农贸市场综合物业管理服务方案

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第一章全面物业规划与策略设计

在对XX农贸市场——作为重要的一项农贸市场建设项目进行全面审视后，我们对其在规划建设、环境配套设施以及信息网络设备方面的高标准定位有了深入理解。鉴于业户群体的特性和多维度考量，我们明确了隆盛路农贸市场物业管理的明确目标定位与整体战略蓝图。

我们的战略愿景是将XX农贸市场塑造为XX市物业的标杆，通过在环境卫生、安全防护、文化气息以及信息服务等关键领域树立卓越标准，从而在全市范围内打造知名物业品牌。我们的目标是强化XX农贸市场物业管理的影响力，使其成为该市场独特的竞争优势，即物业管理服务的核心亮点。

1.建设规范管理专业团队；

2.演绎农贸市场物业管理形象；

3.以点带面、面上处处开花结果。

第一节农贸市场行业现状分析

自从改革开放启动以来，我国的农贸市场经历了显著的繁荣与发展。伴随国民经济从高度集中的计划经济体制向社会主义市场经济体制的转型，以及农业市场化改革和国际化的深入推行，农贸市场在促进产品生产和消费的有效对接、保证农产品充足供给并导向生产资源的市场配置方面日益凸显核心作用。在市场经济的框架下，农贸市场在中国农产品流通体系中占据核心地位，作为连接无数小型生产者与庞大消费者的纽带，扮演着商流、物流和信息流的关键整合角色。它承载着农产品的集中分发、价格形成的功能，对推动农业生产商品化、专业化、规模化、区域化和标准化进程，塑造农产品大市场、大流通的格局，以及引导农民调整产业结构、实现增产增收和确保城镇居民‘菜篮子’和‘米袋子’稳定供应，贡献了不可或缺的影响力。

根据国际视野与国内实际情况，农贸市场在未来较长时段内将持续扮演农产品流通体系的核心角色。近年来，党中央和国务院陆续发布的多份一号文件以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》均强调，提升农贸市场现代化改造与农村现代流通体系的建设，是支撑现代农业发展和推进社会主义新农村建设的关键举措。

一、农产品市场流通体系改革历史进程

历经七十年的艰辛探索与曲折演进，我国的农产品市场流通体系改革取得了显著进展。

自新中国成立以来直至1978年前，城乡农贸市场的发育遭受了多次压制与取缔，这一时期市场缺乏相应的制度保障和物质支撑。

1978年至1984年间，市场化的农产品交易与'菜篮子'产品生产和销售体系的革新首见成效，随之而来的是农贸市场雏形的显现。

1985年至1991年间，我国实施了全面的农产品统购统销体系变革，伴随而来的是集贸市场的繁荣兴盛与持续发展。

自2001年以来，农贸市场的发展策略经历了从单纯的数量扩充向品质提升的转变。在强化基础设施的革新升级的同时，我们尤为关注市场信息化的健全与质量安全监管等现代流通服务功能的提升。

自新世纪开启，特别是我国加入世贸组织以来，我国农业进入了战略结构调整的核心阶段，这一时期对于实现农业效益提升、农民收入增长以及农产品市场竞争力增强具有决定性意义。伴随城乡居民生活品质不断提升，食品安全与农产品质量的关注度日益凸显。在此背景下，历经十多年迅猛发展，我国农贸市场已建立起以批发市场为核心的基础架构。批发市场建设的发展策略从单纯的数量扩张转向了稳固总量、优化空间配置、强化质量提升的新阶段。

二、我国农贸市场发展现状

(一)市场发展基本概况

20世纪90年代以来，我国农贸市场经历了显著的扩张期，随后步入了市场结构优化、商品种类调整与设施升级以及管理模式迈向规范化和现代化的关键阶段。据统计，自2001年起，全国亿元级市场规模的农贸市场数量已突破1800余家，且单个市场的交易额持续呈现增长态势。

分布概述：2013年全国集贸市场主要经营品种构成比例图

根据农业部2014年的非全面统计数据，中国已拥有超过1800个活跃的农产品交易市场，其交易额突破万亿规模，农产品通过这些市场流通的比例已超过70%，并且这一比例仍在稳步提升。尤其在首都北京、经济发达城市如上海、广州、深圳以及成都、沈阳等地，批发市场所提供的农产品份额更是高达80%以上。这些市场在城乡交易中以及保障市场供应的多元功能上，扮演着不可或缺的角色。

(二)市场建设与改革发展取得重要成果

1.布局与结构调整初见成效。

近年来，随着农业结构的战略性调整和现代农业的构建，以及城市扩张和消费人口的集中，农贸市场通过动态调整实现了自身的进步与优化。如今，已经构建起一个由产地市场、销地市场和集散地市场协同作用的市场体系，专业市场与综合性市场的功能互补共存，共同塑造了全国范围内的农产品大规模交易和广泛流通的格局。

2.基础设施条件明显改善。

在国家专项资金的有力支持下，一系列农贸市场迎来了设施的显著提升。交易棚厅、场地道路以及水电通讯等基础设备都经历了改造与优化，显著提升了市场的交易环境。尤其针对大中城市的部分消费地批发市场，它们顺应城市建设规划和缓解交通压力的需求，实施了市场迁移。新落成的市场普遍强化了基础设施建设，实现了档次的跃升。

3.市场服务功能逐步配套。

许多农贸市场建立了市场信息收集发布平台、农产品质量安全检测系统，为进场商户提供餐饮、居住等配套设施；部分市场发展了农产品冷藏加工、分级包装和统一配送等业务，有些市场建立了垃圾污水处理系统。

4.产权制度改革取得实质性进展。

早在2000年前，全国农贸市场中的国有和集体所有份额占比超过三分之二。自2001年起，随着以股份制为核心的国有企业产权改革的渐次深化，国有资本逐渐撤离非核心的市场竞争领域，农贸市场的所有权改革随之启动。至今，原国有性质的市场普遍实现了产权结构的多元化，股份制成为主流，尤其是管理层和员工持股现象较为普遍。这一深远变革强化了市场的激励与约束机制，不断推动着市场建设与整体发展进程的革新与活力注入。

5.市场管理向信息化、现代化迈进。

社会公众广泛受益于大多数农贸市场的信息化建设，这些市场通过发布包括农产品价格动态、交易量数据以及供需双方资讯的平台。这一举措对于引导农业产业结构优化、推动生产与销售的有效对接、提升农民收益并确保市场稳定供应具有显著影响。

信息化市场内部管理稳步提升：一批实力雄厚的农贸市场成功应用了先进的信息技术，实现了客户、摊位、人事、财务及治安等领域的数字化管理。

推动交易模式创新：部分农贸市场已摒弃传统的现金交易模式，转而实施电子统一结算，包括支持双方通过刷卡完成交易。

(三)存在的主要问题

1.地区间的经济发展呈现出明显的不均衡性，中西部地带与农村产地市场的发育尚存局限。

在当前的农贸市场建设格局中，中西部地区的推进与东部地区相比存在显著滞后。据统计，全国范围内约有1800余家成规模的大型农贸市场，其中东部地区占据了高达70%的比例，而中西部地区分别占比20%和10%左右，显示出明显的地域分布不均。大中城市的农产品销售地批发市场普遍发展成熟，设施完善，相比之下，农村地区，尤其是中部的粮棉油蔬果主要生产区域和西部特色农业基地的产地批发市场发展尚显不足。这一城乡和地区间的发展不平衡，对于实现统筹城乡和区域协调发展战略构成了挑战。

2.现有基础设施的配套体系建设未能跟上现代流通业的发展需求，显得相对落后。

当前农贸市场的主要现状分析显示，多数仍在基础层次上运营，主要局限于交易场地的基本功能。许多市场尚不具备防雨遮阳的交易设施，特别是产地批发市场的条件较为简陋，公共设施如水电供应及道路维护有待提升，消防安全设备配置也不够完备。市场配套设施普遍不足，包括信息咨询服务、质量检测、电子结算系统、安全监控以及废弃物处理等，这使得农产品交易过程中可能面临安全隐患。对于农产品的分拣包装、冷藏保鲜、冷链物流和配送等现代化设施，普遍存在短缺，这些恰恰是构建现代化市场并强化服务功能不可或缺的基础要素。

3.经营管理粗放，市场秩序比较混乱。

市场运营现状分析： 交易手段陈旧，管理模式主要侧重于基础的费用收取与维护服务，如环境卫生、安全保卫，对于商户所需的关键服务如便捷交易结算、信息查询及冷藏保鲜等配套设施支持不足。在利用现代信息技术提升市场运营效率方面，尚显不足，未能有效整合和调度市场内的商流、物流和人流，常导致场景混乱无序，缺乏系统性的管理和调控机制。此外，市场内欺行霸市、假冒伪劣问题偶有显现，管理体系的规范性和完整性有待完善。

4.当前流通体系中的市场主体组织结构有待提升，营销活动规模较小且运营效率不高。

当前农产品流通主要依赖个体农户及农村经纪人的力量，相比之下，农民专业合作组织的发展相对较滞后。农贸市场内的多数经销商普遍存在规模较小、运营效率不高的问题，缺乏大型、信誉良好且规范化的批发与代理机构，导致难以构建稳定并具规模的供应链体系。此外，运销商与生产者之间的交易模式倾向于买断，这不仅削弱了农民在市场议价中的地位，也未能让农民分享到流通环节的经济效益。

三、国际市场农产品交易设施与运营策略分析

全球农产品市场体系在共性与特性之间展现了多样性。普遍性的特征体现了农产品流通的通用规律，而特殊性则源自各国和地区的农业结构及经营模式的独特性，这直接导致了各类农贸市场在其各自地域内的农产品流通中扮演着各异的角色。以下是东亚、美国和欧盟等地的典型模式示例。

(一)东亚模式：

构建于农户分散经营与农民合作组织依托下的农产品市场体系，其核心是批发市场拍卖机制。

1.生鲜农产品流通中，批发市场占据核心领导地位。

东亚国家，人口密集土地稀缺，以小农户经营模式为主导农业产出。伴随市场开放与农产品国际贸易的自由化进程，农产品流通体系呈现出多元化特征，中心辐射于批发市场，零售环节则通过专业店铺、连锁超市和社区市场等多样化形式覆盖，同时与电子商务和现代化物流配送紧密结合，构建起完善的市场网络。在粮食供应管理上，通常实施政府调控下的统一管理，相比之下，蔬菜、水果和水产品等鲜活农产品流通则倾向于自由市场机制，批发市场成为鲜活农产品流通的关键通道。

2.政府高度重视扶持农贸市场建设。

东亚地区，人口密集而土地资源有限，农户的个体经营规模导致其收益相较于其他行业显得相对较低。为了确保农业的稳固以及农民的生计，政府普遍重视农贸市场的社会功能性，通过支持农贸市场的发展，将其视为推动农产品生产与流通现代化，以及保障民生稳定的基石策略。

3.农户与农贸市场之间的紧密联系，由农民合作组织担任着至关重要的桥梁与纽带角色。

在东亚各国的农产品流通体系中，诸如农协、农会及农民产销班等农民合作组织扮演了至关重要的角色。它们在农业生产地负责产品的整合，如集散、分级、包装和标识，其中一部分通过农贸市场委托批发商进行公开竞拍销售，另一部分则由农协自身负责后续的加工处理、冷藏保鲜与销售工作。在日本，农协尤其在构建产地批发市场和配送中心，以及协调物流配送方面发挥显著作用，全国范围内有超过2800个基层集配中心和多个农产品运输联合会，确保新鲜农产品能迅速进入批发市场。韩国政府支持农协设立产地农产品加工中心，对农产品进行分拣包装后，通过批发市场进行拍卖交易，或者直接供应给超市和团体消费者。在台湾，农会组织包括基层产销班，其职责涵盖物资供应、技术推广和信贷保险等多方面。农会运营众多产地批发市场和农产品零售点，直接参与农产品的流通活动。

(二)欧盟模式：

依托于中等规模的农场与合作社，市场推广实行批发交易与产销直接对接的双重策略。

欧盟的农产品流通体系结构独特，由两个主要层次构成：一级网络和二级网络。一级网络主要包括大型农贸市场，这些市场通常位于大城市的交通枢纽地带，形成一个以批发市场、销售合作社和销售公司为核心的农产品流通核心网络。这一网络不仅推动了周边农业和畜牧业的发展，还有效地将农产品分销至国内外消费市场，实现了生产和销售的紧密衔接。

欧盟成员国普遍构建了多元化的农业合作体系，主要包括农场主自主参与的农业合作社、工会、农业企业和农产品专业协会。这些组织按全国、区域或行业特性的分类，为农户提供了广泛的农业支持，涵盖产前准备、生产过程中的辅助以及产后环节的农产品储存、物流和市场营销服务，作为农户通向大型批发市场和超市的桥梁纽带。

(三)美国模式：

依托大规模农场的生产运营模式，农产品流通主要通过农场与大型连锁超市建立直接销售渠道进行.

美国农产品市场体系展现出如下特征：粮食期货市场高度发达，而在果蔬类产品的流通方面，以产地的规模化生产者或生产者联合体为核心，他们直接对城市中的大型超市和零售连锁店进行产品分级包装后的销售。批发市场的作用相对有限，主要服务于这一直销模式。这种市场模式的转变，源于美国农业的独特运营模式和城市商业结构的演变。具体来说，美国农业以家庭农场为主，每个农场平均拥有约200公顷耕地，实现了机械化作业、社会化的服务和企业化管理。同时，零售行业的连锁化和超市、大型商场的崛起，推动了零售商对于稳定供应、快速响应和品质保障的需求，从而促进了农场直接向消费者或零售商供货的直销通道的迅速扩张。

在美国的大都会城市如华盛顿、纽约和洛杉矶，分布着为数不多的大型综合性农产品批发市场。这些市场既有政府的资金投入建设项目，也有企业合作共建的实例。在农产品的主要生产区域，地方政府主导建设了一系列产地集散中心，政府部门官员入驻市场，实施严格的市场监管。美国的交易场所普遍采用协商定价机制，而非广泛采用拍卖形式进行交易。

四、农贸市场存在的主要问题

近年来，随着经济的繁荣与民生需求的日益增长，原有的农贸市场作为市场体系的重要组成部分，其影响力和效能面临着挑战。在激烈的市场竞争中，为了持续履行其多元职能，农贸市场亟需进行革新与提升。面对城市化进程中的快速发展，现有市场的设施陈旧、功能不足、管理滞后等问题愈发凸显，具体表现为规模狭小、交易空间拥挤，服务功能欠缺，以及管理混乱、摊位杂乱无序、环境卫生欠佳和市场秩序混乱等一系列困扰。

(一)设施简陋，发展严重滞后

城区早期建设的农贸市场，主要源自八九十年代初期，其原始设施条件较为有限。市场原有的交易大棚构造简易，缺乏完善性，包括但不限于照明、通风系统、电力供应、消防安全设施、地面硬化、摊位配置、停车区、排水与排污系统以及垃圾处理设施，这些基本设施长期未能得到有效提升和改进。  钢架棚结构的交易大棚因岁月侵蚀，锈蚀严重，存在着严重的安全隐患，已达到亟待改造的紧迫状态，以确保市场运营和公共安全。

(二)投入不足，改造缺乏资金。

农贸市场运营模式以薄利多销、微利特征显著，由于初始投入较大且租金压力较高，导致经营者的盈利空间有限。当前，社区型小型农贸市场的业主主要依靠经营收益维持日常运营，对于市场设施的升级和环境改善方面的投资相对匮乏。过去十年间，政府对城区农贸市场的公共投入几乎为零，市场自身在微薄利润中挣扎，难以筹集资金用于维护、改造以及配套完善的垃圾处理和排污设施。这一现状引发了严重的环境卫生问题，如污水漫溢、恶臭弥漫，市场环境呈现出脏乱差的现象，引起了公众强烈的不满，成为政府亟待解决的棘手问题和市民关注的焦点难点。

(三)职责不清，缺乏有效管理。

市场经营主体的责任落实存在瑕疵，管理效能有待提升。在实施管办分离的背景下，原经营管理团队成员转任市场管理人员，他们凭借丰富的实践经验，但过度依赖传统方法，未能适应城市化进程中的新挑战。市场规范化管理、交易规则以及食品安全标准尚未建立健全，导致市场在车辆管理、环境卫生、公共安全（包括消防）等方面存在明显短板，治理措施执行乏力，市场环境混乱，有碍市容市貌的整体美观。部分开发商在完成门面和摊位销售后，未能履行应有的物业和市场维护管理义务。

(四)监管不力，食品安全堪忧

作为民生基础的农贸市场，扮演着生鲜食品与日常消费品的关键流通角色，其与民众生活息息相关，直接关乎广大消费者的身体健康和消费安全。然而，这一便利平台也常常成为假冒伪劣商品和不健康食品的滋生地，尤其在缺乏完善的食品与蔬菜检测设施的情况下，消费安全隐患不容忽视。

首先，部分位于城市核心区域的市场，其规划布局不尽合理，设计容量受限，这引发了严重的占道经营问题。商户往往占用房屋间隙通道或消防通道进行经营活动，由此导致人员密集，道路交通拥堵，火灾安全隐患突出。其次，在新建居民区，市场供应短缺，无法充分满足周边居民日常生活的基本需求。

第二节市场运营管理深度剖析

一、概述当前管理体系

随着消费者生活水平的日益提升，对农贸市场的传统负面评价屡见不鲜，尤其是在面对那些环境陈旧、管理欠佳的老旧市场时。农贸市场的发展面临三大主要瓶颈：

(一)缺乏专业性的农贸市场管理团队

作为生活基石的‘食’，农贸市场乃是民众获取日常所需食材的关键途径。其有效管理对于整顿市场秩序，保障民众的合法权益，以及推动商品交易市场的持续与健康发展，具有不可估量的重要性。

1.农贸市场管理员素质偏低

总体来看，农贸市场管理人员在思想素质和管理效能上存在一定程度的不足。这主要源于两个因素：首先，当前市场管理人员队伍的平均年龄较高，教育背景普遍偏低，文化层次各异。其次，业务培训体系的缺失显著，大部分管理者并未接受过系统的专业培训，从而制约了业务能力的提升。

2.缺乏创新意识，安于现状

农贸市场管理工作，其涉及范围广泛且任务繁重。随着市场迅速扩张，管理工作面临日益严峻的挑战。管理员面临着任务量大与薪酬待遇相对较低的困境，这在一定程度上影响了他们工作的积极性。部分管理员缺乏明确的职业规划，生活热情不足，倾向于维持现状，工作中倾向于遵循常规，缺乏主动改进和创新的精神，抱持着“无过即功”的保守态度。这种状态严重阻碍了农贸市场管理工作的高效推进。

3.缺乏团队精神，工作合力不够

谚语有云：众志成城，可移山填海，象征着团队合作蕴含的强大能量。我国经济的疾速发展带动了农贸市场繁荣兴盛。市场规模扩张，经营者数量攀升，农产品经营范围日益广泛，这无疑加大了市场监管的复杂性。面对挑战，亟需管理者们同心协力，共同推进市场监管工作。然而，部分管理员团队精神匮乏，倾向于各自行动，导致市场监管效果未能充分显现。

(二)缺乏具备营销意识的传统经营户

大多数经营者为业界资深的从业长达十几年乃至数十年的蔬菜商，他们的谋生手段主要依赖于传统销售，对市场推广缺乏认识，难以吸引年轻消费群体，因此在激烈的商业竞争中显得相对被动。

(三)缺乏助力销售的软硬件

市场设施老化问题突出，众多农贸市场由于设施年代久远，建筑风貌显得陈旧，摊位设施亟待更新。相比之下，竞争对手已广泛采用先进的信息技术与硬件设备提升销售效能。

二、市场运营管理特性分析

(一)农贸市场管理主要有以下几个特点：

1.管控进出人员存在困难，人员构成繁杂，随之而来的是庞大的安全与消防管理任务。

2.若经营者选择摊位分散或独立柜台模式，其运营性质较为分散且自主，由此导致的统一管理面临挑战，时常出现欠费和逃费的问题。

3.物业管理在应对购物领域的纠纷与矛盾时，由于权限受限，公共秩序的维护面临相当大的挑战。

(二)商场的物业管理

1.物业管理企业的职责特性，要求其紧密与工商行政管理局、公安部门、税务机关和技术监督局等地方行政机构协同合作。鉴于物业管理企业并非国家执法机构，不具备法定执行权，处理事务时务必谨慎，以免触及权限边界或触犯法规，从而避免重大纷争和法律诉讼。

2.物业管理企业的核心职责在于保障公共区域的秩序，有效预防并及时应对潜在的突发情况。在遵循管理规定的前提下，企业应尊重经营者的正常运营活动，避免充当违法活动的庇护所，同时坚决防止演变为企业对经营者私权的不当延伸支持。

3.物业管理企业应对物业内部的防火与防盗任务保持高度戒备，确保思维严谨，不得有丝毫的疏忽或轻忽。鉴于其公共性质，任何时间点都可能遭遇突发状况。保安人员应当将强化专业技能、提升快速响应能力以及定期实施应急演练作为日常训练的核心目标，以此提升应对突发事件的处置效能。建议物业管理企业引导业主积极参与，组建自愿消防队与安全团队，以保障商场运营活动的顺畅进行。

三、提升管理措施

概括而言，农贸市场的有效运营着重于两个核心要素：一是'市'的构建，二是'场'的管理。

通过品牌引进策略，我们实施基地直销，同步开展线上线下的多元化销售渠道，创新运营模式以提升市场竞争力。

围绕"品质与安全"核心，强化"商户资质审核"与"商品质量把控"。在承接XX农贸市场物业服务后，我司将以13个关键领域进行全方位的优化升级：

(一)顶层设计

科学构建公司的管理体系及单一市场组织结构，确保职责明确、权责分明，实现岗位责任制与任务具体化。同时，建立健全的规章制度，遵循PDCA管理循环，对农贸市场实施有效管理。

(二)首抓表象

作为农贸市场管理的核心要素，物业管理直接体现着市场的管理水平。遵循长效管理的原则，我们着重关注五个关键领域：门面的整洁，地面的维护，墙面的装饰，摊位的设施（台面），以及人员的服务态度（人面）。

(三)重点管理

管理工作在农贸市场中始终坚持以食品安全、消防安全和治安安全为核心，严格遵循重点工作的指示，切实执行市场管理职责。

(四)日常管理

遵循三个核心理念，我们致力于实施详尽的索票索证管理、严谨的档案保管、精准的计量控制、有序的秩序维护、透明的亮证经营以及公正的明码标价，确保日常运营的高效与规范。

(五)市场服务

致力于双轮驱动的运营：一方面，市场积极为商户和消费者提供服务支持；另一方面，商户通过优质服务履行其对消费者的承诺。我们凭借卓越的服务构建和谐的交流环境，从而确保市场的稳定与繁荣发展。

(六)注重经营

整合分散且目光短浅的商户资源，通过系统化的商超营销策略，实现对市场的统一推广，从而提升市场活力。强调的重点在于有效的运营管理，日常维护作为基石，而优质的服务则是实施策略的前提条件。

(七)人员管理

1.团队管理

选拔具备管理能力、敢于担当且技能娴熟的团队成员；强调学习与实践，包括法律法规和食品安全专业知识的学习。

构建高效团队：善用人才，兼顾普通员工；推行公正作风，平等对待所有成员。

强化管理与执行力：关键在于规章制度的严格执行与公正奖惩分明。

2.商户管理

1. 更新商户理念并提升其专业素养； 2. 强化行业自我约束，倡导自主管理； 3. 实施绩效考核机制，激发商户紧迫感； 4. 规范商户运营行为，强调持续有效的管理； 5. 促进诚信商业实践，倡导依法合规经营。

3.消费者管理

倡导健康饮食，宣传食品安全知识；倡导监督机制，监督市场管理方与经营方的行为；设立服务台，专职接受消费者投诉处理。

(八)商品管理

我们实施全面的市场管理制度，确保所有进入农贸市场的商品监管得当。具体措施包括：严格索取凭证、票据，实施留样检测；对不合格商品执行销毁程序，实行明码标价政策，并设有预先赔付机制，形成了一站式的全流程管理。

(九)环境管理

通过绿植装饰提升环境氛围，我们严格实施'五面'清洁标准：门面、地面、墙面、工作台面及顶部始终保持整洁无暇。

实施垃圾分类，依据资源的可再生与不可再生特性区分存储，对各类垃圾进行专业处理。并与具备相应防疫资质的机构建立合作关系，定期实施防疫及病媒生物控制措施。

(十)倡导环保理念

严格遵循'限塑令'的规定，市场内全面禁用非生物可降解塑料袋，鼓励采用环保购物袋，推动绿色消费理念的实践。

(十一)增加惠民服务

特色便民服务区位于市场内，专为市民提供包括修鞋、修表、缝补及锁具修配等日常生活服务，旨在满足居民的琐碎需求。同时，我们推行社区配送服务，此举既提升了服务价值，也便利了居民生活，并有效地扩大了服务覆盖范围。

(十二)采取基地对接

我们致力于维护市场商品的合理定价，通过优先确立品牌战略，一方面提升产品的品质层次，另一方面精简流通流程，从而有效地压低商品销售价格。

(十三)统一策划增优势

为了克服小摊小贩分散经营的局限，我们主张从市场全局出发，精心设计整合营销策略，汇聚各家之优势，以此塑造独特的竞争优势。

第三节深入剖析物业行业的现有状况

一、物业管理的最新动态与趋势

(一)物业管理发展概述

依据2016年1月13日更新的《物业管理条例》，物业管理定义为业主通过择优聘请物业服务企业提供服务，根据物业服务合同规定，对住宅及其配套设施设备与相关场地实施维修、保养与管理，旨在保障物业管理区域内的环境卫生和秩序的日常运营工作。

物业管理的历史可追溯至19世纪60年代的英国发源地。随着中国在20世纪80年代初实行改革开放，深圳成为首个见证物业管理公司诞生的城市。历经三十多年的演变，相关法律法规不断完善，推动了行业的健康发展，目前市场正迈向有序与规范化的新阶段。起初，物业管理主要服务于房地产开发商的住宅和办公楼，包括秩序维护、设施维修、清洁和绿化等基础服务，这些构成了其核心业务内容。随着行业扩展，物业管理公司逐渐涉足写字楼、商业物业、工业厂房、步行街和街道等多元城市空间，显示出其广泛的服务潜力。  早期的物业管理聚焦于清洁、绿化、秩序管理和设施设备维护等四大基本服务，现已拓展至房地产开发的全过程，从规划、设计到设施设备选择，形成了一条完整的顾问服务体系。同时，物业管理的范畴横向扩展，涵盖了居家养老、家政、房屋租赁、电子商务等多元化消费者需求，不断挖掘物业服务的增值空间和经济效益，充分体现了物业管理的丰富商业价值。

历经三十载的发展历程，我国物业管理业相较于国际上百年积累仍处初级阶段，呈现出行业集中度较低且与资本市场结合度不足的特点。未来，这一行业将面临一系列挑战，包括服务专业化的提升空间、亟需统一的国家服务质量认证体系、以及公司准入门槛设定的优化与市场化定价实施的复杂性。然而，在2017年，伴随着中国经济的稳健运行、现代服务业的深化转型、新型城镇化的持续推进以及居民消费结构升级带来的多元需求，中国物业管理业步入了加速发展阶段，开始融入社会服务、专业运营和市场导向的新纪元。

(二)行业规模

1.物业管理面积及营业收入逐年增长

(1)物业管理面积逐年增长及管理项目分布

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，2016年全国物业管理规模达185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，复合增长率为5.0%:2015年全国物业管理面积约为174.50亿平方米，2016年较2015年增长6.1%。物业行业百强企业管理面积均值约为2,725.09万平方米，同比增长15.40%，管理规模扩张明显；在管理项目数量均值为166个，同比增长7.59%。

2013-2016年百强企业管理规模变化趋势

数据来源于中国指数研究院发布的权威报告——《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

项目管理概述：2016年中国百强企业城市分布及其份额分析

文本依据：中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》揭示，百强企业的管理项目主要集中在四大核心区域：长三角、珠三角、京津冀和成渝城市群。随着这些都市圈的迅猛发展及其人口与经济的密集效应与辐射效应日益凸显，百强企业积极响应市场变迁，积极深化在城市群中心地带以及周边具有增长潜力的区域的战略布局与精耕细作。

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》数据，2016年，百强企业在一线城市的项目管理份额为21%，相较于2015年下降了2%；二线城市则提升至44%，较前一年增长1%；而三四线城市的占比为35%，同样实现了1%的增长。值得注意的是，二线城市与三四线城市的合计占比呈现上升态势。这些企业策略性地稳固一线城市的地位，同时战略性地将业务扩展的重点转向二线城市，并积极布局具有增长潜力的三四线城市市场。

(2)物业管理营业收入逐年增长及收入分布

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》显示，2016年，百强企业的营业收入实现了显著提升，年度平均值达到82,783.58万元，同比增长了16.10%。这一增长主要源于管理规模的扩张以及多元经营收益的增加。具体业务构成中，社区服务占据主导地位，占比达到了47.84%，其中社区空间运营贡献了18.45%，社区金融则占了9.78%份额；顾问咨询和工程服务业务分别占20.36%和16.28%；其他业务带来的收入占比为15.52%。

2016年：多元化经营收入结构详析

文本依据：中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

2.物业服务呈现多元业态发展模式，各业态的管理面积分布及收入贡献比

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》显示，物业服务企业的业态日益细化，呈现出多元化均衡的发展态势。在基础服务领域，2016年，百强企业的住宅物业管理面积占比高达73.21%，其物业服务费收入占百强企业基础物业总收入的57.77%。商业物业占据6.18%的比例，贡献了10.14%的收入；办公物业占比为7.06%，收入占比为14.82%；公众物业占比1.67%，收入占比为1.96%；产业园物业占比5.38%，收入占比为4.75%；学校物业占比2.62%，收入占比为2.46%；医院物业占比1.03%，同样贡献了1.03%的收入份额；其他类型的物业面积占比为2.84%，收入占比则为4.34%。

3.全国及不同城市级别平均物业服务费标准

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》数据，2016年度，百强企业的物业管理服务平均费用为4.25元/平方米/月，与前一年度基本保持稳定。按业态划分，办公物业的费用最高，为7.86元/平方米/月，其次为商业物业，为7.04元/平方米/月，而住宅物业最低，仅为2.31元/平方米/月。其他业态如公众物业（3.76元/平方米/月）、产业农贸市场物业（3.38元/平方米/月）、学校物业（6.87元/平方米/月）以及医院物业（5.99元/平方米/月）也各有其收费标准。  从城市层面看，一线城市平均物业服务费为7.07元/平方米/月，显著高于二线城市的3.65元/平方米/月以及三四线城市的3.59元/平方米/月。在一线城市，各业态的物业服务费普遍高于其他城市。二线城市除了公众物业和学校物业，其他业态的平均费用均高于三四线城市。”

2016年百强企业全国及不同城市级别平均物业服务费标准

数据来源于中国指数研究院发布的权威报告——《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

(三)行业相关法律法规及政策

行业主要法律法规及政策如下：

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