建筑征收解决方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

第一节家庭入户活动推行策略

旨在深化居民对上级城区开发改造相关政策的理解，强调城区开发改造工作的战略性、紧迫性和法定性。通过阐明现状，提升共识，增强居民的觉悟，全力支持并配合武汉市汉阳区建设局的征收改造活动，以保障改造工程的顺利推进。

1、关于入户动员的策略与理念

入户动员人员需遵循街道办事处的工作理念和部署，坚持以科学发展观为导向，秉持刻苦耐劳与严谨认真的态度开展工作。他们成功且高效地完成了房屋征收任务，取得了显著的成果。在执行任务的过程中，他们始终坚持如下原则：

(1)深入研读相关政策，全面理解旧城区开发改造工作的重大意义与迫切需求

作为市政府城市建设战略构想的关键组成部分，武汉市汉阳区的城区开发改造旨在全面提升城市建设和管理效能。它致力于根本性地革新旧城区的生活环境，积极推动城市化进程，优化城市面貌，提升城市品质。

味，是实现社会主义和谐社会建设，贯彻科学发展观的实际体现。

(2)城区开发改造项目乃政府推行的一项具有深远影响的德政举措，旨在提升民众福祉，树立良好城市形象的民心工程和象征性建设项目。

(3)任何企图阻挡的行为都将面临政府的强制性征收措施，其权威不容置疑。

政府对城区的开发改造举措乃明智之举，顺应时代潮流，相关政策立场鲜明，势在必行。土地征收作为官方行动，带有法定强制性，任何抗拒均不可行。对于妨碍征收进程的不合理行为，公安机关将依法予以处置。实际上，城区改造的最大利益受益者，非广大居民莫属，他们也将从中获得最广泛的福祉。

对于那些不合理妨碍、无理抗拒和阻挠征收工作的个别户，尽管我们已尽耐心沟通，若其依然拒绝配合，我们将依据上级政策严格执行纪律，甚至可能采取强制手段，确保公正无私，绝不姑息。任何障碍都无法阻碍征收改造工作的顺利进行。

(4)一项旨在惠及广大居民的改造征收工作正积极展开，堪称一项重大利好举措。

(5)提出并优化国家对补充政策的实施指南，以提升征收工作的主动性和积极性。

2、人员动员指导策略

一、坚守职责，遵循街道办事处的工作指示，严谨细致地推进房屋征收工作，为街道全面进步奠定坚实基础。1. 坚定信念，全力以赴：面对艰巨的征收任务和群众的高期待，我们保持坚定决心，不畏艰难，耐心细致地开展群众工作，阐述征收的必要性，并严格贯彻上级政策，实现了显著的成绩。2. 以人为本，和谐征收：秉持人性化原则，积极与居民沟通，确保公开透明，准确解读政策，充分考量群众需求，以求达成共识，确保征收过程平稳，无冲突纠纷。3. 关怀民生，有效解决：在征收过程中，特别关注弱势群体，及时向领导反映特殊困难户的问题，尽可能在政策框架内提供援助，体现政府的温情关怀。通过辛勤努力，我们圆满完成了房屋征收任务，赢得了上级的认可和广大民众的基本满意。

(1)为了确保汉阳区医养结合示范基地项目（南区-港口村地块）的征收调查及劳务代办工作高效推进，我们已全面启用24/7的工作模式，即执行'5+2'和'白+黑'不间断策略，重点关注并抓紧征收工作的进度，同时稳步推进入户宣传活动的实施。

(2)在初期阶段，我们众志成城，克服困难，进行了详尽的全面摸底调查，逐一走访每户家庭，倾听民声，积极推动沟通与动员工作。

(3)为满足白天在外劳作、家中无人或难以分身的居民的需求，街道干部积极协作，充分利用晚间时段进行家访，详尽解读房屋征收的相关法规政策及项目实施的重要价值。

(4)通过持续沟通，我们详细征询需求，实施上门宣传和动员工作，明确阐述征收计划及补偿安置政策；始终坚持法律依据，以群众福祉为首要考量，合法满足公众的正当要求。

(5)确保即时沟通，密切关注项目进度，定期举行夜间工作审议会议，详实报告入户调查的反馈信息，共同研讨新出现的工作难题，并探索实施策略的可行性。

(6)在五一假期期间，房屋征收项目的团队成员坚守职责，即使休假，他们也积极投入工作，致力于户外宣传与动员，目标是尽早确保征收工程的顺利推进并达成完成目标。

3、动员人员入户策略

(1)制定计划

在入户行动开始前，务必制定详尽周全的工作规划和宣传策略，包括设定每日访问的住户目标、明确访问路线以及科学安排行程，确保宣传时间的合理配置。

(2)沟通协调

积极与相关行政管理部门进行预先协调与沟通，以获取理解和支持。建立与社区居委会、楼门组长、物业管理人员及协管员等关键联络，详尽掌握每户的基本信息，力求他们的协作配合，从而降低入户工作的阻力。

(3)择时入户

入户时间应以方便住户为原则，例如双休日在上午、下午、晚上，工作日一般选择晚上下班后的，尽量不干扰住户的正常生活。

(4)物资准备

工作人员需事前准备如下必要物品： - 有效证件 - 户籍路线图 - 户主姓名登记册 - 入户宣传调查问卷 - 房屋征收相关宣传资料 同时，为了应对可能的夜间或雨天入户需求，工作人员还需配备鞋套、手电筒以及雨具。

(5)入户时的注意事项

1)入户交流起始于敲门这一环节，尽管看似简单，但在赢得住户的认可与信赖时，有几个关键点需格外留意。

首先，应当遵循预定的访问时间，确保敲门举动不会干扰住户的正常作息。

要求敲门声响适度，具备规律性，切勿频繁大力敲击，以免引发居住者的不悦。

在敲门过程中，请务必配合言语交流，一旦接收到室内回应，立即将应答说出，耐心等候住户开启门扉。

2)树立良好的第一印象。

在房屋征收这一政府行为中，工作人员的行为举止直接反映政府形象。他们应保持得体着装，展现出礼貌与庄重，以此彰显个人的专业素养并体现对被征收户的尊重。具体要求包括：依据对方的年龄和职业恰如其分地称呼，言语温和，从而塑造出积极友好的沟通氛围，给住户留下深刻的好感。

3)在交流之初，清晰地阐述身份并明确表达来访目的。开场陈述应简洁有力，关键信息突出，展现出亲切而专业的态度。

4)善意赞美，拉近距离。

借助得体的恭维之辞，能够有效地缩短与住户之间的心理距离。在入户访问时，对室内的装饰风格、整洁状况，以及孩子的优点等适当地予以赞赏，即使简洁的话语也可能为服务工作的顺利进行铺平道路。

(5)特殊情况的处理

住户的拒绝可能源于对房屋征收工作的认知不足，对宣传调查内容的质疑，或是访问时机的不恰当。对此，工作人员需明确问题根源并采取相应措施予以解决。

1)当误认为工作人员是商品推销员怎么办？

在与住户交流时，工作人员应迅速展示身份，出示工作人员证件并主动出示工作证，明确其活动旨在推广政府资讯而非商品销售。住户需理解并配合，如遇不信任情况，工作人员可提供官方办公电话供住户核实，以消除住户的顾虑和疑惑。

2)当住户家中正好有事怎么办？

工作人员能够与住户协商，就住户方便的时间安排一次上门宣传活动。

3)面对仅由老年人和儿童组成的住户，如何在推广调查时确保适宜性？

一种可行的方法是记录住户的联系方式，或者由工作人员留下联络信息，以便在户主返回后安排适宜的时间进行调查。

4)面对业主接受宣传调查却拒准入室的情况，我们该如何应对？

此刻，工作人员应保持冷静与耐心，切勿流露过度的情绪。我们的目标是获取信息，因此，只要受访住户愿意配合进行宣传调查，以便于收集资料，我们可以在门外进行询问交流。

5)对于那些表示愿意接受宣传调查但实际难以接触的住户，我们该如何应对呢？

一是通过在门口放置便签，明确下次家访的时间安排，或者引导住户按照规定的时间节点与工作人员保持联络。

实施日间观察门窗活动，夜间留意户内照明，以此判断住户的居家状态。

三是通过与楼门长、知情人士或物业部门沟通，获取相关信息后，安排电话预约登记时间予住户或其他相关机构。

四是对租房户，单独登记后直接与房主联系。

6)当被住户中途表现出不耐烦怎么办？

在进行宣传调查的过程中，受访者可能会因占用的时间而显露出些许不耐烦，偶尔会有反馈如‘为何耗时如此之久’。此时，工作人员应保持谦和态度，适时表达歉意，例如说‘非常感谢您的配合，深感抱歉耽误了您的宝贵时间’。这样的回应通常能赢得受访者的理解，促使他们愿意继续参与调查，而非因时间延长而产生催促情绪。

7)当遇到健谈的对象时？

工作人员在履行职责时，务必明确目标，全神贯注倾听受访者的观点。面对可能偏离主题的健谈受访者，或者涉及访谈无关话题的讨论，应及时并以礼节性的方式引导他们回归核心议题，以提高工作效率。

8)面对住户对特定观点的强烈赞同或反对，应如何处理？

在处理调查对象的观点时，工作人员需持公正立场，避免公开表达与住户观点相悖的意见，以防止引发住户的不悦，确保宣传活动的顺利进行。

9)面对调查对象对于现实的不满并表现出拒绝宣传的态度，应如何处理？

面对部分持质疑态度的住户，他们对当前状况不满，认为此类宣传无法解决问题，选择抵制填报。对此，工作人员应采取有策略的回应，强调宣传活动所蕴含的价值与意义，积极劝导受访者尽快提交相关资料。

10)当工作人员安全受到威胁怎么办？

项目执行中，人员安全被视为首要关切。若工作人员遭遇侮辱、口头威吓、肢体侵扰或任何形式的暴力，务必立即撤离现场，并及时向项目主管报告相关情况。

面对洪水、雪灾、地震、滑坡等重大自然灾害，首要任务是确保个人安全。在夜间执行调查作业时，务必推行团队协作，至少两人共同执行。

第二节工作进度计划

1、项目阶段管理

第一阶段、入户宣讲

1)阐述相关政策法规、详细解读征收补偿方案，以及项目所享有的特别安置和优惠政策

2)详细记录被征收人家庭成员构成、人口状况以及核心的社会联系。

3)调查了解房屋的基本情况。

4)宣传并解释评估事项。

第二阶段、入户调查、评估

1)组织评估团队，对被征收人进行逐一联络，安排专业人员入户进行全面评估。积极参与整个过程，包括对评估方法、执行标准以及房屋和相关评估对象的基本情况的了解。

2)组织被征收人对预估确定。

3)向政策技术组提交待研究的问题清单，涵盖评估过程中的关键事项。

4)及时督促评估机构完成初步评审并提交结果，随后进行严谨的核查与审阅。

5)工作组分户发放初评结果表。

6)对于初评结果持有异议的被征收人，我们将安排评估机构实施上门实地复核，并予以详细解释。

进入第三阶段，进行户内协商并讨论补偿安置事项，随后签署相关协议。

1)充分与被征收人进行沟通。

2)依据评估报告及协商达成的共识，双方将签署房屋征收补偿安置协议。在这一过程中，被征收人需提交身份证件及银行账户信息，并在此基础上交回原房屋权属证书原件。

3)签订征收补偿协议时注意填写签约时间。

4)设立专门的工作小组，负责整理并汇总征收补偿统计表，确保已签署的补偿协议能迅速转交给综合协调组进行登记和审核。

第四阶段、房屋搬迁腾空验收

1)积极倡导被征收人按时配合搬迁，并提供必要的援助以处理搬迁过程中可能遇到的任何问题。

2)完成初步验收后，宣讲组将验收结果提交给房屋拆除组进行后续处理。

3)现场，房屋拆除工作组完成了腾空验收，并制作了相应的验收单。

4)负责财务部门的奖金结算工作，并及时通告相关被征收人前来领取奖赏。

2、进度控制计划

在区政府实施项目房屋征收决策后，负责组织征收区域内被征户在既定方案的签约时间内（达成95%以上征收总量的签约及审核），并在后续六个月的延期工作中，针对尚未签约的被征户，完成征收补偿决定的下达等所有收尾任务，确保达到征收工程的全面验收与确认标准。同时，征收协议的签署情况以及补偿结果会公开于本征收区域之内。

为了确保任务按预期顺利完成，我们特此拟定以下管控方案。

1)组织管理措施

构建与强化组织架构：设立项目主导的决策团队 为了确保高效运作，设立由项目负责人担纲组长，集结相关人员组成的专门领导小组，负责全面管理征收过程中的各类事务，并协调各相关方的合作。同时，建立从项目层至征收小组的无缝指挥体系，实时监控并迅速、精准地解决可能延缓征收周期的任何问题。

项目负责人的主要职责包括监控工程生产进度与计划的执行，统筹调配劳动力资源及设备配置，以确保每日进度目标的顺利实现。同时，他频繁地对各征收小组的工作进展进行监督和核查。

强化对征收过程中交叉干扰的管理和协调，提前对重要核心问题进行深入研究，并制定应对策略。适时调整作业流程，灵活调配人力资源、财务资源、物资及机械设备，以确保征收工作的连续性和均衡进行。

针对突发情况导致的形象进度延误，我们将迅速采取强有力的补救措施。主动与相关机构进行有效沟通，积极争取其支持。在征收过程中如遇任何影响进度的难题，我们将进行周密调度，适时调整策略，以确保总体进度的顺利进行。

2)加强征收设备管理

严谨执行征收设备的定期维护与检修，确保配备充足的维修人员及常用配件，以保障设备的稳定运行。每日对作业车辆、作业电脑以及绘图软件进行全面检查与验证。

3)实行时限责任管理制

实施时限责任管理制度，通过绩效与效益联动，将个人利益与工作任务紧密相连，坚持按劳分配原则，激励征收团队的积极性和创新性。此举旨在挖掘内部潜能，推动广泛的征收费收竞赛活动，营造出竞争、学习、追赶、互助和争先恐后的工作氛围，以此持续推动征收工作的热潮，确保总进度目标和阶段性目标的顺利达成。

对于能按期或提前完成工作任务的个人或团队，我们将实施每周500元的经济激励；而对于未能完成任务者，除了进行批评与教育，他们需立即采取纠正措施，弥补延误的工作，并接受相应的500元经济处罚。

4)人员方面的保障措施

通过明确各征收人员岗位责任，定期组织协调会议，深入剖析影响因素，制定并实施针对性策略，有效保障总体进度目标的顺利实现。

构建详尽的日程规划，涵盖每日任务分配至各个征收小组与家庭，灵活调配人力、财力与物资资源。针对特殊情况，实施"一对一"服务策略，以确保征收工作的高效执行和目标达成。

5)安全方面的保障措施

宗旨：安全为了工作、 工作必须安全。

致力于提供安全、文明的服务，遵循当地风俗习惯，秉持社会公德，与当地居民和谐共处。

3、工作流程与具体内容

(1)前期准备

在征收公示发布初期，我们观察到被征收人反应最为热烈。他们密切关注着征迁政策与评估技术路径。借此项目指挥部的统筹部署，我们把握时机，派遣资深征收团队对征收区域周边环境进行全面勘查，收集必要资料，并对被征收人进行了抽样访谈，倾听他们的意见，详尽解读相关政策法规以及评估方法，以便迅速反馈信息，以此作为制定征收原则和评估实施策略的基石。

前期准备工作的主要内容：

1)了解项目具体情况

详尽考察项目的地理位置、范围界定、建设规模、功能定位、建筑状态、竣工年代、权属情况，以及社区的人口构成（包括居民学历水平、年龄分布和外来人口比例）

2)组织人员学习

针对项目的规模与房屋结构的复杂特性，明确项目主管责任人，并组织所有相关人员进行专业培训，以便他们全面了解项目详情及相关的法规要求。确保团队沟通一致，权衡各项标准，突出关键任务。接下来，将制定详细的工作规划。

依据项目特性及人员配置，制定详细的工作计划与进度安排。

4)制定技术方案

根据项目分析研究，我们将明确估价技术路径与实施策略。旨在统一征收团队的思想与现场勘查准则，最大限度地降低人为干扰，并在技术参数选取上保持一致性。随后，将制定详细的分工方案，明确各工作人员职责，以确保征收工作的高效运行和优质完成，确保按期达成目标。

(2)入户调查

核心任务：详实记录房屋详情 为了确保评估标准化并提高工作效率，我司特别设计了'房屋估价表'，其构成包括：一、详尽的'房屋及院落示意图'；二、全面的'房屋状况表'；以及三、'设备及附属物表'。调查人员需逐一核查并亲笔填写，现场确认。在实地考察中，调查团队致力于收集完整资料，对特殊装修情况实施现场拍照，并灵活运用相关政策法规，对被征收人进行征收法规的宣传教育，以此为基础，为撰写征收报告、后续动迁解释及答疑工作奠定坚实信息基础。入户调查的核心内容着重于详细记录和理解房屋的实际情况。

1)面积测量与示意图制作：详细记录附属物，包括装修工程及特定设备在内

2)文本资料搜集：包含房地产所有权证、审批文件、法律文件以及被征收方关于房产处理的声明等关键文档。

3)区域环境勘查纪要：周边界限描述、沿街特性、道路交通状况

4)个人信息概述：包括产权所有人姓名、年龄、户籍所在地的常住人口数量、在册户口人数、家庭构成以及常住人口的年龄分布情况。

5)房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维修保养情况、其他特殊情况；

6)装修装饰自备事项：包括建材材质特性、表面质地状况、物品的新旧程度、使用寿命、维护保养历史，以及任何特殊注明的情况。

7)设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、基他特殊情况；

8)1. 物品清单：详列各类附属物的数量与规格； 2. 品种详情：明确各附属物的具体品种和型号； 3. 使用状态评估：提供各附属物的新旧程度评估； 4. 维护保养记录：附上相关维护保养的历史记录； 5. 特殊状况说明：如存在任何特殊性质或问题的注明

在我们的实践中，调查团队严格确保在入户调查环节中，现场测量数据、宣传口径以及政策解读的高度一致性。这使得委托方、征收公司及评估机构获取的一手资料趋于统一，从而显著提升征收工作的效率与成效。

(3)调查资料整理

每日作业完成后，各小组及成员将对收集的被调查房屋数据进行晚间整理与核验，以确保问题能迅速发现。在所有调查任务终了之际，各小组将输入并汇总已校准的数据。如有必要，将临时组建一支小组驻守现场，针对可能遗漏的户数或项目进行补充调查，并实时报告更新。同时，在测算进程中，我们将保持与委托方的有效沟通，核实数据，以保证测算结果的合理性和科学性。

(4)撰写报告

1)草拟初步评估报告：基于测算数据的分析与汇总

2)三级审核流程：对初步评估报告进行逐级严谨审查，并同步实施全面的价值评估结果调整策略。

3)完成严谨的三级审核后，为各被征收方定制个性化的正式征收评估报告。

(5)报告送达

1)公示初步结果报告

2)提交分户报告及整体估价报告

(6)答疑阶段

本阶段的核心任务是与办事处紧密协作，在征收现场开展服务，依托前期的宣传工作，为被征收人提供专业咨询。我司计划在提交报告后的七日内，确保每组至少配备一名业务娴熟的征收人员，并由技术负责人引领，组建答疑团队，他们将亲临现场，以耐心细致的态度解答关于征收评估法规、评估方法以及估价报告结果等疑问，提供详尽的咨询指导。

本公司在确保工作连续性并经委托人批准的前提下，将适时优化人员配置。我公司将全力协同委托方及征收机构，提供贯穿全程的服务支持，直至征收任务圆满终结，各相关方皆表示满意。

(7)房屋补偿程序

1)房屋征收实施部门与被征收对象就补偿房屋价值等相关费用进行核算。

2)商定具体的搬迁时限与过渡期相关补偿与安置细则

3)根据区人民政府核准的房屋征收补偿计划，房屋征收管理部门（住房与建设局）与被拆迁人就书面的房屋征收补偿协议（在规定的签约期内）达成一致并予以签署。

4)先补偿后搬迁；

5)房屋征收执行机构依据已签署的房屋征收补偿协议，履行对被征收人相应的补偿义务。

6)在房屋征收补偿协议规定的有效期内，被征收人需顺利完成搬迁任务，并及时将被征收的房屋移交给房屋征收执行机构。

(8)达不成补偿协议纠纷的处理程序

1)作出补偿决定

在既定的征收补偿方案签约有效期内，若未能达成协议或房屋所有权归属不明朗，区人民政府将依法作出补偿决定。

1.协助报请区人民政府作出补偿决定；

2.在政府部门的法制审核通过后，区人民政府审议并作出了相应的补偿决策。

2)发布补偿决定公告

协助及时在房屋征收范围内公告补偿决定。

3)申请强制执行

1.关于行政强制执行的程序：如被征收人未在补偿决定书送达后60日内提出行政复议，或在三个月内未提起诉讼，且逾期未在补偿决定指定的期限内搬迁，区人民政府应在被执行人法定诉讼时效结束后180日内，依法向人民法院提交强制执行申请。

(1)负责代拟区人民政府提交的《强制执行申请书》，协同房屋征收部门开展文书起草工作。

(2)在完成政府部门的法制审核后，提交至区人民政府进行审批。

(3)区政府向人民法院正式提交了强制执行申请书，同时附上了详细的征收补偿金额及专用账户信息：涉及产权置换的情况，应提供安置房及周转房的具体位置、面积等相关资料。

(9)达成补偿协议后纠纷的处理程序

1.人民法院受理房屋征收部门或相关被征收人的诉讼申请

2.当人民法院的补偿协议纠纷案件判决书依法生效后，若被征收人未能履行其义务，区人民政府有权依法向人民法院申请强制执行。

(10)房屋征收信息公开程序

1)建立房屋征收补偿专项档案

1.在房屋征收项目顺利完成后，房屋征收实施单位须于15个工作日内将补偿协议等相关文件与资料转交给房屋征收部门。

2.住建局负责整理并汇集房屋征收补偿协议等相关文件资料，严格遵循规范化要求，建立完善的档案管理系统。

2)向被征收人公布分户补偿信息

住建局作为房屋征收部门，负责在征收区域向被征收人公示详细的分户补偿信息。

3)审计机关公布审计结果

1.在房屋征收项目完成后二十个工作日内，审计机关将收到住建局提供的关于房屋征收补偿费管理使用情况等相关文件与资料。

审计机关实施对征收补偿费的管理和使用情况的专项审计，并公开审计结果以供查阅。

第三节文明执法、依法操作、透明公开与和谐环境

在确保项目征收工作社会稳定的进程中，我们将秉承文明、法治、公开与和谐的原则，实施以下策略：

1、进一步建立健全规范房屋征收管理体制

提升房屋征收团队的专业素质：项目部负责人需全面履行职责，包括责任明确、进度掌控和信访管理。对全区的房屋征收项目实施严谨审核，强化征收人员对相关政策的深度研究、指导和行业准入监管。确保严格遵守各项规章制度，依法依规推动房屋征收进程，并承担起房屋征收补偿相关工作的具体实施责任。

2、进一步规范房屋征收程序

(1)实施严格遵循的政府指导入户核查及公开透明机制。在划定的房屋征收区域后，我们将组建由项目所在地区政府、管理部门及街道办事处代表组成的联合调查团队，详细记录每一户的产权状况、地理位置、使用性质、建筑面积等信息，并进行核实和处理。调查结果将公之于众，在征收区域显要位置公示，确保公开公正进行。

(2)确保严格执行征收补偿方案的论证与公众咨询程序。积极协同地方当局，组织相关部门对征收方提出的补偿方案进行严谨的科学评审与严格审核，公开征求公众的宝贵意见，并据此进行精细修订。针对因旧城区改造需征用房产的情况，如多数被拆迁户认为补偿方案未达《条例》要求，应协助区人民政府组织包含被征人家属及公众代表在内的听证会，依据听证会反馈进一步调整方案。

(3)在项目执行前，严格实施社会稳定风险评估机制。针对所有拟实施的房屋征收项目，我们与项目区域的区政府、管理部门及街道办事处的工作人员，对相关政策规定、潜在的利益冲突以及应对措施进行全面而细致的评估，确保基于科学的决策流程，有效预防潜在风险。

(4)实施严格的项目启动审批程序：在对房屋征收项目做出征收决策（公布征收公告）之前，所有相关资料必须提交至区级房屋征收管理部门进行审阅。未经批准，禁止开展征收工作；任何补偿资金不足或安置房源未落实的项目，均不得启动执行。

3、强化房屋征收管理规定

(1)明确房屋征收补偿与签约主体的规范性：在实施过程中，区政府、管理部门以及街道办事处的代表作为主要签约方，由拆迁专业机构提供的服务人员作为辅助洽谈人员，他们需以工作小组的形式参与协商，而非个人独立进行征收补偿谈判。

(2)实施行业准入与信用监管机制，协同区政府、行政管理部门及街道办事处推进准入控制和信用体系建设，构建完善的信用档案体系。

(3)完善从业人员管理体系：实施严格的培训与考核制度，推行持证上岗机制。确保所有参与房屋征收的工作人员在通过系统培训并考核达标后，方能履行职责。

(4)严格执行征收补偿安置政策规定。所有房屋征收都必须严格按照政策规定的补偿标准执行。对现行补偿安置政策未能涵盖的具体问题（如大型工业设备拆移装、年久树木、专业养殖禽畜的补偿等)实行集体会办制度，配合房屋征收管理部门、区政府、街道办事处评估机构等方面参加，集体会办后形成书面处理意见，征收过程中不得随意答应超出政策给予被征收人补偿和安置。对企业实施整体打包征收的，打包总金额应由相关方面和人员集体研究确定，并严格履行审批手续。

(5)严格执行征收信息公开制度。全面推行阳光征收，在现场设置公示栏，做到“三公开、一监督”，即：公开征收政策、补偿安置标准和征收程序，公开分户调查结果、评估结果，公开分户补偿安置结果（公示期不少于7天）；在现场设立投诉信箱，公开投诉电话，接受广大群众的监督。房屋征收补偿安置协议签订后，应按规定进行鉴证和备案，并及时交给被征收人。探索建立征收拆迁补偿安置信息系统，实现补偿安置协议网上签约和备案。

(6)项目实施全程需严格遵循房屋征收（拆迁）的痕迹保留制度。在启动前，对所有涉及的被征收（拆迁）房屋内外进行详细记录，包括但不限于摄影录像，这些影像资料需与调查数据、补偿对象身份证明、补偿安置协议、评估报告、补偿安置结果以及集体审议意见等相关文件一并整理，按‘一户一档’原则进行归档。各相关部门需完善严谨的档案管理制度，指定专人专责，确保征收（拆迁）档案的完整性、安全保管以及有效利用。任何私自更改拆迁协议的违规行为将受到严肃处理。房屋征收与拆迁管理部门需强化对档案管理工作的监督与评估考核，以确保制度执行的合规性与有效性。

(7)优化房屋征收争议调解体系： - 全面梳理各类征收信访需求，确保沟通渠道畅通无阻，构建并实施分级接访与处理的工作流程； - 设立专人专岗，实时监控征收过程中的潜在问题和趋势，坚决在基层层面预防和消除纷争于无形之中。

4、进一步强化对征收工作的监督管理

项目机构与项目负责人全程监督房屋征收补偿安置工作的执行，严格管控工作人员，旨在预防和遏制任何违法违规行为。对于征收服务人员采用暴力或胁迫等不当手段进行拆迁的行为，一旦查证属实，将取消其在征收行业的准入资格。若此类行为导致当事人受损，项目机构需依据法律承担赔偿责任，并对相关责任人和违规征收服务人员进行责任追究。

确保项目竣工后，及时配合审计部门对征收补偿安置费用进行审阅与核查。

5、提升征收服务的专业与规范化

制定征地征收人员的定期培训体系，旨在提升人员的政治素养与业务能力，从而保障征地征收政策法规的顺畅执行。

(1)致力于城市建设的发展，具备全局视野，始终坚持以人民群众为中心的服务理念。

(2)具备深厚的政策法规理解能力，坚守岗位职责，秉持敬业精神，严谨依法并严格遵循程序执行各项工作。

(3)展现出高度的职业素养，秉持公正廉洁的原则，坚决拒绝对象任何形式的馈赠或索求。

(4)致力于高效快捷的服务，以便于民众，坚决避免推诿扯皮，确保不给被征收人带来困扰。

(5)秉持诚信原则，坚持真实沟通，杜绝欺诈与隐瞒，对被征收人做到如实陈述。

(6)展现出亲切友好的宣传解释风格，坚持以耐心和细致的服务态度，对被征收人始终温和有礼，避免生硬与粗鲁的处理方式。

(7)秉持审慎态度确保平稳运作，严遵纪律，对当事人信息履行严谨保密职责。

(8)我们坚持持续学习与定期培训，确保员工持有相应的资格证书，并秉持公平、公正、公开的原则，接受社会的严格监督。

第四节公司投诉处理机制与社会稳定策略

在进行房屋征收与迁移的过程中，社会稳定风险源于企业和居民对于征收行为的抵触反应，表现为各种形式，诸如上访、消极抵制、乃至暴力冲突或集体抗议。因此，对征收搬迁可能产生的社会稳定性影响进行明确划分至关重要，需深入剖析企业在搬迁后可能出现的异议及由此引发的生活困扰，这些因素被视为潜在的社会不安定源。基于此，应对可能面临的每一种社会稳定风险进行定性的可能性评估，并预先设立完备的投诉处理、信访管理和维稳应对机制。

1、确保征地投诉与信访问题得到妥善处置，从而营造有利于征地工作的和谐社会氛围。

(1)致力于明确目标，专注于强化征地信访责任的实施。为了有效管控征地引发的信访问题，我们将深化群众投诉与接访职责，优化投诉与信访机制，加强督导，依据管理权限和分级负责原则，构建源头预防征地投诉及信访事件的体系，确保问题能迅速调查并妥善处理。对于群众关注的征地信访事项，我们将即时向当地政府通报，寻求政府的支持和领导关注，由政府协调各部门共同应对，包括政策解读、基层基础工作以及群众的思想引导。同时，严格履行领导包案制度，设定时限以有效化解纠纷。

(2)致力于事前防范，强化工作体系的完善。我们深入实施调查研究，针对项目征地拆迁、历史统征地预征地补偿等环节可能引发的公众关注焦点和棘手难题，定制针对性应急预案。通过依法制定详尽的解决方案，妥善回应群众的需求，坚决维护并保障被征地群众的合法权益。同时，积极进行矛盾纠纷的全面排查，力求早期发现、及时调解、预先防止、迅速处置。

(3)致力于问题的根本解决，我们专注于提升'事要解决'的实践。为此，我们强化了投诉与信访制度，实施部门联席处理机制。在面对信访事件时，我们确保相关单位能在第一时间介入现场，获取一手资料，从而源头上预防潜在的纠纷，坚决维护群众的合法权益。我们的工作策略包括：针对突出的征地信访问题进行集中整治，对长期累积的问题进行督办处理，对复杂难题进行协调解决，以及对初次来访的诉求给予及时响应。

(4)致力于法制环境的营造，强化国家依法征收相关法律法规的普及教育。丰富教育手段，拓宽信息传播途径。特别关注对国家依法征收法规及政策的深度讲解，通过法制宣传活动，将法律知识、法规内容以及国家的征收管理政策向下级和公众普及。旨在提升公众的法治意识，促使他们自觉维护国家的征收管理制度，积极投身于合法征收管理，妥善平衡个人利益与公共利益、地方利益与整体利益，从而有效降低土地征用引发的信访、投诉及上访事件的发生率。

(5)优化投诉与信访处置流程，专注于提升接待人员的应对能力和效率。强调第一时间将项目内的投诉与信访问题通报给相关部门，并确保其有效处理。同时，强化接待人员的专业素养，稳固基层投诉与信访工作的基石，以实现对征地相关问题在基层层面的有效管理、妥善控制和稳定化解。

2、迅速了解并深入分析可能影响征收稳定的各种矛盾与问题，有效协调处理，对于突发的事件，立即实施应急响应，严防事态升级。

(1)秉持'三个代表'重要思想与科学发展观，严格遵循国家法律法规，特别是《信访案例》，始终坚持依法、和谐、文明的征管原则，持续优化征收行为规范。我们致力于构建稳定的信访工作长效机制，注重宣传教育和群众情绪疏导，同时深入一线，对征拆过程中的各类矛盾与纠纷进行及时、全面的调查处理。

(2)一、职责分工 1. 设立专门的接待岗位，致力于服务群众，积极宣传征地征收的相关政策、法规和规章制度，提供详尽的政策咨询服务。 2. 建立畅通的投诉举报渠道，包括热线电话和举报箱，确保对每一封来信和每一次来访都严谨记录，确保信访事项得到妥善处理，事事有回应。 3. 对群众反馈的问题，须迅速进行分析并采取有效措施解决，杜绝拖延和推诿现象，重大问题应及时向上级汇报，并加强沟通，防微杜渐，坚决防止群体性（越级）上访事件的发生。 4. 对于群众提出的合理诉求，我们将监督相关部门积极落实；对于不符合政策的情况，我们将以耐心和专业态度进行解释说明。

3、策略性应对方法

面对征地拆迁中的诸多挑战，其成因多元且交织，包括机制与体制层面的局限，执法力度与制度设计的不足。推进此项工作，旨在通过积极地支持各类建设，推动经济社会的整体进步，同时坚守原则，切实保障农民的基本权益，妥善解决民生问题，确保社会的长期稳定和谐。

(1)组建项目征收工作指挥部，增设举报设施包括实体举报箱及热线电话。

(2)建立投诉、信访信息收集

征收工作人员应主动积极搜集并整理被征收户的上访信息，确保信息的时效性。设立专人负责处理投诉与上访事务，特别关注重大或集中出现的复杂问题，及时向上级领导汇报，并寻求相关部门和政府的指导、援助，以便在问题初期妥善解决，从而维护征收工作的平稳环境。

(3)定期组织征收方面的投诉、信访与维稳工作研讨会，对出现的问题进行深入研讨与全面剖析，有效解决征收过程中遇到的各种冲突与争议。

(4)征收维稳领导小组的工作人员需迅速响应，针对被征收户向上级政府部门如区、市、省乃至京的信访活动，妥善处置并有效解决其上访事务。

(5)落实属地责任，加强部门联合

在推进征地过程中，鉴于其复杂性、广泛的影响力以及可能带来的社会纠纷，确保社会稳定至关重要。政府部门需依法制定详尽的补偿计划和拆迁协议，并辅以细致的群众心理疏导。当前，人力资源紧张、时间紧迫且任务繁重的形势下，政府部门在群众工作的深度开展上面临挑战。历史经验表明，项目成功实施往往依赖于地方党委政府的积极介入，项目管理部门需作为执行主体，配备足够的人员来负责征地事务、补偿金支付以及安置等关键环节，扮演着推动者的角色。征地工作本质上是一个综合性的社会管理项目，要求我们在实践中不断提炼经验，探索创新手段，平衡依法征收以保护被征地群众权益与加速项目建设的需求，实现发展与稳定的和谐并进。

(6)确立领导核心，提升认知高度，从而坚实地构建起化解信访难题的基石。

维护社会稳定大局与确保征地拆迁工作的顺利进行，关键在于自觉履行信访职责，有效解决民生难题与权益纠纷。土地与房屋作为民众生活的基石，妥善处理关乎他们的切身利益。任何不慎处理都可能导致拆迁进程受阻，甚至引发社会不稳定因素，阻碍建设项目实施。因此，应将征地拆迁信访问题置于首要议程，坚决执行，深入研究典型个案，探寻问题根源，制定并实施针对性强的管理策略，既妥善处置既有矛盾，又积极预防新矛盾，切实保障群众的合法权益，从而为征地拆迁信访问题的解决奠定稳固的基础。

(7)强化宣传攻势，有效施展舆论导向功能。

通过广泛的媒介应用，如广播、报刊、专题栏目及醒目的宣传标语和横幅，全方位提升对土地法、城乡规划法、旧城区改造管理办法、宅基地管理办法及城市房屋拆迁管理条例等法律法规及其配套文件的普及程度，力求深入人心，普及至每一位公民，从而强化公众的法制观念和法律认知，有效发挥舆论导向的作用。同时，强化对征收工作人员的法律素养和业务知识培训，严格要求他们依据法律规定执行职务，确保权力行使符合法定权限和程序，以赢得被征收群体的信任与安心。

(8)配合制定合理拆迁安置政策。

建议实施区域标准化的征收安置政策，确保同一区域遵循统一标准，以此消除因标准不一致导致的安置补偿政策不均衡现象。同时，优化评估标准的更新频率，鉴于当前评估标准与物价上涨、土地价值增长的现实脱节，应根据社会经济的发展动态，适时调整评估标准的更新周期，充分考虑物价上涨影响，适度提升补偿标准，使之更贴近实际，从而切实保障被征地拆迁群体的权益，降低信访事件的发生率。

(9)致力于协同强化监管措施，杜绝不当行为，如抢先种植、建设等违规现象。

1. 制定前瞻性的总体规划，科学设计征地拆迁的整体方案与分阶段行动计划，提升工作的预见性和组织协调，确保有序分步骤推进； 2. 增强动态监管力度。各部门协同，包括国土、规划和城市管理，强化日常巡查，集中开展清理整顿，严惩各类非法违规行为； 3. 强调思想统一，坚守标准与准则。对任何未经许可的抢种、抢建、抢搭行为，坚决不予补偿，杜绝随意放宽政策，不妥协处理，以确保治理的公正性、权威性和科学性，从而有效遏制抢建抢种现象，降低信访事件的发生率。

(10)宣传征地拆迁补偿资金发放政策。

与行政区街道办事处紧密协作，确保征地补偿费用的使用与分配在监管组的严密监督下进行。为此，我们将制定详细的补偿费用管理规定，实施统一的资金管理和发放，各部门协同监督，并强化审计核查。资金的动向将定期公示，以确保村组补偿费用始终在相关部门的有效监管之下，确保其合法、公正、高效地分配和使用，消减由此引发的群众疑虑和信访纠纷。此外，对于征地拆迁工作人员，应提升其依法处理拆迁信访事务的能力，强化法治意识和责任感，通过深入学习相关法律法规，提高依法行政效能。在执行业务时，要增强依法行政的严谨性和公开性，消除群众误解，消除潜在的抵触情绪。在处理每一起信访案件时，务必坚持依法依规，以法律和政策为准绳，实事求是地解决问题，切实将依法行政原则贯穿于解决实际问题之中，从而有效处理征地拆迁中的各类信访问题，切实保障被征地群众权益，从而推动征地拆迁工作顺利进行。

(11)确保舆论导向的准确无误，坚持以细致入微的方式开展群众的思想教育工作。

致力于强化拆迁信息的广泛传播，确保公众充分理解拆迁政策，此举旨在既推动城市建设项目，又确保依法维护个人权益。在启动征地拆迁程序之前，务必频繁且详尽地向民众传达相关政策，力求提前、深入、细致地做好思想动员工作，促使被拆迁者积极主动地配合相关工作。在执行征地拆迁的过程中，对于群众所遇到的难题，我们将竭尽全力提供援助；对于虽合情合理但可能超出政策界限的需求，也会依据实际情况，在教育引导的前提下，予以妥善处理。对于拆迁中的困难家庭，我们更要全力以赴解决其实际生活困境。通过扎实的思想政治工作，争取大众的理解和支持，共同营造和谐的征地拆迁工作环境。

(12)突发事件的应急管控与处置策略 - 突发事件一旦发生，相关分管负责人需迅速向公司信访稳定领导小组报告，并启动应急响应机制，以最大限度地控制事态扩大。 - 公司信访稳定领导小组将即时向集团领导小组通报现场动态和处理进度。 - 现场处置团队采用专人密切关注、驻守沟通以及开展谈心谈话，以便及时掌握上访者的核心诉求，有效进行释疑解惑。 - 同时，我们将动员相关人员进行家庭层面的思想引导，从源头上防止事件升级。 - 事件平息后，我们会详实记录整个过程，并迅速撰写工作总结，归档妥善保管，以备查阅和学习。

(13)确保信访稳定工作的后勤支持：领导小组需在人员配置、物资调配、交通工具和资金供给上实施充分准备。面对突发和重大事件，应具备高效响应机制，能立即奔赴现场进行及时处理。同时，行政值班人员需保持通信畅通，严谨履行值班职责并记录相关情况。

(14)在重要时期保障信访稳定，我们着重加强安全生产管理，推进'两个体系建设'等核心任务。提升全体员工的安全认知与防护技能，致力于确保机组平稳运营，从而为信访工作的顺利进行创造稳定的外部条件。

第五节经费管控、档案体系与安全策略

1、经费管控策略

(1)旨在强化我司征地业务管理经费，包括工作经费（以下简称经费）及其不可预见部分的规范化管理。我们致力于构建完善的征地激励与经费支持体系，提升工作经费使用的科学性、效率与效益，以此激发各部门在征地拆迁任务中的积极性，确保我公司的征地工作高效、保质进行。

(2)征地补偿工作经费的拨付

1)在土地征收工作的实施阶段，各部门依据实际支出需求向公司财务部门提出资金申请。财务部门依据相关规定进行严格的审批并确定征地专项经费，经公司批准后，款项将划拨至各部门设立的专门用于征地服务的专用账