学校物业服务方案490投标方案

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投标日期：****

第一章创新物业服务策略与深度规划

第一节学校设施管理的独特性质

学校物业管理的独特性体现在其教育本质、明确的服务对象以及独特的校园文化环境。这些特性决定了其核心目标是保障教学活动与师生生活质量，确保房屋设施设备的良好维护，提供多元化的服务，营造有利于学生发展的环境，并维持教学秩序的稳定。为此，着重强化管理措施与团队专业素养，同时接受国家教育行政机构的指导。

随着物业管理行业的演进和学校后勤社会化改革的驱动，学校物业管理工作已成为新时期教育后勤的重要模式。近年来，伴随我国高校的迅速扩张，高教园区的崛起与新校区的扩建，极大地推动了学校物业管理的深化、强化与优化，从而备受社会广泛关注。深入理解和剖析学校物业管理的独特特性，明确其关键着力点，对于提升学校后勤效率，实现教育目标具有极其重大的战略价值。

一、探讨学校物业的独特管理特性

学校物业管理特有性质除了一般社会物业管理的典型特征，包括服务导向、专业技术、商业运营、规范化管理、统一执行及综合性强等方面，还独具以下三大特色。

(一)教育属性

作为学校运营的重要环节，物业管理的核心理念应坚持以教学为导向，全面服务于教学与人才培养。其所有活动须与学校的教育、教学及科研战略目标保持一致，承担着"通过管理育人，通过服务育人"的职责使命，无缝融入学校的人才培养体系之中。

(二)特定的服务对象

物业服务的客体涵盖了社会广泛的各类职业人群，其中学校作为高端、高素质的社会构筑物，其主要服务对象是知识密集型的师生群体，他们是社会上一个独特类别。对于物业管理企业，他们对企业的品牌形象、服务团队的专业素养以及服务项目有着较高的期待。因此，服务质量和管理方式需精细且注重策略。同时，秩序维护和保障学生的安全被视为重中之重。

(三)特定的校园文化氛围

鉴于高等教育在中国经济与精神文明发展中占据的核心位置及其深远影响，它塑造了独特的校园文化特质，从而营造出浓厚的学术气息。鉴于学校物业的独特性，即在提供基本物业服务的同时，还需着重构建有利于教育成长的软环境，如育人氛围的塑造。

作为校园文化建设的重要物质承载，学校物业管理在环境建设中的角色不可或缺。它与校园文化建设相互依存，一方面深受文化建设理念的熏陶，另一方面又对文化建设产生深远影响。

(四)物业服务费用标准具有不确定性

商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而学校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，费用标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。

二、学校物业管理的着力点

遵循"以教学为核心，育人为本"的教育导向，物业管理应致力于实现这一大目标，秉持以人为本的服务理念，采用现代化的管理手段与策略，致力于房屋及设施设备的保全，提供高效、优质且周到的服务。我们旨在创造一个洁净优雅、文明进取的校园环境，保障教学活动的正常运行，维护良好的学术秩序。

(一)致力于提升教育设施的维护水平，以保障教学活动的顺利进行及师生的生活质量得以充分满足。

房屋及公共设施设备（涵盖水电暖等基本生活设施）是保障教学活动与师生生活质量的基础要素，务必确保其始终处于高效且可用的状态。我们需遵循专业、标准化与经济的原则，采用科学养护方法，执行规范化操作规程，对微小问题进行及时修复，中等和大规模维修则需周密规划并严格执行物业管理行业的维护指南。针对具体情境，制定有针对性的维护策略，不断优化日常管理操作流程，提升维护团队的专业技能，强化巡检、记录和反馈机制。通过专业化的运营和维护，确保物业的持续有效利用和价值提升，从而全力支持教学工作的正常进行。

(二)提供多元化、实效性的服务

服务的独特功能：物业管理在学校的角色与职责转移 以往，在学校未引入物业管理时，教学后勤保障通常由教务处负责，这使得专注于教学质量的主要管理部门不得不分散资源处理这些琐事。然而，随着物业管理的实施，其应主动接手并履行教学服务职责，包括协助教室分配与管理、教学设备的保管与分发、特殊教室的维护与运营，以及运动设施的管理等。物业管理在实践中，需灵活调整以满足教学需求，持续优化服务模式，丰富服务项目和内容，目标是确保教学有序，师生生活便利。此外，物业管理致力于提供全方位的生活支持，营造一个文明、高雅且便捷的学习与生活环境，助力师生高效完成工作与学业。概括起来，物业管理的两大核心任务在于：

一是为师生提供生活和学习上力所能及的便利。随着生活水平的提高，师生在学校里十分需要更便捷的服务，作为物业服务部门，应该随时了解和分析师生的需求，适时地补充和调整服务项目，全面引入差异管理的概念，师生想到的一定要做到，师生没有想到的，一定要想到，不断超越广大师生的满意度，让服务受众不断地感受服务的新颖性和及时性。在对教师服务上，通过分析教师从进入教学楼到离开教学楼这段时间的所有环节，然后在每个环节上设置相应的、有效的服务项目，比如布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后的洗手用水等等，让教师在教学楼所处的每分钟都能感受到优质的服务。对学生服务方面，提供专门供学生饮水的地方，为学生准备雨伞等等，学生在上学求知的同时，也能够享受温馨的、人文化的服务。

2. 特别是针对学校环境与学生需求，我们适时策划并实施各类特色活动及教育宣传项目。这些举措旨在强化与教职员工以及学生的沟通，赢得他们的理解、协作和支持。通过活动的开展，物业管理部门的公众形象和专业服务水平得以提升。例如，在新生军训前夕，我们会组织健康咨询服务，针对新生可能面临的适应性挑战，确保他们身心状态良好，充分准备迎接军训任务。

随着社会发展和教育进步，学校物业管理亟待深化拓展，其服务范畴不仅要涵盖基础的物业服务，以及体现学校特色、强化教学后勤保障和提供丰富学生服务等，还需顺应学校发展需求和师生期望，持续进行延伸、扩展、调整和优化，致力于将前沿物业管理理念与现代教育、管理体系紧密结合。力求实现物业管理和学校育人环境的无缝衔接，形成有机、和谐、自然的一体化，从而更有效地达成学校物业管理的核心目标。

(三)营造良好的育人氛围

教育的综合塑造：全员参与，深度影响  一、环境育人的无声力量  - 物业管理团队肩负重任，通过打造整洁优雅、独具特色的校园环境，无形中启迪学生，提升他们的见识、视野和情操。环境的熏陶有助于纠正不良行为，进而净化心灵，提升综合素质。  二、人性化服务中的情感渗透  - 物业管理应以学生为中心，提供个性化的服务，用温馨与关爱滋养学生心灵，强化其人文关怀。  三、文化氛围的塑造与传播  - 通过设立规范又亲切的文明提示，举办文化展览，以及丰富的网络交流平台，拓宽与学生的互动，共同构建文明育人的空间。  四、制度与人文并重的管理影响  - 严格的规章制度、科学的管理、优质的服务与合理收费，无不体现物业人员的专业素养，这些潜移默化地塑造学生的规范行为，增强自律意识，与学校整体育人环境相互映衬，共同助力学生成长。

(四)维护正常的教学秩序

物业管理中，维护公共秩序被视为一项基础职责，而对于学校而言，其重要性尤为凸显。鉴于学校在社会安定与发展中的敏感地位，确保公共秩序及安全直接关乎学生的权益，以及教育活动的顺利开展和学校的持续稳定。维护策略主要包括： 1. 始终保持高度戒备，强化日常巡查，将安全预防置于首位，及时发现并消除潜在风险，坚持预防与治理并举。 2. 实施差异化管理，重点关注教学区、学生宿舍等关键区域，贵重物品存放地，以及早晚、节假日等特殊时段，实施针对性的保护和防范措施。 3. 保安人员需执行文明值勤，既要坚守规章制度，又需以热情服务师生，协助解决难题，促进和谐，通过有效沟通获取他们的积极参与，实现专业防护与群防群治的融合。 4. 不断优化保安团队建设和相关管理制度，配置完善的监控、防护和通讯设施，以提升安全保障能力。

第二节学校物业管理合理化建议

一、加强管理手段建设

教育机构致力于培育国家的高级技术专业人才，为了契合多元、高效、高端的育人需求，先进的管理策略与卓越的物业服务不可或缺。为此，我们计划加大投入，逐步引入并完善高科技设施，如自动化消防系统、安全保障装置、集成化的设备自动化体系、集中式监控管理系统、物业管理信息系统以及专业配套工具设备。通过深度融合现代计算机技术、自动控制技术和通信技术等高新技术，以及智能化设备系统，我们旨在推进物业管理的智能化、网络化和信息化进程，从而显著提升管理服务水平和运营效率。

二、加强队伍素质建设

大学生群体以其活跃的思想、新颖的理念与丰富的信息，展现出高水准的文化素养。他们熟知并期待享受优质且合法的物业管理服务，同时能积极维护自身权益。因此，对于学校物业管理人员，我们期待他们具备深厚的文化底蕴、高尚的职业道德以及强大的工作能力。在服务这一目标导向下，他们需运用标准化的语言交流，掌握物业管理的相关法规，通晓服务流程，并精于业务操作。在实施物业管理和服务过程中，他们应灵活运用高科技手段，如宿舍的电子控制系统和智能化技术，根据不同对象的特点、时间和环境，采取个性化的管理模式和服务策略，为学生提供科学、周到的物业服务。在此基础上，我们追求的不仅是培养技术精湛的专业人员，更是培育出能以自身言行和素养潜移默化影响学生的教育引导者。

三、与国家教育管理机构紧密合作

作为教育背景独特的实体，学校物业管理企业区别于普通社会企业，其核心使命是保障教学秩序与营造优质育人环境，尤其在教学区和学生生活区提供基础服务。从管理策略的演变来看，学校物业已从行政管控转向依据经济原则，运用产业机制和经济工具来运营后勤事务，尽管管理方式转变，但其服务于教学、科研和师生的核心目标未曾改变。为了确保其业务的正确导向，学校物业管理企业应当遵循国家教育主管机构的指引，即国家教育主管部门与中国学校物业管理专业委员会，作为受其监管的自主经营经济实体，通过有效的管理合同进行运作。

所有从学校独立或社会引入的校内物业管理企业，其运营必然遵循教育法则，且在国家教育政策的指引下展开。正确处理市场经济原则与教育原则、经济效益与社会效益、短期利益与长远目标之间的平衡尤为重要。既要引入竞争机制，又要契合教育行业的特性和我国的实际状况，强调社会效益和长远利益的优先性。

唯有针对学校物业管理的独特性，坚守其使命，明确核心，方能稳固地位，抢占市场份额，实现经济效益，并持续发展，充分发挥其在教育领域的后勤支持功能。

第三节全面的项目管理构思与策略

一、创新物业管理策略

(一)建立优化的治理机制

公司将坚持以"教育为本，师生为尊"的核心理念，构建与学校品牌发展战略相匹配的服务供应体系；特别关注日常教学与生活的方方面面，致力于提供卓越的物业服务，以满足校区的全方位需求。

(二)推行适合的治理模式

秉持"以人为本，市场导向，治理体系为基石，质量视为核心"的经营理念，我们采取"双轨制"管理模式，强调前瞻性的主动治理和服务策略。推动信息化办公，构建网络信息系统，高效收集并传输治理资讯，致力于为师生提供便捷的服务，同时优化组织结构和工作流程。我们倡导资源循环利用，有效降低治理成本。

(三)坚持一贯的服务理念

秉持"奉献真诚，追求卓越的治理理念"的服务原则，我们致力于为广大学子和教职员工营造一个"安全、和谐、舒适的"学习、工作与生活空间。

本公司将以"以人为核心、追求高效与规范化操作、持续优化、满足各方期望"的质量理念，依托全体员工及合作伙伴，致力于为教育园区提供深受学校满意、师生满意、社会认可、企业赞赏的卓越物业管理服务。

(四)运用快捷高效的网络平台

通过部署先进的广域网物业管理软件，我们构建了一套支持远程管理的信息化网络体系。各站点的远程管理已经实现了无缝连接的在线办公环境。一旦接手学校物业管理，治理机构能即时通过网络与公司总部保持实时通信，包括与院方相关部门及人员的高效信息交流。这样，能够有效防止因地域隔阂导致的管理脱节、公文传递延误以及信息失真的问题，显著提升了治理效能和信息透明度。  在遇到运营或管理的关键问题时，借助预先设定的网络短信预警系统，任何重要信息会立即通过短信推送至相关团队成员及高层领导，确保快速获得总部的有力指导，从而保障物业服务的顺畅运作。

二、物业管理目标

根据学校新校区项目的实际情况，我们设定的治理宗旨为：坚持以教学与师生为中心，致力于提供高效、安全、优质且有序的各类服务与管理。这一目标旨在将学校新校区打造成为教学支持、校园环境维护、学生住宿保障、文化氛围塑造以及服务管理水平的高等教育物业治理卓越典范。

接管后，公司将以专业化的运营模式全面接手该物业，并依据ISO 9001国际质量管理体系实施标准化操作流程。

(一)物业治理目标

1.在一年的全面接管期内，如物业能满足政府设定的评估标准，本项目将力争实现并达到XX市物业治理示范校区的卓越管理水平。

2.在全面接手后的两年期限内，该物业已顺利实现全国物业治理示范校区的卓越管理标准。

3.通过甲乙双方的通力合作，共同创造了互利共赢的经济业绩。

(二)质量目标

致力于满足招标单位的品质诉求，我们将全力以赴实现如下设定的质量目标：(具体内容将依据招标需求的多元化进行相应的调整)

1.师生中意率达：80%以上；

2.合同履约率达：98%以上；

3.上岗培训合格率达：100%；

4.合理投诉解决率达：100%；

5.服务人员持证上岗率达：100%。

质量目标表

三、管理模式

构建校园管理新模式——“优质低价”模式

秉承对中国国情与学校物业特性深入理解，以及响应政府反腐倡廉建设的现实需求，我公司将引进前沿的管理模式和技术，旨在显著削减管理成本，同时保证高水平的服务品质。我们致力于开创一种创新的校园管理范式——高效优质的‘低成本优质服务’模式，以供业界参考和借鉴。

创建该模式的主要措施有：

(一)实施严格的管理措施，推行全时段、全流程的增收节支策略。

(二)实施精益化管理模式，提升物业管理的技术含量，旨在有效控制管理成本。

(三)在人员配置策略中，我们秉持'性价比高'与'精简高效'的理念，强调员工的多技能发展，以此实现管理成本的有效控制。

四、高效管理服务实施策略与质量保障

(一)管理办法

根据上述管理特性，XX的管理体系主要由以下几个关键环节构成：

1.构建一支具备专业素质的物业管理团队，实施精细化的物业管理模式

历经多年物业管理实践的锤炼，我们培育出一支具备深厚管理经验和精湛操作技能的专业团队。自承接物业管理项目以来，我司持续累积宝贵经验。在XX学校物业管理服务项目的人员选拔中，我们严格筛选，精心构建了一支素质优良、能力出众、专业配置全面、技艺精湛且富有战斗力的物业管理团队，已入驻该项目。同时，我们对XX学校物业管理服务项目的功能区域进行了详尽划分与明确界线，实施统一调度与责任到人制度，确保所有区域均遵循XX物业的规范化管理体系。这样，各类进出人员及车辆均能在秩序井然、环境宁静、整洁舒适的环境中各司其职，保证了安全有序的工作氛围，实现了在繁忙中保持静谧的和谐共处。

2.通过配备精良的设备与工具，辅以细致入微的清洁维护与有序整理，我们致力于打造卓越的校园环境。

在过往的合作中，我们凭借卓越的物业管理成绩树立了典范。对于本次项目，我们致力于采用顶级的设备与器材，并特别配备了经过严格训练的专业保安团队，以及多个高效运作的保洁班组，他们将全力以赴，共同营造出一个清洁、有序、宜人且充满温馨的工作环境。

3.构建严谨的安全管理体系，致力于创造一个无缝隙的、绝对安全的工作与学习环境。

针对XX学校的物业管理服务需求，我公司物业服务部门特别组建了一支由高度警觉、反应迅速且行动高效的安保团队，入驻该项目。我们遵循科学的规划与合理的部署，设有严谨的出入口门禁管理、室外不间断巡逻以及全天候的安全监控和消防监控岗位。他们执行24小时值班巡查，详细制定了应急处置预案，涵盖了防火、防盗及防止设施损坏等各种安全防护措施，务求将安全防范和应急响应工作切实执行到位，全方位保障项目的绝对安全。

4.严谨构建，精细操作，周密维护，悉心保养

为了满足XX学校物业管理服务项目的特定需求，XX公司特地派遣了一支由资深的智能综合型工程设备运行与维护专家组成的工程维修团队入驻。他们致力于确保各类工程设备和楼宇得以高效且精细的维护，从而显著提升其使用寿命。

5.树立超值性服务意识，提升学校形象品牌

项目部组织架构设计注重实效与合理性，以实现高效服务全体业主。我们的团队将以专业姿态呈现，向领导和家长展现出微笑的服务态度，用敬语传递尊重，以热忱的态度营造温馨环境。在提供优质超值服务的同时，致力于提升学校的社会声誉和品牌形象。

(二)管理服务标准

1.校园绿化美化工作

(1)致力于实现四季花卉轮替盛开，常年绿意盎然，并负责甲方重要活动及节假日的花卉陈设任务。

(2)根据四季特性制定详细的花卉苗木养护措施，确保其生长状况如下：树木与灌木保持完整，生机勃勃，无枯黄枝条或死亡部位，且无病虫害侵扰，树木不得使用铁丝等非环保材料捆绑。对于绿篱和绿地，务必维持整洁，无杂草丛生，无废弃物堆积。各项维护工作的完成度应不低于98%标准。

(3)校园的绿化覆盖率应当不低于95%，以实现全面且优质的绿化效果。

(4)规划与管理中，应遵循美学与实用性并重的原则，对绿地及各类树木进行有序布局。对于古树，需给予特别关注，实施有效的保护措施，以防止其受到损害或枯萎。

(5)所有适宜进行立体绿化的校园建筑物，应实施立体绿化策略。

(6)喷洒设施覆盖率达到80%及以上，树木灌溉需实施定量管理。

2.环境卫生工作

(1)道路环境务必保持整洁，清扫工作应定时实施，确保路面无任何杂物留存，包括废纸、烟蒂、果皮、痰渍以及积水现象得到彻底清除。

(2)确保阴井与排水系统的畅通，无污水溢出现象，排水口周围洁净无积淤和杂物。所有井盖设施应完整无损，化粪池实施定期维护，防止粪便泄露溢出。

(3)卫生间务必维持清洁卫生，确保无异味、无昆虫骚扰（如蚊蝇）、无粪便残留以及污水排放畅通。

(4)垃圾收集区应确保无蛆虫滋生、无苍蝇骚扰，墙面整洁，地面及周边区域严禁垃圾堆积。务必封闭集装箱顶部。应依据每日垃圾产生量动态调整集装箱配置。对垃圾楼的吊装设备实施定期维护与保养，以防止安全事故的发生。

(5)校园环境需确保每日垃圾及时清理，杜绝暴露垃圾和卫生盲区。垃圾收集设施如垃圾桶与果皮箱应保持完好且洁净，其周边地面整洁，无任何杂物或污渍残留。

(6)确保建筑物内外表面无任何涂鸦、刻画或张贴痕迹，且无残留标识。公共设施、标识牌、导向标识、艺术雕塑、庭阁中的亭廊以及石制桌椅需定期实施清洁保养，维持其整洁度。

(7)清晨7:30前，务必完成校园主干道的地面环境卫生清扫工作。公共场所应实施定期保洁，确保环境整洁。教学时段内，严禁开展可能干扰课程进行的清扫行为。

(8)一、施工要求 1. 水泥砂浆搅拌需在专用场地进行，确保地面整洁无污染。 2. 建筑材料须有序地放置于指定区域，保持现场秩序。 3. 建筑垃圾需在指定地点规范堆积，并确保及时清理，以防止阻碍交通和影响环境卫生。 4. 对可能引发道路畅通问题或环境脏乱的建筑垃圾，应立即实施有效管理与清运措施。

(9)确保院内主要干道的积雪及时清理，以维持道路畅通并确保行车安全。在采取撒盐水融雪措施时，请勿将清除的积雪堆积于绿化带边缘或绿地内。

(10)确保按照节假日的规定适时悬挂国旗、彩旗及灯笼，并负责开关大门装饰灯（包括彩灯和射灯）的启用与关闭。

3.教室卫生工作

(1)每日晚自习结束后，务必完成教室清洁并确保上锁。常规情况下，教室应在次日早晨7:00开门，特殊情况除外。

(2)教室环境需保持整洁：地面需始终保持清洁，四壁应洁白如新，墙裙应无任何污渍。黑板需光洁明亮，无残留粉笔痕迹，及时清理粉笔尘。门牌应完好无损，装订工艺精致。门窗、玻璃、纱窗及窗帘设施应齐全且状况良好，小五金配件完备。桌椅完好无损，排列整齐，桌面内外均应干净无杂物积尘。

(3)所有吊扇、黑板灯、照明设施以及各类开关设备应处于完好运行状态，确保及时进行维护，维持其优良的使用性能。

(4)确保提供充足的粉笔，包括白色与彩色选项，并要求整齐有序地摆放。同时，务必维持讲台及讲台桌的完好与洁净。

(5)构建体系完备、标准规范且科学严谨的教室服务管理制度，以充分保障教学需求的顺利实施。对此，各项规定要求的达标率需达到98%，特别是阶梯教室和大型教室的照明设备完好率应不低于90%。

4.公共场所维护工作

(1)要求所有楼层（包括家属楼物业管理区域）的地面保持洁净，门窗、玻璃、纱窗以及相关小五金设施应完整无损。同时，墙面裙边的清洁状况、楼道照明设施的完好率及用户满意度应达到或超过98%的标准。

(2)1. 电梯需按照规定完成年度检验，并获取相应的合格证书与运行许可证，两证应公示于电梯内部显著位置。 2. 对电梯实施定期维护保养，严禁带故障运行，确保准时运行性能。 3. 电梯出入口区域应保持清洁、整齐且光线充足。 4. 电梯操作人员需持有专业资格证书，严格遵守交接班规程，详实记录运行状况。 5. 禁止擅自离岗，始终以安全为中心工作原则。

(3)确保全校范围内的正常供水、供电及供暖设施运行顺畅。所有相关设备需配备完善，并能提供及时且有效的维护服务，设备的良好运行率须维持在98%以上。

(4)24小时提供全方位的水电暖设施维修服务，同时需建立健全应急响应机制，以确保服务的安全与及时性。

(5)通过实施有效的节能措施，已成功消除长明灯、长流水以及任何跑冒滴漏的现象，确保资源利用效率的显著提升。

(6)严格遵循相关规章制度，对饮用水箱实施日常卫生防疫及管理，定期进行细致的检查与检测，以确保饮用水的安全性。

(7)保障全校范围内的饮用水供应与洗浴设施的正常运行。针对茶浴炉房，需建立健全卫生安全管理制度，确保持续稳定的供水并保证使用者的安全。浴室内部环境及各类设施应定期维护检查，防止安全事故的发生。

(8)每年应按照规定的时间段集中进行供暖费用的收取，并及时履行供暖费用的支付义务。

五、专业物业管理服务详情

(一)安全保卫

承担物业区域内的安全保障职责，致力于维护秩序并有效应对各类突发应急情况，同时制定严谨完备的安防应急措施。

1.实施全天候24小时的物业管理区域治安巡逻及监控，严格禁止在管辖区域内的人行道上停放车辆，同时严禁在校区周边进行任何形式的张贴、摆卖或闲坐行为。

2.实施全天候24小时的物业区域管理，包括门岗、大堂、停车场及地下室出入口的人员进出监控与管理。在非工作时间和法定假期，亦确保相应的安全保障措施到位。

3.强化出入口及周边区域的安全监控，严谨防范非授权人员通过车库及外围直接侵入建筑，严密关注任何异常人员的进出活动。

4.当物业建筑红线内发生任何侵害工作人员权益的行为或干扰学校正常运营的事件时，保安人员应迅速实施阻止与保护措施，并及时启动援助程序。

5.校区在非开放时段实施严格的人员进出登记制度，任何未经许可的外来人员严禁擅自入内。

6.实施对外来人员进入生活区的严格管控措施，并对非正常时段返回宿舍的学生进行详细登记和管理。

7.精通并能灵活操作监视控制系统，实现对关键区域和监控点的24小时不间断监控与录像任务。

8.实施24小时不间断的周期性安全巡检，每两小时覆盖所有楼宇，核实并询问进入物业管理区域的陌生访客，详查重点区域的安全状况，包括各楼层门窗、设施设备、水电供应以及消防设施等。

9.离校时，对外来人员携带的大件行李或物品，须出示'放行条'进行查验；而内部人员则需履行登记手续。

10.确保物业安全保卫与人流管理的有序进行。在工作时段内，有效履行咨询台职责，热情引导并解答外来人员的咨询需求。

11.确保在工作时间内的连续监控，对通道、卫生间等区域的人流动态实施严谨管理，坚决防止任何违法活动的发生。

12.确保对外籍人员进出校园的引导与全面的安全防护措施到位。

13.负责支持学校举办各类活动的组织与临时接待期间的安全保卫职责，随时准备提供人力资源保障。遵照学校的指定要求，执行‘特殊敏感时期安全防护与保卫行动计划’，确保校区的安全维护和防护措施到位。

14.承担校区范围内突发重大事件和案件的报警与应急救援职责。

15.策划并制定突发事件应急响应预案，组织实施相关演练，确保执行效率与效果。

16.当突发事件发生时，值班人员须即时遵照规定程序通报相关部门，同时确保在十分钟内迅速抵达现场，负责事态的控制与处置。全体保安人员必须无条件接受应急指挥中心的指令与调动。

(二)消防管理

承担全面管理物业范围内的消防设施和设备的日常运用与维护，以及火警报警和紧急救援职责，并确保实施详尽的物业消防安全应急预案。

1.遵循"安全至上，预防为要"的指导原则，构建完善的消防管理体系，明确组织架构、职能分工、规章制度与操作流程，确保各级消防责任的有效履行。消防人员需全面熟知并掌握消防监控报警系统、干粉灭火器（气体）、自动喷水灭火系统（湿式喷淋）、防排烟设施以及消防栓的具体位置和操作规程。

2.根据XX省公共建筑消防安全管理规定，我方承诺承担消防设备与设施的维护保养职责，实施定期和不定期全面检查，以确保其始终处于良好运行状态。我们将严格遵照学校的规定，监督并协同物业消防系统的专业承保公司进行相关维修保养，完整记录工作过程，并将相关记录和检测结果提交学校备案。针对宿舍区及公共区域的灭火器、防毒面具、火灾探测器、喷淋系统，以及楼梯、通道和出口的紧急疏散指示、应急照明和通风设施，我方将负责日常巡查，一旦发现缺失或损坏，立即向学校报告并及时处理。

3.提供全天候24小时消防监控服务，确保消防主机实时响应。在接收到消防报警信号后，我们将在3分钟内准确识别警情，紧接着在5分钟内迅速奔赴报警现场进行处理。

4.要求组建专业义务消防队伍，确保一旦发生消防事故，能够在十五分钟内集结不少于XX名队员奔赴现场，迅速开展应急救援行动。

5.实施如下消防安全管理措施： 1. 每周进行全面消防设备与设施的例行巡查，详细记录检查结果，迅速处理发现的火灾隐患。 2. 严密监控动火作业区域及易燃易爆物品的存储状况，确保安全无虞。 3. 确保消防通道，包括楼梯走道和出口始终保持畅通无阻。 4. 在重大节日前，积极参与学校的节日消防安全专项检查，并遵循学校规定的时间进行整改工作。

6.确保实施年度消防知识教育与普及活动，并维持每年至少一次的综合性消防安全应急演练。

7.确保消防设施的日常维护与应急防火灭火工作的有效执行。

(三)停车场管理

车位配置：内部专用停车场实行全天候（24小时）车辆管理体系，严格遵循内部停车场管理规定及可能存在的临时特别要求。

1.统筹管理学校重要接待与会议的车辆停放安排及现场协调，视情况增派保安人员以强化临时地面车辆管控。

2.实施每两小时一次的车场及车辆全面巡查，着重核实门窗关闭状态以及是否存在漏油现象，并对检查结果进行详细记录。

3.承担智能停车场的日常运营与维护，包括设施的管理、保养以及交通配套设备的正常使用、维护和基础修理。严格遵守学校的安排，在规定的时间内确保地下停车场的通风系统按时进行排风和送风操作。

4.迅速对校内停车场及物业管辖区域内的车辆事故与交通设施损坏实施现场保护，妥善处置后及时报告，协同学校完成后续的善后管理工作。

(四)物业配套设施、水电设备的管理

物业管理涵盖全面，包括但不限于土建结构、机电设备、给排水系统、外部装饰、教室设施、宿舍设备以及办公电器的维护与管理。此外，会议设备系统和通信设备系统的运维也在职责范围内。在关键区域的设施设备管理与维护上，我们遵循学校的指导，由专业技术人员实施操作。

1.承担高压和低压变配电设施及设备的日常运营管理与维护，实施常规性的检修。严格遵循变压器和配电柜的管理和操作规范，每两小时进行例行巡检，并确保详细记录相关情况。

2.日常运营管理涵盖建筑主体与内外装饰，以及配套设施的维护与一般性维修。管理内容涉及各楼层的办公区域、会议室、住宿区、实验室、图书馆、运动场馆、地下车库与人防工程、屋顶结构、内外墙体、地面、楼梯通道、走廊、电梯等候区、楼层公共空间、天花板、卫生间、茶水间、阳台设施，还包括门窗门锁、防火门、围栏等重要安全设备。

3.设施与建筑物的常规维护与管理，涵盖道路、围墙、户外给排水管道、沟渠及各类池井等公共设施的保养工作。

4.日常运营管理与维护职责涵盖除电力房以外的所有机电设备设施，主要包括：给排水系统的维护与保养，照明及动力供电系统的管理，空调系统的运行管理，消防报警与灭火系统的检修，电梯设施的常规维护，监控与防盗系统的操作，会议设备与通信设备的日常维护，以及各楼层开水器的管理与一般性修理工作。

(1)日常维护与管理：涵盖雨水管道、排污管道、供水管道、屋面水池、集水设备、泵房设施（包括进水泵及配套阀门）在内的所有给排水系统（除大修项目外），执行常规保养、一般性维修以及应急抢修任务。

(2)电力供应与设施维护：涵盖低压配电房至终端开关的电力网络。涉及范围包括校区