物业外包采购服务投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

1. 技术响应文件

1.1. 《详细解答技术规格与服务项目》点对点应答

1.1.1. 我们全面符合项目商务条件（资格概述）

1.1.1.1. 具备定制化资格能力

我司作为中华人民共和国依法注册的独立法人实体，持有有效的营业执照、税务登记证及组织机构代码证（如已整合为一证），且业务范畴涵盖物业管理与相关服务项目。（附营业执照复印件以供参考。）

自2018年1月1日起，我司需具备至少一项单体物业管理项目，其面积需达到2万平方米及以上（相关物业管理服务业绩需提交合同复印件，业绩确认依据合同签订日期）的证明。

本公司计划委派的项目主管，其在物业管理领域的专业经验不少于三年（所持物业管理服务业绩需附合同复印件，验证时间为合同签署日期）

本公司呈交自2018年至2020年的详细财务报表，附有权威第三方的审计报告。

1.1.1.2. 具备必要资格要求

1、我公司具有独立承担民事责任的能力。

截止至报名截止日（或提交响应文件的日期），我司未曾被官方信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn）录入失信被执行人、重大税收违法案件的当事人名录，亦无政府采购中的严重违法失信行为记录。

3、我公司或所投产品/服务未被列入《中国农业银行集中采购禁入名录》。

我司法定代表人、单位负责人或经授权的代理人并未在《中国农业银行集中采购禁入人员名单》之列。

本公司确认，其法定代表人、控股股东或实际控制人与采购方的高级管理人员，以及使用需求部门和采购部门的核心岗位人员，不存在夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲或近姻亲关系（并已附上相关承诺函以资证明）

本公司确认，若法定代表人或存在控股、管理关联的其他供应商参与本项目采购，需提交无关联参与的承诺函，以确保公平竞争。

在过去的三年运营周期内，我司严格遵循行业规范，保持良好的商业信誉，未曾出现任何不良经营记录。投标人的法人代表、关键管理团队以及拟担任项目负责人的成员均无任何违法犯罪行为或不良行为史，且未受到公安部门或相关行业协会的公开通报或处罚（附承诺函以资证明）

我司凭借卓越的商业信用，过往五年内与农业银行系统保持着良好的业务合作关系，未涉及任何诉讼纠纷（附承诺函为证）。

9、我公司非联合体投标、不转包或分包。

1.1.1.3. 符合报价规定条件

所有项目报价将以人民币计价，涵盖后勤服务管理人员以及本项目规定的所有服务项目相关费用。这包括但不限于：人力资源成本（包含工资、社会保险、住房公积金，以及根据规定计提的各项费用，如"三费"；福利待遇涵盖加班费、员工意外保险、节日补贴、年终奖、通讯费、体检费等），工服购置费用，运行管理成本，保洁服务费用（包括垃圾清运和消毒杀菌等费用），管理费用，法定税费以及合理利润在内。

1.1.2. 我们全面符合项目的技术(服务)规格

1.项目简介：西藏自治区分行办公楼地址位于拉萨市金珠中路44号，办公场所地面面积：地下停车场、地面停车场、道路,面积共计。办公楼公共区域面积：卫生间共30个，;过道和大厅（包括主办公楼、科技楼、小型综合楼);楼梯（包括主办公楼、科技楼、小型综合楼);房间面积（包括主办公楼、科技楼、营业楼、小型综合楼)。我行会议室情况：大型会议室1个，行长楼会议室2个，科技楼会议室2个，主办公楼会议室4个，贵宾接待室3个。办公楼玻璃外墙（包括主办公楼、科技楼、综合楼、营业楼、小型综合楼窗户和玻璃幕墙)面积：。农行西藏分行柳梧新区职工周转房住宅小区楼道面积为,道路面积,面积共计。金穗小区职工周转房公共区域占地。团结新村职工周转房公共区域占地。

2.服务内容：1、保洁服务。针对分行机关院内车道、主办公楼、科技楼、行长楼、营业办公楼、会议室、厨房、餐厅、周转房公共区域、停车场、公共厕所等全部建筑物和公共区域的卫生保洁，以及农行西藏分行柳梧新区职工周转房小区院内公共区域、金穗小区职工周转房公共区域、团结新村职工周转房公共区域进行保洁；2、餐饮服务。机关食堂每天三餐（或不定时接待需要时)的烹饪、洗碗、传菜、餐厅卫生保洁达到卫生标准等相关餐饮服务；3、会议服务。包括会场布置、资料分发、物品摆放、端茶倒水、会场保洁等。

3.人员配置要求

人员配置明细：我司已对本物业服务团队的人数规定做出详尽设定，各服务项目对应的人力需求如下：

人员资格规定：针对不同的服务类别，我们设定了特定关键职位的入职资质要求，详情如下：

1.1.3. 我们全面符合项目服务需求

1.1.3.1. 提供全面的机电设备项目服务解决方案

我司已制定详尽的项目设备设施管理制度与操作规程，推行规范化管理，确立了成本控制体系，并引进前沿技术，旨在有效降低运营成本。具体内容如下：

1、本项目设施设备交接验收。2、强电专业各系统运行维护：变配电系统、UPS系统、低压配电系统、柴油发电机、照明系统等。3、楼宇综合维修专业维护：燃气开水器、墙面粉刷、防雷接地系统、办公家具等。4、协调工作；维保公司的协调、行业上级部门的协调、协调配合工程改造项目、配合协调专业设备设施管理公司。5、档案管理：房屋及附属设施档案管理、设备档案管理、运行维护保养档案、房屋安全普查档案。6、设备机房管理：机房环境整洁，上墙制度、流程等。7、甲方安排的其他小型维修工作及办公楼内施工改造工程的监督、管理。

本项目机电设备运行、维护、保养服务要求

1、基本要求

(1)保证办公楼各种设施设备的正常运行。

确保严格遵循设备操作程序，杜绝任何违规行为，全年目标实现零人为责任事故的发生。

制定详尽的设备设施运营规章制度及管理标准，确保应急响应机制的严谨高效。

应构建一套计算机信息管理系统，用于设备设施的运行、维护与管理工作，确保其高效且规范化运营。

致力于设备设施的日常维护，确保报修响应率为百分之百，接到报修请求后十五分钟内抵达现场进行处理。复修率控制在2%以下，客户满意度高达98%以上，体现了我们的高效与专业服务承诺。

确保设备维护到位，实现供电、给排水等各类设施的完美运行，其完好率始终保持百分之百。

实施对各设备维护保养公司的监督、检验及验收工作。

系统性地收集并妥善保存所有相关的设计图纸、技术文档、操作手册以及检验报告，同时整合各类记录，如设备运行、维护与保养记录，构建完整的设备档案体系。

负责楼内水电热燃气等各类能源的日常维护与管理，确保定期进行计量核查，并实施详尽的能源统计与深入分析。

2、需制定的应急方案（不限于以下11个）

(1)火情应急处理方案；(2)停电应急方案

应急响应措施：(1)跑水事故处置预案；(2)临时停水应对方案

(5)停热应急方案；(6)停燃气应急方案

(7)突发公共卫生事件应急方案

(8)地震等自然灾害应急方案

(9)特殊天气设备防护应急预案

3、设备的维保

(1)设备的日常维保

我司专业承担办公楼内各楼层配电室设施的常规维护，包括办公室照明设备及卫生间水电设施，致力于遵循国家、拉萨市以及物业行业的相关规范和标准，确保各项任务的高效完成。

我司承担单件及单价不超过500元（含500元）的零配件采购、更换与维修任务；对于单件或单价超过500元的采购、更换、维修项目，我司需向甲方提交书面申请，并在获得甲方审批后方可实施，相关费用由甲方承担。

如甲方提出设备更新的需求，相关费用将由甲方承担。

当设备的使用寿命届满，甲方需进行设备更换时，相关费用将由甲方承担。

所有设备必须遵循国家或相关监管机构设定的定期检查规定。

我们秉持设备安全运营的首要任务，积极实施年度例行检查。我们将委托原制造商或专业的服务公司，依据国家法律法规、物业管理行业规范以及设备设施的操作手册，进行定时的性能评估。所有相关的检测费用，将由我公司承担。

注：▲为国家规定强制性检查

5、对外协调

物业公司需担当起与以下单位的协调职责：

涵盖市政基础设施服务，包括供水、供电、供暖、天然气供应以及环境卫生管理的市政公司，以及社区管理机构如居委会和街道办事处，还有城市管理部门和建设委员会等相关单位。

确保符合中国农业银行西藏分行设定的能耗（用水）标准，致力于推进节能降耗措施的实施。

1.1.3.2. 提供全面的机电设备运行维护保养服务

强电系统

1.1高压供电系统

(1)保证高压电气设备安全运行。

(2)供电技术指标符合国家供电标准。

具备健全的组织架构，明确的岗位职责设定，以及严谨的工作流程，同时辅以详实的运营管理记录。

(4)突发事件处理预案有效、可行。

根据国家颁发的《电力设备预防性试验规程》以及拉萨市和物业行业的相关规定，我们制定详细的维护保养计划，对设备设施进行周期性的保养，旨在通过此举延长设备的使用寿命，有效控制设备的生命周期成本，从而实现物业资产的保值增值目标。

1.2低压电器

(1)保证低压电气设备安全运行；

具备健全的组织架构，明确的岗位职责设定，以及严谨的工作流程，同时辅以详实的运营管理记录。

(3)突发事件处理预案有效、可行。

实施详尽的维护保养方案，并确保其得到严谨和有效的执行。

环保节能运营策略：确保办公设施设备的运营管理严格遵循所有环保法规，并具备前瞻性的考量；致力于能源成本的有效管控，建立完善的计量系统，明确每个人的职责，强化管理制度的健全性。

依照《电力设备预防性试验规程》(DL-T596)等国家、拉萨市、物业行业相关的标准和要求管理。

建筑防雷与接地

实施季度性避雷装置组件核查，并确保详细记录

在雨季来临前，我们敬请甲方完成防雷设施的年度检测，并妥善保留相关检测报告。

维护保养工作严格遵循《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB50303)、《低压配电设计规范》(GB50054)、《建筑物防雷设计规范》(GB50343)以及《交流无间隙避雷器》 (GB11032)等国家标准和物业行业的相关规定。

给排水系统

1、供水系统

(1)有完善的管理制度、岗位职责、巡检制度、全面的运行管理记录。(2)突发事件处理预案有效、可行，包括：意外断水、溢水、跑水、漏水、水质污染等预案。 (3)按计划对供水系统相关的设备设施进行保养。(4)负责水泵、管道、设备、系统附配件等设施的维修和记录。依照《生活饮用水水质卫生规范》(GB5749-2006)、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)等国家、物业行业相关的标准和规范管理。

排水系统的维护与管理 1. 系统配备完善的操作规程：包括管理制度、岗位职责以及详尽的运行维护记录。 2. 定期进行全面巡查，确保井、沟、涵道和储水设施清洁无杂物，阀门动作灵活，管道法兰密封完好，无锈蚀现象。 3. 泵房（站）内部环境优良，照明、通风状况良好。 4. 设备性能达标，水泵运行正常，截止阀、止回阀操作顺畅，管道法兰接口密封无泄漏问题。 5. 外部雨水管理系统畅通，于每年3月和9月对蓄水池进行清洗和消毒。 6. 隔油池、排污管道和检查井保持畅通无阻。 7. 应急预案切实有效，涵盖如泵房（站）溢水、恶劣天气应对（如暴风、雨季防涝）等各类突发情况。 8. 对排水设备设施实施详细登记，并保存完整的维修保养记录。遵循《生活污水排放标准》(GB18918-2002)以及国家、拉萨市和物业行业的相关标准与规定进行管理。

1.1.3.3. 满足本项目设备设施的大、中修要求

甲方需对物业公司的设备设施大中修项目申请进行审核，包括上报的实施计划与详细方案，待审批通过后，方可着手进行维修工作，相关费用的承担方为甲方。

给排水系统

1、给水系统大、中修

根据供水系统的运行、维护及其安全技术规范，包括设备设施的使用说明书、维护保养计划以及实际运用状况，确定大、中修的必要性。

(2)给水系统大、中修条件：

设备维护与保养：实施常规及周期性的全面检修，涉及部分设备结构的拆卸，替换适量磨损部件，旨在恢复并确保设备性能符合标准和技术规格，维持其正常运行直至下一轮维修周期。通常情况下，零件更换率控制在10%至30%范围内。

维护升级：实施定期的彻底设备检修，涉及拆解并替换所有主要部件或修复性能欠佳的元件，以恢复设备的基础性能。通常情况下，零件更换比例会超过30%以上。

3)给水系统大、中修管理目标

致力于设备设施的维护完善，优化设备运行效能，从而有效延长设备的使用寿命。

2、排水系统大、中修

(1)排水系统大、中修依据：《给水排水管道工程施工及验收规范》、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)、水泵和水处理等设备的使用维护保养说明书。

(2)排水系统大、中修条件：

实施常规与周期性的全面设备检修，涉及部分组件的分解维护及替换适量磨损失效部件，旨在确保设备性能恢复并符合预设的技术规格，维持其稳定运行直至下一轮维修周期。通常情况下，零件更换率控制在10%至30%范围内。

设备大修：旨在实施周期性的彻底检修，包括拆解更换所有关键部件或修理不符合标准的组件，以重构设备的原始性能。通常情况下，零件更换率会超过30%。当设备的关键部件遭受严重损害，导致主要功能显著丧失，且安全性与可靠性急剧下滑时，将进行解体维修，目标是恢复设备的精密度与效能指标。

(3)排水系统大中修管理目标：

致力于设备设施的维护完善，优化设备运行效能，从而有效延长设备的使用寿命。

公共设施的大、中修

公共设施的大、中修标准主要参照《城镇公有住宅楼房大、中修定案标准》，以及国家和物业管理行业的相关规定。

2、公共设施的大、中修条件：

维护升级：需对部分主要结构组件进行更换或移动，然而整体维持原有建筑的规模与构造形态。

维护升级：涉及对部分主要结构组件进行替换或调整，但整体构造无需全面解体。

3、公共设施的大、中修管理目标：

所有经过大修的房屋须确保达到基本完好或完整的标准。

在中修完成后的房屋中，要求至少有70%达到基本完好或完好的标准。

1.1.3.4. 提供符合项目需求的会议服务

负责西藏分行办公楼的会议服务、会议预定、总服务台接待以及邮件收发服务。负责每日巡查会议室内各种设备设施工作情况，如发现问题及时联系相关部门。

会议服务整体要求

招聘要求如下： - 拥有1年以上的会议服务工作经验； - 身体状况良好，持有有效的《健康证》； - 倡导性别平等，优先考虑18至30岁的女性候选人； - 普通话表达流利； - 上岗时需着统一工作服装，并保持淡妆上岗。

按照会议的日程规划，涵盖预备阶段的充分准备、会议过程中的周到服务以及会后的细致整理。服务员需展现出专业的微笑服务，始终秉持礼貌的交流用语。

3、保持会议室环境整洁、每天通风。

寻求具备甜美声线的客户服务人员，要求其以标准的普通话进行电话应答。

服务台人员需严谨记录报修及投诉事项，并确保迅速将相关问题传达至相关部门。

拥有完善且明确的会议服务与接待工作规章制度，以及配套的岗位职责界定；同时实施严谨的会议服务及接待服务质量监控体系。

7、严格按消毒程序对杯具用品进行消毒。

对于举办的重大活动或涉及行领导出席的重要场合，务必预先制定详细的服务应急方案，并确保其经过实际演练的验证。

1.1.3.5. 提供符合项目需求的优质保洁解决方案

提供西藏分行办公区域（包括办公楼、园区及住宿区）、柳梧新区公共区域、金穗小区与团结新村职工周转房的全面保洁服务，涵盖环境卫生清扫、地面维护保养以及门前三包区域管理。致力于有害生物控制，以营造一个整洁、有序、宜人的工作生活环境。

保洁工作整体要求

1、门前三包区域保洁

2、卫生间清洁（消毒）

3、道路保洁

4、灯杆、旗杆清洁

5、停车场保洁

6、有害生物防治工作

7、垃圾清运费以及下水管道疏通

保洁服务标准

实施'四定'原则：明确人员职责、岗位设定、时间节点与工作品质标准。

以下是六个洁净要点： 1. 楼层地面清洁无杂物； 2. 电梯内部及周边保持洁净； 3. 雨水（污水）井口的清洁维护； 4. 设备设施的整洁完好； 5. 路缘两侧花草根部的清理； 6. 墙脚线区域的干净整洁。

以下是六个方面的严格要求： 1. 管井内部清洁无杂物，包括垃圾污物的清除； 2. 管井内不应存放清扫工具； 3. 避免出现碎纸皮核等碎片； 4. 地面始终保持干燥，无积水和脏物； 5. 电梯门及其周围区域务必整洁，无纸屑脏物的存在。

具体标准：

序号		区域		保洁内容			保洁频次		工作要求及标准
1		大厅		地面			巡回		无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮。大堂入口处应派专人随时擦除客人进入时留下的脚印及灰尘。遇到雨雪天气，在
									入口处派专人为带伞客人分发装伞袋。
				墙面			1次／周		无灰尘、无污迹、光亮
				不锈钢架构			1次／日		无灰尘、无污迹、光亮
				墙壁装饰物、标志牌			1次／周		无灰尘、无污迹、光亮
				暖通架构			1次／周		无灰尘、无污迹
				立面玻璃			1次以上／周		无手印、无灰尘、无污迹、明亮
				消防设施			1次／日		无灰尘、无污迹、明亮
				植物花盆			1次／日		无灰尘、无污迹
				电梯门、壁			巡回		无手印、光亮
				照明灯饰			1次／周		无灰尘、光亮
				垃圾桶			至少1次／日		目视无污迹、无油迹；垃圾日产日清，无满溢现象；垃圾桶周围无积水；每周消毒。
				玻璃大门			2次／周		无灰尘、无污迹、光亮。如遇雨雪天气及时进入擦拭。
要求：不锈钢、钢、铝合金等装饰物，容易受腐蚀，清洁保养时必须选用专用清洁剂、保护剂，不能有划痕。
2				照明灯具			1次／周		无灰尘、无污迹
				空调出风口			1次／季度		无灰尘、无污迹
				墙面			1次／周		无灰尘、无污迹
				垃圾桶			1次／日		及时清理垃圾、无污迹、无异味，定期消毒。
				会议室沙发、桌椅			1次以上／日		无灰尘、无污迹、无划痕
要求：1、灯具、摆设品、桌面等用白色纸巾擦拭无明显灰尘、污迹。2、室内空气清新无异味。
3		公共走道、楼梯		地面			巡回		无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍
				墙壁			1次／周		无灰尘、无污迹
				扶手、楼梯护拦			1次／周		无灰尘、无污迹
				顶面					无灰尘、蜘蛛网
				墙壁饰物、指示牌			1次／周		无灰尘、无污迹、光亮
				电子液晶显示屏			1次／日		无灰尘、无污迹
				不锈钢架构			1次／日		无灰尘、无污迹、光亮
				踢脚线			1次／日		无灰尘、无污迹
				安全指示灯			1次／周		无灰尘、无污迹
				各种标牌
				照明灯具			1次／周		无灰尘、无污迹
				电梯门、按键、墙壁			巡回		无手印、光亮
				垃圾桶			至少1次／日		及时清理垃圾、无污迹、无异味，定期消毒。
要求：1、灯具、标牌等用白色纸巾擦拭无明显灰尘、污迹。2、楼道内无异味。
4		电梯轿箱清洁		轿箱门、轿箱内四壁			1次／日		光亮、无手印、污迹、灰尘
				灯具天花			1次／周		无灰尘、污迹
要求：轿箱内空气清新，温度适中。
5		卫生间		地面			巡回		无水迹、无污迹（凡含酸性的清洁剂不允许洒落在地面上）、无尘土、碎纸
				墙壁			1次／日		无水迹、无污迹、光亮
				隔板			1次／日		无水迹、无污迹、无手印
				大、小便池			巡回		无污迹、无尿碱、无水锈印迹（黄迹）、喷水嘴应洁净。
				照明灯具			1次／周		无灰尘、无污迹
			面盆			巡回				池壁无水迹、无污迹、无痰迹及头发等不洁物。
			水龙头			巡回				无任何印迹、污垢、水碱，光亮、洁净
			洗手池台面			巡回				无水迹、无尘土、无污物
			镜面			巡回				无水点、无水迹、无尘土
			手纸架			巡回				无手印，光亮、洁净
			顶板			1次／周				无尘土、无污迹
			供应品			巡回				不间断
			清洁消毒			1次／日
要求：1、洗手间内无异味、臭味。2、洗手间工具为专用，用后必须定期消毒，与其他清洁工具分开摆放。
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