前期物业服务管理投标方案投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章、 概述与项目环境研究

一、项目概况

XXX地块回迁安置房项目位于XXXX部，东起南方公园，西至XXX、南起XXX、北至XXX,距XXX米，整个地块分为XXX地块，占地面积约XXX亩。现已开工完成建设共5个子地块，共计XXX栋房屋XXX户，项目总建筑面积约XXXX万平方米，其中住宅建筑面积XXXX平方米，绿化面积XXX平方米，配套机动车位XXX个，非机动车位XXX个，人防车位XXX个。

其中，XX地块房屋（共计3栋）的地上总建筑面积为：,住宅XXX套，配套机动车位XXX个，非机动车位XXX个；XX地块房屋（共计8栋）的地上总建筑面积为：,住宅XXX1mXX7套，配套机动车位XXX个，非机动车位XXX个，商业物业;A4地块房屋（共计2栋）的地上总建筑面积为：,住宅套，配套非机动车位XX个，商业物业；XX地块房屋（共计13栋）的地上总建筑面积为：,住宅套，配套机动车位XXX个，非机动车位XXX个，商业物业,幼儿园;XX地块房屋（共计7栋）的地上总建筑面积为：,住宅XXXmXXX套，配套机动车位XXX个，非机动车位XXX4个，商业物业;(上述面积以最终交付后实测数为准)项目全部住宅业主为草海片区建设开发征地拆迁的回迁安置户，商业及未售产权车位业主为昆明道恒房地产开发有限公司。

二、服务范围

拟投标的XXXX地块，包括A2、A3、A4、A5及A6区域，详细面积将根据实际委托进行确认。

三、服务工作内容

服务涵盖XXX地块（包括A2、A3、A4、A5、A6区域，涵盖住宅、商业、停车位及相关公共空间、道路交通设施等）的全方位服务内容。主要包括但不限于以下方面：秩序维护、设施设备运行与维修管理、环境卫生保洁、业主服务及接待、物业管理档案管理、新楼宇的前期参与、甲方验收与接收后的项目承接查验、住宅物业交付方案设计与执行，以及配合车位配给等相关活动。

负责物业管理区域内的各类共用设施与部位的维护、保养与管理，包括但不限于楼体承重结构（如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅等公共区域的日常管理和修缮工作。

提供房屋建筑本体共享设施设备（涵盖但不限于电梯及设备、二次供水装置、通风管道与设备、高层消防安全系统（含喷淋系统）、智能化设施、高层排水泵系统、公共供水排水管道、落水管、垃圾通道、烟道、公共照明、通信天线、电力分配系统以及楼宇内的消防设施设备）的维护、保养、运营管理与运行服务。

物业管理范围内，涵盖市政公用设施的全面维护与管理，具体包括但不限于道路、侧石、室外地坪砖、给排水管道系统（室内及室外）、地下室设施、化粪池、沟渠、池塘、井及其井盖、绿化景观、照明设备、自行车存放设施、停车场等的保养与修缮工作。

负责本物业规划区域内物业管理配套服务设施的维修、保养与管理工作。

负责本物业管理区域内的公共环境维护，涵盖公共场地与房屋建筑物共用部分的清洁卫生工作，以及垃圾的搜集与运输服务。

管理本物业管理区域内的道路交通、车辆行驶规定及停泊设施的维护

协同并支持地方公安机关开展安保工作，包括安全监控与巡逻任务。

8.负责组织、协助组织社区文化娱乐活动；

9.物业管理区域的日常安全巡查服务；

掌管物业档案与资料的保管工作，以及物业服务费用的财务记录。

提供物业管理区域内的业主与使用人针对物业装饰装修的专项服务

12.负责做好物业承接查验工作；

负责策划并执行住宅物业的交付计划，协同进行配套车位的分配工作。

积极协同社区实施房屋出租信息的登记与上报，并确保租赁备案工作的顺利进行。

物业管理区域内，对于供水、供电、供气及电信等相关管线和设施的维修保养工作，专业单位需进行有效的协调与管理工作。

16.负责空置房屋的看管；

17.负责其他公共性服务内容；

物业管理企业需遵循的相关法规与政策所规定的其他职责范围。

我司在物业管理作业中，所有所需工具及设备均自行配置齐全。

第二章、物业服务的初期规定与服务品质

(一)秩序维护服务

实施区域内的全天候秩序维护，严格遵照招标方指示，对进出人员与车辆实施核查并进行登记管理。定时执行安全巡检，一旦在值班或巡查过程中发现任何异常情况，立即上报并妥善处理。

1. 岗位职责：严格遵循招标方的管理制度，确保对外来人员进出小区实施有效管理。每日进行全面的公共设施、门窗玻璃、消防设备及设施状况检查，记录并及时处理任何发现的问题，对安全隐患做到早发现、早报告。 2. 消防技能与应急响应：熟练掌握消防器材的使用方法，面对火灾或其他突发紧急情况，能够迅速采取行动进行初期灭火，并组织居民有序进行安全疏散撤离。

职责与设施：小区内配备全天候运营的消防监控中心，设有专门的值班室。值班人员需持有相关证书，全面掌握消防报警系统及监控录像设备的操作规程，确保能够熟练操作并处理常见故障。他们需保持高度警惕，遇事能迅速上报，并致力于预防和应对各类突发状况。

职责范围：地下停车场的高效安全管理与秩序维护 - 遵循招标方的车辆停放管理规定，严谨执行地下停车场的车辆停放管控，确保交通秩序井然，实现有序停车，严格保障车辆安全。 - 对小区内部停车场实施定期流动巡逻，实施专人责任制管理，确保场地管理规范有效。

1. 妥善管理电动门开关，保障车辆进出秩序； 2. 精通小区长期租赁车辆及固定车位的管理规定； 3. 维护小区出入口及内部道路的机动车停车秩序，杜绝随意停放； 4. 对临时来访车辆提供有效的停车指引服务； 5. 自行车和电动车应整齐存放，外来非机动车需按指定区域停放。

如因我司管理不当导致设施设备被盗或产生财产损失，将由我们公司全权负责，并按照实际价值进行赔偿。

电梯设施的运营维护职责主要由物业工程技术人员履行，包括日常运行监控、突发事件响应、卫生维护以及灯具更换。遇到问题，他们将及时与电梯供应商沟通，并协同质量监督局进行定期检验。电梯的维保、年检及相关证书费用的承担由我公司全权负责。

我们公司专业负责高压配电设施及高压配电室的全面运维管理，包括高压设备的日常运行监控、运行数据记录、环境维护（如配电室清洁和电缆沟疏通），确保配电室的安全，执行双向电源切换操作，以及工具设备的管理工作，以及其他常规日常职责。对于高压设备，我们每两年进行一次例行检测，相关检测费用由我司承担。

消防设施配置：气体灭火系统应用于配电室，其余区域采用水喷淋系统。甲方需确保在交接时所有系统运转正常。在项目转移后，我公司将负责日常的值班管理、定期巡检、详实记录巡检结果、处理并记录故障情况以及一般性日常维护工作。遇到任何消防自动控制系统、监控系统、配电系统及照明系统的异常，我们将立即上报。维护保养费用将由我公司全权承担。

确保给排水系统的稳定运行与维护管理，以及日常操作和维护工作得以顺利实施。

我公司将负责项目内的弱电系统（包括自控系统、安防监控系统、智能集成系统、广播与音响系统以及消防报警系统和电梯对讲系统）的日常运营维护。对于任何在维护过程中产生的维保费用，将由我司全额承担。

我们承诺实施定期的避雷系统维护，以配合甲方年度的全面检查，确保防雷设施的完好性及系统的有效运行和安全。相关检测费用将由我司承担。

在遵循相关文件指引下，本部分致力于支持年度节能目标的实现，涵盖公共设施及区域的水、电费结算，对关键设备实施智能管控，并负责其他节能维护和改进工程的实施工作。

我公司将负责物业管理范围内公共区域水、电、排污设施的小额零星维修耗材采购，并对突发的设备故障提供即时维修服务。

任何因我司员工违规操作导致的工伤事故或设备损坏，其相应的经济损失将由我公司全额负责并进行赔偿。

(三)公共区域的清洁卫生服务

负责每日对小区公共区域进行全面清扫，包括地面的瓷砖和大理石表面，确保楼梯扶手、垃圾箱（桶）以及墙面无尘埃、痰渍、污渍和烟蒂烟灰。维护墙壁清洁，去除浮灰和蜘蛛网，同时确保各楼层门窗整洁。公共卫生间需保持无异味，洁具如便池、水池、地面及管道应畅通无积水、堵塞，且无乱扔垃圾的现象。公用设施设备完好，无人为破坏，保洁用品的摆放井然有序。

一、垃圾袋装化处理与日常管理 1.1 袋装垃圾清运：每日对小区内的生活垃圾实施及时清理并外运，坚持做到日产生、日清理，夏季期间将根据实际情况进行额外频次的清运。 1.2 垃圾投放规范：确保所有垃圾投放于指定垃圾箱内，严格要求居民遵守门前三包责任制。 1.3 垃圾箱维护：每日对垃圾箱进行清洁保养，保持箱体内外整洁无污渍，箱体完好无损。 1.4 运输费用承担：垃圾外运的费用，由我公司全权负责。

我公司全面履行卫生防疫职责，确保在管辖小区内执行定期的灭蚊虫喷洒作业，以满足卫生监督部门的规范标准，相关费用由我司承担。

职责概述： 1. 清洁员与清洁领班需确保客服中心/管理处内外区域的日常清洁及即时维护，实现无垃圾杂物，包括地面、桌椅、墙壁、门窗及指示牌等均需保持无积尘和污渍。 2. 内部环境需保持整洁，如桌椅、办公器具和绿植的整齐摆放，设施设备的功能性完好，且应具备完整的巡查记录。 3. 对发现的任何问题，他们需迅速采取有效措施予以解决，确保整体环境的优质与舒适性。

卫生间管理规定如下：公共区域内的洗手间需实施定期清洁维护与巡查，确保洗手液和擦手纸的充足供应。大小便池内部应始终保持洁净无污渍，卫生间内各类设施状态良好。各洗手间均配备专人——保洁员进行专属管理与维护职责。

确保及时按照规定的要求对服务操作规程进行修订并有效执行。

(四)绿化管理服务

所使用的绿化设施设备及工具种类应不少于八种。

2、绿化所用化肥、农药种类在10种以上；

绿化状况优良，草坪经精心修剪，呈现出常绿的景观，且几乎未见杂草滋生。

每年对乔木、灌木及攀缘植物进行修剪维护超过三次，确保乔木与灌木树冠繁茂且形态雅致。花开结果，各类植物生机盎然，无萎黄枝条或缺失部分，整体呈现出旺盛的生命力。

5、自建专门名贵花卉、树木苗圃。

每日对指定区域的盆栽花卉实施全面清洁，确保及时清理杂草、凋落的花朵与叶片。目标是实现植物表面无尘、叶片无黄化、周围环境无杂物，同时盆栽花卉的布局应整齐有序，展现出高雅的视觉效果。

在划定区域内，我们执行严格的盆栽植物管理措施，包括定期施加肥料，确保适宜的灌溉，同时防范并处理病虫害。一旦发现植物枯萎，我们将立即补种新苗。对于生长状况不佳的苗木，我们将视情况调整至户外光照充足的地方进行养护，直至其生长态势趋于稳定，再恢复原位。死苗或生长不良的苗木更换所产生的费用，将由我司全额承担。

四、技术标准或工作要求

(一)本项目物业管理服务总体要求

项目内规划配置的全部物业管理用房将由招标人无偿提供予我公司使用。然而，关于物业管理用房的装修费用以及在后续使用过程中产生的水费、电费、网络费和维修费，均由我公司自行负责。

2. 我司将全面承担如下职责：物业管理服务的初始设立费用、运营成本以及相关其他费用，均由我司自理；物业管理服务团队的交通、餐饮及培训等后勤事宜，亦由我司自行安排。在合同执行阶段，若因我司过失导致的安全问题，其全部责任由我司无条件承担；对于因我司原因造成的设施设备损坏或遗失，我司需依法承担相应的赔偿责任。

3.人员要求：

我司郑重声明：若能中标，我们将严格遵循招标文件中的人员配置规定，并确保提供所需的相关资质证书。

总体管理服务标准： - 坚持安全有序，确保物业运行平稳顺畅； - 注重环保节能，实现绿色低碳目标； - 保持环境整洁，营造宜人生活空间； - 特色景观突出，提升社区视觉美感； - 保障体系健全，提供有力的后勤支持； - 管理规范严谨，遵循物业管理法规； - 服务质量上乘，满足业主全方位需求； - 力求打造一个安全、舒适、和谐且文明的小区环境。

2.1进驻要求：中标单位在合同签订后14天内需确保开展项目服务工作所需人员、设施、设备、服装、工具、用具、物品全部到位并完成各项准备，在接到招标人的进场通知后立即按时进驻项目，全面接管和启动实施招标范围内的物业管理服务工作，确保该项目的安全运行和正常使用。

2.2工作要求：

致力于实施全面的物业质量管理与标准化体系，针对各项管理服务内容定制特定的内部管理规定、绩效评估标准、操作行动计划、应急响应预案及工作规范。我们持续优化管理，提升服务水平，坚持以礼待人，热情周到，真诚细致，严谨规范，倡导文明和谐，全心投入，以期打造一个安全、庄重、宁静、洁净、有序、优美、和谐且生态的社区环境。

强化政治理论与业务技能培训，提升内部管理效能，始终坚持依法依规，严谨履行各项规章制度，确保服务管理的合法性与有效性。

致力于提升管理人员的业务技能培训效果，强化组织管理，持续优化员工的知识结构与素质，从而增强管理服务保障力量，稳固并提升服务质量与标准。

我们致力于持续深化沟通与协作，通过多元途径广泛征求并审慎采纳各方建议，不断反思与优化物业管理服务，务求实现招标人对年度物业服务满意度的95%以上目标。

致力于与招标方通力合作，全面提升项目的节能、节水、节电及降耗措施，并协同推进各项创建工作的高效实施。

项目物业管理服务团队将专任并专注于本项目的运营，所有成员均非兼职性质。在主要管理人员需进行更换或增补时，须经招标人审批后方可实施相应调整。

项目管理服务团队成员需常驻项目，其职责如下： - 项目经理承诺每周投入项目工作不少于5个工作日； - 管理层人员同样确保每周不少于5天的项目参与； - 其他团队成员保证每周工作时长不低于5天。 同时，所有岗位需保持24小时轮班值守或通讯畅通，确保随时待命，对工作中可能出现的突发状况和重要事项能迅速响应与处理。

我公司将自主招聘所需工作人员，并负责妥善管理劳务关系及薪酬事宜。如我公司与所聘请员工间出现的劳务争议，招标人概不负责。我们承诺，项目所雇佣人员的薪酬将不低于当前法定的最低工资标准。

按照管理服务规定，每月严谨自我审核检查工作中的问题，并以书面形式向招标方提交报告。

我司提交的所有资料，包括统计数据、相关文档与总结，均须确保及时性、真实性、精确性和可靠性。请招标方接收、审阅并逐一签署，以便完整记录。

项目负责人每月需参加招标机构安排的例行评估，任何未到场的情况将导致相应的扣分惩处。

致力于保障安全：实施全面的安全教育，严格执行各类安全规定，强化日常安全监督，竭力防止任何安全事故的出现。如不幸发生安全事故，所有相关责任及费用将由我公司全权负责，招标方无需承担任何责任或费用。

物业管理服务档案与资料管理规范： - 严谨管理业主投诉与意见档案，确保安全记录档案的完整性，设备运行与维修保养记录的存档。 - 清洁卫生、环境绿化及物业人事管理相关资料均需妥善保管，同时实施人员培训档案体系。 - 必须采用计算机系统进行高效管理，确保档案的完整性和管理流程的完善性，交接过程需严谨并提供便捷的检索功能。

(二)物业管理服务主要标准与技术要求

(一)秩序维护管理服务工作要求

1秩序维护管理目标

根据治安保卫管理规定，物业实施周详、严谨、高效且规范化安全管理，旨在维护项目区域及周边的公共秩序井然、确保日常运营与重要活动的顺畅进行，同时保护人身、财产安全，达成无安全事故的管理目标。

2.秩序维护管理内容和任务

维护公共安全策略：确保本社区的内部安全保障，包括治安维护、反恐防范与稳定工作，以及信访事务的有序处理。目标在于保护建筑物、构筑物、设施设备、绿化景观及公共财物的安全，维护人员和财产的合法权益，维持良好的公共秩序，并保障公共活动的顺利进行。

消防安全管控策略：全面执行小区内部及周边区域的防火、灭火措施，并强化对自然灾害的防护工作。

确保小区车辆交通秩序：有效管理进出与停放，预防交通事故与车辆损失或盗窃事件的发生。

确保信息安全策略：严格维护小区内部事务的机密性，杜绝业主个人资料、隐私信息以及各类设施设备的泄露风险。

3.秩序维护服务标准与要求

3.1安保岗位服务规范及职责

设立固定安保岗和流动巡逻岗，安保人员对该项目整个区域进行24小时全天安保值勤、巡逻检查，建立一个严密可靠的安全体系，确保人身财产安全。安防监控系统要保证24小时值班监控，对违法违纪行为及时处理。加强停车场、车辆安全与交通管理，保证停车场的车辆停放整齐、交通有序和安全。全天有保安人员负责大门车辆、人员进出有效管理。由于安保服务不到位造成财产与设施损失的，我公司承担相应的赔偿责任。

3.2日常管理

务必依据《物业管理服务要求及标准表》的明确规定，严谨开展各项管理工作与服务。

致力于提供全面的安全管理服务，员工着装统一，严格遵守岗位规定，展现出高度的责任心与专业素养，行为举止规范，展现出文明有序的执行风貌。

制定详尽的管理内容检查清单，实施日程化的日常核查，一旦发现任何异常，立即进行整改。

承诺积极响应招标人的服务质量抽查，一旦发现任何问题，立即进行整改。

在自我强化服务团队专业技能的同时，我们积极响应招标方的培训安排，以提升服务质量。

确保所有岗位实施明确的责任制体系、运作流程以及严格的质量标准，并接受招标方的监督与核查。

积极遵循并接受相关行业监管机构的检验、教导、监管与管理。

实施全面的应急响应预案编制，并确保相关人员经过专业培训，满足相应的标准与规定。

日常安保管理规定，包括流动岗哨、固定岗位职责、巡更点设置、明确的巡更路径以及按照招标方规定执行的巡更频次，须严格遵循招标人的所有相关要求。

确保安全保卫工作的书面记录及档案资料的严谨管理和妥善保存。

承担值班室、卫生间及其周边公共区域的日常清洁与卫生维护工作。

3.3安保具体要求

实施严格的区域安全管理规定，确保24小时不间断的值班与巡逻防护。在各主要出入口设立常态化的固定门卫岗位，配备专门人员全天候值守，严格执行24小时轮班制度（任何情况下禁止脱岗，一旦岗位连续超过5分钟无人员照应，将被视为脱岗）。门卫需采用标准站姿，在指定位置提供限时服务。

门卫及各出入口严格遵循'四类准入规程'，具体如下：内部人员需凭借门禁卡进出，车辆则需通过车辆管理系统进行登记；外部来访者与车辆必须履行登记程序；对所有外来人员和车辆，实施证件核查，并在必要时实施有效管控，严禁携带易燃易爆等危险品进入项目区域。

1. 提供来访者导引服务，需展现出亲切和蔼的态度。 2. 善于洞察潜在隐患并识别可疑人物，妥善应对各类突发状况。 3. 对携带的大件物品实施严格的出入登记与签名制度。

巡逻作业严格按照既定的时间表与路径执行电子巡检，实现100%的全覆盖，确保每3小时内至少有一次巡查，一旦发现异常情况能迅速响应并妥善处理，同时详尽记录巡逻过程中的所有细节。

实施24小时不间断的监控岗位管理，确保无任何离岗情况，对物业安全进行全面深入监控，一旦发现异常能迅速采取应对措施，并确保监控记录的完整性和交接班流程的严谨执行。

监控屏幕应始终保持密切关注，一旦发现任何异常情况，立即实施定点录像。对于关键区域如大厅、楼梯、楼层以及重要部位，需采取追踪监视与定点记录的策略。一旦发现可疑线索，务必及时通知当值人员进行询问和盘查，并同步上报给管理员，确保信息流转的及时与准确。

值班人员恪守保密职责，严格禁止透露物业管理中的监控点等相关安全保障信息。

巡逻人员沿线路执行流动岗位任务，始终保持高度警惕，一旦发现任何异常状况，立即将其上报。遇到着装不规范者或其他非相关人员，他们会实施驱离措施，严禁其进入区域。

确保门口车辆流畅通行：有效指挥和引导车流，实施迅速而规范的手势指示，同时展现出热情的服务态度。

制定并完善来访管理制度，监控中心实时关注所有关键区域的动态变化，确保与巡逻值班人员的即时沟通畅通无阻。

监控中心持续关注各类动态，一旦遇到突发事件，即刻协同其他警务人员实施安全管控，并妥善处理后续事宜。

针对特殊活动，务必在筹备阶段充分准备，同时强化事前的现场巡查，监控中心需密切关注所有动态发展，增派外围警戒力量及内部巡逻人员，以有效预防突发情况的发生。

确保群体性事件的预防与管控，极力避免暴力事件的发生。同时，有效利用各类功能区域，有序引导群众疏散，迅速开展沟通协调，保持文明礼貌，坚决克制个人言论，避免与业主或群众产生不必要的纷争，确保不会干扰其他办公区域的正常运作。

1. 坚持不懈的消防管理：强化员工消防安全意识与技能培训    - 安保人员需精通消防知识和操作规程 2. 系统维护与监控：定期巡检并执行效能测试，确保消防系统的正常运行    - 发现问题立即上报处理 3. 遵守禁烟规定：严查项目内‘禁止烟火’及控烟区域，果断制止违规用火行为 4. 设施维护：对消防栓、水带及灭火器实施定期检查，确保设备完好无损 5. 消防通道管理：保持通道畅通，保障紧急情况下疏散安全

车辆进出停车场需通过车辆管理系统验证车牌信息，确保按指定区域规范停车。非产权所有者或长期租赁者需同样通过系统验证车牌后方可进出及停放，除非遇到特殊情况。实施全天候值班巡逻机制，定时对停车场进行全面检查，包括车辆状况（如无损、无渗漏）、防护设施完好性以及排除任何可疑人员逗留的情况。

确保出入口管理严格，阻绝非授权人员与车辆进入，对货运车辆实施开箱安全核查。一旦遭遇交通事故，应迅速实施现场保护并管控，以免造成交通阻塞。

遗失的物品、资料及文件应及时移交给物业管理办公室，由其进一步转交给相应的警方或失主处理。

确保小区内对外来人员的活动实施严谨监控，严禁录音、录像及摄影行为，一旦发现可能损害业主权益的行为，将立即采取行动予以制止，并及时转交相关部门进行处理。

确保员工队伍的稳定性，对于技术核心人员的调动，需预先通知甲方。在编制招标或投标文件时，务必按照岗位需求配备充足的员工，严禁擅自缩减。若经核查发现实际到岗员工人数低于规定，甲方有权按实际减员人数扣除相应的每人管理服务费用，并有权终止合同。

任何外来人员未经招标人许可，严禁擅自进入小区进行参观；无关人员严禁涉足小区内的关键区域及核心设备区域。

在实施施工维修任务时，我们对施工人员实施严格的准入审核，签发临时出入证件，并对施工现场实施全程监控与管理。

严谨执行对外来人员与车辆的出入记录管理，确保交接班工作的顺利进行。

要求安保管理人员着装统一，持证上岗，他们需全面了解服务区域的环境。在执行职务时需展现出文明风貌，经过专业训练，言谈举止规范，秉持严谨认真的工作态度。

实施专职车辆管理团队，对停车场及其内车辆实施全面的安全监管与维护，确保车辆停放有序，交通顺畅，保障车辆安全无虞。

(25)按照相关规定，做好项目大门、侧门、地下室门等的开闭管理。

积极参与与相关部门的合作，优化并确保小区安全保卫体系的完善，针对各类设备系统可能遭遇的突发状况制定详尽的应急预案，并定期组织相关培训和演练活动。

积极响应并及时执行招标方的合理管理与服务指示，全面完成招标人交付的额外相关服务任务。

4.人员配备和素质要求

我司严格遵循招标文件规定，依据公司实际情况，确保配置人员数量满足最低要求。所有安保人员须符合如下条件：男性身高需达到170厘米及以上，女性则需不低于160厘米，容貌端正，具备初中及以上学历，年龄限定在20至45岁之间，并需持有有效的保安资格证书，且个人历史清白，无任何不良行为或犯罪记录。在更换安保人员时，必须经招标方审批后方可执行替换操作。

项目配备专属安保团队，他们专业致力于安全保卫管理工作，确保项目运营的顺利进行。

安保团队主要由中青年构成，年龄限定在45岁以下，且要求体魄健壮。他们具备必要的专业知识，并需定期参与专业技能与知识的培训提升。

确保着装统一，上岗时佩戴规定标识，严格遵守着装要求，展现出整洁划一的仪容仪表。

秉持合规精神，敬业奉献，持续学习，技能娴熟，严谨认真，细致入微，主动积极，坚韧不拔，任劳任怨，严格服从管理，言行举止得体，杜绝背后议论、干预他事或引发纷争。

确保依法运营，推行文明服务理念，始终践行礼貌待人原则，坚决杜绝与服务对象发生冲突或暴力事件。4.7定期维护安保设备、工具及用品，确保其性能符合规定，运行高效且安全可靠。

5.管理服务方式

我们的管理服务采用外包形式，包括但不限于安保人员的服装购置、装备配备（如器械、设备、对讲机及相关物资）、培训费用以及管理服务费用，所有相关开销均由我司负责。安保人员的服装款式需在招标人批准后方可实施。

关于设施设备的运行、维护与维修管理服务工作标准与规定

1.设施设备运行维护维修管理目标

设施设备管理遵循规范化操作，物业管理团队严谨实施检查、维护与维修，旨在保持设备的良好性能，充分挖掘其效能，提升使用效益，延长设备寿命，并实现成本的有效控制，确保设备保值的最大化。我们致力于维持各类设施设备的完好性、安全性及正常运转，杜绝重大设备责任事故及安全事故的发生。在设备质保期内，我们将提供必要的辅助维护支持。

2.设施设备运行维护维修管理内容和任务

电力设施维护与保障：确保项目中的配电、供电及发电设备处于优良状态，运行顺畅，电力供应稳定。所有用电设备的安全运行得以充分保证。

水资源与废水管理：确保项目配备的给水系统（包括供水、污水处理、中水回用、雨水收集与再利用以及绿化灌溉）设备性能优良，运行顺畅，供水稳定，能满足消防、生活、绿化及清洁用水需求。同时，排水设施畅通无阻，排水迅速，严防水患发生。

消防安全管控：确保所有消防设施处于优良状态，运行顺畅，能迅速响应启动，从而有效预防火灾并最大限度地降低火灾损失。

设施安全管理：致力于维护各机房泵房的高效安全运营环境，防止非正常的人为损害和设备故障，确保设备稳定运转，预防任何安全事故的发生。

维护与监控：定期评估监控及红外报警系统的运行状态，以确保其功能正常且高效运作。

电梯维护与协作：与电梯维护保养服务商紧密协同，确保定期维保的顺利实施。一旦发现任何问题，立即并精确地进行处理，以消除潜在风险，保障电梯的平稳运行安全。

设施设备系统维护与管理：确保公共区域内的灯具、开关、插座、热水器、烘手机、消毒柜、海报机、门锁以及户外照明设施（包括电灯和景观灯）得到妥善的维护、维修，同时注重安全控制和设备的高效运行，以优化使用体验和保障用户便利。

门禁设施管理：确保电动伸缩门、空降门、卷帘门、防火门以及门禁系统的顺畅启闭，保障安全与灵活性。

3.设施设备运行维护维修管理标准与要求

3.1日常管理

务必依据《物业管理服务要求及标准表》的明确规定，严谨开展各项管理工作与服务。

管理包括对设施设备系统的运行操作、日常巡检、定期检修与维护、故障排除及应急处置等全方位职责。

精通各类设施设备的功能特性、操作流程、运用指南及故障应对策略。依据设备的官方使用手册，编撰出重点明确、通俗易懂且便于实践的操作手册，该手册将被显著地张贴于设备设施的关键位置，并妥善保管备份。详实记录每套设备系统的运行参数，设计并优化各系统的经济效益运行方案，定期进行数据分析并适时调整，以确保设备始终处于最理想的运行状态。

设计并实施针对各设备系统的故障应急外围措施，同时安排定期的演练活动，以此逐步优化我们的管理系统流程。

负责物业档案资料的创建与保管，以及设备维修记录的台账管理，详实记载各类设备系统的维修过程中的物资流动情况。

我司承担对机房钥匙及内部设备设施的安全监管职责，任何因我公司管理不当导致的机房设备被盗、遗失或损坏等安全事故，责任将由我公司全权承担。

提供公共区域共享设施设备（包括热水器、干手机、路灯等）的维护管理和维修保养服务。

物业管理区域内，专业单位如供水、供电、通讯及网络服务提供商应负责相关管线与设施的维修保养，并在进行抄表作业时，确保与物业方进行有效的协调与管理工作。

负责按照甲方委托，协同设施设备的年检工作，包括电梯、消防设施、供电系统、供水系统及防雷装置的检验。

积极遵循并接受相关行业监管机构的检验、教导、监管与管理。

确保设施设备维护维修工作的详细记录与档案资料的严谨管理得以实施。

3.2具体要求

构建并完善设备物业管理规章制度，明确各岗位工作规范，同时设计详实的执行策略与绩效评估体系。

设备图纸与档案资料管理体系完备，资料搜集全面且分类明确；设备台帐设立严谨，记录详尽，账实相符。

机房环境整洁，秩序井然，设备区域尤为注重卫生。所有物品均按照规定整齐摆放。在机房内，严禁实施与工作内容不符的行为，如吸烟、饮酒。并且，非相关人员需严格遵守规定，不得随意进入。

实施设备安全运营与岗位责任制度，明确职责分工，实行定期设备巡检与维护保养，严格遵守维修保养标准程序和操作手册，确保按要求记录设备运行状态。对于关键区域如配电房、泵房、机房及消防控制系统，需提供全天候（24小时）的技术支持与人员保障，以便随时应对各类突发状况。

实施全天候24小时值班机制，设立专用服务热线，旨在接收并处理包括物业管理报修、求助、咨询、反馈、质疑及投诉在内的全方位信息。我们确保即时响应并跟进，设有回访流程与记录。针对用户投诉和服务需求，我们承诺在10至15分钟内通过工作通知单形式传达给相关部门，并在工作日内通过电话、书面或上门的方式向客户通报处理进度。我们的目标是将投诉率控制在2%以下，同时保证处理和回访的100%完成率。

物管团队成员以及专业技术人员需持有相应资格证书，统一着装并佩戴醒目标识，展现出专业的服务态度和严谨的工作作风。在日常管理与服务过程中，所有员工须保持整洁的仪容仪表，行为举止规范，始终坚持文明礼貌，提供热情且周到的服务。

实施定期的设施设备与用品的全面核查，一旦发现异常或接到维修需求，应迅速采取措施进行修复或替换，以确保问题得以妥善解决，并确保对检查过程及问题处置情况做好详实记录。

每月末，向甲方呈交设备管理服务运营状况的月度报告。

根据档案管理规范，对设备管理服务的相关资料实施有序分类储存，确保资料完整性

致力于遵循规范开展设备维护服务，确保所有设备系统的完好率百分之百，从而保障其稳定且安全的运行效能。

履行设备管理服务合约，坚守维修服务承诺。确保维修品质，降低二次修复需求，并实施完善的回访跟踪。在接收到维修请求后，响应时间须控制在30分钟内抵达现场，维修及时性目标须达100%标准。

在接到电梯困人报告后，承诺在十分钟内迅速抵达现场，并确保三十分钟内安全解救被困乘客。

确保员工队伍的稳定性，充分发挥技术骨干的作用，并提前与甲方沟通协调。在编制招标、投标文件时，严格按照岗位需求配置足够的员工，严禁擅自缩减人员。若经甲方抽查确认员工人数减少，甲方有权按照实际减员人数扣除相应的每人管理服务费用，并有权解除合同。

每月对各类消防设施及器材进行一次全面的检查与功能测试，并将相应的检查与测试报告提交给甲方以书面形式记录。

建立健全各类设备的详细管理档案，详实记录维修材料的消耗与流转状况，并实施定期的物料消耗情况分析。

我们致力于推进能效提升与成本节约，每月实施详尽的能耗数据统计分析，并据此提出优化建议。

确保妥善保存甲方交付的所有工程设备图纸，对我司因管理不当导致的图纸遗失所引发的任何损失，将由我公司全权负责。

在设备运营管理中，严格遵循原系统设备既定的技术参数、操控标准及性能规格，任何改动或技术革新均需事先征得甲方的书面许可。

1. 确保稳定电力供应与水资源供给，严谨设定水电暂停许可程序。对于计划中的水电限停，务必遵循规定时限通知管理机构。2. 制定详尽的给排水系统应急预案。一旦发生渗漏事件，维修团队需在接到通知后十分钟内迅速奔赴现场进行抢修，坚决防止大面积漏水或长期停水状况的发生。

确保全面遵循招标方对于景观设施及设备系统管理与使用的各项规定。

确保避雷设备的完善性、效能及安全性，严格按照规程进行定期试验，并随之附上相应的检测报告单。

承担与第三方的沟通联络职责，以及现场管理监控，详实记录第三方提供的服务状况，并据此向甲方提出建设性的改进提议。

积极响应并及时执行招标方的合理管理与服务指示，全面完成招标人交付的额外相关服务任务。

4.人员配备和素质要求

我司严格遵循招标文件规定，依据自身实际情况配置人员，确保不少于最低人员配备要求。所有人员需持有相应的培训合格证书或专业资格证书，并且过往表现良好，无不良行为记录及违法犯罪案底。在更换设备管理人员时，须经招标方事先批准方可执行这一程序。

该项目将配备专属的设备管理服务团队，该团队专业且全职，致力于设施设备的管理工作，确保高效与专注的服务执行。

服务人员选拔标准如下： 1. 男性应聘者需满足45岁以下，形象端正，身体健康，注重仪容仪表和素质修养，提供优质服务； 2. 候选人需接受过专业培训，具备扎实的专业知识背景； 3. 必须具备强烈的责任感和职业使命感，具备一定的基础知识，热衷于自我学习，能熟练掌握设施设备管理和故障排除技能，并积极履行各项管理服务职责。

持续深化专业培训，不断提升学习与管理服务的专业素养和技术能力，严谨细致地执行，提前做好设备维护，确保设备始终处于最优化的工作状态。

确保着装统一，上岗时佩戴规定标识，严格遵守着装要求，展现出整洁划一的仪容仪表。

秉持合规精神，敬业奉献，持续学习，技能娴熟，严谨认真，积极进取，耐心细致，坚韧不拔，任劳任怨，严格服从管理，言行规范，杜绝非议、不干预他人事务、不挑起纷争，始终保持低调踏实的态度。

确保依法管理，推行文明服务理念，始终以礼待人，坚决避免与服务对象产生冲突或暴力行为。

确保维护完善各类常规检测设备、工具及配件，以保障其性能合规、运行高效且安全可靠。

5.管理服务方式

管理服务采用包干制，主要包括设施设备的日常操作、运行、检修、清洁、维护与保养，以及相关服务人员服装的提供、培训费用和管理服务费用。对于公共区域内的非维修基金约定范围内的小修事项，由我方负责处理。如遇需动用维修基金的大修项目，需在事先获得甲方批准的前提下，按照维修基金的使用和管理规定进行维修作业。

(三)环境卫生保洁管理服务工作要求

1.环境卫生保洁服务范围

公共区域