校园建筑物综合管理服务方案
招标编号：****
投标单位名称：****
授权代表：****
投标日期：****
第一章、优质管理体系提案
第一节、创新综合服务策略
一、项目简介
1、服务所涵盖的产品标准与规范，以及验收标准与规范，均须符合国家现行的相关法规及准则。若出现新的行业标准，应优先采用；若涉及到国际标准，则需事先征得采购人的明确同意。
2、本招标项目旨在采购xxxx大学的xxxx校区物业管理服务，要求投标方需全面响应并基于自身的专业技术、商业策略及报价优势，提交完整的投标方案，严禁仅选取部分内容投标。
二、详细采购规格与要求
(一)、学校建筑物概况
(1)四栋教学楼，占地面积共计29111平方米。
(2)培训楼一幢，占地总面积为11135平方米。
(3)中餐厅2层，面积：4238平方米；
(4)葛和凯楼一幢，占地面积：十六千一百八十八平方米。
(5)教学楼商学校1幢，占地总面积为13302平方米。
(6)该物业为外籍教师专用公寓，总面积计容面积为6380平方米，其中包含架空层面积115平方米，总计6696平方米。
(7)综合球馆1个，面积：4382平方米；田径场1个，面积：23944平方米；
(8)学生住宿设施包括以下区域： - 梅兰竹菊四栋宿舍楼，总面积为45,820平方米； - 榕树楼，占地14,047平方米； - 枫叶楼，建筑面积9,916平方米； - 杏花楼，面积达21,733平方米； - 柑橘楼，约8,809平方米。此外，我们还设有三层规模的学生活动中心，总面积为8,369平方米。
(9)主体建筑：后勤综合楼一座，配楼一座，占地面积总计15742平方米。预计将于2022年9月竣工并投入使用。
(10)学生学习与活动中心，主体建筑一幢，占地面积共计24498平方米，预计于2022年10月完成交付并投入使用。
(11)留学生楼一幢，建筑面积：14500平方米，预计于2023年9月竣工启用。
(12)理工楼一幢，占地面积为19,402平方米，预计将于2023年12月交付完毕。
竣工并全面投入使用的楼宇，其总建筑面积达到约29万平方米。
(二)、服务期限
根据实际情况描写。
(三)、服务内容及要求
1.物业管理总体要求
1.1 致力于文明、高效与满意的优质服务，我们制定了详尽的物业管理服务规定。卫生保洁与会议服务的标准将参照五星级宾馆及现代标准，构建严谨的服务操作流程。在深入理解并掌握环境的基础上，我们将规划出科学且实际可行的执行方案，包括配套的保障措施与工作程序。秉承企业品牌的拓展理念，坚持以社会效益为导向，按照现代企业管理体系运营，我们满怀热忱、爱心、专注与细心，为xxxx大学的后勤社会化提供全方位、无缝衔接的专业服务支持。力求各服务区域保持正常、有序且高效的工作状态，确保所有活动顺利展开并有效运行。
1.2 1. 建立并优化管理体系与工作流程，明确各部门职责与工作品质指标，提升计划性、操作性和执行效率，确保运行安全、有序。 2. 确保设备维护与运营的及时且精准，保证设备安全与保养质量。 3. 营造舒适、整洁的环境，确保各项活动顺利、圆满举行，使服务对象满意。 4. 提供卓越的后勤保障，严格遵循国家卫生城市管理条例以及xxxx市"六城联创"的相关管理标准，着重于卫生保洁和生活服务的质量把控。
1.3 制定详尽的应急响应预案，包括大型活动、临时性紧急会议、上级领导的重要访问调研以及应对台风等特殊情况，确保相关人员经过充分培训，满足各项规定要求。
1.4 致力于提升能效管理，严谨实施节能降耗措施，每月均需编撰并呈交详尽的能耗分析报告。
1.5人员结构合理，分工明确。一般员工有相关专业所需的上岗证。会议服务人员须满足礼仪标准，要求形象佳，通过培训后方可上岗。所有人员要求政治上可靠，身体素质好，懂礼貌，善服务，无不良行为记录，重要岗位人员必须经学校考核、政治审查通过方可录用。
1.6 对于违反《劳动法》及《劳动合同法》中关于员工权益保障的其他条款，将依据劳动行政部门的核实结果进行相应的惩处。
1.7 致力于为各类活动提供五星级以上的专业会议服务，我们推行全面的会议服务跟踪体系，严谨规范会议室使用管理流程。对会前、会中、会后各阶段服务予以细分，针对大型会议，预先制定详尽周全的保障计划；会议期间提供卓越的服务，实时监控会议动态；会后则确保后续跟进与记录工作的完善执行。
确保严格遵守保密规章制度，特别是在处理领导办公室及会议室等关键区域的服务工作中，务必遵循保密管理规定。对参与人员的资质进行严谨筛选，确保信息不泄露、资料不带出，维护机密性与安全性。
2.物业管理服务范围及要求
2.1卫生保洁管理方案
(1)保洁管理目标
1、环境卫生保洁工作实现百分之百达标，堪比五星级宾馆的高标准要求。
2、保洁耗材符合国家标准；
3、实施定时清洁维护与不定期深度清洁相结合的管理模式。
4、确保卫生保洁工作的进行不妨碍教师和学生的正常教学与活动开展。
(2)保洁服务标准
1、室内保洁
所有公共区域，包括会议室、教室、图书馆、培训公寓楼客房、报告厅、电梯、通行走廊、楼梯、卫生间、以及各类办公空间的地面、墙面、天花板，以及门窗玻璃、墙体附件以及常规设施（例如空调表面、过滤网、电梯外壳及沟槽等）的清洁标准需达到无可见蜘蛛网、无尘埃。室内内部不得超过1个烟蒂，周边地面严禁有堆积物或废弃物，同样限制内不超过5个烟蒂；绿化区域内不得超过1个烟蒂。此外，确保室内保洁区域无果皮、纸屑等杂物，无积水和砂石堆积。废弃物应严格按照规定地点投放分类。
2、公共场所
地面、墙面（水泥、大理石、花岗岩）、地毯、扶手，门窗玻璃、幕玻璃，附体，健身房，各类宣传牌、橱窗及有关附体，天花板、栏杆、绿化区域等。2米以下的外墙下沿及5米以下的幕玻璃下沿等要做到无灰尘堆积、无明显垃圾。顶篷、露天阳台等区域，包括各幢楼的屋顶、露天阳台、沟槽、地面、雨篷、边角区域及各种附体的表面要定期清扫，防止下水道堵塞。
3、校园环境
xxxx校园环境保洁：篮球场、网球场、道路、广场、防护林、苗圃、景观绿地等。垃圾日产日清，定点倾倒、定时收集、定时清运，垃圾箱外观无污染，桶内垃圾不满溢；公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水、污渍；绿地目视无纸屑，无果皮，无饮料罐、无白色垃圾物，无3cm以上石块等垃圾和杂物，烟头少于2个；宣传牌，标识牌、装饰物检查无污渍、积尘。
4、地面上蜡
投标供应商需确保每年对各楼幢大厅、通道及楼梯台阶进行不少于一次的专业抛光打蜡处理，并在投标文件中明确列出所使用的蜡剂类型。
5、致力于协同防治潜在及活跃的昆虫害虫，包括但不限于白蚁、鼠类（如老鼠）、蟑螂、蚊蝇等生物问题。
6、所有楼层地面整洁无尘；卫生间始终保持清新无异味且干燥；玻璃表面光洁如新，不见任何指纹残留；墙面一尘不染，楼梯扶手光亮无污渍；天花板及照明设施清洁透亮；废物箱外观清洁，毫无污渍。
7、每逢五一与十一假期，我们都会对各楼宇的室内玻璃实施全面的清洁工作。
8、员工应身着统一工作装，展现出高尚的职业道德与素养，秉持勤俭节约原则，养成随时关闭不必要的电源的习惯，尤其是灯光。
9、保洁员巡查
教室与公共区域的家具由保洁员进行定期检查与及时归置。
环境卫生维护：该服务涵盖对大楼内部及周边区域进行持续且定期的洁净管理工作，具体内容如下：
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项目 |
保洁范围 |
作业频率 |
服务质量标准 |
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教 学面、踢脚物花盆等每天保洁1光亮；楼、行政办公楼、培训公寓楼 |
大厅：线、台阶、天棚、装饰门及门套、圾桶、消防设施灯具1次； |
地面、台阶、宣传窗、地面无水渍、无污地面、墙垃圾桶、装饰柱、植渍，无垃圾，无积尘，次，且巡回保洁；装饰门及门套、踢脚光亮，墙角无蜘蛛线等3天保洁1次；网；宣传窗、垃墙面、天棚、消防设公共设施表面无积施、灯具每二周保洁尘、无污渍、光亮装饰柱、植大理石（花岗岩）每无积尘，无污渍、光 |
墙面灰尘、无污渍，不锈钢表面无手印， |
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物花盆 |
两个月打蜡1次，每亮；玻璃上无手印，周抛光1次；地砖或水磨石地面亮每月彻底刷洗1次。 |
无积尘，无污渍、明植物花盆无积尘，无污渍。 |
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2、楼道：地面、楼道梯级、扶手、墙面、踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关、垃圾桶 |
地面、楼梯、扶手、墙面、垃圾桶等每天渍，无垃圾，无积尘，保洁1次且巡回保光亮；洁；踢脚线、配电箱、消光亮，墙角无蜘蛛防设备、楼道门、窗、网，公共设施表面无灯具及开关每两周积尘、无污渍、光亮保洁1次；大理石（花岗岩）每无积尘，无污渍、光两个月打蜡1次，每亮；玻璃上无手印，周抛光1次； |
地面无水渍、无污墙面灰尘、无污渍，不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、明 |
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地砖或水磨石地面亮窗台无积尘。每月彻底刷洗1次。 |
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3、公共卫生间、开水房：地面、墙面、天棚、大小便器、垃圾篓、台面、镜子、门窗、灯具、排气扇、上下水管道、开水箱 |
每天两次对卫生间全面保洁，且巡回每两小时保洁厕坑便具深度保洁每两周1次；天棚、灯具、窗玻璃排气扇每两周保洁1次开水房每天保洁1次，开水箱每两月清洗1次；每天定时开放。 |
卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网地面无水渍、无污渍，无垃圾；开水房达到卫生标准、安全可靠；保洁工具与保洁用 |
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品要统一放在指定地点。 |
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4、教室：桌椅、讲台，黑板、地面、天棚、灯具、设备 |
桌椅、讲台，黑板、地面每日1次；天棚、灯具、设备每周1次窗玻璃每两周1次。 |
桌椅、讲台，窗台、黑板、地面、踏步、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无积尘，窗帘挂放整齐；室内无异味；捡拾物品及时上交楼管员做失物招领， |
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不私自处理。 |
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5、电梯：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头 |
电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示灯具、指示板明亮；板、厢壁、每天保洁厢内地面干净、无垃1次，且每两小时巡圾杂物；不锈钢表面回保洁；天花板、灯具、监控污渍、光亮；器探头每周1次。 |
电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；无手印、无积尘，无电梯门槽内无垃圾杂物。 |
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6、会议室、接待室： |
会议桌椅、地面、窗会议桌椅、窗台、地台、门楣、门套、墙面、门楣、门套、墙桌椅、地面、墙角三日1次；面、墙角无积尘，光 |
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窗玻璃、门理；楣、门套、墙面、墙周1次；角、天棚、灯具、茶具设备 |
面、窗台、但会议结束当日清亮；天棚、灯具、设备每无异味；窗玻璃每两周1次；茶具每次消毒；地毯两月消毒1次。 |
窗帘挂放整齐；室内茶具消毒达到卫生标准；地毯清洁卫生。 |
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公室 |
校领导办公室的布置清扫：每天一次；7、行政办外教办公室清扫每保持地面清洁、办公周两次其他行政办公室：每周清扫一次。 |
桌整洁 |
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道路保洁 |
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每天学校作息时间上班前完成各大楼前及校园主要道路保洁工作，随后接着完成其他保洁，且巡回保洁；每日早、中、晚三次将垃圾桶（箱）内垃圾集中清运至垃圾场（楼），做到日产日清；重大活动期间实施道路冲洗保湿；遇大雪或暴雪时及时组织相关人员共同清扫。 |
保持道路全天整洁干净，达到“九无”（无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙）；“四净”（路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净）“一通”（下水道口通）；雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。 |
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广场保洁 |
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每天上班前完成各大楼前及校园主要广场保洁工作，随后接着完成其他保洁，且巡回保洁；每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾（房）楼，做到日产日清；重大活动期间实施广场冲洗保湿；遇大雪或暴雪时组织相关人员共同清扫。 |
保持广场全天整洁干净，达到“九无”（无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、无泥沙）；“四净”（广场面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净）“一通”（下水道口通）；雨雪天气时，保证广场面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。 |
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垃圾清运（人工操作） |
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生活垃圾日产日清 |
清运率达到100％；覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；车容车貌保持整洁，设备完好无损；清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门。 |
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排水、排污管道畅通 |
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水池、沟道每月2次清理，雨、污水井通每月1次检查，并视检查情况随时进行清掏，公共雨、污水管道每年2次清理检查 |
保持管道畅通 |
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2.2日常维修及设备运行服务方案
(1)管理目标
1、建筑物内外墙面及室内地面、楼梯的完好率均需达到99%以上
2、维修合格率100%
3、维修及时率99%以上
4、室内门、窗及天花吊顶的完善度高达99%以上
5、设施完好率在98%以上
6、房屋本体完好率：不小于98%
7、完好道路覆盖率：不小于95%。
8、设施台帐记录齐全
(2)设施管理与维护：对建筑物及配套设备的日常维护与保养
1. 房屋主体结构维护 2. 楼层内部设备保养 3. 红线范围内物业管理设施维护 4. 周边服务配套设备检修 5. 其他小型设施的常规维护与日常修理标准
1、物业管理部门实施定期与不定期相结合的设施巡查机制，一旦发现设施异常，立即进行妥善处置。对于常规性问题，我们坚持做到当日响应，当日解决。
特殊问题：一般情况2天内解决，特殊情况及时写出情况报告。建筑内、外墙及屋内地面、楼梯完好率达到99%以上。室内门、窗及天花吊顶完好率达到99%以上。
2、对于用户的维修请求，我们始终保持响应迅速，即时派遣专业人员进行妥善处理。
3、以下是物业设施的完备状况概述： - 房屋外墙：保持完好，无破损痕迹，无污渍残留，表面清洁统一。 - 房屋内墙：平整且无明显裂缝，墙面坚固，清洁无污点。 - 地面状况：坚实平整，无开裂迹象，无空鼓或下沉区域。 - 吊顶与天花板：完整无缺损，平整稳固，表面光洁，无污迹。 - 门窗：状态良好，无损坏，形状规整，开关顺畅，闭合紧密，所有扣把齐全。 - 栏杆和围栏：坚固完好，无损坏，油漆覆盖均匀，无脱落现象。 - 道路设施：路面平整，无空鼓或凹陷问题。 - 热水器、排气扇等小型设备：运行正常，加热功能有效，无漏水情况发生。
4、房屋本体完好率：不小于98%。
5、完好道路覆盖率：不小于95%。
(3)管理要求
1)给排水设备运行维护
一、服务标准 1. 日常运营监管：确保给排水系统的稳定运行，实施定期巡检。 2. 数据管理与监控：实施周、月度抄表，进行数据统计与深入分析，以便迅速识别供水状况异常。 3. 制度建设：建立完善的供水管理制度，预防水源损耗，常规维护管路、水泵、水箱和阀门等设施。 4. 安装任务执行：按采购方需求，准时完成设备安装工作。 5. 季节性维护：寒暑假期间，安排水箱清洗，同时进行水泵、机电设备的检查、保养和清洁，对水管进行疏通、维护和垢物清除。 6. 排水系统管理：每月进行系统全面清理，确保畅通无阻。及时响应并解决故障，实现零星维修100%合格，故障处理不过夜。
2)供电设备管理维护
服务标准概览如下： 1. 每日巡检与运行记录：对供电区域内的供配电设备实施全面监控，并保持详实的运行记录。定期维护（每月一次）开闭所、配电房及强电间，寒暑假期间着重进行配电设备清洁和线路紧固工作。 2. 设备档案管理：建立完备的设备档案，确保用电安全、经济合理且符合节约原则。 3. 运维制度：制定严谨的配送电运行制度、电气维修规程和配电房管理制度，所有供电运行及维修人员需持证上岗。 4. 24小时运维值班：设立全天候运行维修值班体系，接到故障报修后，维修人员须在10分钟内响应并迅速排除故障。 5. 日常维护与检查：照明、指示灯具、线路及开关务必保持良好状态，定期（每月）检测漏电保护断路器，及时更换损坏部件。 6. 安装任务执行：确保按采购方要求准时完成设备安装，发电机组始终保持良好状态，每月进行10分钟空载运行以润滑各部件。 7. 用电安全保障：接收到停电通知后，立即通报业主，并在必要时启用备用应急发电机。同时，妥善管理和维护避雷设施，确保其始终处于完好、有效且安全的状态。
3)电梯运行维护
一、服务标准 1.1 电梯运营与维护：实施严谨的电梯运行与设备管理制度，确保电梯按照预定时间稳定运行，所有安全设施完备且功能正常，通风、照明及附属设施状况良好。 1.2 遵循法规：严格遵守国家电梯管理规定和安全规程，保证电梯的合法使用，相关证书如电梯准用证、年度检验合格证及维修保养合同齐全。 1.3 日常维护与监控：每日进行例行检查，一旦发现任何异常情况立即报告并安排维修，保持轿厢清洁。 1.4 承包商管理：依据外包合同条款，对承包方的维保工作实施严格监督，对电梯故障立即向维保单位报告，并设立故障警示标识，全程跟踪维修进程直至问题解决。
4)空调系统运行维护
一、服务标准 1. 制定并执行空调运营管理体系和安全操作指南，确保空调系统的稳定运行与正常使用，运行过程中严格控制噪音和滴漏水问题的出现。 2. 定期对空调设备和管道进行维护检查，尤其在寒暑假期间，务必清洁各进风口滤网。 3. 依据业主外包合同条款，对承包商的维护保养工作实施严格监督，保障空调设备及设施始终处于优良状态。 4. 遇到空调系统运行故障，对于一般问题迅速处理，遇到较大故障，立即通知专业空调外包维修人员进行修理，并做好详细记录。
5)直饮水系统运行维护
服务标准概述：制定并执行直饮水系统运行的管理体系和操作指南，确保每日早晚对所有设备运行状况进行检查，确保管道畅通，机器设备定期清洁，从而保障各楼层的饮用水供应稳定。按照滤芯的使用周期，及时更换直饮水和饮水机各级滤芯。对于一般性故障，迅速处理；遇到较大故障，立即通报外包维修团队进行维修，并详细记录维修过程。
6)厨房用具厨具运行维护
一、服务标准要求： 1. 制定严谨的厨房煤气运行管理规定和操作手册，实施早晚设备检查，确保所有设施运转正常，管道畅通无阻。 2. 对机器设备坚持定期清洗，维持其良好工作状态，对于日常小故障能迅速处理，遇到较大问题则立即通报外包维修团队进行维修，并详细记录维修过程与结果。
7)校园瓷砖墙体等外立面日常维护
服务标准：制定和完善校园外墙瓷砖、玻璃的巡查与报修管理规定及操作流程，确保每日早晚对所有外墙立面进行细致检查，实施全面的安全隐患排查。一旦发现如起鼓、脱落或碎裂等问题，立即采取相应维修措施，并始终优先保障师生的人身安全，实施有效的预防措施，同时记录相关情况明细。
8)其他内容
维修人员应遵循学校规定，在午间和晚间课间休息时段对教室的照明和空调开关进行定期检查，包括公共区域的空调设施。目标是确保离开时所有电器已关闭。此外，还需关注教室内部的课桌椅、窗帘、窗户、门以及教学设备的完好性。同时，对照明设备的指示灯具和线路、开关的完整性也需逐一核实确认。
负责公共设施设备的全面管理，包括建立详尽的设备设施档案（含设备检查、维修及保养记录），并实施严格的设备运行管理制度，以确保所有设施设备的顺畅运行和维护管理到位。
投标供应商需在投标书中详尽陈述，按照本招标文件的规定，关于定期维护（年度、月度及日常）的详细检查项目计划与承诺。
电梯日常运行管理：指保证大楼电梯设备正常使用而进行的日常管理养护（设备维保由专业公司承担）。中央空调日常运行维护：是指为保证大楼中央空调设备正常使用而进行的日常管理养护（设备维保由专业公司承担，费用业主承担)。
包括办公室调整等临时物品搬运拆装。
2.3.会议、接待服务管理
会议服务
服务标准：负责会议室、报告厅的布置工作，根据会议的人数多少和开会形式摆放桌椅，保证会议室、报告厅设备能正常使用、负责各会议室、接待室、报告厅等卫生保洁及会议优质服务。接到采购人会议服务通知必须随时做好会议服务准备工作，负责在开会期间，给开会人员倒茶服务，注意倒茶时礼仪。应对各楼的会议室根据不同的功能定位和需要，提供五星级酒店优质会议服务。会务服务人员在上班时间不得穿高跟或硬底鞋，会务服务期间手机调整成震动或关闭。负责学校大型室内活动场地的布置，做好会议摆台工作。及时整理、复原会议室、报告厅的座椅摆放及设施设备的保管。
2.4.楼宇管理
2.4.1公寓楼管理
(1)公寓楼安全
1、严格执行学校规定：对公寓楼进出人员实施身份验证和登记，以确保未经授权者无法入内。
2、进出本栋楼，学生须通过刷卡验证。若学生遗忘携带卡片需进入公寓楼，须经过身份核实后方被许可入内。
3、若遇学生试图规避翼闸进出宿舍，未经刷卡或代他人刷卡等违规行为，应立即予以阻止，记录相关人员的姓名及相关信息，并立即将违规情况通报至对应的学生区域专员。
4、对于非本栋楼的学生或校外来访者，进出时必须严格遵循规定，进行相应的登记手续。
(1)严格遵守学生公寓访客接待时间安排，任何时段非访客时段均不得擅自入内。对于违规进行访客登记的行为，需记录相关责任人员信息，并及时报告给学区分管专员。
1)负责定时开关公寓楼大门。
2)实施严格的管控措施，防止商贩及外卖人员擅自进入公寓楼，并对楼内开展商业活动进行有效的劝导与规劝。
3)确保按照规定研习消防安全知识，以便在突发情况时能够妥善进行应对处理。
4)确保熟知校园内的紧急联系电话及应急响应程序，实施定期公寓巡查，迅速察觉并妥善处理潜在的安全隐患，随后向上级部门报告相关情况。
(2)公寓楼运营
1)公寓楼实行三人轮班24小时不间断管理，确保对所管辖楼宇的全方位了解。
2)负责公寓设备设施的验收与检查工作，包括新生入住、退宿以及学生调宿期间的财产清点，确保流程的有序进行。
3)做好公寓楼床位情况的统计工作。
4)负责监控学生的入住、退宿及寝室更换动态，并及时向学区专员汇报相关情况。
5)负责公寓楼的日常水电管理，同时跟进并催缴住宿生的滞纳住宿费及水电费用。
6)负责细致记载值班日志，确保邮件和信函的准确收发，实施并维护失物招领流程，同时监督保洁人员高效完成公共区域的环境卫生管理工作。
7)协同学区分管人员，严谨执行《xxxx大学学生公寓行为规范》，致力于公寓楼内的学生行为监管。负责定期进行行为规范的核查工作，并在发现任何违规情况时，迅速向学区分管专员呈报详细报告。
8)实施严谨的公寓楼维修服务流程，包括登记、报修及维修后的跟进。定期向学区专员提交维修反馈报告。在维修人员进入学生寝室执行任务时，务必确保有一名相关人员陪同。任何非官方邮件通知的维修活动或非学生本人发起的报修请求，须经学区专员审批后方可准入学生宿舍。
9)负责维护公寓楼公共区域、活动室及厨房的日常管理，并确保学生按照规定程序合理利用活动室和厨房设施。
10)每日，公寓楼需进行两次例行巡检，同时确保详细记录的完整性。
11)领导安排的其它工作。
2.4.2教学楼、行政楼管理
1.根据学校规章制度，实施教学楼及行政楼的出入人员身份核实与登记程序，以确保未经授权者无法进入。对于所有人员，进出本建筑需通过刷卡验证。如遇未携带卡片的情况，需经过身份核实后方可准入教学楼或行政楼。
3.确保教学楼、行政楼的正常秩序，我们将积极劝导商贩撤离并禁止他们在楼内开展经营活动。
4.确保按照规定研习消防安全知识，以便在突发情况时能够妥善进行应对处理。
5.确保熟知学校配置的应急联系电话及相应的处理程序，对教学楼与行政楼实施定期巡查，迅速察觉并妥善应对可能存在的安全隐患，随后向上级部门报告相关情况。
6.8:日班（13:00-19:00）楼管员需在教学楼及行政楼担任值守职责，期间需全面了解并熟悉相关设施与基本情况；而晚间（19:00-23:00）则需接替晚班，继续履行相应的楼管管理任务。
7.开展教学楼及行政楼设施的详尽核查，并同步进行资产盘点工作。
8、熟悉《xxxx大学楼宇管理办法（试行）》维持楼宇内公共区域秩序，严格规范管理布展等活动现场，严禁占用通道。
9.负责细致记载值班日志，确保邮件和信函的准确收发，实施并维护失物招领流程，同时监督保洁人员高效完成公共区域的环境卫生管理工作。
10.负责实施教学楼及行政楼的维修记录、报修流程，并在维修完毕后进行回访，定期向上级报告维修反馈情况。
11.负责维护与管理教学楼、行政楼的公共区域，包括活动室及各类教室
12.每日上午及下午，对教学楼与行政楼进行例行巡检，并确保详细记录留存。
13.领导安排的其它工作。
考核标准及奖惩办法
甲方依据《xxxx大学物业管理服务考核评分细则》对乙方实施管理服务质量评价，每月考核小组将通过定期或随机检查的方式执行，考核采用百分制体系（详细考核标准参见附件），并从年度承包费用中预留10万元作为基准分数，达标线设为60分（每月扣分）。得分低于60分（每月扣分）将被视为未达标。若连续两个月得分低于60分，甲方有权要求乙方进行改进或解除承包合同。每月根据扣分结果，承包费用将相应扣除。同时，甲方设立校长服务卓越奖，以表彰表现出色的员工的优异表现。
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每月扣分 |
处罚标准 |
备注 |
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21-30分 |
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连续2个月扣分达60分以 |
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扣除1000元／当月 |
上，则甲方有权要求乙方进行整改直至终止承包合同。乙方在工作中如发现严重失职，如员工集体罢工、关键岗位连续缺岗半个月、其它岗位人员缺岗一个月未到位，甲方有权单方解除合同并追究由此给甲方带来的一切损失。 |
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31-40分 |
扣除3000元／当月 |
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41-50分 |
扣除4000元／当月 |
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51-60分 |
扣除5000元／当月 |
《xxxx大学物业管理服务考核评分细则》如下：
(一)对乙方团队及员工的整体考核
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扣分项 |
当月扣分 |
备注 |
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（1）物业团队有以下行为的 |
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a）物业团队不服从学校管理，接到学校指派任务拒不配合的，扣20分 |
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b）物业团队内部管理沟通不顺畅，联动配合缺乏默契的，扣10分 |
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c）物业团队遇到问题反应不及时迅速，处置不当的，扣10分 |
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d）物业团队内部各部门发生互相推诿扯皮现象的，扣10分 |
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e）物业团队遭到有效投诉情况的，扣10分；若投诉反应的情况严重且性质恶劣的，直接扣除当月物业管理承包费用1％。 |
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（2）有下列行为之一的扣除3分 |
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a）不按规定佩带胸牌； |
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b）上班时未穿工作服或服饰不整； |
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c）在大楼内乱扔杂物； |
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d）当班时行为不检点，如嘻皮笑脸，大声喧哗，追逐打闹，勾肩搭背等； |
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e）上班无故迟到，早退，串岗或擅离岗位10分钟以内： |
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f）违反电话使用规定，打私人电话聊天。 |
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h）工作时间玩手机，擅自换班、调班。 |
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i）按规定时间各个楼层巡逻记录。 |
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（3）有下列行为之一的扣除5分 |
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a）在禁止吸烟区域吸烟或使用明火； |
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b）未经许可使用校园内设施、设备、仪表、仪器或其他财物； |
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c）使用不文明语言对待客人和同事； |
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d）工作中经常拖拖拉拉，出工不出力，故意消极怠工，屡教不改； |
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e）当班时睡觉、听收录机、玩游戏或干私事等； |
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f）违反操作规程，造成轻微损失； |
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