高效校园设施管理服务竞标服务方案
招标编号：****
投标单位名称：****
授权代表：****
投标日期：****
1.1.定制化服务与承诺
招标项目：成都市新都区繁江中学的物业管理工作采购方案
项目标识：编号新都政采(2022)A0004
1.1.1.现场项目考察
1.1.1.1.项目关键服务特性与挑战解析
1.1.1.1.1.全面的安防保障解决方案
安防管理的一大挑战在于有效沟通和广泛宣传在管辖区域内的安全服务措施。
物业管理主要划分为两个核心领域：一为设施设备的管理，二为人际服务的提供。
实质上，物业服务的宣传与沟通关注的是人文关怀。人文关怀主要体现在两个层面：一是针对物业内部的固定员工，二是对外来访问者及公务或学习人员。因此，有效协调内外业主关系，提升安全服务意识，构成了我们服务挑战的关键要素之一。
确保移动工作的正常运行，有效应对各类突发情况，是安防管理的核心任务。
物业管理的服务质量和效率，尤其是应对突发事件的能力，是其服务水平的关键体现，其中紧急设施的维护与消防应急响应，以及安全危机的即时处理尤为关键。
1.1.1.1.2.高效团队管理能力
追求全面而非精通：物业管理业的特点显著，与众多外部关联部门互动频繁，服务对象具有多样性，涵盖的服务内容广泛且技术含量高。内部结构复杂，员工层级多样，整体行业的职业素养仍有提升空间。对管理处主任的专业知识、管理和实践能力，以及丰富的经验有着较高的期待。
实现高效物业管理的关键在于深入理解，项目经理需对自身机构与学校环境有全面的掌握。自我认知要求明确自身的不足和劣势，因为这些往往触发学校的实际反馈；而理解对方，则需借助诸如‘初次亲切互动，后续深化交流’的公关策略，通过实地访问、举办座谈会及业主/物业在线平台等方式，全方位剖析并掌握学校的立场。通过有效的沟通和针对性的改进措施，得以消弭物业管理过程中可能存在的冲突与分歧。
1.1.1.1.3. 面对严峻的监管挑战
面对繁多的物业服务项目，监管工作的复杂性显著提升。物业公司及物业管理行政主管部门的核心挑战在于处理那些本质上非典型的物业管理争议。每当这类问题浮现，业主和媒体往往归咎于物业管理和相关部门，期待其介入解决。然而，由于部门间的协作效率不高，资源整合不足，导致响应效果并不理想，未能以高效的服务回应业主的需求。
1.1.1.2.针对项目难题的应对策略
1.1.1.2.1. 安全管理与维护
人员安全保障策略：我们采取双重防护措施。一方面，专业安防团队执行24小时不间断巡逻；另一方面，楼层助理将进行定时且随机的重点区域检查，确保办公环境的安全无虞。
构建立体防护架构：人员部署策略形成坚实屏障 我们实施全方位防护措施，将人力资源有效组织为一道严密的安全防线，对进入区域的所有外来人员进行严密监控，旨在预先预防，确保杜绝任何安全事故的发生。
1.1.1.2.2.对“无序来访”等突发事件的安全管理
遵循'事前预防，频繁演练，多重保障，迅速响应，有效处置'的突发事件管理原则，我们致力于强化预先的风险评估，严谨设计应对流程，实施全员的应急知识培训，并通过模拟演习进行实战演练。同时，我们充分利用先进的安全监控设备，全面提升处理诸如无序访客事件和消防危机等突发情况的能力，以确保办公环境秩序井然，公共场所安全有序，人身和财产得到充分保障。
安全保障措施针对重要活动如来访接待、学术研讨与会议等
预先筹备：在物业服务中心的统筹安排下，我们将针对不同类型的会议及重要性，精细策划并执行全面的会议与参观接待安全管理措施，确保相关安全保卫工作的周密实施。
强化关键节点管控：针对重大节日庆典、重要会议活动及重要来宾访问，我们将依据《重大事项安全防范预案》严格实施出入口安全部署，旨在保障人员进出的顺畅与安全，防患于未然，消除潜在风险。
管理安防员服务形象的策略：我们实施严谨的背景调查，优先录用薪酬优厚的高素质保安，同时制定详尽的服务行为规范，并强化日常礼节培训，以此保证安防人员能为业主提供优质的服务体验。
1.1.1.2.3. 强化管理人员的标准执行
在深入理解和掌握物业管理行业的法规体系下，管理处主任应对所负责的物业项目涵盖的各项专业领域，例如行政管理、领导技能、安全管理、环境保育、建筑构造、设施机电工程、智能化高科技以及财务管理等，需具备全面的通识与理解，以此确保有效协调各专业团队，顺利推进项目管理工作。
项目经理应当以表率之姿引领团队。孔子曾言："政事之要，在于公正；自身行为端正，无需严令也能贯彻执行；若自身不正，即使发布命令也可能无人遵循。"项目经理必须率先垂范，严格遵守并执行公司的规章制度、标准流程，忠诚于企业，敢于担当，无推卸、无逃避。否则，其所管辖的团队必将有令不行，局面迅速失控。
项目经理应扮演激励者的角色，深入了解下属的需求与意愿，积极赞扬他们的成就，并致力于提供支持，协助他们克服难题和化解冲突，从而凝聚出团结一心的团队力量。
项目经理作为组织者的角色，首要任务是设定明确且具导向性的项目目标，确保每个团队成员对其职责有清晰的认知：同时，为了保证工作的顺利进行，项目经理需强化过程管控，实现全面把控、事事在控、时时监控、人人参与的严谨管理体系。
项目经理作为引导者，通过多种教学手段推动管理：包括课堂讲解、团队研讨、信息分享、绩效评估与竞赛，针对项目各部门主管及管理层以上人员，着重开展服务理念、岗位职责认知、工作流程理解、专业技能提升以及应急情况应对的培训。同时，鼓励受训者向下级一线操作人员进行具体操作技巧的深化辅导。
(1)服务周全
全面优化客户服务体验。作为项目经理，始终坚持以服务为核心，秉持'预见业主需求，超越期待'的理念，深入洞察并满足校方的现实与潜在需求。通过扩展和丰富服务项目，确保服务内容的多元化，从而提升学校的舒适度与满意度。例如，在提供基础服务的同时，可特别推出定制化的付费增值服务，如设施设备维修、日常清洁保养以及室内绿化布置的定期更换；同时，亦可提供超越价值的无偿亲情服务，如失物招领、天气预报、大型物品搬运、代收垃圾处理以及代订旅行票务和住宿预订等，力求全方位满足校方需求。
致力于内部服务的完善：构建优质外部服务的基础在于营造优良的内部环境。我们关注并深入了解一线员工的工作与生活需求，不断优化他们的工作和生活环境。在严冬提供温馨关怀，在炎夏带来清凉慰藉，节日之际传递诚挚祝福，面对困难时伸出援助之手。这样做的目的是消除员工后顾之忧，激发其工作热情，从而确保服务质量的持续提升。
(2)听得进意见
项目经理的成功离不开背后团结协作的团队支持与业主的广泛认同。为此，理想的项目经理需具备亲民形象，摒弃傲慢，注重倾听下属和业主的意见；他应具备反思与学习的能力，借鉴他人优点，总结自身工作经验与教训，并以谦逊和严谨的态度面对挑战，以此持续提升工作效率和个人专业素质。
(3)心态平稳
项目经理在应对物业管理中的各类突发或复杂情境时，由于可能的情绪波动与紧张，有时会难以保持冷静，导致决策失误。因此，作为管理处主任，具备临危不乱的素养至关重要。这种素养并非短期内能轻易培养，它源于长期的基层实践经验，源自亲身处理重大事故或纠纷的历练，以及在多元物业项目中的历练。同时，合理的专业知识结构也是形成这种素质的重要基石。
项目经理应具备宽广的包容心，倡导信任与适度授权。他应将重心聚焦于物业项目的运营、管理和服务决策，给予团队成员足够的自主空间，鼓励并接纳他们的错误与成长。这样的领导方式促使下属积极创新，往往能收获意想不到的佳绩。
(4)及时处理问题
物业管理应追求效率导向的效益提升，致力于快速响应问题，具体体现在"三速"原则：信息流转需迅速，应对举措需敏捷，行动实施需高效。遵循"四即时"准则：对报修请求应即时派遣，接到紧急维修召唤须立即到场，常规维修应在八小时内解决，接警后五分钟内奔赴现场，电力故障发生十分钟内启动备用发电机。这些都是物业管理公司常见的时间管理规定，如规定办公电话响铃三声内务必接听，限时10分钟回应急修，常规维修承诺在八小时内完成，报警响应时间限定在五分钟，电力中断情况下，发电机启动需在十分钟内完成。
(5)严格执行服务标准
严格遵循服务高标准，秉持质量优先的理念，推行标准化运营与规范化服务模式。我们将业主接待、安保、绿化、清洁及维修等物业管理专业服务内容整合为一致的服务和操作规范，确保每个环节、每项工作都有明确的准则和依据，减少人为因素导致的操作随意性。同时，通过参与行业协会倡导的各类卓越评级、达标竞赛，以及执行国际质量管理体系要求等活动，利用外部激励和公司内部资源，迅速提升物业项目的品质和服务水平。
纪律严谨的内控要求：物业管理公司的专业形象在很大程度上取决于与业主交往中展现出的行为准则。对于一个团结高效、作风严谨的团队而言，行为的一致性是塑造团队凝聚力的关键基石，而公正且适度的奖惩制度则是提升团队战斗力的强大推动力。作为管理处主任，必须以身作则，恰当地行使奖惩权力，构建公平公正的竞争环境，从而最大化地激发个性鲜明员工的潜能。
(6)有风险意识
项目经理应具备敏锐的风险洞察力，能从细微之处洞悉可能的问题，迅速识别潜在的收益机会与风险隐患，并积极寻求转化风险为盈利的战略途径。
项目经理的职责之一是有效沟通，对接各类人员并跨越不同层级。他需构建一个开放且信任的沟通桥梁，与地方街道、居委会、派出所等保持密切联系。积极寻求与这些机构建立合作机制，虚心接受他们的指导与监督，全力配合其管理工作，提供必要的支持和援助。这样旨在激发他们的协调、监督和引导作用，以推动社区和谐发展，进而塑造物业项目管理的有利外部环境。
基础在于管理，服务的核心在于本质，而人才则构成关键支撑。物业管理服务的实质是由人为载体执行的，因此，具备综合素质且卓越的项目经理对于物业管理行业的繁荣发展具有紧迫的现实需求。
1.1.1.2.4.确定相关部门的政策导向
政府在物业管理环节中发挥着至关重要的作用。其主要职责在于对物业公司实施有效监督，确保其为业主提供卓越的物业服务。
在社区建设与物业管理的关键环节，如社区建设办公室与业主大会的物业企业选聘、续聘或更换决策，以及物业服务企业的资质升级等事务中，均明确规定需预先征询街道办事处的意见。此举旨在强化街道办事处的属地管理职能，明确物业管理主管机关的政策导向作用，促进各方在房屋管理工作中的协作与配合，从而有效理顺行政层级关系，推动物业管理深度融入社区建设进程，实现重要进展。
1.1.1.3.详细的服务评估准则
劳动纪律
(1)秉持遵纪守法及对职业的热忱，积极主动地履行岗位职责。任何违规行为将扣除一分相应分值。
(2)确保严谨履行各项规章制度及劳动纪律，坚持准时上下班，杜绝迟到、早退、擅自离岗或岗位窜岗现象，任何违规行为将扣除1分。
(3)员工在工作时间内应当专注于职责任务，禁止进行如打牌、赌博、股票交易、网络游戏、过量饮酒以及群体闲聊等与工作无关的行为。违规行为每发生一次将扣除1分绩效积分。
(4)严禁酒后上班。违反一次扣1分。
(5)应聘者需保持得体着装，展现出良好的行为举止，并以礼貌的态度进行接待。任何一次的不当行为将扣除1分。
保洁服务考核办法
(1)每日实施三次全面的公共区域清洁工作，分别在早晨、中午及傍晚进行深度清扫保洁。
保洁工作需严谨执行，确保环境整洁，无遗留杂物、白色垃圾及明显污渍，任何一项不符合标准将被扣除0.5分。
(2)环境卫生与通道管理：地面清洁无烟蒂、果皮、落叶，通道内严禁遗留垃圾、纸屑、食品包装废弃物以及积尘，如有蜘蛛网则视为不合格，每项违规将扣除0.5分。
(3)所有宣传栏、展示橱窗、公共过道的天花板、以及墙角区域，必须保持无尘、无蜘蛛网，镜面清洁光洁，不得有污渍或水迹。如有一项不符合标准，将扣除0.5分。
(4)确保学生正常使用期间，每天早晚各进行两次卫生间清洁。具体标准如下：地面需始终保持干燥，无积水现象；卫生间设施如马桶应洁无污渍；洗手台面整洁，无残留水分；洗手盆及梳妆镜务必清洁明亮。若有一项不符合上述标准，将扣除0.5分。
(5)场地维护标准如下：操场、看台及运动场每日实施全面清洁，实施不间断的巡回保洁，确保地面整洁，无任何杂物、白色垃圾以及显眼的污渍。如有一项未达标，则扣除0.5分。
(6)为确保垃圾桶表面的清洁度，规定每周实施不少于两次的冲洗，任何发现存在灰尘或污渍的情况将扣除0.5分，务必严格遵守这一标准。
(7)1. 清洁工具管理有序，确保按指定位置存放。对清洁工具及用品需妥善保管并定期清洗。纸篓垃圾需每日清理不少于一次，垃圾袋应及时更换，做到当日产生的垃圾当日清理，避免积存。对于大垃圾桶内的垃圾，我们规定每日清运不少于两次。任何不符合上述标准的行为将扣除0.5分。
(8)疫情期间，严格实施垃圾箱与卫生设施的每日消毒措施，标准要求每24小时内消毒不少于两次，如未达标，将扣除0.5分。
(9)确保每日对灭火器、消火栓等消防设备设施进行彻底清洁，保持其表面无尘埃、无杂物乱贴，任何一项不符合标准将被扣除0.5分。
(10)每月对室内玻璃进行一次清洁，确保其光洁无尘，如未达到此标准将扣除0.5分。
公寓管理服务考核细则
(1)严格遵循并贯彻实施学生宿舍安全管理规定，每项违规将扣除0.5分。
(2)公寓管理部门实施定期培训并详实记录，任何未达标准将扣除0.5分。
(3)严格遵守并实施住校生日常行为管理规定、环境卫生与内务整理规程，以及学生寝室相关规定。如未能提交完整的相关制度，每项缺失将扣除0.5分。
(4)确保严格遵循住校生个人档案管理规定，及时更新并通报学生在校动态，与家长及班主任保持有效沟通，任何一次未达标准将扣除0.5分。
(5)按照学校宿舍管理规定，执行学校宿舍管理的要求，按时开放和关闭宿舍大门，不符合要求一次扣0.5分。
(6)强化安全责任感，全面了解并能熟练操作宿舍安全设施，公寓管理人员应具备基本的应急救援技能，确保严谨的工作态度和定期巡查，对任何可能威胁学生及公寓安全的因素实施尽早识别并及时处理，每发现一处不符合规定将扣除0.5分。
(7)确保对学生的思想动态有深入理解和掌握，通过有效的引导、劝说和教育，坚持实施管理育人和服务育人的原则，任何一项未达标准将扣除0.5分。
(8)在学生公寓内务管理环节，我们每日严谨地对宿舍内部环境进行细致核查，并详细记录，任何未达标准的情况将立即上报，每次违规将扣除0.5分。
(9)对于学校分配的临时宿舍管理工作中未能达到规定标准的情况，每次将被扣除0.5分。
(10)每日早晨，公寓管理员需在6:10分起始并完成个人洗漱与准备工作，稍有延误将扣除0.5分。
(11)清晨，学生需在6:40前由教师监督完成起床，接着进行内务整理，包括标准的床铺折叠和物品有序排列，如未达标将扣除0.5分。此外，对于非值日生，教师需确保他们完成个人内务整理后方可离开宿舍，同样，未达标准亦扣0.5分。
(13)对于值日生，我们要求他们在每日07:15之前完成寝室清洁整理并离开公寓，未达标的将扣除0.5分相应责任分。
(14)1. 严格实施晚间查房规定，确保按照既定流程执行点名核查，杜绝遗漏、错误或虚假报告人数。针对晚归或未经请假未归的学生，需查明行踪并详细记录，随即向相关部门汇报。 2. 熄灯后，生活教师应巡视本楼层走廊进行二次查房确认。 3. 在学生进入安静睡眠状态（即23:00后），生活教师方可休息。任何不符合上述规定的行为将被扣减0.5分。
(15)在夜间若遇到学生身体不适的情况，应及时展现出关怀，并视情况陪伴学生前往医疗机构（同时通知家长或班主任），对于病情严重的状况，务必拨打120急救，并同步通报项目主管、学生家长及值夜行政人员。此类行为如未遵循规定，将扣除0.5分。
(16)若公寓管理人员观察到学生出现异常行为，应立即向班主任及政教处报告，每忽视一次将被扣减0.5分。
(17)公寓大门需按时开关，具体规定如下：每日早晨六点十分开启，晚间十一点半关闭，任何一次未能遵循将被扣除0.5分。
(18)在公寓内，所有外来人员必须凭有效证件进行登记，任何不符合规定的行为将被扣除0.5分。
(19)任何住校学生不得擅自变更寝室分配、床位编号或出现双人共用床位的情况，如未遵守，将扣除每次0.5分的纪律分。
(20)1. 禁止异性学生随意穿越公寓、楼层及寝室，违规将扣除0.5分。(21) 2. 对于住校生，寝室内禁止进行诸如拖动凳子、嬉闹喧哗、发出不当声响（如尖叫、吹口哨）、饮酒、玩扑克牌、赌博、吸烟、斗殴以及举办生日聚会等行为，一旦违反同样扣减0.5分。
(22)床铺的整理需严格遵循标准：被褥应折叠得规整且四方对齐，定位统一；床单务必平整洁净，任何不符合规定将被减去0.5分。
(23)所有物品应严格依据规定进行有序排列，呈现出整洁雅观的视觉效果，任何未达标的情况将被扣除0.5分。
(24)地面应保持整洁，无痰迹、果皮、纸屑或微小杂物的存在，任何一处不符合清洁标准将被扣除0.5分。
(25)卫生间及洗漱间的地面应保持整洁，无任何废弃物和积水，水槽内部清洁，无残留物和油渍。同时，室内需维持持续通风，确保空气清新，无异味。如有一项不符合上述标准，将扣除0.5分。
(26)实施定期消防设施核查并详实记录，着重检查灭火器、消防栓等消防设备的配备状况与有效期，对于数量不足或已过期的设备，应立即补充或更换，确保所有消防器材处于良好可用状态。任何不符合标准的情况将扣除0.5分。
(27)每日对公寓的安全出入口进行例行核查，确保其畅通无阻，严禁在消防通道区域堆积任何物品或停放自行车，否则将扣除0.5分。
(28)以下是严格禁止的规定： 1. 禁止存放和使用诸如电炉、电饭煲、电磁灶、电水壶、快速加热器、电熨斗等功率较大的电器。 2. 充电式灯具的使用同样被严禁。 3. 私自接线或擅自更换灯具灯泡的行为是不允许的。 4. 任何私自开启电箱或触及电源的行为都被禁止。 5. 请勿擅自获取监控设备或应急灯电源，且不得私自使用任何电器，否则每次违规将扣除0.5分。
(29)违规事项包括：携带管制刀具或危险易燃易爆物品进入公寓，以及在公寓内燃放烟花爆竹、制造烟雾或雪花，每次违规将被扣除0.5分。
(30)公寓管理员在紧急状况下须能迅速启用应急通道，如不符合规定将被扣除0.5分。
水电维修人员考核细则
(1)负责管理区域内的照明与水电设施设备的日常巡检与故障修复，确保其顺畅运行。对于突发情况能迅速响应并妥善处置，任何一次不符合规定将扣除0.5分。
(2)在停电期间，确保应急发电工作的有效执行，以维持各项工作的顺畅运行，任何未达标将被减去0.5分。
(4)确保定期执行水电设施设备的巡检，并实施详尽的记录，任何一项未达标准将被扣除0.5分。
(5)在接到桌椅门窗的维修任务后，我们遵循既定流程，迅速安排维修时间，并确保按时保质完成维修工作。如未达到标准，将酌情扣除0.5分。
(6)确保严格按照规定程序使用维修设备，注重资源节约，包括节水、节电和合理控制维修材料消耗。任何未达标准的行为将扣除0.5分。
(7)一、响应与维修规定 1. 维修人员接收到报修信息后，需迅速响应，承诺在接到报修后十分钟内到达现场进行维修。 2. 如因特殊情况无法在八小时内完成维修任务，维修人员需及时向报修人通报并报告至学校总务处。
(8)在维修任务完成之后，务必对作业现场进行即时且彻底的清理。对于未达标准的要求，每项将被酌情扣除0.5分。
(9)对于未遵循标准操作流程的设施设备，每次将扣除0.5分。
(10)任何未按既定规程执行全面安全核查的，将扣除每次0.5分。
(11)根据影响程度，对未按时完成的维修工作每次将扣除1至3分。
(12)对于未严谨填写相关记录表格的行为，每次将扣除0.5分。
(13)对于未在维修工作结束后实施现场清理的行为，每发生一次将扣除0.5分。
(14)维修过程中故意浪费材料的，扣1分/次。
勤杂工服务考核细则
(1)负责协助水电维修专业人员对课桌椅、门窗以及教室内的各类设施（包括墙砖、书柜、窗帘和黑板）进行检修，每项不符合标准将扣除0.5分。
(2)在收到维修通知后，应迅速抵达现场实施维修。若遇到无法处理的问题，应及时向学校领导汇报。对于不符合要求的情况，每项将扣除0.5分。
(3)在接到校领导临时交付的任务后，确保在十分钟内迅速抵达现场，严格遵循指示完成所有工作，以满足学校的规定标准。每出现一次不符合要求的情况，将扣除0.5分。
(4)确保按照学校规定，对公共区域实施全面消毒，如未达标，将根据要求扣除每次0.5分的疫情防控评分标准。
(5)完成消毒程序后，药品、工具及用具须严格按照标准进行有序存放，禁止随意丢弃或杂乱堆放，任何不合规行为将被扣除0.5分。
(6)对于未按要求完成学校临时委派的其他辅助性工作任务，每项将扣除0.1分。
(7)对于未按既定规程履行交付职责的行为，将扣除1分/次的考核标准。
(8)任何未在规定区域实施疫情防控消毒的行为，将被扣除1分/次。
(9)任何未按既定规程执行全面安全核查的，将扣除每次0.5分。
(10)对于未能按时完成的维修任务，将根据其产生的影响程度，每次扣除0.5至2分。
(11)对于未严谨填写相关记录表格的行为，将予以每次扣减0.5分的处理。
(12)对于未在维修工作结束后实施现场清理的行为，每发生一次将扣除0.5分。
(13)维修过程中故意浪费材料的，扣1分/次。
项目主管考核细则
(1)承担服务区域的周期性和临时性的巡检任务，一旦发现任何问题须立即处置，每次不符合规定将被减扣0.5分。
(2)实施每季度一次的消防疏散演练，每次未达标将扣除0.5分。
(3)对各部门的工作计划进行严格的月度、周度和日常管理，任何未按计划完成的情况将扣除0.5分。
行政文员考核细则
(1)任何资料的印刷品质都需确保清晰，不得出现遗漏页面的情况。如不符合标准，将被酌情扣除0.5分。
(2)所有资料必须严格按照规定格式装订，任何不符合标准将被扣除0.5分。
(3)当办公设备如复印机、胶印机遇到轻微故障时，应及时提交维修申请，否则将被扣除1分。
1.1.2.高效项目管理团队操作流程
1.1.2.1.项目管理机构构建详情
1.1.2.2.高效职能团队运作机制
为了提升校区的物业管理服务质量，依据项目特色与行业法规，计划设立"物业管理部门"，并实施"全方位"的网络化物业管理服务体系。我们将融合现代物业管理理论与商业模式，明确物业管理的组织结构及监督体系，确保服务高效且合规。
(一)管理机构名称及监督体系
1、项目管理机构"物业管理处"隶属于我司，严格履行物业服务合同，对校区实行专业且标准化的物业管理服务。
2、物业管理处的监管工作由后勤管理处与公司共同实施并负责监督。
3、项目经理兼具指挥与监督的角色。在各项任务命令发布之后，项目经理通过信息反馈机制收集信息，对指挥系统的指令进行全面分析和判断，及时修正误差，弥补工作中的疏漏。
4、监督机制采用例行审查与突击核查相辅相成的管控手段，同时，监控措施融合了事前预防与信息反馈的双重控制策略。
物业管理处监督机制流程图
(二)组织架构及人员配置
1、人员配置策略秉承"高效且精简"的核心理念。
2、强调职务分配与职位设置的精简与直线管理原则。
3、组织架构注重精简，职务分配依据员工的专业技能与专长进行。
4、构建内部畅通无阻的信息交流平台，旨在推动资源的共享与整合。
5、致力于构建一个能够激发员工团结协作的组织架构，以实现高度的团队凝聚力。
1.1.2.3. 内部管理的职责分工
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岗位设置 |
岗位职责 |
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项目负责人 |
1、在公司副总经理的领导下，负责对所辖的项目实施一体化综合管理，完成年度管理目标。2、对重大投诉组织相关人员进行分析解决必要时上报公司。3、合理调配人员，协调各岗位分工合作，责任到人，关心员工的工作、学习、生活，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。4、负责审核制定项目的年度工作计划、年度工作总结。5、组织开展周检，年底对项目的各项工作做年终考评，对服务管理质量进行严格控制，并做好不合格服务的处理。6、按公司规定对员工实施考核，做到奖惩分明。7。 做好项目的人员招聘、培训、考核等工作。8、落实校方管理处下达的各项工作，定期沟通汇报物业工作，及时处理存在问题并上报系行办主管领导。 |
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秩序维护班长 |
1、直接对物业经理负责，负责安保部整体工作。2、拟定本部门的工作程序，制定本部门员工岗位责任、工作标准，并根据实施情况进行调整修订。3、负责年度工作计划、年度培训计划制定、安排、考核。4、负责对保安日常管理服务工作的评价和管理工作。5、督导保安部员工随时保持高度警惕，对突发事件做出迅速反应。6、制定消防制度，组织各种消防活动，定期进行消防演习。7、每年组织开展2次全区域的消防演习，制定合理有效的消防应急预案，并定期进行消防知识宣传。8、监督消防维保厂家按时对消防设备设施进行维保，并对维保情况上报学校相关负责人。9、对消防安全工作进行全面管理和监督工作，对存在的消防隐患提出整改意见，并监督整改。 |
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保洁主管 |
1、直接对物业经理负责；2、协调本班组与其他部门关系，合理调配人力和物力资源。 |
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3、负责定期对本班组员工进行岗位培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量。4、负责保洁工作的班检和员工的日考核，纠正日常工作中存在的不合格服务。5、对发生在辖区内的不卫生现象进行指导、制止和处理。6、负责对垃圾清运工作的监督检查，并作质量记录。7、负责组织本部门日常巡视工作，加强客户服务质量的监督工作。8、负责保洁员的工作区域的分配工作。9、负责制定保洁员的培训计划及实施工作。10、负责部门会议的组织工作；11、按项目要求进行检查，保洁。12、发现故障及时向相关部门报修，保证正常使用。13、完成领导交办的其他工作。 |
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保洁员 |
1、做好校园保洁、整理，达到《保洁服务工作标准》的要求。2、负责消毒打药、灭蚊蝇工作。3、严格遵守库存管理制度，做好防火防盗工作。4、每日负责巡视收集各层垃圾，并负责送到垃圾站。5、遵守公司各项规章制度，上班时工装干净整齐。6、遵守劳动纪律，不迟到、不早退，准时上岗。7、上班时不吃东西，不动不拿客人用品。8、提高安全意识，发现异常情况及时向保洁主管报告。9、严格按照操作程序进行清洁，保证工作质量。10、爱护公物，妥善保管各类工具，发现设施损坏及时报修。12、了解所管物资的使用情况，掌握所管物品的性能、用途、保管常识。 |
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工程维修 |
1、负责给排水系统、消防水系统、锅炉系统和管道的日常维修和计划性检修工作。2、负责西韩岭学校的日常维修工作；3、负责相关设备的巡检工作，并认真填写《巡视记录》。4、公共区域的水电小修。 |
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5、运行检查人员要采用看、听、嗅、摸、比及仪器检查等方法检查设备，发现问题及时处理，较重大以上的问题要及时报告运行领班，并将情况写入巡检记录及维修记录。6、每天对岗位的维修记录及交接班记录等进行查验，并对异常情况做详细记录，积累资料。7、维修人员巡检时必须坚守工作岗位，不得颤自离岗，要按照规定的巡视路线进行检查。8、认真理解并贯穿上级交与的各项指令及任务，并按期保质保量完成。对于设备运行模式的重新调整等重大事件，要在工程主管的正式指令下达后，方可采取实施。9、设备维修人员在接到领导下达的设备维修单时应及时前往修理。10、发现设备故障现场人员无法处理时，应立即报告项目经理组织处理，以免事态的发展。11、认真执行各项规章制度，杜绝设备运行的人为不安全因素发生。12、负责设备机房的日常清洁工作。13、负责学校内设施设备保障工作。14、负责学校音响（视频）、有线设施设备的运行及日常维修维护工作。15、定期巡视检查通讯设施、发现问题及时解决，并做好相关记录。16、保证学校设备设施完好及正常使用。17、定期配合相关公司做好维修维护，并做好相关记录。 |
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强电技工 |
1、当值人员每天巡视配电室，仔细查看各仪表。准确记录各项数据观察用电情况、发现异常及时处理并汇报工程部负责人并做好记录。2、配电室卫生清洁。每天早8：10配电室地面卫生清扫，摆放配电工具、用干抹布擦拭配电柜。工具摆放整齐，柜面整洁，目视无灰尘。3、计划性检修。根据各项目年初维修计划所有电工及工程部负责人根据实际情况对配电室检修。4、责任区责任人一周巡视一次、根据卫生情况不定期清扫，每月对电表柜内接线端子紧固。5、保持设备表面无灰尘、地面干净无杂物、控制柜内无积灰，查看应急 |
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柜有无故障报警、逆变器工作是否正常、电池是否变形漏液，发现异常及时向负责人汇报联系厂家并做好记录。6、对会议设备每周进行一次细致检查，做好检修记录，发现异常及时向负责人汇报。7、确保在活动前提前调试好设备，确保顺利结束。8、来客进入配电室的登记。 |
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备注 |
具备良好的思想素质，讲求社会公德和职业道德；热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神；身体条件达标。所录用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、有从业经历和熟练计能。 |
1.1.2.4.日常管理制度
依托公司深厚的经营经验和环卫作业实践，我们遵循PDCA全面质量管理程序，针对显现的问题进行持续优化。通过实施一系列策略，我们不断刷新和提升，旨在实现目标——构建科学、合理且切实可行的管理制度。最终，我们制定了一套完整的规范化管理体系，形成了高效的操作文件体系。这套制度既满足了公司当前运营的需求，也充分考虑了未来发展，确保日常管理的科学化、规范化和标准化，具备可执行性、前瞻性和实际操作价值。
公司的管理体系主要包括人力资源管理、行政事务、业务运营与质量监督、以及成本管控四个核心板块。
财务管理制度
为确保公司的财务稳健管理，本规程依据国家相关法律法规及财务规章制度，并充分考虑公司的实际情况而制定。
第一章总则
一、财务管理应始终坚持"勤俭节约、审慎理财"的原则，注重精细核算，致力于剔除企业运营中的奢侈挥霍与非必要支出，力求减少消耗，提升经济效益和储备积累。
二、财务管理的目标应当坚定地定位在提升经济效益与强化公司经济基础之上，通过实施严谨的宏观调控与细致的微观管理，始终坚持并严格遵守财经法规纪律。
三、所有公司部门的财务运作必须严格遵照本规章制度进行。
第二章 财务机构与会计人员
四、公司常务副总协助总经理分管财务工作。
五、组织架构中设立财务管理部门，该部门设有财务总监一职，同时依据业务运营需求，配置相应的财务会计、成本会计以及出纳等专业会计人员。
六、常务副总主要财务职责如下：
1、负责贯彻执行公司章程与股东会、董事会的各项决议，主导编制并亲自主签公司的财务规划、信贷策略及会计报表，实施并确保计划的有效执行，针对实施过程中可能遇到的问题，提出改进方案，引领和监督各项财务运营，评估生产经营绩效，并向总经理汇报工作，接受其领导与指导。
2、负责审阅公司的基础建设、投资与贸易等发展项目的详细规划，以及关键经济合同，并对相应的可行性研究报告出具专业评估建议。
3、承担公司资金调度与调配的决策职责，相关决定经总经理或董事会审批后予以实施。
4、审核下属各部门的经济核算方案。
5、负责策划并制定公司的薪酬结构，包括员工薪资与奖金制度，以及福利政策方案。
6、监督公司内部的财务管理和活动。
7、确保财务部门及会计人员严格遵循国家的财经政策、法规与规章制度，同时履行财经法律的要求，坚决防止出现违背财经法律法规、忽视经济效益、不执行计划以及违规财经纪律的行为。
8、建议并审批各级财务人员的调动、任命、晋升及奖惩事项，此决策需经总经理核准后予以实施。
9、致力于提升公司财务团队的专业能力，通过持续的培训，不断优化财务人员的综合素质和业务知识技能。
七、财务管理部门，即公司财务部，由其主任负责全面指导与管理。在总经理和常务副总的双重领导下，财务部主任主持并执行公司的财务战略与日常运营事务。
八、财务部主任主要职责：
1、负责主持财务部门日常管理工作，明确并确保财务人员履行各自岗位职责，引领财会团队高效完成各类会计业务任务。
2、确保财务规划的严谨实施，精细化会计核算，实时、精准且全面地记录和反映生产经营的业绩，同时强化管理监督，以推动各项经济指标的达成与优化。
3、定期提交详尽的财务数据、相关文档及财务分析报告
4、负责组织编制会计报表，主持清查财产。
5、坚守财经法规及财务会计准则，秉持严格的原则。
6、负责资金运用、费用支出以及财产管理的监督与核查，坚决防止腐败、浪费和不合理的财务行为。
九、财务部门需建立健全审计监管机制，确保出纳人员不兼任稽核检查、会计资料保管以及收入、支出及债权债务账目的记录职责。
十、财务部门需严谨履行岗位规定，确保各部门各负其责且协同作业，真实记录并严格监控所有经济活动。账务处理与报表提交务必遵循完备程序，内容的真实性不容置疑，数字精确无误，账目清晰明了，每日整理，每月总结。
十一、确保各级领导有效支持财会人员依据法律行使职权并履行其岗位职责。
十二、在会计业务操作中，财务人员应当坚守准则，严格按照规章制度行事。遇到任何违反财经法律法规及财务规程的行为，必须果断拒绝付款、报销或执行，并立即向相关上级汇报。
十三、公司坚决倡导财务团队遵循财务规章制度，坚守原则，并严厉禁止任何针对坚持原则的财务人员的打击报复行为。
十四、财会人员力求稳定，不随便调动。
十五、任何情况下，财务人员在岗位变动或离职前，必须确保与接任者完成全面的交接程序。未履行完整交接手续者，不得擅自离职，会计工作的连续性应严格保持不变。
十六、交接工作涵盖移交方管理的所有会计凭证、报表、账簿、财务资金、官方印章、实体资产以及尚待处理的事务等。
十七、监交程序严谨：通常，财务人员的职务交接由常务副总与财务部主任共同执行监交；而财务部主任的职务变动，则需由总经理与常务副总共同实施监交，确保交接过程的规范性。
第三章 会计核算原则及科目报表
十八、公司严格遵循并执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《企业会计准则》和《企业财务通则》等相关法律法规，涵盖了会计核算的一般原则，包括会计凭证与账簿管理，以及内部审计与定期的财产清查和成本清查等规定，确保合规运营和透明度。
十九、本公司遵照国家法定会计制度，设置相应的会计科目及编制会计报表，所有会计操作均严格遵循相关规定执行。
二十、会计核算方法采用借贷记账法，遵循权责发生制原则，并以人民币作为记账货币基准。
二十一、所有会计凭证、账簿及报表中的文字记载应采用中文，数值则采用阿拉伯数字表示。记账作业必须采用钢笔书写，禁止使用铅笔或圆珠笔操作。
二十二、公司秉持稳健的资本管理理念，坚持实施资本确定与资本充实的策略。
二十三、我们采用分级核算方法，对各部门的收益与费用实施详细记录，设立独立账户，确保账目明晰且精确管理。
所有与收入同步的相关成本和费用，例如应付薪酬、折旧计提等，必须在相应的会计期间内准确记录，不得超前或滞后处理。
二十四、公司坚持一贯的会计处理原则，任何时期均需遵循，除非经董事会决议批准，否则不得擅自变更。
二十五、与我公司合作经营的企业，需遵循合同约定的资本总额、出资比例及出资方式，按照既定的时间表履行资本注入，详情如下：
1、所有以现金形式的投资，其会计记录应基于实际收讫日期及对应金额，即款项存入开户银行的时刻和数额。
2、所有基于厂房、设备及原材料等实物投入的部分，应依据合同约定并经过严格检验与确认的实物价值、金额以及接收实物的日期作为会计记录的基础。
3、对于以专有技术、专利权等无形资产作为投资的行为，应当按照合同约定的金额及日期作为会计记录的基础。
4、出资额的确认与交付，须经政府授权的注册会计师事务所进行审验，并在完成验资报告后，以此为基础颁发出资证明。
二十六、公司对外投资的款项，应当依据实际投入的金额在账簿中登记。投资所产生的收益或亏损，需计入投资收益科目，并在利润表中作单独列示。
二十七、利息支出，对应于各部门的借款使用期限，应进行精确的核算。
二十八、公司的固定资产折旧及其计价标准应严格遵循《固定资产管理办法》的规定。
二十九、年度财务审计中，固定资产需实施年度全面清查，针对盘盈、盘亏及固定资产的注销情况，严格执行审核程序。所有相关的计价事项须经过审批，待决算年度结束后办理完毕相应的处理手续。
1、固定资产的盘盈部分，以其重置全新价值作为初始成本，依据资产的新旧程度核算累计折旧并予以记录。在此基础上，将原价与累计折旧的差额计入公积金账户。
2、对于盘亏的固定资产，应当相应减少其账面原值并扣除已计提的累计折旧，剩余的差额作为非经营性损失计入营业外支出科目。
3、固定资产报废后的变现收入（扣除清理费用后剩余的部分），其差额计入公积金，对应的成本则作为营业外支出的组成部分。
4、公司严格执行对固定资产的购置、处置（包括出售与报废）、清理以及内部转移等操作的会计规范化流程，并设立了详细的固定资产分类账目进行核算管理。
三十、对于尚未在一年内收回的单项债权，将逐年按照10%的比例计提坏账准备金。
三十一、公司主要的会计报表：
1、资产负债表（年、季、月）；
2、损益表（年、季、月）；
3、现金流量表（年、季）；
4、现金出纳月终盘存表（月）；
京公网安备 11010802045440号
