农行物业外包服务投标方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

1.1.1.创新项目提案

1.1.1.1.设备设施高效运营与维护策略

(1)日常维护与高效管理策略

1服务内容

物业管理区域内的设施维护状况良好，包括但不限于：房屋地面、墙壁、工作台面、天花板、门窗、阶梯、通风管道、卫生间设备、大堂玻璃穹顶以及外墙幕墙，均保持完好，无霉斑和损坏现象。

2服务质量标准

(1)维护物业管理区域内的设施设备完好及正常使用状况

(2)所有玻璃完好无损，五金配件状态良好，门窗开关顺畅，密封性能优越，运行时未见异常噪音。对于存在瑕疵无法立即修复的部分，特别是涉及安全性能的部分，必须采取必要措施消除潜在风险。

(3)墙面装饰无明显脱落或龟裂现象，所有墙面砖、地面铺设的砖石平整无缝隙，地板平滑无翘起或缺失部分。天花板应保持清洁，无污渍、裂缝及损坏，确保不会对车辆行驶和行人的通行造成妨碍，如有问题需立即进行修复或替换。

(4)确保屋面排水沟与室内外排水系统的畅通性，实施雨前例行检查，预先排除潜在故障。一旦发现过滤网和管道损坏，立即进行修复或更换。

(5)如遇屋面出现气泡鼓起、防水层破损，隔热板断裂或缺失，以及墙面存在渗漏水情况，须在三个工作日内启动专门的维修程序。

(6)迅速履行零星家具及设备的维修职责，通常在24小时内确保维修工作的高效完成，严守100%的维修合格率标准。

(7)任何发现于楼内的设施损坏情况需迅速进行维修，确保安全标识的清晰完好。同时，务必保障各项设施与器材的正常运行与使用效能。

3其他要求

(1)当各类设备及房屋设施遭遇故障时，维修团队需在接收到普通报修请求后三十分钟内迅速抵达现场进行处理。设备的一次性修复完成率需达百分之百，且所有常规维修任务均确保当日内解决，无需跨夜进行。

(2)完成各类临时任务。

4日常养护维修方案

定期（每1-2年一次）进行全面的房屋设施检修，包括地面、墙壁、工作台面与天花板、门窗、楼梯、通风管道以及外墙幕墙，旨在详实掌握设施设备的完好状态，并据此作出相应的评估。

针对冬季、雨季及气候异常时期，实施定期的设施建筑巡查，着重对质量欠佳、易发生问题的区域进行深度核查；每半年实施一次至两次屋面维护，确保雨水排放系统，如屋面排水口和落水管的畅通无阻。

实施日常门窗、玻璃及照明设施的每日巡检；并安排每年一次的门窗专项维护保养。

巡检有记录。

提交年度维护方案，涵盖房屋地面、墙面、工作台面、天花板、门窗、楼梯以及通风管道，针对可能需执行的大修、中修或设施更新改造项目，向大楼业主方呈交详细报告。

序号	项目	维修类别	计划	方案	实施效果
1	房屋承重结构部位	局部受损：施工质量原因造成的结构问题	每年检查房屋的结构性能	由维修中心负责实施	结构安全，正常使用。结构性能完好
2	外墙面结构	局部、大面积渗漏及翻新	每二年对较大面积渗漏，外墙久修无效的，应局部翻新防止扩大及污染墙面	由维修中心负责	外墙平整，无渗漏水；整洁统一
3	屋面	隔热层破损；防水层破损造成渗漏；屋面积水	避雷网每二年刷一次油漆，防止锈蚀；每半年疏通一次屋面雨水口；每年对屋面防水	由维修中心负责	无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；隔热层完好
			层检查一次；每年翻新更换老化部分
4	公共通道门厅、楼梯间、电梯厅	公用地面的维修改造公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护；电梯厅的维护	每半年对公共地面进行一次维护，补换损坏或空鼓瓷砖；每三年刷新一遍门厅、楼梯间、电梯厅的墙壁、天棚、扶手、栏杆、电梯轿厢；每月检查一次，并做好记录	由维修中心按照相应技术作业规程实施	美观、完好、整洁、清爽
5	外墙面大理石玻璃	外墙、大理石的维护、窗户玻璃维护	每周检查外表石材有无脱落；结合外墙清洗，检查外墙玻璃是否有送动；每周检查玻璃	由维修中心按相关作业规程实施	美观、完好、整洁
			是否有裂纹；金属是否有锈迹
6	吊顶	吊顶的维护	每周检查有无擦、划、刮、踏坏。发现损坏及时修补；每月检查防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作	由维修中心按相关作业规程实施	美观、完好、清爽

(2) 给排水系统管理制度

1工作流程

每日实施一次基于《设备、设施巡视内容与程序》的泵房设备巡查，并同步填写《水泵房巡视记录表》。

每周对水泵房进行一次全面清扫，每月则对机组实施维护保养。生活水泵的运行状态与备用状态每两周进行一次轮换操作。

依据《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》及《给排水设备（设施）维修保养规程》的规定，实施相应的周期性检查与维护保养，并将检查保养的结果详细记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》之中。

《设备、设施维修记录表》详细记载了给排水设备及设施的维修工作记录。

当给排水设备出现异常或故障时，应及时向给排水领班报告，并记录相关问题于《设备故障记录表》。随后，在给排水领班的协助下，共同进行故障排除工作。

给排水领班工作守则：

承担设备技术资料及档案的搜集与保管职责，负责零星设备配件和材料的采购计划制定，并协调相关委托修理事宜。

在每年的12月份，我们会编制下一年度的《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》以及根据运行状况制定《设备、设施（年度）维修计划表》。

负责实施给排水设备的运营维护与维修管理，同时提供指导和实施定期检查。

执行定期对水泵房设施的巡查，核实巡查报告与交接班记录的完整性。

实施定期管道维护，每月对给排水设备进行详细检查，并依据检查结果填写《给排水系统检查表》。根据日常巡视和定期检修的记录，参照《设备完好率标准》，编制《设备完好率月度统计表》，经设备主管审阅无误后，提交至公司相关部门备案。

核查周期性维护记录、维修档案以及故障报告的相关信息。

编制并提交《设备故障记录（季度）汇总表》，详尽记载每季发生的设备故障情况，经设备部主管审阅无误后，提交至公司相关部门。

每半年实施一次水箱的清洁消毒作业，并同步进行水质检验，相关过程会详细记录在《水箱清洗消毒记录表》中。

2水泵房安全管理制度

1泵房设备必须由设备人员负责。

任何非授权人员不得擅自进入泵房及水箱房。如需进入，必须经过设备主任的许可，并在设备人员的陪同下方可进入。

3离开泵房应随手关门。

4不准擅自改变原设备及线路。

所有五号泵房设备的操作标识务必清晰易懂。水泵的状态标识，'运行'与'备用'应与控制柜开关的设定相吻合，通常情况下，切换开关应置于'自动'模式。阀门的'开启'与'关闭'标志需与实际操作状态相符。

在机房内，任何情况下禁止吸烟与执行明火作业。若确实有工作需求需进行明火操作，必须事前申请并获得动火许可，经过设备主任的批准，严格遵循动火作业管理制度进行操作。

7机房消防设施完备，并定期检查。

机房内外环境需保持整洁，确保室内照明充足，通风设施运行正常，地面、墙面、门窗及各类设备不应积聚尘埃、水分或油污。严禁随意堆放杂物以及易爆和易燃物质。

9地下室蓄水池溢流信号安全、有效。

3污水处理设备清污安全管理制度

首先，确保所有待清洁的池体盖板处于开启状态，以便池体能够实现自然通风或强制通风的过程。

2用污水泵临时将污水抽到下水道。

在抽取水分过程中，须采用临时鼓风机和管道对池内实施持续通气，设定每分钟的通气流量为5立方米，以确保池体内氨气和氯化氢气体的有效排放。

在清洁与排污操作中，务必持续利用鼓风机向池体输送气体。

在完成充气两小时与污水抽排，随后注满清水，促使氨气和氯化氢排出并再次抽干水分后，清污作业人员须佩戴活性碳防毒面具，身着防护服包括胶衣和胶裤，手戴橡胶手套，并确保腰部安全带牢固，只有在确认环境安全的前提下，方可进入池体内进行人工清理作业。

在执行清污作业时，务必确保充足的照明与持续的通风条件。作业团队需配置六名专业人员参与，其中两人负责下池清理，其余四人则在池口担任监护职责，并随时准备提取废弃物。

7. 清洁维护过程中，池体内工作人员的连续作业时间不得超过一小时。同时，池体开口处的监护人员需确保每五分钟与池内人员进行一次有效沟通。

监护人员在接收到通话指示后，应迅速执行相应的操作，即适时收紧或释放手中的安全带。

在执行清污作业期间，一旦观察到作业人员出现异常反应，应迅速将其撤离池体。若发现其身体状况严重不适，务必立即安排紧急医疗转移至医疗机构进行救治。

4水泵房管理制度

任何非值班人员如需进入水泵房，必须事先获得主管的批准，并在值班人员的陪同下进行，方可进入。

任何有毒性、有害性以及易燃、易爆物品，严禁在水泵房内储存。

水泵房内需配备齐全的消防设备，并确保其安置于易于取用且显眼的位置。同时，水泵房内严禁任何吸烟行为。

 

每日实施一次水泵房的全面清洁，包括每周深度清洁设施设备，确保地面、墙壁、天花板、门窗及设施设备表面始终保持无尘、无油迹、无锈斑、无污染物，涂层完好且外观整洁光亮。

 

水泵房应确保通风顺畅，采光优良，门窗操作便捷。

水泵房应确保始终处于上锁状态，钥匙的管理由当班维修工程师负责，非授权人员严禁擅自配置钥匙。

5设备人员工安全守则

执行2米及以上高度的登高作业须由两人以上协同操作，确保配备并使用符合标准的安全防护设备和保险带。同时，核查梯子坚固稳定，梯脚设有防滑措施。

在进行吊顶作业时，需至少安排三人协同操作，其中一人负责梯子的扶持与安全防护。

请确保佩戴安全帽，携带已充分充电的远射灯及对讲机。

在执行登高作业时，切勿将重物（例如工具）放置于衣物口袋内，以防意外坠落造成人身伤害。

在进行电气设备检验时，务必遵循低压电气操作规程的相关规定。

完成作业后，务必对携带的工具进行逐一清点，切记不可将工具遗漏在设备内部。此举旨在保障人员与设备的安全。

在进行施工现场操作时，务必佩戴安全帽，以预防高空落物对人员造成伤害。

在操作电动工具时，务必先确保接地线的完好性和绝缘防护措施的有效性。

在进行暗处作业时，若需照明设备，必须采用安全电压为24伏的行灯。

操作砂轮机时，务必配备防护罩，且绝对禁止佩戴手套，切记均匀施力。

10使用钻床时，须带防护眼镜，禁带手套。

操作电焊机时，必须持有相应资格证书，并在执行前获取动火许可，确保作业过程中有人监督。同时，配置完备的灭火设备，严格实施防火规定。

在进行水箱清洗、污水沉淀池清理、气浮池维护以及消毒池作业前，必须由两人或以上人员对相关设备及工具进行严格的安全性能核查。作业过程中，需配备监护人进行实时指导，并确保现场通风良好、照明充足，以防止有害、易燃或易爆气体对人员构成威胁。必要时，作业人员应佩戴防毒面具，同时做好应急救援准备工作。

13 在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。

(3)电梯管理系统维护与管理

1工作标准

确保每台电梯接受专业维保单位的定期维护，实施频率不少于每十五日，涵盖清洁、润滑、调整及检查项目。同时，建立详实的电梯设备台账档案，对日常维护和突发性应急维修操作实施详细记录。每年需经具备资质的检测机构进行全面检验，并确保在有效期内的《安全使用许可证》支持下，保证电梯的安全稳定运行。

确保配备持有特种设备作业人员证书的电梯安全管理专业人员，负责对电梯的维护保养与运行操作实施监督与管理。

2电梯系统的管理

为了保障电梯的顺畅与安全运行，客户服务中心需配备专门的全职人员，负责对电梯实施日常管理和维护工作，并委托具有相应资质的专业机构进行定期检修与保养。

专职从事维修保养和检查的人员，应具备丰富的实践经验，并对相关维修及保养规定有深入理解。

每周，维修人员需对电梯的关键安全设备及电气控制系统实施一次详尽核查。

电梯的维护保养工作由委保单位在机电专业人员的监督下严格按照合同条款执行，并确保实施过程中产生的所有相关记录完整详实。

遇到电梯故障，应立即将其暂停使用，待完成维修并经过详细检验无误后方可启用。

在电梯停用超过一周后，必须先进行全面的检验与试运行，确保安全后方可启用。

电梯故障的检验过程、维修步骤以及维修人员应详尽记载于电梯维护记录表中。

确保电源的电压、频率及相序应严格遵循电梯技术资料中所列出的标准。

9电梯正常工作条件应符合国家相关规定。

3电梯机房安全管理制度

任何非电梯维修人员在电梯机房内严禁擅自操作设备。

电梯的供电与停电操作必须严格遵循专业规程，仅允许设备人员执行，任何非设备人员不得擅自操作。

机房内的室内环境温度需维持在5至30摄氏度区间，并配备墙上悬挂的温度显示器以进行实时监控。

任何非授权人员不得擅自进入电梯机房。如需进入，必须事先获得设备主任的许可，并在设备管理人员的陪同下方可进入。

5离开电梯机房应随手关闭门窗。

在进行电梯机房的维修保养工作导致暂停运行时，应确保在一楼显眼位置悬挂警示通知告示。

任何在机房内的吸烟与明火作业行为均被严格禁止。若确实有工作需求需执行明火操作，必须事前申请并获得动火许可，经设备管理部门主管批准，且严格按照动火作业管理制度执行。

8机房消防设施完备，并定期检查。

机房环境要求整洁有序，室内需确保照明充足、通风顺畅，地面、墙面、门窗及各类设备均应保持无尘、无积水、无油污痕迹。严禁在室内随意堆放杂物以及易爆、易燃的物品。

确保电梯轿厢、机房以及门卫间的通信联络系统运行正常，以便在紧急状况下迅速进行联络并有效引导乘客疏散。

松闸装置应设置于显眼的位置，并在其附近明确标注相关说明。

因维修或保养导致的电梯暂停服务，应于首层公示告示。

4检修保养项目

电梯设备的构成主要包括机房设备、轿厢、井道设施以及厅门等组件。对于设备的日常维护，强调对整机运行性能及其零部件的完整性进行定期和常规性的检查。检查手段多样，包括询问操作人员、直观手感测试、听觉评估、视觉观察以及精确测量，确保从外至内进行全面深入的检验。

1)机房设备检修保养

曳引机：各部分是否堆积灰尘、炭铜粉/油位、油质是否正常、有无漏油、运行有无异常声音、振动/减速器蜗轮蜗杆磨损情况，轴承有无声音，螺栓是否旋紧/缆轮、缆槽有无磨损变形/轴承温升是否正常/其中曳引轮绳槽磨损，若直径相差超过钢丝绳直径1/10，或绳槽凹凸不平，严重拧花则应更换绳轮，要注意油杯加油。

制动系统维护要点： 1. 定期检验联轴器弹性圈的磨损及老化状况，确保其良好状态； 2. 清洁并检查铜套，防止污垢积累； 3. 检查销轴的润滑，及时添加润滑油； 4. 注意线圈接线端的紧固性，防止松脱； 5. 严谨监控闸瓦与制动轮之间的间隙，确保制动效果； 6. 妥善排查刹车过程中是否存在异常声响，确保制动系统的正常运行。

曳引电动机：温升是否正常/风机工作是否正常/滑动轴承贮有油槽油位。

测联发电机：炭刷有无磨损，刷长小于5MM则应更换/炭刷接线有否松脱/炭刷压力正常，炭刷，整流子接触良好/皮带张力正常，有否磨损/轴承加油脂/光电传感器良好/开关动作是否正常/皮带，轮槽是否沾油污。

维护要点： 1. 仔细清理并润滑所有部件； 2. 严谨核查触点连接线路； 3. 检测滑块磨损情况及其接触力度； 4. 确认活动构件操作是否顺畅无阻。

定期维护与检修要点如下： 1. 清洁电器表面灰尘； 2. 检查并清理触头接触点的油污； 3. 保证吸合线圈外表绝缘状况良好； 4. 确认机械连锁装置动作的可靠性； 5. 检查保险丝状态及接线紧固性。

限连器：检查运动部分加润滑油/检查电器开关动作/检查钢缆轮槽、轴套、轴有无磨损/检查调速部位有否移动/检查夹缆板是否对中，夹缆正常/检查安全钳提杆和传动机构是否灵活/安全钳机块与导轨工作面间隙均匀，保持2-3MM。/停机后用手拨动杆，动作是否正常/各动作部位及轴承清洁润滑。

盘车工具是否齐备。

2)轿箱设备检查保养

平曾器：检查干簧管感应器动作正常否。

轿箱门：检查门机器、齿箱、门电机、安全触板及温动开、抽刀、电眼、闸锁及各接点动作是否正常（安全触板被压下2.5MM,接点应动作)/清除油污加润滑/检查齿箱油量、油质、有无漏油/检查门电机炭刷、整流子及电机温升/皮带能力是否要调整/检修门锁及滚轮，保持电气接点接触良好/钩子锁臂及各滚轮转动灵活/吊门滑道牢固/轿箱螺栓紧固。

轿箱内：电视监控器是否正常/各开关按钮正常/对讲、广式装置是否正常/指示灯、报警装置是否正常/安全门是否能打开。

轿箱导靴和油杯：检查螺栓有无松脱/检查油杯油位、油质、有无漏油棉芯吸油情况，有无变质/检查导靴衬套磨损情况，磨损量超过1MM以上则应更换/运行中有无声音/检查高速机整四个导靴弹簧使导靴和导轨吻合/紧固导轨支架，接道板、压道板。

3)井道设施及外厅门

1. 外观检查：确认缓冲器是否存在永久性形变或损伤； 2. 电气安全装置检验：在缓冲器正常伸缩位置，确保所有电气设备运行正常； 3. 弹簧平衡器评估：核实顶面水平度是否达标； 4. 螺栓紧固状况：检查相关螺栓是否已牢固固定； 5. 油压缓冲器维护：油面高度应高于最低标线，且油质需符合规定标准。

检查外厅门： - 清洁并维护轨道，确保无尘并适量涂抹润滑剂 - 检查门钢丝的紧固程度与磨损状况 - 仔细核查所有活动部件的间隙和间距是否符合标准 - 确认电器接触点运作正常 - 检视门脚稳固，螺栓状态良好

曳引钢丝绳：例行检查有无断丝断股，曳引绳磨损其直径于原直径90%时，则应更换，曳引绳过分伸长要裁短，有油污要清洗，要根据喷击缓冲器的越程情况决定是否截短/钢丝绳头组合螺母要紧固，曳引钢丝绳断丝超过下表也应更换：

断丝处表面磨损或腐为其直径的％比	在一个捻距内的最大断丝数
	断丝在绳股间均布	断丝集中在1或2股绳中
10	27	14
20	22	18
30以上	16	/

监控钢缆限速器的运行状况，包括缆线磨损与张力的定期检查，以及慢车下降过程中明显的油漆标记标识。

一米检查缆与轮接触部分揽的磨损，毛刺破断，扭曲生锈情况/检查各缆松紧度是否一致/检查主缆和限速器缆的长度(对重底至油压缓冲器面至少距离1500M,对重底至弹簧缓冲器距离至少300MM),限速器缆平衡重块与地面的距离，铁臂是否平衡。

1. 路轨支架稳定性：核实轿厢及对重重构的焊接点与混凝土基础的稳固性，确认无松动迹象； 2. 轨道结构评估：细致检测轨道是否存在形变或弯曲现象； 3. 路轨维护：实施清洁作业，确保轨道表面整洁，并适量添加润滑油以维持良好运行状态。

维护与检查要点如下： 1. 清洁对重装置，确保各部件螺栓紧固状态，包括对重三角尖的紧固情况。 2. 检查对重底的调整圆柱铁块螺丝是否已适当收紧。 3. 评估对重导靴的间隙和技术磨损状况。 4. 审视油杯中的油量、油质，确认是否存在漏油现象，同时关注棉芯吸油功能。 5. 检查对重缆头螺丝是否正常，开口销的紧固状态是否良好，无松脱迹象。

井道内电缆安全评估：检查是否存在与工字钢、槽钢或混凝土结构物的接触情况；电缆外护层是否磨损；电缆是否出现扭曲迹象。此外，确保在电梯停机于最低层时，电缆距离地面的高度不低于60毫米。

1. 线路箱与接线：详细检验所有接线的紧固状况，包括电源主线； 2. 接线座维护：清洁并确认接线座的标识清晰可见； 3. 线管与线槽检查：确保无松动现象，且配件齐全。

1. 照明系统检验：确认井道照明设施的完好性。 2. 控制装置核查：检验井道开关的功能是否正常。 3. 安全环境评估：排查井道内是否存在积水、堆积的垃圾或其他可能妨碍轿厢与对重运行的障碍物。

各安全回路开关及限位开关：

检查各安全回路继电器动作/清理灰尘，保证各开关滚轮灵活/接线有无松脱/轿箱长刀之间距离应为(58+2)MM/限位开关滚轮应灵活/开关接点要可靠。

4)对轴承、轴套、缆轮等关键机械部件实施彻底清洗并进行适当的润滑处理。

电梯的关键部件，包括但不限于电机、轴承、轴套、滑轮、导轨以及门系统的重要维护部位的润滑周期明细如下所示：

主要机件部位	清洗加油时间	油质型号
曳引机油箱	新梯半年检查，一年更换新	HL-30
曳引机蜗轮轴的滚动轴承	每月挤加一次，每年清洗一次	钙基润滑脂
曳引机制动器销轴	每周加一次	机油
曳引机制动器可动铁心与铜套	每月检查，可每月、每季加一次	石墨粉
曳引机电机滚动轴承	每月挤加一次，每季清洗一次	钙基润滑脂
曳引机电极滑动轴承	每周挤加一次，每季清洗一次	机油或透油
机房、梯井、轿箱、对重架上的导向轮、复绕轮、反绳轮	每月挤加一次，每年清洗一次	钙基润滑脂
滑动导靴电梯导轨工作表面	每周加油一次，每年清洗一次	HJ—40，钙基润滑脂
滚轮导靴电梯导轨工作表面	不应加油
轿箱滚轮导靴轴承	每季挤加一次，半年清洗一次	钙基润滑脂
吊门滚轮及锔子锁的滚轮轴承	每月挤加一次，每年清洗一次	钙基润滑脂
门导轨	每周或每月清洗一次	机油少量
自动门直流电机轴承	每季挤加一次，每年清洗一次	钙基润滑脂
自动门传动机构、皮带轴承、动臂销轴	每周加油一次，半年清洗一次	钙基润滑脂、机油
限速器旋转肖轴和涨绳轮	每周加油一次，每年清洗一次	钙基润滑脂
安全钳传动连杆	每月加油一次	机油
安全钳机块滚、滑动部分	每月加油一次	钙基润滑脂
选层器滑动拖板导向轨传动部分	每月加油一次	钙基润滑脂
油压缓冲器油室	每月检查、补油一次	HJ10或HJ20

实施严谨的定期维护体系，包括每日巡查、每周检查、每月例行维护、每季度全面审视以及年度全面检修。

电梯运营维护与日常监控：电梯值勤人员需在电梯启动前后、交接班之际，详尽核查当班记录，对各项系统运行状况、安全设备可靠性、部件连接稳定性（包括是否存在松动）、机械运行温度与声响是否正常，以及轿厢门联锁装置的功能是否正常进行严格检查。

每周维护计划：实施全面的周度停机检修，历时半天，旨在解决日常例行检查中未能处理的复杂问题。要求各组件机构进行深度且详尽的检查。

月度维护：依据设备一月的运行状况与维修报告，专门针对未解决的疑难问题进行针对性修复。务必遵循规定的加油或油液更换周期。全面且深入地对曳引机、安全装置、井道设施以及自动门机构进行检查，一旦发现异常立即进行处理。

机电维护流程：机电主管与维修人员协同处理月度检查中未竟事宜，对所有紧固件进行细致的复拧加固，并执行电器元件的清洁与必要更换工作。

年度检验流程如下：首先，由物业经理、机电主管与维修团队协同执行。检查过程中，会参考地方劳动主管部门对电梯全年运行与维护状况的综合评估意见，以此决定电梯是否需进行中度或重大维修，以及是否需专项修理。接下来，将确定适宜的检修方法和日期。如需外委维修，需提交对外维修委托申请表，并经物业经理审批通过。

(4)高效电力维护与设备检测

1维护工作程序

每日执行一次配电房设备的例行巡查，依据《设备、设施巡视内容与程序》进行详细检查，并同步填写《配电房巡视记录表》。

以下是维护规程： - 配电房每周进行一次全面清扫。 - 每月对配电柜进行细致的清洁工作。 - 双电源柜（箱）的"运行"状态与"备用"状态需每月切换并检查一次，同时记录相关操作在《设备定期启动表》上。

根据《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》及《供配电设备（设施）维修保养规程》的规定，实施定期的检查与维护保养，并将相应的检查保养结果详尽记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》之中。

维修工作的记录详尽记载于《设备、设施维修记录表》内。

当电力供应与分配设备出现异常或故障时，应立即向电气领班汇报，并详实记录于《设备故障记录表》。在电气领班的指导下，积极参与故障排除工作。

保障所有照明设备、紧急照明设施及供电设施（包括配电箱、电缆桥架、电梯井道、开关与插座等）的稳定运行

2供电设备检查标准

[电力变压器]

1)检查电力变压器是否符合要求。

2)分接开关档位是否与电源相符。

3)外壳的接地装置可靠性如何，其接地电阻是否符合标准?

4)检查变压器的工作温度是否符合规定标准，以及通风系统的运行状况是否优良。

5)检查三相电压表的均衡性，同时确认变压器运行时的声响是否正常。

6)各接线端子紧固是否良好。

[高压开关柜]

1)耐压试验是否符合规范规定。

2)设备安装要求：隔离开关、负荷开关以及熔断器的安放需确保其位置准确、平顺且坚固。

3)机构操作需确保灵活性与准确性，瓷件表面须保持洁净无瑕，不得存在裂纹或损伤迹象。

4)电线的连接务必确保隔离开关、负荷开关和熔断器与其间的紧密配合。

5)接地线的连接务必确保紧密且牢固，防腐处理需均匀覆盖，无任何遗漏现象。

[低压开关柜]

1)耐压试验是否符合规范规定。

2)开关柜内部设备需确保完备无缺，安装稳固且可靠，盘面的油漆状况应保持良好。

3)电器或端子排的连接务必牢固并确保二次接线的整齐排列，同时标识清晰无遗漏。

4)接地线连接应紧密牢固。

5)在执行环节，灵活性至关重要，对接点的操作与机械闭锁的动作务必准确无误。

6)电器设备包括闸刀开关、负荷开关、空气开关及熔断器的状态均保持良好。

7)所有接触器及继电器的状态良好，面板上的指示灯与按键功能正常。

8)双电源切换箱能自动切换。

9)控制箱手动和自动操作均能运行。

[照明设备]

1)所有灯具、开关、插座以及照明配电箱装置稳固，且保持整洁的外观与布局。

2)检查电源线路：相线是否已正确断开，单相三极插座的接地线连接是否牢固，照明灯具是否存在触电风险。

3)检查照明线路的绝缘状况是否优良，确保接线端头不外漏，并核实灯具安装高度是否符合相关规范。

4)防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。

5)检查仓库内照明灯具与可燃物品之间的安全间距是否符合规定标准。

6)移动的照明灯具是否用安全电压24伏。

[防雷接地装置]

1)检查接地电阻值是否符合要求。

2)接地线应当呈现平直且坚固的状态，无任何显著的高低起伏或弯曲情形。

3)接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

4)各种管理资料齐全。

5)原始资料齐全。

6)日常运行记录资料。

7)操作运行管理制度。

3管理目标和制度

1)总体管理目标

①实施设备全面维护，确保设备性能优良并维持常态运行。②对于设备故障，维修团队需在接收到报修信息后五分钟内迅速响应，设备维修质量达标率为百分之百，常规性故障维修承诺当日解决，无需过夜处理。

③照明设备完好率维持在98%以上。

④弱电系统的设备维修确保了100%的合格率，其运行状态稳定，故障发生率低于1%，在遇到故障无法立即解决的情况下，我们承诺在2小时内提交可行的解决方案，并力争在4小时内完成故障排除。

2)各类管理制度

①配电房的管理规章制度

A.配电房作为大楼电力供应体系的核心区域，其准入规定严谨。任何非授权人员，未经大楼服务处主任及工程维修部门主管的书面批准，严禁擅自进入。

B.所有员工需具备相应资质，全面了解配电设备的运行状态、操作规程及安全须知。

C.工作人员需密切关注电压表、电流表及功率因数表的显示状态，并严格依据规定实施记录；变压器和空气开关的运行负荷应始终保持在安全范围内，严禁超载操作。

D.每日，由指定责任人对配电房实施一次全面清扫，以保持其地面及设备外壳的洁净整洁。

E.配电房设备的倒闸作业需由专人独立操作，旁观者仅限于监护职责，切勿介入；严格禁止双人同时进行倒闸操作，以防止可能产生的误操作。