办公楼物业服务方案投标方案

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第一章项目概述与需求详细解读

第一节物业服务行业背景

一、物业服务的当前状况与趋势

物业服务企业的核心职责在于根据合同约定，对住宅及配套设施设备和相关场地实施维修保养与管理，同时保障物业管理区域内的环境整洁与秩序和谐。作为国内新兴且发展迅速的领域，物业管理起初依托于房地产开发，主要服务于后期的设施维护和相关支持。现今，该行业已发展至集公司化运营、品牌化管理于一体，深入地产开发的全程，涵盖销售、售后服务等关键环节，成为房地产业消费链中的不可或缺部分。  随着改革开放政策的不断深化，物业管理源自香港的实践历经三十多年的本土化演进，如今已全面普及并触及社会生活的各个角落。它在推动内需增长、缓解就业压力以及提振经济增长方面扮演着日益重要的角色。

近年来，物业管理行业虽已取得显著进展，但在市场化运营中仍面临一定程度的局限。主要问题在于依托房地产开发的物业管理服务模式广泛存在，且定价机制受政策影响显著。2014年12月，国家发展和改革委员会发布的《关于放开部分服务价格意见的通知》旨在解除非保障性住房物业服务及住宅写字楼停车服务的价格管制，为行业市场化进程扫除了政策壁垒。当前，物业行业前景广阔，然而如何实现行业深化与壮大，无疑构成严峻挑战，构成了一个庞大而复杂的系统性课题。未来物业管理的趋势将在以下几个关键点上展开探讨：首先，随着行业竞争加剧，物业服务需求的内涵正在发生深刻变化。以往基本服务为主，如今品质管理日益受到瞩目，服务质量的提升至核心地位。过去，物业管理着重于基础工作，对品质管理关注较少；然而，科技进步推动了基础工作的智能化，促使行业转向提供更高端、个性化的服务体验，这已成为企业、商家及写字楼上班族的迫切需求。

当前，众多企业正致力于品质管理，创新构建物业服务新领域。以八爪网为例，作为专注于物业SAAS服务的楼宇综合服务平台，其策略聚焦于应用场景拓展与内容建设并举，推动物业行业迈向信息化进程，促使行业实现深度数字化转型。对外，该平台通过构筑互联网楼宇生态系统，智慧联结物业管理处与企业租户，实现了线上交流的便捷性。租户借助平台内置的全面物业服务系统，无需传统方式申请服务，只需指尖操作即可办理，同时，管理处得以减少不必要的现场服务，显著提高工作效率并节约人力资源。对内，八爪网覆盖物业服务全程，实现无纸化办公，内部管理全由平台支持，有效降低信息传递成本。其任务单功能确保工作执行落地，实时跟踪进度，便于任务追溯，从而在提升服务效率的同时，保证服务质量的稳定性。

业务服务模式的转型将备受瞩目，尤其是‘互联网+物业’模式，它旨在整合资本、互联网及物业管理的各自优势，实现线上线下的资源整合，催生新的产业融合形态。伴随互联网的持续深化，大数据的应用日益广泛。在大数据时代，物业服务将能够借助精确的数据支持，提升服务质量。为了顺应时代发展，物业服务企业必须积极转向，依托现代科技（包括科学技术和信息技术）、现代企业管理模式，以提升服务模式与市场需求的契合度，并革新传统的运营方式。

二、物业服务的发展趋势与机遇

(一)智能化

随着对外开放的深化与信息技术的全球化进程，现代写字楼的标准日益注重设备的先进性和智能化。其内部配置通常包括高端设施如高效能的空调系统、高速运行的电梯、严密监控的安防设备以及配备现代通讯工具的高端会议室。作为智能化建筑的核心要素，必不可少的五大系统包括楼宇自动化管理系统、保安自动化系统、消防自动化系统、通讯自动化系统以及办公自动化系统。此外，综合布线系统作为智能化建筑的关键纽带，将各个子系统紧密整合，集成了各类设备、功能和信息资源，实现了系统的无缝连接，确保了图文、数据和语音信息的迅速传输与共享。

在提升客户生活与工作效率，以及提供便利的同时，写字楼的智能化对物业管理公司提出了相应的管理考验。

写字楼物业正面临高新技术与多学科技术的交融挑战，如可视电话、多媒体及自动化技术的广泛应用，国际信息高速公路与能量无线传输等前沿科技的引入，为物业管理带来了全新的维度。这促使我们亟待提升从业人员，特别是专业技术人员的知识与技能，以优化管理服务水平。在智能化建筑的物业管理中，这一行业本质上应定位为高科技服务型产业，即使在普遍装备了楼宇自控和宽带网络的现代高层办公楼中，专业技术人员的精细服务也是确保设备高效运作的关键。对于用户咨询，无知便是无法兑现的服务质量承诺，因此，智能化建筑物业管理不仅需要热情洋溢，更需具备扎实的专业知识作为支撑。

依据现行物业管理法规，部分专项服务可适宜外包予专业企业。然而，对于智能化弱电系统的全面管理，鉴于其涵盖楼宇自动化、通信自动化、办公自动化以及联合布线和系统集成的复杂性，加之当前社会专业服务体系尚不完善，过度依赖外包服务商可能带来服务质量保障和水平稳定性的问题。这与诸如电梯维护和空调保养等相对单一的业务分包有着显著区别。

业务公司应当积极推动计算机技术和电气自动化专业人才的吸纳与引进，构建完善的教育培训体系。在强化员工服务理念的同时，持续适应智能化建筑的日益增长需求，紧贴信息时代的步伐发展策略。

(二)品牌化

自我国加入世贸组织以来，本土物业管理企业面临着空前的机遇与考验。随着众多海外物业管理品牌涌入国内市场，我国物业企业将遭遇人才争夺、市场竞争、服务品质提升以及收费标准调整等多重挑战。尤其在写字楼这一现代企业运营的核心区域，它正成为国内外物业管理公司竞逐行业领导地位的战略要地。

在当今日趋全球化的经济格局与区域经济联盟的背景下，一个行业的屹立和发展仰赖于一批能够象征行业风貌、彰显综合竞争力、科技进步、管理效能、服务质量以及企业文化的企业巨头，它们在市场上享有盛誉，这对于确立行业在社会中的地位和影响力至关重要。对于新兴的物业管理行业，尤其是针对写字楼的物业服务，其品牌形象的塑造更是不可或缺。

历经二十多年的探索实践，中国物业管理市场孕育出诸如中海、万科、金地、福田等卓越品牌企业。然而，此类品牌的数量依然有限，主要聚焦于住宅和商务楼宇，远未能满足物业管理行业日益增长的需求。在当前品牌竞争日益激烈的背景下，推进物业管理品牌的规模化与专业化显得尤为关键。因此，实施品牌化战略，加快培养物业管理品牌企业，对我国物业管理行业的长远发展具有紧迫的现实意义。  可持续发展已经成为全球共识。我国物业管理行业欲实现可持续发展，特别是在迈向高智能化写字楼的进程中，必须坚定执行品牌化发展战略，构建独特的物业管理标识，锻造具备核心竞争力的专业团队。唯有如此，我们才能奠定物业管理可持续发展的稳固基础，确保写字楼智能化的顺利推进。

物业管理行业本质上是为产权持有者与实际使用者提供服务的领域，他们期望以所支付的费用获取卓越的管理与优质的服务体验。在价格相当的情况下，产权人与使用者倾向于选择那些管理水准高、服务质量出众的知名公司，因为这些品牌能确保价值与质量的匹配，切实保障消费者的权益。对于写字楼客户而言，这一考量尤为关键，尤其是对于那些聚集着高级白领的办公空间，他们倾向于选择具有较高管理水平和服务质量的知名品牌，以此体现自身的专业形象。因此，品牌建设不仅是物业管理企业提升市场竞争力的手段，更是履行对消费者权益保护和社会责任的体现。

在当前国内外经济环境的大背景下，我国写字楼物业管理的品牌化进程正呈现出不可阻挡的发展态势，日益成为未来发展的必然趋势。

(三)创新化

创新写字楼管理策略着重于物业管理企业针对环境变迁尤其是客户需求的响应。通过革新管理理念，优化管理制度、执行方法、操作方式和技术手段，并持续改进流程，旨在提升管理效能，最大化满足客户的需求。具体实践中，可以从改革管理体系、强化设备维护、增强安全保障、有序维护秩序、改良管理流程以及推进信息化管理等多个维度进行创新实践。

1.管理体制创新——管理层与操作层分离

现行物业管理模式倾向于"全面覆盖"，主要包括设施设备的运行、维护与保养，安全防护、秩序维持、环境卫生清扫与绿化等基础服务，然而，这与对技术密集型写字楼管理的需求相比，显得稍显滞后。在写字楼管理实践中，应推进管理层与操作层的职责划分，具体的服务实施通过外包予专业公司执行。管理层的重心应转移至物业监管和资产管理工作，此举不仅能提升管理的专业性和规范化程度，还能优化整体管理水平，充分挖掘并释放管理与服务的潜力.

2.设备管理创新——节能环保、自动化

设备管理是写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用里，大大降低中央空调的耗电里；使用感应水龙头，可减少20%-30%的用水量。在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。

3.安全防范创新——引进新技术，多防结合

安全管理，尤其是针对写字楼的治安与消防，被视为物业管理的核心任务。当前，随着社会治安状况日益严峻，安全防护面临着更大的挑战。为此，物业企业应积极采用先进技术手段提升防范效能，如安装监控设备、实施红外线预警系统、接入公安联网报警系统、部署门禁管理系统以及运用证件扫描设备等。同时，强化人力资源的安防培训，充分调动全体员工的防范意识，共同构建群防群治的安全体系。

4.秩序管理创新——提供零干扰办公环境

作为企业运营的核心空间，写字楼对于内部秩序和环境宁静的维持有着极高的标准。具体规定包括禁止内部喧哗，防止无关人员的干扰。然而，实践中时常出现装修产生的异味与噪音困扰相邻租户，新店开业时的舞狮表演，以及身着正装的销售代表擅自进入骚扰客户，甚至有公司在上班初始集体高声喊口号、齐唱企业歌等突发状况。管理者面对这些层出不穷的问题，亟需寻求有效的应对策略。

5.流程创新——简化服务程序

制度创新的关键在于提升物业管理企业的服务效率，致力于为客户提供便捷高效的服务体验。

例如：

提供全方位服务流程：确保客户在单一部门内顺利完成入住、装修及维修等相关手续的全程办理。

实施一体化维修流程：服务窗口生成维修订单，工程部门根据订单内容进行维修，客户依据订单进行验收，财务则依据订单进行收费操作。

提供一站式上门服务：物业管理企业将亲临现场协助客户完成入住及迁出等相关手续。

6.电脑化管理——网络互动空间

物业管理企业针对写字楼特性，精心研发并实施管理与服务信息化系统，全面运用计算机处理客户档案、装修资料、室内外设施维修及投诉事务，推动网络化办公模式，从而提升运营效率。同时，企业构建了专属的写字楼内部网络平台，客户可通过登录参与讨论，发表管理建议，并获取包括管理资讯、内部动态以及相关链接在内的丰富信息。这一举措不仅增强了物业管理企业与客户的双向交流，有利于管理优化和服务改进，也便利了客户获取所需信息。

鉴于此，随着商务楼宇市场的发展壮大，写字楼物业管理的重要性日益凸显。如今，衡量现代写字楼的优劣，软件要素如管理与服务已成为关键。专业物业后期管理在维系并提升产品品质及追求上扮演着至关重要的角色。

写字楼作为企业与机构聚集地，其功能需求远超基本办公，需兼顾舒适的办公环境、独特的休闲空间及高端商务设施。这使得写字楼物业管理的复杂性显著高于普通住宅区。因此，针对上述写字楼物业管理所面临的挑战，亟待得到有效解决。同时，我们应积极筹备，推动物业管理服务向着优质化方向迈进，为物业管理行业的进步奠定坚实基础。

三、客户定位研究

写字楼物业管理的独特性体现在其服务对象特性上。相较于住宅物业，写字楼的服务对象主要聚焦于法人实体，尤其是以营利为目的的企业，如国贸商业写字楼，其客户群体共包含140个法人用户及其分支机构。在这些用户中，自然人使用者仅占少数，具体来说，只有24位是入驻企业的直接租户，占比仅为17%。法人用户视物业为经营活动的核心空间，与住宅用户以物业作为个人生活空间有着显著区别。

法人用户是一种团体性组，即物业管理公司的服务对象不是固定的个人，而是一个群体。一般情况下，与物业公司直接接触较多的是用户的前台、后勤（总务）、财务人员，其他人员则主要通过保安、保洁、公共设施设备等公共服务项目对物业公司形成大概印象，而用户满意度是用户所有人员对物业公司印象的集合，因此，理论上讲，只有用户的所有人员都满意，用户对物业公司的服务才可能是满意的。由于用户的人员是流动的，加上用户本身的流动，物业公司的服务只有保持连续稳定性才能维持用户的满意度。

针对法人用户，即广泛的商业实体（企业），其对物业服务的需求呈现出多元化的特点。这些企业的需求各异，例如，部分倾向于监控物业员工的日程活动，而另一些则倾向于在特定需求时与员工接触。用户对于物业服务的需求层次丰富，大致可划分为：

(一)用户的核心需求

为了维系企业的正常运营，获取利润是其首要且基本的需求。为了最大化经济效益，企业需充分运用所有可用资源以支持其经营目标。因此，在物业服务中，诸如物业的形象展示（包括外观美观和知名度提升）、广告服务以及对于入驻单位至关的租赁服务，构成了首要关注的需求层次。对于位于繁华地段的写字楼，其独特的建筑设计和豪华装饰本身就象征着入驻企业的实力。优质的物业服务，如保持楼宇内外的清洁与环境优美，将进一步提升入驻者在市场中的形象。此外，通过利用公共媒体提高楼宇的知名度，将对用户和租户产生额外的价值增值。一些小型用户可能倾向于利用公共区域进行低成本的广告宣传，例如外墙广告。而对于各入驻单位而言，物业的易于出租和能以理想价格迅速租出，减少空置率，是他们核心的业务需求。

(二)用户的舒适性需求

用户满意度的关键因素在于其被尊重的程度，具体表现为物业公司员工的服务态度、对用户需求的积极响应、以及对用户权益的高度重视。例如，高效的报修响应机制使得物业公司能迅速处理用户问题；窗口服务的便捷高效，用户只需与接待人员交流，即可迅速完成事务；更有济南审计厅写字楼清晨有序迎候员工的举措。若能在与物业公司的互动中，让用户深切体验到自身价值的重视和办事的便利快捷，自然而然会感到服务的舒适，并满足其需求。

(三)用户的和谐性需求

人类普遍具有从众心理，无论是住宅区的居民还是商业楼宇的工作者，都倾向于追求和谐的邻里关系，避免不必要的紧张、防范或冲突。在商业环境中，这种需求更显商业化，包括沟通交流、社区文化的构建以及商务互动，有时甚至延伸至对租户的选择与管理。例如，在非典期间，国贸商业写字楼的用户主动要求免费消毒服务，这既是邻里之间的连结，也是商业推广策略的体现。在用户反馈调查中，对社区文化的需求日益凸显。优质的物业管理服务应当充分理解和满足用户需求，适时引导他们共同营造宜人的社区环境，并在用户交往中发挥桥梁作用。

(四)用户的安全性需求

用户对于安全的基本需求具有高敏感度，对保障程度有着严格的要求。唯有确保安全，方能赢得用户的信任。频繁的刑事、盗窃事件频发，陌生人员的推销侵扰，以及火灾、水管泄露等安全事故屡见不鲜，这些都可能威胁到用户的财产和人身安全，不难想象这将对物业公司造成怎样的负面影响。

(五)用户的基本需求

用户对于写字楼物业管理的基本要求主要包括确保日常运营的必要设施和服务的稳定提供，其中包括：水电供应的正常保障、空调系统的有效运作、电梯设施的顺畅运行以及公共区域的洁净卫生维护。

四、深入剖析服务特性

物业服务于写字楼应以提升用户体验为核心，致力于满足用户的个性化需求，以此实现优质服务目标。通常而言，用户期待的三项服务主要包括：

(一)惊喜服务

物业公司提供的超越用户期待、恰好迎合急切需求的服务，对于提升用户满意度至关重要。其中，满足核心需求与舒适性需求是关键。鉴于每位用户的个性化需求多样且独特，普遍性较低，物业公司往往面临挑战。为此，一些物业公司借鉴国际经验，设立专门团队，通过定制化的服务来针对性地满足主要用户需求。同时，提升舒适性服务是物业公司的目标，通过强化服务意识和服务理念的培训，更新观念，能有效推动服务品质的提升。

(二)满意服务

"满意服务的内涵主要涉及物业公司应履行的义务，这些往往超越了合同的具体规定，难以量化衡量。用户的舒适生活体验与社区和谐氛围是物业公司的核心目标，特别是在住宅物业管理中，许多物业公司凭借丰富的社区文化建设树立独特品牌。尽管在商务办公环境中，如写字楼物业，由于工作时间及场地限制，实施社区文化活动面临挑战，然而营造一个融洽宁静的工作环境始终是人们的期望。物业公司通过不懈努力，能够显著提升用户的满意度。"

(三)合格服务

服务合规性：物业公司与用户之间的合同明确规定了应提供的必要服务。安全与基本需求作为用户的普遍诉求，物业公司有义务竭力满足，且这些是日常工作的重要核心。因此，将主要的人力、物力和财力投入到满足用户基础需求上，乃是开展其他多元服务的前提与基石。

初期的写字楼物业管理，鉴于其设备繁多、历史沿革及体制特性，长期存在偏重于管理、轻视服务的现象。物业公司的设备管理部门庞大且分工精细，积累了丰富的设备管理经验，逐步形成了以设备管理为核心的经营特色。然而，随着社会进步，入驻企业与用户的权益意识提升和个性化服务需求日益增强，物业公司必然将更加注重服务水平的提升。服务内容将趋于精细化与周全，致力于人性化与柔性的服务模式，以顺应‘以人为本’的社会趋势和用户持续增长的服务期望。

五、关键服务亮点剖析

写字楼管理的核心理念聚焦于"安全保障、环境舒适度以及沟通效率"三个方面。首先，安全意味着营造一个让用户安心工作的环境；其次，舒适性体现在通过打造优雅整洁的空间，提升用户的使用便利性和满意度；最后，快捷性表现在支持用户随时随地与全球保持连通，迅速分享信息，捕捉商业机遇。

为此，写字楼服务的重点应该是：

(一)科学化、制度化、规范化、高起点

现代写字楼因其高度的技术含量和广泛的管理范畴，需摒弃经验主义。应积极研发并持续优化全方位的管理制度体系，确保管理工作有序进行，有法可依，推动管理和服务迈向科学、制度和规范的前沿。同时，构建一支高素质的员工团队，运用先进的管理技术，严守高标准的管理规范。唯有如此，方可实现卓越的管理效益。

(二)加强防范，严格制度，建立档案

安全保障在写字楼运营中扮演着至关重要的角色，承载着国家利益、企业财产与员工生命的双重保障，以及众多行业、商业与部门敏感信息的守护。鉴于办公性质使得写字楼常态开放，治安管理面临着显著挑战。为此，强化治安防控显得尤为必要。这包括实施严格的值班制度，确保非办公时段进出大楼的人员登记管理；定期进行楼宇防盗与安全设施的例行检查；执行下班交接时的详细核查。强化前门、后门的守卫力量，并辅以全天候的中央监控系统，确保不间断的巡逻防范。同时，构建详尽的客户档案体系，深入了解每位入驻单位和租户的详情，通过频繁的沟通交流，保持实时掌握，以确保所有使用者的人身和财产得到全方位的保护。

(三)加强消防管理，做好防火工作

鉴于写字楼的特性——规模庞大、功能多元、设备精密且人流密集，尤其高层特性使它面临着风力影响和雷击风险，这些因素共同构成了显著的火灾潜在威胁。因此，对于消防安全的管理需求尤为严格。强调对全体员工、所有入驻单位以及租户进行消防安全教育，确保他们理解和遵守用火、用电规定，明确每个个体的防火职责，普及基础消防知识，并掌握基本的防火和灭火技能。强化预防措施，定期对消防设施进行全面检查，完善消防设施配置，严格执行消防规定，一旦发现隐患立即采取行动，坚决消除任何可能引发事故的隐患点。

(四)重视清洁管理

写字楼的清洁质量直接反映了物业管理的精细程度，对于塑造其整体形象至关重要。鉴于写字楼普遍采用高端装饰材质，导致清洁工作具有较高的技术要求与复杂性。因此，必须制定详尽的清洁规程，明确涵盖清洁范围（如公共区域、办公设施）、适用材料、清洁频次以及检查标准。此外，强化日常巡查保洁机制，确保大堂、电梯通道、走廊始终保持洁净，办公室内部整洁无杂物、无尘，门窗光洁透亮，会议室整齐有序，且茶具进行彻底的消毒清洁。

(五)强化设备管理设施的维修保养

设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施（包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对各入驻单位、租户的设备报修要及时处理，做到应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。

(六)设立服务中心，完善配套服务

服务理念与配套：致力于营造便捷的环境，写字楼需配备完善的服务中心，以全面满足客人的需求。该中心主要职责包括协助办理入驻单位和租户的入住和退房手续，处理相关事务；提供多元化的服务，如问讯、商务咨询等，涵盖日常任务，例如迎宾接待、电话应答、文档处理（如打印、传真、复印）以及预订服务等。此外，还提供诸如代购商品、快递投递等额外委托服务，确保客人的全方位便利。

(七)加强沟通协调，不断改进工作

积极与所有入驻企业及租户建立紧密沟通，主动征求并倾听他们对物业管理服务的反馈与需求，严谨对待每一条投诉，迅速响应并妥善解决他们提出的问题。在处理各类事务时，注重平衡各方利益，有效协同政府各部门的工作，并持续优化各项管理工作，力求各项业务指标达到行业领先水准。

第二节详细项目规格与要求

一、项目简介

(请按照自身实际情况编写，以下仅作为参考)

坐落在XX区的XX写字楼，占地总面积XX平方米，其主体结构由北部的XX层办公大楼构成，建筑面积达XX平方米；南部则是XX层政务服务大厅，面积为XX平方米。地下一层专设停车场与餐厅，占用空间XX平方米。此建筑内部设施完善，包括电力供应、给排水系统、高效电梯（共计XX部，其中扶梯XX部）、严谨的消防安全设施、空调调控以及楼宇智能化管理，更有严密的安全防范体系。作为XX区的核心审批服务中心，这座楼宇集成了最为齐全的服务功能，囊括众多政府部门，简化审批流程至最低，旨在提升工作效率。它致力于规范行政操作，便利公众办理事务，致力于塑造一个高效便捷的政务环境。

二、详细服务项目与质量规范

(一)保洁工作服务内容

1.服务内容

(1)主楼(X—XX楼、裙楼的保洁)

①大厅所有公共部位及所属有关设施。

②公共区域，包括走廊、电梯间以及电梯内部，以及附属的花卉装饰和设施

③所有卫生间及洗手间的区域及其相关设施

④所有步行梯与楼梯间的区域及其关联设施

⑤负责全面的办公区域垃圾收集与清运工作，同时涵盖地下及地面停车场的日常清洁，以及全楼范围内的虫害防治和鼠害控制服务。

⑥楼宇玻璃的计划保洁。

⑦日常保洁工作包括对公共资源交易中心的三个开标室以及三个评标室进行维护清洁。

⑧日常保洁工作包括：政务中心四楼的大型会议室、小型会议室以及接待室。此外，还需负责主楼(X至XX层的全面保洁服务。)

①电梯、电梯间有关设施。

②所有卫生间及洗手间的区域及其相关设施

③步行梯所有部位及所属有关设施。

④外墙、玻璃幕墙及楼宇玻璃的计划保洁。

(3)办公楼外的保洁

①楼外院区、楼顶的日常保洁、主干道扫雪。

②化粪池的清污。

2.服务标准

(1)总体服务标准

①楼梯干净、明亮，地面无杂物；

②楼梯门、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；

③玻璃、门窗无污迹、裂痕；

④地面清洁无废弃物；

⑤每日垃圾在垃圾桶内得到及时清理并有序排列，其外观保持整洁光鲜。

⑥地面始终保持整洁，无积雪留存，完全符合市、区政府相关部门关于清扫工作的规定与期待。

(2)大厅

①确保大厅地面始终保持清洁、光洁，无任何足迹残留、污渍玷污、痰迹斑驳，角落无遗漏，表面无纸屑以及其他杂物的存在。

②所有厅堂设施，包括但不限于柱体表面、墙壁、工作台、围栏、座椅、沙发以及装饰物等，务必维持光洁如新，清洁无尘。

③每日维护要求如下：玻璃门窗及旋转门务必进行细致清洁，确保其表面整洁如新，无任何污渍残留、指纹印记以及尘埃附着，呈现光亮通透的视觉效果。

④厅堂出入口的胶毯要随时保持洁净。

⑤确保垃圾筒每日定时进行外部清洁，维持其整洁，垃圾填充量不得超出垃圾桶容量的三分之一。

⑥外墙及玻璃幕墙的年度清洁维护不少于XX次，户外玻璃亦需同步进行相应的清洁工作。

(3)走廊、电梯间、电梯、步行梯、楼梯间

①地面保持洁净、无污迹、无水迹、无脚印。

②走廊四角及地脚线，保持干净，无垃圾。

③墙面、走廊设施、门框、通风口、灯具、花卉以及装饰品应始终保持清洁，无尘埃累积。

④确保电梯门面光亮整洁，同时注重轿厢内部的清洁度。

⑤楼梯地面整洁一尘不染，扶手光洁无瑕，展现出良好的维护状态。

(4)卫生间、洗手间

①卫生间管理规定如下：专责人员负责定期清理内外垃圾箱和垃圾桶，确保其表面清洁，周围无残留垃圾、污垢和尘埃。同时，务必维持环境整洁，无害虫、蚊蝇及鼠类滋生。

②墙面需确保干燥整洁，无蜘蛛网痕迹；工作台表面同样要求干净，无任何水渍；角落处务必维持干燥状态；地面严禁留有鞋印或杂物，呈现清洁无瑕的状态。

③镜子保持明净、无浮灰、无水迹。

④确保金属器具表面光泽如新，无残留尘埃，无水渍痕迹，且无任何锈斑存在。

⑤确保卫生间内提供完备的卫生用品，并保证其完整无缺，不存在丢失的情况。

⑥化粪池每年清污不低于XX次。

(5)会议室、开（评）标室、接待室

①环境整洁，地面光洁如新，无任何踪迹（包括脚印、污渍、痰渍），角落无遗漏，表面无碎屑及其他杂物的存在。

②家具陈设井然有序，表面光泽明亮，环境洁净无尘，彰显高雅与舒适。

③设施设备保持干净、无积灰。

3.考核标准

保洁服务日常考核细则（满分50分）

(二)秩序维护工作服务内容

1.服务内容

致力于维护公共秩序，构建完善的安全管理体系，动态监控XX政务中心内部环境。该中心配备了一支素质精良、训练有素、管理严谨、纪律严明、反应快速且人员稳定的秩序维护队伍，确保办公区域内的安全平稳与秩序井然。

(1)出入管理

①24小时不间断管理主出入口，实施严格的人员进出管控措施，执行访客登记程序。在与来访者交流时，务必保持文明规范，如需，将指引至电梯间或指定区域。

②实施政务中心出入物品核查管理制度，对搬出的大件物品须实施离场查验并做好详细记录。一旦发现疑似危险品，应立即采取暂扣措施，并及时上报相关主管机关。

③实施灵活的车辆行驶路径规定，确保对进出办公区域的车辆实施高效有序的管控。

(2)巡查

①需依据办公区域的具体环境，规划并确立相对稳定的巡查路径。

②确保日间与夜间全方位的巡查达标，每日对关键区域、重点设施及重要设备机房实施不低于XX次的专项监督核查，并详实记载巡查详情。

③巡查行动与监控室实施协同作业，一旦接收到监控室的指令，巡查人员需迅速奔赴现场执行任务。在巡查过程中，须密切关注任何异常的声音或气息，一旦发现疑似问题，应立即进行核实并向上级报告，同时对突发状况采取必要的应急处置措施。

④请细致核查综合办公楼内外各设施设备（包括门锁、照明系统及消防设备）的正常运行状态，并在巡查记录表中详细记录。如发现任何损坏，须立即报告进行维修。

⑤在办事大厅实施明确的着装规定，要求员工身着正装并分布于各个功能区域。

(3)监控系统

①应保证监控室内专人24小时值班。

②保障出入口及重要区域的严密安全监控与录像设施的正常运行，并协同实施警力部署。确保所有室内电话线路畅通，响应接听迅速且高效。

③确保定期录制视频，检查设备运行状态的正常性。

④实时监控监视器的工作状态，确保其运行无虞，图像清晰，色彩鲜明，处于完好状态。

⑤当监控室接收到火灾、险情或其他异常状况的警报信息时，供应商应迅速采取行动，立即通报，并调度适当人员奔赴现场进行初期处置。

(4)消防安全管理

①构建完善的消防安全管理体系，确立并实施消防责任体系，明确设立消防安全责任人与管理人，指定专人负责消防设备及设施的维护与管理。

②所有消防巡查员、自动消防系统的操作人员以及微型消防站的成员需完成专业消防职业技能培训。特别是自动消防系统的操作人员，必须获取国家认证的职业资格证书，并持证进行工作。

(5)停车场管理

①确保车辆按照规定的道路和行驶方向，实施限速规定。指挥并组织车辆安全、有序地进行停放，从而有效防止车辆遭受盗窃或损坏。引导非机动车停驻在指定的停车区域。

②停车场实施严密的值班巡逻机制，对进出与停放的车辆实施全面的安全核查，致力于预防盗窃行为。同时，我们注重各类安全标志及设施的维护管理，包括但不限于自动闸门、道路交通指示牌以及区域标识牌等，以确保环境安全有序。

③维护停车场环境清洁，确保每日进行地面垃圾与杂物的彻底清理，特别关注车辆遗弃物，务必实现地面零垃圾、无积水、无明显泥土痕迹、无油渍，保持环境整洁。在雨后，需加强清扫力度，迅速清除泥土，并于晴天使用清水对地面进行冲洗，同时密切关注通道口积水沟及井口周边的杂物清理。此外，每日需细致擦拭道闸、消火栓、防撞标识、垃圾桶以及各类公告和指示牌等公共设施，确保其表面无尘埃、无