住宅区电梯维护服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

一、创新实施策略

1、设备保障策略

1.1主要材料配备

主要材料计划表

1.2施工机具的准备

按照维保计划及人员配置，我方将确保配备充足的施工所需设备和器具。详述主要工具的使用规划。

主要工具使用计划表

2、日常巡查方案

2.1详细执行计划

一、务必遵循规定，严谨开展电梯的日常维护(日检)、定期检查(月检)与年度检验(年检)工作。

二、日检的内容和要求

1、日检的项目：

评估电梯的供电系统、照明设备、通风扇、开关门操作、安全触板功能、楼层选择与运行控制、速度变换、精确平层停靠、信号记录与注销、上下极限位置安全装置的正常性能及运作；同时，核查运转组件是否存在异常撞击现象。

注意检查以下内容：

(1)检查机房出入口通道的畅通性，确认门窗设施的完整性，核实机房照明设备的正常运行，以及维护机房的清洁状况。

(2)检查楼层运行是否平稳，是否存在滑梯设施，以及是否存在异常噪音或振动迹象。

(3)检查电梯门开关的灵活性与正常运作，核实防止门夹人功能的保护装置，确保通讯与报警系统的畅通，检验轿厢内的照明设施（包括常规照明与应急照明），以及对风扇、按钮和指示标志的功能性评估。

(4)评估层门的整体功能表现，核实层站照明设施的正常运行，以及层站按钮与信号指示的有效性。

(5)检查自动扶梯在运行过程中是否存在异常振动或噪声，同时需确认梯级、踏板以及胶带与梳齿板间是否畅通无异物卡塞，确保运行与制动等操作指令的精准执行有效性。

(6)杂物电梯的检验内容主要包括平层功能的评估、层门的整体性能测试，以及对门保护装置、层站指示器、到站提示装置、层站按钮和急停开关的逐一核查。

2、检查的要求：

(1)检查应安排在每天运行前进行；

(2)在检查过程中，一旦识别出任何可能危及安全的情况，须立即将电梯运行暂停，并迅速向电梯安全管理专员及单位最高管理层汇报。

(3)电梯的检验工作能够由电梯驾驶员、维护保养专业人员以及管理层人员单独或协同执行。

(4)检查应做好详细记录。

三、月检的内容和要求

1、月检的项目

(1)各种安全装置或部件是否有效；

(2)动力装置、传动和制动系统是否正常；

(3)检查润滑油存量是否充足，同时确认冷却系统的运行状态及备用电源的正常性。

(4)曳引系统的钢丝绳、绳轮及导靴的运行状态及其磨损程度是否符合预设标准。

(5)控制电路及电气元件工作是否正常。

2、月检的要求

(1)在进行月检时应停止电梯的使用；

(2)月检应由维修保养人员负责进行；

(3)在检查过程中，务必详尽记录检查详情，并及时向电梯安全管理人员及单位负责人汇报检查结果。

(4)必须实施严谨的安全保障措施，以确保检查过程中的绝对安全。

四、年检时的内容和要求

1、全面的年检是针对在役电梯的例行评估，通常可与特种设备的定期检测同步进行，由具备相应资质的检验机构执行。

2、使用单位的安全管理人员需将年度检验报告呈递给单位负责人审阅，并随后存档保管。

3、单位需依据年度检验报告编制整改实施方案，并设定明确的执行期限以确保落地实施。

电梯日常巡检内容

电梯操作人员注意事项

在电梯运行过程中，必须由专业的电梯维修人员进行操作培训，强调运行中的注意事项。针对装修期间可能遇到的常见故障识别与处理，以及突发情况的应急措施，因电梯型号各异，此处提供的指导仅作参考，敬请理解。

一、注意内容：

1、严禁水及任何液体流入电梯的梯井。

2、请轻柔操作电梯按键，避免使用过大力度或尖锐物品敲击。

3、请务必遵循乘梯规定，切勿在电梯运行过程中过度拥挤、倚靠或扒拉轿厢门，以确保人员安全和设备完好无损。

4、监督施工方实施货物搬运作业，确保电梯轿厢及厅门地坎区域的即时清理，严令禁止任何废弃物掉入电梯井道。同时，务必定期清洁光幕，维持轿厢内部的整洁环境。

5、确保轿厢安全防护，包括轿厢四壁、顶板及地板。在进行货物装卸操作时，务必在电梯轿门与厅门门槛之间设置防护板或橡胶垫，以防止任何杂物通过间隙进入电梯井道。

6、固定易散落货物、垃圾必须装袋。

7、电梯轿厢与控制盒钥匙实行专人负责制，仅限于开启与锁定电梯的授权人员在场操作。外来人员未经授权严禁进行相关操作。

8、确保货物在电梯厢内分布均衡，严格禁止装载不均导致轿厢结构异常。

9、任何物品均不得在电梯厅门区域堆积，否则可能引发电梯运行故障。

10、确保电梯一旦发生故障，立即进行上报，并在轿厢内配置电话设施。

11、在日常操作中，每次使用电梯前应先进行空载运行数次，一旦发现任何异常情况，务必立即上报以便进行维修，确保恢复正常后方可继续使用。

12、 报修内容需记录，维修人员需签字。

2.2详细实施策略

我们热切期望与您建立关于***小区电梯服务的紧密合作。基于***小区电梯的实际状况，以及国家和地方的相关法律、法规要求，以及我们维护和维修操作的标准，我们特此提交以下详细的维护与维修服务实施方案，供您参考审议。

一)、规章制度管理程序：

1、一系列规章制度已按要求公示于指定位置，具体内容涵盖：电梯的安全操作指南、电梯维修工的岗位职责明细、机房、井道及底坑的操作规程、消防安全管理制度、应急响应预案以及员工住宿管理规定等。

2、对人员进行评审考核技能，依据人员档案管理制度、技术培训考核及质量检验验收的相关规定执行。

二)、维修组织程序：

1、我司承诺为保障电梯的顺畅运行，特派驻专业人员在凤城街道实施24小时不间断电梯维护与应急服务。我们针对客梯实施定期保养与即时抢修，以确保其安全、正常运转。驻点维保人员始终保持通讯畅通，一般故障或事故报警后30分钟内响应并到达现场处理。对于突发状况，如楼宇内部供水、消防管道严重渗漏等，我们将迅速响应，15分钟内抵达现场。维修保养过程中，将在现场设置明显的'检修标识'，以提醒过往人员注意安全，全方位确保人身及设备安全无虞。

2、我们采取24小时全天候策略，在现场驻扎专业的维修技术人员，并在附近配置辅助维修人员，共同对电梯实施不间断监护与维护保养。一旦电梯发生故障，能立即进行故障排除。我们的服务团队在形象、素质、事件应对能力和技术水平上，完全符合物业管理的高标准要求。

3、电梯的日常维护由专业技术人员依据既定的保养规程与质量标准实施。其主要内容涵盖对电梯在运行过程中可能遇到的一般性故障进行检测与修复，通过部件的调整或更换确保设备运行的顺畅与安全。维护过程中，技术人员会重点核查以下各组件的工作状态：是否运行正常、干净整洁以及充分润滑。

电源开关、安全开关；

设备运行顺畅的关键在于确保减速箱内的油面高度始终保持在标准油位线上，同时务必监控油温，不得超过85℃的上限。

电动机运转是否正常无异常响声。

制动器是否灵活可靠。

检查控制柜内各电气元件的功能运行是否正常，以及相关仪表的读数显示是否精确无误。

限速系统运转是否正常，张紧装置是否可靠。

厅、轿门系统动作时是否平稳、可靠。

轿内及层楼显示、按钮是否正常齐全。

井道系统是否完好。

4、每月，质检部委派质检员与安全员对***小区的电梯进行常规维护与维修后的月度全面检验。主要关注的保养环节包括：

1)检查电梯机房内的关键设备与设施：控制系统、主机、限速器、制动器，以及钢丝绳的安全状态；同时核实电源电压的稳定性和机房的通风照明条件。

2)电梯井道监控系统、随行电缆配置、二次安全防护设备、张力补偿装置、运行极限与限位开关管理、导轨的维护与润滑系统、井道及底部凹地的安全开关检查、以及底坑清洁与保养规程

3)检查项目包括：电梯轿厢内部设施（轿门及自动门机构）、操作控制面板与按钮、安全保护装置（如安全开关）、安全钳的间隙检测、轿厢重量校准系统以及平层准确性的确认，同时不容忽视的是轿顶区域的清洁与保养维护工作。

4)对电梯厅外部的各楼层厅门安全设施（包括厅门装置、召唤按钮、指示灯）、开门机构、门锁以及消防控制开关进行定期的维护与检查。

5、每季度，我们安排专业质检员对***小区的电梯实施详尽的季度维护检验，重点关注的保养检查区域包括：

1)对电梯机房内的电源柜、控制柜、曳引机、抱闸及限速器进行定期的维护与检查。

2)电梯轿厢内部设施的维护与检查： - 轿门全程行程检验 - 轿门操作性能评估 - 刀闸门的运行状态检查 - 安全触板的功能测试 - 轿门光电系统的校准与功能验证 - 轿顶检修盒的清洁与维护 - 轿顶安全开关的效能检查 - 轿顶环境卫生的定期保养

3)电梯井道内需进行如下项目的维护检验：极限与限位开关的校验，强迫换速开关的功能测试，钢丝绳张力的监控，缓冲器开关的效能确认，涨绳轮开关的运行检查，底坑检修盒的清洁与检查，井道照明设施（串灯）的完好性评估，以及底坑环境卫生的定期保养维护。

4)保养内容包括电梯各层厅门的维护、厅门锁的检查、厅门上坎架的保养、门滑块的运行状况核实、厅外开门装置的功能测试以及各层召唤按钮的灵敏度检查和楼层显示设备的正常运作确认。

6、质检部每半年委派专业质检员对***小区的电梯实施周期性的保养与检验，重点涵盖的维护与检查区域包括：

1)检查内容包括电梯机房内电源柜与控制柜的运行状况、曳引机蜗轮的啮合效果、电动机的绝缘性能及工作电流、抱闸装置的完整性、曳引轮和抗绳轮的磨损情况，以及限速器的校准与功能测试。

2)电梯轿厢开门机构的全面检查与维护，包括轿门扇的检验、门缝与滑道的清洁与调试，门导靴功能测试，以及安全钳的操作性能验证。此外，还涵盖了轿顶电气线路的连接稳固性检查和接线端的紧固工作，同时对轿顶环境进行清洁保养。

3)电梯井道内需进行以下项目的检查与维护：钢丝绳的状态评估、缓冲器的安全越程确认、垂直度的精确测量、对钢丝绳表面的腐蚀状况进行检查并进行必要修复；同时，轨道的清洗与维护工作也不容忽视，底坑区域的卫生清洁同样至关重要。

4)对厅门进行全面检查，包括门间隙的调整、门轮和门导靴的磨损状况评估，以及确保开关门操作的灵活性。同时，对门触点进行细致的维护保养。

7、年度末，质安部门与现场维修团队会对***小区的电梯实施全面深入的安全性评估，汇总全年电梯运行状况及详尽记录，以便向该小区提交备案资料。

在进行***小区电梯的月度维护、季度检修、半年度保养及年度全面检查后，我们均需得到***小区电梯管理人员的签字确认。他们会对我们的工作进行评估，提出改进意见，同时监督并协助我们提升服务质量，实现持续优化。

三)、监管组织程序

1、我司质检部门遵循ISO 9000质量保证体系与GB/T 18001职业健康安全管理体系的要求，定期对***小区的电梯实施全面检查，并进行不定期的抽查，以确保服务质量和维护保养效果的监督得以严格执行。

2、按照甲方要求，我们无偿向甲方提供国家或地方政府及电梯全球保养规范全部相关文件；

3、确保维修人员遵循电梯维修的技术标准与***小区的管理规定，实施严谨的三级教育培训，并持有所需的专业资格证书。严格履行电梯维修保养操作规程，对每一项任务均一丝不苟。同时，我们积极响应甲方的服务管理制度，坚持文明施工和提供优质服务。

4、将***小区确立为优先级高的维修项目单位，旨在提升电梯维护保养水平，从而确保***小区电梯的安全稳定运行。

四)、材料组织程序

1、作为电梯整梯的制造商，我们凭借与多家供应商的紧密业务联系以及内部设立的120平方米备品备件仓库，承诺为**小区的电梯提供最优质的配件服务。一旦**小区的相关负责人确认所需配件，我们将以最快捷的响应速度和最具竞争力的价格，及时供应零配件。并且，我们现场储备常用易损配件，以应对突发需求，确保服务的即时性和便利性。

2、根据要求，我们提供甲方认可的零配件。

五)、人员组织程序

1、为了确保***小区电梯维修工作的高质量执行，根据甲方的规定及***小区电梯的实际状况，我方将配备持有特种作业操作证书的专业技术人员和管理人员。我们将依据行业标准和甲方要求，在现场持续派驻24小时的专业维修团队，对电梯实施全程监护与维护。维修团队将实施每半月一次的常规保养和检修。一旦电梯发生故障，接到报修后，我们的维修人员将立即响应，严格按照既定程序处理。

(1)当面临电梯困人等突发事件时，乙方的维修保养团队需确保在二十分钟内及时响应并处理问题。

(2)乙方需确保对维保人员实施定期的安全培训，重点关注人身安全防护与设备维护预防措施，以此目标防止任何安全生产事故的发生，从而确保电梯及其关联设备的稳定运行。

(3)电梯的日常运营服务承诺实行全天候24小时不间断运行，确保在约定的时间段内提供连续服务。

(4)在电梯运行的自动化进程中，服务人员需实施定期巡查，确保能迅速察觉并妥善处理任何突发状况。

(5)所有电梯组均配备有备用电梯，确保运行效率达到100%。对于未配备备用电梯的组别，其平均每月故障导致的停梯时间不超过4小时，且运行率稳定维持在98%以上。

2、为了强化***小区电梯的维护保养能力，提升我们为该区域提供的电梯服务品质，我们在确保电梯运行正常的前提下，实施定期性的维修人员安全技术培训与评估。并将考核结果通报给***小区，以便接受他们对我们维修团队工作技能和技术表现的监督。

3、维修人员需严遵***小区的规章制度，着装统一并佩戴明确的服务标识，以文明用语履行职责。他们致力于确保电梯的顺畅运行，从而维持***小区电梯服务的卓越标准。

针对***小区电梯的具体状况与需求，我们特此提交详尽的维修保养服务提案。我们深感荣幸能继续得到您的信赖，承诺将以更加饱满的热情履行服务承诺。我们殷切期待您的宝贵意见，无论是对我们的工作肯定还是指正，都将是我们的动力源泉。我们将随时准备协助处理电梯服务相关问题，并提供进一步的优化服务。

2.3详细维护方案

1、半月保养项目内容及要求

序号		内容及要求		是／否
1		机房、滑轮间、轿顶、底坑应清洁
2		警铃、通讯系统、应可靠有效
3		轿厢照明应齐全，风扇工作应正常
4		轿厢内应急照明应能正常工作
5		轿厢内按钮应齐全有效
6		轿厢内显示应正确
7		候梯厅按钮应齐全有效
8		候梯厅显示应齐全正确
9		制动器动作应可靠，应保持有足够的制动力
10		制动器各销轴部位应润滑，动作灵活
11		制动衬磨损不应大于原厚度1／3
12		制动器线圈维持电压的检查
13		抱闸弹簧刻度的检查
14		门锁回路的检查
15		安全回路的检查
16		制动器铁芯的检查
17		制动器打开时，闸瓦与制动轮不应发生摩擦
18		控制柜内各元器件应整洁，各仪表指示（显示）正确，各接线应坚固
19		电机在运行时应平稳，无振动		©版权所有 2024-2025 北京喜鹊云智科技有限公司 京ICP备2024102530号-1 京公网安备 11010802045440号 联系客服 关注公众号：