涵盖食材采购、加工、出品以及开餐环节，对质量与安全的严谨把控。

(三)具体服务内容及标准

1、服务内容与完成标准：涵盖办公楼（包括配楼）的建筑主体、给水排水设施、电力供应系统、电气设备、供暖设施以及办公家具的日常维护、维修和保养工作。

一、办公楼（含配楼）维护要求 1. 保障房屋及附属设施设备的完整与正常使用。 2. 及时响应并高效完成零修任务，确保零修合格率达到100%，常规维修响应时间不超过两小时，并实施回访跟踪。 3. 建立健全工程设备管理规程和安全操作规范，并严格执行。 4. 建立详尽的设备设施档案、台账以及维修和巡查检查记录。 5. 要求工程维修人员持证上岗，提供24小时待命服务以满足即时需求。

2、环境维护与达标要求：全面承担办公楼（连同配楼）内诸如楼梯、大厅、走廊、电梯轿厢、卫生间、茶水间、户外步道、院落区域以及楼宇外墙体的日常清洁与保洁工作。包括垃圾的搜集、处理，化粪池的清掏，及时应对积水和积雪的清扫。此外，还将定期对外墙的石材和玻璃进行深度清洁，以确保办公楼内外环境的整洁美观，达到卫生责任区的高标准要求。

一、环境卫生管理与设施保障 1. 制定并严格执行环境卫生管理制度，确保环卫设施完备。 二、公共区域清洁标准    - 楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、茶水间、内外墙面以及停车场和院区道路等公共区域实施精细化清扫保洁。    - 要求墙面无尘埃，地面无污渍，各类设备设施清洁无尘，玻璃门窗透亮，卫生间清新无异味，且无杂物堆积。 三、定期卫生消毒与维护    对办公楼公共区域及其周边环境实施定期的卫生消杀工作。 四、垃圾处理规范    实行袋装化垃圾收集，确保及时清运，保持环境卫生整洁有序。

3、办公区域绿化职责与达标要求：承担区域内树木、花草、花园以及指定‘门前景观’区域的日常维护与管理任务。

一、植物维护规范 1. 花草树木生长状况良好，确保适时灌溉、施肥并进行修剪，无枯黄枝叶及病虫害困扰。 2. 绿地管理严格实施，地面整洁无损，无任意践踏或非法占用现象发生。

4、会议与接待会务服务详解：致力于各类会议及接待活动的专业支持。具体要求如下： (1) 设立严谨的会议室管理规定，设计并严格执行会议服务操作流程。

(2)时刻保持会议室、接待室清洁卫生，定期进行消毒；( (3)保证会议室桌椅完整，会议电器设备正常运转，确保零事故；(4)按规范做好各类会议、活动的会前准备、会中服务、会后善后整理工作；(              (5)做好会议室的防火防盗；

5、办公楼（区）的出入管理与秩序保障： - 来访人员通报与证件核查：确保信息准确无误并进行登记。 - 监控设备的运行维护，确保其有效监控环境安全。 - 定期守护与区域巡逻，维护公共区域的正常秩序。 - 及时应对和处理各类治安及突发性事件，确保安全稳定。 - 对机动车和非机动车的停放管理，维持交通秩序的有序进行。

一、办公楼（区）管理规定与执行 1. 建立并严格执行办公楼（区）的传达、安保、车辆管理、道路交通及公共秩序相关制度，保障正常的工作环境和安全秩序。 2. 严谨实施人员准入管理，确保只有授权人员能进入办公楼（区）。 3. 对防盗、防火等安全监控设备进行有效维护，实施24小时不间断监控，实施定期安全检查和日常巡逻，迅速发现并处理潜在隐患，快速应对突发事件。 4. 保持道路畅通，车辆停放有序，确保交通秩序井然无阻。

6、运营管理服务概述： - 日常运营服务的全面管理：确保餐厅的顺畅运行。 - 餐厅环境卫生标准：维持餐厅整洁，营造优质就餐环境。 - 食品与卫生安全管理：严格遵守食品安全法规，保障食品质量与卫生。 - 生产与消防安全规定：落实各项安全措施，预防并应对潜在风险。

完成标准： (1)餐厅服务人员应身体健康，讲究个人卫生；(2)餐厅服务人员应持证上岗，遵守各项操作规章制度，确保食品安全、生产安全和消防安全；(3)饭菜多样，做到荤素搭配，营养均衡，色、香、味俱全；              (4)严格执行作息时间，保证准时用餐；              (5)保持食材、炊具、餐具及就餐环境卫生，按规定清洗消毒；              (6)自觉接受监督，定期征求用餐人员意见，改进提升服务质量。

1.2、项目设施与施工管理

(1)每日对道路路面及停车场进行全面核查，确保无积水、无渗漏现象，设施完好无损。

(2)实施定期天台维护，确保排水畅通、无渗漏现象，隔热层完整无损。

(3)每日对楼梯墙面进行细致核查，确保其清洁无损，扶手状态良好，并确认楼梯照明设施运行正常。

(4)实施定期维护，针对明暗沟进行即时检修，确保其畅通无阻，无积水、无结构损坏、无鼠害隐患。

(5)实施每周外墙维护，确保及时修复任何破损，杜绝脱落、鼓胀及渗漏现象的发生。

(6)公共场所实施持续性维护，一旦设施损坏立即修复，致力于营造整洁与安全的环境，杜绝随意堆放的现象。

2.1建筑物日常维修养护目标

致力于保障建筑物的实用功能与安全性，确保外观完整，提升设施耐久性，挖掘并最大化建筑物的使用效能，致力于物业的保值增值目标。房屋及其配套设施完好率高达99%以上，无论是日常零修还是紧急抢修，响应速度均为100%，中大修工程的质量验收均达合格标准，且重大维修工程的回访覆盖率亦达100%。

我们的物业管理策略着重于保障本项目房产及公共设施的高效维护与保养，具体内容如下：

(1)预防性保养策略

实施对物业房屋本体及公共设施的定期维护与监控，采取预防性维护策略，即计划性保养与日常巡查相结合。依据设施设备的实际运行状态与老化周期，精细规划检查流程，通过细致的检查活动，积极发现并解决潜在问题，从而实现由被动应对转为主动管理，确保房屋公共设施的完整性，有效延长其服务寿命。

(2)重点服务策略

实施针对建筑物管理关键服务项目的重点保护措施。

(3)技术先行策略

我们承诺致力于技术创新与研发，以预防技术短板对日常维护保养造成的影响，从而确保物业维护管理的专业水准，保证维修养护的高品质执行。

(4)建筑物管理的重点及对策

维护策略概述： - 道路面的保养与修缮 - 停车场设施的管理和维护 - 天台区域的定期检查与维护 - 明暗沟系统的清洁与修复 - 外墙结构的养护措施

(1)遵循预防为主与应急维护并重的策略，我们实施周期性的专项检查和维护，针对道路路面、停车场、天台、明暗沟、外墙及公共设施屋面的完整状态和防水效能进行细致评估。根据检查结果定制相应的养护方案和时间表，确保及时有效地进行道路路面、停车场、天台、明沟、外墙等设施的维修与保养工作。

(2)为强化薄弱环节的防护，我们特制定了针对性措施：预先确保门窗在大风来临前紧密关闭，同时对地下室等区域实施严格的排水防水管理。

(3)强化建筑物的使用与装修安全宣传，实施严格的装修管控，着重进行定期安全核查，坚决防止违规装修行为的发生。

2.2、房屋本体维修养护计划

维修养护计划表

公用设施维修养护计划表

1.3、设备设施运营管理

(1)设备管理严格遵循国家相关规范，供水、供电设施均符合国家标准，运行稳定并配备有应急措施，已向甲方备案，以保障供水、供电及供暖系统的持续正常运行。每日例行检查办公区域的供水设备，一旦发现任何异常，立即进行修复。

(2)阀门操作应顺畅，开关自如，系统密封性需保持高效，运行过程中不应出现异常噪音。设备应能实现连续、稳定供水。一旦发现任何问题，须立即进行维修，并确保具备完整的检查、维护及保养记录。

(3)每日实施不少于四次的例行巡检，确保记录详尽。巡检涵盖以下项目：配电柜的状态评估、各类仪表读数核验、接头稳固性检查、防小动物设施完好性、接地线的合规性以及各种标识牌的清晰度与准确性。

(4)每日实施全面清洁，确保地面及设备设施表面无尘埃积累，墙面光洁如新，室内的照明设施运行正常，门窗状态良好，完整无损。

(5)确保按照供电管理部门的要求，妥善执行停电、送电操作以及双回路线路的切换任务，以维护电力供应的稳定和正常使用。

(6)确保设备稳定运行：每日对空调系统进行全面检查，以支持顺畅运行，并根据实际需求进行操作。定期实施维护保养，以维持供水、供电、通讯及照明设施的正常运转。对于公共设施设备的轻微故障，迅速进行修复，编制详细的维修计划，经甲方审批通过后实施，同时记录维修台账，确保工作流程的合规性与透明度。

1.3.1、给排水设备运行维护

1效果：

(1)制定并严格执行用水及供水管理规定，主动配合用户规划适宜的用水和节水方案。

(2)实施严谨的给排水设备维护保养规程，并严格贯彻执行。设备及管道系统的运行状态优良，一旦发生突发情况，维修团队能迅速响应进行抢修。供水系统功能运转正常，排水系统畅通无阻。

(3)限水、停水能预先通知用户。

(4)确保供水蓄水设备按期执行清洁规程；设备及其周边环境保持整洁，并实施有效的封闭管理；所有相关文件完备，包括二次供水的卫生许可证书、水质检验报告以及操作人员的健康合格证明，且无二次污染记录。

(5)设备完好率99%以上。

(6)投诉处理率为100%。

2记录：

(1)给水系统巡视维护表；

(2)给水系统维修保养表；

(3)排水系统巡视维护表；

(4)排水系统维修保养表；

(5)水池、水箱清洗记录表；

(6)水池、水箱药品投放记录表；

(7)供水系统月测试记录表。

3给排水设施（设备）运行管理及养护

确保给排水设备（设施）始终处于优良的技术运行状态，以满足日常工作及应急消防的需求。

专业维修人员负责给排水设备的维修保养。

\textcircled{O}班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

经理职务的工程部门负有全面管辖给排水设备设施的职责，并对相关工作的监督与核查进行执行。

经理监督上述工作的执行情况。

服务中心负责向相关住户传达停水信息，并进行详尽的说明解释。

维护保养工作由专门的维修人员负责，他们承担排水设备的故障诊断与修复指导、过程监督以及与外部修理机构的协调联络。他们需迅速响应，对给排水设备（设施）的故障进行有效处理，以确保设备性能的稳定运行。

4维护明细

一、给水系统

二、排水系统

三、污水处理池

1.3.2、供电设备管理维护

1效果：

(1)保证24小时正常运行。

(2)设备完好率99%以上。

(3)投诉处理率100%。

2记录：

(1)供配电抄表记录；

(2)供配电运行值班记录；

(3)供配电系统巡视维护表；

(4)供配电系统维修保养表；

(5)接地电阻测试记录表。

3供电设施的运行管理及养护：

确保所有供电设备的技术状况优良，以充分保障贵方员工的正常办公电力需求。

高压运行工程师的主要职责包括对高压设备和变压器进行定期巡检，并确保详细记录所有相关操作。

机电值班人员的主要职责包括对供电设备实施操作管理，执行监控记录，并及时呈报任何异常情况。

供电设备的综合管理工作由工程部主管全权负责，并对相关工作进行严格的检查与监督。

客服经理负责上述工作的检查监督。

当供电系统遭遇故障时，工程人员需迅速向主管汇报，并在必要时协调与供电局的抢修联络，以保障设备性能的稳定运行。

4、高低压保养维修程序：

(1)变压器的年度维护：在冬季之际，例行进行高低压绝缘性能测试，并对变压器接线端子（线耳）以及各类螺丝进行细致的检查、紧固及污渍清理。以下是具体的执行流程：

确保配备至少五名熟悉设备的专业人员，指派专人担任负责人，详细掌握工作任务和相关注意事项。负责人需依据工作单流程进行有序安排。

作业时，须身着全面防护装备，包括长袖工作服，确保无任何私人物品或首饰佩带。同时，穿戴绝缘靴及绝缘手套，对电器设备进行安全检查，验证其正常运行状态。

执行程序如下：首先断开低压开关，随后断开高压开关。确保线路端无电后，需使用符合标准的验电器进行验证。接着，利用专用接线杆稳固地连接接地线，对母线实施充分放电，并实施相间短路操作。

在执行保养作业前，务必指定专人负责拆地线，并确保所有停电相关的安全措施已严格完成。

作业完成后，务必对所有工具和设备进行清点，确保无遗漏物品，并由专人解除接地线。在所有工作人员撤离工作现场后，按照既定程序进行送电操作。

(2)高压开关柜作为技术要求严谨的供电设备，其年度冬季维护工作惯例外包至专业供电机构执行。重点环节包括对手动合闸与分闸回路进行例行试验与检修，确保系统稳定运行.

(3)年度维护计划：针对低压开关柜内的各类开关与机械设备，我们将在每年冬季实施详细的检修工作，包括紧固螺丝，确保设备清洁无污垢。

5、维护明细

一、配电室

1.值班室

2.电力电缆

3.变压器

4.高压开关柜

5.低压柜

©版权所有 2024-2025 北京喜鹊云智科技有限公司 京ICP备2024102530号-1

京公网安备 11010802045440号

联系客服

关注公众号：