学校物业综合服务项目投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章创新管理模式

第一节 项目服务详析

一、我们的研究视角：对校园后勤物业管理市场发展趋势的深入剖析与实践探索

自21世纪开启，教育领域的竞争日益加剧，市场化进程波及基础与高等教育领域。昔日，学校之间的较量主要围绕硬实力展开，如规模、设施（包括校园设施、教学楼及教学设备）以及师资阵容等显性因素。然而，素质教育理念的普及促使竞争焦点转向了软实力，校园文化与人文精神被赋予与升学率和师资力量同等重要的地位，使得竞争格局趋于全面。  校园物业管理在此背景下扮演了关键角色，它不仅是校园环境建设的实施者，更是校园文化建设的实体体现。作为两者间不可或缺的纽带，物业管理的成效受到校园文化氛围的深刻影响，同时其自身的优化与提升也对塑造独特的校园文化风貌产生直接作用。

学校作为人口密集型场所，其物业建筑功能性强，承载着丰富的科研资源与设施，尤其是教育机构。后勤服务在此类环境中扮演着至关重要的角色，它犹如纽带，支撑着招生、教学与科研等各项运营活动。具体来说，学校后勤涵盖校园建设、物资购置、交通管理、学习生活宣传、户籍及流动人口管理、物业管理、校车调度、校产设备与物业资产管理、医疗保障、安防宣传、餐饮服务、水电网络维护、能源供应等多个方面。在物业管理层面，广西自2007年起逐步尝试将部分高校与重点高中的后勤任务外包给专业公司，虽已取得一定成果，但仍存在专业管理企业较少、学校甲方角色转变尚未充分准备、行业技术标准缺失等问题。因此，校园物业管理的发展亟待全社会的共同关注与规范化引导。

当前及未来阶段，引入专业物业管理企业参与学校管理正构成新的研究议题。关键在于甲方如何优化学校后勤服务效率与费用效益，切实获得应有的权益与支持。可以预期，未来数年，那些成功解决后勤专业化的学校，将在教育发展竞争中占据领先地位。

学校后勤管理工作涵盖广泛，主要包括： - 校园基础设施建设与维护 - 物资采购与供应 - 交通秩序与安全管理 - 学习生活信息传播与公告 - 户籍及人事管理 - 物业服务与资产管理 - 校车运营与调度 - 教学设备与设施管理 - 基础医疗服务与应急救助宣传 - 食堂运营与设施维护 - 水电网络设施的运营管理 - 燃料供应与供暖保障  为了实现资源优化配置，最大化工作效率，根据我公司及业界同仁的共同研究与实践，我们认为以下领域将成为未来学校后勤管理的发展趋势。

1、通过专业服务外包，得以专注于招生与教学等核心事务的高效管理。

高校后勤体系长期以来被视为‘正规军’，隶属于学校编制，作为行政机构的一部分，其员工主要为在编人员。鉴于后勤服务规模庞大、压力显著且经费占比高，后勤支出通常占学校总开支的40%至55%，然而，对于支持教学科研、招生等核心功能的贡献却相对有限。面对21世纪的新环境，效率低下、成本高昂与服务品质之间的矛盾显得尤为突出。针对这一困境，上世纪末国家倡导实施后勤改革，目标是实现社会化、专业化和市场化，以适应时代对教育的新需求，从而减轻学校对后勤管理的依赖。  通过将食堂运营、基础设施建设和校园管理等事务外包，学校得以优化资源配置，集中精力于基础教育职责如招生就业、教学研究和学术应用，释放出的人员编制可用于强化教学质量与科研实力。实际上，非高等教育机构同样可以借鉴这一模式，从而提升整体效能并取得积极成果。

2、走专业化服务道路，提高服务品质。

专业性强的物业管理、食堂运营、基础设施建设与医疗服务等领域，若仅由后勤部门全面负责，可能导致事务繁杂且效果受限，由于行业特性的差异，未能充分发挥其应有效能。因此，引入专业企业合作，实施专业化策略，对于各项工作的提升具有决定性意义。特别是物业管理，作为服务密集型且涉及面广泛的行业，引入拥有校园管理经验的物业企业，将显著提高服务质量的层次。

3、推进市场化运作，有利于节源开流。

上世纪九十年代末，广西大学及其他高校率先实施后勤部门的转型，通过整合创立广西后勤服务集团，集约化运作多所院校的后勤事务。此举标志着广西高校后勤改革的启动，开启了向市场化运营模式的探索。历经十年磨砺，目前大部分大型院校已建立起独立的后勤服务子公司，作为校企并行的经营实体，致力于学校的后勤保障。市场化运营已成为高等教育领域的普遍选择，旨在提升效率，开源节流。响应这一趋势，大专及中专院校亦相继跟进，如今，外包业务的实施已被广泛讨论并列入众多院校的重要议程。对于尚不成熟的市场化的院校，他们逐步考虑内部调整，如安排部分后勤人员提前退休或转岗，以适应后勤服务的市场化进程。

4、确立甲乙方关系，明晰责任。

在市场经济体系中，物业管理服务的法律依据是通过甲乙双方的合同确立，因此，制定详尽公允的合同条款被视为合作的核心要素。对于物业管理企业而言，这也是其涉足学校校园物业管理，以及院校选择物业服务提供商的创新研究课题。通过构建明确的合同主体关系，既确保了学校的权益，为其寻求到了更具成本效益的服务途径，又有效地规避了管理风险。

5、引入第三方服务提供商，旨在优化人力资源管理，有效规避招聘与相关纠纷

通过外包专业服务供应商，学校能够优化后勤人力资源配置，精简操作人员规模，仅保留必要的管理监督岗位，从而实现编制资源的有效利用，以支持教学等核心部门的发展。新劳动法规对临时工福利保险的强制规定，导致学校原有的大量临时工队伍需调整，这不仅引发了薪资成本的上升，还伴随着潜在的人事争议，特别是当这些临时工与教职工家庭成员关联或工作年限较长时。然而，通过外包服务，学校能够有效降低这类人事风险，确保合规运营的平稳过渡。

二、关于本项目的物业管理服务需求，我们已进行了深入的调研与详尽的分析。

南宁有色金属工业学校（南宁市安吉路）校区的安全保卫、环境卫生、绿化及学生宿舍管理等。整个校园面积约6.9233万。本次招标服务的范围为安全保卫方面、环境卫生方面、绿化养护方面、学生宿舍管理四个方面。

成立于1985年的南宁有色金属工业学校，作为中等专业教育的分支，于1999年与桂林工学院携手合作，催生了桂林工学院南宁分院，自此开始接纳高职大专层次的学生。该分院专攻高职教育，设有机电工程、计算机与信息技术、冶金工程以及经济管理四个系，以及基础学科部，提供包括计算机应用技术、模具设计与制造、数控技术、通信技术、冶金技术、工程测量技术、旅游管理及市场营销等超过二十个专业课程。目前，学校共有约3500名全日制在校生，他们来自全国各地的20多个省份、城市和自治区。校园占地广阔，总面积达到7万平方米，拥有包括行政办公楼、实训楼、图书馆、教学楼和学生宿舍在内的九栋设施完备的教学生活区。

桂林理工大学南宁分院源于具有逾五十年教育传统的桂林工学院，该校与南宁有色金属工业学校联合建立的合作机构承载了深厚的工科底蕴与本科教育的影响力。在专业设置和人才培养策略上，南宁分院依托桂林工学院的坚实基础，注重结合高职教育的实践导向与技能核心，强调就业导向和职业能力的培养。双方在师资共享、设施优化的同时，也传承了学院先进的教育理念、严谨的管理体系以及丰富的教育实践经验，这些要素有力地塑造了其在高职高专教育领域的独特优势和鲜明特色。  作为自治区教育厅认可的专升本接纳院校，桂林理工大学南宁分院为表现优异的高职高专学生提供了便捷通道，允许他们根据相关规定直接升入本科学习，进一步提升学历层次。

本次南宁有色金属工业学校（地址：南宁市安吉路校区）启动的校园物业管理服务外包项目，规划期为两年，标志着后勤管理步入专业化、市场化和社会化的重要进程。预期的专业市场化物业服务将有力推动学校的规范化运营与资源高效配置，从内部管理到对外形象都将得以提升，从而驱动学校整体发展步伐。

在深入研读招标文件、实地考察并搜集网络信息后，我们进一步与甲方主管领导会面，走访教职员工与学生，对收集的资料进行了详尽整理和分析。根据南宁分院的具体情况，我公司经过全面的项目调研，提炼出如下关键要素，这些在接管物业管理区域后需特别关注：

1、历经多年运营的校园设施基本满足日常需求，尽管整体设计无需大幅度调整，但鉴于建筑老旧，维护与修补的需求相对频繁。

2、教学区域、生活区域、宿舍区、休闲区域以及运动区域在校园内布局分明，这样的设计有利于管理与运营，确保工作的顺畅进行。

3、校园内的配套设施完善，包括取水点、垃圾桶以及水电中转设施的合理布局。作为一所职业教育机构，其大专生的整体素质可能相对较一般。然而，校园内垃圾分类与管理问题较为突出，尤其在小型物件的人为损坏方面，管理难度较高。

4、鉴于校园内仍有部分正在进行的装修项目，导致建筑材料及废弃物累积，途经区域可能面临二次环境卫生问题。

5、南宁分院作为系统内的重点教育机构，每年吸引众多的上级领导和兄弟部门前来考察指导，对其物业管理公司的专业形象和服务质量有着高期待。物业管理机构需确保运营精准无误，尤其在支持学校日常运作中扮演着关键角色，包括但不限于环境卫生的严谨维护、绿化景观的精心养护以及建筑外观的造型设计，这些都需要得到妥善管理和高效执行。

6、当前校园绿化维护现状普通，未能充分展现整体景观活力。我们建议通过引入精致的景观改造方案，配合一至两年的精心养护，旨在营造出既庄重又生动，充满积极向上的校园环境氛围。

7、针对中专生与大专生这一青春活力阶段的群体，他们的学习生活正值黄金时期，展现出活跃的学习潜能和较强适应力。南宁分院的住校生构成多元，主要来源于广西各地，甚至有部分来自省外。总体而言，农村学生的比例较高。这些学生初次来到首府，社会知识相对匮乏，生活经验不足，尚未完全具备独立承担民事责任的能力，他们在行为判断上可能存在知识局限。因此，教育者、家庭以及宿舍管理人员的悉心关照与呵护是必不可少的。

8、企业投资建设的若干宿舍楼分布于校园内，其管理体系相对独立。然而，我们期望在学校的学工部门的统筹协调下，对这些宿舍楼的管理措施和标准实施严格统一，确保管理制度的一致执行。

第二节 管理服务的整体设想

一、针对项目的管理思路

经过对本项目的深入剖析，我们明确了南宁有色金属工业学校(位于南宁市安吉路校区)的项目管理模态。

1、在物业管理与运营中，我们推行并执行以项目服务中心为核心的前向服务流程管理模式，构建以流程为基础的客户满意度提升价值链体系。

2、项目日常运营管理坚持以"质量与成本双重把控"为核心策略，致力于打造超越客户期望的"优质且价格适中"的增值服务体系，目标确保项目的顺利、有序并实现持续运营.

3、在客户服务与沟通环节，我们秉持与客户构建平等的当代合同关系，倡导‘互动平等’的服务理念，并积极推动常规化的沟通模式，以确保与客户间的交流畅通无阻。

根据项目特性和实际情况，我们在确立的管理模式基础上，构思了如下的全方位物业管理核心策略。

·强调成本控制意识和成本管理程序；

致力于流程团队的高效运营，并持续优化服务流程

致力于规范化公众服务，同时注重特约服务的个性化定制

专注于不断优化和增强公共设施与设备的功能性能。

致力于提升员工的专业技能，并强化社区全员的积极参与精神。

致力于构建具有现代化特征的文化氛围，旨在营造一个理想的学习与办公空间，以促进校园生活的全面发展。

我公司针对本项目的深入研究与详尽分析，提出如下关键的管理服务策略与实施举措，旨在项目入驻后的重点关注。

1、内部管理方面

倾向于保留现有员工，确保工作的顺利接续。

在南宁分院，我司作为首个引入物业管理企业的单位，面临如何妥善安置原校内临时工的社会责任。我们郑重承诺，在人员招聘录用过程中，将优先考虑这些现有员工，以确保工作的顺利衔接。被调派至物业公司的人员，将与公司其他正式员工享有同等的工作待遇。

·组织培训，提高工作技能效率。

在我们公司入驻校园后，一项定制化的培训工作方案将被立即实施。鉴于新引进的员工在理念与行动上可能存在差异，初期两个月的培训尤为关键，其目标旨在提升员工的专业技能娴熟度，从而整体提升工作效率。

·重视企业形象，统一服装及标识。

一、专业企业运作与学校后勤管理的优势 - 以专业性和高效性为核心，提供优质服务并注重性价比。 - 建立统一的视觉标识与形象，强化辨识度是提升管理效率的关键。 - 我公司策略之一是在校园内实施差异化工作服制度，针对不同工种定制，便于人员识别。 - 同时，我们将对校园内的提示信息和安全标语进行适时更新，确保其有效性和适用性。

·共同制定工作计划，实行无缝工作链接。

在南宁分院，校园管理涉及到广泛的协作，包括甲方、乙方及第三方的共同参与。为了确保工作的高效运行，南宁分院的教育事业持续发展，各项活动已建立起严谨的流程与规章制度。我司计划采用月度总结与月初规划的管理模式，在制定计划时，我们将充分契合甲方的总体安排，并遵循学校的工作节奏。若能实现双方共同制定并执行工作计划，再由物业公司负责实施，将有效实现物业管理工作的无缝衔接。

·注意服务过程文字记录，档案完整。

服务的本质在于其动态履行与独特性，时效性和不可复制性要求对其进行全面的跟踪评估。为此，我们强调对服务执行流程的详细记录，明确关键绩效指标，以便于后续成果的公正评审。作为专业的物业管理服务提供者，我司着重于全程的文件管理，构建详尽的档案体系，确保每项日常工作的进行都有相应的记录表格，并尽可能地将工作目标转化为可量化的数据。通常情况下，我公司的物业管理档案保管期限为两年。

2、安全防范方面

·安全管理人员一专多能，按技能分等级。

鉴于校园规模广阔，拥有众多建筑和庞大的人口构成，常住学生逾五千，流动人群更是突破六千，安全管理工作任务繁重，涉及门禁监控、全方位巡逻、消防设备维护、大型物资出入监管以及车辆秩序的有序管理等多方面。因此，工作人员需具备多岗位技能，根据掌握技能的多样性划分为不同级别，旨在倡导一专多能的工作模式。

·健全组织，加强宣传，全员重视参与。

1. 人力资源投入显著：安全防范管理倾向于半军事化模式，其中安全管理员团队的建设尤为关键。选拔过程中，将重点关注候选人的综合素养、忠诚度以及自我约束力。 2. 安全保障范围广泛，尤其对学生安全的关注具有显著的政治含义。因此，强化校园内师生的安全意识与教育宣传被视为一项核心职责。 3. 每年在新生入学初期实施全面的安全教育课程，对于后续的日常管理工作具有长远的促进作用。

·规范管理，坚持制度，常抓不懈。

安全防范工作本质上是全员共同参与，它兼具高度的专业性和技术要求，且具有社会化的特性。为了确保其有效性，必须实施规范化管理，建立完善的规章制度，并始终保持持久不懈的努力，持之以恒地执行各项防务措施。

·利用监控系统，做到全盘掌控。

我公司承袭学院原有的高效校园监控体系，该系统已稳定运行多年，对学院的安全防护发挥着至关重要的功能。我们致力于整合先进的技防手段与设备防护，强化监控系统的洞察力，强调预防与迅速响应能力，并确保相关资料的妥善保存。

3、校园保洁方面

·按照使用功能特点分区域保洁。

根据楼宇、地面、绿化带、入口大门及卫生间等特定区域的保洁需求，实施细致的区域划分保洁策略，此举有助于提升保洁工作的效率与效果。

·实行保洁责任承包制，工作量化定岗考核。

依据各区域的工作负荷及学院的规定，实施人员配置、岗位设定与流程设计，旨在提升管理效率与监督便捷性，从而实现对工作质量源头的有效管控。

·会同学院对全院倡导环保校园，人人参与。

环境整洁是每一个学校师生和教职工共同的财富和义务，人人都有责任区遵守《市民公约》和学院的规章制度。因此我公司提议对全院发出倡导，每学期做一个《美化校园、整洁校园》的活动，以保持校园的整洁和美观；

·实行全员参与，保持长效保洁机制。

我司员工，无论岗位职责或职务，皆秉持自主维护学院环境卫生的理念。在工作时段内，他们将运用专业工具进行清洁。然而，无论何时发现显著的环境垃圾问题，他们将立即采取行动进行清理，并对相关人员进行劝导。我们致力于实现全体员工的全面参与，确保环保工作的持续与长效机制得以维持。

·努力创优评优。

在公司总部的指导下，我们驻地的物业服务中心严格按照学院的需求和合同规定，深度参与学院的各项竞赛与运营事务，积极推动工作一体化。作为二次项目服务部门，我们积极投身于公司内部的各类评选表彰活动。此外，我司致力于参与教育领域及物业管理行业的各类评优项目，以提升服务质量并共同提升甲乙双方的荣誉度。

4、学生宿舍管理方面

·按照学校要求，执行宿舍管理制度。

学生的主要目标在学校内明确：积累知识，领悟人生真谛，为后续的升学与社会就业做好准备。他们的日常行为，尤其是宿舍内的表现，直接影响学习成效以及同伴的成长进程。鉴于此，学校已制定严谨的规定，物业公司将严格遵循学校的指导，严守宿舍管理规定。

·配合开展思想引导工作。

学生宿舍管理：至关重要的职责 作为学生生活的重要组成部分，学生每日大约有6小时用于校园学习，剩余时间主要用于课外活动和休憩。鉴于此，宿舍管理对学工部门而言具有显著的重要性。在宿舍环境中，学生的日常行为、心理状态以及人际交往真实反映其成长状况。物业公司将协同学工部门，致力于引导学生的正确价值观。若条件允许，我们还将组织形式多样的宿舍文化活动，以丰富学生的校园生活。

确保宿舍区域的生活与工作秩序井然，推行多元化的评优活动。

南宁分院作为一所高等职业学院，其生源多元，涵盖了邻近区域的学生，以及来自广西全省乃至外省乃至国际留学生的群体。在此过程中，大专生的生活迈入成熟阶段，逐步融入社会生活。维护良好的宿舍区域生活与工作秩序，对保障学生在校期间的学习至关重要。为此，宿舍管理部门将强化对学生宿舍的监管，实施定期巡查，详实记录学生的内务整理、行为规范、思想动态，以预防各类安全事故的发生。

5、绿化养护方面

·制定年度目标计划，严格执行。

绿化作为建筑的点睛之笔，承载着深厚的文化内涵，选取与主题相得益彰的绿化设计风格颇具考究。例如，线条流畅、对称布局常见于事业单位的环境规划，而花丛簇拥、景观丰富的设计则多应用于企业的空间营造。因此，绿化养护应当确立长远的策略，将其细化为逐年或阶段性的目标，最终编制成年度实施方案，并严格遵循执行计划进行操作。

二、服务的组织模式

鼎城物业管理公司将以"服务创造价值，品质成就未来"为核心管理理念，凭借在过往项目的成功运营策略和丰富经验，以及健全的质量管理体系，针对本项目的特定需求和多元公共设施，我们计划实施以"客户导向"和"品质优先"为原则的"前瞻性服务"组织架构。

具体阐述如下：

项目物业管理运作原理模型图

本项目物业管理组织架构描述：

组织架构的设计秉持精简高效且员工具备多技能的特点，实施服务中心经理责任制，通过签署经营责任书，实现部门的独立财务核算，确保运营效率与职责明确。

鼎城物业管理公司负责服务中心所有岗位的人力资源配置，实施全面的双向选择机制，旨在确保服务中心经理能够组建一支高效且协作默契的工作团队。

服务中心内部实行扁平化的直线职能管理模式，旨在精简管理层级，提升工作效率，并确保信息流通的顺畅无阻。

注：本项目服务中的组织架构和人员配置见本投标书其他部分

三、创建有效的服务价值链

秉承"服务孕育价值，品质铸就未来"的经营理念，以及我们计划在本项目实施的"以客户为核心，以品质为导向"的运营管理模式，若中标，我公司将全面推动竞争型服务战略。通过实施有效的管理策略，我们将提升鼎城物业管理公司的服务效能，构建一支既致力于为客户提供卓越服务，又能够展现鼎城物业专业风采的高效团队。

鼎城物业致力于通过高性价比的优质服务，为客户营造便捷、安全与舒适的居住环境，推动物业保值增值。这一举措不仅为公司自身开拓生存与发展空间，还在服务中为客户创造实质性的消费价值。对于公司股东，我们致力于提升他们的投资回报；员工则在我们的工作中体验到成长与价值。我们始终坚持将员工、客户的满意度以及股东的认可作为核心目标，积极履行对社会的责任，彰显存在的价值。

创建有效服务链示意图

四、项目物业管理服务外部沟通导向图

外部沟通导向图说明：

本项目物业管理人选聘工作通过招投标程序完成，随后与招标单位签署了正式的物业管理合同。

若能中标，我方将成立专门致力于项目物业管理的服务中心，全面担纲项目物业管理工作。

根据委托合同及适用法规，我司接受招标单位的监督并积极履行合同义务，严格遵守相关规定，确立了向校方主管领导及相关部门的定期报告与常态沟通体系，以保障双方的顺畅沟通与协作。

项目服务中心的运营严格遵循政府管理，具体受市房地产管理局、街道办事处及公安派出所等机构的监督与导引。

服务中心致力于在物业管理公司的既定社会公共关系体系上持续优化和扩充，以确保管理目标的顺利达成。

五、人员的管理与激励机制

·量才录用、培养提升

我们的用人策略着重于管理人员的德才兼备：强调对品德修养的高度重视，以及对工作能力的全面考察。我们倡导管理人员具备专业技能与多元才能，并致力于打造一支年轻且知识化的管理团队，通过持续的在职培训提升整体实力。

在人员选拔过程中，我们将依据岗位需求设定明确的招聘标准，并依据这些标准甄选最优秀的候选人。我们注重实际能力与岗位匹配度，而非过分侧重工作经历和学历背景，坚持以人适其位的原则，防止出现人才浪费的情况。

我们对各级管理人员设定了明确的工作技能达标标准，通过在职教育、岗位轮训和职务轮换等多种途径进行持续培养，旨在不断优化他们的综合能力。

·默契合作、充分授权

我们的组织管理模式注重团队协作，采取直线职能架构，由服务中心经理全面统辖。我们根据精简高效的原则配置岗位，确保管理人员任务饱满且职责分明，实现‘职责明确，任务落实’，即‘事事有人管，人人有事做’。此外，我们提倡全员参与的协同管理，在后续章节中有详细阐述。员工在工作中应积极展现合作精神。

1. 推崇有效授权：在客户互动中，每位员工扮演服务中心经理的角色。授权被视为管理层基本职责。中心经理通过分权，得以专注于战略决策与整体掌控，而非琐碎事务。项目主管借此摆脱日常细节，专注于核心任务。员工借助授权能快速响应并满足客户需求，确保客户即时获得优质服务。同时，我们实施严格的监督与反馈机制，各级管理者需定期评估授权执行情况，对偏离服务标准的行为进行及时纠正，以防止管理失范。

遵循分层指挥与逐级反馈的管理模式，我们确立了明确的上下级责任原则。在服务中心内部构建了一套垂直的指挥架构，从服务中心经理至项目主管，他们根据实际需求下达工作指示。这些指令通过现场督导、定期工作会议以及内部电脑网络等途径，逐级向下传达并确保执行。在常规操作中，管理人员应严格遵守权限，避免越级指挥；同样，员工在遇到问题时，必须按照层级逐级上报解决方案，禁止直接越过上级请示。

·定期考核、绩效为本

作为人力资源管理的核心环节，绩效考核旨在创建一个以效率为核心的高效工作环境。

服务中心管理人员的绩效评估将严格遵照公司现行且高效运行的绩效管理制度执行。日常工作的评价将通过品质管理等部门、服务中心经理及助理等多元渠道，采用多种考核手段进行。

·奖惩严明、优胜劣汰

确保员工得到公正且及时的奖惩，是维系其持久工作热情的关键策略。我们将严格遵照《员工奖惩条例》，对管理层人员实施激励与规约。对于勤勉有成，业绩卓越的管理者，我们将酌情颁发‘优秀员工’及‘特殊贡献’等荣誉，并予以实质性的奖励。反之，对于不尽职或违纪的行为，管理人员将接受一级至三级的相应处罚。明确规定，遭受三级处分者，可能面临降职或解雇的处理措施。

我们鼓励项目服务中心全体员工积极参与物业管理公司的竞争性岗位选拔与双向选择机制。管理层以上人员需通过竞争获得任职资格，作业人员则采用双向选择流程。所有员工入职后，必须遵循'质量与成本双重考核'的运营原则，定期接受绩效评估。对于未能达成质量或成本目标的个人，其效益薪酬和奖金将被否定，并与其任职资格紧密相连。对于绩效排名靠后的管理层和操作层人员，公司将实行末位淘汰政策，通过引入新人才以提升内部竞争力，保持团队活力持续焕发。

第三节 项目管理框架与组织设计

一、项目管理组织架构图

二、 服务中心部门设置明

若我司有幸中标，将设立专门的项目团队，对外称为鼎城物业管理公司南宁有色金属工业学校服务中心。该服务中心实施项目经理责任制，项目经理直接向公司总经理汇报，并全面负责日常运营管理工作。公司各部门将提供纵向支持，包括各业务部门的横向协助，共同保障服务中心的顺利运行。

项目服务管理组织架构由服务中心为核心，其下设包括安全防范部、宿舍管理部及保洁绿化部，这三个专业部门共同构成全方位的支持体系。

1、安全防范部

作为保障项目日常运营、学习与办公环境和谐稳定的支柱部门，该机构肩负着公共安全监管、消防安全管控、道路交通管理、应急事件处置以及塑造整体形象与礼仪展示等职责。

2、宿舍管理部

宿舍安全管理由24小时值班的门卫团队执行，他们隶属于宿舍管理部，与学工部门保持着紧密的协作与信息交流。致力于按照规定和标准保障宿舍楼公共区域的安全防护，并及时响应并处理宿舍内部的日常设施维修申请。

3、绿化保洁部

环境卫生管理与绿化景观工作的监督与执行由绿化保洁部全权承担。

项目运行中的人力资源、行政事务、财务管理及品质控制等关键领域，均由公司的职能部门直接承担管理职责，项目服务中心将不设立相应的职位和编制配置。

三、各主要岗位职责说明与岗位责任制度

(一)、项目经理管理职责

直属上级：公司总经理

监督与指导：经理助理、安全管理负责人、保洁部门主管及绿化班班长

管理职责：

1、统筹管理项目服务中心的运营事务，引领全体员工高效实现公司交付的业绩指标。

2、依据国家法律法规及物业公司指导原则，确立项目服务中心的运营理念与操作规程。

3、设计并确立详尽的规章制度、服务标准和操作手册，明确各级管理人员与员工的职务权限，同时确保其得到有效监督和严格执行。

4、构建并优化项目服务中心的组织结构与工作流程，致力于实现其合理性、精简性和高效运作。

5、规划并执行项目服务中心的中期至长远发展规划，担当年度工作任务分配、员工培训项目的策划以及年终绩效总结的撰写职责。

6、负责对项目服务中心进行全面的决策与指挥，对管理岗位人员的任免、聘用、调动和辞退享有建议权；对于生产岗位人员，拥有直接的人事决定权。

7、致力于规划与审定项目服务中心的财务收支策略，确保资金使用的合理性与经济效益，推行节约增效的原则，同时实施多样化的有偿服务，以期实现经济与社会效益的双重提升。

8、负责监督和执行项目服务中心的月度检验工作，确保其整体服务质量和生产安全得到全面保障。

9、负责联络对外业务并进行合同审阅，同时负责实施供应商评估，具有建议聘用或解聘供应商的权限，并将相关决策提交公司审批。

10、积极构建与行业管理部门及同行的沟通机制，旨在提升公司的公众形象，致力于打造卓越的服务品质。负责策划项目服务中心所管理物业的‘优质’竞赛规划与实施策略，促使物业随着社会的持续进步和行业的前沿发展同步壮大，逐步树立品牌形象为特色物业。

11、负责定期巡查所辖物业及各部门运营状况，严谨评估服务质量，迅速发现并解决潜在问题，确保信息畅通无阻，有效履行上传下达的职责支持。

12、项目经理树立表率，关注团队成员，实施公正的奖惩制度，由此塑造了项目服务中心强大的凝聚力。这激励员工满怀热情与责任感，全力以赴地履行各自职责。

13、完成公司交办的其它工作。

(二)项目经理助理岗位职责

直属上级：项目服务中心经理

对接部门：涵盖公司各部门及项目服务中心各班组

岗位职责：

1、承担项目服务中心公文的起草、修订任务，包括呈送经理进行审阅，并负责收发文的登记与分发工作，确保文书流程的专业严谨。

2、负责协助经理策划与组织项目服务中心的会议事务，详细记录会议内容，并依据需求撰写会议纪要或决议。

3、精通档案划定范畴，能精确分类，确保档案整理与编撰的规范化与科学化。致力于收集并系统化整理各类文件记录资料，按期分类存档，以便后续便捷检索。全面负责所管理档案的完整性和安全性，包括防止遗失、损害及信息泄露。并精确设定各文件材料的保管期限划分。

4、负责项目服务中心的日常接待工作。

5、负责项目服务中心的报销工作。

6、全面负责物业管理服务品质的监管工作。

7、在遭遇突发状况时，立即向安保队伍队长通报并呈报经理，协同相关人员实施迅速而有效的应急响应措施，同时向上级领导报告情况。

8、熟练运用现代化办公设备，持续提升服务意识和服务管理水平，深入学习物业管理专业知识，并能迅速与相关部门进行有效的协作。

9、完成上级交办的其它工作。

(三)、安管主管岗位职责

直属上级：项目服务中心经理

督导下级：安管队领班、保安员

岗位职责：

1、严格遵循所属项目服务中心经理的指导方针，直属向其汇报工作。确保有效地传达项目服务中心的各项工作部署，规划并实施本部门的工作计划，并监督执行进度。

2、承担全面的安管队伍管理工作，确保其能够高效达成公司的既定任务指标。依据公司分配的任务与目标，负责制定年度安管队伍工作规划，并监督执行进度。

3、主持并审阅下级呈报的各种文档，对重要的奖惩事宜提出决策建议，主导安全责任事故的处置工作。

4、致力于公司的业务增长，担当保安策略方案的策划与制定职责。

5、积极与地方上级行政管理部门及公安机关建立双向顺畅的沟通机制。

6、监督并指导下属执行工作任务，核查其对保安部门分配职责的执行进度。

7、主持每月安管队伍人员会议，对上一月份的工作进展进行总结，并部署下一个月的工作计划。

8、统筹管理项目服务中心其他部门的相关事务。

9、向领导定期呈交工作报告，并就保安工作的改进措施提供建设性的意见。

10、完成上级交给的其他任务。

11、定期巡视听察各班次的工作运营，详细掌握员工在岗状态及思想动态，一旦发现潜在问题立即进行妥善处置。

12、承担保安培训方案的规划与制定，并全面负责其执行实施工作。

13、负责全程监护和不规则的临时抽查，妥善处置值班期间所遇到的各种治安事件。

14、主持并实施员工的绩效评估，同时针对表现不达标的保安人员出具处理建议。

15、监控消防系统的职责，规划并执行消防设施的定期安全审计，主导消防人员的专业培训，以及策划消防安全教育宣传活动。

17、实施定期的消防设备设施核查，确保按照计划安排员工进行灭火器材的更换，从而保障消防设备的完好与安全可靠性。

18、将本部门的相关资料进行搜集与整合，然后统一提交至项目服务中心供审阅。

19、统筹管理本部门员工的班次安排及考勤工作，对本部门员工的请假和调班申请在权限范围内予以审批。

20、完成上级交办的其它工作。

(四)、巡逻岗岗位职责

1、履行职责，按照既定路径对管辖区域的各楼层进行定期巡检，密切关注公共安全与消防安全动态。要求熟知防火及灭火相关知识，并能熟练操作火灾报警119系统以及防盗警报110系统。

2、执行定期的安全巡查，对管辖区域内的潜在隐患进行识别，一旦发现任何不安全因素，应立即上报并果断实施相应处置措施。

3、实施对疑似异常人员的必要询问调查，并及时引导无关人员离开管辖区域。

4、制止辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。

5、倡导在本区域范围内，特别是在住宅楼的电梯内部及电梯等候区等公共场合，严格遵守文明行为准则，严禁出现高声喧哗与随意吐痰等不雅举动。

6、对消防设施进行全面核查，确保其完好无损，迅速排除潜在的火灾风险。

7、在履行项目服务中心职责的过程中，如遇到公共设施、设备、水电供应及电梯清洁卫生问题，应及时向主管责任人报告，并积极协同处理。

8、严谨记载巡查过程中的所有观察事项，并确保值班记录的详尽准确，同时执行交接班工作的规范流程。

9、完成上级领导交办的其它工作任务。

(五)、固定安防岗岗位职责

1、确保门前交通顺畅：有序引导车辆和人员进出，严谨维护门口交通秩序，以实现对车辆与行人的全面安全保障，从而确保门前通行无阻。

2、严禁无关人员、小贩及销售推广人员进入校园区域。

3、当发现任何异常行为或疑似情况时，务必立即处置并向领导汇报。

4、确保严格遵守值班登记得规章制度，详尽记载值班期间发生的各种事项及其处理过程。

5、致力于协同全体保安同仁，严谨执行防火、防盗等多元化的安全防护措施，确保管辖区域的安全大门固若金汤。

6、提供校园内物业指引服务，明确指示方向与位置

7、完成上级领导交办的其它工作任务。

(六)、学生宿舍管理员岗位职责

1、确保学生宿舍的安全，严谨禁止无关人士，包括闲杂人员、小商贩及推销员等的进入。

2、确保严格遵守值班签到规定，详尽记载值班期间发生的各项事务及处理经过，并妥善完成交接班文档记录。

3、致力于协同全体保安团队，严谨执行防火与防盗等全方位安全保障措施，专司宿舍消防安全职责，熟谙宿舍内消防设备的分布，并精晓各类消防器材的操作规程。

4、具备对宿舍物业管理常规和基础知识的理解与认知。

5、提供校园内物业导向服务，明确指示访客目的地位置。

6、具有一定处理突发事件的能力。

7、完成上级领导交办的其它工作任务。

(七)、保洁主管岗位职责

直属上级：项目服务中心经理

督导下级：保洁部领班、保洁员

岗位职责：

1、严格遵循项目服务中心经理的指导方针，直属其领导，全面负责保洁部生产岗位人员及设备的管理与调度。并科学规划工作人员的班次层级，确保人力资源分配的合理性，以保障工作的顺畅有序进行。

2、根据公司已签署的保洁服务协议，我们制定了《保洁质量及检查标准》，旨在提升工作效率，确保管理目标的顺利达成。

3、承担保洁工作的物资采购与资产管理职责，构建资产档案，并对场地物料的消耗进行费用核算与有效控制。

4、设计并执行针对员工工作能力和思维素养的培训项目，严谨管理培训过程。

5、组织制定并实施员工的考核工作。

6、完成上级交办的其它工作。

(八)、保洁员岗位职责

1、确保在规定时间之前十五分钟到达工作岗位，全面负责校区（大厦）内各区域的环境卫生管理，包括道路、楼梯、通道及房屋楼宇天台的清洁，重点检查并清除任何杂物、纸屑和烟蒂，以维持区域内的整洁无瑕。

2、确保环境卫生区域的清爽整洁，严格管控并纠正各类影响环境的随意倾倒、涂抹等违规行为。

3、确保沙井盖周边、废弃物容器及垃圾桶的环境卫生整洁，实施定期的废弃物容器清洁工作，同时对化粪池沙井进行周期性疏浚，以维持排水排污系统的顺畅运行。

4、实施定期的药物喷洒作业，针对苍蝇、蚊子、昆虫及鼠类进行有效防治。

5、负责日常公共区域楼梯与通道的清洁工作，包括定期清扫和上门垃圾收集。维护公共设施卫生，实施楼梯、通道扶手的周期性清洗，并确保垃圾处理流程的合规执行，详细记录垃圾清运情况。同时，定时对水塘水面的漂浮垃圾进行打捞清理。

6、完成上级领导交办的其它工作任务。

(九)、绿化班长岗位职责

直属上级：项目服务中心经理

督导下级：绿化领班、绿化工

岗位职责：

1、严格遵循并切实履行所属项目服务中心经理的指导方针，您的工作职责直接向其汇报。

2、全面负责绿化部生产岗位人员及设备的调度与管理，同时科学制定工作人员的轮班分级制度，确保人力资源配置的合理性，保障工作的顺畅运行和高效完成。

3、根据公司所订立的保洁服务协议，我们制定了《绿化质量及检查标准》，旨在提升工作效率，确保管理目标的达成。

4、承担绿化所需物资的购置与资产管理，构建固定资产档案，并对场地物料消耗进行费用核算与管控。

5、设计并执行针对员工工作能力和思维素养的培训项目，严谨管理培训过程。

6、组织制定并实施员工的考核工作。

7、完成上级交办的其它工作。

(十)、绿化工岗位职责

1、负责监控绿地植被，包括花草与树木的生长动态，实施定期的四季养护管理，确保适时进行施肥、除草及病虫害防治。

2、维护绿化植被，及时清理枯死的花草树木，并进行相应的补植工作；依据时节规律，实施每日灌溉，确保定期实施农药防治措施。

3、执行每日绿地清理工作，包括清除树脚周边及花盆内部的杂物垃圾，同时实施定期月度绿化植被（包括草坪与树木）的维护修剪任务。

4、严谨禁止任何损坏绿化设备设施及践踏绿地、损害花木的行为。

5、完成上级领导交办的其它工作任务。

一、安全防范的管理方案

(一)、安全防范管理的措施及对策

1、努力保证安全安管员的综合素质

管理举措：本项目采用严谨的准军事化管理模式，我们积累了丰富的实践经验，推行一套完整的安全管理人员管理制度。具体包括：作息时间的统一、每日操练的同步执行、上岗标准的一致性、统一着装与装备配置。同时，我们实行人力资源的集中招聘、系统化的培训以及一体化的管理模式，确保团队高效运作。

提升服务理念：致力于培养安防管理员的服务素养，确立'以客户需求为导向'的工作理念，打破传统安防角色的局限，促使他们转型为集'守护者、迎宾人员与服务提供者'于一体的多功能专业人士。

2、安全管理体系的建立

校区安全管理工作将采取固定岗位与机动巡逻相结合的策略。机动巡逻着重于覆盖校园内的薄弱区域，以确保安全管理的全面无遗漏。

在巡逻任务的执行上，我们引入了电子巡更系统，借助科技力量确保巡逻工作的高效实施。

在安全防护策略中，注重与周边教育区域的协同联动防御措施。

致力于全员参与的安全防控：我们倡导服务中心全体员工共同承担安全管理责任，构建一个以安全防护为核心，全体成员协同合作的联动体系。

(二)、消防管理方案

消防职责的重要性如同山岳之重，消防管理在高层学区物业管理中占据核心地位。为此，我们承诺将严谨执行下列措施，目标实现校区内零消防事故的发生。

1、消防教育宣传工作

校区内的服务中心将通过持续更新的宣传栏，传递消防法规及防火教育资讯。我们荣幸地邀请消防中队定期进行专题讲座，深化消防安全理解。在新住户入住之际，每位客户将收到包含消防知识的《住户手册》。此外，我们积极倡导并配合专业消防器材供应商在居民区设立定点服务，鼓励客户合理配置灭火设施以保障家庭安全。

2、做好消防培训及演练工作

强化安管员的消防安全培训与实战演练，每年度安排两次结合义务消防队员及客户共同参与的