营区物业服务投标方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

第二章 卫生保洁服务管理方案

阐述保洁服务管理规范保洁工作要求与标准保洁工作计划保洁工作程序虫害消杀服务卫生检查方法与标准

第三章 环保景观维护策略

包括绿化服务各项管理绿化服务工作内容各项绿化服务要求与标准绿化服务工作重点和措施绿化养护处罚细则绿化养护安全管理

第四章 停车场管理服务方案

构建停车场运营管理策略，详述岗位配置实施方案

第五章 全面的维修服务规划

维修服务承诺： - 规范设施设备维修服务规定 - 主要设施设备的维修管理要求 - 其他设备设施的维修服务详情

第六章 全面安全策略与保密规定

包括安全运行保障方案营区物业服务保密措施

第七至十一章分别为：投诉处理服务方案，项目应急预案、项目组织架构及人员配备、工作计划与物资装备情况、物业管理规章制度。

特别提醒：请在编制时依据项目实际情况，调整内容。

第一章 创新服务理念与全面规划

第一节 项目需求

一、项目概况

军队营区是指由军队统一或军队单位集体建设的工作和生活社区。军队营区物业管理是指由军队营区管理部门或通过选聘专业物业管理机构，对营区房屋、土地及相关设备设施等进行维护管理的活动。军队营区物业管理模式是指军队营区实施物业管理的类型、方法、流程等。

提供军分区机关营区的全面物业服务，包括但不限于环境卫生清扫与保持、绿化植被的日常维护、基础设施管道的检修保养以及工程服务支持等工作内容。

二、详细服务需求描述

(一)垃圾清运及卫生整治

清运服务涵盖区域包括：  - 营区行政办公区与公寓区：由物业公司配置了XX个垃圾桶，日常清运量大约为XX吨。在运营过程中，将根据实际情况进行适当调整。公寓区继续保持现行模式，直至服务期满后将纳入全面保障。  - 卫生打扫职责则限定于行政办公区的楼层清洁以及公寓区的日常保洁工作。

2.垃圾外运建立完善的登记管理制度，每辆垃圾运输车必须配有垃圾清运登记本，做到责任到人，事后可查（垃圾运输车由中标公司提供)。

(二)绿化养护管理

主要保障范围为营区的行政办公区和公寓区。

1.乔木、灌木养护。营区所有苗木地上部分病虫防治（不含地下白蚁)、修剪定型、水肥管理、苗木移栽、绿化垃圾清理等；

2.工具配备要求

承包人应做好服务区域内设施维护和车辆工具各项检验和相关费用的缴纳工作，车辆应设置统一标志，按规定进行车辆保养、维修，及时进行车辆年检、保险足额缴纳工作，保持清运车辆车况良好，外观整洁。所有车辆、工具的维修、保险、运行费用由中标单位自行承担。

(三)工程服务保障

强电设备管理规定：每周对室内各楼层（包括会议室）及室外电气系统实施不少于一次的例行检查，确保配电柜（箱）内外清洁无尘，设备房内配电柜（箱）内部环境清新，无异味、电线接头无烧焦痕迹，开关运行正常，无过热迹象。一旦发现异常，须立即查明原因并及时进行修复，以维持设备设施的良好运行状态。同时，务必保持配电柜（箱）内线路整洁有序。每次巡查后，需制作详尽且字迹清晰的巡查记录。

2.公共照明系统要求：卫生间、茶水间、楼层会议室和各大型会议室照明完好率应达100%，楼道照明、过道照明完好率应达98%以上。

对于给排水系统，我们强调实施定期检查与维护，务必确保不存在渗漏、溢出、滴水或漏水情况，同时确保管道和阀门的表面光洁，无锈蚀现象发生。

4.营房和水电附属设施设备维修

(1)工程人员配置

在工程人员配置策略上，我们建议采取灵活的交错与互补模式，强调单个人员的多功能性。

专业设备的定期维护保养工作均由外包的专业公司承担，而日常运行与维护则由当班人员和运维团队执行职责。

(2)服务内容

设施维护：涵盖范围广泛，主要包括开关插座、配电箱空开、室内照明（包括灯具及场所）以及景观照明和高杆路灯的维修服务。

运营与维护：涵盖生活用水、绿化用水及消防供水设施的阀门操作，水箱与水池的清洗消毒作业，以及化粪池和客井排污管道的疏通清理等任务。

3)配套生活设施维修。主要内容范围包括：水泵及变频系统、空气能热水器、电热水器、电风扇、卫具洁具、瓷砖、地砖、泥木工及门、窗、锁具等、零星维修等；

4)配电系统运行管理。主要业务范围包括：配电房、电梯运行管理及定期检查维护，遇有大型任务或大型工作组时，全时在位值守。

5.其他有关说明

(1)维护工作影响机关正常工作的，一律安排在工作时间以外进行。在维护工作中，维护人员必须在做好维修区域防护及警示措施后，方可进行工作。维修完毕，立即清理现场。

招标人将负责供应设备设施运行维护过程中所需的日常耗材、备品及配件等物资。

(3)因物管工作需要的各种维修工具、专业工具、劳保用品均由招标人购置并承担费用。

在每一次巡检与维护操作过程中，务必及时记录相关事项，以供甲方核查。

(四)消杀服务

物业服务机构需遵循严谨的消杀规程，注重基础与长远并举，以科学、高效、简便且兼顾安全环保的策略实施定期服务区域消毒。积极协同采购方推进全方位环境整治，采取化学防治与物理防控手段的综合策略。设施配置需满足省级卫生城市创设的四害防控标准，设立醒目警示，标明有毒危险品的存在。防制工作体系化，操作规范化，执行全年不间断的除害行动，特别关注关键时期和特殊场所的强化措施，确保所有目标生物始终处于可控范围。在药物选择上，严格遵守安全、环保和效能的要求，杜绝使用未经许可的‘三无’或违禁药剂。

(五)档案、资料管理

加强有关物业的档案和资料管理。档案和资料的管理包括：业主投诉和意见档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

(六)建立健全物业管理制度

委托方应制定详尽的企业内部管理规定，涵盖日常服务运营管理制度等范畴。

1.物业管理员工行为规范；

2.管理人员岗位职责：

3.办公室工作职责；

4.保洁工作职责；

5.管理人员、操作人员考核细则（百分考核）；

6.考核奖惩制度；

7.综合服务制度；

8.人员要求

人员配置原则：选拔精干高效的专业人才，弘扬敬业精神，注重员工健康保障。

(2)人员数量最低要求（投入本项目的各类人员不得少于以下标准，否则不得推荐为中标候选人)

9.其他

(1)物业服务单位进场后须按采购人要求对军分区机关营区（办公大楼、院内道路等公共区域)进行清扫保洁，对大理石地面进行打磨保养，要防滑、防水性强、耐磨、光亮，要求机关营区焕然一新。对绿化及时进行修剪、养护，做好过冬养护服务工作，并按采购人要求对需要更换的绿化内容提出合理化建议，经采购人同意后方可实施。排查公共区域内安全隐患及照明设施是否有损坏，并及时对损坏设施及时进行修复。

(2)在物业服务期间为完成作业需求所需要的设备机械，按采购人要求进场作业。此部分费用由投标人综合考虑纳入投标报价，中标后采购人将不因此增加相关费用。同时投标报价中须包含工作人员服装、工资、福利、社保等，在完成物业服务中所发生的一些易损易耗物品（如拖把、笤帚、垃圾袋等）及所需要的设备机械、工具等所有费用。

第二节 整体设想概述

一、管理理念

针对XX营区物业特点，结合XX物业的管理优势形成XX营区物业管理独特的管理理念。

(一)国际标准化物业管理服务

为了确保提供卓越的物业管理服务，XX物业在接手XX营区后，立即实施严谨与科学的标准化体系。在管理及制度构建上，全面导入国际质量管理体系ISO9001和环境管理体系ISO14001，从而实现XX营区物业管理的起点高、要求严、品质提升至新的层次。

(二)实行“管家式”物业管理

在经营管理中，依托于清洁卫生、设备设施、维护保养、服务质量以及顾客反馈的全方位评估体系，我们推行了一套严谨、科学且规范的管理体系和操作流程。凭借一支高素质的员工团队，确保了物业服务质量的高水平。为此，我们将"管家式"服务理念融入物业管理，旨在提升整体服务水平；同时，积极采纳"微小服务"和"人性化服务"的竞争策略，针对不断演变的营区服务需求，不断创新服务方式。通过丰富服务项目，提供更为全面周到的服务，致力于让营区居民体验到卓越的物业管理服务。

(三)现代、创新、便捷和环保

1.现代

展示现代化的XX营区物业管理形象。

2.创新

塑造进取、创新的XX营区气氛。

3.便捷

为XX营区人员提供便利、快捷的优质服务。

4.重环保的XX营区文化内涵和社会形象。

(四)制度是管理的关键

在筹备阶段，XX营区物业管理中心严格遵循公司的质量与环境管理体系，致力于构建完善的资料档案（包括员工培训档案）。物业综合管理部实施全员三级培训，确保经理及所有员工在入职初期就具备强烈的质量意识、诚信理念、法制观念和敬业精神，以便他们能理解和实践现代物业服务理念，从被动转向主动。中心定期进行全方位的安全、清洁、质量与员工纪律检查，对于违反《员工守则》、《文明服务守则》、《保安员守则》及《工程维修人员操作规程》的行为，将根据违规程度实施相应处罚，并依据月度考核制度，考核结果与员工的月浮动工资挂钩。年终，实行末位淘汰机制，表彰优秀员工，确保奖惩分明。此外，我们致力于优化员工生活环境，营造积极的企业文化氛围，通过定期举办消防知识竞赛和各类文体活动，提升团队凝聚力，激发员工的工作积极性，从而确保XX营区各项服务品质达到卓越标准。

二、物业服务原则

(一)分阶段设计的原则

根据项目进程划分，涵盖前期管理和常规管理两个阶段，我们将详细设计对应的服务内容、明确需求标准并配置适当的人力资源。

(二)分区域管理的原则

根据营区办公区和生活区不同需求，分别制定物业管理方案。

(三)高标准的原则

营区办公区按“市优”管理标准、生活区按一级服务标准。

(四)统一管理的原则

实施对营区电力设施（包括配电系统）、水源供应及热水供应的统一对策管理。

物业服务人员在生活区的素质、管理水平和服务成效与办公区保持一致的高标准。

(五)配置对应标准的原则

原则如下：服务范围与服务标准相互对应，人员配置予以恰当匹配。

三、物业服务在营区管理中的关键挑战与解决策略

(一)营区物业管理现状

1.服务内容

营区物业管理与地方物业管理内容不同，内容更加广泛。一是物业服务职能，如营房维修管理、营区环保绿化管理、营房维修管理、营区安保管理、营区停车管理等。二是部分政府房管部门和土地管理部门等政府职能，如营房产权和地籍管理、军用土地使用管理、水电供应管理、取暖保障管理、营区消防管理等。三是房地产开发企业的职能。如营区规划管理、营房信用管理、营房地产经营开发管理、房地产档案管理、营具管理、家属住房管理等。

2.物业服务主体

军队营区的日常物业服务主要由各军事单位的房产管理部门实施，通过引入社会力量参与环保绿化、水电设施管理和食堂运营，逐步积累了成功的社会化物业管理模式。对于部分已按经济适用房性质出售的营区，委托专业的物业服务企业进行全方位的日常维护和管理。

3.经营模式

军队营区物业管理可归结为三种模式。一是营房管理部门管理模式，大部分机关、研究院所、基层部队、公寓房营区采用这种管理模式。二是营房管理部门管理和社会管理相结合的模式。院校、医院和部分机关、公寓房营区、经济适用房营区采用这种管理模式。三是社会管理模式。部分由军队出售给军人的经济适用房营区采用的是这种管理模式。目前军队营区物业管理虽然经历了社会化改革。但整体上仍然具有产权单一化，和以营房管理部门采用行歧管理手段为主，提供无偿服务的特点。

4.模式

工作区域的维护与建设资金主要来源于军队的财政支持和单位的集体经费。在公寓房区，租金、停车费用的收取以及军队拨款和单位经费的共同投入确保了其运营。至于经济适用房区，主要依赖于单位经费的支撑，并通过住户支付的物业管理费来维持日常管理和服务。

项目涵盖的服务内容广泛，主要包括营区内全面的绿化维护与日常保洁，以及在特殊情况下，如军队重要检查或任务执行期间的额外垃圾收集、清理及外运任务。鉴于此，保洁工作的规模庞大且责任重大。物业服务质量对营区的整体形象至关重要。因此，项目执行期间，我公司将严格把控服务范围、操作流程、质量指标和工具耗材的使用。我们将依据XX营区的具体需求和作业特性，科学定制保洁作业规范，并始终坚持遵循专业的卫生保洁作业标准，致力于为XX营区提供高效、专业的绿化养护、保洁、垃圾处理与外运等物业服务。

服务人员，作为营区团队的关键元素，其言行举止对营区的整体形象至关重要。他们需掌握基本的礼节规范，彰显出营区的全面文明素养。通过实施有效的运营机制、采用科学的管理模式和成熟的运作模式，这些举措将有力提升服务品质，优化资源配置。面对前所未有的综合管理体系，物业管理服务构成严峻的考验。因此，我们需在深入理解市场竞争格局的基础上，发挥自身优势，制定独具特色且务实前瞻的运营与管理策略，以引领者的姿态和差异化策略，在未来的市场竞争中占据先机。

(二)营区物业服务重点分析

1.物业服务的保密性

营区的物业服务工作与商务写字楼，住宅小区的物业服务工作存在着明显的不同，这是物业服务工作应该把握好的关键点。因此就要求业主方和服务企业方应当对物业服务从业人员进行保密意识的宣传和教育工作，督促物业服务企业制订相关管理规章制度，不断加强员工的保密意识，提高员工的保密水平。

2.应急性、临时性和突发性

应急性表现在上级领导的检查接待，重要客人的来访招待以及具有重要政治意义及社会影响的活动安排等方面。临时性表面在正常工作日程或计划以外的临时任务，部队重大检查或任务等。突发性表现在事前无法预料的群众上访，自然灾害的突然发生，社会不法分子的滋扰以及各种突发事件的处理等。服务工作的性质，对提供服务的单位提出了更高的要求，提供物业服务的单位，应当了解和熟悉物业的服务特点。如突发事件时按事先制定的应急方案有条不紊地处理；如接到临时性的工作任务时，由训练有素的人员按时完成。

(三)针对重点的应对措施

1.对服务人员进行严格的政审。

2.和服务人员签订保密协议，对员工进行保密意识的宣传和教育。

3.确保每位员工工作情绪稳定。

确保与业主方保持顺畅沟通，迅速发现并妥善处理问题，同时提供及时的反馈，以实现业主方与物业服务之间的全程无缝衔接。

(四)营区物业服务难点分析

坚持以客户为中心，实施个性化服务策略，特别是在军营区域物业管理中尤为显著。根据对绿化、清洁、人力资源及物资管理的具体规定，我们定制专属服务方案。

2.营区物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。营区物业管理从属于营区整体管理，营区物业如按照商住小区管理处分负责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和营区方面都不能承受的，营区物业的从属性决定他无需面对众多客户，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。

强化对营区领班部门领导风格及管理理念的理解，尤其是注重与其的协作，务必搜集相关资讯，灵活调整策略，并保持实时跟进，以确保管理的统一性，彰显出体现营区特色的共管模式。

在推进内部管理的同时，我们务必关注实体呈现，提升直观体验的满意度。对于营区物业，其对外观的关注度超越了住宅物业，这顺应了营区壮大发展的需求。本项目中的绿化工作作为众多服务环节的关键，尤为突出。例如，在营区内有序设立各类规范的标识，包括温馨指示、警示和说明，这些元素对于营区氛围的塑造起到了不可或缺的点睛之笔。

在物业承接新项目之际，首要任务是对现有问题，尤其是重大且广泛影响的事项进行全面评估。此阶段应着重于协调各方关系，明确关键问题，如岗位配置、清洁作业的区域划分与频率、设施设备的维护职责与权限界限、服务费用标准及支付方式，以及其他相关费用承担，以有效预防管理风险。

我们专注于提供专业化的服务，包括办公室内植物的精细维护与咨询、节日环境的氛围策划、富有特色的活动组织、全面的绿植保育以及创新性的管理工作。这些服务旨在确保行政后勤工作的顺利运行，全方位满足您的需求。

强调技术实力与设备管理的重要性，同时关注人力资源的配置策略。根据营区物业的独特需求，设备管理人员应具备高素质和多技能的专业背景，以适应复合型管理的要求。

8.甲方意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件。

四、物业管理服务模式

根据营区的独特性和优势，我们秉持强烈的服务理念，创新性地采纳XXX管理模式。在深入剖析物业管理服务项目的各项条件后，我们以热忱的服务态度，配备完善的设施，娴熟的专业技能，提供全方位的服务方式，执行严谨的服务流程，确保合理的价格策略，以及建立健全的服务体系，从而以高效快捷的服务赢得了甲方的高度评价。

(一)向营区领导推行“阳光计划”服务公示制度

XXX秉持的重要理念之一是构建‘光明照耀的体系’。我们积极倡导内部平等，开放接纳外部，通过专业化、规范化及透明度的实践，塑造独具特色的XXX运作模式。

我们将在营区物业管理服务项目，以多种形式公布绿化、保洁、工程等政策法规、服务内容、操作流程、管理制度等内容，在保证营区人员消费知情权、方便日常生活的基础上，充分发挥监督权，促使营区的物业管理运作透明化、规范化。

(二)有效培训，不断创新，监督考核

决定企业命运的主要内部因素包括效益（有效规模、低成本）、品牌（服务、质量）、领导(60%的决定因素)、经营（没有策略的突破就没有出路)、队伍（综合素质）、机制（规则）、管理（制胜因素)、技术（业务专长），决定企业命运的内部因素，每一个都需要我们自己创新、突破。

建立激励学习与创新的工作环境：倡导尝试，但不容忽视创新。当下的竞争呼唤全员参与，而非仅依赖高层领导的个人努力。理想的领导团队结构应确保各级团队皆具备强烈的责任感和创新精神。在项目初期，我们已针对物业管理服务的特定需求，确立了以技能和服务理念为核心的复合型人才培育策略，设计了完善的培训体系，并将持续创新作为评估管理团队绩效的关键标准。

我们的核心理念是：满意的员工孕育出满意的顾客。多年以来，我们始终坚持这一原则并付诸实践。我们认识到，员工的满意度对敬业度具有直接影响，而员工的敬业度与客户满意度之间存在着积极的正相关性。为此，我们精心构建了一套严谨的‘星级绩效评估体系’，唯有经得起严苛检验的团队，才堪称卓越的团队典范。

(三)创立共管、复合模式，与甲方共同创建文明、健康、舒适、和谐的营区

在传统物业管理模式下，客户通常扮演被动角色，物业管理公司的主导地位显而易见，负责组织各类活动及小区文化建设。鉴于营区物业管理服务项目的特殊性和高要求，即使军队保留了部分后勤部门，对于诸如设施更新、大型学术会议和文体活动的组织等事务，双方均需积极合作，以实现物业管理的优化。常规物业管理涉及的物业类型较少，管理方式相对简单，然而营区物业管理的复杂性决定了物业管理企业必须采纳全新的‘综合型’管理理念：培养具备绿化维护、保洁、设施设备维修等多元技能的复合型人才，以及建立能够管理不同类型物业的多专业团队，如清洁、消毒和客户服务等全方位服务能力。

实施严谨的ISO9001质量管理体系，致力于提升服务品质，通过减少投诉频次，高效地管理与响应客户反馈。

激烈的市场竞争使营区对物业管理的质量提出愈来愈高的要求，物业管理的是物，而服务的是人，即用“甲方第一，服务第一”的思想去指导日常的行为准则，把服务工作深入到营区当中去，切切实实为甲方做实事，想营区所想，急营区所急，解营区之难是很重要的。

新版IS09001标准采用过程导向的框架，将过程方法应用于质量管理，将营地及其相关方的需求视为组织的输入来源。通过对营地及其他相关方满意度的持续监测，评估其需求是否得到有效满足。

因此，在服务中融入先进的IS09001质量管理体系，既节省了财力和物力，又提高了服务质量和工作效率，使物业公司内部管理规范，促进物业的保值、升值，提升物业公司的品牌，让营区充分享受到我物业公司的优质服务。

我们全体员工深信：物业管理是一次“全方位、全过程、全员参与的基础性管理工作”，只有过硬的服务质量才能最终赢得营区的信任。我们不能杜绝投诉，但要不断减少投诉。

五、项目服务承诺及实施措施

(一)项目服务承诺

1.项目服务承诺目标

物业公司需确立并实施创优目标与规划，致力于兑现其关于'维修品质达标、服务卓越、管理高效'的优秀服务承诺。

(1)维修合格

维修工程的达标率为统计期内质量合格的维修任务数量占总维修单数的比例，换算成百分比为100%。

2)房屋设施设备的维修、养护合格完好率达98%。

设备管理方面，安全监控与消防监控系统的完好率均保持在98%以上，确保了高效运行和严密防护。

4)道路、车场完好率。

5)公共照明完好率。

6)消防设施设备完好率。

7)化粪池、雨水井、污水井完好率。

8)排水管、明暗沟完好率。

9)房屋外观完好率达100%。

10)公共设施（含中央空调、高低压配电室等）完好率98%。

(2)服务优质

1)业主综合服务满意率。

2)报修15分钟内反应，反应率100%。

3)急修不超过1小时、小修不超过8小时。

4)违章发生率。

5)业主年有效投诉率。

6)违章处理率100%。

7)维修服务回访率：实行100%回访制。

8)公共绿化成活率、完好率均。

9)公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积。

(3)管理有效

1)管理人员专业培训合格率。

2)档案建立与完好率。

3)办公区水电总费用逐年同比下降3%。

4)火灾年发生率。

5)治安案件发生率=案件发生次数/管理天数。

2.项目服务承诺内容

我们的服务承诺明确了我公司为XX营区实施物业管理的基本规范与准则，该承诺的制定严格遵循了国务院颁布的《物业管理条例》的要求。

针对营区物业的重要性和特点，我公司承诺接管XX营区的物业管理工作后一切服务内容有条不紊地开展；深化XX营区物业管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象，确保营区人员满意率达95%以上。

负责履行与委托方签署的前期物业管理协议。

物业管理处作为常设机构，全天候为您提供24小时不间断服务。

(3)管理处设立客服部，客服部的客服人员接受营区人员对物业管理服务需求、求助、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

标识明显且易于识别的物业管理区域，营造出宁静、整洁且井然有序的办公环境。

(5)服务人员休息室有序、整洁。

(6)物业服务区内有保安值守。

(7)服务人员统一配置专门服装。

(8)保安人员配置对讲机等安防工具。

(9)每个楼层配备有垃圾收集、果皮箱。

(10)应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

(11)管理资料

营区内人员信息档案详尽完备，所有工作人员的联系方式均精确无误，确保了完整率和准确性达到百分之百。并且采取动态管理模式，一旦有变动，会在一周内及时更新完善。

所有房屋及公共设施设备的档案资料完备，已整理并分门别类装订成册。

所有物业管理文档与记录依照类别进行有序储存，对于已失效的资料，均设有明确的作废标志，并附有相应的销毁记录。任何更改事项均需经由相关人员的签字确认，包括更改人及审批人的双重签名确认。

(14)设备管理

一、设备运营与维护管理 1. 实施全天候设备管理制度及操作规程，确保运行、保养和维修记录的完整性，达到100%的完整率和准确性。 2. 建立完备的设备、计量器具及维保工具管理台账和技术文件资料清单。 3. 设备备品备件有序存放，定期核查，确保其品质稳定，便于及时维修。 4. 设备标识清晰，状态标识准确，运行或停机状态管理得当。 5. 机房环境整洁，无杂物、尘埃，无鼠害和虫害，满足设备运行环境要求。 6. 润滑系统参数如油质、油量、油压、油温严格控制在标准范围内。 7. 设备管理人员具备专业资格，持证上岗，并严格遵循操作规程。 8. 所有设备运行状况良好，运转正常，年内未发生重大管理责任事故。

(15)消防系统

消防设施配备齐全、完好率100%，可随时启用，无火灾安全隐患；消防器材标识清晰，按规定悬挂，不超过保质期；消防箱标识完好清晰，消防栓阀座不固死，水龙带无破损和漏水现象；消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水：消防泵运行正常，压力表正常；水池（箱）进口、出口和浮标功能正常，清洗水池（箱）要预警并标识，清洗，尽快达到规定水量；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，建立义务消防队，明确消防责任人，签订责任书；消防集中控制系统完好、随时可以启用，中心24小时值守操作，运行、维护保养及维修记录完整，日、周、月检记录完整。

(16)给排水系统

具备双重资质：持有有效的‘二次供水设施许可证’与‘二次供水卫生合格证’，确保水质始终遵循卫生标准。每半年接受一次全面的卫生防疫核查，低位水池保持清洁并实施了封闭加锁措施，水表房及管道井房同样实施了安全锁闭，操作人员均持有健康证明。所有二次供水及蓄水设备设施周边环境整洁，无任何杂物和二次污染风险。对水泵的油标、轴承温度以及出水压力等关键指标实行每日双次巡查，一旦发现异常问题，当日立即进行处理。

阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象，无脱漆、锈蚀现象。每周进行一次检查记录完整。报修、发现问题及日处理，各类阀门开闭灵活。水泵运行正常，遇故障在15分钟赶到现场，无大面积跑水、泛水现象；非正常停水不超过48小时，设备完好率达95%以上，冬季前供水管道及配件做好防冻措施，水表完好，计量准确。制定停水及事故处理方案；限水、正常停水提前24小时通知用户，自来水公司未通知除外。排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象，无积水、浸泡现象，无残损现象。

(17)供电系统

维修管理人员持有专业上岗证书，各类安全和操作标识准确、完善、清晰。配电房上锁，标识清晰完好，具有防鼠措施。配电盘、柜器件齐全，接地、运行完好；配线绝缘完好可靠；报修、发现问题10分钟内处理。正常限电、停电提前24小时通告用户；应急恢复用电在15分钟内完成。供电线路规范，无私搭乱接现象。高压配电装置有明显隔离网隔离。严格执行供电系统管理措施，每日巡检两次以上记录完整；电表完好，计量准确。

(18)弱电系统

一、弱电系统管理制度 - 定期执行月度全面巡检，确保记录详尽，遇到问题立即响应处理。 二、智能化系统设施设备维护 - 设备运行状况良好，运行记录完备，并按规期限妥善保管。 三、空调系统管理与人员资质 - 维修管理人员持有专业资格证书，安全标识与操作指南精确且完善清晰。 四、机房管理与安全防护 - 机房实施上锁管理，标识清晰完好，配备防鼠设施。 五、通知与警示规定 - 正常的送电和停电操作提前24小时告知用户，维修过程设有警示标志。 六、供电线路规范性 - 供电线路遵循标准安装，杜绝私拉乱接现象。 七、设施设备维护 - 机组、阀门、管道等设施运行稳定，无跑冒滴漏现象。 八、系统管理与记录 - 严格执行系统管理规程，记录详实准确。 九、日常监控与维护 - 每日对运行及传动部件进行两次温度检测，确保提前进入正常状态。 十、服务灵活性 - 能满足非固定时间的供应需求，提供适时延长服务。

(19)电梯管理

1)日检

电梯运行维护包括： - 地面除尘处理（卫生厅门及轿厢门地勘槽） - 轿厢内部清洁 - 空载运行两次，确保无人员干扰期间的顺畅运行，无碰撞现象 - 运行过程中无明显晃动，警铃响应正常，照明、呼叫按钮、显示系统以及所有门锁和安全触板功能正常运作 - 自动扶梯扶手清洁，梯面整洁无异物

2)周检

以下是每周维护要点：  1. 进行全方位卫生检查并实施必要保养。    - 确保门开关操作顺畅，响应内呼指令（包括指示灯显示准确、到站停靠功能正常）。    - 轿厢内部照明与风扇运行正常，安全回路和控制屏信号指示无异常，零部件绝缘状况良好，配电盘空开状态正常，螺旋保险完整无损。     2. 自动扶梯维护要点如下：    - 扶手清洁，梯面整洁，无杂物。    - 梯级、牵引链条、链轮、导轨系统、主传动组件（电机、减速装置、制动器和中间传动环节等）运转正常，驱动主轴、梯路张紧装置、扶手系统、梳齿板、扶梯结构以及电气系统均保持完好状态。    - 紧急停止按钮功能测试正常，确保紧急情况下能及时响应。

(二)项目人员承诺

1.项目负责人承诺

承诺人信息

姓名			身份证号码
电话		户籍所在地
备注

本人（姓名）郑重声明：本人的身份为__________________

过往两年，本项目的负责人在任职期间保持着良好的信用记录，无任何不良行为记录。

在____________ (项目名称)投标中所提供的个人资格及业绩均属实，不存在其他单位借用我资格投标的现象。如我单位中标，我保证按期作为项目负责人承担该项目监测工作。

若在评标、定标、公示阶段经核查确认存在我方承诺失实的情况，或者接收到关于违反承诺行为的举报并经核实，或者在项目监管期间出现违规操作，我自愿无条件接受相关主管机关根据情节严重性作出的如下处罚：暂停在项目负责人职位上参与投标活动，期限将可能从半年至两年之间。

我，身份证号码为（），作为该企业的法定代表人，郑重承诺为（项目名称）的营区提供物业服务，并对服务质量承担全面责任。

主要承诺内容如下：

严谨遵循并执行所有关于营区物业服务的法律法规、标准规范、相关文件及工程设计文件和合同中的约定，切实履行物业服务的职责与承诺。确保在服务过程中始终合规，不违背任何法律规定和标准要求，持续维护和提升营区物业的服务品质。

构建和完善物业服务质量管理体系，设立专门的管理岗位，并严格执行责任制度和规章制度，确保所有相关技术岗位的人员具备持证上岗资格。

(3)愿意接受政府有关领班部门和有关单位的检查、考核、指导。保证对存在的问题和隐患按要求整改，并按规定接受处理。

本人已阅读并清楚知晓承诺内容，承诺书作为档案永久保存。如因本人过失、故意造成严重营区物业服务质量问题或者营区物业服务质量事故，愿意依法承担相应质量终身责任及其他法律责任。

承诺人（签字）

单位盖章（公章）

年月日

2.项目管理人员承诺

项目管理人员承诺书

为了提升项目管理水平，明确各岗位职责，确保工作进度顺利推进，并优化项目效益，特此依据相关法规与公司规章制度，制定本项目管理规定。

(1)坚决服从项目经理的各项工作安排，认真履行自己的岗位职责。

(2)严禁吃拿卡要，做有损项目及公司利益、形象及声誉的事情。

(3)严禁拉帮结派，相互追捧，恶意贬低、言语中伤，发生冲突。

项目管理团队需建立紧密的沟通与协作机制，确保信息流通无阻，杜绝相互袒护与隐瞒的行为。

(5)严禁表里不一、口是心非、偷奸耍滑，会上不说，会后乱说。

1. 坚守考勤规定：所有员工每日须准时签到，禁止迟到早退及无故缺勤。2. 请假管理：如需临时离岗，请务必事先向项目经理申请，经批准后方可外出。3. 业余时间外出要求：在非工作时间外出，务必填写详细的外出登记表，注明事由、目的地及时间安排。

坚决抵制虚假行为，确保结算时间的准确无误。对零工管理实施严格的把控。

严谨实施营区物业管理工作，确保详实记载物业服务的提供情况。

(9)严禁项目人员酒后滋事，严禁打架斗殴，耽误工作。

当项目管理人员对服务质量产生疑问时，团队成员应主动进行详尽的沟通与解释，以寻求共识并妥善处理，务必避免出现争论或肢体冲突的情况。

本人承诺严格遵守以上条款如有违反自接受项目部处罚安排。

项目部人员签字：

3.项目主要人员承诺

项目主要人员承诺书

主要人员汇总表

姓名	专业	学历	职务	备注

拟在本项目任职的主要人员简历表

姓名			年龄		专业
职称			拟在本合同担任职务
毕业学校		年月毕业于（学校）系（科），学制年
经历
年～年		参加过类似项目名称		在项目中担任的职务		备注
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