城市综合管养解决方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

第一章 创新服务概念与全面规划

第一节 项目需求分析

一、项目概况

(一)项目名称：区域综合管养服务项目。

(二)保洁绿化范围：XX区域。

服务期限：自合同生效之日起，计XX年整(包含XX个月)。

二、详细服务涵盖内容

本次采购涵盖市政府指定的XX区域管理地域，主要包括XX广场、XX路沿线区域以及连接火车站与汽车站的地下通道，总占地面积大约为XX万平方米。其内容涵盖了道路、桥梁、广场、地下设施、水利设施以及各类建筑物等基础设施建设项目。

服务期限：XX年。

三、详述服务详情

1.市政设施养护

日常维护工作涵盖站区管理区域内的以下设施：沥青路面与人行道，配套的侧石；桥梁（含附属设施）的结构与维护；水系系统的巡查与管理；雨水、污水检查井以及相关管网；路灯设施（包括管线、控制柜、箱变、路灯监控等）的保养与检修；照明设备的更新与维护；地下通道的日常监管；路名牌和无障碍标志牌的标识清晰度检查及必要修复。

2.绿化管护

负责站区管辖区域内行道树、绿地、临时花卉、常绿植被以及挂篮设施的日常巡检、养护、补种工作，涵盖防治虫害与应对各类自然灾害的防护措施。

3.环卫保洁

负责站区管辖区域内的广场、路面、桥面、地下空间及绿化带等设施的日常清洁保育工作，包括垃圾清理和运输。

4.应急保障

以下是涉及的各类保障事项： - 设施设备的重大功能性损坏应对 - 突发事件的应急处置与管理 - 疫情防控措施的实施 - 台风期间的抢险救援 - 汛期的防汛工作 - 冬季的铲冰除雪任务 - 防恐维稳与公共安全维护 - 大客流高峰期的疏导与滞留应对 - 重要节假日及重大活动的保障计划

四、服务要求

综合管养技术方案应包括但不限于以下内容：

(一)总体方案

市政基础设施维护与管理方案（涵盖桥梁道路、排水设施、照明系统及地下通道等领域）

2.园林绿化项目管养实施方案；

3.环卫保洁实施方案；

物业管理与维护实施方案（涵盖环境整治、设施工程、安全保障、电梯运营与管理、消防安全等领域）

(二)精细化管理方案

1.保洁时间、区域安排和人员布点图

2.安保人员执勤分布图及人员排班表；

3.车辆、人员应急疏散图；

4.档案管理实施方案。

(三)应急保障方案

应急预案：应对自然灾害、设备故障、交通事故及疫情防控的突发情况

4. 应对重大节假日及活动的保障措施；    四、履行企业社会责任

我司秉持强烈的社会责任，致力于在疫情防控的关键时刻，主动调配人力资源与物资，包括组织捐赠行动。同时，我们优先考虑招聘本地劳动力及失业人员，践行企业公民角色。

(四)管理创新

我司致力于以卓越的履约质量为企业发展导向，持续创新管理模式，勇于超越行业现状，积极解决并改进管理中的局限性，从而不断提升项目的履约水平。

(五)技术实力

在强化企业管理的同时，企业应提升相应的技术能力，以优化项目执行服务品质。具体措施包括研发垃圾分类、秩序维护、安全管理、灾害预警及消毒监督等专项软件，这些工具将应用于对项目服务流程与结果的实时监控、有效管理和数据存储，从而确保服务质量的提升和全面优化。

五、维护与管理操作指南标准

(一)基本规范

1.机构设置及人员配置

(1)按机构设置要求设立项目部。

项目部应按照既定框架配置相应的管理部门、专业技术团队及作业班组，我司可根据实际情况进行微调，但务必确保各维护子项目的质量管理标准不打折扣。调整后的内容将以书面形式向XX单位予以报备。

本公司将依据项目要求配置相应的专业管理人员及技术人员团队。

所有管理人员、技术人员需满足相应的学历条件、持有执业资格证书及相应的技术职称；而操作人员则必须持有相关资质证书方能上岗。

年度内，主管级别及以上的人员须保证在项目现场的常驻时间不少于300日，合同执行期间原则上禁止岗位调动或兼任其他项目，如有特殊情况需调整，必须向XX单位提交书面申请。

我公司应积极响应XX单位关于调整或更换主管级别及以上人员的要求。

本公司致力于在核心职位上发展本地居民的管理人才。

(8)人员配置要求：

1)项目经理1名，男女不限，45周岁以下、身体健康，执行力强，具备5年以上项目经理经验，提供项目经理证，持证上岗。 （工资待遇含社保五险福利不得低于XX元/月/人)

2)保安人员：身体健康、无犯罪记录，赤足身高1.75米以上、体态匀称、五官端正、无纹身、无0型腿、无口吃，年龄35周岁以下，复原军人占比50%以上，（工资待遇含社保五险福利不得低于XX元/月/人)；

3)保洁人员：身体健康，吃苦耐劳，男女不限，55周岁以下，（工资待遇含社保五险福利不得低于2860元/月/人)；

招聘条件：招聘的工程维修人员需身体健康，掌握强弱电、空调及设施设备等相关技术，持有相关资格证书，年龄限制在45岁以下。经过严格甄选和考核后，优秀者将被优先录用。薪酬待遇包括社保五险，月人均不得低于XX元。

招聘要求：应聘者需身体健康，能承受工作压力，优先考虑具有3年绿植养护经验者，性别不限，年龄限制在55周岁以下。我们承诺提供的薪酬待遇包括社保五险在内的福利，最低标准为每月XX元/人。

招聘岗位：寻求身体健康，能承受工作压力且具有良好职业道德的候选人，要求大专及以上学历。我们倾向于录用女性，年龄限制在35岁以下。薪酬待遇包括社保五险，确保每月最低不少于XX元/人。

主管人员的选拔与薪酬待遇：将依据岗位需求及应聘者面试表现进行定制化的职位分配和薪资福利设定。

2.文明服务

秉持敬业乐群的精神，忠诚履行岗位职责，勤勉求知，刻苦耐劳，充分展现专业能力，积极投身于奉献之中。

致力于践行全心全意为旅客服务的理念，主动地解决他们遇到的困难。

员工在工作中须着装整齐，佩戴标识明显的工牌，展现出仪态端庄与行为文明的风貌。

创建一个文明的工作氛围，注重办公环境的整洁与视觉美感，提倡运用得体的语言，坚持以礼相待，提供热情周到的服务。

(5)坚持首问责任制，认真解答旅客问询；

实施投诉渠道多元化，公开监督热线，对待每一封投诉信件与每一个来电，务必严谨处理，确保及时回应并反馈结果。

3.档案资料管理

管理部门的构建需设立专门的档案资料科室，并配备专业的管理人员执行职责。

一套完整的档案管理制度应涵盖：资料的搜集、整理、鉴定、统计、归档、保管、借阅、核查以及必要的销毁流程。

存储档案资料的设施应配备完善的防火、防潮、防虫害、防霉、防蛀及防盗设施，确保资料安全无虞。

(4)档案资料包括但不限于以下内容：

1)管理、运营和维修养护的指导性文件。

2)各类运行、养护、值班日志和记录。

关于国家、地方及企业层面的维修养护技术标准与执行操作规程

设备设施专项核查报告与年度技术状态评估分析

5)技术检测记录及季度技术检测分析报告。

6)各类突发事件的应急预案。

工程技术文档主要包括：详尽的竣工图纸、详明的设备产品说明书、以及详实的操作与维护手册，还有完整的软件使用操作指南。

涵盖技术培训教育资料、质量管理文档以及科技情报等相关文献

在站区范围内，针对各类设施实施详细的分类管理，构建包括道路、桥梁及广场在内的设施专项档案体系。

4.安全管理

坚持'安全至上，预防为先'的原则，实施并严格执行安全生产岗位责任制及各项规章制度，强化全体员工的安全生产认知与实践能力。

设立专门的安全管理领导机构，明确其职能与工作任务。

确保每月至少开展一次安全教育培训与例行检查。

实施严格的安全生产考核淘汰机制，并确立事故责任追溯制度。

确保设备设施的安全运营，实现科学而有效的调度与管控。

所有电气、消防及电梯的专业维护人员必须持有与其职责相符的相应上岗证书；并且，员工的健康状况需满足其岗位要求，方能参与工作。

5.文明作业

所有养护作业车辆及周边围护设施须标注清晰，包含机构名称及监督热线，确保标识的一致性。

作业过程中，养护作业人员必须着装合规，强制执行反光背心与作业服，并佩戴安全帽，确保个人安全标准无误。

作业区应配备人员、机具材料的进出通道，并在两侧设置完备的防护栏，以确保安全隔离措施的实施。

围护设施的监管工作需专人负责，确保看管人员始终位于防护栏内执行职责。

(5)作业区围护完毕后，方可施工作业。

在作业人员安全撤离并确保作业区域无遗留后，遵循先撤后收的原则，应按照后设置的设施优先回收，直至所有围护设施恢复至原始状态。

6.环境保护

秉持绿色施工与文明作业的准则，致力于最大限度地降低并杜绝管养作业对环境产生的影响。

在坚守质量与安全的前提下，我们运用科学管理与技术创新，致力于最大限度地降低资源消耗，同时极力遏制对环境的严重影响，力求实现绿色施工的四大目标：节能、节水、节地和节材，以及积极履行环保责任。

实现五个全面达标：围挡实施100%封闭、施工扬尘控制100%零排放、裸土覆盖100%到位、车辆进出实施100%冲洗清洁、噪音与光污染防控措施100%完备。

确保工作完成后场地整洁，严格禁止随意排放污水，乱扔或焚烧废弃物。

7.应急保障

设立应急响应指挥小组，确保每位成员明确自身的职责与任务划分。

针对设施维护管理的特性，制定全面的应急预案，涵盖反恐、消防安全、自然灾害防范、设备故障应对、交通事故应急以及疫情防控措施，并确保定期组织演练，以确保响应效率与效果。

制定和完善恶劣气候及突发事件的应急值班机制，确保及时传达各类信息，并保持通信渠道的畅通无阻。

制定并实施应急物资与抢险设备的储备体系，确保维持适量的库存量。

(4)应急响应时限不大于15分钟。

(5)建立应急预备队，并保持在岗在位。

(6)做好事故原因调查和损失评估工作。

在重大节日、庆典、接待活动以及迎接检查、创建相关的重要阶段，我公司将严格遵照综管处的指示，高效完成突发性与指令性的任务，并负责区域环境的装饰与布置工作。

(二)道路管养作业规范

1.道路巡查

规划市政道路的巡查策略：行人专用道采用徒步巡逻的方式，而机动车道则实施车辆巡回检查。

以下是巡查管理规定： - 每日实施不少于三次的常规巡查，特别是在特殊时段需确保全天候道路监控。 - 在法定假日、重要节日及大型会议期间，需增强巡查频率，白天执行常规巡逻，夜间则需部署车辆与人员进行防盗及其他必要工作。 - 巡查过程中务必详细记录，一旦发现任何安全隐患，应迅速设立临时安全防护措施，并立即报告给上级主管单位及综合管理部门管理人员。

(3)道路设施巡查内容

道路表面存在诸多问题，包括但不限于：破裂的路面、松动的结构、堆积的杂物、明显的车辙痕迹、下沉区域、剥落的涂层以及坑洼和边缘磨损。

存在人行道砖的缺失、损坏（包括沉陷和破损）、松动以及高低不平等问题。

侧石出现如下问题：断裂、翘曲、损坏、缺失、松动以及下沉。

存在以下问题：井盖损坏、缺失，排水检查井出现溢水现象，车辆碾压时伴随噪音产生，以及井盖与路面高度不协调。

检查路名牌是否存在损坏、倾斜、锈蚀现象，同时关注其表面图像是否完好，字符有无脱落，以及是否丢失。另外，请留意是否存在任何非官方广告（牛皮癣）附着问题。

检查无障碍设施标识牌是否存在倾斜、损坏以及非官方张贴物（如牛皮癣）的问题。

7)挡墙护栏等附属设施是否损坏、缺失；

8)隔离栏（墩）是否歪斜、破损、缺失；

9)道路或人行道上是否有建筑垃圾；

检查是否存在施工单位违规占用道路堆放施工物资、在道路上进行砂浆搅拌和混凝土输送作业，且未采取适当的铺垫措施，以及擅自排放施工废水、私自开设道路出入口等对道路设施造成损害的行为。

11)关键时段的夜间巡查；

12)XX单位安排的其他巡查任务。

(4)信息反馈

巡查人员需详细记载巡查详情（包括时间、地点及发现的问题），确保日报表内容的全面性。这些问题由管理人员每日进行归纳整理，并向上级采购部门汇报。

(5)问题处理

针对诸如道路大面积沉陷、井盖缺失、路灯损坏、灯杆倾斜、桥梁结构受损及通道严重积水等安全隐患，应立即将其上报给上级主管机关及综合管理部门，同时在现场进行监护，只有在设置好围挡后方可撤离。相关问题须在规定的时间内完成修复工作。

针对常规巡检发现的问题（包括路面破损、人行道板故障、侧石松动缺失、桥面铺设损坏及护栏破裂等），按照既定流程进行详细测量，拍摄照片并提交给采购方核实后进行修复。

严格要求各相关单位立即终止对道路的任何非法损害，如路面砂浆搅拌、占用道路、侵害桥梁行为，并立即将此类情况上报至上级主管机关及综合管理部门，确保道路设施的完好无损。

2.水泥混凝土道路

确保水泥混凝土路面的缝隙内杂物得以及时清理，必要时补充或更换填充材料，以维持接缝的正常使用性能，防止雨水(雪)渗透。对于伸缩缝，建议每两年进行一次更换，并同步制定并上报更换计划及实施进度至发包单位备案。

当水泥混凝土路面遭遇裂缝、坑槽、错台、破碎、表面剥落以及翻浆等问题时，应及时实施维修，以确保路面结构强度的完好，并确保行车和行人的正常通行不受影响。

3.沥青混凝土道路

对于沥青路面，任何显现的裂缝、松散、坑槽、破碎、麻面、拥包、啃边以及翻浆等问题，都应及时进行修复工作。在进行零星挖补保养时，务必遵循槽型规则，确保边缘切割规整成方形，切口垂直，填充部分密实且表面平整，接缝处过渡平滑顺畅。

沥青路面的维护策略需顺应季节特性，秉持'预防与治理并重'的方针。在春夏季高温期间，应充分利用适宜的气候条件，着重实施路面问题的预防与修复，侧重于面层的增补维护；而在冬季低温时节，保养工作应聚焦于确保路面耐寒性能，同时务必强化排水系统的维护工作。

任何情况下，均不得使用水泥混凝土对沥青路面面层进行修复。

4.人行道

侧石顶面及表面平整光滑，确保无任何积水滞留，呈现出洁净的状态。

砌体表面铺设的块状材料平整无瑕，色泽均匀，花纹图案协调统一，各块之间的缝隙宽度以及与相邻砌块的高度差，以及表面的纵向和横向坡度均需符合相关规范标准。

导向砖和止步砖在盲道上的安放应当确保精确无误。

当人行道养护作业在同一路段、同一时间窗口内实施时，需遵循单侧施工原则，即避免双侧同步作业；同时，必须确保设立专用的行人通行通道，其宽度不得低于1米，以保障行人的安全与便利。

5.侧（平）石

侧（平）石的维修工作应严格遵循相关规范标准，其规格及材质应与原路段保持统一性。

侧（平）石安装需确保牢固并保持外边缘直线，对于花岗岩、大理石类侧（平）石，其边缘线宽度应不低于3毫米，且接缝宽度不得超出10毫米的标准。

6.井圈和井盖

1. 应选用符合标准的五防井盖，并确保其在安装位置稳固且定位准确。井壁结构应保持完整，如遇沉陷或损坏，需立即进行修复。 2. 对于窨井壁，必须装配铝制身份标识标志牌，以便识别和管理。 3. 定期清理井底的浮泥和其他杂物，以防止井底淤泥阻塞管道，确保其畅通无阻。

7.附属设施

所有道路标志、隔离桩、防护栏及防撞墩均需确保其安装位置准确无误，整体呈现出整洁、完好且结构稳固的状态。各构件表面应保持油漆完整，如遇破损或缺失，须立即按照原有设计规格与色彩进行修复。

(三)桥梁管养作业规范

1.桥梁巡查

(1)每天固定安排巡查人员。

(2)巡查人员每日不少于两次巡查。

在巡查过程中，务必详细记录检查情况，如遇任何安全隐患，应迅速设立临时安全屏障，并立即将所发现的问题上报给上级主管机构及相关综管办管理人员。

(4)桥梁设施巡查内容

桥面遭受磨损，表现为明显的裂缝、松动脱落、局部沉陷、坑洼不平以及边缘破损。

2)桥面瓷砖缺失、破损等；

各类防护设施，如防护栏杆、防护栅、防护栏、防护网、隔离带、防撞墩、防撞护栏以及遮光板，存在如下问题：部分设施出现断裂、松动、位置偏离、缺失或损坏（包括缺失部件、剥落露出钢筋）、锈蚀现象。

4)桥梁墩台柱砌体缺损，成块脱落等；

检查项目包括：桥梁基础的位移、倾斜及沉降现象，以及混凝土结构的损坏和露筋问题。

存在以下结构问题：桥梁泄水孔的通畅度受阻，排水系统的管道遭受损坏，护坡（包括锥坡）出现破损、污染、沉陷以及部分缺失的情况。

检查中发现桥梁挡墙存在如下问题：表面磨损、污渍覆盖、结构倾斜或者膨胀变形，以及基础部位发生位移或沉降现象。

存在桥梁标识问题，主要包括桥名牌磨损、限载牌损坏及无障碍标牌的缺失等状况。

9)路桥连接处高差大，桥头跳车等；

桥梁上的伸缩装置出现形变与裂缝问题，同时伴随着雨水的渗漏及缝隙间的堵塞现象。

检查地下通道内的电气设施，包括电线线路及控制系统是否存在漏电或过载现象，同时确认照明设备的完整性和功能性。

检查地下通道主体结构是否存在裂缝、断裂或脱落的情况。

检查拱顶、侧墙及翼墙的饰面材料或装饰部件是否存在剥落或损坏，混凝土钢筋是否裸露，以及是否存在渗漏和潮湿问题。

14)通风设施是否正常运行；

检查地下通道标识的完好性，包括其是否有损坏，隔离墩与栏杆的状态是否破裂，以及限高架的完整度。

检查地下通道的监控设备是否运行完好并处于正常工作状态。

检查人行天桥梯道的防滑设施是否完好无损，桥面铺设是否存在磨损、积水问题，以及有无坑洼或翘起的情况。

检查人行天桥的安全设施，包括护栏的完整性、玻璃的状态（是否破损或缺失），以及整体结构的坚固性。

检查天桥的主体结构稳固性，关注是否存在渗漏现象，结构表面有无锈蚀或剥落情况，装饰层面是否完整，以及支座的完好状态。

20)关键时段的夜间巡查。

2.桥梁养护

针对桥面结构因长期水分浸渍导致的剥落、隆起问题，应当实施有效的排水策略。在修补区域干燥后，方可进行面层的修复工作。

对于发现的桥梁防水层破损，应及时实施修复工作，并严格遵循施工标准进行维护。

修补后的防水层须确保其防水性能、整体强度、与基层的粘结强度以及耐久性等关键参数符合原始设计规格标准。

对于出现严重褪色或表皮剥落的金属或非金属防护栏杆，应及时进行清理与维护工作。

当栏杆遭遇严重形变、断裂或损坏时，应及时实施原结构的修复工作，确保安装的完整性与稳固性。

栏杆或护栏在伸缩装置处的维修工作应确保其适应桥梁因温度变化产生的位移需求，禁止将套筒实施固焊。

伸缩装置应确保平滑、直线运行，且能顺畅伸缩，维持在高效的工作状态。遇到堵塞状况需迅速清理，一旦发现渗漏、形变、开裂或行驶过程中伴随异常声响及振动（跳车）现象，应立即进行维修。保养周期建议设定为每年两次。

桥梁支座的完整性、清洁度以及其功能效用需始终保持，建议实施年度例行维护检查。尤其在冬季，应及时消除积雪和冰层，确保梁跨的自由活动不受阻碍。

确保墩台表面的整洁，应及时铲除表面的青苔、杂草、荆棘以及一切污染物。

针对墩台混凝土表面的侵蚀剥落、蜂窝麻面等病害，应及时执行先凿除毛边再清洗，继而进行表面防护的程序。

(11)桥面泄水孔应完好、畅通、有效。

在每年雨季来临之前，应对桥面的泄水管和排水槽进行全面的检查与疏浚工作。

所有桥梁的配套防护设施，包括但不限于：防护栏杆、防护栅、防撞护栏、防护网、隔离带、遮光板以及绿色植物隔离带，应当保持完整无缺，外观优美，功能正常。设施不得出现断裂、松动、错位、缺失部件、剥落或锈蚀等任何形式的损坏。

所有知识标识应确保完整无缺，严谨安装，避免错误悬挂和遗漏项。

要求如下：   1. 挡墙需确保其坚固且耐久，保持良好的状态。   2. 对挡墙实施季度性常规检查，遇到中雨及以上天气应进行特别巡查。   3. 若挡墙出现倾斜超过20毫米，或者鼓胀、位移、下沉超出20毫米的情况，必须立即进行维修加固处理。   4. 如挡墙遭受损坏导致断裂，应及时进行强化修复。   5. 对于任何开裂宽度超过10毫米的情形，务必进行封闭处理以确保结构完整。

(16)护坡应完好，下沉超过30mm、残缺超过,应及时维修。

(17)人行天桥梯道防滑条应完好，有效，梯道雨季不应积水；坡道、梯道冬季不应结冰、积雪，铺装完好、牢固，不得有大于坑洞，大于10mm翘起或大于0.2m空鼓。

每月对通道内的电器、电路及控制设备进行全面核查，确保其处于安全、可靠且有效的运行状态，坚决杜绝漏电和超负荷现象。照明设施应保持完整并具备良好的效能。

机械设备，包括通道内抽水泵站的电机及水泵，应遵循相关的机械设备保修标准进行定期维护与保养。

(20)通道内排水管道应完好畅通。

(四)排水设施管养作业规范

1.排水设施检查

确保排水设施巡查工作每日实施不少于两次的常规检查，尤其在汛期期间，应提升巡查频次，并确保对检查结果进行详尽记录。

检查项目主要包括：雨水及污水排水网络设施，包括暗渠与明沟、检查井、雨水井以及出水口的维护与考察。

巡查要求概述如下： - 排水设施应保持完好，确保无任何阻碍水流的物体，泄水孔畅通无阻，且无积水现象。 - 排水管道内部应畅通无阻，积聚的淤泥深度不得超过管道直径的三分之一。 - 雨水口的篦子不得高于路面，以确保雨水顺畅流入。 - 各类管线井的框体稳固，井盖与框体紧密贴合，且无损坏、缺失或异常声响发生。

对发现的破损或缺失井盖，应立即实施安全保护措施，并及时上报相关部门。

2.排水设施养护

维护手段：人工清理、引入真空吸污车技术以及高压冲洗设备的应用。

在汛期前后及遭遇特大暴雨之后，应集中进行雨水井、检查井、管道以及明沟与暗沟的全面清淤维护。

任何破损或缺失的井盖必须在24小时内得到及时的修复或更换。

确保按照排水工程的规范要求，迅速实施针对泄漏和渗漏管道的专项维护工作。

(五)路灯管养作业规范

1.日常巡查

每日实施例行设施检查，主要包括设施的完好性、照明设备的开启率、发生的各类故障及防盗情况。检查过程中将详尽记录在案。一旦发现严重故障或设施被盗，应迅速采取安全措施并及时上报给上级管理部门。

2.亮灯率及设施完好率

在合同履行期间，要求站区范围内路灯的亮灯率达到或超过99%，具体包括以下指标：灯杆灯具、线路、配电箱的完好率均需达到97%以上，同时照明及交通设施的清洁状况也需维持在高标准，确保整体设施的优良运行状态。

设备安装标准：所有灯杆、灯具、变压器及检查井等设施应保持整洁，无乱贴乱画、倾斜、锈蚀或油漆剥落等问题。实施定期维护，每月对道路路灯照明系统及控制箱的接地状况进行细致检测。针对专变箱所在的配电设施，每年需申请专业安全检验，检测结束后，及时向业主呈交详细测试报告，并对检测结果不符合标准的部分立即进行整改。

3.故障修复

自接到通知之时起，有可能危及人身安全和扩大设备损失的故障，在30分钟内到现场处理，并将现场情况及时上报业主单位；线路短路、断线、设备零部件损坏等一般性故障在24小时内修复；线路、设备被盗或其他原因造成路灯不亮24小时内无法修复的，应及时向主管部门报告，并在主管部门规定的时间内修复，线路、设备被盗应同时向公安部门报案。故障修复及时率合格标准为100%。

4.单灯维修

对于光源电器等设备的损坏，应当立即将同型号、同规格的产品进行更换。如此类别暂无备品，需得到业主的书面批准后，方可替换为等值的同类产品。确保维护材料的质量合格率始终保持百分之百。

(六)环卫保洁作业规范

1.道路、绿化带保洁

(1)人工清扫保洁标准

确保路面平整洁净，隔离桩下方、路缘石、排水口周边、人行道区域、树池、绿化带以及相关附属设施如保兴焊件和支流水系周围环境干净无杂物堆积，无卫生盲区。路面不应存在尘埃、积灰、污渍或积水，落叶需及时清理，严禁实施焚烧枯枝落叶的行为，垃圾清扫物严禁投入下水道或倾倒在绿化带内。

作业流程严格执行24小时连续运转，每班组轮换周期为8小时，确保工作交接无缝衔接。每日清晨的首次全面清扫须于7:00前达成，其余时段专注于日常保洁，对于道路废弃物，清理响应时间不得超逾10分钟。

(2)保洁要求

废弃物总量不得超过1000米范围内2个烟头，对于室外区域，应在10分钟内、室内区域则需在5分钟内得到人员的及时响应和清扫处理。

所有道路设施，包括车行道（涵盖路面、路缘石、分隔栏、树木围栏、弯道绿化区域以及快车道的绿色缓冲区）、人行道、行人过街天桥、地下通行通道以及绿化区域内均应保持整洁，无任何杂物、纸屑及建筑垃圾的存在。

确保在非雨天情况下路面干燥无积水；路缘、人行道边缘及隔离桩周围无尘埃堆积，无任何污渍残留；井盖和下水道盖须保持洁净无污染。

2.环卫设施保洁

(1)果皮箱、垃圾箱

环卫设施维护得当：所有果皮箱及垃圾桶均确保无溢出或散落垃圾；当果皮箱内垃圾填充量达到容量的三分之二时，应实施垃圾袋的及时清空与更换；对破损的设施需立即进行维修或更新；每日保洁工作须确保每处设备至少进行一次水洗，无遗漏环节。

(2)隔离带、护栏

广场内交通隔离带，出租、公交停车场等护栏每天“两擦洗” （擦洗时间：,，做到表面无灰尘污渍，无涂写、张贴。

(3)其他道路附属设施

要求所有道路两侧以及出入口10米内的交叉路口周边，包括但不限于建（构）筑物的立面、围墙（门）、车行道与人行道路面、桥梁、桥梁隔音设施、路灯立柱、栏杆、路灯控制箱及其基座、路标、公交站台、配电箱、电线杆、有线电视接线箱、电缆杆、电话亭、书报亭、宣传栏、邮箱、路灯杆与岗亭、交通隔离设施、井盖、管线、树木以及其它公共设施，均需保持整洁，严禁出现明显的污渍、乱贴乱画或刻画现象。

(4)垃圾清运

每日，垃圾清运车辆按照既定路线将废弃物输送到指定的中转站。

垃圾转运须实施密闭制度，严禁采用开放式运输方式。

确保垃圾运输全程严谨，无任何废弃物抛洒、拖拉、遗漏现象，且无污水滴漏情况发生。

垃圾压缩车需配备污水回收设备，作业时于垃圾转运站（室）装载垃圾时，需开启污水箱排放阀，彻底排出污水，离站前务必关闭排放口，以防止运输途中意外洒漏。卸载垃圾后，务必排放污水箱内余水。定期对车辆密封部件进行检查，确保其完整无泄漏。

在执行垃圾运输时，应极力规避早晚高峰期。确保装卸操作严格遵循相关规定，严禁出现随意倾倒、卸载或抛弃垃圾的行为。尤其在临近居民区的垃圾站点作业时，应优选非早晚高峰时段，同时尽量减小噪音影响。

(七)绿化管养规范

1.乔木及花灌木

树木特征优良：生长繁茂，树形优雅，无枯朽枝桠；树冠形态规整，分枝点适宜，内部结构有序，保证通风透光；叶片与枝干强健有力；严格执行抹芽管理，确保树干及一级分枝无多余新生枝条；定期清理死亡树木，挖除残桩并补种，保持种植完整性；对倾斜树木实施矫正；行道树的分支点高度、总体高度以及冠幅需保持一致；树池周边设施完善，侧石齐全，土壤覆盖良好，无黄土暴露现象。

2.绿篱、种植块及整形灌木

绿化带及种植区域生机盎然，均匀分布，无死亡或枯萎现象；绿篱与种植区块的轮廓分明，无论是平面还是立面都展现出整洁的布局，线条流畅且边界清晰；未见任何外来杂草、攀缘植物、蜘蛛网，也不存在缺株或间隙问题；整体无树木倾覆、歪斜或底部裸露的现象；造型灌木（如球形植物）生长繁茂，树冠匀称，修剪表面平整光滑。

3.草坪

1. 草坪生长繁茂，叶片色泽正常； 2. 无叶片脱落或杂草丛生现象，整个生长期保持绿意盎然，未见违规施用化学肥料情况； 3. 暖季草坪高度控制在6厘米以下，冷季草坪维持在8厘米以下的标准； 4. 草坪边缘与种植区域或其他绿化地带需平整过渡； 5. 坚持冬季草坪防火措施，确保安全无虞。

4.草花

植物生长健壮，茎叶色泽均匀，未见黄斑、褐斑或黑色病斑，无虫害侵害；植株形态规整，高度与冠幅的比例符合标准，叶片饱满、清洁，无虫害痕迹，无枯黄现象；根茎部位完好，无裸露或落叶，花卉种类搭配科学且视觉效果优美；花丛内部整洁，无砖石杂物、积水或废弃物品；整体花卉繁茂，无缺失或倾斜现象。

5.补植

在日常养护管理中，如遇苗木死亡或遭受严重损害的情况，应当在三日内及时进行补植或替换。对于乔木的补种，需选用干径不小于现有同种类全冠苗木；大灌木及整形灌木应选用规格一致、品种相同的全冠苗；绿篱和种植区块则需选用同品种且规格大于当前、生长健壮的苗木，并进行密集种植，随后修剪至统一的高度标准。

6.病虫害防治

根据植物病虫害的发生规律，做好病虫害预防工作，发现病虫害疫情及时上报，对于已发生的病虫害，要根据不同的树种、病虫害的种类和具体环境条件，及时治理；食叶性害虫危害的叶片每株小于5%，刺吸性害虫危害的叶片每株小于10%，基本无蛀干性害虫危害。

7.浇水和喷淋

针对气温与土壤湿度的考量，乔木与灌木的灌溉应遵循适宜的策略：在无降雨期间，对于30℃以下的天气，每周实施两次灌溉；当气温升至30℃以上，需连续每日浇水一次，而在35℃以上的高温条件下，应增加至每日两次灌溉。此外，在无雨气候中，广场绿化区域的喷淋系统需每日运行，并确保实施日报制度，以维持绿化地带的清洁，防止尘土积累。

8.整形修剪

修剪策略应依据树种特性、季节因素以及景观设计需求实施，旨在维持树木均衡生长态势，优化形态美感，展现繁花茂叶的效果。对于乔木和大型灌木，每年需进行不少于两次的修剪，涉及内膛枝、下垂枝和平行枝，对修剪后露出的创面务必进行防腐保护。而对于绿篱、种植区块及整形灌木（如球形植物），修剪需适时进行，针叶类的新生枝条长度不得超5厘米，阔叶类不得超过10厘米，确保修剪不留痕迹，表面整洁无残留。

9.开盘与施肥

树木的开盘尺寸适宜，边缘呈现出圆润且规整的轮廓，盘面平整度达标，开挖深度控制在10至20厘米范围内。在此基础上，我们遵循规定实施绿化施肥作业，包括明确施肥的对象、种类、次数以及精确的施用量控制。

10.防护措施

1. 对新种植的乔木及存在倾倒风险的树木，必须安装支撑设施。一旦发生意外导致树木倾覆或损伤，应在当日之内进行矫正、修剪，或者在三日内安排替换工作。 2. 对于易遭受冻害的树木，务必在每年11月底前实施根部培土、覆盖草料、包裹树干以及适时修剪等保护措施。 3. 为了防止积雪对树枝造成损害或结构变形，应对树木枝叶上的积雪在降雪期间及时清理。

11.绿地管理及保护

绿地、树池内无砖瓦石块、杂物、积水、杂草、杂树等，行道树树池、绿化带内表土应低于侧石3-5cm;绿地内、树木上无拉挂、晾晒、乱绑扎、刻画、牛皮癣、悬挂物、禁锢物等；绿地内、树池内无私栽植物等现象；对破坏绿化和毁绿行为要及时制止，并及时向综管办管护中心汇报，对已遭破坏的绿化，待现场取证后即行恢复；经审批同意在绿地内施工的项目，要监督施工单位，确保其在审批范围内施工，不得超范围破坏绿化；在日常养管中，不得擅自改变绿化设计意图。

12.专项工作

1.广场观景花坛草花，要求：

为确保植物在适宜的气候条件下得到充分水分，推荐于清晨进行灌溉操作，务必注意避免水流冲刷至茎叶与土壤分离。

(2)做好排水措施，防止雨季积水。

(3)花坛保护设施应经常保持完好。

确保花坛内的花卉维持整洁，应及时清理凋谢的花蒂、泛黄的叶片以及多余的杂草与废弃物。同时，对缺损或不适宜的植物进行及时补种或更换，保持其整体景观的清新与完整。

对于重要的节日与活动，必须遵循综合管理部门的规定，无条件进行花卉图案的更换。

确保按照规定时限高质量地履行专项任务和维护作业（包括重要节假日、庆祝活动以及迎接检查等强制性任务）

(八)物业环境维护规范

1.公共区域保洁

各楼层环境卫生需严格保持整洁，确保环境明亮、通透，墙面与柱面光洁如新，玻璃透亮洁净。

保洁规程要求如下：保洁人员需严格遵循既定的清洁标准执行日常任务，确保在规定的时间框架内达成所有目标。实施24小时不间断的三班轮值制度，每班时长为8小时。为了实现工作的连续性，各个时段均设有人员待命，包括在用餐时段进行岗位轮换。

(3)专人对广场、大厅、走廊、地下停车场等地面（不含沥青地面)进行不间断清洁，随时保持地面干净，每1000内不能出现烟头等杂物超过2个，所出现垃圾在3分钟内清理完毕。

钢结构、地面、楼梯以及扶梯实施连续性清洁，始终确保环境卫生整洁。规定每1000平方米范围内不得超过2个烟蒂等废弃物，一旦发现垃圾，务必在3分钟内完成清理。

每月对天花板进行一次全面清扫，而墙壁和角落区域则设定为每周两次的清洁维护。

对于玻璃幕墙的维护，我们承诺每周实施至少一次常规清洁。在遇到特殊活动需求时，我们将积极响应采购方的临时清洗要求，确保幕墙的洁净度。

确保每日垃圾及时清理并详细记录，特别强调了垃圾桶内痰盂区域需配备洁白鹅卵石，以供吐痰使用，同时须每日进行清洁与更换。

所有保洁用具及日常清洁用品应储存在指定房间内，严禁放置于开水房、公共大厅或洗手间专用工具存放区域之外的任何公共场所。

任何保洁人员均须遵守规定，不得擅自移动开水器，并需在开水房外妥善清洗保洁工具。

在进行天花板、屋顶等高处的清洁工作时，应确保避开人流高峰期，并严格实施安全保护措施。

负责推动站内禁烟措施的执行，确保室内空气质量优良。

保洁人员需身着统一工作服，并佩戴规定标识，言行举止严格遵循规范化标准。

在执行清洁工作时，必须采用优质且非腐蚀性的清洁剂，并严格按照既定程序进行，确保保洁过程精细且文明，避免对楼宇内的设备与设施造成粗暴或意外损害。如因保洁操作导致设备、设施、地面、墙面、门窗或玻璃幕墙等出现损坏，责任方需承担相应的经济损失，按实际价值进行赔偿。

公共区域窗台整洁有序，无违规张贴的广告，无蛛网痕迹，表面光洁；高处区域保持干净，无积尘、无杂物堆积，无任何污渍残留。

所有楼道内的灯具、扶手以及消防设备（包括内部和外部设施）均需保持清洁无尘，排列有序。

垃圾桶外观整洁，表面无任何污渍，内部装载的垃圾不超过总体积的三分之二，且垃圾袋更换及时，严禁存在燃烧的烟蒂。

所有玻璃门以及低矮区域的玻璃表面应保持光洁明亮，无任何污渍、尘埃残留，且不应有明显的手痕痕迹。

所有安全消防通道内的地面台阶、玻璃屏障、以及不锈钢护栏应保持清洁，无烟蒂、纸屑、尘埃、污染物、异物或水渍的存在，确保环境整洁无瑕。

所有标识、标牌、灯箱以及消防栓箱的内外表面应保持清洁，无尘埃、污渍及蜘蛛网的痕迹。保洁人员需定期进行细致清理，并在完成擦拭后确保其归置于适宜的位置。

(20)送风柱清洁明亮，无污迹、水印。

所有设施维护到位：开水房、保洁休息室及工具间均保持整洁，地面与工作台面一尘不染，无任何污渍、水渍或杂物残留；开水房的水槽清洁无杂物。热水器的外表光洁，无锈迹、尘埃和污渍痕迹。

(22)所有垃圾桶必须套垃圾袋。

确保楼内通风口的表面卫生得到有效维护，实施每周至少一次的定期清洁作业。

地垫应始终保持洁净，每日需进行三次彻底清洁，每周至少进行一次冲洗作业。

2.电梯扶梯保洁

电梯门与车厢内部周遭的不锈钢饰面光洁如新，毫无油腻感，映照出明亮的镜面效果。

(2)电梯槽坑清洁门轨无污渍、无沙尘。

扶梯各层呈现出清洁的状态，表面无任何尘埃或污渍，玻璃镜面光洁，未见水渍或痕迹。

门窗防火设施定期维护，表面光洁无尘，无任何残留的手印或污渍。

(5)电梯地面干净无污物。

3.卫生间保洁

卫生间地面整洁如新，未见积水、斑渍、残留纸屑或烟蒂等任何污染物。

卫生间环境清新，未检测到任何异味，同时确保无蚊蝇滋生及蛆虫的存在。

卫生间内，小便池展现出其本质的洁净与亮度，无任何尿渍残留，无烟蒂污染，空气清新无异味。

(4)蹲、坐便器干净明亮见本色无异物。

(5)水池干净明亮见本色无异物。

墙面与顶棚光洁如新，未见水渍或指纹残留，且墙面顶端整洁，无蜘蛛网踪迹。

卫生间门户、窗户玻璃以及隔断表面光洁如新，保持着原有的色泽，未见任何污渍或积尘，且无任何乱贴的广告标识，亦无随意涂鸦的现象。

洗手台面呈现出光洁的状态，无残留的水垢、积水、灰尘或污渍痕迹；水龙头闪耀着洁净，同样未见水垢和水渍附着。确保洗手液的补充充足，其量应不低于容器总量的五分之一。

所有厕纸手纸箱、烘手机以及皂液盒均保持清洁光亮，无任何污渍残留，表面一尘不染。

垃圾桶应保持整洁有序，垃圾装载量不得超过容积的三分之二。

卫生间内的各类设施，包括烘手器、洗手池下的储物柜、皂液盒、纸巾置物盒以及挂钩等，均保持完好且功能正常。所有物品整齐有序地摆放，无任何污渍或异味，展现出清新整洁的环境风貌。

(12)卫生间每天消毒。

4.玻璃幕墙、墙面保洁

幕墙玻璃内外通透，光洁如新，毫无污渍、尘埃附着，表面光亮平滑，未见任何指纹痕迹。

对于玻璃幕墙出现的任何显著污渍，鉴于其可能由天气或其他因素导致，应及时进行清洁维护。