学校建筑物维护管理服务方案

 

 

 

 

招标编号：****

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第一章创新策略与全方位服务计划

项目概述与策略

学校物业，作为教育领域的独特载体，集学习、阅读、自修、休憩、娱乐、餐饮和体育活动于一体，我们将依托丰富的类似项目管理经验，对此项目物业管理特性及其全面管理策略进行深入剖析。

一、环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系(IS09001、1S014000、三标合一”的简称)，并严格参照标准进行规范化、程序化地实施：另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。

二、公共设施设备的维修和维护

公共设施设备的维修维护工作应确立以专业、规范与经济为导向的管理原则，确保设施设备得到科学且高效的保养。实施策略包括如下要点：      1. 小规模的维修需迅速响应，防止问题扩大导致大规模修理。     2. 中等及大型维修需计划周详并及时上报，兼顾成本效益与预期效果。     3. 我们将严格遵循物业管理行业的维护标准，并结合实际需求制定针对性的操作方案。      日常管理中，我们将不断完善操作规程，提升维护人员的专业技能，强化巡检、详细记录和实时反馈机制。通过专业化的操作和设备运行管理，确保公共设施设备始终保持高效可用的状态。

三、教学服务及教学保障

为了满足教学需求，我们持续与相关部门保持高效沟通，不断优化教学服务模式，并丰富活动项目与内容，以确保教学流程顺畅、师生体验便捷。具体包括：支持教室资源的分配与管理、教学设备的分发与维护、特殊教室的运营管理、宿舍卫生检查与竞赛，以及协助策划文化活动等。

四、楼宇管理及公共秩序维护

面对人员流动性高、楼宇结构复杂且功能多元的挑战，学校物业管理面临严峻的安全管理课题。频发的事故隐患与学生防范能力的欠缺并存。在此背景下，我们确立了坚定不移的安全优先策略，强调规范操作与责任权利的统一。安全与消防工作被视为物业服务的核心职责，其直接影响着学生的切身福祉，以及学校整体的利益、稳定和发展。为此，我们将实施严谨、科学且标准化的管理体系，积极应用各类安全防护技术，致力于维持楼宇内部秩序井然、安全无忧、环境健康的局面。

五、水电等能源的节约管理

我们致力于提升物业管理的经济效益，旨在为学校创造便捷、高效的管理环境，为此，我们对物业公司全体员工提出以下标准：1、保洁人员需严谨监控所辖楼层的水电消耗，依据天气状况调控公共区域照明设备开关，并细致排查卫生间水管阀门是否存在渗漏或滴水问题，一旦发现异常，立即报告维修。

2、专业维修团队细致地对教学楼和公寓的机电供水设备进行全面巡查，旨在预防因超负荷运行导致的能源浪费，确保设备设施的运行安全。

3、夜间，保安人员严谨地执行巡逻任务，对未在适当时间关闭的教室照明设备（包括电灯、电扇及空调）以及其他相关区域进行核查。他们确保及时开关设施，并妥善记录相关操作细节。

六、学生公寓的管理措施

学生公寓作为管理体系的关键环节，其管理水平对学校的稳定及校园文明建设具有深远影响。基于国内外先进物业管理实践的总结，我们针对公寓安全的核心议题和挑战，需因地制宜，制定适应现代需求的高标准服务与管理制度。目标是在日常运营中逐步推进公寓管理的规范化、制度化与科学化。通过以公寓为载体，提供涵盖生活、学习、文化娱乐等多元化的服务性管理和教育，实现寓教于管、寓教于服务、寓教于环境，致力于塑造优美、洁净、宁静且充满活力的成长环境。

七、图书馆管理

物业保障涵盖全方位，包括楼宇设施维护、环境保洁与安全秩序，以创新管理模式提供服务。图书馆物业管理者应致力于提升服务质量，密切关注各项工作的完善性，积极探索改进空间，并积极协同，力求在所有环节中精益求精。鉴于图书馆的特殊性质，消防管理尤为关键，务必强化消防监管措施。

物业管理对于学校而言，其核心职责不仅限于房产和设施的日常管理，更致力于营造一个促进人际交往、人与环境和谐共生、人文气息浓厚，兼备健康与开放的学习工作空间，旨在提升整体生活品质。

概括而言，我们公司致力于推行先进的管理理念，依托科学化的管理模式，旨在提升服务品质，塑造出优质的的企业形象，并充分挖掘自身潜力，全方位优化学校的教学环境、生活设施以及整体品牌形象。

第二节物业管理方案

一、明确服务导向与关键绩效指标

1、我公司将依托QEO综合管理体系的创新实践和全国优秀大厦的典范标准，构建严谨的质量管理体系，致力于为学校师生创造一个舒适、安全且宁静的学习与生活环境。我们将严格按照国家建设部物业管理创优考评标准执行，确保物业各项设施功能的正常运行，推动各项工作的有序进行。在一年的时间内，我们将持续深化服务管理，提升物业管理服务效能，塑造卓越的服务形象，目标是使所管理的项目达到广州市物业管理优秀示范项目的评审要求。

2、确保在合同有效期内严谨执行物业管理服务工作计划，实施系统化的规划与定期核查。

消防安全管控：严谨履行消防规章制度，年度设施完好率达到百分之百，切实保障无任何责任性消防事件的发生。

安全管理：本区域实现了零治安事件发生率，未记录任何因管理疏忽导致的事故。

环境卫生实施动态维护，其满意度指标已达到或超过95%标准。

公共设施与房屋的维修响应速度确保在百分之百以上，响应迅速及时。

在非基建质量缺陷或设备保养期内的常规情况下，楼内及配套设施、机电设施设备的完好率维持在95%以上。

所有管理服务人员均持有所需的专业上岗证书及资格证件，且均已通过100%的专业培训考核。

我们的管理工作严格遵循学校的监督管理和指导方针，积极与各部门协同合作，共同推进各项事务的顺利进行。

物业管理服务的业主及用户满意度高达95%以上。

●有效投诉率低于0.5%。

●有效投诉处理率达100%。

●环境卫生、消杀达标率为98%以上。

3、确保全面遵循国家法律、法规、条例及政府部门的各项管理制度，推行科学而规范的管理体系，积极导入并实施QEO综合管理系统。致力于提供热情且周到的服务，构建适应现代需求、体现人文关怀的高效管理服务体系。

4、构建严谨且标准化的消防安全、台风防范及公共秩序应急预案体系，以确保物业管理工作的全面周全和无忧无虑。

5、致力于实施精细化、周全且充满人文关怀的服务理念，确保服务质量达到真诚与规范的标准。我们定期进行物业管理服务满意度调查，对收集到的合理建议迅速响应并进行改进，持续致力于提升广大师生的满意度体验。

6、构建服务团队与学校教职员工及学生的有效交流平台，致力于实施以人为本的亲情服务模式。

7、实施并优化24小时不间断值班体系，将管理处的值班活动整合至公司的全面24小时值班体系中，公开公示公司及管理处的全天候服务热线电话。

8、强化环境卫生管理，致力于提升学校的清洁标准。严格实施每日垃圾清理制度，确保校园内始终保持整洁。并定期实施消毒作业，营造一个安全、宜人的学习环境。

9、实施精细化的管理制度与明确的岗位工作规范，构建严谨的绩效评估体系，以此激励员工的积极性和自主性。强化员工的服务理念及责任感提升。

10、构建并优化全面的培训体系，致力于提升全体员工的整体能力，确保全员持证上岗率达到百分之百。

二、项目管理详情

(一)安全保卫

承担物业区域内的安全保障职责，致力于维护秩序并有效应对各类突发应急情况，同时制定严谨完备的安防应急措施。

1、实施全天候24小时的物业管理区域治安巡逻及监控，严格禁止在管辖区域内的人行道上停放车辆，同时严禁在校区周边进行任何形式的张贴、摆卖或闲坐行为。

2、实施全天候24小时的物业区域管理，包括门岗、大堂、停车场及地下室出入口的人员进出监控与管理。在非工作时间和法定假期，亦确保相应的安全保障措施到位。

3、强化出入口及周边区域的安全监控，严谨防范非授权人员通过车库及外围直接侵入建筑，严密关注任何异常人员的进出活动。

4、当物业建筑红线内发生任何侵害工作人员权益的行为或对学校正常工作秩序构成干扰时，保安人员应迅速实施阻止与保护措施，并果断采取必要的援助行动。

5、校区在非开放时段实施严格的人员进出登记制度，任何未经许可的外来人员严禁擅入。

6、实施对外来人员进入生活区的严格管控措施，并对非正常时段返回宿舍的学生进行详细登记和管理。

7、精通并能灵活操作监视控制系统，实现对关键区域和监控点的24小时不间断监控与录像任务。

8、实施24小时不间断的周期性安全巡检，每两小时覆盖所有楼宇，核实并询问进入物业管理区域的陌生访客，详查重点区域的安全状况，包括各楼层门窗、设施设备、水电供应以及消防设施等。

9、离校时，对外来人员携带的大件行李或物品，须出示'放行条'进行查验；而内部人员则需履行登记手续。

10、确保物业安全保卫与人流管理的有序进行。在工作时段内，有效履行咨询台职责，热情引导并解答外来人员的咨询需求。

11、确保在工作时间内的连续监控，对通道、卫生间等区域的人流动态实施严谨管理，坚决防止任何违法活动的发生。

12、确保对外籍人员进出校园的引导与全面的安全防护措施到位。

13、负责支持学校举办各类活动的组织与临时接待期间的安全保卫职责，随时准备提供人力资源保障。遵照学校的指定要求，执行‘特殊敏感时期安全防护与保卫行动计划’，确保校区的安全维护和防护措施到位。

14、承担校区范围内突发重大事件和案件的报警与应急救援职责。

15、1. 制定并完善突发事件应对预案，确保演练与执行的有序进行。 2. 当突发事件发生时，值班人员须迅速遵照程序向相关部门通报，并在十分钟内奔赴现场，积极控制并妥善处理。全体保安人员需无条件服从应急指挥中心的指令与调度。

(二)消防管理

承担全面管理物业范围内的消防设施和设备的日常运用与维护，以及火警报警和紧急救援职责，同时制定并执行严谨的物业管理消防应急预案。

1、遵循"安全至上，预防为要"的指导原则，构建完善的消防管理体系，明确组织架构、职能分工与规章制度，确保各级消防责任的有效履行。全体员工需全面熟悉消防监控报警系统、干粉灭火器（气体类）、自动喷水灭火系统（湿式喷淋）以及防排烟设施和消防栓的具体功能、分布位置及其操作规程。

2、根据广东省公共建筑消防安全条例的要求，我们将承担消防设备与设施的维护保养职责，实施定期和不定期的全面检查，确保其始终处于正常运行状态。我方承诺遵照学校的指导，与物业消防系统专业承保公司紧密协作，执行维修保养任务，并严谨记录相关工作，所有记录及检测结果均将提交学校备案作为存档资料。对于宿舍区及公共区域的灭火器、防毒面具、火灾探测器、喷淋系统，以及楼梯、通道和出口的安全疏散指示、应急照明及通风设施，我方将每日进行常规巡查，一旦发现缺失或损坏，立即向学校报告。

3、1. 实施全天候24小时消防监控中心值班，确保消防主机不间断监测。 2. 对接收到的消防报警信号，将在3分钟内准确识别并评估信息，随后5分钟内响应并奔赴报警地点。 3. 建立并维持一支义务消防队伍，一旦发生消防事故，承诺在15分钟内集结不少于10名队员迅速赶到现场，实施初步救援行动。

5、实施如下消防安全管理措施： 1. 每周进行全面消防设备与设施的例行巡查，详细记录检查结果，迅速处理发现的火灾隐患。 2. 严密监控动火作业区域及易燃易爆物品的存储状况，确保安全无虞。 3. 确保消防通道，包括楼梯走道和出口始终保持畅通无阻。 4. 在重大节日前，积极参与学校的节日消防安全专项检查，并遵循学校规定的时间进行整改工作。

6、确保实施年度消防知识教育与普及活动，并维持每年至少一次的综合性消防安全应急演练。

7、确保消防设施的日常维护与应急防火灭火工作的有效执行。

(三)停车场管理

车位配置：内部专用停车场实行全天候（24小时）车辆管理体系，严格遵循内部停车场管理规定及可能存在的临时特别要求。

1、统筹管理学校重要接待与会议的车辆停放安排及现场协调，视情况增派保安人员以强化临时地面车辆管控。

2、实施每两小时一次的车场及车辆全面巡查，着重核实门窗关闭状态以及是否存在漏油现象，并对检查结果进行详细记录。

3、承担智能停车场的日常运营与维护，包括设施的管理、保养以及交通配套设备的正常使用、维护和基础修理。严格遵循学校的安排，在规定时间内对地下停车场实施通风换气操作。

4、迅速对校内停车场及物业管辖区域内的车辆事故与交通设施损坏实施现场保护，妥善处置后及时报告，协同学校完成后续的善后管理工作。

(四)物业配套设施、水电设备的管理

物业管理涵盖全面，包括但不限于土建结构、机电设备、给排水系统、外部装饰、教室设施、宿舍设备以及办公电器的维护与管理。此外，会议设备系统和通信设备系统的运维也在职责范围内。在关键区域的设施设备管理与维护上，我们遵循学校的指导，由专业技术人员实施操作。

1、承担高压和低压变配电设施及设备的日常运营管理与维护，实施常规性的检修。严格遵循变压器和配电柜的管理和操作规范，每两小时进行例行巡检，并确保详细记录相关情况。

2、日常运营管理涵盖建筑主体及其内外装饰，以及配套设施的维护与一般性维修。具体职责包括对各级办公区（如办公室、会议室）、住宿设施（宿舍）、研究区域（实验室）、学习空间（图书馆）、运动设施（体育场/馆）、地下区域（车库、人防工程）、屋面、外墙、地板、步道、走廊、电梯厅、楼层公共区域、天花板、卫生间、茶水间、阳台、门窗及其锁具、防火门、围栏等的日常管理和维护工作。

3、设施与建筑物的常规维护与管理，涵盖道路、围墙、户外给排水管道、沟渠及各类池井等公共设施的保养工作。

4、日常运营管理与维护职责涵盖除电力房以外的所有机电设备设施，主要包括：给排水系统的维护与保养，照明及动力供电系统的管理，空调系统的运行管理，消防报警与灭火系统的检修，电梯设施的常规维护，监控与防盗系统的操作，会议设备与通信设备的日常维护，以及各楼层开水器的管理与一般性修理工作。

(1)日常维护与管理：涵盖雨水管道、排污管道、供水管道、屋面水池、集水设备、泵房设施（包括进水泵及配套阀门）在内的所有给排水系统（除大修项目外），执行常规保养、一般性维修以及应急抢修任务。

(2)电力供应与设施维护：涵盖低压配电房至终端开关的电力网络。涉及范围包括校区内外的照明系统、开关插座、所有配电房的常规维护、检验、修理及必要的设备更换任务。

(3)空调设施的维护与管理：致力于提升空调系统的运行效能与日常维护工作

(4)电梯运营与管理：涵盖日常运用、维护监管与应急处置。其中，对电梯的专业维修保养工作需进行监督并协同电梯服务提供商执行定期维护与检修。

(5)职责范围：管理监控主机系统及各校区内的监控摄像头、红外线防盗装置、录像设备及电脑抓拍打印设备的日常运营与运用。同时，负责与安全监视控制系统维护保养公司的沟通协作、联络以及相关工作的监督执行。

(6)设备管理系统：全面负责所有会议室中会议设备的日常运营，包括设备的运行维护、调试、故障排查与维修保养，确保其始终处于高效且优化的运作状态，问题发生时能迅速响应并报告处理。

(7)物业管理下的通信设备系统：致力于日常运维与保养，监督并协同专业公司进行维修作业。

(8)日常运营管理：针对夜饰照明系统的运用与维护，以及常规性的修理工作

5、配置24小时不间断的技术支持与工程人员岗位，确保两人随时待命，响应学校的设施报修需求。我们将负责联系并监督专业保养公司的维修工作，以满足各部门的运营要求。

6、负责校区内办公与住宿设施的日常维护工作，以及物业管理区域内办公电器设备的一般性故障诊断与修复。

7、承担学校校区内常规土建设施的维护与修缮工作。

8、学校负责保管工程图纸、竣工验收文件、设备手册及使用指南等相关资料，物业管理公司则允许在授权范围内查阅。

9、在确保满足学校运营需求的前提下，优化机电设备及照明系统的开关时间安排，致力于能源的有效节约。

(五)课室管理

1、主要工作内容

(1)管理教学区域的普通教室、多媒体教室及教师休息室的进出和设备维护，职责包括为教室提供粉笔与定期粉刷。在工作时间范围内，确保各教学楼内教师休息室的适时开启与关闭，并负责开水供应服务。

(2)承担教室、教师休息室的水电设备、门窗设施及土木工程的日常检查与故障报修职责。

(3)工作时间：

2、课室物业管理的基本数据

总计教学区域约为8000平方米，包括44个教室配置，具体分布如下：多媒体教学室设有28间，常规教室则有16间。

3、课室管理工作细则及标准

(1)依据学校教务处发布的学期课程规划、临时教学任务通告、课程变动通知及学生的个人自习规定，确保教室准时对外开放。并严格遵循《教室管理规定》实施日常管理。

(2)确保教室及其设施的日常维护与详实记录。定期对教室内的电教设备、空调、风扇、门窗、黑板、照明系统以及桌椅等进行完整性核查。一旦发现门窗等设施出现损坏，应立即上报维修，以保障室内的设施安全完整并维持其正常使用状态。

(3)实施严谨的教学设备防盗安全管理体系，设立专门的课室巡查管理员，确保在满足教学需求的前提下，合理安排课室开放时间。规定上课前15分钟开启设有锁具的设备，并对设备运行状况进行即时检查，如遇教学设备故障或损坏，务必按照学校的指定流程，迅速向维修部门报告，以保障设备正常运行。课后同样细致检查设备状态，确保关闭柜门及门窗，维护教室秩序与设施完好。

(4)确保教室常备粉笔、板擦等基础教学用品，并定期进行检查与补充，教学设施的购置由学校负责提供。

(5)积极参与学校的节能课室管理，遵循教务处分发的课程时间表，确保准时开关照明、通风设施、空调、计算机及投影设备。同时，强化设备使用的监督，坚决杜绝因无人而空转的电器，及时纠正任何能耗浪费现象。

(六)卫生保洁

1、物业管理职责涵盖广场、道路、公共区域地面、地毯、大堂、会议室、卫生间、厕具、楼梯、电梯、走廊和紧急疏散通道等公共设施的日常保洁工作，包括停车场的维护。此外，还需应对学校临时性的清洁需求，如场地清扫、深度清洁等，确保随时保持整洁环境。

(1)学校的清洁卫生管理策略着重于关键办公区域与指定办公室，特设专人负责监督并确保高标准的洁净度。

(2)维护日常环境卫生应当充分尊重学校运营与生活的常规时段，对公共区域实施每日巡回清理，并确保每周安排一次周全的大扫除与深度清洁作业。

(3)清洁时所用的清洁用品要求如下：①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；③垃圾桶：选用全能水；④楼梯：选用全能水，也可选用消毒水或漂白水；⑤洗手间：地面选用全能水，便器选用洁瓷精；⑥花岗石地面处理：选用磨光剂；⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；⑧地毯：选用中性地毯水；⑨铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。

2、履行门前环境卫生责任制，实施楼层定期消毒措施，致力于‘四害’防治，包括防蚁、灭蚊、灭鼠、灭蟑螂等任务。积极参与学校与周边街道爱国卫生工作的协商与执行，并确保按照学校规定，妥善整理和管理爱卫相关资料档案。

3、确保物业区域内的垃圾每日收集与及时清运，贯彻实施日清原则。

4、1. 设备设施维护完好，环境洁净无尘；    2. 洗手间空气清新，无不良气味；    3. 茶水间整洁，无杂物，一尘不染；    4. 电梯内部光线充足，洁净无指纹痕迹；    5. 地面光洁，无纸屑、烟蒂，无积水、污水污泥；    6. 墙壁始终保持无尘状态，灯具明亮无尘；    7. 天花板和通风口清洁，无积尘、污渍，无手印，无蜘蛛网；    8. 楼梯与扶手全面清扫，无尘土；    9. 会议室和办公室整体干净，地毯无污渍、无积尘；    10. 玻璃表面光亮，无印记、污渍；    11. 定期实施消毒杀菌措施；    12. 确保无鼠害、蟑螂及白蚁侵扰。

(七)绿化管理

1、管理并负责物业管辖区域（户外部分）公共绿地及植物的养护工作。

2、确保按照花卉及植物的分类，每日实施精细灌溉，维持适宜的湿度，适时进行整形修剪，同时保持花卉表面的洁净无尘，以促进叶片的繁茂生长。

3、定期施肥和防虫。

4、定期对绿化场地松土，割除杂草。

5、确保按照学校规定的时间对绿化植物进行必要的补种和替换，以维护公共绿地的整体美观与特色风貌。

6、在绿化区域内，我们致力于塑造优雅的景观层次，确保其无任何有害气息，从而保护居民的身心健康。

(八)会务服务

负责各个会议室的会务服务。

1、组建一支形象佳且受过专业培训的女性服务团队，担任会议礼仪和服务支持角色；并配备相应的技术团队，他们专长于机关会议设施（包括设备维护、舞台灯光操控、音响调试以及扩音系统保养）的保障工作。

2、我们的服务涵盖会务中心、各会议室、以及领导办公室召开的各种会议，还包括大型集体活动和机关的重要接待活动，致力于提供全面的礼仪服务支持。

3、我们的服务涵盖如下环节：场地氛围装点，茶水全程供应；我们将协同主办方执行迎宾接待、签到引导、座位规划、标牌精准安置以及会标得体悬挂等工作。

4、负责会议开始前对会议室的扩音设备、照明、音响、投影及视频系统进行全面检查与调试，确保会中运行顺畅，并在会议结束后进行妥善管理和维护。

5、按照学校规定，针对各类会议（依据规模、性质及与会人员特性），我们将策划并制定精细的会务服务方案，以协助学校科学地规划和配置会议场所。

6、工作人员应展现出庄重的仪态，举止得体，态度热情洋溢，言语表达文雅文明。

7、在重要场所及各类重要会议活动中，所有工作人员必须严格遵循保密规定，对不宜听取的信息不倾听，对非授权的询问不予答复，对涉及保密事项的内容守口如瓶，且不得阅览未授权的文件资料。

(九)接待咨询及信件收发保障服务

1、接待咨询服务保障

(1)负责来人、来电的接待咨询服务；

(2)精通物业内部各部门科室的空间分布与联系方式，熟记详尽的电话号码列表。

(3)要求值班人员具备良好的职业形象，着装整洁，展现出热情的服务态度，秉持文明礼貌的待人接物原则，处理事务沉着冷静且富有智慧，同时需娴熟掌握普通话和粤语的运用。

(4)遵守纪律，认真做好保密工作。

2、报刊信件收发服务

(1)承担学校订阅的报纸与期刊的接收与配送任务，以及学校来函的签收与分发工作。

(2)确保报刊与信件的收发工作及时且精确，杜绝错发与漏发的现象。

(3)确保对接收的重要通信和期刊进行详实的登记，并立即通知相关人员进行签收。

(4)确保信件和刊物的高效管理工作，实现零遗失，零私自拆阅及妥善保管邮票。

(5)严格执行保密制度。

(十)档案资料建立与管理

物业管理文档涵盖物业详情记录、工程项目文档、设备存档与运行维护管理文件、客户信息档案以及各项管理服务相关资料的搜集、分类编目、归档和严谨管理。

1、根据国家档案管理标准，构建全面规划，涵盖建设图纸、设备设施清单及工作记录的管理体系。档案资料体系覆盖主体至配套设施，建筑至环境，硬件至软件等多个维度，严格遵循国家档案管理法规。利用先进的计算机技术，实施QEO综合管理体系的文件资料控制程序，确保文档管理的精确与高效。通过实施档案的'规范化、系统化与数字化'管理模式，我们力求信息存储的全面丰富，资料收集的完整详尽，并优化检索流程。最终，我们建立起一套完整、清晰、便捷且安全的档案资料体系，使其在公司的各项管理操作中扮演着不可或缺、严谨细致的角色。

2、资料采集策略注重内容的丰富实用，依据实体与信息资料的特性，我们的工作实践强调以需求为导向，广泛拓展学校管理资料的获取途径。时间跨度上，涵盖从项目规划设计到工程竣工的所有工程技术及维护文档；空间范围上，对物业管理的各个环节均实施详尽的资料搜集。

3、档案资料的分类

规划建设资料、图纸（复印件）

验收资料

单项验收资料

综合验收资料

整体移交验收资料

各项管理服务合同

爱卫、创卫资料

管理制度，管理人员考核制度

机电设备运行、检查、保养、维修记录

设施保障： - 水资源供应状况 - 电力供应管理 - 消防设施审查与维护 - 房屋主体结构检测 - 维修与保养档案

市政绿化、环境、检查维护记录

治安、车辆管理记录

社会文化活动资料

维护与服务记录概览：定期巡查、客户投诉处理、后续回访以及意见征询等相关事务

经营管理统计及公布资料

记录与分析各项指标的完成情况，实施相应的纠偏与预防措施，并持续优化提升策略

4、资料归档管理

档案管理遵循资料的内在规律和逻辑，实施科学分类与存储。校区文件资料的管理严格遵照QEO综合管理体系的要求，拟实行原始档案与电子档案双重管理制度。文档的存储备选多种介质，包括录像带、胶片、照片、图像等，确保原始资料的安全。各类档案依据业务类别、编号系统编目，经过整理编辑后分别存入相应的柜子，以便于检索和调取。文件资料的编号以及借阅或流转过程，均依据公司的QEO综合管理体系中的质量文件《文件和资料控制程序》进行操作。所有档案的获取和传递需经专人记录，管理人员需及时追踪在外文件，以防文件丢失。

5、档案管理应严格实施‘三防’措施，包括防火、防潮以及防止资料品质劣化。

学生公寓管理服务

(一)管理范围和主要设施

1、管理职责概述：负责管辖学校内部的X栋学生宿舍楼运营与管理。

2、设施配备包括：单人床、座椅、通风扇以及热水供应设备。

(二)管理服务的分项指标

1、住宿生的管理和服务。

2、负责支持学校的住宿生应急事务处理、精神教育及心理咨询工作。

3、我校师生员工对管理服务的综合满意度超过90%。

4、严格遵照劳动法规，实施员工配置明细：配置学生公寓主管岗位X名，配置宿管人员X名。

(三)管理服务的内容及要求

坚决遵循国家法律与行政规定，恪守合同约定的各项条款，严谨遵照学校规章制度。致力于强化员工的培训与管理，持续提升服务效能。秉持热忱，致力于为全体师生员工提供优质高效的全方位服务，维护校园和谐稳定。主动接受学校及相关部门的定期检查、监督与指导，并积极支持学校各类活动的组织与实施。负责与供水（包括热水）、供电、供气以及电视、网络、通信等相关设施的维护与协调工作（须经学校相关部门批准），并妥善保管相关业务记录与资料。确保校区内24小时配备专人值班，由我方自行配备清洁工具，以保持环境整洁并保障各项管理工作顺畅运行。

1、具体管理内容：

根据学校的安排承担：

(1)以下是我们的学生住宿管理与退宿流程： - 新生入学年度的住宿安置及毕业离校退宿事宜 - 零星住宿调整与退宿处理 - 应对突发事件或特殊任务导致的临时住宿安排 - 协助预订春节期间学生返家的火车票服务 - 提供学生邮件的收发支持

(2)负责审核学生的住宿资格信息及相应的住宿费用标准，协同学校执行对学生住宿费、网络费、超出基本额度的水电费、热水费以及空调费的催缴任务。

(3)做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：

a、统筹学生宿舍区域的综合管理工作：包括楼宇标识物的维护与管理、宣传栏的有效管控以及自行车停放的有序组织，以维持宿舍区的和谐与井然有序。

b、承担并积极协同学校，执行学生宿舍公共区域的全天候（12小时）清洁与绿化维护任务。

c、学生宿舍的服务团队需维持专业形象，始终对学生们展现出文明与礼貌。对于学生们的咨询或事务，务必做到及时回应并妥善处理，确保每一件事都有明确的反馈和实际行动。

(4)承担学生宿舍的内务卫生与安全纪律管理工作，具体规范依据《关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知》执行。

(5)承担学生宿舍的资产管理工作，构建并实施详尽的财产管理体系。

(6)承担学生宿舍的秩序维护职责，对突发或违纪行为，须依据应急预案迅速进行初步处置并及时上报。

(7)积极参与并协同学校相关部门开展针对学生宿舍的系列管理工作，主要包括对学生的思想政治教育、宿舍文化构建以及综合安全管理，涵盖学生宿舍秩序维护、防火防窃以及违规行为的处理等工作。

(8)积极协同学校相关部门执行学生宿舍的害虫防治与防疫措施。

(9)做好学生公寓内各种设备设施的管理。

(10)完成学校交办的其他临时性工作。

(十二)其他事项

1、严格遵循学校规定，全面开展物业管理区域内对各类传染病（包括非典及其他类似疫情）的预防与应急措施。

2、承担物业区域内的自然灾害防范任务，包括应对台风、洪水和暴雨等突发情况以及应急管理工作。

3、按照学校规定及指示，积极参与校内物业区域废弃物品的管理与处理工作。

4、学校办公物品仓库由专人专责管理，遵循学校规定执行物品的收发操作：依据仓库管理规定制定严谨的管理制度；确保仓库内物品分类有序存放；实现账目与实物的精确对应。

5、自合同签订之日始，我方需按照学校的具体需求，全面了解各类设备的运行状态、管理规定与操作手册；并确保获取并熟悉所有相关技术文档，严谨执行设备的接收与交接程序。

6、承担校区物业管理服务项目的额外职责，包括执行学校交付的各类物业管理工作、任务以及特定要求。

三、创新的项目管理策略

(一)安全防范服务方案

1、保安部架构

2、岗位设置及工作范围

岗位	人数	负责范围	上班时间
保安主管兼消防管	1人	全面负责学校安全及保安部管理工作。	周一至周五8：00-17：00
理员
大门岗	X人	1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑情况即使处理并向当班主管报告。2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。	早班：8：00—16：00中班：16：00—24：00晚上：0：00－－次日8：00
巡逻岗（机动）	X人	负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。	早班：8：00—16：00中班：16：00—24：00晚上：0：00－－次日8：00
消防监控	X人	24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处理，并做好记录。	早班：8：00—16：00中班：16：00—24：00
			晚上：0：00－－次日8：00
车场	X人	严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车位停放工作。	早班：8：00—16：00中班：16：00—24：00晚上：0：00－－次日8：00
合计	X人

3、安全管理方式

安全管理策略以安全保卫和消防为核心，辅以多元化的防控手段，包括设立固定岗哨、流动岗哨以及机动应急分队，构建起一个周密而稳固的安全防护体系。学校安全岗位配置遵循弥补技术防范不足的原则。常规安全管理依照既定的班次、时间、人员配置、岗位职责及工作特性进行日常运维。针对特殊情境，如重大活动或突发事件，将适时采取临时性应对措施和管制，同时制定完备的紧急事件处理预案与突发性事件应对方案，以确保物业区域内的安全保障。

4、职责范围

1)承担学校内部的全方位安全保障职责，包括消防安全监管、交通安全维护以及秩序维持。对关键区域和责任地段实施定点守护与定期安全巡检，确保迅速识别并消除潜在风险隐患。

2)在学校的指导下，学校保卫部门积极推动内部治安综合治理的全面实施。

3)积极协同公安机关，铲除企业内部及周边区域的违法违纪行为，维护正常秩序。

4)与校卫部门共同制定详尽的学院突发情况应急应对及疏散预案，确保迅速响应，为学院内部人员提供即时的紧急援助和安全保障服务。

5、工作内容

1)组建一支专业且素质优良、业务精湛的保安团队，严格实施纪律规章和岗位责任制度。保安人员需全面了解环境，接受专业训练，秉持严谨认真的工作态度，言谈举止规范文明。按照政府规定，为保安配备统一的保安制服，包括手电筒、对讲机，并在法律法规允许范围内配置必要的安保设备。

2)实施严谨的外来人员访问登记程序和车辆进出管理体系。针对突发情况，制定详尽的应急响应预案与执行措施，确保在事件发生时能迅速响应，有效控制事态发展，同时注重现场保护及即时报告，如需，立即启动报警机制。

3)对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。

4)有效且自如地操作监控管理系统，全面发挥本学院的安防技术优势，实施24小时不间断监控，确保对所有监控区域实施实时监视，并对关键区域进行录像资料的完整保存。

5)坚决执行"安全至上，预防为要"的原则，明确各级消防安全责任主体，构建并完善消防组织架构，明确其职能分工、规章制度和操作流程。全面深入理解消防报警、气体灭火、喷淋系统、防排烟设施以及消防栓等五个系统的功能、分布及其操作方式。娴熟掌握各类手提灭火设备和消防器具的使用方法。

6)实施义务消防团队建设，团队成员需定期参与消防知识培训。实施周密的消防设备与设施巡查，确保每周有一次，详细记录检查过程，遇到问题立即报修并通报给业主。在重大节日前，我们将组织全面的消防安全大检查，并严格遵照学校规定，迅速进行必要的整改措施。

7)全天候提供24小时停车场服务与管理，严谨制定并执行有效的规章制度，致力于维护井然有序的停车环境，确保车辆进出顺畅，坚决预防交通事故的发生。

8)实施严格的学院车辆管理制度，包括对进出车辆进行详细登记。机动车与非机动车需分别按照规划的停车区域停放，规定车辆必须停在停车位的黄色标线内，旨在预防随意停放的行为。此举旨在实现有序、整洁、分类停车以及保障安全的环境。

9)其他安全保卫有关事项。

6、服务细则

1)构建一支具备高度思想素养及专业实力的保安团队

A、我们致力于组建一支高效运作、装备精良且由高标准、高素质人员组成的军事化保安团队，他们配备了先进的设备，确保了队伍的专业素质达到一流水平。

B、招聘保安人员的标准如下： 1. 岗位资质：所有保安需持有有效证件。 2. 教育背景：应聘者需具备高中学历。 3. 身体条件：身高需达到1.70米以上，身体健康。 4. 年龄限制：年龄限制在45岁以下。 5. 个人素质：体貌端正，作风严谨，品行优良。

C、构建一个集‘人防’为核心，‘技防’为辅助的综合、立体且智能化的安全防护管理体系，有效利用闭路监控系统，并科学配置大门值守岗及巡逻岗位。

D、在安全保障巡逻措施上，我们将推行严格的签到监管体系，并对监控巡逻路径进行科学规划。针对各类突发状况，我们能够迅速、适应性地调整巡逻路线与保安人员部署，采取积极主动的防护策略，确保满足安全防范工作的全方位需求。

E、我们将实施统一的保安人员服装与身份标志标准，制定严谨的值勤、交接班及内部管理规程。旨在规范他们的行为举止，包括站姿、坐态和行进规范，统一敬礼和交通指挥手势。我们的目标是确保礼仪服务与安全保障并重，实现安全管理与优质服务的深度融合。