文化中心物业管理服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章创新综合服务方案设计

第一节项目需求

一、项目名称

XX文化中心物业管理

二、项目需求

1.卫生保洁：XX文化中心内A、B、C区的室内公共区域卫生（公共区域为大厅、走廊、楼梯、卫生间、电梯等），大剧院观众厅和化妆间、舞台、政务厅、接待室以及城市规划展示馆的室内卫生保洁（含地毯）以及各进驻单位活动场馆室内不定期的卫生清扫工作，室内大理石地面保养，室内外幕墙玻璃、钢结构及铝板清洗，空调风机盘管清洗及风道消毒，室外广场、绿化带、停车场和ABC区屋顶的卫生保洁和冬季除雪等；

2.职责涵盖：全天候区域巡逻（包括各区域、广场及楼顶），定期消防安全检查，各入口门卫站岗，疫情防控措施执行，停车场运营与维护，以及日常秩序的维持和预防性的防火防盗工作。

3.昼夜轮班运营的中控室职责：涵盖消防控制中心的值班任务及视频监控系统的监控职责。

4.高压与低压配电设施值勤及设备维护(包括各区域的配电设备及泛光照明系统)

广场照明)；

5.电子设备维护与巡查概述：涉及范围包括中心内各区域的局域网、电话网络、有线电视系统、视频监控设施、公共广播系统以及规划展馆内的设备日常巡查与管理。服务内容不包含易损部件的磨损消耗及维修费用。

6.日常设施运维与巡检概览：涵盖高压与低压配电设施、通风排风系统、给排水网络、动力供电设备、消防安全设备、楼宇自动化控制系统、电梯系统、防雷设施以及中央空调的维护管理工作。特别强调保障冬季消防喷淋管道及空调相关设备的正常运行，服务范围不包括设备配件的损耗及维修费用。

7.负责文化中心的参观接待与会议支持，涵盖大剧院在公益活动及商业演出时期的现场秩序管理、环境卫生维护、客户服务（包括检票与导引）、以及工程技术保障等职责。每年需处理大约60场的会议和演出活动。

8.负责文化中心的日常运营管理，包括疫情防控措施的执行以及与文化中心物业相关的所有管理工作。

第二节我们的服务理念

一、我们的服务宗旨

自公司成立以来，我们始终坚守"以客户为中心"的经营原则，致力于通过持续创新，洞察并满足服务对象的潜在需求。通过不懈的努力，我们逐步实现了组织结构的标准化、流程的优化以及管理的科学化。

1.1. 我们的使命：热忱的服务态度、无微不至的关怀、坚持不懈的追求、追求卓越的品质。2. 我们的核心原则：始终以客户为中心，竭力解决客户的困扰。

3.我们坚守的承诺：以诚挚与专注，赢得客户的安心信赖。

4.我们坚守的承诺：提供周到的服务，确保客户无忧无虑。

二、创新与可持续的管理哲学

1.秉持‘质量管理与企业管理密不可分’的观念，我们强调对公司的基础状况、组织架构、经营哲学及运作机制需有深入且全面的理解。这将推动全体员工的政策理论素养和管理能力稳步提升。在持续提升全体员工的专业素质过程中，我们致力于营造一个鼓励学习、尊重岗位、注重团队协作、追求实效的学习型、敬业型内部环境。

2.在惠民演出服务项目的执行过程中，严格遵循相关法律、法规和政策，以及服务合同所规定的权利与义务，行使职权并承担相应的责任。有序的管理至关重要，因为缺乏管理将直接影响项目质量的保全。每个项目成员的言行举止，无论何时何地，都代表着企业的形象，关乎公司的信誉。因此，我们强调，管理作为工具，旨在提升工作品质，而最终目标是确保本次任务的高效完成。

三、有效企业管理准则

确保本项目的顺利执行并非易事，因此卓越的管理至关重要，其核心在于目标实现与任务达成。一个衡量管理效能的关键原则是：是否达成了预设目标，是否成功完成了既定任务。然而，这一原则并非普适无瑕，管理者应聚焦于切实可行的策略。鉴于此，我们项目团队依托过往的实践经验，对项目管理模式进行了深入剖析，并据此制定了切实有效的管理准则：

1.宏观视野：作为管理者，其核心职责在于具备全面洞察力，关注整体发展，并视推动整体进步为自身使命。管理者应当深刻领会自身的角色，而非局限于职位局限，而是要运用职位赋予的知识、技能及经验，致力于整体利益的实现。

2.核心策略：提升专注力的关键在于聚焦于极少数关键要素。众多管理者往往追求所谓的‘捷径’，然而，真正的秘诀可能就在于对重点的深度聚焦。具备专注于核心事项的能力、策略和自律，往往是高效执行的显著标志。

3.策略重心：优先挖掘现有优势 在实践中，管理者常常倾向于追求新优势的开发，而非充分利用已有的优点。尽管这种做法可能表面看起来技术娴熟且科学，然而，由此产生的管理疏漏往往难以挽回，这与有效利用现有优点的原则相悖。

4.构建互信：确保部门或组织内部的融洽与高效，是项目顺利推进的关键要素。尽管有些管理者拘泥于教科书理论，实践效果却不尽如人意。实际上，当管理者能赢得团队成员的信任之时，其所辖部门或组织的工作氛围自然趋于和谐。

5.关键策略：积极思维的核心在于采用适宜的创新思维方式。遵循正面思维的准则，管理者将焦点置于潜在的机会上。实际上，识别并把握机遇比单纯解决问题更为关键。然而，这并不意味着管理者可以无视存在的挑战。高效的管理者能洞察问题与困境，而非回避，他们优先寻求解决方案和转机。

第三节我们的项目服务创新构想

一、服务范围与需求详细描述

(一)室内保洁服务范围及要求

1.服务范围

室内保洁：

(1)大厅的各个部位及所属有关设施。

(2)公共区域的各个部位，包括走廊、电梯间与楼梯，及其相关的设施均需覆盖在内。

(3)详尽涵盖卫生间各区域及其关联设施的详细描述

(4)涵盖会议室、接待室、政务厅、大剧院观众厅、化妆间以及城市规划展示馆等各类室内空间及其配套设施的各个区域。

(5)大理石地面的保养。

(6)垃圾的收集清运及杀虫灭鼠等。

(7)常态化开展各功能馆区的新冠肺炎疫情防控与消毒杀菌工作。

室外保洁：

(1)每年，幕墙玻璃、铝板以及室外玻璃和铝合金框等设施需进行不少于两次的专业清洗维护。

(2)室外公共区域各部位及所属有关设施。

(3)负责区域包括：室外广场的环境卫生、公共卫生间清洁维护、绿化带内的景观保育、B区屋顶的专项清扫以及停车场的日常保洁工作。

(4)室外主要通道消毒杀菌。

(5)冬季除雪。

2.委托保洁服务的标准

(1)大厅

1)确保厅堂地面始终保持清洁光洁，无任何痕迹，包括无脚印、无污渍、无痰迹、无纸屑以及其他杂物，角落区域尤其要干净整洁，无任何残留污渍。

2)所有厅堂区域，包括但不限于柱体表面、墙面、工作台、围栏、座椅、沙发以及装饰物等，应保持光洁如新，一尘不染。

3)大厅大理石结晶处理每半年至少一次。

4)对于玻璃门窗的维护，建议每日进行1-2次的基础清洁，确保其表面始终光洁如新，无任何污渍、手印以及尘埃。尤其在雨后次日，应当进行一次彻底的擦拭工作。

5)确保厅堂出入口的胶毯得到及时清洁，以防止尘埃累积。

6)确保垃圾收集容器每日按照规定时间进行消毒与外表清洁，始终保持其表面光洁。同时，垃圾填充量不得超出容器容量的三分之一。

(2)走廊、电梯间、楼梯等公共区域

1)确保地面整洁，无任何污渍、水痕或足迹留存。

2)走道四角及地脚线，保持干净，无垃圾。

3)墙面、走道设施、门框、通风口以及灯具应确保洁净，无尘埃积淀。

4)确保电梯轿厢及其四壁、地面以及梯门始终保持光洁照人，清洁卫生。

(3)卫生间

1)确保洁具经过彻底的消毒清洁处理，无残留水渍，无发丝杂物，无异味困扰，且无任何粪便痕迹。

2)墙面须确保干燥整洁，无任何蜘蛛网痕迹；地面应呈现洁净状态，无多余的脚印及杂物留存。

3)镜子保持明净、无浮灰、无水迹。

4)确保金属器具表面光洁如新，无残留尘埃、水分痕迹以及锈渍的存在。

5)确保卫生间内提供完备的卫生用品，并保证其完整无缺，不存在丢失的情况。

6)保持卫生间内空气清新。

(4)以下是各类设施的描述： - 会议空间： - 政务活动中心： - 接待区域： - 大型剧院观众席与后台化妆区： - 城市规划展览馆： - 舞台区域

1)确保会议前后地面的清洁工作达到高标准，实现地面的光洁无瑕，无任何污渍、痰迹、纸屑或其他杂物的存在。

2)保持各种灯具设备的清洁、完好。

3)确保所有桌椅、沙发及设施的表面清洁无尘，布局规整有序。

4)确保所有艺术装饰挂件均整齐悬挂，且保持清洁，无任何损坏。

(5)室外公共区域及有关设施

1)确保室外地面整洁，禁绝烟蒂、落叶、碎纸、杂物、尘土以及油污的存在。尤其在冬季，应及时清理广场（包括B区坡道）及ABC区域屋面的积雪，务必做到当日清除完毕，保持环境卫生标准。

2)为了确保大理石地面的光洁度，务必采取措施预防其表面泛白现象的发生。

3)做好室外有关设备的清洁工作。

4)及时清理室外垃圾箱（桶）。

5)车位线要清晰、洁净。

6)实施定期药物投放，严谨执行消毒及虫害、鼠害防治措施。

7)做好室外玻璃、铝合金框保洁。

(二)安保服务范围及标准

1.安保服务范围

(1)维护并确保中心管理区域（涵盖ABC区及公共区域）的日常运作秩序与安全，迅速应对并处理任何可能威胁中心安全及工作环境稳定性的事件。

(2)负责中心管理区域（涵盖ABC区及公共区域）的防火、防盗及常态化的新冠疫情防控管理工作，具体内容涵盖防火、防盗及防疫安全监控的实施，应对突发火灾、失窃事件以及疫情的应急处置、管控和即时报告。

(3)策划和实施针对自然灾害及人为损害的预防措施与应急响应策略

(4)负责室外广场机动车与非机动车停放的秩序维护与安全保障服务，涵盖停车场的全面管理工作。

2.安保服务的标准

(1)1) 要求保安人员具备强烈的责任感与警觉性，确保按时出勤并始终坚守职责，严禁无故缺岗或离岗，以维护中心管理区域内的正常工作秩序及高标准的安全服务水平。

确保全面消除安全隐患，高效履行甲方公共秩序的维护职责，娴熟操作并熟知各类消防设施与设备的运用，同时具备对各类刑事、治安事件以及突发灾害事故应急预案的深入理解和应急响应能力。

2)实施对楼宇内部各施工维修区域的全面核查，旨在防止潜在的安全隐患和事故的发生。发现问题后，立即督促相关人员进行整改，并在巡查记录表上详细记录。

3)监控与预防：保安人员需密切关注潜在的异常人物和物品，对抢劫、盗窃、火灾及其他任何安全隐患保持高度警觉。一旦发现异常情况，应迅速采取适当应对措施，并及时向上级领导汇报。

4)保安人员应具备高度警惕性，迅速应对管理区域内的各种治安刑事事件，并协同相关部门对现场进行妥善处理和事件经过进行详细记录。同时，须建立健全档案管理制度，详实记载案件处理过程与结果，以便存档查阅。

5)熟知办公楼的建筑构造与空间布局，对关键安全防护区域实施细致的防护措施，并定期进行核查与巡查。熟练掌握各类消防设备及监控系统的分布及其操作方法。在离岗前，务必确认所有办公室门已妥善锁定，如发现未锁状况，立即汇报上级并采取相应处置措施。

6)需构建一套严谨的保密体系，包括详尽的规章制度和严格的工作纪律。

7)当国家财产及业主的个人资产遭受非法侵犯时，应果断地与犯罪行为作斗争，维护合法权益。

8)负责对保安部门的各类保卫设备的使用、维护状况实施细致的核查、监管及记录，一旦发现设备损坏，应立即呈报并阐明损坏的具体原因。

9)请细致核查综合办公楼内外各设施设备（包括门锁、照明系统及消防设备）的正常运行状态，并在巡查记录表中详细记录。如发现任何损坏，须立即报告进行维修。

10)确保中心管理区域室内仅限授权人员合法行动，闲杂人员禁止随意进入或游荡。

11)实施对进入中心管理区域室内人员的身份验证，要求提供有效的证件，如健康码、身份证及完成体温检测。符合条件的人员需履行登记手续，经审批批准后方能准入。

(2)对防火防盗等应急处理的工作标准

1)运用前沿的消防科技资讯，以创新的消防安全管理模式引领办公楼的日常管理。具备扎实的消防专业知识和专业技能，且在任职前已通过相关资质审核。

2)依据消防控制目标，确立相应的规章制度与岗位操作规程。

3)所有消防灭火设备与配置应严格遵照GB/T 140.90《建筑灭火的配置设计规范》进行操作与规定。

4)精通各区域核心概况，尤其对于关键的安全防火区域了如指掌。实施差异化管理策略，特设立专职消防人员专司消防安全监控。针对潜在火灾风险区域，我们已制定针对性防控措施。

5)组织纪律严谨，指挥领导表现出色，面对突发火灾能迅速而冷静地应对，举措恰当、适宜且响应迅速，确保了应对效果的有效性。

6)执行消防设施与配套设备的区域核查，需遵循消防救援管理部门的规定，定期进行打卡并实时将数据上传至云平台；同时实施不定期抽查，一旦发现潜在问题，应迅速采取措施进行处理，并对问题解决情况进行复核，确保记录详实完整。

7)全年实施多样化的消防演练计划，其中包括一至两次大规模的消防演习，旨在评估和提升消防设备的状态以及消防人员的实战操作能力。

8)制定并记录消防设备各部件的使用期限管理流程，确保对达到使用年限的设备及时向展馆进行申报，待审核批准后进行更换更新。

9)制定并实施针对设备故障的应急处理流程。

10)职责要求如下：   - 24小时不间断监控：中控值班室需确保操作系统的运行，遵循消防救援部门的规定，每班配置两名工作人员，实行每日三班轮值，所有人员需持有相关证书方可上岗。    - 紧急响应时间：接到火警警报后，从中控值班室接收到报警至第一位保安人员抵达现场的时间不得超过3分钟。随后，应在1分钟内向中控值班室反馈确认信息。    - 火警处理流程：一旦确认真实火警，中控值班室人员须立即采取行动控制火势，并在3分钟内将事故情况通报给甲方以及消防救援部门。

11)在遭遇盗窃事件时，务必优先确保现场的控制与可疑人员的暂时滞留，同时兼顾对甲方进行及时通报，视情启动报警程序，以维护现场秩序并保障信息流转的顺畅性。

(3)筹备应对突发自然灾害等不可预见情况的应急措施预案

1)对于突发情况的应急响应，务必预先筹备详尽的应急方案，强调其简洁、实用与高效。各相关部门需深入熟悉并掌握，确保在突发事件发生时能够迅速并有效地进行应对和控制。

2)以下为各类不可预见事件的列举： 1. 自然灾害：如地震、洪水等。 2. 紧急事故：火警、电梯故障导致的停电情况，以及人员被困事件。 3. 财产安全问题：财物失窃及突发的安全隐患。 4. 电力供应中断：因突发事件引起的紧急停电。 5. 公共秩序事件：打架斗殴、流氓滋扰或涉及刑事犯罪的情况。 6. 健康风险：食物中毒与家庭安全问题，如煤气或可燃气体泄漏。 7. 水害：漏水或可能导致水淹的突发状况。

(4)停车场的服务标准

1)保安人员言行举止礼貌、文明、规范。

2)确保详实记载当班期间的工作内容，以供接班人员全面掌握情况，顺利衔接工作流程管理。

3)优化上下班时段停车场管理，确保车辆行驶、停放与进出秩序的顺畅执行。

4)在执行职责时，保安人员须监督并引导车辆有序进入指定车位，对违规乱停和占用他人车位的行为予以纠正。

5)面对突发的火险等紧急状况，务必迅速引导车辆撤离停车场，确保消防车辆能够便捷地停靠及进出文化中心，维持通道的畅通无阻。

6)一旦遭遇车辆碰撞或设施损坏的情况，应立即呈报给主管，并同步联络相关处理部门。

7)严谨执行违规车辆的纠正措施，严禁任意停放，以维护停车场的井然有序。

8)任何驶入停车场的车辆，严禁装载易燃易爆物品。

9)详细记录每辆夜间停放车辆的车牌号码、型号及车辆状态，均体现在停车记录表上。

(三)设备、设施管理范围及标准

1.高低压配电系统

确保全面遵循岗位工作规定，每日在配电室实施轮班值守与交接班程序。严格遵照《XX地区电气设备运行管理规程》及《XX地区电气安全操作规程》的各项要求。

实施定期月度检修，针对配电设备进行维护，以确保其持续高效运转，从而保障电力供应的稳定可靠性。

确保每半年实施一次避雷器及其辅助设备的例行检查，而年度全面检验则需每年至少进行一次。

值班人员每天记录电器仪表数据一次。

保持室内卫生整洁。

为确保配电室操作安全，计划购置一套全新的防护设备及绝缘工具，并规定每年实施不少于一次的年度安全检查。

2.空调系统

确保严格履行岗位工作规定，要求值班人员需在规定时间前30分钟到达指定岗位，进行详尽的交接班工作核查，并完整记录交接班检查过程。

风机盘管每年需接受至少一次的清洗维护，而主次风道则需进行不少于两次的消毒作业，确保环境卫生。

保持室内卫生整洁。

3.给排水系统

每日对所有卫生间、清洁区域的设施以及供水管道和阀门进行全面检查，确保其运行状态良好。同时，值岗人员需例行巡视污水处理设施和化粪池，确保其水位处于正常水平。

在雨季来临前夕，务必进行全面的雨水管道疏通工作，以保证其畅通无阻。

确保楼宇雨水排放系统的畅通无阻，实施定期维护清理，同时在入口处增设防护设施，以防管道堵塞的发生。

4.送排风系统

每日，值班人员会对所有卫生间及清洁间的排风系统进行全面检查，并确保按照既定的时间表启动和关闭，以保持设施的正常运行。

确保设备间及设备的日常清洁，实施每周一次的彻底清扫。

每月进行一次正压送风及消防排烟系统的例行检查，并进行功能启动试验。

5.照明系统

每日值班人员会对所有照明配电箱及插座箱进行全面核查，着重检查开关及其线路是否存在过热现象，同时注意开关运行是否正常，如有任何异常声响或问题，立即将其及时修复，以确保照明系统的稳定运行。

开关、灯具、光源有损坏的一天内必须解决。

每日对室外泛光照明设施进行例行巡检，并确保按照既定的时间表进行开关操作。

6.动力配电系统

每日，值班人员会对动力配电箱、双电源互投箱以及封闭母线插接箱进行一次全面的巡查，地点位于强电间内。

每月对双电源互投箱进行一次切换试验，并确保实施后详细记录。

7.消防自动报警系统

做好全年的消防报警系统试验工作计划。

当值班人员察觉到报警信号时，应迅速确定其触发原因，并实施详尽的记录。若涉及火警事件，务必在接到警报后的三分钟内奔赴现场进行核实并查明实际情况。

实施每月一次的正压通风系统检查测试，以确保消防疏散通道始终保持正压状态。

定期实施每季度一次的防火卷帘门维护，包括加油防腐处理，同时对自动操作、手动控制以及应急手动模式进行全面检查。

每天检查一遍室外消火栓的完好情况。

每月检查一遍室内消火栓的完好情况。

每月抽查2处消火栓并试水测压。

每月抽查10处报警探头进行发烟检测。

每日实施详尽的消防设备检查，涵盖各层级显示系统、区域控制设备以及手动报警装置。

保证消防控制室内设备及房间生清洁。

消防应急广播每月试用一次，确保正常使用。

背景音乐按规定时间及区域播放。

8.消防自动喷淋系统

实施每月一次的消防喷淋水泵启动检查，以确保其设备运行状态优良。

每日，值班人员会对水流指示器和温式报警阀的功能状态进行细致核查，并确保详细记录相关情况。

每日，值班人员会对水喷淋系统进行全面巡查，一旦发现任何漏水情况，立即将其修复，并详细记录在案。

9.楼宇自控系统

实行24小时值班制度。

每日，值班人员会对所有的温度传感器和压力变送器进行常规检验，并确保准确记录其运行状态。

10.电梯运行

定期对传动钢阀进行细致检测，一旦发现存在断裂的齿迹或裂痕，务必立即上报并详细记录相关情况。

每日值班人员需检查电压表指示正常性，监控机房内是否存在异常声音与异味，核实各楼层厅门关闭状态是否良好，电梯运行是否平稳无声，确认各层按钮安装牢固。一旦发现任何异常情况，应立即上报并详细记录。

确保电梯运行安全许可审核的顺利实施，同时注重机房设备的维护与房间的清洁工作。

确保配备至少一名持有A4电梯安全员证的专业人员。

11.避雷系统

每日对大楼的防雷设施进行全面核查，确保所有连接点的接触状况优良。

每半年对大楼接地网进行测试一次，保证接地电阻小于。

12.城市规划展示馆设备

(1)每日对展馆内的所有展示设备及设施进行全面核查，以保证其正常运行和弱电系统的完好状态。

(2)确保按照规定的时间表启动和关闭展示设备，并详实记录主要展示设备，如投影仪的运行时长。

(3)确保设备故障的迅速响应与处理，对于诸如投影仪等精密设备或复杂的计算机软件系统问题，应及时向甲方报告并协调专业维修机构进行维修。在更换必要部件的情况下，须经甲方批准后方可进行购置与更换。

13.弱电网络系统

负责中心内部各区域的网络设施，包括但不限于局域网络、电话网络、有线电视网络、视频监控系统、公共广播设施以及展馆设备的规划与管理。

二、服务质量评估体系

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