停车场物业管理服务方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

1、创新技术解决方案

1.1概述物业管理服务

(1)、明确服务定位策略

通过严谨的管理策略，合肥鼎胜物业服务有限公司对旗下包括集城东停车楼、第二中学及第十一中学地下停车场在内的综合物业实施高效管理。此举不仅满足了时代发展需求，还充分契合了各特定设施的特性，彰显出公司鲜明的特色服务理念。这种不断创新的服务模式强化了合肥鼎胜物业的品牌影响力，确保用户能够获得个性化的服务体验。最终，这一系列举措最大化了各类物业的使用价值，树立了芜湖市综合体物业的典范形象。

(2)、服务目标

(一)在接任后的六个月里，我们将致力于提升合肥鼎胜物业服务有限公司，使其符合芜湖市城市物业管理优秀示范停车场的标准；一年内目标进一步提升，争取达到安徽省城市物业管理的卓越示范标准。同时，我们积极塑造并推广公司的品牌形象。

(二)自接管以来，我们运用智能管理和网络化手段，在六个月内成功实现了对...建设管理有限公司停车场所的物业规范化，使之严格遵循了停车场物业管理的相关标准。

(3)、服务管理模式

a)、E定制式服务模式

为了满足...建设管理有限公司停车场物业的多元化服务需求，我们依托先进的网络技术（e-service），构建一站式的定制服务体系。通过精细化的物业管理，我们旨在打造一个高效、专业且操作简便的解决方案，以全面覆盖不同物业功能和特定服务需求，优化...建设管理有限公司的停车场所物业服务体验。

b)、模式释义

(一)、“E”服务

该服务致力于通过整合常规的'一站式'模式，借助电子技术、计算机网络技术和通信技术的创新应用，进一步丰富服务内容，强化信息平台的中心地位，旨在实现服务的高效、快捷与便利性。

(二)、“定制式”指

定制化服务针对重要客户群体，实现一对一的专属服务定制。

(三)、“一站式”释义

采用服务系统（包括服务中心与服务团队），作为业主服务需求的全流程载体，通过对服务需求进行细分，并由各区域的专业人员（如助理、管家及代表）全程跟进与办理，确保服务流程的闭环管理。

(五)、助理、代表、管家

1、助理（商务助理）：

满足客户商务需求的专业物业服务人员。

2、代表（商业代表）：

专业物业团队，致力于满足...建设管理有限公司对于高品质停车场所的运营管理需求。

3、管家（事务管家）

专业物业团队，致力于满足...建设管理有限公司对于高品质停车场所的运营管理需求。

作为管理处配置的三类服务专员，包括商务助理、商业代表及事务管家，他们致力于推行E定制式的服务模式，通过专业服务满足各类物业需求。

(六)、管理方式

服务中心架构如下：依据物业类别划分，设立三个服务小组，各配备助理、代表及管家等职务人员。所有服务人员需响应上级指示，接收来自业主的面对面咨询、电话沟通或网络请求，包括服务需求与各类投诉。服务中心高效协调专业团队，全程跟进处理，确保问题得到及时解决，并将处理结果迅速报告至......建设管理有限公司。

服务中心运营模式采用24小时不间断服务，各区服务团队随时待命，致力于为物业使用者提供全方位的各类服务。无论何时有服务需求，只需拨打24小时热线，分区服务人员将以最短响应时间，为您呈现专属的E定制式服务体验。

(七)、管理、服务、经营原则

1、管理统一原则：

管理处统揽全局工作，各区域的管理工作在服务中心的指导下有序展开，所有重大事项及突发事件的处置均由管理处经理统筹调度。

2、服务分区原则：

在服务中心经理的指导下，各区域的服务团队负责人全面负责其管辖区域内的管理工作与服务实施。

3、经营独立原则：

独立核算，自主经营。

c)、3-E定制式服务模式图

(4)、物业管理组织架构

(5)、公司架构设计

(6)、停车场管理流程图

放行

(7)、物业管理规定详情

(1)、物业档案管理制度

为提升和完善...建设管理有限公司停车场物业管理区域的服务水平，强化档案管理并确保资料安全，我司特制定了针对...建设管理有限公司停车场物业招标过程中的详细档案管理制度。

1.企业安全与生产管理档案概述：  一、档案构成与收集 企业通过文字、图表及声像等多种载体，系统性地搜集并整理各类物业工作台帐资料，形成有序的档案体系。  二、档案内容详述 1. 法规遵行：严格依据国家安全保卫和安全生产相关法律法规，并兼顾企业特定情况，制定完善的安全保卫规章制度和操作规程。 2. 设施管理：涵盖安防和消防设施的维护状况记录，以及定期的安全检查活动。 3. 教育培训：记载安全培训教育过程，包括安全事故预防、应急处理等内容。 4. 案件处理：记录安全事件的发现、调查与处理过程，以及经警部门和枪支管理的相关记录。

2.物业管理台帐档案资料的归档期限已明确，须在规定时间内完成。

每一项工作任务完成后，由相应的经办部门或经办人员负责将文书和声像档案移交给档案管理人员进行归档处理。

所有重要的安全工作研讨会、专业技术研讨会及学术交流会的文件资料，须在会议结束后的一个月内进行整理、编目，随后由档案管理员进行归档保管。

对于涉及保密级别的安全管理文件资料，务必由相关人员实时处理并立即将其归档。

在案件侦破及事故处理完成后，材料将有序整理并归档，紧接着，相关责任人的处理决定亦将随之存档。

3.在搜集物业档案资料的过程中，务必确保安保档案资料的完整性。在进行资料整理时，须遵循档案生成的逻辑顺序，确保各部分材料间相互衔接，以利于保存和查阅的便利性。

4.在物业档案资料的整理流程中，针对各类别和介质的独特性，实施相应的卷宗建立。对于尚未完成的档案，应将其独立存储，待资料完备后再整合归档至相应类别。

5.在处理录音带、录像带、照片、唱片及光盘等非传统纸质档案资料时，应视每个单独项目（盒或盘）为独立的保管单元，分别赋予独特的档号，并采用年份联合内容的分类原则进行有序整理和编号。对于与文字资料关联紧密的部分，需制作互见号或互见卡片以便查阅。

6.物业档案材料，旨在记载并反映本单位在安全管理及各项活动中的重要信息，对后续具有深远参考价值的内容应予以永久保存。而对于本单位主导或参与的重大安全活动产生的、具备相当参考意义的档案资料，则应采取长期妥善保管措施。

7.所有在履行职责过程中产生的文件资料，应按期转交给档案管理人员实施集中式保管，任何个人不得私自占有或拒绝对其进行归档处理。

8.在机构调整导致的安全部门变迁过程中，务必确保物业档案的妥善保存。完成整理并登记后，应按规定向新的接收部门进行交接，防止档案遗失。对于档案管理人员岗位变动，所有归档文件资料均须完整移交给继任者，并办理严谨的移交程序，严禁私自携带或销毁任何文件。

9.档案主要由安全部门保管，专供本单位内部利用。对于外部单位人员欲查阅档案，必须详细阐明其查阅意图及适用范围，并经由安全部门主管的审批许可，方可执行查阅操作。

10.使用者对借阅的档案负有保管及保密义务，禁止转借。档案须妥善保管，不得折叠、裁剪或进行任何形式的拆解。严禁在档案上进行涂鸦、标注、增删文字，任何方式均不得损害档案原始完整性。

11.在对外单位或个人提供重要且具有保密级别的档案资料时，必须经由本单位主管领导的审批许可方可进行交换或复制操作。

12.定期对档案的保存价值进行评估是必要的。任何涉及保管期限的变更、密级的调整以及档案的销毁决定，都必须经过安全部门主管的审批。

13.档案销毁作业由档案管理部门的专业人员执行，并需获得安全部门主管的审批。在销毁过程中，档案管理人员与指定的安全人员将共同实施监督，并于销毁记录册上进行签名确认。

14.确保档案销毁后的及时性，同步调整档案柜架，并更新相关目录与检索工具中的记录。

15.任何未经鉴定和审批程序的库存档案，严禁进行销毁操作。

16.凡有下列事迹之一的，应给予奖励。

(一)在档案的搜集、编排或有效利用过程中展现出卓越成果的

(二)在档案保护与现代化管理方面展现出显著成果的

(三)在执行国家档案法律法规及企业内部档案管理规定方面表现出色。

17.任何人员如违反本办法，将视情节轻重，对其直接责任人给予相应的行政处分。若因此导致损失，将依据受损档案的价值与数量，按照相关规章制度要求其承担赔偿责任。

(一)违规处置或无权销毁具有保存价值的档案，以及泄露保密性质的档案资料

(二)在履行职务过程中，擅自占有应归档的文件与资料，或者无故拒绝向档案管理人员进行交接。

(三)任何未经授权擅自披露、转录或公开具有保密级别的档案资料的行为。

(四)涂改、伪造档案的；

(五)因档案管理人员疏于职守，导致档案遭受损失的情况发生。

(2)、职工培训制度

a)、职工学习制度

1)每周各班队的学习频次应不低于两次，每次学习时长不得少于一小时，具体的实施时间则由各班队依据自身的实际情况灵活安排。

2)涵盖内容包括：法律法规、公司发布的相关文件与简报，内部规章制度，国内外重要动态，以及本行业的专业资讯和消防安全知识

3)公司实施季度性的员工培训计划，涵盖法制知识宣传、职业道德熏陶、敬业精神培养以及法律法规遵守等环节。

4)在学习过程中，务必保持专注并详尽记录，对各级班队长的要求不可有敷衍应对。所有员工应确保按时参与学习，任何未经许可的缺席将受到相应的严格处理。

b)、员工训练制度

训练计划规定，各班级队伍每周应保证至少进行两次集训，每次训练时间不得少于一个小时。具体的训练日程将依据各班的上岗状况与人员规模进行定制。

训练涵盖的项目有：驾驶员操作培训、岗位交接规定、交通信号手势演示、车辆导航与引导策略、消防安全技能以及警戒设备运用等内容。

班队长需掌握训练过程中的四项核心能力：组织协调、精准指导与示范、娴熟执行各类军事体能动作以及标准口令指挥。

作为职工班长及管理责任人，您需率先垂范，积极投身训练，并实施严格的训练考勤管理制度。全体员工应严格履行培训义务，任何未经许可的缺席将被视为严重违纪，将根据情节予以相应纪律处分。

(8)、员工评估与激励政策

a)、职工考核方案及评分细则

(满分100分)

一、队伍质量：（共计分值：82分）

1、人员形象：（分值：30分，其中一项不合格不得分）

(1)着装：(13分)

大檐帽正确佩戴；(1分)

季节执勤时，通常佩戴白色和其它颜色手套；(1分)

员工需严格遵守公司着装规定，禁止混搭着装（扣3分），非正式服装（扣3分），确保裤线整洁笔直（扣1分）

保持服装干净整洁；(1分)

服装配饰不得出现褪色及损坏现象；(2分)

确保皮鞋表面光洁无瑕，毫无污渍残留，气息清新无异味，结构完整无损，经细致擦拭后呈现亮丽光泽。

(2)仪容仪表：(6分)

以下规定需严格遵守： - 确保指甲整洁且长度适中（1分） - 头发需修剪整齐，不得过肩（2分） - 发丝不可超出帽檐两侧，务必遮盖完全（1分） - 胡须需保持短洁（1分） - 个人卫生至关重要，面部清洁，无任何异味（1分）

(3)礼节礼貌：(5分)

1. 热情周到地款待来访者(1分) 2. 采用标准问候语，如尊称'您'，'您好'，并适时引导就座，告别时亦不失礼(1分) 3. 避免与情绪强烈的人发生不必要的争执(2分) 4. 始终保持礼貌，确保来者受到迎宾之声，离去之际则致以送别之语(1分)

(4)团结团队：(6分)

不说公司坏话。(1分)

不搬弄是非。(1分)

不谈与工作无关的负能量信息。(1分)

不准扰乱正常工作执勤秩序。(1分)

对待工作认真负责。(1分)

积极参与并主动参加服务单位组织的合规健康活动，以及公司安排的义务性社会活动。

2、纪律与作风要求：(权重：30分，任何一项不符合标准将导致零分)

(1)具备服从意识：(2分)

秉承严谨的态度，坚决执行指令并服从管理，无论付出何种努力，都将全力以赴，积极寻求途径，竭尽全力创造条件以确保任务的顺利完成。（2分）

(2)无违纪现象：(18分)

杜绝出现吃空饷(4分)、空岗(2分)、搞不团结行为(1分)、不得拉帮结伙(2分)、不得搞人情关系(1分)、利用职位便利获得私利(3分)、不得向下属吃拿卡要(3分)、作风上不得信义支配自己(2分)。

(3)牢记工作守则：(8分)

不利于团队的话不说。(1分)

不利于团队的事不做。(1分)

不参与违法和迷信活动。(1分)

确保在工作时间内严守纪律，杜绝饮酒过量、涉足赌博活动，严禁散布色情内容，并且禁止携带异性进入执行任务区域。

确保个人行为完全符合公司利益，拒绝参与任何可能冲突或违背公司政策的兼职项目，以及任何形式的商业性有偿活动。

(4)遵守请销假制度：(2分)

请假程序须遵循逐级上报原则：自下而上申请，队长无权直接批准。经理的准假期限不得超过三天。对于超过三天的请假申请，需经公司人力部门审核并获得领导批准。长期请假者（在办理离职手续期间）不得请假或空缺岗位，待个人事务处理完毕后，方可恢复工作。

3、工作标准与考核：满分为7分，任何一项未达标将导致整体评价不及格。

(1)保证服务质量；(1分)

(2)负责有序地执行接待、登记、引导及人员分流任务。

(3)响应并高效履行公司及甲方交付的临时任务;

(4)确保按照公司设定的特勤保障标准达成各项指标，并严格遵守准时出勤的规定。(2分)

(5)所有上岗人员必须达到规定的培训合格要求，并且必须熟知并熟习公司的各项规章制度以及入职、离职相关指南。

4、环境卫生：(15分，其中一项不合格不得分)

(1)物品摆放整齐：(6分)

做到桌面物品无杂乱现象。(1分)

所有日常工作记录，包括登记本，应当整齐有序地摆放。

物品快递配送应保持有序，严格遵守不得杂乱无章放置，务必实施详细的出入登记制度。

卫生间保持干净。(1分)

确保清扫用具与清洗设备整齐地存放在隐秘区域。

个人物品放置储存柜内保证工整。(1分)

(2)室内环境整洁明亮，空间布局全方位无遮挡，物品原色彰显，铁质器物闪烁着光泽。

在闲暇时段有计划地安排人员对门扉与窗户表面的尘垢进行清理。

所有地脚线、室内外走廊以及分担区的对角线应保持整洁，无明显尘埃残留。

执勤岗位佩戴的执勤器材及时擦拭。(1分)

起落杆及时将浮灰清理干净。(1分)

门轴检测维修报告。(1分)

(3)环境洁净标准： - 无明显异味，确保空气清新（2分） - 严禁出现痰渍痕迹，垃圾需按照指定位置有序存放，并进行定期清理（1分）

墙面须保持无鞋印痕迹，生活垃圾应合规置于垃圾桶内，确保环境整洁有序，且实施及时清理。

(4)负责周边执勤区域的花草维护与灌溉工作：(2分)

每日对执勤区域及办公室进行全面清洁。

致力于植物与树木的养护与修剪工作，包括对草本植被进行适当的灌溉和保养。

三、军事技能训练评估：（满分为12分，任何一项未达标将导致零分）

队列基本队形：(12分)

1、立正、稍息、跨立、停止间转法、徒手敬礼及礼毕。(2分)

2、一列横队、一路纵队。(2分)

3、按指令要求，有序排列，一列以上的多列横队或多路纵队。(2分)

4、程序、方法与动作规范：礼仪岗交接操作指南(2分)

5、军人的标准姿态，以及常见的队列行进步伐，包括齐步、踏步和数步移动，这些是基础要求，占2分。

6、整齐报数的列队行动，口令指令的精确发音以及指挥官的恰当位置布置。(2分)

根据考核项目排名结果，将优先录用得分最高的选手。具体名次与绩效分数对应如下：排名第一者得分为15分，第二名为10分，第三名则为5分。对于本季度绩效总评排名前三的员工，将予以奖励，其金额分别为：第一名奖励5000元，第二名2000元，第三名1000元。然而，排名垫底的员工将不续任当前职位。

(9)、设施权属管理手册

为确保岗位值班交接过程中的配套设施权属清册达到规范化标准，从而保障交接工作的顺利进行和配套设施权属清册的完整有序，特此制订本制度。

1、确保准时交接班，杜绝擅自早退现象。接班保安人员需提前十分钟抵达指定位置，并详尽核查设施归属清单；在接班人员未到达期间，当值人员必须坚守岗位不得离任。

2、接班人员在接班前必须详尽了解上一班的值班详情、设施配备以及本班需特别关注的重点事项。

3、岗位上的工作人员应当对所辖区域内的物品、设备及器械进行定期核查，一旦发现任何异常状况，应迅速上报，并在必要时由双方进行确认签字。

4、接班人员需在班务交接过程中，对值班记录本及各类装备和其他物品进行接收，并在值班记录本上完成签收手续。

5、值班人员在交接班时，需承担场地清洁工作，包括维持门口守卫职责以及确保环境卫生和秩序井然。

6、凡违反制度按奖惩实施细则处理。

(10)、服务作业流程安排制度

为确保工作的顺利交接并降低因交接不周导致的错误，特此制订本规程。

1、在岗位转换过程中，对于本班员工，务必确保岗位交接的严谨与细致。

2、员工应于接班时间前15分钟完成签到。若接班人员未到位，交班人员不得擅自离岗。如因交班人员提前离岗导致的任何后果，将由其自行承担。

3、在规定的时间节点，接班班长有序地召集全体班组成员，明确交代相关注意事项后，随即由各保安员奔赴各自的岗位进行交接班。

2、在本班与下班工作的交接过程中，务必详尽地传达本班的工作状况，以支持下一班的顺利开展。

3、在服务人员的班次交接过程中，务必详细填写《交接班登记表》，并经双方签字确认。若发现任何问题，接交双方需即时面对面沟通。若接班人在交班人员离岗后发现属于前一班的问题，应立即向领班或部门主管报告，以便及时处理。

4、员工应严格遵守交接班时间规定，确保准时交接，除非遇到特殊情况，否则不得延误接班。对于门岗岗位尤其重要，其时间管理需一丝不苟。

1)在履行立岗职责时，确保严格遵守管理部门设定的指定时间和位置站立。

员工站立姿态要求如下： - 脚距与肩同宽，双脚自然垂直分开，重心稳固于双足。 - 肩膀平展，头部端正，视线水平向前，挺胸收腹，避免倚靠任何物体。 - 双手可以置于身后或自然下垂，手指并拢，弯曲呈轻微弧度，拇指紧贴食指第二节，中指沿裤缝线对齐。 - 头部保持正直，颈部挺直，嘴巴微闭，下颌微收，目光平视前方。

2)确保向过往车辆致以恰当的敬礼，指引停车流程，并在适当时提供援助。

3)负责疏导车辆，确保其有序进出，引导并指示车辆准确停放到指定车位，同时迅速通报给车辆管理部门。

4)执行严格的货车及厢式车辆出入查验制度，尤其在节假日期间，对所有进出的车辆实施详细登记与记录。

5)在《垃圾清运服务质量记录表》上详细记录垃圾清运车辆的进、出日期、时间和车牌号。

6)对于欲离开管理区域的大型物件及可能引起疑虑的物品，我们恳请客户出示相应的【物品出门证明】，并敬请客户予以配合，接受物品检查。

7)物业管理区域谢绝拾荒者、摆摊贩售者、销售推广人员以及携带宠物或家禽家畜的访客入内。

8)对门岗内部及周边的清理保洁工作。

9)门岗人员在迎接外来车辆进入本区域时，需首先行礼，随后详细询问车辆的来意，经过核实并完成登记手续后，方可准许通行。

10)关于送货车与出租车的管理措施：原则上，所有送货车和出租车均不得放行。对于设有传达室的项目，应将其交由传达室进行处置；如项目未设传达室，则需与学校保安部门建立联系并妥善处理。

收费员

1)上岗前，做好账目交接。

2)确保按照学校的官方定价标准执行用户的停车费用收取，全面掌握并熟练操作收费系统各项流程，实现快速、精确且无误的收费服务执行。

3)在处理车主关于缴费用疑问时，坚持以耐心与文明的热情进行详尽的解释，提供优质服务。

4)当停车场闸口控制系统遭遇故障时，应向缴费的客户以礼解释情况，并迅速通报班长，同时向管理部门汇报，以便立即派遣维护人员进行维修。

5)在遇到需提供免费服务的车辆时，必须事先获得管理部门的批准。对于这类免费处理的车辆，务必实施详细的工作记录，以便于管理部门和财务部门进行账目核查与对账.

车场当值、巡视岗

1)确保车辆在指定车位平稳停放后，及时进行状态核查，确认车位对应无误。同时，提示驾驶员关闭并锁定车门车窗，对车辆是否存在渗水渗油的情况亦需仔细检查。

2)对车辆进行全面细致的检验，确认是否存在任何损坏或划痕，如发现异常，务必在‘车辆状况登记表’中详细记录，并请车主（驾驶员）签字确认。

3)实施定期车辆停放状况核查，严格管控违规停车行为，一旦发现违章停车，立即申请实施锁车措施。同时，核查车库内车辆清单与《车辆出入登记表》的记录是否相符。

4)实施定期停车场巡查，一旦发现车辆遭受损害、车门未闭合、车辆未妥善锁定或存在漏水漏油问题，应立即向主管报告并通报车主以便及时处理。在未能联系到车主的情况下，务必详实记录《交接班记录》。

5)详尽记录车辆的详细信息，包括车牌编号、型号以及车位进出的时间点。

6)密切关注驾驶员的状态与行车操作，一旦发现疑似酒驾行为，应立即予以劝止，并及时向主管或管理部门汇报，以便进行妥善处置。

7)遇到任何人员在未经授权的情况下拆卸部件或进行车辆维修时，应立即予以阻止，并核实其相关证件。

8)确保区域内的消防安全，严禁任何人员在停车场内实施吸烟或违规动火行为。

9)确保严谨的交接班程序：在交接过程中，对所辖区域的车辆进行全面清点并确认无误后，双方签字确认。

10)负责支持停车场值班人员对各类车辆的有序管理和维护。

11)在执行巡查任务时，巡查岗需注重观察（多看）、聆听（多听）、感知气息（多闻）、并积极提问（多问），以此确保工作任务的全面完成。

车场道口岗

1)一旦观察到有车辆意图进入停车场，驾驶员接近道口挡车器时，应立即趋前至车辆旁，以标准姿势向驾驶者行举手礼。

2)当车辆启动，驾驶员递出保管卡的同时，礼貌地告知乘客："敬请收好您的保管卡（或出示登记卡），先生/女士。"

3)当进行发卡操作的同时，值班员应迅速在《车辆出入登记表》上准确无误地填写各项栏目。

4)完成卡片注册后，应迅速启开放行闸门，并指引行车路线。若后方有排队等候的车辆，应及时示意停车，同时表示歉意："请稍候，非常抱歉让您等待"，随后进行发卡操作。

5)确保车辆安全驶入道口后，应立即放下道闸，以免对车辆造成损害。进入完毕后，请务必执行放下道闸的操作，以防止车辆意外冲出道口。

6)对于公安、警务、政府部门执行公务的车辆，必须经过核实后方可准入，此时应详细记录在《交接班纪录》中，注明车牌号码。

7)一旦观察到车辆即将驶离停车档位区，工作人员会立即立正，以礼节性的方式询问：‘您好，先生/女士，请问您是否需要归还保管卡？’同时核实车牌号码的准确性。

8)完成核查后，值班员启动车辆防护装置，并及时在《车辆出入登记表》上进行详尽记录。

9)当驾驶员或车辆状况存疑时，务必详尽询问司机，核查相关信息。在询问核实过程中，一旦发现异常，应果断扣留车辆，灵活应对并利用对讲机迅速向主管、监控中心及管理部门汇报。

10)操作道闸时务必谨慎，以防止对过往车辆和行人的意外碰撞。

11)遵守管理服务文明礼貌用语。

12)执行对辖区内的关键区域及潜在安全隐患点的例行巡查，遇到疑似异常人员时，应及时进行询问并核查身份证明，如有必要，还需对携带的物品进行检查。

2、物业管理组织和服务方案

2.1项目分析策略

1、物业服务采购标的名称：

....建设管理有限公司停车场所物业招标

(1)全面的物业管理服务覆盖

(1)城东停车楼，面积为,875个车位。

(2)第。。。中学地下停车场，面积为：,86个车位。

(3)第。。。中学地下停车场，面积为：,482个车位。

本项目乃一停车场运营项目，要求我们在管理与服务的实施中，强调全面性和综合性策略，定制化执行，以确保员工的专业素养，致力于提供卓越的服务，并借此塑造优质的公众形象。

物业的独特性赋予了其定制化的物业管理服务。该服务涵盖了针对停车设施的全方位照管，包括但不限于日常的环境卫生维护、设施设备的保养与修理，以及专为停车场所设计的特色安保服务，体现了物业区别于普通停车区的关键特性。

(1)服务特性中的首要保障：安全管理。物业管理的核心特性即体现在其严谨的安全保障服务上。

1. 对所有物业工作人员实施严格甄选与培训，定期进行思想教育和安全培训；   2. 在工作执行层面，强调程序规范，如实施入室清洁时需进行登记，优先推行‘多人联袂作业制’，以确保安全；   3. 同时，建立完善的员工手册和奖惩体系，全方位强化安保服务质量。

(2)服务内容的多元性：物业管理服务的显著特征之一即在于其服务内容的广泛性。常规的物业管理职责主要包括清洁维护、设备设施管理、信息传递与安全保障等工作。然而，针对本项目的特定需求，我们的服务范围将拓展至如车辆管理等其他增值服务，以满足项目特性.

(3)沟通在提供优质服务中的核心地位：学校停车场与城东停车楼的运营流程通常呈现出连续且协同的特性，各个环节之间紧密衔接，相互影响。

我们公司致力于与学校停车场及城东停车楼的业主建立紧密的沟通机制，力求全面理解相关情况，从而提供高效且周到的服务，确保物业管理工作的无缝运行和零失误。

(2)、我们的独特服务亮点

人才优势

我司拥有一批高素质的高级管理人员与专业技术人员，他们长期秉持的规范化操作流程和优质的服务理念根深蒂固，体现了卓越的业务能力，确保了项目管理服务的高效执行。在企业管理架构上，特别是决策与人力资源管理，我们遵循现代企业的规范模式，构建了健全的运作规程和激励体系。

服务优势

我司坚守"精心服务，亲情管理，热忱细致，追求卓越"的经营理念，倡导员工秉持"专心致志，诚信立人"的准则，致力于为每一位业主营造安全、洁净、宜人的生活环境。

(3)、实施方案设计

(1)、人员时间安排

项目人员配置总计33名，包括：1名项目主管，7名保安人员，15名收费员，7名保洁员以及3名水电技术工人。

保安人员

城东停车楼采用轮班作业模式，具体保安人员的交接班时间如下： - 白班时段：6:00至14:00 - 夜班时段：14:00至22:00 - 早班时段：22:00至次日6:00

(1)确保严格遵循行为准则及值班规定。实施24小时三班轮流的值班制度。要求值班人员着装整齐，维持专业的精神风貌和仪容仪表，践行文明和规范化的职业操守。

(2)实施定期停车场安全检查：遵循每两小时一次的既定路线，确保全面审视停车场安全状况。特别关注巡查路径上是否存在阻碍消防通道的物品或车辆，以及消防设备与设施（包括疏散指示标志、应急照明灯具、安全出口、灭火器及室内室外消火栓）的状态是否正常。一旦发现任何异常，应立即采取相应措施，并在《异常情况登记表》上详细记录。

(3)确保停车场的公共秩序井然：引导外来车辆按照规定停放于指定车位，一旦发现违规停车行为，应迅速采取相应处置措施，并做好详细记录。

(4)负责临时性工作的监督与执行，包括维修、消杀和专项清洁任务。一旦发现任何违规行为，应立即采取纠正措施并妥善处置。

(5)执行严格的'清桌五关'核查程序：从傍晚19点至深夜24点，对公共区域内的相关情况进行全面检查，并确保详细记录。

(6)确保按月执行消防设备的例行检查。请在每月5日前严谨完成消防器材的月度核查，并同步制作详实的检查记录。

(7)遵循《以监控室为指挥调度安全管理办法》，确保全面执行监控室的统一调度，有效调动内外部资源的协作效能，迅速报告并配合处置各类突发状况。接到监控中心的指令后，须在五分钟内奔赴现场进行勘查，并即时向监控室报告现场详情及处理进度。

保洁人员

(1)、城东停车楼实行轮班班制，保洁员、水电工换班时间为：6:,14:00-22:00;第十一中停车场保洁人员1名（兼顾第二中停车场)早晨6：00上班直至晚上10：00时下班，中间工作性质是间接性的，值班人员要规范着装，保持良好的精神面貌与仪表形象，文明从业、规范从业。

收费人员

(1)、停车楼采用轮班制度，具体班次换岗时间如下：清晨6:00至14:00，下午14:00至22:00，以及夜间22:00至次日6:00。

(2)、第。。。中停车场实行二班制，收费人员换班时间为：6：,14:00-22:00,22:00-6:00;

(3)、第。。。。中停车场实行三班制，收费人员换班时间为：6：,14:00-22:00,22:00-6:00;

24小时轮班制度下的值班人员，要求严格执行三班倒，着装需统一规范，展现出专业且精神饱满的形象，秉持文明与规范化的职业操守进行工作。

水电工

..停车楼实行轮班班制，水电工换班时间为：6：，

14:工作时间规定：白班期间需坚守岗位，确保24小时通讯畅通。接到报修请求后，须在30分钟内响应并迅速处理。值班人员应着装规范，展现出职业形象，始终保持精神饱满和仪表整洁，秉持文明与规范化的职业操守。

(4)、相关设备、设施、物资准备与安排

若我司有幸中标，我们计划在入场前的三天内，全面完成针对本项目的相关设备、设施及物资的筹备工作。

序号	类型	设备名称	数量	单位	备注（设备产权性质）
1	清洗	驾驶式清洗车	1	台	/
2	清洗	手推式清洗车	2	台	/
3	清洁	保洁用品	若干	件	/
4	安防	警棍	10	支	/
5	安防	录像机	12	台	/
6	安防	对讲机	5	件	/
7	安防	探照灯	10	台	/
8	安防	防暴套装	5	件	/
9	安防	辣椒水	10	瓶	/
10	办公	办公桌	2	张	/
11	办公	电脑	1	台	/
12	办公	办公用品	若干	件	/

(3)、财务投入与核算管理的准备与安排、

A停车卡的办理和使用规定

1.停车卡的办理

车辆停放服务通常分为月度定额和临时计时两种模式。月度定额服务按月计费，而临时计时则根据实际停车时间收费。客户如需申请月度保位，需携带齐全的身份证明前往停车场收费处，与管理部门签订车位租赁合同。在收取相应的本月车位租金和管理费用后，工作人员将发放停车卡及电子进出卡，并收取电子进出卡押金。

2.停车卡的使用

车辆入停车场时，直接入口卡口拍照。

驶离停车场时，请确保将停车卡放置于车辆前挡风玻璃的左侧，同时随身携带电子出卡，以备随时接受核查并顺利通行。若更换车辆，须至停车场办理停车卡及电子出卡的更新手续。对于月度保有车辆，需按时按月进行费用缴纳。

对于逾期未支付保管费的情况，车场保有收回车位使用权的权利。若用户不慎遗失停车卡或电子出入门禁，应立即通知车场管理人员，并提交相关证明，前往缴费处办理原有卡片的停用及新卡补办程序。在用户不再租赁车位时，需将停车卡及电子出入门禁退还至车场，