公交公司场站保洁及物业维修服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章 项目概述与需求理解

第一节 项目背景

一、公交站点详细解读

(一)公交场站的含义及作用

城市公交系统指的是涉及到公共切身利益，具有快捷实惠的客运形式的总和。主要有：公汽、电动汽车、轮渡船、地下铁路、轻轨、出租汽车等。这些具有运量大、效能高、能耗省、污染轻和费用省等共同特点。在公交体系中，公交枢纽站、首末站、场站发挥了关键作用，公交体系无法离开这些而存在。公交枢纽站、首末站、场站设置原则上首先是出于人们正常出行和本身的运行，其次是人们在很便利和快捷的条件下，虽然乘坐两次以上交通工具才能到达目的地，却心情愉悦。最后是实现公交车晚上放置和检修维护的方便。

公交场站的主要职能包括： - 初始站与终点站：作为线路的起始和终点，确保车辆的发车、收车及乘客的换乘得以顺利进行； - 管理人员的工作场所：提供学习、管理和日常操作的空间，以及调休的便利； - 中间站点：分布在首末站点之间，承担车辆临时停靠和乘客换乘的功能，车流量分布相对均匀； - 维修保养区：晚间车辆停放和检修维护的基地，配有相关设施、配件及燃油供应，同样也是管理人员执行工作的区域。

(二)公交场站的分类

作为国家行政机构，住房和城乡建设部负责公交场站的规划与建设管理工作，针对公交场站的分类与设计制定了详尽的规范，从而为这一领域的实践操作确立了明确的标准。

公交场站功能主要依据三个规范进行划分，分为五类：首尾站、中途站点、停车场地、养护场地及维修场地。首尾站点需布局于客流量密集区域，确保充足的停车空间、标识设施，如停车标记、发车指示和运行标识。重要交通枢纽站点纳入首尾站范畴，中间站点候车位需醒目。线路运营时间超过半小时的，应在中间站点和主要交通干道增设中间站点，并考虑人口流量大的区域。对于狭窄（小于10米）道路，需设置能让车辆避让的通道；宽大于40米且有隔离带的道路，中间站点可省略候车位设计。停车场地旨在为公交提供下班时的停车区域和必要设施，支持基本维护和轻度修理；保养场地则承担高级保养任务，涉及配件制作、修理，以及材料、工具和燃料的管理和储存。针对中、小型城市低端维修设施不足的情况，保养场地需发挥配件供应的关键作用。

针对车辆资源有限且缺乏专用停车场的情况，可依据相关建设标准，将车辆妥善安置于保养场内。对于中小城市保养场，除需承担车辆保养任务外，还需配备发动机及车身维修设施，按照修理厂规程设立专门的维修车间。在规划修理场地布局时，务必兼顾各类功能，划分为生产区、辅助区、生活区与厂前景观区，各区域独立设置但相互衔接，构建有序的空间结构。

城市公交场站的种类划分精细，主要包括：起始端与终端站点（负责回车与停车任务）、专用停车区域、车辆维护区、电力转换设施以及车辆调度管理中心。针对人流量密集的中途站点，设计需考虑车辆的储存空间，同时强化首尾站点在防范灾害和应急避难方面的功能性作用。

在参考《城市公共汽车和无轨电车工程项目建设标准》(JB99—104)中的详细规定，特别是针对枢纽站的明确划分与功能界定，它与首末站类似，承载着调度与管理等职责，使得功能划分体系更为明晰。通过对多个规范标准的比较分析，我们观察到国内公交场站的功能设计理念在大体上保持一致，其中第三个标准已经成为大多数城市公交场站设计的基准准则。然而，这一标准在服务对象的明确性和功能划分的清晰度上仍有待改进，缺乏对具体规模和服务原则的明确指导。因此，有必要对现有的功能设置进行整合和优化以提升其适用性和效率。

公共汽电车场站分类标准

二、公交场站的发展现状

1.公交场站严重缺乏

公交场站是公交车的家，是公交网络的重要节点。近年来，各大城市均开始推行并实施公交优先战略，城市公交线路和公交车数量呈迅速增加的态势。与此同时，公交场站却因种种原因增加缓慢，公交车“无家可归”的现象趋于严重。以XX市为例，目前，XX市XX条公交线路上，共有公交车XX辆，公交场站中共有XX个保养场、XX个停车场。车辆入场率为XX%,距国家公交都市创建目标XX%还有一定的差距，也就是至少有一半的公交车需要占用马路来停放。XX年XX市近XX辆公交车“露宿街头”。

我国公交场站的用地资源极度匮乏，作为国家宝贵资源，土地供需矛盾随着城市建设的日益扩张而日益加剧。原本位于商业中心区域的公交站点因土地压力被迫迁移，这导致众多城市的现有公交设施——包括首末站与枢纽站——其用地规格与《城市公共交通站、场、厂设计规范》所设定的理想标准相去甚远。目前，国内多地面临公交场站供应短缺的问题，尤其是枢纽站规模的局限，已对公交的日常运营效率构成了显著制约。

3.公交场站规划总体滞后

中国的许多城市在城市规划布局中，遭遇公交场站专项规划与总体规划之间的衔接问题。通常，总体规划先行，随后进行专项规划，导致场站规划的实施受到一定程度的制约。此外，在推广公交优先策略的过程中，缺乏相应的法制支持，使得场站设施的建设和维护常常面临被削减或变更的风险，进而影响到专项规划的有效执行。

三、行业未来发展动态

(一)发展立体公交场站，节约用地

针对已建成公交场站的扩容需求，可采纳现状改造策略，遵循现代化建设规格，对现有基地进行升级，提升容积率和建筑面积，探索实施立体公交场站的开发。在未来的规划阶段，应明确将立体化作为核心发展方向，强化场站开发强度，优化土地使用效率。鉴于土地资源日益紧缺，必须革新不适宜的土地利用模式，转向精细化利用，最大化土地资产价值。公交场站的立体设计促使从平面布局转向立体空间，旨在挖掘场地潜能，推行多用途策略，如‘一地多用’和‘一站多用’，将单一服务转变为经营性服务，从而显著提高土地投入产出比，提升土地配置效率，增强土地集约化水平，有效节省宝贵的资源。”

(二)场站系统智能化

推动公交场站管理现代化，依托先进的信息技术与通信设备，对城市公共交通设施进行升级，构成了未来发展的重要方向。在深入探究公交网络分配与调度等核心理论的基础上，运用系统工程的理论框架，整合现代通信、信息、电子、控制、计算机、网络、GPS、GIS等高新技术，将其融入公共交通体系。进而构建公共交通智能调度系统、信息服务系统以及公交电子收费系统，实现运营管理的信息化、智能化与高效化。这将提升公共交通的安全性、舒适度与便利性，从而吸引更多人选择公交出行，缓解城市交通压力，有效解决城市交通难题，从而带来显著的社会效益和经济效益增值。

(三)综合化开发

作为全球公认的公共交通典范，XX城市的公交运营商堪称盈利企业的翘楚。其特有的“地铁+物业”集成开发策略备受推崇，即地铁线路与沿线物业的规划、建设与开发紧密结合，实现上盖物业与周边区域的一体化设计和协同发展。通过沿线物业的收益支持地铁的建设和运营，这一模式为内地城市提供了借鉴，即通过多元化经营来增强公交企业的经济效益，平衡主营业务可能的亏损，从而减轻政府的财政压力。

第二节 项目概述与需求理解

一、项目概况

1.项目名称

提供XX市XX区公交公司场站的保洁与设施维护服务

2.项目地点

X双省双市

3.项目概况

我们计划招标XX市XX区公交公司下属各场站的保洁、车辆清洗、环境维护、消毒服务以及水电零星维修项目，旨在提升运营设施的日常管理水平。

4.服务范围

服务内容包括：对采购人所辖的公交车辆（目前涉及XX市公交集团，总计约XX辆公交车）进行定期保洁与消毒；确保各公交场站、餐厅、驾驶员休息区域以及卫生间的清洁维护；提供水电设施的应急维修与日常巡查服务；协同垃圾清运公司执行垃圾分类收集并负责外运任务。

二、明确项目规格与期望

(一)保洁服务需求

1. 驾驶员休息室及配套设施保洁：每日实施餐厅、开水间等区域的双次深度清洁，作业期间悬挂清洁提示标识。清洁内容涵盖通风换气，地面清洗，垃圾整理，玻璃擦拭，并确保定时消毒措施到位。 2. 负责门窗、扶手、地板、洗手台、拖把池以及卫生间设施的日常维护，其中公厕与卫生间每日至少清扫两次，确保大、小便池洁净无异味。在保洁工作时段内，确保各区域地面整洁，内外墙面及屋檐顶棚无明显尘埃污渍，扶手和护栏保持光洁明亮的状态。

实施定期维护，确保每日进行两次垃圾袋清理，每周着重对建筑物外观进行除尘，确保玻璃表面光洁无尘，墙面保持清洁，无蜘蛛网滋生。每月实施一次全面的墙壁和顶面擦拭工作，维持环境整洁有序。

环境卫生管理：每日对场站区域的落叶、漂浮物及绿化带的杂物进行两次扫除，确保环境卫生；在专业人员的监督下，每周对配电房实施一次深度清洁，确保相关设施区域的整洁无尘。

公交车辆清洁与维护：每次运营结束后，对公交车实施全面清洁，包括车身内外表面的油渍、污渍、尘埃清理，特别关注座椅、扶手、门角等细节区域，确保无遗漏。停运后立即进行，同时，雨后天气晴朗时，会迅速对所有运营车辆进行冲洗，确保当天所有车辆均已完成清洗工作。

XX区的垃圾处理团队遵循周期性作业原则，专业清运队伍定时对站场内的废弃物进行清除。保洁人员则负责运送垃圾桶至指定地点倾倒并细致清洗后归置，同时对任何遗落的垃圾实施清扫与搜集。他们还会定期对垃圾桶的外观进行维护和清洁，确保其始终保持整洁美观。所有垃圾均按照垃圾分类规定进行精准投放和清运。

为确保疫情防控，实施全面的消毒措施，包括车辆、环境及各类器具的清洁与消毒。按照卫生标准，同步展开灭鼠和灭蟑螂等四害防治工作。

供应商中标后，须强化保洁人员的安全培训，确保所有保洁人员着装统一，且工作服具备明显的反光标识。

供应商需自行准备所有保洁作业所需的设备，包括但不限于场地清扫工具、消毒设备、环境卫生维护设施、车辆清洗用品以及冲洗水管。垃圾袋等相关耗材将由中标供应商供应。

成交供应商需妥善配置人力资源，确保每位员工每日在职工作时间不少于六小时，以确保运营前完成疫情防控相关职责。运营期间，供应商需按采购方需求高效完成所有保洁任务。同时，供应商需全面承担并处理外包员工的劳动争议、劳动纠纷处理、工作时间管理、违纪辞退风险、退工事宜、工伤风险、工亡事件、非因工伤病假期满后员工的退回问题以及所有与用工相关的风险和责任。

供应商在中标后需全面承担外包员工的人事劳动保障风险管理，包括应对可能的突发或群体性事件。任何无合理理由拒绝履行社保购买义务或工资代发出现延误的行为，将导致采购方有权依法解除合同，并提交至项目监管机构进行处理。

成交供应商需确保在履行日常保洁职责的同时，高效、保质地完成公司临时分配的突发性环境卫生任务。

保洁人员须妥善保有个人卫生清洁设备，包括但不限于洗车泵、水管、刷头组件（刷把头与刷把杆）、大扫帚等。供应商提供的车辆清洁工具在采购人验收确认后方可投入使用。如因供应商保洁员工操作失误或工具配备不符合标准，造成车辆外观（如广告损坏、油漆划痕等）损害，供应商需无条件承担相应的经济损失责任。

成交供应商应确保其派遣的保洁人员严格遵守采购方的管理制度。保洁人员在工作中应避免与采购人的车辆驾驶员、站务员及线路管理人员产生任何冲突，遇到分歧应及时向成交供应商的项目负责人和采购单位反映，以防止任何纠纷的发生。

保洁团队应积极践行成本效益观念，注重水资源与电力的节约，坚决避免资源浪费。对于任何不遵守采购方管理规定，表现出工作态度欠佳或专业技能不足，导致保洁服务质量未达标的工作人员，采购方保留要求成交供应商更换保洁人员的权利。

(二)水、电维修服务

服务条款：维修人员需持有相应资格证书（电工类及相关驾驶执照C级及以上），采购人在履行合同期间保留核查权。服务内容主要包括：对采购人的各场站及办公楼进行日常水电设施维修，执行设施设备的常规巡检、管理和维护，包括管道阀门保温、门窗锁扣等物业类维修任务；电动门和道闸机的定期检查保养，故障排除，以及突发状况的应急抢修和检修；电梯机房及消防泵房的例行巡检，以及应对采购人临时指派的其他工作任务。

精通各类站点及办公楼的水电设施状况，实施日常巡查维护，并生成详细的检查报告。面对夜间突发的电力或供水紧急维修需求，维修人员需确保在接到通知后一小时内迅速响应并进行现场应急处置。

实施设备设施登记管理制度，详实记录各项设备系统的维护过程中所需物料的流转情况。具体职责包括配件（如灯具、门锁、插座等）的库存管理、库存清单更新与盘点（相关材料费用由采购方负责）

负责监管专业设备（包括电梯、配电房及消防系统）的维护保养工作，并积极对接相关行业机构的指导、监督及安全生产事务，确保有效管理与沟通。

(三)人员配备要求

1.人员数量要求

本次项目计划配置工作人员总计XX人，包括保洁人员XX名以及场站水电维修技术人员XX名。

2.人员素质要求

招募对象为中国国籍，年龄区间在XX-XX周岁的健康成年人，具备良好的品行，且能够胜任相关岗位职责。

个人历史清白，未曾涉及任何犯罪行为、收容教育或强制戒毒记录

具备初中及以上文化水平，能够独立胜任相关表格的登记与记录任务。

展现出极高的职业素养，积极顺应管理和领导的指引，恪尽职守，始终如一地勤奋工作。

第二章 全面规划与策略设计

第一节 创新服务架构设计

一、公司战略导向与长远规划

(一)指导思想

运用前沿的物业管理理念和精湛的专业技术，致力于为XX公交公司的场站打造安全、舒适的环境，并提供卓越的设施维护与管理服务，确保高效地支持项目的顺畅运行。

(二)总体目标

致力于营造一个安全、舒适且卫生的公交公司场站，旨在为员工和乘客提供优质的候车、停车以及休息空间。

2.确保场站办公楼内的设施设备正常使用。

保障XX公交公司的场站设施及公交车辆的保洁服务项目的顺畅运营。

制定并完善XX公交公司场站保洁及物业维修服务的管理体系和考核细则，以保证其服务质量的高水平运营。

确保XX公交公司场站的安全无忧，具备灵活应变各类突发状况的能力。

二、创新服务架构设计

(一)制定科学、规范的管理制度

本物业管理机构持续深化制度构建与优化，确保各项管理工作依据明确、程序有序，成功实现了对XX公交公司场站保洁及物业维修的科学化、制度化与规范化管理。依托高效能的员工团队，先进的管理技术，以及严谨的管理标准，我们致力于提供卓越的服务品质。

(二)加强消防管理服务

鉴于XX公交公司场站的建设项目规模庞大，包含多元功能，设备复杂且人员流动性高，伴随显著的装修需求，这使得潜在的火灾风险相应增加。因此，对于XX公交公司的场站而言，防火标准极为严格，强调对消防安全管理的强化至关重要。为此，我们建议强化员工的消防知识培训，确保他们能掌握基本的防火和灭火技能。同时，建立明确的防火责任制度，实施严格的防范措施，并定期对消防设施进行检查与维护，确保消防规定得到切实执行，一旦发现隐患立即处理，坚决杜绝安全事故的发生。

(三)重视清洁服务

物业管理公司详尽规划清洁规程，规定了清洁目标区域（如场站、驾驶员休息室、餐厅及公共卫生间）的详细内容，包括所需清洁材料、清洁频率以及检查标准。我们注重常态化的巡查维护，确保环境卫生实时保持在高标准状态：场地整洁，公交车辆内部无杂物、无积尘，门窗透亮，座椅整洁有序；同时，茶水间与卫生间始终保持清洁并实施消毒措施。

(四)加强设施设备维修保养工作

作为一家专注于大型且多功能的公交公司场站设施管理的物业管理公司，我们深知维修人员不仅需具备扎实的管理素养，更需掌握与其复杂设备相匹配的专业技术。为了确保高效地维护和管理诸如高低压变电房、备用发电房、高压电缆电线、上下水管道等水电基础设施，我们致力于提升设施设备管理人员的专业技能。我们定期实施专业知识培训和实践操作，制定了详尽的供水供电应急响应计划，并对场站及办公楼内的各类设施设备（包括但不限于管道阀门保温、门窗锁扣、电动门和道闸机的日常维护保养、故障排查与应急抢修，以及电梯机房和消防泵房的例行巡检）进行全面的管理和维护工作。

物业公司已实施完善的设施检查与维修规程，涵盖场站公共区域（包括走廊、大厅、中央空调及电梯间等）的定期维护。对XX公交公司员工的设备报修响应迅速，并实施定期检修。致力于确保电梯运行效率不低于98%，应急发电设备的可用性达100%，所有消防设施的完好率始终保持在100%。

(五)建立有效的服务反馈渠道

本物业管理企业致力于强化与XX公交公司的场站人员及乘客的沟通交流，积极主动地征求并倾听他们关于保洁及设施维护服务的反馈与需求。我们严肃对待并妥善处理每一项投诉，迅速响应并解决他们提出的各类问题。通过有效协调和合作，支持XXXX公交场站的日常运营，持续优化管理机制，力求各项服务质量达到行业领先水平。

三、全面服务标准指南

(一)机构设置及人员配置

1.设立项目部。

项目部需按照既定的基本架构配置相应的管理部门、专业技术团队及作业班组，我方可能会进行适度的优化调整，但严守各养护子项目的质量管理标准，务必以书面形式向采购单位呈报相关变更情况。

我方需按照采购需求配备相应的管理人员、技术团队以及管养操作人员和保洁员工，确保配置的数量和规格均能满足人员配备规定的要求。在项目启动后的x个月内，我方将向采购人提交详尽的人员名单备案。

主管及以上的人员须确保在项目现场的全职驻留（每年不少于300个工作日），在合同有效期内，原则上禁止岗位调动或同时承担其他项目职务。若需变更，必须提前向采购方提交书面申请。

调整人员结构时，主管及以上的调整比率须控制在5%以下，而主管以下的调整比例不得高于10%。确保所有调整后的人员配置能满足招标文件预先设定的要求，同时，调整后的人员名单需立即向采购方提交。

我方需积极响应采购人的要求，可能涉及调整或更换主管级别及以上的人员安排。

我方承诺在核心职位上优先培养具有XX本地户籍的管理人员，且本地籍管理人员的数量应占总管理岗位的至少40%。

(二)文明服务

秉持敬业乐群的精神，忠诚履行岗位职责，勤勉求知，刻苦耐劳，充分展现专业能力，积极投身于奉献之中。

致力于践行全心全意为旅客服务的理念，主动地解决他们遇到的困难。

员工在工作中须着装整齐，佩戴标识明显的工牌，展现出仪态端庄与行为文明的风貌。

创建一个文明的工作氛围，注重办公环境的整洁与视觉美感，提倡运用得体的语言，坚持以礼相待，提供热情周到的服务。

5.坚持首问责任制，认真解答旅客问询；

实施投诉渠道多元化，公开监督热线，对待每一封投诉信件与每一个来电，务必严谨处理，确保及时回应并反馈结果。

(三)档案资料管理

管理部门的构建需设立专门的档案资料科室，并配备专业的管理人员执行职责。

一套完整的档案管理制度应涵盖：资料的搜集、整理、鉴定、统计、归档、保管、借阅、核查以及必要的销毁流程。

存储档案资料的设施应配备完善的防火、防潮、防虫害、防霉、防蛀及防盗设施，确保资料安全无虞。

4.档案资料包括但不限于以下内容：

(1)管理、运营和维修管养的指导性文件。

(2)各类运行、管养、值班日志和记录。

技术标准与操作规程：国家、地方及企业的设施维护与保养要求

设备设施专项核查报告与年度技术状态评估分析

季度技术检测报告与详细的技术检测记录

(6)各类突发事件的应急预案。

涵盖技术培训教育资料、质量管理文档以及科技情报等相关文献

在核心区域内，针对各类设施实施分类管理，构建详尽的场站及办公楼设施档案体系。

(四)安全管理

坚持'安全至上，预防为先'的原则，实施并严格执行安全生产岗位责任制及各项规章制度，强化全体员工的安全生产认知与实践能力。

设立专门的安全管理领导机构，明确其职能与工作任务。

确保每月至少开展一次安全教育培训与例行检查。

实施严格的安全生产考核淘汰机制，并确立事故责任追溯制度。

确保设备设施的安全运营，实现科学而有效的调度与管控。

所有电气、消防及电梯的专业维护人员必须持有与其职责相符的相应上岗证书；并且，员工的健康状况需满足其岗位要求，方能参与工作。

(五)环境保护

秉承绿色管理与文明施工的理念，极力减缓并消除养护作业对生态环境的影响。

在坚守质量与安全的前提下，我们运用科学管理与技术创新，致力于最大限度地降低资源消耗，同时极力遏制对环境的严重影响，力求实现绿色施工的四大目标——节能、节水、节地与节材，以及积极履行环保责任。

实现五个全面达标：围挡实施100%封闭、施工扬尘控制100%零排放、裸土覆盖100%到位、车辆进出实施100%冲洗清洁、噪音与光污染防控措施100%完备。

确保工作完成后场地整洁，严格禁止随意排放污水，乱扔或焚烧废弃物。

(六)应急保障

设立应急响应指挥小组，确保每位成员明确自身的职责与任务划分。

针对设施维护特性，制定包含防汛、防疫、反恐、消防安全、自然灾害应对、设备故障处理以及交通事故防范等全面的应急预案，并确保定期实施演练，以提升应急反应能力。

制定和完善恶劣气候及突发事件的应急值班机制，确保及时传达各类信息，并保持通信渠道的畅通无阻。

实施应急物资与抢险设备的储备机制，确保维持适量库存。响应时间目标控制在15分钟以内。

5.建立应急预备队，并保持在岗在位。

6.做好事故原因调查和损失评估工作。

中标供应商需在逢年过节、重要活动、接待任务、检查筹备以及创建关键时期，遵照综合管理部门的部署，高效完成突发性工作和强制性指令。

第二节 全面服务构想策略

一、创新服务构想策略

(一)服务整体内容

1. 驾驶员休息室及配套设施保洁：每日实施餐厅、开水间等区域的双次深度清洁，作业期间悬挂清洁提示标识。清洁内容涵盖通风换气，地面清洗，垃圾整理，玻璃擦拭，并确保定时消毒措施到位。 2. 负责门窗、扶手、地板、洗手台、拖把池以及卫生间设施的日常维护，其中公厕与卫生间每日至少清扫两次，确保大、小便池洁净无异味。在保洁工作时段内，确保各区域地面整洁，内外墙面及屋檐顶棚无明显尘埃污渍，扶手和护栏保持光洁明亮的状态。

实施定期维护，确保每日进行两次垃圾袋清理，每周着重对建筑物外观进行除尘，确保玻璃表面光洁无尘，墙面保持清洁，无蜘蛛网滋生。每月实施一次全面的墙壁和顶面擦拭工作，维持环境整洁有序。

环境卫生管理：每日对场站区域的落叶、漂浮物及绿化带的杂物进行两次扫除，确保环境卫生；在专业人员的监督下，每周对配电房实施一次深度清洁，确保相关设施区域的整洁无尘。

运营管理下的公交车辆清洁：每次公交运行结束后，会对车辆内外进行全面清洁。重点擦拭车身、地板、玻璃、座椅、扶手及门角等区域，彻底清除油渍、污渍和尘埃，确保无遗漏，同时在雨过天晴后迅速进行车辆冲洗，确保当天所有车辆清洁工作得以完成。

保洁任务主要包括：一、运送并倾倒垃圾桶后，对内部进行彻底清洗并归置；二、发现并清理遗漏的垃圾，确保环境卫生；三、定期对垃圾桶的外观实施清洁保养，确保其整洁美观；四、严格按照垃圾分类规定，进行投放和清运操作。

为确保疫情防控，实施全面的消毒措施，包括车辆、环境及各类器具的清洁与消毒。按照卫生标准，同步展开灭鼠和灭蟑螂等四害防治工作。

实施保洁人员的安全培训项目，确保每位员工配发统一的工作服装，且具备明显的反光标识。

确保高效并优质地履行公司交付的临时性和突发性的环境卫生清扫任务。

保洁人员需严格遵循采购单位的管理规定。在工作中，保洁人员应避免与采购单位的车辆驾驶员、站务员及线路管理人员产生任何冲突。遇到分歧时，应及时向中标供应商的项目负责人以及采购单位反映，确保保持良好的工作关系，坚决防止任何纠纷的发生。

我们承诺提供专业维修人员驻点服务，所有技术人员均持有资质证书（包括电工类专业资格及C级及以上驾驶执照）保障服务质量。

提供如下服务：针对采购人的各场站及办公楼，日常水电设施的维修维护，包括设备巡检与管理；管道阀门保温及门窗锁扣等物业类维修；电动门与道闸机的定期检查、保养及故障排除；应急抢修检修任务；电梯机房和消防泵房的例行巡检，以及根据采购人临时指派的其他相关工作。

精通各类站点及办公楼的水电设施状况，实施日常巡查维护，并生成详细的检查报告。面对夜间突发的电力或供水紧急维修需求，维修人员需确保在接到通知后一小时内迅速响应并进行现场应急处置。

实施设备设施登记管理制度，详实记录各项设备系统的维护过程中所需物料的流转情况。具体职责包括配件（如灯具、门锁、插座等）的库存管理、库存清单更新与盘点（相关材料费用由采购方负责）

负责监管专业设备（包括电梯、配电房及消防系统）的维护保养工作，并积极对接相关行业机构的指导、监督及安全生产事务，确保有效管理与沟通。

(二)服务原则

1.以人为本、以客人为中心的服务原则

(1)与人方便；

(2)注重细节；

(3)延伸服务（如：便民箱）

2.品质服务、创新服务的原则

员工需接受规范化培训，统一着装并佩戴名牌执行职务。

(2)服务标准清晰、明确；

(3)员工及各项工作管理考核制度完善；

(4)各项服务业主满意，客人好评。

3.物业委托方要求为先原则。

二、服务计划

(一)场站保洁宗旨

场站的清洁保养超越了日常卫生范畴，是一项专业化的任务，其构成主要包括五个关键元素：

1.卫生与安全

2.健康和环境清洁（满意的环境）

3.美观（赏心悦目）

4.保养（延长设施使用年限）

5.经济与节能（尽可能节约人工与能源）

(二)清洁保养的成本

通常情况下，人力成本占据了主导地位。引进高效清洁设备，配合适宜的清洁剂与方法，能够有效提升工作效率，降低能源消耗。

(三)现代清洁保养的八点要素：

评估表面材质(确定保洁目标物表层的材料性质，包括其抗酸性和抗碱性)

分类概述：水溶性污渍、油性污渍以及特别标记的特殊污渍

3.污渍的停留时间（及时清洗）

4.工具的选择（正确的工具）

5.是否需要过水

在执行清洁操作时，清洁剂的一般推荐使用温度范围为25℃至80℃，然而，请注意某些物品可能对高温较为敏感。

工作环境的清洁要求：是否对业主造成干扰，以及是否存在滑倒风险

8.清洁剂的浓度及成本（兑水比例）

(四)物业维修服务计划

设施设备在运行期间难免遭受自然损耗与人为损伤，这些因素可能导致设备功能减退或完全丧失。为了确保设备性能的恢复并维持其原始效能，亟需实施定期的维修保养工作，做到有的放矢，防微杜渐。

1.维修养护原则

根据实际情况，实施适当的修缮维护；实施定期安全核查；迅速进行故障修复，以保障设施设备的正常使用；优化维修费用利用，最大化设施设备效能发挥。

2.检查、鉴定周期

常规周期内，每周实施全面的场站及办公楼公共设施巡查，特殊情况如暴雨期间则进行重点核查。每年进行一次设施的详尽勘查与评估，依据设施完好度与损坏状况，编制年度维修规划，合理分配年度维修预算。

3.内容

构建全面的设备设施安全管理体制，针对公交场站及办公楼特有的环境，精心制定了一套旨在保障设备安全运行的规章制度。

特种设备监管：实施针对特定行业部门的资质认证体系，确保设备具备特殊安全性能，消防等相关规定严格遵循相关法规执行。

大楼弱电系统的全面运营管理：中控室承担着对消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统以及大楼红外线系统的定期检查与维护工作，确保各类设备的日常运行与保养得以有效执行。

实施并确保物业管理文档资料的规范化管理制度，妥善地管理和保存相关文件。

制定详尽的设施维护核查体系，确保定期进行全面检查，并对每一次检验结果实施详实记录。

确保供电与供水设施的日常运维和顺畅运转，对小修与中修项目实施及时检修，以维持设备的正常效能。

精通临时用电管理规定及应急停电应对策略

确保设备设施、阀门管道运行顺畅，无任何渗漏问题，废水排放系统畅通。遵循每季度至少清理疏通雨水、污水窖井的规定，并制定完备的汛期应急处置方案。

(9)按月抄电表、水表。

三、明确的服务期望与指标

(一)保洁服务目标

1.服务第一，业主至上

通过系统化的培训，提升员工对管理服务的理解与服务能力，始终坚持客户优先，以业主为中心的服务理念。

2.专业管理，国际认证

遵循国家及行业的规范要求，依托ISO 9001国际质量管理标准，整合专业化的规章制度，致力于实施高标准的物业服务策略。

3.树立形象，打造品牌

凭借卓越的服务质量，辅以我们严谨的管理体系与运作体系，使XX公交公司的场站得以亲身体验到专业且优质的保洁服务。此举旨在塑造公司的良好形象，并携手共创品牌的显赫声誉。

(二)物业维修目标

1.场站及办公楼设施完好率100%；

2.维修工程合格率98%；

确保消防系统、配电室及电梯系统的正常运行与安全性，以实现场站和办公楼设施的最大效能及用户功能的有效发挥。

四、我们的服务保证

我司明确了与XX公交公司场站的委托管理任务，详述了服务涵盖的范围及具体要求。在履行保洁服务职责的过程中，我们将严格遵照招标文件的各项规定，积极响应招标单位的管理，全力支持其各项工作的顺利推行。

确保按照甲方所设定的技术管理和行业规范，高效优质地履行甲方交付的各项物业管理任务。并主动接受甲方的监督、检查、专业指导，积极响应并执行相关的工作部署。

确保严格履行相关法律责任和规定，所有行为应遵循国家法律法规，同时需对物业管理过程中的安全问题负起相应的责任并承担相关费用。

乙方承诺在甲方管辖区域内有序安置适龄（XX岁至XX岁）且身体健康的劳动力参与环境卫生清扫保洁工作。乙方须确保派遣的清扫保洁人员数量不少于XX人。

乙方严格遵照《劳动法》及其相关法律法规，实施劳动合同管理，确保为员工购置养老保险、医疗保险、工伤保险、生育保险及职业保险，提供充分的劳动保障。乙方将按时按国家规定标准支付薪酬与津贴。所有聘用人员的保险费用由乙方自行负责。在工作过程中，如因乙方人员导致的侵权行为或涉及的民事、刑事、劳动争议、工伤事故产生的任何损失，均由乙方承担全部责任，甲方对此免除一切经济和法律责任。

严格履行环境卫生管理职责，确保委托区域内的整洁度达到标准。具体要求如下：    1. 地面需保持洁净，严禁出现可见垃圾、杂草、积渣、瓜皮、果壳、烟蒂以及各类废弃物品。      2. 果皮箱、垃圾桶和垃圾池务必定期彻底清洁，内部应无残留杂物，外部表面无污渍，且无任何牛皮癣广告或涂鸦痕迹。    3. 垃圾清运工作须按计划进行，每日定时执行，垃圾收集后应在指定的投放点合规倾倒，确保容器内外整洁，无遗留污染和涂鸦现象。

乙方需确保向工作人员配备必要的劳动工具和工作服装。所有乙方工作人员应着统一制服，展现出文明的行为举止，并积极主动地提供服务。甲方保有权利，在发现工作人员的工作质量不符合标准或服务态度欠佳的情况下，要求解除其劳动关系。

乙方需自行寻找并安排垃圾处理场所，并负担相应的垃圾倾倒费用。

乙方需自行负责甲方提供的垃圾清运车的保险、年度检验、维修及燃油等相关费用。对于因车辆违章或事故产生的法律责任和经济损失，乙方需独自承担。乙方应确保车辆始终处于良好的运行状态，外观整洁，无磨损、无锈蚀现象。

乙方需定期向甲方提交书面工作报告，频率为每周两次。

甲方需获取乙方提供的所雇佣员工的相关信息表格及联系方式清单。

第三节 服务管理体系

一、我们的服务宗旨

(一)“隐形”与“及时服务”相结合

我们将实施详尽的场站环境卫生与设施维护方案，致力于实现无缝的清洁保养和物业维修，确保客户在享受服务的同时，最大程度地减少与保洁及维修人员的直接接触，以体现我们服务的‘隐性’特性和‘零干扰’承诺。

在提供全方位保洁服务的同时，保洁团队将实施动态巡回维护，运用小型工具进行适时的补充清洁工作。针对局部严重污染区域，他们将携带有针对性的工具迅速进行深度清洁，以此确保保洁工作的高效与即时响应性。

(二)大力推行“人过地洁”文化理念

"人过地洁"的企业文化已融入我们公司的核心，是提升保洁服务质量的关键基石。环境卫生的保持并非单纯依赖保洁团队，全体员工的共同参与至关重要。无论职位高低、部门异同或职责各异，每位员工在管理区域范围内，遇到可处理的垃圾务必即时清理，这样才能确保环境的整洁度和服务的有效实施。

(三)实施“色彩识别系统”

积极导入并严格执行国际领先的保洁标准化管理体系，革新保洁员工的传统做法，倡导采用专用颜色的抹布或其他工具进行区域细分清洁，从而有效地防止二次污染和异味的扩散。

(四)运用“化学品管理系统”

针对不锈钢扶手、石材等特殊材质，若药剂使用不当或调配比例失调，可能导致事与愿违甚至造成严重损害。我们已成功引入并实施了高效的"化学品管理系统"，以此精确控制各类药剂的应用，从而确保甲方资产安全，同时保障其使用性能得以充分实现。

二、创新的管理模式

(一)标准化管理

我们将运用专业技能，针对甲方的特定环境，实施标准化的管理体系。全面展开项目保洁的规范化质量管理，坚持以严明的内部自律与创新的制度相结合，旨在实现高效有序的管理与卓越的服务质量，最终达成客户满意的管理目标。

(二)有效地沟通服务

一项不可或缺的关键能力——组织、沟通及协调，对于企业的运营管理至关重要。这些能力的优劣直接关乎工作效率的提升。我司通过诸如礼节性的客户拜访、妥善处理各类投诉、及时解答客户疑惑、设立互动平台如意见箱、公示栏及宣传栏，积极构建与客户的紧密关系。凭借公司专业且贴心的服务态度，我们致力于与客户进行有效的沟通，舒缓情绪，从而成功缓解潜在的冲突。

(三)和谐、整洁、舒适的文化

我们致力于营造一个和谐有序的环境，旨在与甲方携手共创繁荣、友好的合作关系，建立基于互信的紧密协作体系，实现与甲方相关部门的无缝衔接。

三、标准化管理体系

着装要求：所有保洁员需穿戴统一的蓝色保洁服，搭配蓝色头巾，并确保穿着黑色鞋子。

构建标准化操作规程与会议程序

通过构建详尽的表格系统，清晰地展示日常清洁工作的各个环节，此举有助于提升公司的管理效率和透明度。

建立健全规章制度：依据实际现场需求，制定明确的准则，确保保洁员工、物业维修及管理人员行为有规可依，操作有据可循。

强化监督核查措施：包括定时审查、随机抽查以及专项评估等多种形式。

品质监督与反馈：品质管理部门实施定期与不定期的项目抽查，主要职责包括现场环境（卫生）审核，设施设备评估，以及与甲方的有效沟通。一旦发现不符合标准的情况，立即进行整改并实施相应的处罚措施，以此确保提供卓越的品质服务体验。

四、我们的管理模式与服务详细规划

(一)管理流程系统（三大模式系统）

管理部在内部治理中采用了一种循环严谨的管理模式，强调封闭性，通过系统的有序连贯活动与手段构建，确保有效运作。若体系架构松散，缺乏必要的管控，内部管理便会失效。

在运营实践中，经理扮演着双重角色，既是日常工作的主导者，又是监督者。一旦接收指令，策划、实施部门随即启动运作。执行过程中产生的信息经反馈途径返回至决策层，以便经理进行实时调整、评估和总结。此外，经理还需依据检查和评价结果，洞察管理中的潜在问题，并及时纠偏，确保了管理流程的高效有序，实现了部署、监督与总结的紧密结合，从而保障了管理的有效性。

(二)“闭环+激励”管理控制系统

采用的控制策略为双闭环架构，其中小闭环关注工作的精细管理，它由个人、部门及项目组三级执行机构共同承担。借助自我检查与监督体系，确保每一项工作任务均实施严谨的三级闭环管控。

根据既定的工作规划与标准，针对检查中揭示的问题及实施过程中的新状况，我们迅速进行修正