第一章项目需求明细与服务响应策略

项目

招标文件要求

投标文件响应情况

偏离说明

一、项目要求及服务需求

1

一、项目概况（一）服务地址：＊＊市海关路8号（二）服务范围：总占地面积16859.9平方米，总建筑面积38300平方米，庭院（含绿化带）占地1320平方米整个建筑及附属设施包括1号审判综合办公楼、2号培训中心办公楼、3号综合办公楼、体能训练馆、公共停车场、庭院绿地及道路等。其中：1.1号审判综合办公楼，地上6层，地下1层，建筑面积为18600平方米，2部电梯，26个审判法庭，5

一、项目概况（一）服务地址：＊＊市海关路8号（二）服务范围：总占地面积16859.9平方米，总建筑面积38300平方米，庭院（含绿化带）占地1320平方米；整个建筑及附属设施包括1号审判综合办公楼、2号培训中心办公楼、3号综合办公楼、体能训练馆、公共停车场、庭院绿地及道路等。其中：1.1号审判综合办公楼，地上6层，地下1层，建筑面积为18600平方米，2部电梯，26个审判法庭，5

个综合性会议室（多媒体或视频会议室），61间办公室、调解接待室，1间立案大厅，1间配电房，2间中心机房，地下1层有47个停车位，1楼有39个停车位；2.2号培训中心办公楼，地上9层，建筑面积为4100平方米，1部电梯，第4层至第7层为办公室，第8层为图书室，第9层为阅览室；3.3号综合办公楼，建筑面积为10900平方米，2部电梯，135间办公室，15间会议室，6间机房、配电房等功能房；4．体能训练馆，地上2层，建筑面积为1576平方米，第1层为食堂，第2层为体能训练馆5．主要设备配置：供电采用

个综合性会议室（多媒体或视频会议室），61间办公室、调解接待室，1间立案大厅，1间配电房，2间中心机房，地下1层有47个停车位，1楼有39个停车位；2.2号培训中心办公楼，地上9层，建筑面积为4100平方米，1部电梯，第4层至第7层为办公室，第8层为图书室，第9层为阅览室；3.3号综合办公楼，建筑面积为10900平方米，2部电梯，135间办公室，15间会议室，6间机房、配电房等功能房；4．体能训练馆，地上2层，建筑面积为1576平方米，第1层为食堂，第2层为体能训练馆；5．主要设备配置：供电采用

10KV电源输入，配电室、消防泵房设在1号楼的负一楼，3号楼的1楼；空调主要采用中央空调、柜式空调和挂式空调形式；大楼配设安保监控系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、消防自动化系统等。

10KV电源输入，配电室、消防泵房设在1号楼的负一楼，3号楼的1楼；空调主要采用中央空调、柜式空调和挂式空调形式；大楼配设安保监控系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、消防自动化系统等。我公司在响应招标文件项目服务地址及范围的同时，对于业主方而外增加不在合同内范围的其他地方，亦积极进行保洁，不额外增加费用

序号

岗位设置

人数

工作时间

备注

项目经理

1人

行政班：8：00-12：00

15:00-18:00

22

会议服务员

2人

行政班：8：00-12：00

15:00-18:00

3

工程维护员

3人

行政班：8：00-12：00

包含行政班之外的应急维

15:00-18:00

有1人为工程维护负责人

4

秩序维护员

4人

周一至周日

西大门岗早班为形象岗每班人中班夜班每班人

4

秩序维护员

4人

周一至周日

西大门岗早班为形象岗每班人中班夜班每班人

西大门岗

早班：8：00-16：00；中班：16：00-24：00；夜班：24：00-8：00

巡逻岗监控室岗均为每班

（西大门岗）

早班：8：00-16：00；中班：16：00-24：00；夜班：24：00-8：00

巡逻岗监控室岗均为每班

5

秩序维护员巡逻岗

3人

心

5

秩序维护员巡逻岗

3人

6

秩序维护

3人

机动岗用

6

秩序维护

3人

机动岗用

员

于队员轮休

员（监控室岗

于队员轮休

监控室岗

7

秩序维护员机动岗

3人

7

秩序维护员机动岗

4人

8

秩序维护队长

1人

行政班：8：00-12：00

89

秩序维护队长

1人1人1人

行政班：8：00-12：00

15:00-18:00

15:00-18:00

9

秩序维护员

15:00-18:00

秩序维护员

15:00-18:00

诉讼服务中心岗

1人

（诉讼服务中心岗

10

秩序维护员（

1人

10

秩序维护员（

（含）以下，身高160cm以上，形象气质佳，身体健康工作认真负责，具有两年以上机关办公楼会务接待工作经验，无违法犯罪记录。3．工程维护员：年龄在50岁（含）以下，身体健康，形象良好，无违法犯罪记录。有1人同时具有《特种作业操作证》（高压电工）与《特种作业操作证》（低压电工），其余2人须具有《特种作业操作证》（低压电工），工程维护负责人还需要具有两年以上相关管理工作经验。4．秩序维护员：至少有8人年龄在50岁（含）以下，其余年龄在55岁（含）以下，身高都要求1.70米以上，身体健康、五官端正、品行优良、工作认真负责，无违法犯罪记录。所有秩序维护员

（含）以下，身高161cm以上，形象气质佳，身体健康，工作认真负责，具有两年以上机关办公楼会务接待工作经验，无违法犯罪记录。3．工程维护员：年龄在48岁（含）以下，身体健康，形象良好，无违法犯罪记录。有1人同时具有《特种作业操作证》（高压电工）与《特种作业操作证》（低压电工），其余2人须具有《特种作业操作证》（低压电工），工程维护负责人还需要具有两年以上相关管理工作经验。4．秩序维护员：至少有8人年龄在48岁（含）以下，其余年龄在54岁（含）以下，身高都要求1.71米以上，身体健康、五官端正、品行优良、工作认真负责，无违法犯罪记录。所有秩序维护员均持

均持有《保安员证》，其中至少3人需同时持有《建（构）筑物消防员证》或《消防设施操作员证》。其中秩序维护队长同时须具有两年以上机关办公楼管理工作经验。5．保洁员：年龄在50岁（含）以下，身体健康，形象良好无违法犯罪记录。其中保洁主管同时须具有两年以上相关工作经验。6．绿化员：年龄在55岁（含）以下，身体健康，形象良好，具有绿化养护一年以上工作经验，无违法犯罪记录。注：1所有服务人员上岗时须穿投标人统一发放的工作服装、佩戴投标人统一发放的工作牌。2．为保持队伍稳定性，服务人员每月的流动不得超过

有《保安员证》，其中至少3人需同时持有《建（构）筑物消防员证》或《消防设施操作员证》。其中秩序维护队长同时须具有两年以上机关办公楼管理工作经验。5．保洁员：年龄在48岁（含）以下，身体健康，形象良好，无违法犯罪记录。其中保洁主管同时须具有两年以上相关工作经验。6．绿化员：年龄在54岁（含）以下，身体健康，形象良好，具有绿化养护一年以上工作经验，无违法犯罪记录。注：1．所有服务人员上岗时须穿投标人统一发放的工作服装、佩戴投标人统一发放的工作牌。我公司会在各项要求中增加礼仪服务方面的培训，做到“阳光待人、阳光微笑服

10％，未经采购人同意不得抽调人员从事本项目以外的其它任务；3．待进场时由采购人按采购需求及投标人的投标文件，对所有服务人员的相关证明材料原件（如工作证明材料、学历证书、资格证书等）进行验证，达不到要求的将不予验收。

务”，为保持队伍稳定性，服务人员每月的流动不超过5％，未经采购人同意不得抽调人员从事本项目以外的其它任务，只在其他项目增加服务人员。2．为保持队伍稳定性，服务人员每月的流动不得超过10％，未经采购人同意不得抽调人员从事本项目以外的其它任务；3．待进场时由采购人按采购需求及投标人的投标文件，对所有服务人员的相关证明材料原件（如工作证明材料、学历证书、资格证书等）进行验证，达不到要求的将不予验收。如我公司中标将遵守业主方的各种工作安排，绝不出现任何差错。

三、物业服务内容（一）项目经理1．工作职责负责制定科学的管理制度以及考核标准并组织实施；负责对本项目所有服务的管理、协调工作。2．主要工作内容（1）严格履行合同约定，针对项目的实际情况制定各岗位人员培训制度和工作安排3计划方案并严格实施，全面掌握项目管理的各种情况，安排、协调各物业管理岗位的工作；（2）团结物业服务人员，坚持做好服务人员思想工作，熟悉和掌握服务人员的思想动态、工作表现和工作能力，加强职业道德的教育；（3）工作日每天定时或不定时对各岗位所负责的工作进

三、物业服务内容（一）项目经理1．工作职责负责制定科学的管理制度以及考核标准并组织实施；负责对本项目所有服务的管理、协调工作。2．主要工作内容（1）严格履行合同约定，针对项目的实际情况制定各岗位人员培训制度和工作安排计划方案并严格实施，全面掌握项目管理的各种情况，安排、协调各物业管理岗位的工作；（2）团结物业服务人员，坚持做好服务人员思想工作，熟悉和掌握服务人员的思想动态、工作表现和工作能力，加强职业道德的教育；（3）工作日每天定时或不定时对各岗位所负责的工作进

正

行抽查，如实做好抽查记录并向采购人汇报检查情况，针对检查发现的不良现象，制定切实可行的改进方案后认真监督各岗位人员执行情况，以确保物业服务的质量和效果；（4）做好物业服务人员的人事劳资、工作部署、岗位监督等各项管理工作；（5）协助采购人制定完善的消防工作管理制度和消防应急处理预案（6）负责物业管理档案及资料的归档管理，保证各类档案、资料完整便于工作查询合同期满将全部档案资料移交采购人；（7）供水、供电、供气、电话、移动、联通等相关专业单位在本项目服务范围内对有关管线设施维修养护时进

行抽查，如实做好抽查记录，并向采购人汇报检查情况，针对检查发现的不良现象，制定切实可行的改进方案后认真监督各岗位人员执行情况，以确保物业服务的质量和效果；（4）做好物业服务人员的人事劳资、工作部署、岗位监督等各项管理工作；（5）协助采购人制定完善的消防工作管理制度和消防应急处理预案（6）负责物业管理档案及资料的归档管理，保证各类档案、资料完整便于工作查询合同期满将全部档案资料移交采购人；（7）供水、供电、供气、电话、移动、联通等相关专业单位在本项目服务范围内对有关管线设施维修养护时进

行必要的协调和管理；（8）协助悬挂各种会议横幅和配合做好大院内举行的大型及重要活动、仪式服务保障工作；（9）协助采购人做好水电、空调等零星维修维护的联络、落实、检查等后勤保障工作；（10）完成采购人交办的临时性工作；（11）定期于每月5日前向采购人汇报上月物业管理总体情况。（二）会议服务员1．工作职责负责来访接待、会议服务等相关后勤服务工作。2主要工作内容（1）根据会议主办单位的要求，明确会议服务要求，提前落实会议场所及会场主席

行必要的协调和管理；（8）协助悬挂各种会议横幅和配合做好大院内举行的大型及重要活动、仪式服务保障工作；（9）协助采购人做好水电、空调等零星维修维护的联络、落实、检查等后勤保障工作；（10）完成采购人交办的临时性工作；（11）定期于每月3日前向采购人汇报上月物业管理总体情况。（二）会议服务员1．工作职责负责来访接待、会议服务等相关后勤服务工作。2．主要工作内容（1）根据会议主办单位的要求，明确会议服务要求，提前落实会议场所及会场主席

台、发言席、话筒、签到席、横幅（会标）、背景音乐等工作，并提前检查灯光、音响、空调、话筒、投影、桌椅等设备及会议各项要求的落实情况；（2）及时整理打扫桌面、抽屉、座椅等卫生，检查卫生间面巾纸、卫生纸、洗手液等配备情况；（3）在会场入口醒目位置安放会议指示牌，室内座位牌摆放整齐；（4）应在会议召开时间前1小时进入会场，检查会场整体效果，确保各项准备工作到位，并备好茶水（面巾），打开音响，播放轻音乐，同时打开安全门、照明灯及通道门，做好引导工作。如需使用空调，提前开启；（5）在与会人员入场前，会

台、发言席、话筒、签到席、横幅（会标）、背景音乐等工作，并提前检查灯光、音响、空调、话筒、投影、桌椅等设备及会议各项要求的落实情况；（2）及时整理打扫桌面、抽屉、座椅等卫生，检查卫生间面巾纸、卫生纸、洗手液等配备情况；（3）在会场入口醒目位置安放会议指示牌，室内座位牌摆放整齐；（4）应在会议召开时间前90分钟进入会场，检查会场整体效果，确保各项准备工作到位，并备好茶水（面巾），打开音响，播放轻音乐，同时打开安全门、照明灯及通道门，做好引导工作。如需使用空调，提前开启；（5）在与会人员入场前，会

议服务员应站立在会议厅门口两侧，有礼貌地向宾客点头致意。同时对已入座的人员及时递上茶水；（6）时刻注意观察和随听音响、灯光、空调设备运行状况，发现问题及时报告；（7）做好会议服务工作中突发情况的应急预案工作；（8）会议结束时，会议服务员应及时打开通道门，站立两侧。会后及时做好会场清理工作。若发现与会人员遗留物品迅速与有关单位联系；（9）所有会议服务员严格做好会前、会中、会后的保密工作，不询问、议论、外传会议内容和领导讲话内容，不带无关人员进入工作间并制定相应的保密制度。（三）工程维护员

议服务员应站立在会议厅门口两侧，有礼貌地向宾客点头致意。同时对已入座的人员及时递上茶水；（6）时刻注意观察和随听音响、灯光、空调设备运行状况，发现问题及时报告；（7）做好会议服务工作中突发情况的应急预案工作；（8）会议结束时，会议服务员应及时打开通道门，站立两侧。会后及时做好会场清理工作。若发现与会人员遗留物品迅速与有关单位联系；（9）所有会议服务员严格做好会前、会中、会后的保密工作，不询问、议论、外传会议内容和领导讲话内容不带无关人员进入工作间并制定相应的保密制度。（三）工程维护员

1．工作职责负责服务区域内建筑部位所有设施设备的日常运行、巡查、维护和管理。2．主要工作内容（1）制订严密、科学的操作规程和日常运行工作管理制度；（2）工程维护员有专业培训计划，熟练掌握专业知识和操作技能及独立操作能力；（3）负责办公楼各类设施、设备的定期维修和养护，包括：照明系统、供水系统、排水系统、供配电系统及安防系统的外观清洁服务；负责对电梯的日常巡查工作，发现问题及时上报采购人处理，并协助其做好维护工作；配合采购人做好各种设施设备的年检及审核工作；（4）定人定期对设备、设施进行维护保养，制订定期与

1．工作职责负责服务区域内建筑部位所有设施设备的日常运行、巡查、维护和管理。2．主要工作内容（1）制订严密、科学的操作规程和日常运行工作管理制度；（2）工程维护员有专业培训计划，熟练掌握专业知识和操作技能及独立操作能力；（3）负责办公楼各类设施、设备的定期维修和养护，包括：照明系统、供水系统、排水系统、供配电系统及安防系统的外观清洁服务；负责对电梯的日常巡查工作，发现问题及时上报采购人处理，并协助其做好维护工作；配合采购人做好各种设施设备的年检及审核工作；（4）定人定期对设备、设施进行维护保养，制订定期与

不定期日、周、月、季维护保养计划并做好登记，确保有关设备、设施运行正常，无故障（对采购人另外聘请公司进行维护的设备，中标人在使用过程中要认真检查，发现问题及时通知维修单位前来维修，并做好配合工作）；（5）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。对设备运行参数和统计结果定期进行分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行，并做好应急预案工作；（6）设备运行时要有专人值班制度，负责设备运行状况的巡视检查，确保设备运行安全正常；保持配电房的清洁及物品的有序摆放；（7）投标人须自行配备足够

不定期日、周、月、季维护保养计划并做好登记，确保有关设备、设施运行正常，无故障（对采购人另外聘请公司进行维护的设备，中标人在使用过程中要认真检查，发现问题及时通知维修单位前来维修，并做好配合工作）；（5）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。对设备运行参数和统计结果定期进行分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行，并做好应急预案工作；（6）设备运行时要有专人值班制度，负责设备运行状况的巡视检查，确保设备运行安全正常；保持配电房的清洁及物品的有序摆放；（7）投标人须自行配备足够

的作业工具；（8）工程维护员在接到采购人维修电话后，应在半小时内赶到采购人指定的位置进行维修；（9）服从采购人及相关部门的调度管理，完成临时性工作。（四）秩序维护员1．工作职责负责服务区域内的治安和秩序维护工作，包括：大楼内以及外围服务区公共安全保卫、消防系统维护及应急处理、门岗站岗、执勤巡逻、车辆秩序维护、处置突发事件等。2．总体要求（1）值班时应做到着装整洁，文明礼貌，热情服务。当班期间，不得看报刊杂志及进行其他与本职工作无关

的作业工具；（8）工程维护员在接到采购人维修电话后，应在20分钟内赶到采购人指定的位置进行维修；（9）服从采购人及相关部门的调度管理，完成临时性工作。（四）秩序维护员1．工作职责负责服务区域内的治安和秩序维护工作，包括：大楼内以及外围服务区公共安全保卫、消防系统维护及应急处理、门岗站岗、执勤巡逻、车辆秩序维护、处置突发事件等。2总体要求（1）值班时应做到着装整洁，文明礼貌，热情服务。当班期间，不得看报刊杂志及进行其他与本职工作无关

的行为；（2）当班人员应当提高警惕，不能擅离职守，离岗睡岗。时刻注意视线范围的一切情况，发现问题立刻制止，并向上级报告；（3）严格遵守有关保密规定，对服务区域内消防设施，如探头布局、性能及重点保卫部位必须严格保密，不得对外人泄露；（4）投标人在服务期内需自行配备以下安保器械：钢盔、警棍、武装腰带、手电筒、对讲机、执法仪、记录本等具体数量根据实际工作需求配备；（5）完成采购人交办的其他临时性工作。3．秩序维护队长工作内容（1）协助项目经理管理及配合采购人完成后勤保障工

的行为；（2）当班人员应当提高警惕，不能擅离职守，离岗睡岗。时刻注意视线范围的一切情况，发现问题立刻制止，并向上级报告；（3）严格遵守有关保密规定，对服务区域内消防设施，如探头布局、性能及重点保卫部位必须严格保密，不得对外人泄露；（4）投标人在服务期内需自行配备以下安保器械：钢盔、警棍、武装腰带、手电筒、对讲机、执法仪、记录本等具体数量根据实际工作需求配备；（5）完成采购人交办的其他临时性工作。3．秩序维护队长工作内容（1）协助项目经理管理及配合采购人完成后勤保障工

作；（2）负责秩序维护的日常工作安排，合理调配人员、与项目经理反馈沟通等工作；（3）定期负责对所有服务人员进行安全知识的宣传教育；其中对秩序维护员进行上岗前的安全培训工作，包括安全常识、消防器材的使用等；（4）负责与项目经理及采购人的沟通协调工作；根据秩序维护员执勤情况随时对服务工作进行调整；4．秩序维护员（西大门岗）工作内容（1）严格规范门卫管理，协助采购人做好大型活动的安全和交通指挥工作。严格执行来访人员出入管理制度，加强对进出车辆、人员的监控工作，办好登记手续；

作；（2）负责秩序维护的日常工作安排，合理调配人员、与项目经理反馈沟通等工作；（3）定期负责对所有服务人员进行安全知识的宣传教育；其中对秩序维护员进行上岗前的安全培训工作，包括安全常识、消防器材的使用等；（4）负责与项目经理及采购人的沟通协调工作；根据秩序维护员执勤情况随时对服务工作进行调整；4．秩序维护员（西大门岗）工作内容（1）严格规范门卫管理，协助采购人做好大型活动的安全和交通指挥工作。严格执行来访人员出入管理制度，加强对进出车辆、人员的监控工作，办好登记手续；

（2）保证办公楼正常的工作秩序，劝阻和制止信访当事人无理缠诉行为，禁止闲杂及推销人员入内；（3）对出入办公楼的外来人员物品进行安检登记，对嫌疑人员拒绝放行，对可疑物品留置处理，制止儿童进入办公区域玩耍、打闹；（4）维护停车场内秩序，检查门岗设立的减速带，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立的指示牌、禁鸣牌和地标、照明、消防器械的配置是否齐全，有遗失缺漏及时报告采购人；车辆按规定路线行驶，车辆停放有序，保证消防通道畅通无阻；（5）熟悉报警编码及报警区域，掌握处置突发事件的方法。如报警，应立即查明原因，迅速、准备处置，并做

（2）保证办公楼正常的工作秩序，劝阻和制止信访当事人无理缠诉行为，禁止闲杂及推销人员入内；（3）对出入办公楼的外来人员物品进行安检登记，对嫌疑人员拒绝放行，对可疑物品留置处理，制止儿童进入办公区域玩耍、打闹；（4）维护停车场内秩序，检查门岗设立的减速带，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立的指示牌、禁鸣牌和地标、照明、消防器械的配置是否齐全，有遗失缺漏及时报告采购人；车辆按规定路线行驶，车辆停放有序，保证消防通道畅通无阻；（5）熟悉报警编码及报警区域，掌握处置突发事件的方法。如报警，应立即查明原因，迅速、准备处置，并做

好记录；（6）做好门卫岗亭周边的环境卫生工作。5．秩序维护员（巡逻岗）工作内容（1）行政班期间服务区域内不间断巡逻，行政班下班后每2小时巡逻一次，并做好巡逻安检登记；（2）熟悉服务区域内各火警点的序号，报警方式与报警点，灭火设施位置、数量与使用方法；（3）负责服务区域内各项安全制度、防火措施等工作落实情况的检查督促；负责服务区域内消防系统、水、电、门、窗、防盗探头、监控区域、防火设备、停车场车辆及其它各部位，各种设施的每日例行检查，并做到处理正确，报告及时，记录准确；

好记录；（6）做好门卫岗亭周边的环境卫生工作。5．秩序维护员（巡逻岗）工作内容（1）行政班期间服务区域内不间断巡逻，行政班下班后每3小时巡逻两次，并做好巡逻安检登记；（2）熟悉服务区域内各火警点的序号，报警方式与报警点，灭火设施位置、数量与使用方法；（3）负责服务区域内各项安全制度、防火措施等工作落实情况的检查督促；负责服务区域内消防系统、水、电、门、窗、防盗探头、监控区域、防火设备、停车场车辆及其它各部位，各种设施的每日例行检查，并做到处理正确，报告及时，记录准确；

（4）负责或协助相关人员做好服务区域内安全设施、器材的保养和维护工作，保证其完好有效，随时处于工作状态。如发现安全隐患，应立即采取措施整改，并及时报告领导；（5）对各处消防安全方面存在的违规行为提出整改意见，并要求相关责任人当场改正，同时记录并报告；（6）积极参加公安保卫、公安消防组织的安全、消防业务培训，掌握必要的安全知识和本岗位安全操作技能，懂得火患特点、预防措施、扑救方法等（7）如遇服务区域内发生安全事故，应根据实际情况，果断处理，及时报告。6．秩序维护员（监控室岗）工作内容

（4）负责或协助相关人员做好服务区域内安全设施、器材的保养和维护工作，保证其完好有效，随时处于工作状态。如发现安全隐患，应立即采取措施整改，并及时报告领导；（5）对各处消防安全方面存在的违规行为提出整改意见，并要求相关责任人当场改正，同时记录并报告；（6）积极参加公安保卫、公安消防组织的安全、消防业务培训，掌握必要的安全知识和本岗位安全操作技能懂得火患特点、预防措施、扑救方法等；（7）如遇服务区域内发生安全事故，应根据实际情况，果断处理，及时报告。6．秩序维护员（监控室岗）工作内容

（1）严格按照操作规程对监控室日常设施设备进行维护保养，确保设备的正常运行，不得擅自拆卸、挪用或停用监控设备；（2）值班员应做到“三必须、一到位＂。即必须熟悉本监控系统的基本原理

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