商务写字楼综合管理服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

一、创新物业管理策略

(一)****物业管理有限公司简介

(二)**物业的管理优势

(三)拟采取的管理方式

1．内部管理架构

分公司计划配置员工总数为54名，具体构成如下：管理人员7人，作业层人员占总数的大部分，即47人。所有管理人员均持有大专及以上学历，且积累了丰富的物业管理经验。他们曾在国内顶尖级物业管理企业担任关键职务，展现出卓越的专业素养。

机电运行部门由总计17名专业人员组成，其中包括2名电工、1名电梯操作员、1名管道维修工程师以及12名运行值班人员。在人员配置上，我们充分考量了**××大厦的具体设施设备需求，遵循‘一专多能，分工协作’的原则，精心选拔技术精湛的员工，以保障大厦设施设备的良好运转，并致力于为客户提供卓越的服务体验。

在选拔客户服务部人员时，我们注重其不仅应具备酒店管理及服务的实践经验或理论素养，而且必须能深刻理解客户心理。服务意识和服务技巧的掌握被视为至关重要的选拔标准。并且，我们将持续强化全体员工的服务意识培养和技巧提升。

为强化大厦安全保障，护管岗位优先考虑聘请具有军事背景的人员，倾向于录用退伍军人或警校优秀毕业生。其中，将选拔2-3名来自现役武警部队的退役人员担任护管班长。护管员在任职前需接受严格的军事训练，以充分满足**××大厦对保安服务的高规格要求。

2．组织架构详情

组织架构包括四个关键部门：公共事务管理处、机电设施运营部门、护理保障部以及环境支持服务科，总计配置员工人数为54人。

3．管理运作机制

工作响应时限：我司严格遵循时效服务原则，所有面向业主的业务处理，皆承诺在公开承诺的时间范围内达成目标，或提供明确的解决方案。

透明公开服务机制：所有物业管理服务全面向业主公示，管理层明令禁止员工向业主谋求任何形式的报酬。

实施首问负责原则：每位员工在接待业主的咨询、投诉或寻求帮助时，必须确保问题得到妥善解决，才能获得公司的官方认可。

我们承诺实行透明的财务公开机制：定期向业主公示财务收支明细，并开放咨询服务，以便接受业主的监督与质询。

我们的运营模式提供无间断24小时服务，特设热线服务电话，以便业主在任何时间都能便捷联络。

任务优先级管理：我们的服务将依据工作的紧迫性和业主的生活节奏进行精细调度。通过优化工作流程，我们致力于实现工作的人性化，旨在节省业主宝贵的时间，全面符合专业物业管理公司的标准。

定期回访机制：我方将以严谨的工作程序对所提供的服务实施周期性业主拜访，积极倾听并尊重业主的意见与建议，所有重大决策或行动方案均会事前向业主通报。

我们承诺提供无干扰服务：严格把控工作流程，高效解决因我方操作可能导致的对业主的二次干扰，致力于将此类影响降到最低，确保业主享受到宁静、舒适的办公/学习空间。

安全管理保障：我方承诺首要关注业主的安全需求，针对治安关键点与难题，我们将实施详尽的应急预案体系。所有潜在的突发情况，都将配置及时且高效的应对流程，以确保安全工作的全面无虞。

盈利控制：我们郑重保证，将以保本微利的运营策略来管理您的物业，始终坚持适度且透明的佣金抽取机制，所有超出成本的管理收益将悉数投入到提升业主服务质量的各个环节。

4．目标管理与服务保障

我方将以“业主至上，服务第一”以及“尊贵立场提供服务，全力以赴”为原则，凭借卓越的管理能力、专业技术与信息资源，致力于达成对××大厦的管理愿景：在同等条件下，实现物业状态的最优化；在相同价位中，确保服务质量的顶级。我们将致力于为业主营造一个安全、洁净、便捷且舒适的办公与生活环境。在顺应自然规律的前提下，目标是将××大厦塑造成为国家物业管理的典范。具体管理绩效指标如下：

二、大楼关键问题识别与解决方案

大厦位于****路，总高度为84.2米，其中地下二层，地上19层，采用框架剪力墙结构，为一类高层建筑。配套设备设施有：车库、高低压变配电室、中央空调主机房及水泵房、消防治安监控中心、门禁系统等。就建筑物设计角度来看，大厦属一类高层建筑，其建筑风格考究，庄重典雅；就位置角度上来说，地处繁华的市中心，周边是商业闹市区；就政府职能来讲，大厦是监督机关的办公场所；就设施设备的配置来讲，大厦设施完善，设备精良，属智能化大厦。综上所述，大厦对物业管理工作的要求之高不言而喻。

以下是经我司物业管理投标专家团队深入研讨、细致分析并详尽论证后，针对大厦物业管理所面临的关键问题及其应对策略的阐述：

(一)强化消防安全策略

随着我国经济与城市建设的强劲推进，高层建筑的数量日益增长。在此背景下，严谨的防火规划与尖端的自动化消防系统显著提升了高层建筑的防火与灭火技术水平。然而，这是否意味着高层建筑的消防安全管理工作可以无需过多顾虑呢？

消防设施的有效运行和管理至关重要，即使配备最尖端的设备，若缺乏妥善维护和严格的制度实施，业主消防安全意识的匮乏，火险隐患将无法根除。高层建筑火灾频繁源于违章用火、用电行为频发，这揭示了人为因素在火灾发生中的主导地位。鉴于此，针对5A级智能大厦的消防管理经验，我们计划采取以下针对性措施来强化大厦的消防安全工作。

确保全面遵循消防相关法律法规，协同推进竣工验收及投接管验收工作的执行与实施。

管理处与大厦业主共同确立防火规章制度，通过签署《消防责任书》明确各方职责，并辅以相应的奖惩机制以确保执行效力。

组建一支融合管理处全体员工与部分业主的志愿消防队伍，实施定期的消防演练，强化自我保护机制。

定期实施防火巡查，确保消防通道畅通无阻，及时移除业主办公区域内的潜在火源，有效降低火灾风险。

实施定期消防设施与器材安全性能核查，严谨记录检查结果，推行责任到人的管理制度，以确保消防设备始终处于优良运行状态。

(二)机电管理

大厦的机电设施主要包括高压与低压变配电房、中央空调站、治安消防监控系统、水泵房、电梯以及智能化门禁系统。这些设施的稳定运行对于业主日常办公的顺利进行至关重要。在物业管理领域，有一共识认为：设备的维护保养比修理更为重要，如同养育一般。实际上，拥有一支技术精湛、专业素养高的机电维护团队，不仅确保设备的正常运作，更能延长其使用寿命，同时有效地控制运营成本。

在高档物业的管理实践中，我们提炼并不断完善了一套高效的机电设备管理体系。这套体系将被引入大厦物业管理，旨在在保障机电设备安全运转的同时，实现设备价值维护，延长使用寿命，以及优化能耗。为此，我们计划实施如下管理策略：

实施专人负责与制度化管理：采取内部竞标机制，将关键机电设备的运维职责分配至特定员工，随后将设备性能指标与员工的薪酬、奖金乃至奖惩规则紧密挂钩，以此确保设备运行的高效与稳定。

实施时效管理制度：所有维修厂作业均严格遵循时效要求，确保高效精确，从而保障大厦各类机电设备的顺畅运行。

优化设备维护策略：根据大厦业主的工作时间表，精心规划设施的保养与维修，确保在不妨碍客户日常办公和学习的前提下进行，充分体现我司所坚持的‘零干扰’服务理念。

(三)安全管理

物业管理中的安全保障，作为核心与焦点，高度契合客户期待，要求严谨周密。针对大厦特性，我公司将实施全方位封闭式管理体系：人员进出区分明确，划分为贵宾、业主（含实际使用者）、访客及非相关人员等类别，并严格执行‘来访身份验证’措施，杜绝潜在风险；在交通与物资流通管理上，我们将全面应用适用于大厦的规定，以确保物业安全万无遗漏。

(四)节能降耗

大厦的建设相对简单，然而日常运营的复杂性尤为显著，尤其是对于智能化建筑而言。高昂的运维成本，包括电费、水费和燃气费用，令诸多大厦业主面临持续的经济压力。据统计，如上海××大厦的运营成本高达100万，已然构成了业主们的重负。因此，能源消耗的管控成为了审计环节中业主关注的核心议题，我们的管理层对此具有深入理解。  基于多年的实践经验，我们已经提炼出一套科学且高效的节能降耗管理体系。在坚守物业管理收费保持在同级别物业的合理标准之下，我们致力于通过实施高效节能策略来削减成本。这样既能确保大厦维持高水平的物业服务，同时满足各类设施的正常使用需求，又能为业主最大程度地节省运营资金。

1、电梯的节能管理：

①电梯宜取消返基站功能。

应当实施多梯群控管理，以优化电梯运行，减少非必要的空载行程。

科学规划电梯的启停时间，兼顾人流量与实际使用需求，旨在提升电梯的运营效率。

优化电梯运营策略，计划增设两名兼职电梯引导员，旨在预防非必要的人为干扰，确保电梯高效载客运行。

通过实施变频变压调速技术，旨在实现节能并提升运行效率。

在设计机房时，优先考虑自然通风，如条件允许。对于电梯控制柜运行所需的特殊环境，若无法通过自然通风满足，应配备空调系统进行温度调节，并确保配备温控器以精确控制空调的启停操作。

2、供配电系统的经济性运行

①变压器合理换切问题

写字楼因未实行户表抄表，电费由供电局依据变压器容量向业主计收。其中包括基本电费与电量电费，且设有最低用电消费额度。在此情况下，增加变压器启用可能导致显著的经济亏损。

例：某大厦有三台1000KVA变压器，月实际耗电60000度，同时开启，供电局每月将收取：基本电费元/KVA*月3台=72000元/月；

由于三台变压器均未用到最低消费（底度）：度/月度/月，供电局按底度收度*0.87元/度=104400元

总计金额为：104,400元加上72,000元，共计176,400元。

若将各段低压母线联络，可使用一台变压器，将其余二台报停，此状态，月用电费用为：元/KVA*月+60000度*0.87元/度。月=76200元/月。

每月能够节省的电费额度为176400元减去76200元，总计节省100200元。

优化变压器切换策略能够显著提升经济效益。在确保变压器运行安全、不发生过载的前提下，应尽量减少设备投入，通过精细化管理实现资源的最大利用。对于低压配电系统，如有必要，可以实施技术革新，设计灵活的联络方式，使得各段低压母线间的连接更为便捷，同时保证电能计量的准确性不受干扰。

②中央空调机组的经济型运行

在启用中央空调机组之前，一项关键步骤是进行经济效益评估，以确定其启用的合理性。制冷设备的配置通常遵循一台设备能满足全负荷需求的原则，除非必要，否则不建议启用额外的设备。对于非使用区域的冷动水分支管道，应当实施关闭措施。当同一主回路内的多个用户需共享一台制冷机时，建议进行适当改造以实现连接，并可通过闸阀灵活控制各用户的冷源供应。

冷冻水出水与回水温差应控制在7至10度。温差变大，制冷机效率会降低，同时冷冻水管从外界吸收的热量增大，增加能量损耗。秋冬季当环境温度较低时，冷却塔风机可不开，但须保证冷却水的温差在允许的范围内。负责巡查的人员，应定时测量各区域温度，及时将情况反馈给开机人员，以便调整。室内温度一般控制在26度左右，严禁超标准供冷。写字楼等处的大门若不能关闭，应加装风幕，阻挡冷气外流。写字楼下班时间应关闭风机盘管、新风机、风柜等。

在中央空调机组实施季节性停机操作时，及时申请暂停空调专用变压器能显著节省电费开支。在确保不超负荷的前提下，我们应优先考虑通过低压开关柜实现变压器的交替利用，以最大程度地减少运行负荷。

作为一项能源消耗显著的设施，中央空调系统的有效管理至关重要。在确保服务质量的前提下，我们倡导实施节能减排策略。为此，空调管理人员需定期对运行数据进行深入分析，探寻规律，从而精确制定机组的运行方案，以防止不必要的经济损失。

3、供水系统的经济型运行与节水管理

需严格执行下达的用水定额，对公共用水实施严谨的管控，并确保各级用水计量设施的完备性。

在适宜的地区，优先考虑利用市政供水管道的自然压力进行低区供水。对于泵站的扬程和流量过剩设备，建议实施优化改造。定期执行水量平衡测试，监控地下管网的完整性，一旦发现潜在的渗漏点，务必立即进行修复。

③供水设备

确保所有水泵、阀门及供水管道的密封性能无任何渗漏现象。

水位控制器与浮球阀的功能运行正常，确保有效防止水位过高引发的溢水情况。

④水池清洗

为确保水质卫生并有效节水，建议每年实施不少于两次的水池清洁。在执行清洗任务前，务必先关闭进水阀，将水池水位降至最低刻度线，然后利用水泵将池内余水引流至所需使用区域。

⑤中央空调用水

中央空调的水资源消耗主要包括冷却水的蒸发损失以及空调水的水质管理过程中的消耗。

A.调整冷却塔风扇角度，减少冷却塔的漂水。B.控制冷却塔托水盘的水位，避免溢水。C.由专业水处理公司每年对空调进行水质处理，减少空调设备、管道的清洗频次。

⑥地面清洁

地面的清洗周期通常为每十日一次，然而，鉴于地面污渍程度及道路条件的差异，清洗周期可能酌情延长。在执行清洗作业时，务必避免使用大量持续水流冲洗，应当做到即需即启水源。

⑦绿化用水

针对大厦绿化空间受限的情况，建议采用手动水管灌溉方式，并配备花洒头，以实现按需开启。消防水池的水资源应被充分合理利用。总的浇水原则如下：依据季节变化调整浇水量；地表种植植物需较多水分，而盆栽植物则需适量；对于旱性植物，浇水量应较少，湿性植物则需充足供应。

⑧节约用水教育宣传：

组织全体员工，尤其是新入职人员，接受由相关部门实施的节水教育训练，旨在培养每位员工养成严谨的节水习惯。

在显眼的宣传栏及公共用水区域，粘贴着倡导节水的标语、标识与图表，旨在提升公众的节水意识。

操作人员在清洁绿化工作中，需熟练掌握清洗与浇水的正确方法，并持续提升专业技能水平。

实施激励与约束机制，对践行节约用水的个人及团体给予表彰：反之，对滥用水资源的行为予以相应处罚。

三、细化项目管控

（一）高效能机电设备维护与保养

1、部门概述

机电运行部作为大厦的主要职能管理部门，专司机电动力设备的运营管理、维护保养与更新改造。其核心职责在于确保大厦日常运营所需的电力供应、水源供给、供暖系统、空调设施以及通讯与办公设备的稳定运行。此外，部门还致力于设备的维护保养，同时针对提升办公效率和节能减排目标，开展相应的技术改造施工工作。

具体的业务管辖范围和职能如下：

承担大厦高低压配电的运行与维护检修任务，同时负责监控供电系统的运行效率和用电计量的准确性。

致力于大厦的冷热水供应管理，确保消防设施的水源畅通，全面负责所有供水设备的维护运营与日常管理。

承担大厦内污水与雨水的排放任务，确保排水系统的顺畅运行，对排水设施设备实施定期检查及故障维修职责。

承担大厦空调设施的运营与维护职责，确保制冷站设备及各区域通风换气系统的稳定高效运行。

承担大厦内部及周边区域的灯具，包括经营照明、办公照明、户外照明及霓虹灯的维修与维护任务。

⑥负责大厦消防系统设施设备的维修工作。

负责管理大厦的弱电系统，包括有线电视、综合布线、楼宇设备自控、综合保安与监控、消防报警联动、智能卡及门禁锁的运行和维护工作。

承担大厦的动力设施、机电装置及弱电系统的升级与革新任务，致力于通过实施节能降耗与降低维护成本的技术创新和技术改造项目。

承担设备管理监督职责于各职能部门，并负责对设备操作人员实施专业培训。

统筹管理工程设备相关的内外部事务，确保按照国家法律法规的规定及时履行相关费用缴纳职责。

致力于工程技术人员的培养与储备，提升工程团队的专业技能素质。

2、组织架构图

略

3、岗位职责

①机电运行部主管

在经理的直接指导下，我司全面负责大厦工程及维护的统筹管理，确保办公所需的电力设施（包括动力设备、机电设备、空调设备及弱电系统）的稳定运行。

B.参加管理处组织的会议，汇报部门工作，接受上级的考核与评估。对机电运行部所有人员和设备全权管理和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行，尽最大努力，以最低的费用开支保持大厦高格调的水准。

制定并确保下属各岗位的操作规程严谨执行，同时监督核查他们对岗位责任制、操作流程以及设备维护检修制度的严格遵守。

亲临现场，详查员工与设备现状，每日审视各岗位交接班日志及设备运行档案，通过解析设备运行参数以评估设备工作状态。

与人力资源部紧密协同，致力于员工培训项目的有效实施。

协同护管部门，严谨实施安全防护措施并确保其有效执行与跟踪

负责规划并制定本部门的岗位职责明细、标准化的工作流程、以及严谨的质量控制标准和管理体系规定。

负责主持部门的周工作研讨会，并策划组织专题会议以及月度工作总结大会。

负责规划并执行本部门的工作计划，同时对库存物品与办公用品的成本进行有效管理和预算控制。

每月对工程维修质量和管理状况进行详尽总结，深入剖析问题成因，并制定并执行改进措施。

审查工程设备、维修配件及工程改造所需材料的申报计划

监督并审阅领班制定的各项计划，实施专业组工作质量的督导检查，进行评估，同时提供领班的业务技能和管理能力提升培训。

M.审核部门报表、请示和报告等。

依据工程维修任务的规模与所需专业人员的调动安排。

0.处理下级上报的各类问题和突发事件。

P.组织本部门的评优活动，审批各类奖惩。

实施月度工程材料水电消耗量的统计分析，并发起专业团队的研讨会，针对现有资源的有效利用与能耗减低策略进行深入探讨。

②总调度

在机电运行部主管的直接督导下，我司全面承担大厦工程维护的统筹管理职责，确保大厦各项办公设施的动力设备、机电设备、空调系统以及弱电设备的稳定运行得以保障。

全面负责机电运行部的所有维修资源管理与调度，包括人员配置及设备厂的统辖。选拔并配备各岗位维修主管，强化维修团队技能训练，确保动力设备的稳定高效运行。致力于以最低的成本支出，维持大厦高端运营品质。

协同主管与总工程师规划并确立各职位的标准操作流程及规程，严谨监督下属员工严格遵守岗位责任制度、操作规程以及设备维护与保养规定。

亲临现场，详细了解人员配置与设备运行状态，迅速调度维修资源，妥善应对突发性设备故障。

按照既定的维修保养方案，统筹规划各专业设备的维护作业。

依据各部门提交的应急维修申请单，我们严格遵循维修规程及标准，迅速调动相应的专业维修团队进行处理。

有效解决施工过程中出现的协调难题，并积极协同施工部门以确保顺利进行。

需对人员配置、维修工具、设备及施工改造工程的进度实施全面监控，一旦发现任何重大技术难题，应立即向主管报告，并同步知会总工程师。

确保所有维护和维修工作的前期筹备周全，务必事前详尽规划并充分准备。

负责仓库月底物品的监督核查盘点，并对盘点报告进行审验，最终提交给主管查阅。

协同主管有效开展与公司人事部门的协作，并负责组织员工培训活动，致力于员工生活与工作的关注与支持。

积极协同主管，与护管部建立紧密合作，确保本部门企业文化学习的实施与落地。

积极协同主管，与公司内部相关部门建立紧密合作，确保安全预防措施的有效实施与跟踪跟进。

积极参与主管引领的本公司质检部的质量检验任务，确保质检工作的顺利实施。

负责规划并执行部门工作计划，有效管理库存物资与办公用品的成本，并监督预算控制.

负责参与并协助制定与优化本部门的岗位职责、工作流程、工程质量标准以及各项管理制度。

主持并组织每周部门工作研讨会，以及策划和实施专业技术专题会议与重大故障剖析会。

每月对工程维修质量和管理状况进行详尽总结，深入剖析问题成因，并制定并执行改进措施。

S.参与审核部门报表、请示和报告等。

负责审阅并评估工程设备的备品购置、维修配件申请以及工程改造所需材料的申报计划。

主导并策划部门员工参与的重要业务规划与企业文化培训活动。

依据工程维修任务的规模与所需专业，调度相应的人员执行相关工作。

W.处理下级上报的各类问题和突发事件。

在部门主管临时缺席的情况下，受其充分授权，代理行使主管职责，有效引领部门工作进程。

负责协助主管策划并有序开展本部门的评优活动，同时参与各类奖惩事项的审批工作。

③领班岗位责任制

岗位职责：

在机电运行部主管的直接督导下，我司专业设备的运行与维护管理工作以及人员调度均由我全面负责，同时致力于履行上级分配的其他工作任务。

领班的主要职责在于确保其管辖系统的设备安全稳定运行。对于下属人员及本系统的设备，领班负有全面的管理义务。每日，他们必须严格执行以下关键管理工作任务。

每日清晨、中午及傍晚，对本系统的各项关键设备运行技术状态进行例行核查，并一旦发现异常情况，立即组织进行处理。

实时监控系统运行状态，一旦发现问卷问题，立即进行修正。

严谨监控各岗位纪律状况，一旦发现任何违规行为，立行纠正。

监督施工现场施工过程，确保工程质量和进度的管控

对下属员工的维修保养工作质量和效率进行现场核查，一旦发现任何问题，立即实施改进措施。

监控运营报告，详实掌握所管理系统的当日能耗状态，针对异常情况深入剖析其原因，并迅速采取措施消除浪费行为。

确保设备故障得到及时检修，隐患问题得到迅速处理，严格履行技术监督职责，维持本系统设备持续处于高效的技术运行状态。在设备故障影响运营时，我们能立即奔赴现场进行应急处置，并即时向主管领导和总工程师报告情况。

致力于设计并持续优化本系统的运行规程，与运行团队紧密协作，寻求提升效能的方法。在确保系统安全运行和维护业务氛围的同时，我们极力追求节能目标。

统筹规划本系统的设备月度及年度维护保养方案和配件储备计划，定时提交给相关主管与总工程师审批。同时，负责监督和组织实施维修保养计划，确立工作标准，确保下属执行质量，优化工作效率。

在遵循执行部门主管和总工程师的权威指导之下，我们积极履行岗位责任制，严谨监督下属员工严格遵守操作规程与员工行为准则。坚持实施周期性的设备维护保养，确保设备整洁（设备清洁）、机房环境清洁、作业区域无尘。同时，严守四项安全准则：杜绝漏电、漏油、漏水以及各类气体泄漏（包括石油气、蒸汽和制冷剂）。此外，我们按照五项品质标准进行严谨检查：设备运行性能优良、密封状态良好、润滑状况良好、紧固性达标以及各项调整精确无误，对下属员工进行全面且严格的督导。

依据下属员工的技术能力和心理状态，定制相应的培训方案，并持续进行职业道德和专业技能的教育培训。

负责下属员工的绩效评估与管理，严谨履行技术档案的维护职责，监督下属执行设备维修、故障处理及零部件更换的详细记录，并确保每月由文员整理并归档完整无误。

积极跟踪科技发展前沿，积极推动新技术的应用与普及，持续优化并完善本系统。参与项目的改造设计，严谨监督施工过程，并确保工程质量的严格把控。

承担机电运行部内部各专业间的协调与协同任务，有效管理本专业与其他专业的互动关系，依据施工维修需求动态调整专业人员配置。

主持并执行本领域的奖惩申报与评优事务，致力于定期总结和嘉奖工作表现卓越的下属员工。每日确保组织专业内的工作部署会议及绩效点评环节得以顺利进行。

④员工岗位责任制

岗位职责：

确保准时出勤，积极响应并遵从上级的指挥与任务分配，始终如一地按时、高效、优质地完成各项职责工作。

致力于遵循员工行为准则及本部门详尽的规章制度与操作流程，积极进取，持续提升自身的思想境界、服务理念以及专业技能和业务能力。

秉持尊重业主的原则，始终践行'以业主为中心'的理念，坚守'全心全意为业主考虑'的服务理念，主动谦让，致力于提供卓越的服务和零误差的工作，以此为公司赢得声誉，创造商业价值。

在职业履行中，秉持严谨细致的态度，追求卓越。强调团队合作精神与互助互济的优秀品质。

致力于提升工作效能与品质，遇到无法自行解决的问题，应及时向本专业主管报告。

严谨实施工作纪要，遵循机电设备运营维护规程，对维修设备、巡检设备及运行设备的实时状态实施规范化文档记录。确保交接班岗位的交接工作详尽完备。

积极弘扬主人翁精神，致力于培育高尚的职业道德，鼓励创新思维，敢于提出建设性的改进建议，致力于开源节流，为大厦的发展贡献力量。

4.各专业组职责范围及相关制度

电工专业

①电工专业组负责范围：

A.大厦整个电力系统的运行维护管理。B.大厦高、低压配电室的运行监测。C.大厦供电系统低压配电室的配电柜、变压器及控制设备的维护保养及故障检修。

D.水泵房电器设备的维护保养及故障检修。

E.电梯、空调、冷冻设备动力电源供给。

承担大厦管辖区域所有照明设施的维护与故障处理任务。

②配电电工岗位职责：

A.严格遵守公司及本岗位的各项规章制度。

致力于深化技术理解，全面掌握大厦电力供应系统的运作状况、线路布局以及所管理设备的构造原理、技术特性与实际操作流程。

致力于设备的维护与保养，以确保其安全稳定运行。

履行职责，周期性检查电气设备运行状况，严密监控中央信号屏显示，准确记录各项数值，并妥善填写相关报表。

迅速记录来访电话信息，生成并分发派工通知单，指示维修班组前往处理。同时，确保每月材料消耗的统计工作得以妥善完成。

F.正值班负责调度电工日常维修工作。

承担与周边区域变电站及市供电局电力调度部门的业务对接工作，并确保详实记录所有相关事项。

在遭遇供电故障时，值班人员需坚守冷静，遵循操作程序迅速进行故障排除。

在故障排除完成之前，交接班作业不得进行，要求交接班人员共同协作以消除故障。故障排除后，方可进行交接，并确保详细的工作交接记录得以制作。

员工需于休假前一天向工程师提交请假或补休申请，工程师将负责协调安排适当的代班人员。

K.按规定的时间做好值班室内外清洁工作。

③配电室管理制度：

A.巡回检查制度

值班人员需按既定的时间表与路径对所负责的设备进行巡查，一旦发现任何异常或存在的问题，应迅速处置，同时详细记录，并及时向班长或总工程师汇报。

以下是配电室设备的例行一小时巡检流程： 1. 首先，对模拟操作盘进行核查； 2. 然后，检查变压器的状态； 3. 接下来，观察低压开关控制柜的运行情况； 4. 最后，核实高压开关控制室的各项工作参数。 每项巡检完成后，详细记录于巡回检查记录本内。

c.遇到下列情况应增加巡视次数：

在遭遇雷暴、风暴等极端气候条件下，以及设备在安装新设、改造、维修完毕后或经历长时间停运并重启运行期间，特别当设备存在缺陷或显示出异常情况时。

B.设备缺陷管理制度

设备在运行过程中出现异常情况，即使仍可维持使用，但对安全构成隐患的，定义为设备缺陷。其中，对人身或设备存在严重安全隐患，若不及时处理可能导致事故的，属于严重缺陷类别。而对于那些虽然影响安全运行，但设备尚能勉强维持运行的状态，则定性为一般缺陷。

值班负责人应在发现设备缺陷后，无论其是否已得到修复，均需详实记录于值班日志。对于重大缺陷，应立即将其情况通报给班长或总工程师，并尽快安排处理或实施紧急预防措施，确保安全运行。

直属配电室管理部门的相关责任人需每周审阅设备值班记录，进行签字确认，并对发现的设备缺陷应及时进行处理安排。

C.安全保卫制度

a.配电室内禁止无关人员聚集逗留。

任何外来参观者在进入配电室前，必须履行登记手续