住宅区保障性租赁建设方案总承包

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

(1)区域建设条件分析与现状评估

第一节、概述与项目简介

1、本次招标的主办单位为：XX妇幼保健计划生育服务中心(XX妇幼保健院)

2、当前任务：XX妇幼保健院的保障性租赁住房建设项目EPC总承包工程的全面承揽方案

3、招标代理机构：XX。

4、项目地址位于XX谷堆山公租房一期的北侧区域。

5、建设规模：建成保障性住房102套，住宅2栋。总建筑面积5561.81平方米，全部为地上建筑，其中：保障性用房5510.92平方米，变配电室50.89平方米，道路、硬地1792.62平方米；机动车停车位55个；非机动车停车位204个；充电桩55个；总投资2770万元（具体以实际结算为准）。

6、资金来源：中央财政补助资金及自筹。

7、资金落实情况：已落实。

8、招标内容概述：本项目采取EPC（设计、采购与施工一体化）承包方式，涵盖的招标内容包括施工图设计、工程施工阶段直至通过竣工验收并完成整体交付，以及在工程缺陷责任期内的保修服务。同时，我们将全面负责工程的质量、安全、进度和成本控制。

(1)设计任务涵盖：建设工程设计、区内的供排水系统设计、高压电力供应设计（供电界面定义：以高压接入点为准），以及设计优化、设计申报、报审支持、相关的报批与审批程序、确保符合招标人内部标准并承诺满足相关要求、协助甲方接受行政管理机构的审查、专家咨询与评审、资料收集、施工期间的设计监督服务，以及在工程质保期内的跟踪设计服务和后续支持工作。还包括施工现场指导和协调。

以下是我们的服务范围： - 项目实施引导与监督 - 竣工验收阶段的协同工作 - 相关专业设计的配套支持（排除项目方案设计及绿化景观设计）

(2)涵盖内容：包括施工图纸所示的所有建筑工程所需材料及设备的采购任务。

(3)施工任务涵盖但不限于：场地平整、基坑支护与土石方挖掘、地基与基础构建、主体结构施工、消防设施安装、建筑内外装修、给排水系统、电气线路敷设、通风与空调工程、弱电智能化设备集成、室外相关设施（如内部道路、围墙、门卫房、泵房、垃圾处理区以及与市政设施接口），还包括发包人未单独招标但由总包单位负责实施的预留预埋工作。

电力供应设施：高压部分（供电工程的界面划分标准为低压出线接入口）未涉及绿化景观的设计与建设内容。

9、计划工期：设计成果提供周期：45日历天；施工工期：360日历天（以监理开工通知发出之日起计）。。

10、质量要求：

(1)设计质量应严格遵循《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城乡规划法》以及《建筑工程设计文件编制深度规定(2016版)》等相关国家和地方现行标准与规范。确保提交的成果资料完整、真实、准确且具有充分依据，设计图纸须能满足施工需求，并能一次性通过图纸审查流程，确保其技术规格达标和合规性。

(2)施工质量要求：符合设计要求，执行《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013)和《云南省建筑工程施工2

已按照《DBJ53/T-23-2014 质量验收统一规程》顺利完成一次性验收，且检验结果符合标准，已获得正式备案认可。

(3)设备的采购与安装需严格遵守国家、地方及行业的现行标准规范，并确保满足发包人的所有规格和需求。

(4)项目总体须遵循的要求如下：设计与施工必须严格遵照《建设项目工程总承包管理规范》GB/T 50358-2017，以及现行国家关于工程质量的法律法规、管理标准和技术标准等相关规定，确保工程竣工验收达标。同时，项目建筑的功能性与技术经济指标需满足招标文件和规划条件的明确规定。

第二节、大理州城市建设规划管理技术细则

一、总则

1、旨在提升全州城乡规划的严谨性与一致性，确保建设项目规划管理的规范化和标准化得以贯彻执行，本技术规定特依据《中华人民共和国城乡规划法》、《大理白族自治州城镇管理条例》等相关法律法规及适用的技术规程，充分考虑全州的实际状况而制定。

2、本规定适用于涵盖全州所有县市城市的规划区域内的建设项目。

二、项目用地规划管理

1、选址策略须严格遵循已获核准的控制性详细规划所界定的用地性质。如尚未获得审批的控制性详细规划，应参照已批准的更高层级规划执行。

在制定与调整控制性详细规划的过程中，允许实施混合用地策略，将功能互补、环境条件相近且相互间无负面影响的区域整合设置。对于多功能用地，其分类主要依据于地面主要设施的使用特性。对于不同用途的建筑规模，通常根据地上建筑面积的比例进行细分计算。

城乡土地利用及城市建设用地类型划分及其相应标准，将遵循现行《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定执行。

2、规划设计条件应涵盖以下要素：用地面积、土地用途、建筑密度规定、容积率控制、绿化率标准、建筑与周边红线的退让距离、建筑物限高要求、机动车和非机动车停车位设置、主要出入口布局、公共设施及工程设施配置的必要性，以及其它相关约束条件。

在对建筑外观特性有特定需求的区域，规划设计条件应明确规定建筑样式及建材选用等相关要素。

3、项目实施需遵循《城市规划编制办法》，须编制详尽的修建性详细规划或总体平面设计，规划工作须基于现状地形图展开，同时采用标准化的城乡建设坐标体系与高度基准。对于分期分批进行审批的建设项目，必须首先制定详细的修建性详细规划，明确各阶段的建设控制标准和分期界线设定，以此为依据分期推进施工。

三、建筑规划控制

1、在满足日照、采光、通风、消防安全、保密需求、视觉健康、环保考量、灾害防范、交通便利、管线布局、建筑保护以及空间环境诸要求之外，建筑间距还需遵循第七条至第十六条的具体规定。

2、根据《多、低层居住建筑间距最小距离控制表》的要求，多层与低层住宅的建筑布局应确保其间的水平或垂直间距不得少于规定标准。

3、当南北向居住建筑的两端被东西向垂直布置的居住建筑夹持，且两建筑之间的夹角a满足不小于60°的条件时，应遵循相应的规定对建筑间距进行控制。

4、按照相关规定，对于高层建筑与相邻的居住建筑采用平行布局（面对面），其间的间距需严格遵守以下控制标准，并应符合附表5中的所有相应规定。

(1)对于高层居住点式建筑，其各侧面宽度不得大于25米，与周边居住建筑的间距应确保在18米以上；若点式建筑位于北侧，其垂直布局则需遵循第十条的相关规定进行设计。

(2)对于南北向布局的高层住宅建筑，其面宽若在25至60米之间，与北侧住宅建筑的间距需满足一个计算要求，即不得小于D=24+1/4(H-24)米。其中，D表示间距（单位：米），H指的是高层建筑的计算高度（米）.

在东西向布局设计中，与东西两侧的居住建筑之间的最小间距应满足公式：D = 13 + 0.25*(H - 24)，同时不低于18米。其中，D表示间距，单位为米，而H则是指高层建筑的计算高度，同样以米为单位。

(3)在规划布局上，高层住宅楼应位于北部，其与南部多层住宅楼之间的最大间距需满足两个条件：一是不小于南侧多层建筑高度的1.1倍，二是最低限度为18米。至于与南部低层住宅的间距规定，要求不少于南侧低层建筑高度的1.3倍，同时不低于13米。

5、对于高层居住建筑与低层居住建筑的间距规定如下：当高层建筑的短边与多低层建筑的山墙呈大面垂直布置，且高层建筑面宽在25米至60米之间时，具体控制措施如下：    - 若高层建筑的短边或低层建筑的山墙位于北侧，根据南侧高层建筑的面宽进行分类：     - 面宽在40米及以内，间距应不低于13米；     - 面宽在40米至60米之间，间距需按照公式D = 13 + 0.7(M - 40)计算，其中D表示间距（米），M为南侧高层建筑的面宽（米）。    - 特殊情况下，若北侧的垂直布置建筑位于南侧高层建筑的两端，且两建筑之间的夹角a大于等于60°（参见附图1），则遵循第八条相关控制规定。    - 当高层建筑的短边或低层建筑的山墙位于南侧时，间距要求不得少于18.5米。

控制；在东西侧的间距按不小于13米控制。

高层居住建筑与周边多层低层居住建筑采用垂直布局规定如下：当高层建筑的短边位于北侧时，其与南侧多层建筑的间距须满足南侧多层建筑高度的1.1倍以上，且不得低于18米；与南侧低层建筑的间距则需大于南侧低层建筑高度的1.3倍，同时不低于13米。若高层建筑短边位于南侧，则间距基准为18米；而高层建筑短边在东西两侧时，间距要求不小于13米，具体细节参见附表6。

6、对于高层住宅建筑设计，当南北向布局且北侧需确保光照条件时，其短边间距应不小于15米；而对于南北向布置且北侧无需光照的以及东西向布局的建筑，其短边间距规定为不小于13米；在高层建筑与多层或低层建筑山墙相邻的情况下，短边间距同样不得少于13米。

7、对于面宽超过60米的高层楼宇，或者存在两幢及以上（包括已建成的）高层建筑对周边第三建筑产生日照影响的情形，或者涉及其他特殊日照条件的建设项目，应当制定日照评估报告，并通过计算明确相应的控制距离标准。

建设单位与规划设计机构应对提交的建筑日照分析报告的真伪及准确性承担法律责任。所使用的日照分析软件须经国家住房和城乡建设部权威评估并获得认证，且需通过国家建筑工程质量监督检测中心的实际工程验证，确保为正版软件。

8、对于已被认定为违法或临时的建筑物，其日照权益将不予以考量。

9、对于托幼机构、中小学校舍、医疗机构病房、养老设施及疗养院等场所，其与周边建筑的最小间距应达到居住建筑相应条件下间距的1.3倍标准。

10、间距设置标准：非居住类建筑与居住类建筑之间的间距须遵照相关规定执行。

(1)对于非居住建筑，若其位于居住建筑的南侧或东侧，应遵循相应的居住建筑间距规定进行设置。

(2)根据本规定第十六条的要求，对于非居住建筑，其与居住建筑之间的间距应严格遵守相应的规定。

(3)建筑设计防火安全规范要求，非居住建筑与居住建筑之间的山墙间距应严格遵守相关规定。

11、对于除本规定第十四条明确列举的非居住建筑以外的类型，相邻非居住建筑之间的间距应遵循如下规定。

(1)当南北向的高层建筑进行并排布局时，其间的最小间距应满足如下条件：不小于南侧建筑物高度的0.4倍，同时不低于20米。

要求东西向宽度不得低于较高建筑高度的0.3倍，且最低限度应为13米。

(2)当高层建筑与低、多层建筑呈平行布局时，其南北两侧的最低间距规定如下：北侧应不少于13米，南侧则需达到20米以上。

(3)当多层与低层建筑采用平行布局时，其间距应不少于南北朝向布置时南侧建筑的0.8倍，或者东西朝向布置时较高建筑的相应尺寸，同时需确保符合消防安全间距规定。

(4)城乡规划行政主管部门依据消防、交通安全、环境卫生、环境保护、抗震性能以及工程管线布局、建筑保护和施工安全等特殊需求，对非居住类建筑的间距实施特定规定。

12、在规划建筑布局时，应遵守与用地边界的退让原则，相邻建筑之间的间距需由双方共同协调并确保满足如下规定：

(1)当两座建筑相互邻近时，间距计算基于用地界线，较低建筑应向后退让，其退让距离相当于在同等条件下自身建筑所需间距的一半。若剩余间隙不足以平衡，应由高度较高的建筑进一步让步。

(2)当建设用地界线邻接空地，且建设状况不明朗时，将假设其一侧为18米高的多层住宅区进行面积计算。对于与用地界线夹角小于或等于30°的应退建筑，应采取平行布局并适当退让；若夹角大于60°，则采用垂直布置策略；对于30°至60°之间的夹角，退让距离将按照与平行布置在同等方位时的0.8倍执行。

13、地下建（构）筑物，特别是汽车坡道，其外墙与用地红线及规划道路红线之间的退让距离不得少于3米。当地下机动车停车场的进出口朝向城市道路时，进出口坡道的起坡点需至少后退7.5米至道路红线之外。

14、规划设计条件中关于建筑退让城市道路红线的具体规定，由城乡规划行政主管部门依据控制性详细规划、各县级行政区划的技术标准或规划管理规定来划定，并需确保满足以下相关要求。

(1)公路隔离带宽度的规定，未纳入规划控制红线与绿线管理的情况如下：

高速公路路段的周边环境设定要求，边沟外缘两侧的最低限界为不小于30米。

现状确定为国道的，两侧各不小于20米。

省道两侧各不小于15米。

县道两侧各不小于10米。

乡（镇）道两侧各不小于5米。

(2)建筑在居住小区、组团内部以及旧城区原有巷道两旁，其退让间距将遵循现行的《城市居住区规划设计规范》进行规定。

15、建筑退让铁路间距要求：

(1)建筑与最近的铁路边轨之间的退让要求如下：准轨干线应保持在30米以上的间距，而对于准轨支线和专用线，则需确保不低于20米的距离。

(2)围栏（围墙）的设计须确保其与邻近铁路线最近的侧轨间距离不得少于10米，并且围墙的高度应控制在2.5米以下，以保持空间通透。

(3)对于高层建筑、高耸的构筑物（如水塔、烟囱等）、储存危险品的仓库和工业厂房，其与邻近铁路轨道的安全间距，以及在铁路道口周边开展的建设项目，必须严格遵守铁路管理的相关规定。

(4)铁路间距在特殊路段的退让事宜，由城乡规划行政主管部门与铁路部门联合商定。

16、确保与湖泊、河道及饮用水源的距离符合相关规划和标准要求。

17、新建、改建或扩建的建筑物在一般地区的建设，如需紧邻架空电力线路，其与线路的后退间距应严格遵守相关规划标准，除非有特殊规定否则不得低于法定要求。

18、新建或改建的建筑物如位于需考虑净空高度的飞机场、气象台周边，其建筑高度须遵循相关部门的明确规定和建议。

19、各类市政管线，包括给水管、雨水管、强弱电管及污水管等，以及住宅项目的道路规划与出入口布局，必须严格遵循相关规范标准执行。

20、建筑物在临城市的主干道、次干道及支路沿线或广场区域，其连续的建筑面宽须遵循如下规定：

(1)高层建筑连续面宽小于60米。

(2)中高层建筑连续面宽小于70米。

(3)多层和低层建筑连续面宽小于80米。

(4)连续面宽的设计遵循较低建筑高度下的规定，其控制标准依据相应较低建筑的连续面宽来执行。

(5)城乡规划行政主管部门依据规划对标志性公共建筑与特殊建筑的连续面宽进行核定。

(6)主体建筑沿临湖、临河、山体边缘以及景观路和公共绿地精心布局，其间应确保适度的开放空间的设计。

21、为了实现土地和空间的高效、节约利用，特别是在老城区更新改造、沿街建筑以及居民自建住房项目中，当相邻建筑之间存在明确的建筑退让间距协议或合法的法律文件作为依据时，城乡规划管理机构会根据实际情况进行审慎的审批流程。

四、公共服务配套设施和机动车泊位

1、新建住宅项目需配备相应的基础配套设施，包括物业管理用房、专用垃圾收集区域、户外健身设施以及集中信报箱。公共设施的配置将遵循现行《城市居住区规划设计规范》中的规定，按等级进行设置。

2、每个居民聚集区(人口规模在1000至3000人之间)需配备一座公共卫生间，其建筑面积不得少于40平方米，其中男厕和女厕分别配置不少于6个坑位。若公共厕所独立设置，应与住宅建筑保持平行布置，间距要求大于5米；在其他情况下，间距标准则为大于4米。

3、服务半径通常不超过70米，是生活垃圾收集点设计的基本要求。

4、对于城市规划区域内开展的新建、改建或扩建工程项目，建设单位应当在项目的同步阶段进行再生水设施的规划、设计与建设。

(1)本项目涵盖大型宾馆、饭店、商场、综合性服务设施及高层住宅，其单体建筑面积均超过两万平方米。

(2)涉及的建筑规模包括：占地面积超过三万平方米的政府机关、科研机构、高等教育学府以及综合性大型文化体育设施。

(3)大型住宅区或集中型建筑群，其建筑总面积超过五万平方米。

(4)涉及日处理污水量超过150立方米的建设项目

(5)其它应当配套建设再生水设施的项目。

5、项目用地内的环路设计应满足单行道宽度不得少于4米，而对于双向车道，则需确保其宽度不少于6米。此外，建议车行道路边缘与高层建筑外墙之间的间距保持在5米以上，以确保安全与规范。

6、机动车泊位作为建设项目配套设置，专为项目内部车辆及来访办公车辆提供停放服务，需位于建设用地红线内。禁止占用经规划批准的绿地及公共配套设施用地设立此类设施。生态停车场，若按比例计入项目绿地率核算，其仅限作为公共停车区域使用。

7、机动车泊位的配置数量，根据建设项目类别对应的配建标准及规模（不包括机动车停车库、楼体自身的建筑面积）进行核算与规划。如计算结果不足一个车位，将按照一个车位进行配置。

8、建设项目配建的机动车泊位指标，以小型车为计算当量大型车泊位的换算按相关规范要求执行。小型车泊位尺寸不宜小于2.5米（宽）米（长）的标准尺寸。

9、建设工程的机动车停车位配置需遵循《建设工程配建机动车泊位指标表》所设定的最低标准。停车场设计应根据车位规模配备相应数量的残疾人专用停车位：对于50至300个车位的，应设置2个；300至500个车位的，应设置4个；而车位数超过500个的，应按照总车位数的1%进行配置。

中小学校园及幼儿园应配置专用校车停车位，并在出入口区域规划行人集结与车辆接送的专用空间，确保安全与便捷。

按照规定，医院每百张病床应配置相应的救护车停车位一个。

10、建设项目配建机动车泊位可采用地下车库、立体停车楼(库)、地面停车等多种形式，其设计必须符合国家现行的建筑、消防、交通等相关专业设计标准和规范以及本规定的要求，同时11

应尽量减少地面停车泊位比例。

地下车库规模分为大中小三类：容纳51至500辆汽车的，应至少配备两个车辆出入口；而特大型车库（停车泊位超过500辆）则需配置不少于三个出入口，其中应专设人流通道。各出入口之间的间距应确保在15米以上。对于双向行驶的出入口，宽度不得低于7米；单向行驶的出入口宽度不得少于5米。

11、机动车泊位应与主体工程项目同步设计、施工及验收，以满足项目规划指标的要求，确保其与主体工程的同期启用。

12、《建设工程配建机动车泊位指标表》未列出的其它建设项目，配建机动车泊位指标由城乡规划行政主管部门根据国家有关规定确定。非机动车停车位配建标准由各县市自行确定。

五、绿地建设

1、对于建设项目，其绿地率的配建标准须满足如下规定：各县级城市可根据自身的创园目标，适当提升绿地率指标。

(1)新建工业企业的建设规模应当控制在10%至20%之间，同样适用于市场和仓储设施的规划要求。

(2)确保新建的港区、车站以及其他交通设施以及商业中心等各类公共设施的建设比例均不低于20%。

(3)新建的教育机构、医疗机构及大型公共设施配置比例应达到或超过35%，对于改建项目，最低要求为30%以上。

(4)机关团体、部队以及文教卫生设施等相关部门，其配套设施需达到不低于35%的比例要求。

(5)所有新建住宅区的配建比例应达到或超过30%，而对于旧城区进行成片改建的区域，其住宅区改造比率不得低于25%。

(6)道路园林景观要求如下： - 宽度超过50米的道路，景观覆盖率应不少于30%； - 道路宽度在40至50米的路段，景观比例不得低于25%； - 所有道路的园林景观配置均需达到最低40%的标准。

40米的道路，不低于20%。

(7)所有位于城市内的河流、海洋和湖泊周边，以及铁路线路两侧的防护林带宽度应确保不低于15米。

2、根据现行《城市居住区规划设计规范》，居住区绿地的规划应严格遵循相关规定。在确保不影响建筑功能和室外排水设施正常运行的前提下，允许在建筑外墙周边设立绿地，并将其纳入绿地总面积核算。然而，对于配备有建筑散水和排水明沟的区域，相应的面积将从绿地计数中予以扣除。

3、建设项目配套的园林设施，包括亭、台、楼、阁、廊、雕塑、假山石、园林步道（路宽.5米）、景观性休闲活动场等，占地面积不大于项目应配建绿地面积35%的可计为绿地面积，超过35%的部分不计入绿地面积。居住区建设项目中与绿地结合建设的体育健身设施、儿童娱乐设施，可计算为绿地面积。

项目绿地率指标核算时，对于居住区内独立配置的体育场地，其面积将按50%的比例折算计入绿地总面积。

4、对于能通过地面道路便捷抵达的地下或半地下建筑的屋顶绿地，当其覆土厚度满足至少0.8米的要求时，将按照实际屋顶绿地的占地面积计入绿化总面积的核算。至于下沉式广场，其绿地面积同样纳入绿地率的计算范畴。

5、屋顶绿化设计要求如下： - 建筑物顶部需实施绿化，覆土厚度不得少于0.8米，同时绿地占地面积需超过50平方米。 - 对于位于一层至三层（含三层）的建筑，其屋顶绿地面积可按30%的比例计入项目总绿地面积。 - 而对于四层至六层（含六层）的建筑物，计入比例降低至10%。 - 当屋顶绿化位于六层以上或海拔高于地面20米以上区域，将不计入绿地计算。 - 请注意，所有计入的屋顶绿地区域比例不得超过项目应配置绿地总面积的10%。

6、底层采用架空式内部绿地设计，其高度需满足不低于2.8米的要求，并确保至少两个侧面临空开放。绿地的平均覆土深度应不少于0.8米。对于此类绿地，我们将根据其实际绿化的占地面积，按50%的比例计入绿化总面积的核算之中。

7、以树坛形式种植的零星乔木，必须设不小于1米米的树坛，绿地面积按树坛面积计算，有二级绿化的按二级绿地面积计算。行道树按零星乔木进行计算，种植二级绿化带的按绿化带面积计算。

8、生态停车场采用嵌草砖布局或配置绿色中央通道，其中停车场面积的30%将被计入绿地总面积。规定每个停车位之间需间隔0.5米，并在此区域栽植两株乔木作为绿化点缀。

9、在庭院式住宅小区的设计中，对公共区域的绿地有明确要求：庭院周边绿地面积需占小区总绿地面积的至少30%以上，并需配置相应的小区集中绿地，以提升整体环境品质。

绿地计算方法：对于开放式的通透式围墙围合的庭院，其绿地面积（扣除设有停车位的区域）将按85%纳入绿地覆盖率核算。然而，若庭院被实体围墙封闭，相应的绿地将不计入绿地率统计范畴。

10、以下情况将不纳入建设项目绿化工程用地核算范围。

(1)1. 阳台绿化布置 2. 室内绿植装饰 3. 各类盆栽花卉与树木陈设 4. 墙面及栏杆悬挂式花坛设计 5. 精致的室内盆栽艺术

(2)规划的社区道路网络包括：小区内部道路、组团专属道路以及确保消防安全的专用通道。

(3)游泳池、消防水池，以及位于城市规划管控范围内的天然溪流和湖泊等水体，皆包含在建设用地内。

11、原则上，新建建设项目禁止设置实体围墙，推荐采用花台、绿地或绿篱作为用地边界的景观分隔。若因项目特性和功能需求确实需要设立围墙，须按照规定流程提交审批，并需遵循以下标准：围墙与城市道路红线之间的退让距离应不少于1.5米；围墙设计应倾向于开放式；如遇特殊情况需建设封闭式围墙，亦需严格遵守相关规定。

墙的，应对其饰面及外观进行美化处理。

六、计算规则

1、建筑间距的计算应符合以下要求：

(1)最小水平距离定义为相邻建筑物外墙的垂直投影间的间距要求。

(2)对于建筑物外墙的突出结构，如封闭阳台、外廊、室外楼梯、楼梯间、井道、楼层挑檐、落地窗以及凸窗（其深度超出0.6米以上），以及总长度超过建筑宽度一半或连续长度超过10米的开放式阳台，测量最小水平距离的起点应从这些突出部分的外墙轮廓线开始计算。

2、评估相邻建筑物之间的建筑遮挡间距，建筑高度采用如下计算方法：

(1)在评估遮挡建筑高度时，对于底层专为非居住目的设计的建筑，允许从总高度中扣除这部分结构的层高。

(2)屋面构造：自室外地面至实体女儿墙顶部的高度计算，如若屋面配备挑檐且其挑檐伸出长度超过0.6米，则高度需包括挑檐本身及檐口延伸部分的总和。

(3)计算方法：对坡屋顶建筑，其高度采用室外地面至屋檐和屋脊的平均值进行衡量。

(4)建筑高度不包括局部突出的部分，如屋顶的嘹望塔、冷却塔、储水箱间、微波设备室、电梯机房、通风及排烟设施，以及楼梯出口的小型间隔等。

(5)该住宅设计采用跃层式布局，其上层空间按照独立平台进行计费划分。

(6)若建筑物底层室外地坪非水平分布，计算时以最低点为基准面进行衡量。

3、建筑朝向的确定：

南北方向限定在南北轴线以及与其夹角不超过45度（包含45度）的范围内，而东西方向则特指沿着东西轴线以及向东或向西偏移但不包括45度的区域。

4、建筑面积的计算：

(1)住宅建筑面积的计算依据遵循现行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的规定。

(2)对于住宅和办公建筑，层高若达到或超过4.8米，其建筑面积核算标准为基础水平投影面积的两倍。在此基础上，每增加2.2米的层高，将额外增加相应水平投影面积的100%。而对于商业建筑，层高需达5.4米及以上，初始建筑面积按水平投影面积的两倍计算，每增长2.2米的层高，建筑面积会相应增加100%的投影面积部分。

(3)在住宅、办公和普通商业设施的设计中，门厅、大堂、中庭、内廊以及采光厅等共享空间，以及针对特殊用途如大型商业场所、工业建筑、体育场馆、博物馆和展览馆等的建筑设计，其公共部分的建筑面积依据现行《建筑工程建筑面积计算规范》执行，按单层计算原则。对于住宅中设有局部中空结构，这部分即使存在，其面积亦按一层计入，但若内含室内楼梯，需扣除楼梯板水平投影面积后作为一层处理，而楼梯本身的面积则按实际自然层计算。  至于建筑物内的垂直交通设施，如室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道和附墙烟囱等，它们的计算则遵循自然楼层的划分标准，计入整个建筑物的建筑面积之中。

5、在核算建筑密度的过程中，必须遵循如下基底面积计算准则：

(1)所有柱式门厅、连廊、挑台以及阳台的基底面积，应依据其外墙面的垂直投影进行核算。

(2)对于独立设立且地表以上高度不小于1.5米的所有地下空间，其基底面积将依据垂直投影面积进行计算。

(3)基底面积的计算方法应当基于过街楼与骑楼的垂直投影面积进行核算。

6、计算容积率时，下列建筑面积不计入容积率：

(1)各类地下室和半地下室，其高出室外地坪的高度不超过1.5米。

(2)在确保满足消防与交通等相关规范的前提下，底层架空区域的垂直投影所涵盖的，专用于公共绿化、公共服务设施及各类公共活动的永久性开放空间的建筑面积。

(3)在规划的居住区与商业商务办公区域，公开并全天候运营的公共卫生间建筑面积应予明确。

(4)建筑面积包括用于作为公共停车场（库）的底层设施，以及专为实现人车分流设计的顶板式公共通道。

(5)建筑面积包括居住区建设项目中的独立设置的立体（机械）停车库及室内体育馆的建设面积。

该条款不适用于独立住宅、联排别墅以及多层低层叠加住宅底层配置的非公共停车位，其建筑面积将被计入容积率核算范围内。

7、在商业建筑间，空中连廊若仅承担交通连接职能，其建筑面积无需纳入容积率及建筑密度的核算范畴。

8、对于依山而建的建筑物，其建筑面积起算点基于建筑物底层与室外地坪的最低衔接处。若地下空间的顶部高于室外地面1.5米以上，这部分将计入一层的建筑面积。对于地下室和半地下室，层高达到2.2米及以上区域，全额计入建筑面积；低于2.2米的区域则计算半数面积。      规定中指出，凡临近城市规划道路的项目，在确保绿地率符合规划标准的前提下，须提供可全年开放且面积不少于150平方米的公共空间，如临街广场和绿地（除非涉及退让道路红线部分）。经城乡规划行政管理部门认可，新城区每增加1平方米的临街广场或绿地，将从计算容积率时扣除3平方米的建筑面积；而在旧城区，同样的提供，扣除比例提升至5平方米。

七、附则

1、本规定旨在详尽阐述项目规划审批过程中的技术性细节，对于城市规划管理的其余方面，各县市可根据自身情况独立制定相应规定。

2、对于大理白族自治州下属各县市域外的建设项目，本规定可作为参考执行依据。

历史文化名城（镇、村、街）、古街区、历史建筑风貌保护区范围内的建设项目，严格按保护规划和控制规划实施；没有相关规划的，建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距等可根据空间格局、传统风貌、村规民约进行控制。国家级、省级风景名胜区范围内的建设项目，其规划管理应符合相关法定规划、规范和规定。

3、建筑设计项目需严格遵循城市形象设计的相关规定，确保修建性详细规划及设计方案与之相符。

在编制山地建设项目修建性详细规划及建筑设计方案时，务必遵循大理州《山地建筑规划设计导则》的权威指引，特别强调需融入专项绿化景观设计，对主要景观视域进行深入的视觉评估，并着重优化前沿区域的绿化景观布局设计。

4、各地县市应遵照本规定，并根据各自的实际条件，制定相应的技术细则或规划管理指南。技术标准若需超越本规定，须确保不低于规定的基本要求；如低于规定标准，则以本规定为准。对于特殊情况下的特殊地区，若执行本规定遇到困难，可制定特别规定，但需经过州城乡规划委员会的审慎审查并按照法定程序批准后方可施行。

5、对于本规定实施前已由城乡规划行政主管部门批准的详细规划，或者已获取《建设工程规划许可证》的建设项目，应当遵照原有的批准规划予以执行。

6、本规定之具体运用诠释，大理白族自治州规划局负有权威解释，自公告发布之日起立即生效实施。

第三节、总承包管理的内容、指导原则与实施策略

一、施工总承包管理目标、范围和对象

1、项目管理目标

二、施工总承包管理的原则

施工总承包管理过程中，秉持公正、科学、统一的管控理念，强调控制与协调的关键作用。

施工总承包管理的原则

三、施工总承包管理的程序和内容

1、施工总承包管理的程序

(1)施工总承包管理策划程序

(2)施工总承包管理的工作流程

施工总承包管理的工作流程

(3)施工总承包的过程控制程序

施工总承包的过程控制程序

2、施工总承包管理的内容

四、施工总承包管理的方法和手段