高等院校全面物业管理服务

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

招标项目：高级中学物业管理服务

****高中综合物业托管

投标文件

项目识别代码：****CG**-**-23*******-001

物业服务：*********高级中学设施管理

投标内容：物业管理服务

投标单位盖章：********后勤集团有限公司

二零二三年六月二十六日

前言

********后勤集团有限公司郑重承诺，致力于为*********高级中学的物业管理项目提供优质、贴心且安全的服务。我们对派驻服务站点的团队设定严格的标准和期望，充分考量学校的具体情况，确保服务实施方案的实践操作性。我们凭借丰富的类似项目管理经验，以及一支经多场考验的专业团队，保证高效履行职责。我们将配置精干力量，强化培训与管理，严格执行各项规章制度和岗位责任，坚持以先进的服务理念，确保工作的全面到位。

尽管计划与业绩难免存在瑕疵，但我们凭借满腔的100%信心与竭诚努力，深信我们的服务将赢得您的青睐。我们衷心感谢所有领导对投标文件的审阅，并提出了宝贵的建议。我们热切期盼能与贵机构共享合作的机遇。再次表示由衷的谢意。

********后勤集团有限公司

2023年06月26日

资格性自查表

项目识别号：****CG**-**-23*******-001

物业服务：*********高级中学设施管理

投标单位盖章：********后勤集团有限公司

日 期：2023年06月26日

评标导航表

项目识别号：****CG**-**-23*******-001

物业服务：*********高级中学设施管理

投标单位盖章：********后勤集团有限公司

日 期：2023年06月26日

第二部分技

第三部分术文件

一、技术评估比较表

申报方：********后勤集团有限公司

项目识别编号：****CG**-**-23*******-001 采购包标识：

说明：

1、根据招标文件第五章'评标办法'中的'2.商务评分'详细规定，投标人需在'投标文件响应的内容'部分逐一对应响应各项评分标准，并在'偏离说明'栏明确标注是否存在偏离情况。若存在偏离，投标人需提供详尽的解释。未按要求填写或仅简单表示'符合'、'满足'，由此产生的所有后果将由投标人自行承担。

2、请在相关表格的'投标文件对应页码'栏中详细标注所对应响应内容的起始和结束页码，针对多页情况务必确保完整。若提供的页码信息不精确或者与内容不符，由此产生的所有责任将由投标人自行承担。

投标单位盖章：********后勤集团有限公司

日

期：2023年06月26日

(一)需求与定位深度探讨

(1)项目需求及定位分析

*********高级中学大门，巍峨耸立

学校简介：

璀璨的灯火装点着夜晚的**高级中学**，呈现出一幅壮观的夜景画卷。

*********完全中学坐落于*********开发区新华大道。物业服务面积为;其中建筑面积,公共绿化面积,办学规模为72个班，其中初中部12个班，高中部60个班，可容纳3888名学生住读。

学校划分为三个区域： - 西南教学区，主要包括教学楼、实验楼以及综合楼； - 东侧运动区，则配备有体育馆、体育场，以及一系列完备的体育运动场地和设施。

北侧生活区，地理位置相对独立，配备有食堂、学生宿舍楼（**苑、**苑）以及教师工作室等便利设施。项目规划包括两座综合楼（**楼与**楼），一座**楼，一座体育馆，以及一栋独立的食堂。教学区域设有四栋教学楼（**楼、**楼、**楼、**楼）。此外，专为教师设计的公寓楼有两栋，分别位于**楼和**楼。

项目涵盖总面积，其中主体建筑包括建筑面积。学校设施主要包括高级中学的教学楼、综合楼、学生公寓、教师公寓以及公共卫生区域。此外，还包括体育馆等建筑及其周边的室外环境，如保洁服务、绿化养护、日常水电设施的维修维护工作。同时，生活老师的职责也涵盖在内，以及对校园秩序的维护与管理服务。

提供以下区域的全面服务： - 教学楼、综合楼、实验楼以及学生和教师宿舍楼的设施维护与管理 - 体育馆、地下停车场及地下室的清洁与安全管理 - 体育场的保洁与维护 - 学校所有公共区域，包括大门内外的安保巡逻 - 绿化植物的养护 - 消防安全监控与应急响应 - 日常水电设施的维修和维护

校园面积,其中建筑面积(含食堂建筑面积,公共绿化面积。主要指标：地上建筑面积（计容）、教学楼(6栋)及综合楼(2栋)建筑面积(其中综合楼建筑面积、学生公寓(4栋)建筑面积、教师工坊(2栋)建筑面积、澡堂建筑面积、看台建筑面积728。、体育馆建筑面积、配套用房建筑面积、连廊建筑面积、架空层建筑面积、地下建筑面积。建筑占地面积、容积率0.89、建筑密度21.4%、绿化率40.26%。

在新学年的启幕之际，******高级中学精心筹备了盛大的迎新典礼，以热烈的仪式欢迎新生的到来。

上图展示是我公司物业服务团队成员。

如下所示，是我司物业服务团队在**高中笃行楼前的集体照。

如图所示，我司物业管理团队在************海关提供服务。

(2)深入理解项目需求

校园物业管理的独特性相较于普通的社会物业管理，展现出独有的特质。

校园环境的品质与物业管理的专业程度，蕴含着显性与隐性的教育影响力。后勤物业人员的积极主动与文明服务，激发学生对劳动的尊重与热爱，有利于培养他们淳朴的劳动情感。因此，物业管理应强化管理策略与队伍建设，遵循国家教育部门的指导，始终围绕'以教学为核心，育人为导向'的目标开展工作，秉持以人文本的服务理念，采用现代化的管理手段，致力于为师生员工提供高效、全面且贴心的服务，共同塑造整洁宜人、文明进取的校园风貌。同时，确保房屋设施的完好，丰富服务内容，营造适宜育人、维护教学秩序的优良环境。

随着物业管理行业的演进和学校后勤社会化改革的驱动，学校物业管理工作已成为新时期教育后勤的重要模式。近年来，伴随我国高校的迅速扩张，高教园区的崛起与新校区的扩建，极大地推动了学校物业管理的深化、强化与优化，从而备受社会广泛关注。深入理解和剖析学校物业管理的独特特性，明确其关键着力点，对于提升学校后勤效率，实现教育目标具有极其重大的战略价值。

学校物业管理特有性质除了一般社会物业管理的典型特征，包括服务导向、专业技术、商业运营、规范化管理、统一执行及综合性强等方面，还独具以下三大特色。

1、教育导向：物业管理在学校的职能定位

2、服务目标群体的界定：社会物业涵盖广泛，面向社会各行业的从业人员，尤其以教育领域的高层次群体——学校为主要服务对象，即以教师和学生为主体的知识精英阶层。这部分人群对物业管理企业的品牌形象、服务团队的专业素养以及服务内容有着较高的期待，因此，服务质量和管理细节需精心设计并注重策略；维护秩序和确保学生的安全则是其特有的关注焦点。

3、校园文化的独特魅力：鉴于教育在中国经济社会发展中承载的关键角色和深远影响，它塑造了学校独特的文化特质和底蕴，从而孕育出浓厚的校园文化气息。作为区别于普通物业的特性，学校物业管理在提供基础服务的同时，更强调培育教育环境这类软实力的构建。学校物业管理在构筑校园环境的过程中，既是校园文化建设的实物体现，又是其不可或缺的组成部分。这种环境建设深受校园文化建设的影响，并反过来驱动其持续发展。

(3)校园物业的服务理解

以下是*********高级中学操场的示意图。

物业服务企业的高标准要求：需履行并承接部分教学服务职能。

在引入社会化物业管理之前，教学服务与保障由学校自行负责，导致专注于教学质量提升的教育部门不得不兼顾后勤事务，这在一定程度上阻碍了教学质量的实质性提高。如今，社会化物业管理的实施使得物业管理企业得以接手部分教学服务职责。在实际操作中，物业企业需与教育部门紧密协作，根据教学需求动态优化服务模式，丰富教学服务项目，以实现教学流程的顺畅和师生生活的便利。这些服务可能包括：教室资源的合理分配与管理、教学设备的保管和分发、特殊教育场所的维护管理、宿舍卫生检查以及文化活动的辅助组织等。

物业服务费用标准具有不确定性

校园物业管理的资金构成主要包括管理服务费的收益和公共设施专项维护基金，这些经费的制定需经校方委员会与物业公司共同商议，其使用过程则受到校方委员会及学校的严格监督。在高校物业管理方面，服务费的获取主要依据合同契约，明确了资金的数量和支付方式，呈现出明显的市场导向。针对后勤服务性质的物业管理实体，其服务水准与费用设定因地域和各校独特性而异，普遍采用‘成本导向定价’而非统一的市场计费标准，这使得校内的物业费用与社会同类服务的平均水平相比缺乏可直接比较性。

校区的教职工物业管理尚未采用社会化运营模式

普遍存在于全国各级教育机构的老校区，教职工福利服务模式长期沿用传统体系。由于原有的教学与科研规划存在局限性，这些区域与校园管理紧密相连，实质上是校园设施的一部分。因此，采用社会化的物业管理方式面临挑战，对校园的整体管理、房产权属流转以及保障教职工个人权益产生了影响。

遵循"以教学为核心，育人为本"的宏大教育导向，物业管理应致力于提供以人为本的服务策略，借助现代管理手段与技术，确保房屋及设施设备的良好维护。我们旨在为师生员工创造优质且全面的服务，营造一个整洁、优雅、文明且积极向上的学习生活环境，从而保障教学活动的有序进行。

(一)致力于提升教育设施的维护水平，以保障教学活动的顺利进行及师生的生活质量得以充分满足。

教学活动与师生生活的正常运行仰赖于完善的房屋设施，这些必须始终保持在适宜且可用的状态。我们应坚持以专业、标准化和节约为导向，借助科学方法、严谨操作和严格标准，对各类设施进行系统性维护。对于日常的小修，需迅速响应；中、大修则需有计划、规范化地执行。我们的维护工作严格遵循物业管理行业的维护准则，并依据实际状况制定针对性措施。我们将不断优化日常管理规程，提升维护团队的专业技能，确保定期巡检、详实记录和及时反馈机制的有效运行。

(二)提供多元化、实效性的服务

学校物业服务的独特使命是为教学活动和师生需求提供多元且实际的服务，这正是物业管理的核心特性。在引入物业管理之前，此类职责通常由教务处负责，这使原本专注于教学质量保障的部门不得不兼顾教学后勤事务。如今，物业管理部门应积极承担并实施教学支持职责，包括协助教室分配与管理、教学设备的保管与分发、特殊教室的维护、运动设施的运营管理等。在实践中，物业管理应根据教学需求持续优化服务模式，拓展服务项目与内容，以确保教学秩序井然，师生便利。同时，全面服务于师生生活，致力于营造一个文明、高雅且便捷的生活环境，以便他们能更高效地工作和学习。其服务内容主要分为两个方面：

一是为师生提供生活和学习上力所能及的便利。随着生活水平的提高，师生在学校里十分需要更便捷的服务，作为物业服务部门，应该随时了解和分析师生的需求，适时地补充和调整服务项目，全面引入差异管理的概念，师生想到的一定要做到，师生没有想到的，一定要想到，不断超越广大师生的满意度，让服务受众不断地感受服务的新颖性和及时性。在对教师服务上，通过分析教师从进入教学楼到离开教学楼这段时间的所有环节，然后在每个环节上设置相应的、有效的服务项目，比如布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后的洗手用水等等，让教师在教学楼所处的每分钟都能感受到优质的服务。对学生服务方面，提供专门供学生饮水的地方，为学生准备雨伞等等，学生在上学求知的同时，也能够享受温馨的、人文化的服务。

2. 特别是针对学校环境与学生需求，我们适时策划并实施各类特色活动及教育宣传项目。这些举措旨在强化与教职员工以及学生的沟通，赢得他们的理解、协作和支持。通过活动的开展，物业管理部门的公众形象和专业服务水平得以提升。例如，在新生军训前夕，我们会组织健康咨询服务，针对新生可能面临的适应性挑战，确保他们身心状态良好，充分准备迎接军训任务。

随着社会发展和教育进步，学校物业管理亟待深化拓展，其服务范畴不仅要涵盖基础的物业服务，以及体现学校特色、强化教学后勤保障和提供丰富学生服务等，还需顺应学校发展需求和师生期望，持续进行延伸、扩展、调整和优化，致力于将前沿物业管理理念与现代教育、管理体系紧密结合。力求实现物业管理和学校育人环境的无缝衔接，形成有机、和谐、自然的一体化，从而更有效地达成学校物业管理的核心目标。

(二)营造良好的育人氛围

教育的全面发展：全员参与的使命与策略  "教育的至高境地在于润物无声"。在育人过程中，我们认识到，这并非专职教师与思想政治工作者的专属责任，后勤工作者同样扮演着不可或缺的角色。首要任务是通过环境的力量进行无声的引导。物业部门通过打造整洁、特色鲜明且富有格调的校园，让学生在环境的浸染中受到潜移默化的教育，提升知识视野，陶冶情操，进而修正不良行为，以无形中塑造心灵，提升综合素质。环境的构建既要高标准，又需具备独特性和深度。  其次，物业应聚焦服务的个性化，根据学校实际与学生特性，实施人性化管理，以温情和关爱滋养学生心灵。再者，强化物业管理的科学内涵与人文气息，营造具有文化底蕴的环境。例如，通过设立规范而亲切的文明用语标识于校园各处，如食堂、宿舍和教学楼，以及利用校园网络平台开展多元化的交流活动，关注师生的需求，持续探寻创新的育人生态方式，使之与整体教育环境相互映衬，相得益彰。

严格的物业管理规章制度，辅以科学的管理策略、卓越的物业服务、公正的收费标准，以及学校物业团队展现出的专业精神风貌和严谨工作态度，这些因素对学生在行为规范养成和自我约束意识提升上发挥着深远的熏陶作用。

(三)维护正常的教学秩序

作为物业管理的基本职责，维护公共秩序在学校中尤为重要。从社会和谐与教育进步的角度审视，学校地带尤为敏感，确保公共秩序与安全直接关乎学生的切身利益，以及教学的顺利进行和学校的持续发展。在秩序维护策略上，首要之务是保持高度警觉，强化日常巡查，将安全预防置于首位，及时识别并消除潜在风险，坚持预防与治理并举。其次，实施重点与常规管理相结合的策略，针对关键区域如教学区、学生宿舍，重要部位如贵重物品储存地，以及关键时间点如早晚、节假日，实施特别维护与防范措施。

1. 文明值勤：保安人员需严格遵循规章制度，同时以热忱态度服务于师生员工，协助解决困难，促进和谐，强化沟通，争取他们的积极支持，充分发挥广大教职员工在维护秩序和保障安全中的力量，实现专业防护与群防群治的融合。  2. 安全设施提升：强化保安队伍建设和管理制度，配置完备的监控、防护及通信设备，重视值班人员的防盗、消防技能培训，并制定详尽的应急处置预案，以最大程度预防安全事故的发生。  3. 协同合作：学校物业安全管理是个整体联动体系，不仅是物业管理部门的职责，要求各部门间密切协作，特别是与社会治安紧密结合，与地方公安机关建立紧密配合，确保职责明确，责任落实。  4. 科学管理：通过严谨、科学和规范的管理，充分利用各种安全防护手段，致力于维持公共秩序在一个有序、安全、健康的环境中运行。

(四)落实学校物业管理着力点的保证措施