农贸市场综合物业管理服务方案

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第一章全面物业规划与策略设计

在对XX农贸市场——作为重要的一项农贸市场建设项目进行全面审视后，我们对其在规划建设、环境配套设施以及信息网络设备方面的高标准定位有了深入理解。鉴于业户群体的特性和多维度考量，我们明确了隆盛路农贸市场物业管理的明确目标定位与整体战略蓝图。

我们的战略愿景是将XX农贸市场塑造为XX市物业的标杆，通过在环境卫生、安全防护、文化气息以及信息服务等关键领域树立卓越标准，从而在全市范围内打造知名物业品牌。我们的目标是强化XX农贸市场物业管理的影响力，使其成为市场独特的竞争优势，即物业服务质量的核心体现。

1.建设规范管理专业团队；

2.演绎农贸市场物业管理形象；

3.以点带面、面上处处开花结果。

第一节农贸市场行业现状分析

自从改革开放启动以来，我国的农贸市场展现出显著的繁荣与发展态势。伴随国民经济逐步从高度集中式的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变，以及农业市场化的深化和全球化的推进，农贸市场在各个环节中日益凸显其关键作用。作为农产品流通体系的核心环节，农贸市场连接着众多的小型生产者与庞大的消费者群体，扮演着商流、物流与信息流的交汇点角色，同时肩负着农产品汇集、分散处理和定价功能的重任。  在推动农业生产向商品化、专业化、规模化、区域化和标准化迈进，构建农产品大市场和大流通的格局中，我国的农贸市场不可或缺。它们助力农民调整产业结构，实现产量增长和收入增加，确保城镇居民的基本生活物资如‘菜篮子’和‘米袋子’得到稳定供应，其重要作用无可替代。

根据国际视野与国内实际情况，农贸市场在未来较长时段内将持续扮演农产品流通体系的核心角色。近年来，党中央和国务院陆续发布的多份一号文件以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》均强调，提升农贸市场现代化改造与农村现代流通体系的建设，是支撑现代农业发展和推进社会主义新农村建设的关键举措。

一、农产品市场流通体系改革历史进程

历经七十年的艰辛探索与曲折演进，我国的农产品市场流通体系改革取得了显著进展。

自新中国成立以来直至1978年前，城乡农贸市场的发育遭受了多次压制与取缔，这一时期市场缺乏相应的制度保障和物质支撑。

1978年至1984年间，市场化的农产品交易与'菜篮子'产品生产和销售体系的革新首见成效，标志着农贸市场这一新型业态初露端倪。

1985年至1991年间，我国实施了全面的农产品统购统销体系变革，伴随而来的是集贸市场的繁荣兴盛与持续发展。

自2001年以来，农贸市场的发展策略经历了从单纯的数量增长向品质提升的转变。在强化基础设施的革新升级的同时，我们尤为关注市场信息化的健全与质量安全监管等现代流通服务功能的优化提升。

自新世纪开启，特别是我国加入世贸组织以来，我国农业迎来了战略性结构调整的关键转型期，旨在推动农业效益提升、农民收入增长以及增强农产品市场竞争力。伴随城乡居民生活品质的不断提升，公众对于农产品和食品安全的关注度显著增强。在这个背景下，历经十余年快速发展，我国农贸市场已建立起以批发市场为核心的市场体系。批发市场的发展策略从单纯的规模扩张转向了稳健的数量维持、优化市场布局结构以及提升整体服务质量和档次的深化阶段。

二、我国农贸市场发展现状

(一)市场发展基本概况

历经20世纪90年代的迅猛发展，我国农贸市场步入了一个新的发展阶段，即市场空间布局的优化、商品种类结构的调整、以及基础设施的革新与现代化提升。据统计，自2001年以来，全国范围内亿元级规模的农贸市场已达一千八百多个，且单个市场的交易额持续攀升。

图2013年全国集贸市场按主营品种分类比重图

根据农业部2014年的非全面数据，中国已拥有超过1800个农产品交易市场，交易额突破万亿元大关，全国农产品通过这些市场交易的比例已超过70%，且这一比例呈上升态势。尤其在一线城市如北京、上海、广州、深圳、成都以及沈阳等地，通过批发市场供应的农产品占比更是超过了80%，这些市场在保障城乡供给、平衡交易活动以及支持整体市场稳定方面发挥着不可或缺的作用。

(二)市场建设与改革发展取得重要成果

1.布局与结构调整初见成效。

近年来，随着农业结构的战略性调整和现代农业的推进，以及城市扩张与消费群体的集中效应，农贸市场通过动态调整实现了持续发展。如今，已构建起一个包括产地、销地和集散地市场在内的多元联动体系，专业市场与综合性市场的功能互补共同构建了全国范围内的庞大农产品交易网络，奠定了全国农产品大流通的核心格局。

2.基础设施条件明显改善。

在国家专项资金的有力支持下，一系列农贸市场正在进行深度改造与提升，着重改进了交易棚厅、场地设施、道路交通以及水电通讯等基础构造，显著优化了市场交易环境。尤其针对大中城市的部分批发市场，它们顺应城市建设与缓解交通压力的需求，实施了市场迁移工程。新设立的市场普遍在基础设施建设上加大了投入，实现了设施等级的跃升。

3.市场服务功能逐步配套。

许多农贸市场建立了市场信息收集发布平台、农产品质量安全检测系统，为进场商户提供餐饮、居住等配套设施；部分市场发展了农产品冷藏加工、分级包装和统一配送等业务，有些市场建立了垃圾污水处理系统。

4.产权制度改革取得实质性进展。

在2000年以前，国有和集体所有农贸市场占据全国市场的超过三分之二份额。自2001年起，随着以股份制为核心的国有企业产权制度改革的逐步深化，国有资本逐渐撤离非核心的市场竞争领域，农贸市场的所有权改革随之扩展。截至当前，原国有性质的农贸市场普遍实现了产权结构的多元化，股份制成为主导形式，尤其是管理层和员工积极参与持股的现象较为普遍。这一根本性变革强化了市场的激励与约束机制，为市场的建设和持续发展注入了强大的动力源泉。

5.市场管理向信息化、现代化迈进。

社会公众广泛受益于大多数农贸市场的信息化建设，这些市场通过发布包括农产品价格动态、交易量数据以及供需双方资讯的平台。这一举措对于引导农业产业结构优化、推动生产与销售的有效对接、提升农民收益并确保市场稳定供应具有显著影响。

信息化市场内部管理稳步提升：一批实力雄厚的农贸市场成功应用了先进的信息技术，实现了客户、摊位、人事、财务及治安等领域的数字化管理。

推动交易模式创新：部分农贸市场已摒弃传统的现金交易模式，转而实施电子统一结算，包括支持双方通过刷卡完成交易。

(三)存在的主要问题

1.地区间的经济发展呈现出明显的不均衡性，中西部地带与农村产地市场的发育尚存局限。

目前农贸市场的建设速度和发展程度，中、西部地区明显低于东部地区，农村远远落后于城市。全国成规模的大型农贸市场共1800多家，其中70%分布在东部地区，中、西部地区仅分别占20%和10%左右。总体上看，大中城市作为商品农产品的集中消费地区，其销地批发市场的发展比较充分，设施条件较好；而农村地区，特别是中部粮棉油和蔬果主产区、以及西部特色农业地区的产地批发市场发展不足。这是落实统筹城乡发展和区域协调发展重大战略必须解决的一个问题。

2.现有基础设施的配套体系建设未能跟上现代流通业的发展需求，显得相对落后。

当前农贸市场的主要现状表现为基本服务设施尚待提升：多数市场仅限于提供交易场地，缺乏完善的遮阳避雨设施，特别是产地批发市场的条件简陋，交易环境亟待改善，水电供应及道路设施的配套往往不足，消防设施配置存在缺陷。批发市场普遍缺少信息服务、质量检测、电子结算系统、安全保障和垃圾处理等必要服务设施，这使得农产品的安全性和市场服务质量面临着潜在风险。现代化市场所需的关键要素，如农产品分拣包装、冷藏保鲜、冷链物流和配送体系等，大部分市场尚未配备，这些设施的缺失制约了市场服务功能的完备性与现代化进程。

3.经营管理粗放，市场秩序比较混乱。

市场运营现状分析： 交易手段陈旧，管理模式主要侧重于基础的费用收取与维护服务，如环境卫生、安全保卫，对于商户所需的关键服务如便捷交易结算、信息查询及冷藏保鲜等配套设施支持不足。在利用现代信息技术提升市场运营效率方面，尚显不足，未能有效整合和调度市场内的商流、物流和人流，常导致场景混乱无序，缺乏系统性的管理和调控机制。此外，市场内欺行霸市、假冒伪劣问题偶有显现，管理体系的规范性和完整性有待完善。

4.当前流通体系中的市场主体组织结构有待提升，营销活动规模较小且运营效率不高。

当前农产品流通主要依赖于个体农户和农村经纪人，然而农民专业合作组织的发展相对较滞后。农贸市场内的多数经销商普遍存在规模狭小、运营效率偏低的现象，缺乏具备实力、信誉良好的大型批发和代理机构，导致难以构建稳定且规模化的供应链网络。此外，销售商与生产者之间的交易模式多为买断式，这不仅削弱了农民在市场交易中的议价能力，也未能使他们分享到流通环节的经济效益。

三、国际市场农产品交易与运营模式探讨

全球农产品市场体系的特点兼具普适性和独特性。普适性揭示了农产品流通共有的规律，而独特性则体现在各国和地区的农业构成与运营模式上，这直接导致了各农贸市场在其所在国家或地区农产品流通中扮演的角色各有侧重。接下来，我们将通过分析东亚、美国和欧盟等地区的实例来进一步阐明这些区别。

(一)东亚模式：

构建于农户分散经营与农民合作组织依托下的农产品市场体系，其核心是批发市场拍卖机制。

1.生鲜农产品流通中，批发市场占据核心领导地位。

东亚地区国家的特点是人多地少，以家庭为单位的小规模农业生产方式占主导。随着市场开放和农产品进出口贸易自由化，它们的农产品流通，形成了以批发市场为枢纽，以专业门店、连锁超市、社区农贸市场等为零售终端，与电子商务、物流配送相结合的市场体系。在粮食流通方面，一般实行政府控制、统一管理，而蔬菜、水果和水产品等鲜活农产品实行自由流通，批发市场是鲜活农产品流通的主要渠道。

2.政府高度重视扶持农贸市场建设。

东亚地区，人口密集而土地资源有限，农户的个体经营收益在诸多产业中相对较低。鉴于此，政府致力于维护农业稳定和农民福祉，特别重视农贸市场公益性的建设。他们将之视为推动农产品生产与流通的规范化进程，以及确保民生基本需求稳定的关键策略。

3.农户与农贸市场之间的紧密联系，由农民合作组织担任着至关重要的桥梁与纽带角色。

在东亚各国的农产品流通体系中，诸如农协、农会及农民产销班等农民合作组织扮演了至关重要的角色。它们在农业生产地负责产品的整合，如集散、分级、包装和标识，其中一部分通过农贸市场委托批发商进行公开竞拍销售，另一部分则由农协自身进行深加工、冷藏储存与统一销售。日本农协尤其在构建产地批发市场和配送中心，以及协调物流配送方面显示出显著影响力，全国范围内有超过2800个基层集配中心和多个农产品运输联合会，确保新鲜农产品能迅速送达批发市场。韩国政府通过支持农协建立产地农产品加工中心（综合处理设施），对农产品进行预处理，包括分级包装后，进入批发市场进行拍卖交易，或者直接供应给超市和团体消费者。在台湾，农会组织涵盖了基层产销班，其职能涵盖物资供应、技术推广和信贷保险。农会还积极运营产地批发市场和农产品超市、便利店，直接参与农产品的流通环节。

(二)欧盟模式：

依托于中等规模的农场与合作社，市场推广实行批发交易与产销直接对接的双重策略。

欧盟国家构建了完善的农产品市场流通双层架构：一级网络作为核心，主要由大型农贸市场构成，这些市场通常布局在大城市和交通便利的区域。一级网络由批发市场、销售合作社和销售公司等主体共同构成，它们不仅驱动周边农业和畜牧业的发展，而且扮演着将农产品输送到国内外市场的关键角色，形成了强大的农产品流通网络系统。

欧盟成员国普遍构建了多元化的农业合作体系，主要包括农场主自发加入的农业合作社、工会、公司以及专业农产品行业协会。这些组织按照全国、区域或行业的分类划分，它们在各个环节发挥着重要作用，从农业生产准备阶段到过程中再到产后，通过提供仓储、物流和销售服务，构成了农户通向大型批发市场和超市的关键纽带。

(三)美国模式：

依托大规模农场的生产运营模式，农产品流通主要通过农场与大型连锁超市建立直接销售渠道进行.

美国农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场发达，果蔬类以产地生产者或生产者团体将产品分选包装后直接销往城市大型超市、零售连锁店为主，经由批发市场销售的只有。由过去农贸市场为主渠道演变为产销直挂为主的市场模式，是与美国的农业生产经营方式和城市商业模式发展相关联的。一方面，美国的家庭农场规模大，平均每个家庭农场约有耕地200公顷，并且实行机械化作业、社会化服务和企业化经营；另一方面，零售业连锁经营网络和超市、大卖场的发展使零售商的营销规模日趋扩大，要求货源稳定、供货及时、质量有保证，因此，由农场主直接供货或零售商到产地直接采购的流通方式快速发展。

在美国的大都会如华盛顿、纽约和洛杉矶，分布着少数规模可观的大型零售农产品市场。这些市场既有政府的投资建设项目，也有企业联合投资的实例。在农产品的主要生产区域，地方政府斥资建设了若干集散中心批发市场，并通过派遣公务员进行市场运营和监管。通常，美国的集市交易模式倾向于协商定价，而非广泛采用拍卖形式进行交易。

四、农贸市场存在的主要问题

近年来，随着经济的稳步前行与民生需求的日益增长，原有的农贸市场作为市场模式，其地位与效能面临着严峻挑战。在竞争激烈的市场环境中，为了持续履行其功能，亟需进行革新与提升。伴随着城市的快速变迁，大部分农贸市场在硬件设施、服务功能以及管理水平上已显落后，无法满足经济进步与民众生活品质的要求。具体问题包括但不限于：规模狭小、交易空间拥挤、服务项目不完善、管理混乱、摊位杂乱无序、环境卫生欠佳，以及市场秩序混乱等问题凸显。

(一)设施简陋，发展严重滞后

城区早期建设的农贸市场，主要源自八九十年代初期，其原始设施条件较为有限。市场建设初期基础薄弱，交易大棚简陋且功能不完善，包括但不限于以下方面：照明、通风设施陈旧，供电线路老化，消防设备亟待升级，地面硬化状况欠佳，摊位布局需优化，停车和排水系统长期未予改进，排污设施存在缺陷，垃圾处理设施未能跟上时代需求。尤其是钢架棚结构历经岁月侵蚀，锈蚀严重，存在着严重的安全隐患，改造的必要性已不容忽视。

(二)投入不足，改造缺乏资金。

农贸市场运营模式以薄利多销和微利为主，其盈利空间有限，主要源于高昂的投入和租金成本，导致经营压力较大，收益状况普通。当前，社区型小型农贸市场业主的收入大多用于维持日常运营，对于市场设施的更新与环境优化投资较少。据统计，过去十年来，政府对城区农贸市场的公共投入几乎不存在，这种持续的微利甚至保本运行状态，使得市场主体难以筹集资金用于设施维护、改造，以及建设必要的垃圾分类和污水处理设施。这直接引发了严重的环境卫生问题，如污水遍地、恶臭弥漫，市场环境混乱、肮脏、恶劣，成为困扰市民生活和政府管理的棘手焦点问题，引发了广泛的社会关注和批评。

(三)职责不清，缺乏有效管理。

作为市场经营与管理的核心执行者，部分业主未能充分履行其首要职责，导致管理真空。随着管办分离改革，原市场管理者转任，他们凭借丰富的实践经验，但也受限于传统方法，难以适应城市化进程中的新型管理模式。在市场监管方面，众多农贸市场缺乏明确的操作规程、交易标准和品质安全规定，物业在车辆管控、环境卫生、公共秩序及消防安全等方面的能力和措施存在明显短板，导致市场环境混乱，有碍市容整洁。此外，部分开发商在售出商业单元和摊位后，未能承担起应有的物业管理和市场管理义务。

(四)监管不力，食品安全堪忧

作为民生必需品的重要流通平台，农贸市场与民众日常生活紧密相连，其产品质量与消费安全直接关乎广大人民群众的身体健康。然而，市场亦存在隐患，常成为假冒伪劣商品和不健康食品的集中地。由于部分市场缺乏必要的食品与蔬菜检验检测设施，这无疑加大了消费者的潜在风险。

首先，部分位于城市核心区域的市场，其规划布局不尽合理，设计容量受限，这引发了严重的占道经营问题。商户往往占用房屋间隙通道或消防通道进行经营活动，由此导致人员密集，道路交通拥堵，火灾安全隐患突出。其次，在新建居民区，市场供应短缺，无法充分满足周边居民日常生活的基本需求。

第二节市场运营管理深度剖析

一、概述当前管理体系

随着消费者生活水平的日益提升，对农贸市场的传统负面评价屡见不鲜，尤其是在面对那些环境陈旧、管理欠佳的老旧市场时。农贸市场的发展面临三大主要瓶颈：

(一)缺乏专业性的农贸市场管理团队

作为生活基石的‘食’，农贸市场乃是民众获取日常所需食材的关键途径。其有效管理对于整顿市场秩序，保障民众的合法权益，以及推动商品交易市场的持续与健康发展，具有不可估量的重要性。

1.农贸市场管理员素质偏低

总体来看，农贸市场管理人员在思想素质和管理效能上存在一定程度的不足。这主要源于两个因素：首先，当前市场管理人员队伍的平均年龄较高，教育背景普遍偏低，文化层次各异。其次，业务培训体系的缺失显著，大部分管理者并未接受过系统的专业培训，从而制约了业务能力的提升。

2.缺乏创新意识，安于现状

农贸市场管理工作，其涉及范围广泛且任务繁重。随着市场迅速扩张，管理工作面临日益严峻的挑战。管理员面临着任务量大与薪酬待遇相对较低的困境，这在一定程度上影响了他们工作的积极性。部分管理员缺乏明确的职业规划，生活热情不足，倾向于维持现状，工作中倾向于遵循常规，缺乏主动改进和创新的精神，抱持着“无过即功”的保守态度。这种状态严重阻碍了农贸市场管理工作的高效推进。

3.缺乏团队精神，工作合力不够

谚语有云：众志成城，可移山填海，象征着团队合作蕴含的强大能量。我国经济的疾速发展带动了农贸市场繁荣兴盛。市场规模扩张，经营者数量攀升，农产品经营范围日益广泛，这无疑加大了市场监管的复杂性。面对挑战，亟需管理者们同心协力，共同推进市场监管工作。然而，部分管理员团队精神匮乏，倾向于各自行动，导致市场监管效果未能充分显现。

(二)缺乏具备营销意识的传统经营户

大多数经营者为业界资深的从业长达十几年乃至数十年的蔬菜商，他们的谋生手段主要依赖于传统销售，对市场推广缺乏认识，难以吸引年轻消费群体，因此在激烈的商业竞争中显得相对被动。

(三)缺乏助力销售的软硬件

市场设施老化问题突出，众多农贸市场由于设施年代久远，建筑风貌显得陈旧，摊位设施亟待更新。相比之下，竞争对手已广泛采用先进的信息技术与硬件设备提升销售效能。

二、市场运营管理特性分析

(一)农贸市场管理主要有以下几个特点：

1.管控进出人员存在困难，人员构成繁杂，随之而来的是庞大的安全与消防管理任务。

2.若经营者选择摊位分散或独立柜台模式，其运营性质较为分散且自主，由此导致的统一管理面临挑战，时常出现欠费和逃费的问题。

3.物业管理在应对购物领域的纠纷与矛盾时，由于权限受限，公共秩序的维护面临相当大的挑战。

(二)商场的物业管理

1.物业管理企业的职责特性，要求其紧密与工商行政管理局、公安部门、税务机关和技术监督局等地方行政机构协同合作。鉴于物业管理企业并非国家执法机构，不具备法定执行权，处理事务时务必谨慎，以免触及权限边界或触犯法规，从而避免重大纷争和法律诉讼。

2.物业管理企业的核心职责在于保障公共区域的秩序，有效预防并及时应对潜在的突发情况。在遵循管理规定的前提下，企业应尊重经营者的正常运营活动，避免充当违法活动的庇护所，同时坚决防止演变为企业对经营者私权的不当延伸支持。

3.物业管理企业应对物业内部的防火与防盗任务保持高度戒备，确保思维严谨，不得有丝毫的疏忽或轻忽。鉴于其公共性质，任何时间点都可能遭遇突发状况。保安人员应当将强化专业技能、提升快速响应能力以及定期实施应急演练作为日常训练的核心目标，以此提升应对突发事件的处置效能。建议物业管理企业引导业主积极参与，组建自愿消防队与安全团队，以保障商场运营活动的顺畅进行。

三、提升管理措施

概括而言，农贸市场的有效运营着重于两个核心要素：一是'市'的构建，二是'场'的管理。

推动市场战略：通过品牌引进，实现基地直供，同步拓展线上线下销售渠道，创新运营模式以提升效率和覆盖广度。

围绕"品质与安全"核心，强化"商户资质审核"与"商品质量管理"，在承接农贸市场物业服务后，我公司将致力于从以下13个关键领域进行优化升级：

(一)顶层设计

科学构建公司的管理体系及单一市场组织结构，确保职责明确、权责分明，实现岗位责任制与任务具体化。同时，建立健全的规章制度，遵循PDCA管理循环，对农贸市场实施有效管理。

(二)首抓表象

作为农贸市场管理的核心要素，物业管理直接体现着市场的管理水平。遵循长效管理的原则，我们着重关注五个关键领域：门面的整洁，地面的维护，墙面的装饰，摊位的设施（台面），以及人员的服务态度（人面）。

(三)重点管理

管理工作在农贸市场中始终坚持围绕三个核心要点：食品安全为核心、消防安全为核心以及治安安全为核心。依据重点工作任务，切实执行市场管理措施。

(四)日常管理

遵循三个核心理念，我们致力于实施详尽的索票索证管理、严谨的档案保管、精准的计量控制、有序的秩序维护、透明的亮证经营以及公正的明码标价，确保日常运营的高效与规范。

(五)市场服务

致力于双轮驱动的运营：一方面，市场积极为商户和消费者提供服务支持；另一方面，商户通过优质服务履行其对消费者的承诺。我们凭借卓越的服务构建和谐的交流环境，从而确保市场的稳定与繁荣发展。

(六)注重经营

整合分散且目光短浅的商户资源，通过系统化的商超营销策略，实现对市场的统一推广，从而提升市场活力。强调的重点在于有效的运营管理，日常维护作为基石，而优质的服务则是实施策略的前提条件。

(七)人员管理

1.团队管理

选拔具备管理能力、敢于担当且技能娴熟的团队成员；强调学习与实践，包括法律法规和食品安全专业知识的学习。

构建高效团队：善用人才，兼顾普通员工；推行公正作风，平等对待所有成员。

强化管理与执行力：关键在于规章制度的严格执行与公正奖惩分明。

2.商户管理

1. 更新商户理念并提升其专业素养； 2. 强化行业自我约束，倡导自主管理； 3. 实施绩效考核机制，激发商户紧迫感； 4. 规范商户运营行为，强调持续有效的管理； 5. 促进诚信商业实践，倡导依法合规的经营准则。

3.消费者管理

倡导健康饮食，宣传食品安全知识；倡导监督机制，监督市场管理方与经营方的行为；设立服务台，专职接受消费者投诉处理。

(八)商品管理

我们实施全面的市场管理制度，确保所有进入农贸市场的商品监管得当。具体措施包括：严格索取凭证、票据，实施留样检测；对不合格商品执行销毁程序，实行明码标价政策，并设有预先赔付机制，形成了一站式的全流程管理。

(九)环境管理

通过绿植装饰提升环境氛围，我们严格实施'五面'清洁标准：门面、地面、墙面、工作台面及顶部始终保持整洁无暇。

实施垃圾分类，依据资源的可再生与不可再生特性进行区分存储，随后对各类垃圾进行专业处理。并与具备相应资质的防疫机构建立合作关系，定期进行防疫消毒工作，致力于消除四害威胁。

(十)倡导环保理念

严格遵循'限塑令'的规定，市场内全面禁用非生物可降解塑料袋，鼓励采用环保购物袋，推动绿色消费理念的实践。

(十一)增加惠民服务

特色便民服务区位于市场内，专为市民提供包括修鞋、修表、缝补及锁具修配等日常生活服务，旨在满足居民的琐碎需求。同时，我们推行社区配送服务，此举既提升了服务价值，也便利了居民生活，并有效地扩大了服务覆盖范围。

(十二)采取基地对接

我们致力于维护市场商品的合理定价，通过优先确立品牌战略，一方面提升产品的品质层次，另一方面精简流通流程，从而有效地压低商品销售价格。

(十三)统一策划增优势

为了克服小摊小贩分散经营的局限，我们主张从市场全局出发，精心设计整合营销策略，汇聚各家之优势，以此塑造独特的竞争优势。

第三节深入剖析物业行业的现有状况

一、物业管理的最新动态与趋势

(一)物业管理发展概述

依据2016年1月13日更新的《物业管理条例》，物业管理定义为业主通过择优聘请物业服务企业提供服务，根据物业服务合同规定，对住宅及其配套设施设备与相关场地实施维修、保养与管理，旨在保障物业管理区域内的环境卫生和秩序的有序进行。

物业管理的历史可追溯至19世纪60年代的英国发源地。随着中国在20世纪80年代初实行改革开放，深圳成为首个见证物业管理公司诞生的城市。历经三十多年的演变，相关法律法规不断完善，推动了行业的健康发展，目前市场正迈向有序与规范化的新阶段。起初，物业管理主要服务于房地产开发商的住宅和办公楼，包括秩序维护、设施维修、清洁和绿化等基础服务，这些构成了其核心业务内容。随着行业扩展，物业管理公司逐渐涉足写字楼、商业物业、工业厂房、步行街和街道等多元城市空间，显示出其广泛的服务潜力。  早期的物业管理聚焦于清洁、绿化、秩序管理和设施设备维护等四大基本服务，现已拓展至房地产开发的全过程，从规划、设计到设施设备选择，形成了一条完整的顾问服务体系。同时，物业管理的范畴横向扩展，涵盖了居家养老、家政、房屋租赁、电子商务等多元化消费者需求，不断挖掘物业服务的增值空间和经济效益，充分体现了物业管理的丰富商业价值。

我国物业管理行业已发展了30多年，相比于国外一百多年的历史尚处于初级发展阶段，存在行业集中度偏低、与资本市场关联度小的问题。物业管理行业未来发展会面临诸多挑战，比如，所提供服务专业化不足、缺乏统一的全国性服务质量认定标准、公司准入门槛低、市场化定价执行难度大等。 2017年，我国经济运行平稳、现代服务业转型升级加快、新型城镇化持续推进、居民消费升级衍生多层次需求的多重利好因素助推下，中国物业管理行业迈入发展加速期，不断注入新的元素，开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。

(二)行业规模

1.物业管理面积及营业收入逐年增长

(1)物业管理面积逐年增长及管理项目分布

据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》显示，截至2016年，我国物业管理总面积已达185.1亿平方米，相较于2008年的基数，实现了47.5%的显著增长，复合增长率达到了5.0%。2015年这一数据约为174.50亿平方米，而2016年相对2015年的增长率为6.1%。值得关注的是，百强企业平均管理面积已提升至2,725.09万平方米，同比增长了15.40%，显示出行业的规模扩张态势；与此同时，百强企业的管理项目数量均值也增至166个，同比增长7.59%。

企业规模的逐年演变：2013年至2016年间，百强企业管理规模的动态演变趋势

信息源于中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

项目管理分布概述 (2016中国物业管理百强企业):  - 企业绩效的城市分布分析：    - 百强企业在各城市的布局与份额分布    - 城市间的竞争与合作态势    - 主要热点区域的集中度分析  - 城市战略与市场适应性：    - 一线城市的战略导向与主导作用    - 二线城市的发展潜力与市场响应    - 城市化进程中的地域差异研究  - 优化与拓展策略：    - 一线城市的核心项目管理经验    - 二线城市的战略性扩张案例    - 地域性服务差异化策略  - 数据驱动的城市管理决策支持：    - 百强企业对城市数据的运用和影响    - 基于数据的决策支持体系    - 技术在城市管理中的角色

本研究数据来源于中国指数研究院公开发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》显示，百强企业的管理项目地理分布呈现显著的聚焦态势，主要集中在长三角、珠三角、京津冀和成渝四大都市圈。伴随这些区域的强劲增长势头，人口红利与经济辐射效应日益凸显，百强企业积极响应市场变迁，积极强化在城市群核心地带及其周边热门区域的战略布局与深度开发。

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》数据，2016年，百强企业在一线城市所管理项目的份额为21%，相较于2015年下降了2%。二线城市则有所提升，占比达到44%，较前一年增长1%。而在三四线城市，占比为35%，同样比2015年增长了1%。值得注意的是，二线与三四线城市的占比呈现上升态势。百强企业策略上，稳固了一线城市的市场地位，同时战略性地将扩展重心转移至二线城市，并积极布局具有发展潜力的三四线城市。

(2)物业管理营业收入逐年增长及收入分布

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，2016年百强企业营业收入再创新高，全年实现营业均值达82783.58万元，同比增幅达16.10%。百强企业营业收保持较快增长，主要是得益于管理规模的扩大和多种经营收入的增长。2016年，在百强企业中，社区服务收入占比高达47.84%，其中社区空间运营和社区金融分别占比18.45%和9.78%；其次，顾问咨询和工程服务业务占比分别为20.36%、16.28%；其他业务收入占比达到15.52%。

2016年：多元化经营服务企业的收入结构分析

数据参考：中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

2.物业服务呈现多元业态发展模式，各业态的管理面积分布及收入贡献比

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》显示，随着物业服务企业的业态日益细化，业已形成多元且均衡的发展态势。在基础服务领域，2016年，百强企业的住宅物业管理面积占据了物业管理总面积的73.21%，其物业费收入占基础物业总收入的57.77%；商业物业面积占比为6.18%，贡献了10.14%的收入；办公物业占比为7.06%，收入份额为14.82%；公众物业占比1.67%，收入占比为1.96%；产业园物业占比为5.38%，收入占比为4.75%；学校物业占比2.62%，收入占比为2.46%；医院物业占比1.03%，同样占据1.03%的收入；其他类型物业面积占比为2.84%，相应收入占比为4.34%。

3.全国及不同城市级别平均物业服务费标准

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》数据，2016年度，百强企业的物业管理服务费用平均水平为4.25元/平方米/月，与前一年度基本持平。具体业态分析如下：      - 办公物业的物业服务费位列首位，为7.86元/平方米/月；     - 商业物业紧随其后，为7.04元/平方米/月；     - 住宅物业则相对较低，为2.31元/平方米/月；     - 公共物业、产业农贸市场物业、学校物业以及医院物业的费用分别为3.76元/平方米/月、3.38元/平方米/月、6.87元/平方米/月和5.99元/平方米/月。      在城市级别上，一线城市（平均值）的物业服务费高达7.07元/平方米/月，显著高于二线城市的3.65元/平方米/月和三四线城市的3.59元/平方米/月。一线城市各业态的物业服务费普遍高于其他城市，二线城市仅在公众物业和学校物业方面低于三四线城市。”

2016年百强企业全国及不同城市级别平均物业服务费标准

本研究数据来源于中国指数研究院公开发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

(三)行业相关法律法规及政策

行业主要法律法规及政策如下：

序号	文件名	发文单位	实施日期	主要内容
1	《建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》	住建部	1996/9/5	对物业管理企业经理、部门经理智管理员实行岗位制度，规定相关从业人员应学习的课程
2	《物业管理企业财务管理规	财政部	1998/3/12	规范物业管理企业财务行为，促进企业
	定》			公平竞争，加强财务管理和经济核算
3	《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》	住建部	2000/5/25	各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，对原标准进行了修改
4	《物业管理条例》中华人民共和国国务院第379号令	国务院	2003/6/8	规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益
5	《前期物业管理招标投标管理暂行办法》	住建部	2003/6/26	规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益
6	《关于印发〈业主大会规程＞的通知》	住建部	2003/6/26	规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益
7	《关于印发物	发改	2003/11/13	对物业经营管理服
	业服务收费管理办法的通知》	委、住建部		务的成本和支出以及收费进行了相关规范
8	《普通住宅小区物业管理服务等级标准》	中国物业管理协会	2004/1/6	对物业管理服务的各个等级设定了项目内容与标准
9	《物业服务企业资质管理办法》	住建部	2004/3/17	加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平
10	《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》	国家税务总局	2004/6/7	鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税
11	《物业服务收	发改	2004/7/19	物业管理企业向业
	费明码标价规定》	委、住建部		主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，标明服务 ©版权所有 2024-2025 北京喜鹊云智科技有限公司 京ICP备2024102530号-1 京公网安备 11010802045440号 联系客服 关注公众号：