森林园区物业管理清扫设施维护服务投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章 项目理解与策略规划

第一节 深入解析项目服务关键点

本服务涵盖三个区域：**森林公园园区、**森林公园园区以及**保护中心的办公区域。

一、 城市森林公园项目

**森林公园位于**市东郊6公里的**市区第一高峰—海拔556米的**下，柳江河畔，森林面积约9300公顷，本项目服务面积约面积约8.3万。公园内已建成和待建的风景点有40余处，这里融森林景观、地貌景观、水城景观和人文景观于一体，风景优美、环境舒适。1993年被国家林业部评为“国家级森林公园”。

二、 **绿色生态综合公园项目

** 森林公园，是**市区最高的山。海拔556米，是**市民十分青睐的登高望远、观光揽胜的好地方。本项目服务面积约4.1万

位于城市心脏的**森林公园，以其深厚的历史底蕴，傲然成为市民休闲娱乐的理想场所。秉承市委市政府关于'生态自然'的指导思想，确立了作为'城市中心绿肺'的核心角色，致力于为市民提供优质的休闲游憩服务。历经近三年的精心改造与提升，公园焕发出全新的面貌，实现了显著的蜕变。

森林公园以其独特的自然风光为鲜明标识，登高远眺，壮丽景色尽入眼帘。未来景观提升计划致力于融合生态与人文元素，通过设计连贯的步行道，串联起葱郁的绿地与丰富的历史文化遗迹，与**森林公园形成和谐的景观联动。

三、 **城市**生态保护办公室

服务面积包括办公（业务）用房、停车场（棚）等约2000,面积合计约12.6万。

四、 详细服务项目概述

(一)园区保洁

1、园区地台及公共设施的保洁

2、公共厕所保洁

3、垃圾收集清运

4、**保护中心办公区保洁

(二)设施维修保养

1、公共卫生间维护保养；

2、凉亭/长廊维修保养；

3、木质/石质桌椅维修保养；

4、变电箱维修保养；

5、水泵房维修保养。；

6、路灯维修保养；

7、交通设施维修保养；

8、道路护栏维修保养；

9、供水管道/供电线路维修；

按照采购方设定的时间表，及时履行公共设施的维护与保养职责。

第二节 根据项目特性的工作策略与解决方案

一、项目实施策略

针对**森林公园与**森林公园物业管理服务的需求特性和分析，我们的工作重心将聚焦在以下五个关键环节：

服务质量的基础特性在于其对管理服务过程的需求满足能力的实现。

舒适性：管理服务过程满足客户的舒适性；

时效性：管理服务在时间上满足客户的需要；

安全管理：确保客户资产（包括生命财产）在服务过程与结果中的无忧保障。

经济性：客户为管理服务付出合理的费用。

针对**森林公园及**物业管理项目的管理核心，我司明确物业管理服务的关键目标如下：

游客满意度98%以上。

管理服务范围内不发生重大安全责任事故。

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故。

确保在管理服务职责范围内无重大设备管理责任事故的发生。

为了确保既定目标的顺利达成，公司将与物业服务中心协同制定明确的管理策略，通过有序的阶段推进，执行一系列协同合作的行动计划。逐一分阶段实现各个子目标，从而整合各方力量，共同迈向总体管理目标的实现。

我们专注于构建与客户的持久、稳定且亲善的伙伴关系，通过严谨和标准化的运营，为客户呈现出文明且高效的服务体验。

坚持以人为本的企业理念，员工培训被视为推动企业发展与延续的关键策略，始终予以高度重视并持续开展。

服务保障策略：整合安全管理于服务体系，通过安全保障服务质量，而优质服务又反过来强化安全环境。致力于营造一个宁静且充满安全感的生活与工作空间，为游客提供全方位的保障。

维护工程：遵循"高效且优质"的服务理念，我们采取了协同的维护策略。日常维护与计划性检修相辅相成，常态化的巡查与定期深度检查并行进行，从而将突发性的抢修转变为预防性的维护。这一举措确保了设备的稳定和安全运行。

保洁服务概览：运用尖端的清洁技术，我们专注于为各类物业提供日常保洁、专业蚊虫防治以及保安维护等高水准服务，旨在创造一个清新宜人的办公及生活空间，以满足游客的高品质需求。

（一） 内部管理方面

倾向于保留现有员工，确保工作的顺利衔接。

在员工招聘与任用过程中，我们承诺优先考虑现有员工，以确保工作的顺利衔接。对于调派至物业公司的人员，他们将与物业公司内部员工享有同等的待遇权益。

※组织培训，提高工作技能效率。

在本司入驻园区后，我们将策划一套专属的培训方案。鉴于新入职员工在观念与资源配置上可能存在不统一，初期两个月的培训尤为关键，目标在于提升员工的专业技能娴熟度，从而整体提升工作效率。

※重视企业形象，统一服装及标识。

专业运营与高效园区后勤管理的优势体现在专业服务及卓越性价比上。强化品牌识别的关键在于标准化的标识和一致的企业形象。我公司入驻后，将为不同岗位的员工配备特定的工作服装，以实现易于辨识。同时，我们将对园区内的提示信息和安全标语进行适时更新，提升整体环境的规范化管理。

※共同制定工作计划，实行无缝工作链接。

关于**森林公园及其物业管理的协作职责，涉及到乙方的全方位配合。我们强调的工作流程与制度已趋于成熟，我司计划采用月度总结与月初规划的方法进行管理。在制定计划时，我们将充分融合园区的整体发展规划，遵循其工作节奏。若能共同制定并由我司执行工作计划，将确保物业管理工作的顺利衔接，实现无缝对接。

※注意服务过程文字记录，档案完整。

服务的本质在于其动态履行与独特性，时效性和不可复制性要求对其进行全面的跟踪评估。为此，我们强调对服务执行流程的详细记录，明确关键绩效指标，以便于后续成果的公正评审。作为专业的物业管理服务提供者，我司着重于全程的文件管理，构建详尽的档案体系，确保每项日常工作的进行都有相应的记录表格，并尽可能地将工作目标转化为可量化的数据。通常情况下，我公司的物业管理档案保管期限为两年。

（二） 园区保洁方面

※按照使用功能特点分区域保洁。

根据楼宇、地面、绿化带、入口大门及卫生间等特定区域的保洁需求，实施细致的区域划分保洁策略，此举将有效提升保洁工作的效率与执行效果。

※实行保洁责任承包制，工作量化定岗考核。

依据各区域的工作负荷与园区规定，实施岗位与人员配置，明确操作流程，旨在提升管理效率与监督效力，从而实现对工作质量源头的有效把控。

※实行全员参与，保持长效保洁机制。

我司员工，无论岗位职责或职务层级，皆秉持自觉原则，致力于园区环境的持续维护。在工作时段，他们将运用专业工具进行清洁；而在任何时间，一旦发现显著的环境污染，他们将立即采取行动进行处理，并对相关人员进行劝导。这确保了全员的积极参与，形成了长效的环保制度。

※努力创优评优。

在公司总部的指导下，我们的物业服务中心严格按照园区规定及合同要求展开工作。作为项目物业的重要成员，我们积极投身于公司的各类评优竞赛。同时，我司承诺在接管一年内实现市级优秀物业管理标准。这些举措旨在显著提升服务质量，并共同提升园区与我公司的声誉荣誉。

二、 我们的服务架构与运营策略

我司将以"服务增值，品质铸就未来"的经营管理原则为指导，凭借过往项目的成功运营经验和健全的质量管理体系。针对项目特性及周边公共设施，我们计划在本项目中实施一种"以学校为核心，品质为导向"的服务前瞻性组织策略。详情如下：

项目物业管理运作原理模型图

本项目物业管理组织架构描述：

组织架构的设计遵循精简高效与一专多能的原则，实施项目经理责任制，通过签署经营责任书，并实行独立核算机制，确保运营效率与职责明确。

公司供应的人力资源配置将严格遵循完全双向选择原则应用于服务中心各岗位，旨在确保项目经理能够组建出一个高效且协作默契的团队。

服务中心内部实行扁平化的直线职能管理模式，致力于精简管理层次，从而提升工作效率并确保信息流转的畅通无阻。

敬请参阅本投标书的其他章节，其中详细阐述了项目服务中心的组织架构及人员配置信息。

三、 构建高效服务流程

秉承"服务创造价值，品质成就未来"的经营理念，以及我们计划在本项目中实施的"以园区为核心，以品质为导向"的运营管理模式，若能中标，我公司将致力于在整个项目中实施竞争型服务战略。我们旨在通过有效的管理策略提升服务品质，构建一支高效的专业团队，他们不仅能够为学校提供优质服务，更能借此向周边区域展示公司的卓越形象。

我司致力于以卓越的性价比，提供优质服务，旨在为院校打造便捷、安全与舒适的物业管理环境，推动资产保值增值。这不仅有利于公司的生存与发展，更在于通过服务为园区创造消费价值，为股东和员工创造投资与工作收益，同时对社会贡献我们的价值定位。我们始终坚持将员工满意度、管理处认同感和游客体验作为工作的首要目标。

创建有效服务链示意图

四、 人力资源管理和激励策略

※量才录用、培养提升

我们的用人策略着重于管理人员的德才兼备：强调对品德修养的高度重视，以及对工作能力的全面考察。我们倡导管理人员具备专业技能与多元才能，并致力于打造一支年轻且知识化的管理团队，通过持续的在职培训提升整体实力。

在人员选拔过程中，我们将依据岗位需求设定明确的招聘标准，并依据这些标准甄选最优秀的候选人。我们注重实际能力与岗位匹配度，而非过分侧重工作经历和学历背景，坚持以人适其位的原则，防止出现人才浪费的情况。

我们对各级管理人员设定了明确的工作技能达标标准，通过在职教育、岗位轮训和职务轮换等多种途径进行持续培养，旨在不断优化他们的综合能力。

※默契合作、充分授权

我们的管理策略注重团队协作与职责分明。我们将实施直线职能管理模式，由服务中心经理全面主导，依据精简高效的原则配置岗位，旨在确保管理人员任务饱满且职责明确，避免工作重叠。我们强调每个岗位的专人专责，确保'事事有人管，人人有事做'的工作格局。此外，我们推行全员协调管理理念，在后续章节中有详尽的阐述，鼓励员工以合作的精神开展各项工作。

1. 推崇有效分权：每位员工在教职工和学生面前，实质扮演项目经理角色。赋予管理权限是管理层的基本职责。项目经理通过合理授权，得以集中精力于战略决策与全局把控。项目主管借此摆脱琐碎日常，专注于核心任务。同时，授权促使每位员工高效响应并满足学校服务需求，确保即时满意度。此外，我们建立严格的监督与反馈机制：各级管理者需定期评估授权执行情况，对偏离服务标准的行为进行及时纠正，以防止管理失序。

遵循分层指挥与逐级反馈的管理模式，确立明确的纵向责任体系。服务中心内部实施严格的逐级责任制，由经理和项目主管依据实际情况制定并下达工作任务。他们通过现场指导、定期的工作会议以及内部电脑网络等渠道，对下级进行有序的指令传达与执行。在常规情形下，管理阶层应避免非正常越级指挥，而作业人员在遇到问题时，必须遵循程序，向上级逐级报告，严禁直接越过层级请示。

※定期考核、绩效为本

作为人力资源管理的核心环节，绩效考核旨在创建一个以效率为核心的高效工作环境。

管理人员的绩效评估将严格依据公司现行且高效运行的绩效管理体系进行，涵盖品质管理等部门、项目经理及项目主管等多个渠道，采用多元化的手段对项目内部管理人员的日常工作表现进行定期评价。

※奖惩严明、优胜劣汰

确保员工得到公正且及时的奖惩，是维系其持久工作热情的关键策略。我们将严格遵照《员工奖惩条例》，对管理层人员实施激励与规约。对于勤勉有成，业绩卓越的管理者，我们将酌情颁发‘优秀员工’及‘特殊贡献’等荣誉，并予以实质性的奖励。反之，对于不尽职或违纪的行为，管理人员将接受一级至三级的相应处罚。明确规定，遭受三级处分者，可能面临降职或解雇的处理措施。

我们鼓励项目服务中心全体员工积极参与公司的竞争性岗位选拔与双向选择机制。管理层以上人员需通过竞争机制获取任职资格，作业人员则采用双向选择的方式。所有员工在就职后，必须遵循'质量优先，成本严控'的原则进行运营，并接受定期考核。对于未能达成质量或成本目标的个人，将扣除其效益工资和奖金，并与任职资格相连。对于绩效考核排名靠后的管理层和操作层人员，公司将实行末位淘汰政策，通过引入新人才以提升内部竞争力，保持团队活力持续焕发。

第三节 服务关键点与挑战分析

理解并有效执行项目物业服务是保障我们合作顺利的关键。深入剖析项目特性是识别服务挑战的基础。因此，在接受本项目之前，我司已安排高级管理层多次亲临项目办公区域进行实地考察。针对项目的具体状况，我们已对物业服务的特性及其关键要点进行了详尽的剖析。

一、 我们的服务关键点

（一） 提升员工政治理论素养与职业道德

为了适应项目的独特特性，我们严格要求全体员工具备高度的政治素养，我们的策略是：

1.员工入职时必须向其本人交代清楚要求。

2.员工必须如实登记个人资料。

3.员工必须对自己做出相应承诺。

在员工入职并进入试用期转正阶段之前，公司有义务向公安部门核查其个人身份信息。

任何员工若存在不良记录或隐匿个人信息的行为，应立即得到严肃且严格的处理。

（二） 工作制度的完善

制度管人是我们对员工的量化要求：

确保奖惩制度的量化实施，明确其依据与执行的标准性。

确保服务标准的可度量性，严格恪守合同中所规定的服务水准。

量化考核标准，严格遵守并执行考核制度，确保定期进行审查与评估。

（三） 严谨执行工作纪律

1、检查常态化

自觉遵守与纪律的实施不可或缺，而有效的监督则是其强化保障。我们采取的策略是：

建立完善的评估与考核体系，公司依据各项目岗位的职责要求及预设的服务标准进行定制化制定。

建立并推行可操作的量化评估体系，供各项目参照实施。

公司督察部负责组织对各项目实施全面的评估与考核，通过评分系统进行严谨评价。

实施检查与考核的评审、总结与公示，确保优胜劣汰的奖惩分明。

2、问题处置及时化

旨在通过检查考核揭示存在的问题，剖析其深层次原因，并迅速采取改进措施。

评估与考核应当秉承客观原则，严格遵循规章制度及既定标准进行实施。

评估问题的属性及引发的原因，明确相应的责任归属。

确保问题的责任划分及及时处置，避免遗留隐患，责任人需明确确认。

3、重大问题处置严格化

在处理重要事务时，任何因疏忽职责产生的不良影响，将对社会、甲方、公司以及员工造成长远的负面效应和严峻后果，故务必谨慎对待。

在面对重大事故时，必须坚持依据确凿的证据，明确各方的责任划分，并确定责任人。对于重大问题的处置，必须严格遵循法律法规和合同约定，杜绝任何随意性。

欲。

确保及时、无遗留地处理重大问题，明确责任人的认定，并在处理后保留坚实的法律依据。

（四） 保洁工作重点

任何项目，其卫生环境皆是展现对外形象的关键要素。我们强调，项目的清洁维护工作应着重于：

园区出入口的清洁乃形象之窗，大门周边及周边道路作为游客频繁通行的必经之路，其卫生环境直接影响着公众对公园的初次感知。务必确保环境整洁，无尘埃、无污渍、无异味、无废弃物的存在。

厕所清洁至关重要，它直接关乎项目的整体卫生状况，且往往是检查的核心环节。因此，公厕保洁工作需被列为首要任务，严格贯彻执行‘六无六净’的高标准保洁准则。

游客频繁使用的公共休息区，其桌椅卫生状况直接反映出园区的整体卫生形象，是本项目着重关注的关键环节之一。

卫生状况的维护在办公室环境中具有至关重要的意义，它直接影响着员工对我们的信任度与评价，从而深刻影响着合作关系的前景。对此，我们必须严谨对待，绝不能有丝毫懈怠。

二、 项目的关键挑战

（一） 园区大门口设计与规划

作为景区风貌的初次展示，大门的地位至关重要，它直接影响游客对园区的整体感知。因此，确保大门入口道路的清洁无瑕是日常维护的核心任务。当前，公园入口道路的硬化设施尚有提升空间，车辆驶过后往往易留下轮胎痕迹，需立即进行路面清洗，保持其整洁状态。

（二） 高效卫生死角清洁方案

维护环境卫生需关注以下几点：墙面青苔应及时清除，榕园屋檐的落叶需借助工具进行清扫；池塘落叶打捞工作须保持及时；路边沟渠需实施定期维护，而任何突发状况则需迅速采取应急措施。

（三） 冬季落叶与地标维护清洁方案

针对秋冬落叶频繁及春季降雨频繁导致的园区主干道保洁压力增大，应及时有效地清理落叶，确保路面的清洁与整洁。

地标性道路路面标志线需定期进行清洁保养，以恢复其原始色泽。

（四） 环境卫生与外墙维护

鉴于园区的独特特性和**市作为旅游胜地的定位，节假日期间的游客流量预计将显著增长，从而带来巨大的保洁挑战。

在本次现场勘查过程中，我司观察到园区公共厕所的外墙及屋顶的清洁状况不尽人意，表现为墙面显有暗沉和污渍问题。

（五） 凉亭及环保箱清洁保养

游客在园区游历过程中，休息区作为临时歇息的必要区域；而果皮箱作为频繁使用的环境卫生设施，其清洁状况直接影响游客的游览感受。若园区的设施保洁工作不到位，导致外观污秽不整，无疑将对游客的游览体验构成负面影响。

（六） 维护指示标识清洁

作为园区信息与导航的重要载体，各类告示牌与路线指示牌对于游客探索园区环境、规划游览路径至关重要。我们遵循严谨的维护计划，实施周期性（每周两次）的清洗与保养，确保所有告示牌始终保持清洁完好，以此营造一个宜人的游览环境，让游客尽享无忧的旅行体验。

（七） 湖面清洁计划

在本章第四节，我们将详述为解决上述问题所侧重的服务重点及相应的应对策略。

第四节 服务关键点与难题解决方案

一、 配置车辆设备进行人机配合作业

（一） 针对公园园区大门及主干道

本公司计划引进1台小型电动路面清扫设备，致力于精细化作业环节。

（二） 清洁地标标识、景观屏障、照明设施、防护栏及公共厕所外墙服务

我司计划引进高效能的新能源路面养护车，专门用于清洗作业，旨在提升作业效率。以下是电动三轮高压清洗车的主要性能特点。

（三） 应对秋雨落叶的季节性管理策略

我司计划采用小型电动道路清扫车实施机械化清扫作业。

小型电动道路清扫车车性能介绍

（四） 沟渠清洁方案

我司计划采用高压清洗车对沟渠内的青苔实施清洁，同时采取人工除草与除草剂喷洒相结合的方法处理沟渠内杂草。我们设定的清理周期为每月一次。

（五） 我们拥有自主的吸粪车辆，确保公厕清洁维护

电动垃圾收运三轮车简介

二、 定期果皮箱清洁

三、 增加保洁频次

我公司计划提升园区大门、主干道、休息区域、凉亭以及公共厕所的清洁维护频率，具体实施方案如下：

1、园区保洁

公园内的游览步道，以及其两侧的绿化地带、设施如休憩平台、凉亭（包括长廊）、废弃物投放点与垃圾桶、以及石材桌椅，将实行每四个小时一次的常规清洁维护。特殊情况下的保洁需求，将遵循采购方的指示执行。

每日对景石、景墙、步道护栏、仿木建筑、指示牌及水泵房等设施进行两次全面清扫与维护。

每周对沟渠（包括截水沟）、路灯设施、垃圾清运车辆、保洁作业车辆、配电箱装置、公园内保安岗亭以及后勤工作区域实施两次全面清洁维护。

2.公共厕所保洁：按“六无六净”标准进行作业。六无：无污垢；无污泥、地面无积水；无痰涕、纸屑；无堵塞；无蛆蝇、臭味；无积尘、蜘蛛网。六净：便槽净；地面、立面净；蹲位净；墙壁、门窗净；间隔净、无积灰、污迹、蛛网，无乱涂乱画，无损坏；公厕周围净，四周5米范围内无垃圾、粪便、污水以及无乱堆杂物。发现破损及时修复，修复后与原体色泽一致，与整体协调。

确保全天候的清洁，并配备防滑与除味驱蚊设施。对于任何设备损坏，应及时维修或置换。在进行厕所清洗作业时，务必在入口处设置‘暂停使用’及‘谨防滑倒’等警示标识，严格禁止任何形式的随意张贴、搭建、悬挂或堆放杂物。

在清洁过程中，严禁使用水直接冲洗厕所门板、天花板及墙面；并且，请避免采用强酸碱性清洁剂进行清洗。

确保尿兜（槽）及粪坑管道的畅通无阻，需及时进行清理疏通；而厕所内的垃圾桶垃圾处理频率为每3小时一次清运。

供应商需确保及时清理并消除公园内所有化粪池的异味，防止其逸散。相关费用由供应商承担。我司已配置专用的抽粪车辆，负责化粪池的定期维护作业。

保洁职责概述：承担办公区域的日常清洁，包括楼道、卫生间以及停车场（棚）等区域。每季度实施一次全面的消毒与害虫防治工作。确保地面整洁无积水，门窗光洁无残留水迹，卫生间清新无异味，墙面无明显蜘蛛网痕迹，营造出舒适、卫生的工作环境。

四、 湖面清洁方案

我们采用专业的网捞设备和钉耙作业工具，系统地清理湖面上的杂物、漂浮物及白色污染。

第二章 本项目管理模式与管理框架详解

第一节 项目管理模式详解

一、 总部管理组织架构

公司组织架构图

公司架构包括： - 党支部与工会 - 行政管理板块，下属企业管理与发展部、市场开发部以及省外事业部 - 资金管理中心与运营管理中心，构成两个核心管理部门 总计四个主要部门。

二、 组织架构与职责分配

（一） 行政管理职能

负责编撰公司的各类通知与报告，严谨记录会议纪要，迅速传达会议中各项任务指示给相关部门，并监督执行、跟踪进度，整理反馈与工作总结。

管理职责包括： - 负责公司的证照年度审核与日常管理工作。 - 对公司固定资产、低值易耗品及办公用品实施购置、调配、使用和全程管理。 - 承担公司安全保卫事务的监督与执行。 - 确保公司宿舍和车辆的有效运营与维护。 - 全面支持和执行其他后勤保障任务。

承担公司文书事务的管理职责，包括各类往来文件的审批转发，对收发文件进行细致的分类和传递，同时负责期刊、专业技术资料的组织与管理工作。

管理并妥善保管公司的各类印章，包括出具介绍信、证明文件，以及处理来往函件和电文的收发工作。

主持公司规章制度的构建，依据相关规定策划并拟定全体成员的薪酬、奖惩及福利政策，此方案需经总经理办公会审议并予以核准后方可实施。

掌管公司的人事行政与档案管理，确保离职员工的有序交接。

（二） 企业管理和战略发展部门

1、负责公司战略发展规划；

2、制度的制定与执行；

3、运营工作品质检察；

4、车辆资产管理；

5、物资采购；

6、人才培养；

7、招投标管理；

企业品牌形象策划、运营数据的分级管理以及数据预算绩效评估

制定与实施运营指标，监督并确保其执行；专注于技术研发工作。

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