科创园物业管理 投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章 创新综合服务策略

第一节 项目需求分析

一、 项目简介

园区位于XX市XX大道XX号，占地面积XX亩，厂房XX栋，建筑面积XX万平方米，绿化面积X万平方米，入驻生产型企业XX多家。宿舍楼X栋位于园区北侧距离XX公里处，共X层XXX间。智能制造展览中心位于园区南侧1公里处，占地XX亩，广场面积XX万平方米，展览中心内部XXXX平方米。

二、详细的服务要求

环境卫生管理： - 承担园区管委会办公区域、生产设施（厂房）、住宿区、展览中心的公共通道（楼梯过道）、卫生间、电梯设施、道路交通及广场的日常清洁与维护。 - 确保楼宇内外所有雨水管道和地漏、下水系统的畅通维护。 - 保洁人员需对各自负责的区域实施定时且周期性的巡查，确保即时清理，保持环境整洁。

机动车与非机动车管理：确保园区内各类车辆的进出与停放规范，维持车辆在指定区域井然有序地停驻。

安全防护服务概览： - 实施全天候园区入口及宿舍(24小时)门岗值守。 - 展览中心则提供18小时不间断的保安巡逻服务。 - 协助开发区公安分局开展全面的公共秩序维护工作，确保安全无忧。

物业管理职责： - 负责园区企业的物业费用收取。 - 定期执行楼宇各楼层水表、电表读数并收取相关费用，包括电卡充值服务。 - 管理新入驻企业的装修保证金，审核水电安装施工的安全性和合理性。 - 实施定期的水电表运行状况检查。 - 负责宿舍楼的房租及水电费收取工作。

维护职责：针对园区的水电供应、门窗设施、办公家具、墙面装饰及路面状况，提供零星维修服务。维修工作需迅速识别并通报给园区管理部门，所有维修计划需经园区办公室审批通过后方可执行。年度维修预算为X万元，已纳入物业费核算，每季度根据实际发生的维修费用进行报销。

绿色植被维护职责： - 定期执行园区绿化维护工作，包括除草、修剪、病虫防治和施肥，频率为每月至少一次。 - 在梅雨季节，强化维护频次，每半月进行一次修剪与锄草，以确保园区内绿意盎然，无杂草丛生，绿化带整洁有序。 - 夏季实施灌溉作业，冬季则进行绿化保养，以保持植物生长的最佳状态。

环境卫生管理： - 每日职责：负责园区内所有垃圾箱的清洁清运，确保垃圾箱周边环境整洁，无垃圾残留，并将垃圾运送至指定收纳区域。 - 化粪池维护：年度常规操作包括对化粪池进行一次专业抽送服务，由中标方遵循相关法规标准执行。对于任何突发情况，如化粪池堵塞等，中标单位需立即响应，确保管道系统的畅通无阻。

一、会场布置：细致安排会议室布局 二、常规服务保障：全天候提供开水供应、茶水递送以及会后清理工作 三、音响设备管理：确保会议室音响系统的正常使用与维护 四、茶歇服务：全天候贴心供应

关于应对上级领导来访的规定：当有上级领导前来园区进行视察、考察、召开重要会议或者出现突发应急情况时，应积极响应，及时调配必要的人力资源，确保满足各项规定的需求。

组织架构与人员配置明细： - 园区物业管理关键职位需配备负责人，至少XX名； - 安保团队需确保XX名专业人员； - 保洁服务需配备XX名工作人员，具备实践经验； - 宿舍区域的安保力量需XX人，同时保洁人员亦需XX名； - 展览中心的安全保障由XX名安保人员负责，保洁人员则需配置X名。

三、服务要求

1.卫生保洁

1. 办公区域日常维护：确保每日清洁，家具及沙发表面光洁无污渍、无尘埃；    2. 地面、墙面及天花板需保持洁净，无痕迹、垃圾残留；    3. 会议室环境要求整洁，无杂物堆积，会议桌整齐，配备的设施如杯子、椅子有序排列，且提供及时的茶水服务；    4. 卫生间务必维持清洁卫生；    5. 垃圾处理及时，确保环境卫生的持续优良。

(2)厂房公共区域。公共服务中心、公共会议室、孵化器、研究院：每天清扫保洁，做到地面、墙面、屋顶无污渍、无手印、无垃圾。公共卫生间、电梯、楼梯及公共过道：每天清扫保洁，做到地面无污渍、无烟头、无痰迹、无垃圾；墙面无脚印、无灰尘、无污迹；屋顶无蜘蛛网；扶手干净。空置厂房：保持清洁状态。

1. 公共生活区日常维护：每日进行深度清扫，确保公共洗漱间、楼梯、走廊地面洁净无瑕，无烟蒂、痰渍及杂物残留；墙壁光洁，无脚印、尘埃和污渍；天花板无蜘蛛网痕迹；扶手始终保持清洁无污染。2. 空置宿舍要求：维持整洁如新状态。

展馆日常维护：公共区域坚持每日清扫保洁，卫生间、会议室及办公区域始终保持清洁整齐。而展台与展品则实施每周全面清洁制度。

环境卫生管理概述： - 园区周边道路及广场：每日实施全面清扫保洁。 - 宿舍楼外围区域：保持整洁，无任何垃圾和杂物。 - 展览中心广场：严格要求清洁，确保无废弃物，垃圾投放于指定箱内，垃圾箱外表亦需保持干净整洁。

进行全面的阳台内外雨水管道疏通与维护，以及对厂房和宿舍的所有地漏与下水道进行彻底检修和保养。

(7)园区保洁人员分工情况具体如下：

保洁人员职责划分如下： - 室外路道与广场：配置XX名保洁员负责维护。 - 园区办公区及茶水服务、研究院办公区过道、公共服务中心、孵化器过道以及各厂房内的楼梯、电梯及周边公共区域：由XX人担纲。 - 公共卫生间等区域：同样由上述人员负责。 具体的分工可能会根据园区的发展动态和功能布局需求进行适时调整，招标人保留最终决定权。

宿舍X名保洁人员。

展览中心XX名保洁人员。

2.车辆管理

各类机动车辆，如摩托车、电瓶车及自行车，应严格遵守规定，将它们停放于指定的停车区域，切勿占用楼梯间、公共大厅或办公区域。

任何非本单位车辆均需遵循规定，禁止随意停放，切勿占用门口区域或阻碍主要通道。

(3)制定停车使用条例，停车管理规定。

(4)保安队员严格执行车辆出入规定。

当保安人员察觉车辆门窗未妥善关闭时，应立即寻找车主，及时提醒其注意门窗安全。

3.安保服务

以下是门岗职责明细：  1. 不间断的24小时值班服务，确保园区入口安全。 2. 负责信件与报刊的接收与分发，对外来人员和车辆实施登记，同时对大件物品进行核查。 3. 定期巡查监控室及配电房，确保设施运行正常。 4. 对企业及员工个人的信件、包裹等物品进行即时接收并通知相关人员领取。 5. 白天时段，承担门卫岗位的值守任务，同时负责园区内的日常巡逻和车辆停放管理。 6. 晚间时段，继续履行门卫职责，并执行园区夜间巡逻任务。

实施24小时不间断宿舍门岗值班制度，主要包括对外来人员的准入登记以及定期对宿舍区域进行巡查管理。

维护展览中心全天候（18小时）运营保障，白天主要职责包括内部安全监管、广场秩序维护与车辆进出管理。晚间值班直至午夜零点，重点在于广场安全以及对展览中心进行定时巡逻检查。

积极协同公安机关推进工作，优化监控室管理规章制度。

遵循并执行公安机关制定的保安保卫工作的指导方针、政策及相关条例，同时严格遵照业主的各项安全管理制度。

坚决反对并严格管控物业管理区域内的一切不文明行为和违法行为。

(7)积极开展防火、防盗知识宣传。

(8)处理各种突发事件。

构建并严格执行三级防火责任体系与岗位规章制度，确立完善的安全防火制度及操作规程。

(10)定期巡视消防器材和设备。

任何物品均不得在建筑物内进行焚烧。确保楼道、走廊及所有出口的畅通无阻，严禁在此区域堆积任何物品。

员工在工作期间须统一着装并佩戴标识明显的工牌。值勤人员需配备对讲机、警棍及手电筒等必要装备。

(四)园区管理

负责园区内企业物业费收取。负责园区每幢楼宇各楼层水表、电表抄报、费用收取，电卡充值等。做好园区新入驻企业装修保证金的收取与返还，审核企业装修过程中水电安装是否安全合理。定期巡检各企业水电表运行情况。负责宿舍楼房租、水电费的收取。

(五)零星维修

承担园区内的水电设施、门窗、家具（如桌椅）、墙面及路面等日常维护工作，一旦发现异常应立即报告，并在获得园区办公室审批通过的维修计划后执行相应的修复措施。

(六)绿化维护

以下是绿化维护的具体职责：  1. 日常绿化护理：包括定期锄草（每月至少一次，梅雨季节提升至每半月一次），以及修剪工作，以保持园区内的整洁，无杂草丛生，无枯枝败叶，绿化带呈现出有序的美感。  2. 季节性活动：在夏季实施定时灌溉，以保证植物的水分需求；而在冬季，则进行绿化设施的维护保养，确保植物度过寒冷季节。

(七)垃圾清运

负责园区垃圾箱每天清运，确保垃圾箱周围干净、无垃圾，并送至制定区域；每年对化粪池进行1次抽送，，由中标单位按相关规定要求进行处理，如遇特殊情况应及时处理，确保管道畅通。

(八)会议服务

以下是全天候的会务服务内容概述：  1. 会场陈设与装饰：精心策划并执行会场布局，确保舒适且专业。  2. 基础会议服务：提供开水、茶水递送以及会间清理等日常支持。  3. 音响设备操作与维护：确保会议室音响系统的顺畅运行与及时维护，保障音效质量。  4. 茶歇服务：全天候供应适宜的茶水服务，满足参会者需求。

(九)园区其他要求

当面临上级领导的现场视察、调研、重要会议召开或其他突发情况时，应积极响应，及时调配必要的人力资源，确保满足规定的要求。

(十)服务态度

致力于提供周到细致的服务，以热忱的态度履行物业职责，确保企业及园区员工的需求得到优质满足。

四、高标准服务规范

(一)安保服务

实施严谨的办公楼（区域）出入管理制度，涵盖传达、保安及公共秩序，确保所有区域的安全与工作环境的正常运行。其中包括对办公楼（区域）、公共区域以及公共场所的全方位管理，严格执行准入规定，要求出示相关证件并进行详细登记，坚决防止无关人士随意进入。

维护环境秩序，确保防盗、防火报警及监控系统的正常运作。实施24小时全方位的办公区域、公共区域及公共场所的安全监控，确保监控记录的完整性。一旦监控中心接收到火警、险情或其他异常情况，应立即启动报警程序，并即时通知相关人员奔赴现场处理。常规安全巡查工作严谨进行，及时发现并消除各类安全隐患，对突发事件能迅速高效应对。对于重点和要害部位，巡逻频次不得少于每小时一次，对任何违法行为或违规行为，务必及时制止。

(二)车辆管理

维护严谨的车辆进出记录，实现有序的停放与进出管理，确保车道交通流畅无阻。

任何装载着易燃、易爆、剧毒物质或可能携带污染性物品的车辆，以及来源不明的交通工具，严禁进入管理区域。

(三)卫生保洁

每日实施详尽清洁工作，确保家具及沙发表面光洁无瑕，无任何污渍和尘埃；同时，地面、墙面以及天花板均需保持洁净，无污迹、无指纹，环境整洁无杂物。

2.会议室内无杂物乱堆现象，会议桌整洁干净，杯子、椅子等物品摆放整齐，茶水服务及时；卫生间整洁干净；垃圾及时清理，公共服务中心、公共会议室、孵化器、研究院：每天清扫保洁，做到地面、墙面、屋顶无污渍、无手印、无垃圾。公共卫生间、电梯、楼梯及公共过道，屋顶无蜘蛛网；扶手干净。

3.空置厂房：保持清洁状态；公共洗漱间、楼梯、过道地面无污渍、无烟头、无痰迹、无垃圾；屋顶无蜘蛛网；扶手干净；空置宿舍：保持清洁状态；公共区域每天清扫保洁，卫生间、会议室、办公室整洁干净。展台及展品每周清洁一次；园区、宿舍楼外围、展览中心广场，每天清扫保洁，做到道路、广场无垃圾、无杂物，垃圾入箱，垃圾箱外侧干净；疏通、维护楼内外阳台所有雨水管道及厂房、宿舍所有地漏、下水道。

(四)绿化养护

执行精细化的绿化维护规程：春秋季确保充足灌溉，每周实施不少于一次；夏季频繁补水，提升至每周两次；冬季视天气条件调整，可酌情暂停浇水。依据时节与气候条件，适时进行修剪、施肥及土壤翻新作业。同时，对绿地绿植区域设立明显的警示标识。

(五)维修养护

每日执行对单元门、楼梯通道及公共区域门窗、玻璃的例行检查，详细记录并及时进行维护与修复，确保相关维修与保养记录的完整性。每一年实施全面的安全设施设备审核，依据审核结果制定维修策略。对于重大维修项目，必须在事先获得业主方的认可并得到批准后，方可实施操作。

(六)日常维护

确保与服务对象订立具有法律效力的物业服务协议，明确界定双方的权利与义务；在项目承接过程中，严谨核查住宅园区的公共区域及公共设施设备，核实所有相关手续完备无缺。

公司具备严谨的管理体系，详细规划了作业流程及物业管理实施方案，明确了实施时间节点。我们严格执行国家财务规章制度，确保财务收支合规。所有业主资料、房屋档案、设备档案以及收费管理等相关文档均完备齐整。

管理处应公示园区内的服务收费项目、详细的服务内容以及明确的收费标准等相关信息。

每一年至少实施一次业主对物业服务的满意度调查，确保满意率超过70%。

以下是我们的24小时服务热线，致力于迅速响应业主需求： - 对业主的疑问与投诉，我们承诺在一周内给予明确的回应和处理； - 对于紧急维修需求，我们将在两小时内到达现场，常规保修服务则按照双方事先约定的时间安排； - 我们实施详尽的报修与维修流程，并设有回访机制，以确保满意度达到70%以上。

6.每年开展一次健康有益的园区文化活动。

五、绩效评估标准与流程

考核标准(100分)

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