名人故居物业投标方案

敬请留意：方案目录中涉及的所有详细信息均已在Word文档中详尽陈述，如需进一步了解，烦请您在购买后获取相关下载资源。

说明

一、按照招标文件的要求，'项目概述与需求分析'的详尽描述请参阅本方案第一章。

二、根据招标文件的要求，需提供‘项目服务的理念与规划详述’，具体细节请参考本方案的第二章。

三、根据招标文件的规定，我们将在本提案的第三章详述'项目人力资源管理优化策略'的相关内容。

四、根据招标文件的规定，物资配备的详细规划方案将在本方案的第四章中予以阐述。

五、请参见本提案的第五章，其中详细列出了关于'项目管理规定'的要求。

六、根据招标文件的规定，关于'展品安全管理措施'的详细阐述，请参阅本方案的第六章内容。

七、按照招标文件的要求，'关于提升的清洁管理实施策略'的详细阐述，请查阅本方案第七章。

八、按照招标文件的规定，关于'安全保障方案'的详细内容，请参阅本方案的第八章。

九、根据招标文件的规定，关于'园林绿化维护计划'的详细内容，请参阅本提案的第九章。

十、根据招标文件的指示，详细内容请参阅本提案的第十章：车辆管理策略阐述

十一、如招标文件要求“监控方案管理，详情见本方案第十一章；

十二、按照招标文件的要求，我们需要‘提升消防安全管理措施’，具体细节在本方案的第十二章中详细说明。

十三、按照招标文件的要求，我们需要提交'关于系统设备维护保养的优化策略详述', 其详细内容可在本方案的第十三章中找到。

十四、按照招标文件的要求，我们需要提供'智能物业管理系统实施策略'的详细构建方案，具体细节已在本方案的第十四章中展示。

十五、根据招标文件的要求，"物业应急措施"的相关内容，请查阅本方案的第十五章。

编制依据

一、涉及项目招标文件、补遗通知以及详细设计文档等关键资料

二、依据国家现行有效的技术规范、标准，以及相关的技术文档、规定、规程和技术标准。

三、依照有关主要法律、法规：

（一）《中华人民共和国政府采购法》

（二）其他法律法规。

四、行业规范、标准

依据最新的法律法规及所有适用的标准规定，严格遵照其条款执行

第一章 项目总览和需求分析

第一节 项目总览

一、名人故居保护方法探讨

（一）为什么要保护名人故居   

2006年5月，国务服务区域公告了第六批1080处国家级重点文物保护单位，其中包括众多知名人士的故居。在全国范围内，约半数的文化遗产坐落在农村，而名人故居的比例更是达到了25%。这些故居不仅是历史的见证，更是城市的文化标志，承载着丰富的物质和精神财富，堪称一部蕴含深厚内涵、生动展现历史的‘三维教育手册’。然而，这些富有历史与现实价值的教育资源正面临‘濒危’境地。诸多名人故居面临着私搭乱建、严重损毁、违规租赁等困扰，如北京的崇礼住宅、孚王府、段府、宁郡王府等；有些被企业长期占用，文物保护工作被忽视；还有些由于年久失修，部分故居已破损或消失，无法再存续。名人故居的保护工作面临着多重挑战：首先，政府部门对名人故居及其所处的‘濒危’状态的重视程度尚显不足；其次，公众对于故居保护的认识有待提高，尽管《文物保护法》已出台，但在部分农村地区，由于民众生活条件限制以及地方政府关注点的缺失，文物保护管理工作面临严峻考验。近年来，随着‘建设新农村’政策的实施，个别地方以建设新农村为由，无视文物保护要求，甚至在村庄整治中无区别地拆除了未列入保护名录的名人故居，一味追求城市化的复制，地方领导片面追求经济效益。此外，名人故居的保护资金短缺也是一个关键问题。最后，相关法制滞后，各界呼吁政府出台专门针对‘名人故居保护条例’。鉴于历史名人故居的重要历史文化遗产地位，我们有责任且必须确保其得到妥善保护，以延续其历史文化血脉。

（二）对于名人故居的保护，鉴于当前存在的问题，我们建议实施一系列策略以强化其保护力度。

1.政府部门对名人故居的维护给予了高度的官方关注，扮演着引领和倡导者的角色。优先级应置于名人故居的保护上，以此作为公众的楷模，提升公众对于此类遗产的保护意识。同时，严格监督居住于名人故居内的人员，确保存在安全隐患的故居能及时进行整改。实施有效的规划，确保被不当利用的故居得到妥善保护，衰败的部分得到修复和管理。此外，政府还需统筹名人故居周边环境的整体规划，致力于维护历史地段的完整性，并将名人故居的保护工作融入到新农村建设的战略布局中。

2.在提升公众对名人故居保护的认知上，应确立以强化宣传为导向的战略。首先，致力于提升文物管理部门及各级领导对于其重要性的理解，并特别关注广大农村社区的宣传教育。其次，强化对潜在风险的警示宣传，确保在城乡建设进程中避免对名人故居的无意损害。此外，利用广泛的传播媒介如广播、电视和新闻出版物，广泛传播文化遗产保护的相关法律法规，普及遗产保护的基本知识。最后，通过与旅游业界建立共赢合作，以及与学校和企事业单位合作设立德育教育基地，系统性地推进名人故居的保护宣传工作。

3.激发国家、企业及个人的多元投入，鼓励资金与资源的实质性贡献。寻求国内外名人故居保护相关组织和个人的支持，实施优惠政策，激励各界同仁，包括国内外人士，对名人故居的保护进行投资。同时，可以积极接触知名企业家、名人后代以及生前友人，倡导他们参与到故居维护与管理的资金募集活动中来。

4.我们亟需拟定'名人故居保护条例'，以便从法律层面确保名人故居的妥善保护。法律作为名人故居保护的基石，为工作的有效实施提供了坚实的法制依据。及时出台相应的法律保护措施将有力推动文物管理部门依据法规开展保护行动。

二、名人故居旅游开发的开发计划

（一）为什么要开发名人故居    

我国历史名胜的双重价值——历史文化内涵与建筑艺术魅力，已超越了它们作为原住者生活痕迹的重要性，堪称不可复制的珍贵文化遗产。以北京为例，这座从辽代至清代历经五朝辉煌的古都，其胡同与街巷深处蕴含着众多历史名人的故居。这些遗存不仅是光辉灿烂的历史文化宝库，同时也是富有教育影响力的旅游资源。通过有效开发名人故居，我们得以最大化地挖掘其文化旅游潜力，并借此提升对青少年进行爱国主义教育的质量和效率。

名人故居作为中国文化遗产的重要载体，其价值的全面发掘与展示至关重要。实现对它们的有效保护，需确保其文化内涵得以深入挖掘，以便游人能更深刻地理解和认知，从而真正体现其历史地位。在名人故居的保育工作中，我们秉持协同发展的原则，涵盖了与政府职能、新农村建设、地方经济发展、研究管理和旅游开发等多元领域的协调统一。 对于旅游开发，我们强调在尊重原址的前提下进行，提升政府对此类遗产的重视，并致力于构建一个完整的历史文化区域。例如，通过精心设计的旅游规划，如鲁迅故居的都昌坊口和咸亨酒店的再现，以及与名人相关建筑、街道和景观的修复重建，如鲁迅故居内的传统文化氛围和陈列品，这些都是不可多得的‘活生生’历史文化资源。这样的开发策略旨在使故居与公众生活紧密相连，适应市场需求，同时确保其得到更为妥善的保护与合理利用。

（二）怎样开发名人故居 

1.修缮、修复    

第一，在对知名人士居所的修复工作中，首要步骤是对原住空间进行严谨的维护，力求再现其原有的生活场景布局。其次，致力于展现名人的过往生活痕迹，通过精心布置保留其历史遗迹。此外，对于相关联的建筑环境和周边街区，如鲁迅先生故居的步行街复原项目，着重恢复了其清末民初时期的风貌，具体包括选用复古的石板路、石墩、石窗、库门、黑瓦、砖材以及木质元素，力求最大程度地忠实于历史风貌的重现。

2.新建    

第一，计划建设一系列复古风格的建筑物，包括停车场、餐饮设施以及沿街的旅游配套服务，力求使其与周边的历史建筑和街道风貌融为一体。其次，我们将筹建名人纪念馆，展示名人的生平事迹，运用智能化和多媒体等当代展示技术提升展览效果。

3.精心策划旅游方案，拓展特色旅游项目

参观孙中山先生的故居，自客厅至书房，再到卧室，广大游客伴随讲解员生动详尽的导引，沉浸于历史遗迹的氛围中，仿佛置身于总理日常工作的情境之中，回想起他在书房借助煤油灯研读的场景。

4.加大宣传 

政府部门和旅游管理部门应当充分利用影视作品的影响力，与知名电视剧联动推广历史文化遗产，如《红楼梦》、《铁齿铜牙纪晓岚》、《四世同堂》及《大宅门》等，这些剧作揭示了曹雪芹、纪晓岚等人的生活足迹。通过增强宣传攻势并把握时机，有可能催生名人故居旅游的热潮。故居内的相关纪念品应及时更新，既要保持常规展示的新鲜感，又可将部分具有历史价值的经典元素提升为珍贵藏品。这种策略不仅能为故居的运营注入经济效益，更是作为无声的国际国内宣传媒介，持续吸引游客关注。

5.经营方式多样化 

多数名人故居的展示模式和内容相对传统单一，未能完全契合现代游客的审美需求和体验期望。应当从纯粹的观光提升至以文化驱动旅游的新高度，实现故居与周边景点、餐饮、纪念品和娱乐活动的深度整合。例如，对于《红楼梦》的作者曹雪芹故居，倘若能融入红楼特色的美食、表演艺术元素，如红楼小吃和相关剧目，无疑将极大地提升其旅游吸引力，预示着其未来发展前景的光明。同样，对于诸多作家名人，如他们的代表作品、戏剧、歌曲以及相关的集邮收藏，可以与故居旅游活动结合起来，形成综合性的产品套餐。这样既能提升名人故居的艺术品味，也能有效吸引更多的访客，从而在一定程度上增强其社会影响力和人气指数。

三、名人故居的物业管理服务

鉴于XX名人的故居发展策略及其核心需求，凭借我司在物业管理领域的深厚积淀，我们经过严谨的研究与讨论，针对该故居物业管理的关键点和挑战进行了深入剖析。为此，我们精心规划了整体定位，确立了管理理念，并制定了详实的实现管理目标的实施方案。

（一）总体定位

在处理名人故居的需求时，我们始终将其视作工作的核心导向，并致力于超越既定标准，满足您的期待。XX名人故居将被列为我司物业管理的旗舰项目，为此，我们将倾尽全力在资源配置上予以保障。我们的目标是将XX名人故居的物业管理提升至卓越的规范化服务水平，树立行业典范。

（二）管理服务理念

根据我公司对特定区域XX知名人士故居特性的深入剖析及整体服务策略定位，我们拟针对本项目确立以下的管理服务理念。如若有幸中标，我们明确要求全体员工在项目的执行过程中严格遵循并坚决实施这些理念。

1.以人为本

管理涵盖物质与人力资源，尤其关键的是具备思维主体的人，他们对目标实现具有决定性影响。尽管物质技术和手段日新月异，人的核心价值始终不可替代，技术的进步反而突显了人的价值。伴随着科技进步，各类尖端技术和设备不断涌现，然而，这并不应冲淡安全管理的根本原则，始终坚持‘以人为本’的理念至关重要。

我司始终坚持将员工的成长需求、情感关怀以及工作环境作为首要管理考量，以此激发员工的潜能与积极性。

2.以信为本

在人类发展的历程中，'信'这一伦理维度备受全球各民族的高度重视。秉持诚信为根本的管理理念，首先体现为对信誉的深切承诺。在管理实践中，坚守诚实无欺的原则，注重信用并维护良好的信誉记录。诚信以真诚为基石，它是诚实质感的外在显现。缺乏真诚则无法赢得信任，而极致的真诚则催生极致的信任。

我司秉持长期的服务管理原则，以诚信为核心价值，积淀了显著的信誉度。在项目管理过程中，我们将竭力塑造XX名人故居的优质服务品牌形象，以赢得招标方、访问者以及公众的信赖与肯定。我们致力于在组织内部营造深厚的互信氛围，信任被视为人际关系中稳定与和谐的基石，我们致力于创造一个让员工能够获得信赖、承担重任、体验成就感的工作环境，从而激发他们的潜力，全力推动组织目标的实现。此外，我们致力于构建稳固且持久的组织共识，期待所有成员能团结一心，共同为实现组织愿景而齐心协力，形成强大的集体凝聚力。

（三）按“四化”要求提供服务

在物业管理的运营过程中，我公司将严格遵循'管理规范化、操作程序化、队伍专业化、服务综合化'的四要素方针，致力于提供高效且全面的服务工作。

1.物业管理（包括保安与保洁）应严格遵循企业管理体系的规范化原则，供应商需深入理解业主的行政规定和规章制度，运用现代化管理模式，秉持严谨的执行态度，确保服务质量与标准的持续优化，实施统一且规范的管理措施，以避免操作混乱和政策执行的多元化现象。

2.操作程序化

针对项目的多元化服务内容和明确的岗位任务，将分别设计并执行相应的操作规程与工作流程，实施目标导向的管理模式。

3.队伍专业

在员工入职前及任职期间，我们将实施严谨且专业的培训程序。培训涵盖内容广泛，包括职业道德规范、行为纪律、安全基础知识、消防安全策略、应急响应措施、岗位职责要求、相关法律法规以及团队协作技能等专业知识。通过这些培训，员工将具备应对各类突发情况的能力，从而构建起一支高素质的专业服务团队。公司会依据各岗位特性配备合适的人员配置。

4.服务综合化

物业管理的现代化需求涵盖了全方位的服务，包括但不限于基本的人身安全保障（人防、技防）、日常保洁工作，以及诸如安全咨询与顾问、外墙维护（如清洗）以及石材表面处理等专业系统的综合配套服务，这些是不可或缺的组成部分。

第二节 需求分析阐述

一、项目总览

1.项目名称：

2.采购单位：

3.项目地址：

4.项目的主要内容：

根据招标项目的详细规定和采购单位的实际状况，我们需对以下条款进行调整（具体内容）。

二、物业经营范围

XX故居的运营管理工作包括但不限于：公共秩序维护与安全保障、展品保护、安防管理的提升、消防安全优化措施、车辆管理（包括停车位配置）、房屋及设施设备的日常运营与维护保养、公共区域的环境卫生清洁与害虫防治、垃圾分类与处理、以及各类活动的协调与支持。其中，物业公司的职责涵盖了安防系统、消防系统、弱电系统、网络设备、电力供应以及绿化维护等设施的维护保养。若物业公司不具备相关资质，需将其部分服务进行二次外包，务必选择具备专业资格的公司提供服务，并提前获得故居的官方批准与备案.

（一）安保服务

1.服务范围

（1）XX历史名人故居的入口区域、主体展览馆、临时展览空间以及周边通行走廊

（2）XX故居的内部区域、室外广场及游客服务中心全面对外开放

（3）XX故居办公区门岗。

2.服务范围

在服务职责内，确保区域内的安全保障、定期执行巡逻任务以及维护良好的秩序。严格遵循开闭馆时间规定，并始终如一地与采购委托方进行高效的工作交接。

（1）负责展厅开放期间的出入口人员监管工作，确保游客与展品的安全无虞。

（2）致力于迅速识别并消除所有潜在风险，妥善处置各类突发状况，积极协同公安机关，有力打击馆内及周边的非法违法行为。同时，积极参与辖区消防治安的全面管理工作，包括微型消防站的组建与日常维护任务的履行。

（3）负责服务范围内会议筹备工作的支持与协助。

（4）承担并执行各类临时性物品搬运任务，包括但不限于办公设备与物资的运送工作。

（5）调配临时安保人员以确保重大活动期间的安全防护工作得以妥善执行。

（6）在XX故居的办公区域出入口，配备有全天候24小时值守的保安人员，专司于出入人员的管控与管理。

（二）环境卫生维护服务

1.服务范围

（1）XX故居的主体展览区域，总面积约XX平方米，包括临时展览厅，面积同样为XX平方米。设施配备有X个报告厅，X间贵宾室，X个中控室，X个值班室，以及X个独立办公室。此外，还设有相应的卫生间和其他公共区域，以满足全方位的需求。

（2）在XX故居内，我们设有X间办公区域办公室，X间专属会议室，X间卫生间设施以及一座小型食堂，此外还包括其他公共区域。

（3）XX故居的整体区域，涵盖了所有展览馆、工作区、卫生间、绿化地带以及道路，以及与其配套的XX故居广场，其范围包括游客服务中心、讲解员办公室、公共活动区域及绿化设施，总面积约为XX平方米。

2.服务范围

在服务责任范围内，我们将执行包括但不限于环境卫生清扫、垃圾搜集与运输等任务。针对特殊需求，我们将提供消毒和除害服务，与专业的灭鼠公司合作，有效控制白蚁、老鼠、蟑螂、蚊蝇等‘四害’的滋生与防治。我们将确保服务区域内的地面始终保持洁净无杂物，橱窗、展柜及展台始终保持明亮整洁，无尘无异味。垃圾将采用袋装方式收集，并在与环卫部门约定的指定地点进行交接。我们将定期进行室内绿植维护和展厅照明设施的检查，一旦发现任何问题，将立即上报处理。

三、服务需求

（一）人员基础要求

本物业服务项目的人员配置如下：物业队长设置为X名，XX故居保安岗位需配置X名，其中包括夜班安保X名；另配备保洁人员X名。此外，XX故居入口处设有一名门卫岗。

1.招聘物业队长：要求不限性别，具备XX学历及以上，原则上年龄不超过XX周岁。应聘者需遵守法律法规，品行端正，身体健康，并持有至少X年的安保或物业项目管理相关工作经验。具备良好的组织与管理能力，且无兼职。对于退伍军人，我们优先考虑。

2.招聘安保人员，需具备高中及以上学历，男性申请者的年龄原则上不超过XX周岁，身高要求达到XX米以上；女性申请者年龄原则上不超过XX周岁，同样需满足身高XX米以上的标准。在合同有效期内，男性和女性的最大年龄限制分别为XX周岁。应聘者需身体健康，无传染性疾病或精神疾病史，且视力需达到1.0以上。我们优先考虑具有至少一年相关工作经验的候选人，他们应具备严谨的工作态度，服从管理，能流利使用普通话。同时，应聘者需遵守法律法规，无任何违法或犯罪记录的历史。

3.招聘保洁人员X名，要求女性，年龄原则上不超过XX周岁。若合同有效期内，其年龄上限同样为XX周岁。应聘者需身心健康，无传染性疾病或精神疾病史。具备相应的卫生保洁专业技能及工作经验，能遵守规章制度，无任何违法或犯罪记录，且须服从组织管理。

4.招聘门卫职位，需配置人员X名。候选人应为男性，原则上其年龄不超过XX周岁。若合同有效期内，年龄上限同样遵循原则，不得超过XX周岁。应聘者须身体健康，无传染性疾病及精神疾病历史，具备相应的工作经验，能积极服从管理，严守法律法规，过往无任何违法或犯罪记录。

（二）人员资质要求

1.所有保安人员在履行职责时必须持有有效的保安员资格证书，并在公安机关完成登记备案。对于关键职位的人员，其聘用需经过采购委托方的严格考核及政治背景审查，任何人员变动必须遵循规定的程序，不得擅自实施。供应商应确保其提供的保安人员在政治立场上绝对可信，身体健康状况优良，并具备与其岗位相适应的专业知识，且无任何不良行为记录。

2.在执行职务期间，保安人员应身着统一制服，保持仪容整洁，严格遵守纪律，展现出文明且专业的守卫形象。

3.供应商承诺其保洁人员将严格遵守工作规程，展现出优秀的专业素养。在工作期间，他们将统一着装，保持个人仪表整洁，纪律严谨，履行职责时表现出高度的职业文明。

（三）工作时间要求

1.在服务工作岗位上，日常的工作时间大约为9小时，具体工作日程将依据采购委托方的指示进行安排。

2.供应商的排班轮休将遵循采购委托方的岗位配置需求，以确保工作日内的人员充足且到位。通常情况下，供应商实行一周单休制度。然而，在遇到特殊情况时，供应商需积极响应并配合采购委托方的临时调度安排。

3.项目负责人的到岗频率应确保不低于法定工作日的要求。

4.24小时不间断的门卫岗位职责由委托采购方保障，同时为其工作人员配备休息区域。

5.参与王阳明故居的夜间守卫工作，同时，我们将利用委托方提供的休息设施.

（四）工作制度建设要求

1.供应商需与采购委托方依法签署安全管理委托协议及责任承诺书。

2.供应商应遵循采购委托方关于开放管理及安全管理的规定，配置保安岗位并明确人员配置与职责区域。须制定详尽的保安员职务说明书，同时实施绩效奖励与纪律处分机制。保安员需定期接受采购单位组织的安全知识与技能培训考核，对于考核未达标的人员，将依据相应的考核规定进行相应的处理。

2.供应商需依据采购委托方的环境卫生需求，配置相应的保洁工作岗位，明确岗位人员配置及责任区域划分，详细制定保洁员工的职责规定，并实施绩效奖惩考核体系。所有保洁工作的执行应严格遵照国家卫生城市管理的相关标准进行，确保高标准的卫生服务质量。

3.供应商应制定并严格执行消防安全巡查规程，协同采购委托方对安全防护和消防设施设备进行定期核查。要求制定详尽的应急演练计划，涵盖如下环节：火灾灭火演练、消防技能提升训练、紧急疏散演练以及防暴反恐应急响应训练。同时，必须制订全面的各类突发事件应对预案，包括但不限于火灾防控方案、治安事件应急处理预案、可疑爆炸物识别与处置预案、恐怖袭击防范措施、电气安全事故应急预案、电梯救援预案以及自然灾害防范预案，确保各项措施的适时更新与演练实施。

（五）物业考核管理办法

为了提升物业企业的日常运营管理效率，确保物业管理服务标准的规范化，持续优化服务质量，保障本次招标项目的全面安全、环境整洁以及设施设备的稳定运行，我们特此制定本考核管理制度。

有以下情况之一，采购人有权终止合同：

1.实施每月一次的评估，若连续两次考核得分未能达到85分以上，将被视为不合格。

2.实施每月一次的常规审查，其中特别关注年内员工出勤率低于90%的情况，该情况如达到二次或以上频次。

3.经审查，发现了严重违反《劳动法》及其他相关法律法规的行为。

4.考核内容

评估依据为《物业管理服务合同》中明确规定的服务范畴和管理职责（包括服务内容与服务需求）

5.考核时间

（1）常规考核以月度为单位。

（2）实施每半年一次的全面评估，计算并采用常规考核的平均成绩。

6.考核办法

（1）基本分（扣分计分制）。

物业管理的基础评分体系满分为100分，其评估内容涵盖了业主评价与满意度调查，以及针对观众（游客）的反馈考察。

（2）附加分（加分扣分计分制）。

在评估过程中，对于以下情形将酌情加分：1）项目荣获县级及以上领导的公开认可，每次可能增加1-3分；2）若管理模式创新且得到县级及以上级别的会议资料、专业出版物或媒体宣传的认可，每次可能给予1-2分的加分；3）对于展现英勇行为，如见义勇为、拾金不昧或成功处理突发事件避免重大损失的行为，每次将酌情给予0.5-2分的奖励。

出现以下情况时，可酌情减分：工作中出现重要失误的，每次酌情扣1-2分；县（市）及以上领导批评的，每次酌情扣1-3分；受到重要投诉的，每次酌情扣1-2分。

（3）物业服务综合评分计算公式为：业主代表评估得分（取其平均值）占75%，观众满意度调查得分（同样取平均值）占20%，业主领导评价得分占据5%，并可能考虑附加分项。

7.考核结果应用

（1）在评估过程中揭示的问题，将被业主列为重点核查项目。

（2）物业服务的评估总分以90分为基准合格标准。若得分低于90分但不低于85分（含），将实施口头警告的纪律处分；而对于得分低于85分的情况，则采取书面警告的措施。累积两次口头警告将升级为一次书面警告的处理方式。

（3）对于本季度内接收到口头警告的，将相应扣除10%的服务费用；而对于接收到书面警告的，将扣除20%的服务费。

8.考核附件：

（1）《物业服务考核汇总表》

（2）《物业服务业主考核细则》