机场综合体物业管理服务方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

第一章优质物业管理计划

一、概述项目基本情况

名称	内容
项目名称	荆州机场航站区物业服务采购项目
项目单位	荆州机场建设管理有限公司
委托单位	湖北国华项目管理咨询有限公司
服务内容	服务内容主要包括：提供《航站楼物业管理制度》要求的保洁、水电维修、管道疏通、有害生物防治、绿化养护等服务。航站楼面积为13800平方米。工作时长根据每日航班时刻，航前至航后。
服务范围	为机场航站楼提供包括且不限于保洁服务、水电维修、管道疏通、有害生物防治、绿化养护等物业服务。
服务期限	3年

致力于持续提升航站楼的卫生保洁标准，旨在维护机场环境，确保旅客需求得到满足，维持机场秩序，提供优质服务，以贴心的态度优化机场环境，从而提升整体服务水平和旅客满意度，营造出优质的候机体验。

二、人员的配备、培训、管理

1.管理人员培训

1.1培训实施

我司将以分层次、类别化的策略构建定制化的学习与发展体系。我们将采取多元化的培训手段，包括集中教学、小组研讨、部门实践、精英交流会、导师辅导、实际操作演示、专题研讨会、管理模拟活动、在职培训与教育、与高层互动、户外拓展训练、行动式学习、岗位技能演练及技能竞赛，以确保培训的实效性。

1.2新员工培训

我司高度关注新员工试用期间的表现与岗位匹配度。为此，我们精心设计了一系列培训，包括企业文化的启蒙、公司规章制度的解读、工作流程的介绍以及岗位技能的提升，旨在帮助新员工快速理解公司规章制度，熟悉工作流程，掌握专业技能，并有效融入公司文化环境。同时，我们实施了职业导师计划，每位新员工将由经验丰富的导师指导，通过师徒传承的方式，协助他们迅速掌握工作要领，适应岗位需求，从而实现个人与企业价值的无缝对接。

1.3项目管理人员培训

为了契合公司整体战略对各类人才的需求，特此构建一套与项目管理类员工职业发展路径相匹配的梯度人才培养体系，旨在打造一条从后备主管晋升到项目经理的全面培训路径图，形成项目管理人才的供应链。

1.4基层员工培训

为了提升一线主管引领团队的能力，进而优化项目整体服务品质，我司计划引入TWI（TrainingWithinIndustry）培训体系。此培训通过实战演练、个案分析与情境模拟，旨在教导员工如何定制有效的培训方案，如何细化工作技能分解，并熟练运用‘四阶段法’进行岗位技能的系统培训。

工作教导训练法

1.5新项目服务人员针对性培训

培训过程严格遵循'七有原则'，具体包括：详实的培训计划、配套的教材资料、专业的培训讲师、适宜的教学场所、严谨的考勤记录、学员的学习笔记以及考核性的培训测试。

在实际操作训练中，我们严格遵循'四要素'，包括：详实的培训计划、明确的操作项目、完整的训练记录以及公正的考核机制。

在日常培训中，我们着重实施三点策略：优先强化重点岗位培训，强调关键岗位的技能提升，以及确保标准化操作规程的深入学习。

实施全面的'三在岗'培训策略：确保培训内容实现在岗操作、基本技能现场磨练，并通过岗位绩效考核体现培训成效，从而实现100%的培训覆盖率。

致力于提升团队效能，策略性地关注员工的‘资质与能力不匹配’现象，即针对‘高资格低能力’和‘低资格高能力’的问题，构建一个多层次且开放的培训体系。我们采取协同岗位训练与组织发展相结合的方法，有效应对生产一线繁重任务与关键岗位人员短缺的挑战。对于新入职员工，特别实施‘一对一’强化辅导，确保其在首周得到及时的引导和额外培训时间。

2.管理人员管理

根据集团公司高级管理人员绩效考核管理制度的指导原则，并紧密结合公司的实际运营情况，本方案旨在提升绩效管理水平，有效地对中层管理人员进行绩效评估。我们确立以岗位职责为基础的工作目标，以此为导向激发和推动业绩增长，共同致力于达成矿业公司的战略愿景。

2.1基本原则

(一)彰显业绩成果：依据公司的总体绩效指标，逐层细分至组织绩效和个人绩效，坚持以工作业绩为核心，以责任目标为驱动力，实施全程监控，并强调对工作表现与业绩表现的评估与深入剖析。

(二)组织管理体系：实施分级考核，根据管理层次与职责权限，遵循自下而上的责任传递和自上而下的绩效评估流程。考核过程中强调责任明确，以数据为导向，避免主观评价；针对未能达成责任目标的情况，将进行责任追溯。

(三)绩效考核指标的量化处理：所有涉及的考核指标均实施明确的量化标准，预先设定量化目标，并进行精确度量评估。对于民主评议指标，采用数据转换模型，将原有的定性评估结果转化为可量化的考核数据，进一步进行详尽的综合数据分析。

(四)确保公正透明：在指标体系构建、指标数值确认、绩效评估、考核依据确立及考核结果应用等各个环节，严格遵循客观、公正、公开、科学与合理的准则，以实现社会公认的公平性。

2.2考核范围

本计划涵盖的主要绩效考核对象包括公司中层管理人员，具体包括干部、主任工程师、专责主管以及专责工程师等职位。

以下是各单位、部室经营管理者所遵循的考核流程：首先，考核部门提交相关考核数据；其次，被考核人员进行自我评估；接着，由人事部进行初步评审；最后，由矿业公司经理进行评价。

以下是中层管理人员考核流程的步骤： 1. 考核部门提交相关评估数据； 2. 被考核者自行进行绩效自评； 3. 单位主管提出其见解与建议； 4. 由人事部门进行初步评审； 5. 经过公司经理的最终审定。

2.3考核内容、方法

领导班子及中层管理人员的绩效评估主要依托于明确的绩效指标，采用目标管理模式进行。考核周期定为每年一次，实施过程分为日常监控、月度汇总、季度剖析、半年预警及年度全面评估五个阶段，以确保及时进行监督、提醒、调整与绩效评价。年度考核期间，中层管理人员需执行述职述廉制度，其考核结果将直接影响到他们的职位续聘与绩效年薪的挂钩。

2.4对单位经营者及领导班子的考核

权重占比60%的运营绩效指标：该部分旨在展现企业的经营表现，着重评估经营者的能力与成果。具体考察项目包含：成本控制与消耗、盈利水平、产品产出量以及工程项目完成情况等关键要素。

20%权重的管理效能指标：评估企业的管理效能，核心聚焦于经营者的工作成效。具体涵盖：质量管理的严格把控、确保安全环保标准、绩效管理的执行效率、推动自主管理能力、挖掘对标潜力以及实现全面的管理达标要求。

日常运营评估（占比15%）：考察企业在日常运营与管理中各项规章制度执行效力及训导活动的实施与跟进。主要内容包括月度内管理标准日常核查扣分、工作错误与过失考核扣分，以及责任追溯考核扣分。这些分数经过累加后，计入年度绩效考核体系。

评议指标（权重占比5%）：评估领导班子的思想理念、工作风格、廉政建设表现，以及民主精神、领导特质与经营管理能力。主要考察领导班子的整体效能、公众满意度，以及企业生产经营管理的综合绩效。

2.5对部室管理者及领导班子的考核

1、专业能力及管理成效(占比70%)：评估部室在专业管理领域的表现与整体组织业绩。考察内容涵盖了与矿业公司相关联的专业管理指标以及部室运营成本指标。

2、15%的权重：评价部门管理效能与自我提升的展现。考察范畴涵盖管理标准达成、绩效考核以及标杆比拼等要素。

3、日常运营评估（占比10%）：考察部门在日常运营管理中的制度执行力度及训导活动的实施与执行效果。主要包括管理标准日常核查扣分、工作错误与过失考核扣分，以及责任追究考核扣分。这些分数将按月度累积，计入年度绩效评价体系。

4、评审要素（占比5%）：评估部室的团结协作、战斗力以及工作风纪，侧重考察职能部门的功能发挥、专业管理效能及服务态度。

2.6对其他中层管理人员的考核

管理人员的综合评估体系由三个维度构成：岗位绩效管理（权重占比80%），日常考核（权重15%）以及评议环节（权重5%）。在岗位绩效管理方面，着重考察与各职位职责相匹配的专业技术及管理指标的履行情况。日常考核则涵盖了管理标准的日常监督扣分、工作错误与过失扣分，以及工作责任追责扣分，这些月度累积得分将计入年度考核总分。

2.7考核分析、评价

1. 首先，整合收集各部门、科室管理层及经营管理人员的绩效评估得分数据； 2. 然后，实施逐一对比并进行排名，对考核结果进行全面剖析； 3. 最后，依据统一的领导班子、经营管理者和中层管理岗位评价体系，进行综合性的评估与解析。

(一)综合分析与评价单位经营者及领导班子的表现

1、单位经营指标全面完成，且综合考核得分在95分以上的（五大主体考核得分系数)，领导班子为一流班子，经营为优秀。

2、单位经营指标全面完成，且综合考核得分在90分以上的（五大主体考核得分系数)，领导班子为二流班子，经营为良好。

3、单位经营指标未完成，或综合考核得分在90分以下的（五大主体考核得分系数)，领导班子为三流班子，经营为基本称职。（注：以上含本数，以下不含本数)

(二)综合评估与评价部室管理者及领导班子的绩效与领导能力

1、部室专业管理指标全面完成，且综合考核得分在95分以上的（生产部室考核得分系数)，领导班子为一流班子，管理为优秀。

2、部室管理指标全面完成，且综合考核得分在90分以上的（生产部室考核得分系数)，领导班子为二流班子，管理为良好。

3、部室管理指标未完成，或综合考核得分在90分以下的（生产部室考核得分系数)，领导班子为三流班子，管理为基本称职。

(三)综合评估与评价中层管理团队的绩效与能力

1、当岗位绩效管理的各项指标全部达到或超过既定标准，且评价结果被评为良好及以上等级时，或者岗位绩效得分高于95分，且评议指标被评为优秀，将获得综合考核的优异评价。

2、当岗位绩效管理指标得分达到或超过90分，并且评议指标被评为良好等级时，将获得总体评估的良好结果。

3、若岗位绩效得分低于90分，或表现为业绩普通且评估指标被评为一般，将综合评定为基本称职。

4、对于年内受到党纪政纪处分的中层管理人员，其评优资格将被取消。若相关行为情节严重或造成显著负面影响，将直接评定为基本称职。

3.管理规章制度

3.1公众制度

3.1.1接待来信来访来电投诉制度

本制度旨在实现"全面管控、卓越服务、客户满意"的管理愿景，通过持续优化管理体系，提升员工专业素养，不断优化服务品质，并对采购方的每一条反馈信息持严谨审慎的态度，从而确保制度的制定与执行。

1、实施'首问负责制'原则，每位公司员工，不论其部门职责划分，均需对采购方的咨询与联络持开放态度。对于职责内的事务或能直接处理的问题，须即时响应并解决；若超出个人权限或无法直接解答，亦不得以任何借口推诿或避让，应热情接待采购方的问题，并及时转介至相关部室处理。

2、员工应主动搜集采购方对物业管理的反馈，包括但不限于意见、建议和评价。

3、在接听所有来电时，公司员工的第一句话应当规范为："您好，这里是某某物业。"

4、在处理投诉过程中，务必展现出热烈的欢迎态度，积极倾听，面带友善的笑容，杜绝推诿或无理拒绝，始终坚持公平对待每一位投诉者。

5、在接到投诉时，投诉处理人员应如实记录，严格履行，不得申请回避。

6、严谨记录投诉详情，迅速派遣人员介入处理或向上级主管报告，确保在24小时内达成问题解决或给出回应，确保每项事务均有明确追踪与反馈。

7、对于因市政设施（包括供水、供电、供气、道路、邮政通信等）引发的任何投诉，我们务必全力以赴进行详尽的释疑，并与相关市政部门积极协调沟通，以便迅速解决采购方的困扰，坚决避免推诿责任的行为。

8、员工应致力于履行岗位职责，积极向采购方提供优质管理体系服务，有效预防投诉，将潜在的纷争提前化解。

9、应及时对采购方的投诉进行深入剖析与总结，针对频繁浮现的问题，组织相关部门进行专题研讨，以寻求有效的解决方案，从而防止同类问题的再次发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

3.1.2鼓励员工和采购方参与管理制度

1、公司致力于提升服务品质与运营效率，积极倡导全体员工及合作伙伴提出创新且实际可行的建议。对于采纳并实施成效显著的建议，公司将予以建议人相应的物资激励。

2、建议范畴涉及如下方面：物业管理策略与执行手段，提升服务品质的实施举措，设备的操作与维护规程，节能与资源管理的最佳实践，以及如何增强经济效益。所有相关建议均可以直接提交至公司经理或高级管理层。

3、公司定期组织专题会议，研讨并采纳各相关方提出的改进意见。一旦收到合理的建议，相关部门主管将拟定初步实施方案，随后提交公司高层领导审批，待批准后方可实施。

4、建议试行阶段分为15天和30天两个阶段，视具体情形而定。试行期结束后，将由公司高层领导与各部门主管共同评估该建议在实践中的成效，并据此决定奖励等级与奖金数额。对于具有显著建设性及实际效益的合理化建议，可跳过试行阶段，直接对提出者予以奖励。

5、员工将获得五个不同等级的奖励，分别为300元、200元、100元、50元及30元，所有奖励将在考证结束后即时颁发，并相应记录于员工个人档案之中。

6、员工的晋级、年终评优及奖励决策均依据其提交的合理化建议记录。对于频繁提供优质建议的员工，我们倾向于优先考虑其晋升与特别奖励的机会。

3.2岗位责任制

3.2.1项目经理职责

1.统筹管理处的各项事务，并引领全体团队成员高效实现公司交付的业绩指标。

2.依据国家法律法规及物业公司指导原则，构建物业管理处的运营策略与运作体系。

3.设计并确立详尽的规章制度、服务标准和操作手册，明确各级管理人员与员工的职务权限，并确保其有效执行与监督。

4.构建并优化管理处的各级组织结构与工作流程，力求其合理性、精简性和高效运作。

5.统筹规划编制管理部门的中期与长远发展战略，担当年度工作任务分配、员工培训项目的设计以及年终绩效总结的撰写职责。

6.掌握管理处的全面决策与指挥职责，对管理岗位人员的任用、调动和解聘享有建议权；同时，对生产岗位人员的人事任命具有决定权。

7.致力于规划与审批管理处的财务预算与决算，确保收支平衡，推行节约增效的原则，同时开展多元化的有偿服务，以期实现经济效益和社会效益的双重提升。

8.月度检查工作由组织管理处执行，旨在保障管理处的全面服务质量和安全生产的顺利进行。

9.负责联络对外业务并进行合同审阅，同时负责实施供应商评估，具有建议聘用或解聘供应商的权限，并将相关决策提交公司审批。

10.积极构建与行业监管部门及同行的沟通机制，旨在提升公司的公众形象，致力于提供卓越的服务。我们着手规划并制定所辖物业的‘优质’评选标准和实施方案，促使物业随着社会的持续进步和行业前沿的发展同步前行，逐步塑造独特的品牌形象。

11.履行职责，对管辖物业及各部门实施定期巡检，严谨评估服务品质，迅速发现并解决潜在问题，确保信息畅通无阻，有效支持上级决策的传达与执行。

12.管理者身体力行，关注员工福利，实施公正的奖惩制度，从而塑造出强大的团队凝聚力。此举激励员工满怀热情与责任感，致力于履行各自职责。

13.完成公司交办的其他工作。

3.2.2工程部人员职责

3.2.2.1工程部主管职责

1.在管理处经理的直接督领下，统筹负责东旭办公大楼的工程管理和维护工作，确保所有办公所需的动力设施（包括机电设备、空调系统和弱电设备）能顺畅运行，保持高效运转。

2,履行管理职责，我将参与管理处的重要会议，进行部门工作报告，并接受上级的绩效评估。全面负责机电运行部的人力资源管理和设备调度。在人员配置上，我将选拔并配备适宜的下属管理人员，致力于骨干团队的建设和培养。我将全力以赴确保动力设备安全稳定运行，同时力求以最低的成本支出，维持东旭国际的高端运营标准。

3,制定并确保下属各岗位的操作规程严谨执行，同时监督核查他们对岗位责任制、操作流程以及设备维护检修制度的严格遵守。

4.亲临现场，详查员工与设备现状，每日审视各岗位交接班日志及设备运行档案，通过解析设备运行参数以评估设备工作状态。

5.与人力资源部紧密协同，致力于员工培训项目的有效实施。

6.确保与各部门的有效协同，严谨执行安全预防措施并跟进实施进度。

7.负责规划并制定本部门的岗位职责明细、标准化的工作流程、以及严谨的质量控制标准和管理体系规定。

8.负责主持部门的周工作研讨会，并策划组织专题会议以及月度工作总结大会。

9.负责规划并执行本部门的工作计划，同时对库存物品与办公用品的成本进行有效管理和预算控制。

10.每月对工程维修质量和管理状况进行详尽总结，深入剖析问题成因，并制定并执行改进措施。

11.审查工程设备、维修配件及工程改造所需材料的申报计划

12.监督并审阅领班制定的各项计划，实施专业组工作质量的督导检查，进行评估，同时提供领班的业务技能和管理能力提升培训。

13.审核部门报表、请示和报告等。

14.依据工程维修任务的规模与所需专业人员的调动安排。

15.处理下级上报的各类问题和突发事件。

16.负责统筹策划并实施本部门的表彰活动，包括对各类优秀表现进行评审以及相应的奖惩决策。

17.实施月度工程材料水电消耗量的统计分析，并发起专业团队的研讨会，针对现有资源的有效利用与能耗减低策略进行深入探讨。

3.2.2.2工程部调度职责

1.在工程部主管的悉心指导下，我司全面承担东旭国际工程的维护管理工作，确保所有办公所需的动力设备、机电设施、空调系统及弱电设备的稳定运行。

2.全面负责机电运行部的所有维修人员及设备供应商的管理与调度。实施精细化的岗位配备策略，对维修管理人员进行选拔和配置，并进行专业培训，以强化维修团队的技术实力，确保动力设备的稳定、安全运行。在保证服务质量的前提下，竭力以经济高效的手段维持东旭国际的高端运营标准。

3.协同主管与总工程师规划并确立各职位的标准操作流程及规程，严谨监督下属员工严格遵守岗位责任制度、操作规程以及设备维护与保养规定。

4.亲临现场，详细了解人员配置与设备运行状态，迅速调度维修资源，妥善应对突发性设备故障。

5.按照既定的维修保养方案，统筹规划各专业设备的维护作业。

6.依据各部门提交的应急维修申请单，我们遵循维修规程及标准，迅速调度相应的专业维修团队进行处理。

7.有效解决施工过程中出现的协调难题，积极推动与施工部门的无缝协作。

8.需对人员配置、维修工具、设备及施工改造工程的进度实施全面监控，一旦发现重大的技术难题，应及时向主管报告，并同步知会总工程师。

9.确保所有维护和维修工作的前期筹备周全，务必事前详尽规划并充分准备。

10.负责仓库月底物品的监督核查盘点，并对盘点报告进行审验，最终提交给主管查阅。

11.协同主管有效开展与公司人事部门的协作，并负责组织员工培训活动，致力于员工生活与工作的关注与支持。

12.积极协同主管，与公司内部相关部门建立紧密合作，确保安全预防措施的有效实施与跟踪跟进。

13.负责规划并执行部门工作计划，有效管理库存物资与办公用品的成本，并监督预算控制.

14.负责参与并协助制定与优化本部门的岗位职责、工作流程、工程质量标准以及各项管理制度。

15.主持并组织每周部门工作研讨会，以及策划和实施专业技术专题会议与重大故障剖析会。

16.每月对工程维修质量和管理状况进行详尽总结，深入剖析问题成因，并制定并执行改进措施。

17.参与审核部门报表、请示和报告等。

18.负责审阅并评估工程设备的备品购置、维修配件申请以及工程改造所需材料的申报计划。

19.主导并策划部门员工参与的重要业务规划与企业文化培训活动。

20.依据工程维修任务的规模与所需专业，调度相应的人员执行相关工作。

21.处理下级上报的各类问题和突发事件。

22.在部门主管临时缺席的情况下，受其充分授权，代理行使主管职责，有效引领部门工作进程。

23.负责协助主管策划并有序开展本部门的评优活动，同时参与各类奖惩事项的审批工作。

3.2.3工程部领班责任

1.在工程部主管的直接督导下，我司专业设备的运行与维护管理工作由我全面担纲，包括人员调度与配置，同时执行并完成上级交付的其他工作任务。

2.领班的主要职责在于确保其管辖系统的设备安全稳定运行。对于下属人员和本系统的设备管理，领班负有全面的监督与指导责任。其中，每日的管理工作须严格遵循，涵盖多个关键环节。

(1)每日清晨、中午及傍晚，对本系统的各项关键设备运行技术状态进行例行核查，并一旦发现异常情况，立即组织进行处理。

(2)实时监控系统的运行状态，一旦发现异常问题，立即进行修正。

(3)严谨监控各岗位纪律状况，一旦发现任何违规行为，立行纠正。

(4)监督施工现场施工过程，确保工程质量和进度的管控

(5)对下属员工的维修保养工作质量和效率进行现场核查，一旦发现任何问题，立即实施改进措施。

(6)监控运营报告，详实掌握所管理系统的当日能耗状态，针对异常情况深入剖析其原因，并迅速采取措施消除浪费行为。

(7)致力于设备故障的及时检修与隐患的快速响应，严格履行技术监督职责，确保系统设备始终处于高效的技术优化状态。在设备故障影响业务运营的情况下，我们能迅速到达现场进行处置，并即时向主管和总工程师汇报相关情况。

(8)致力于设计并持续优化本系统的运行规程，与运行团队紧密协作，寻求提升效能的方法。在确保系统安全运行和维护业务氛围的同时，我们极力追求节能目标。

(9)统筹规划本系统的设备月度及年度维护保养方案和配件储备计划，定时提交给相关主管与总工程师审批。同时，负责监督和组织实施维修保养计划，确立工作标准，确保下属执行质量，优化工作效率。

(10)在遵循执行部门主管和总工程师的权威指导之下，我们积极履行岗位责任制，严谨监督下属员工严格遵守操作规程与员工行为准则。坚持实施周期性的设备维护保养，确保设备整洁（设备清洁）、机房环境整洁、作业区域无尘。同时，坚决执行四项零缺陷原则：电力安全无漏电、机械设备无渗漏（包括油液、水液、气体如石油气、蒸汽和制冷剂）、各项功能运行正常（性能优良）、密封性佳、润滑状况良好、紧固件牢固并调校精准，全方位进行严谨的检查和指导。

(11)依据下属员工的技术能力和心理状态，定制相应的培训方案，并持续进行职业道德和专业技能的教育培训。

(12)审核下属员工考核，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。

(13)积极跟踪科技发展前沿，积极推动新技术的应用与普及，持续优化并完善本系统。参与项目的改造设计，严谨监督施工过程，并确保工程质量的严格把控。

(14)3.2.4 操作员工的主要职责包括：协调并协同机电运行部的其他专业部门，有效管理本专业与其他相关专业的协作，根据工程维修工作的实际需求，灵活调整专业人员配置。

3.2.4.1配电电工岗位职责：

(1)确保严格遵循公司的各项规定及本岗位的规章制度。

(2)致力于深化技术研习，透彻领悟东旭国际的供电体系结构、线路路径，以及所管理设备的运行原理、技术特性与操作规程。

(3)致力于设备的维护与保养，以确保其安全稳定运行。

(4)履行职责，周期性检查电气设备运行状况，严密监控中央信号屏显示，准确记录各项数值，并妥善填写相关报表。

(5)迅速记录来访电话信息，生成并分发派工通知单，指示维修班组前往处理。同时，确保每月材料消耗的统计工作得以妥善完成。

(6)正值班负责调度电工日常维修工作。

(7)承担与周边区域变电站及市供电局电力调度部门的业务对接工作，并确保详实记录所有相关事项。

(8)在遭遇供电故障时，值班人员需坚守冷静，遵循操作程序迅速进行故障排除。

(9)在故障排除完成之前，交接班作业不得进行，要求交接班人员共同协作以消除故障。故障排除后，方可进行交接，并确保详细的工作交接记录得以制作。

(10)员工需于休假前一天向工程师提交请假或补休申请，工程师将负责协调安排适当的代班人员。

(11)确保在规定的时间内，对值班室内外环境进行全面且细致的清洁工作。

3.2.4.2强电维修人员岗位职责：

(1)秉持敬业精神，严谨对待职责，严格遵循电气操作规程，精通各类电气设备的工作原理与实际操作与维修流程。

(2)掌握东旭国际的各项照明与动力系统设备的控制点，确保设备的顺畅与安全操作。

(3)承担电器线路与设备的安装任务，以及各类小电器的维护工作。

(4)致力于维护和保养所辖电气设备，接到报修请求后，无论是来访还是来电，务必做到迅速响应，及时实施维修，并做好详细记录。

(5)确保遵循电气设备操作规程，着重强调用电安全及防火措施，以预防人身安全事故的发生。

(6)对于非业务目的，严禁进入办公区域、大堂及餐厅等公共区域。若因工作职责需进入办公区进行维修作业，务必穿戴鞋套、手套和专用维修遮挡垫，同时应保持礼节，尊重并保护室内设施，避免对客户造成干扰。维修结束后，务必将现场整理干净，包括设备和维修残留物。

(7)严谨执行节能减耗措施，对任何违规用电行为务必严厉惩处。

(8)在确保设备稳定运行的前提下，提倡节约原材料，致力于提升设备的使用寿命，同时有效控制配件消耗，并妥善维护设备及工具的储存管理。

3.2.4.3电梯维修人员岗位职责：

(1)定期对电梯运营状态进行全面检查，迅速处理故障，消除潜在风险，以确保电梯的安全稳定运行。

(2)承担电梯照明设施及内外部呼叫指示器的日常巡检与维护任务。

(3)承担电梯轿厢（不含内部）的日常清洁，以及井道、井道底部的维护工作，还包括整流器、电抗器和控制柜的清洁任务。

(4)确保在电梯显眼区域公示标识和乘客须知，实施详细的电梯运营记录管理，定期进行细致的检查与测试，对任何发现的问题迅速响应，以实现‘事前预防’的管理原则。

(5)遵循保养计划，实施日常与周期性电梯维护，确保设备始终保持高效运转状态。一旦发现严重故障，立即上报管理层，并在权限范围内积极进行抢修，以最小化对办公环境的影响。

(6)严谨记录设备运行状态与值班期间的操作维护日志。

(7)积极协同相关部门开展电梯年度安全检验工作，确保执行顺畅。

(8)在进行班次交接时，务必详细报告各电梯的运营状况，并确保钥匙、专业工具以及对讲机等物品的逐一交接无误。

(9)详细记录设备维修过程并同步记录所耗备件，以便作为技术档案留存。

3.2.4.4空调机组维修人员岗位职责：

(1)确保严格遵循物业管理公司的所有规章制度。

(2)值班员在当班期间全面负责空调系统的运营管理工作。他们必须严格执行巡检规程，定期对环境和各空调区域的温度与相对湿度实施监控，并依据外部天气的变化适时进行空调的双次调节，以确保空调区域内的温湿度指标达到预设的标准范围。同时，他们需按照运行记录表的规定详细记录相关操作情况。

(3)值班人员需全面了解设备的运行状态，一旦发现新出现的问题，应迅速处置并立即向工程师汇报。在遇到工程技术人员不在的紧急故障情况下，总调度长需担起责任，协调组织应急力量进行即时处理。

(4)严谨遵循设备保养手册，实施每日及每月例行维护，以确保关键设备始终保持优良的技术性能。

(5)设备运行状态标识的管理工作由领班全权负责。在设备启动、停止以及阀门操作（开启或关闭）过程中，务必实时更新运行状态牌。尤其当接收到维修班关于设备检修的通知时，应与维修班组成员协同，确认是否已悬挂相应的警示标识。

(6)值班人员在每个班次需对所有运行记录进行全面核查并亲笔签字。除了详尽记载运行参数，还须准确记录设备的启停时间，包括停机检修的详情（如原因及停机开始与恢复运行的具体时间）。每日，班长需汇总并向机电运行部汇报当日设备运行状况，累计设备运行时长，并详细记录当日发生的故障及维修事项，以便归档于班组技术档案之中。

(7)员工在值班期间应当严守劳动规章制度，一丝不苟地履行操作规程，禁止无故脱岗。并且，明确规定，班前班中均需禁绝饮酒行为。

(8)按照既定日程，值班人员负责设备的定期擦拭与机房地面的整洁维护。

(9)设定夏季供水的适宜温度区间为7至10摄氏度，而冬季的供水温度需控制在38至65摄氏度，同时，卫生热水的供应温度应保持在60摄氏度标准范围内。

(10)3.2.4.5 岗位职责：确保给排水设备的高效、经济与安全运行，通过精细调度实现设备的顺畅管理。

(1)确保严格遵守给排水设备的维护规程及操作手册，按照既定的巡查路径逐一进行检查，并细致地记录值班期间的检查记录。

(2)承担本物业管理区域内给排水设备的紧急维修、日常保养及故障抢修工作，并严谨地记录设备的运行与维护状况。

(3)掌握大楼内部给排水系统的运行特性，能够精确无误地评估设备工作状态。

(4)确保大楼内部的给排水设施稳定运行，同时消防水泵维持在高效待命状态。

(5)致力于深化专业学习，强化业务能力评估，全面掌握设备构造与性能体系，确保故障诊断精准且维修响应迅速。

(6)务必对空调末端设施、送排给排水系统、机组及卫生洁具进行全面检修与维护，致力于深化技术理解，竭力提升设备效能，优化能耗管理。

(7)致力于细节管理，有效防止滴漏现象的发生，通过挖掘潜力与资源再利用实现节约。

(8)确保工作区域的整洁，任务完成后务必对工作现场进行彻底清理。

3.3安保部人员职责

3.3.1安保部主管职责

1.在项目经理的引领下，全面担当起日常安全管理的重任。

2.拟定消防治理的周/月及年度工作打算。

3.承担编纂各职位安全操作规程的职责，并确保其有效执行。

4.承担突发性事件的预防措施规划及应急响应方案的设计工作。

5.协同各部门妥善处置所管辖区域内的各类安全事故与事件。

6.负责策划和执行项目经理安排的员工教育与培训项目，主导义务消防队的组建工作，并主导实施专业技能培训，致力于提升和维持本部门员工的整体业务能力。

7.完成上级主管交办的其他工作。

3.4安保部监控职责

3.4.1保安监控员：

(1)在主管及运行领班的悉心指导下，专门承担大楼安全监控系统的运营管理职责。

(2)确保对大楼的关键出入口、重要区域和敏感地带实施严密监控。一旦发现异常情况，应立即通报保安部门及相关职能部门，并协同护管部及其他相关部门进行及时应对和协调行动。

(3)针对各报警点接收到的警报信息，应在接到后5秒内迅速核实，同时调取相关报警区域的视频监控画面进行详细分析和确认。如遇特殊情况，需立即通报保安管理部及相关部门，并确保将报警详情及其处理经过完整记录于保安监控系统文档中。

值班记录表中。

(4)在进行班次交接时，务必对所有监视点位的摄像机画面进行全面检查，评估图像的清晰度及监控设备的运行状态，并将相关观察结果详细记录于交接班记录表的设备运行状况栏内。

(5)安保人员在夜间轮班期间，需在每日凌晨实施录像带的定向更换，同时对已完成录制的带子进行抽查回放，以确认录像资料的完整性，并在交接班文档中详细注明相关检查结果。

(6)确保每日班次对门禁系统的各项参数进行全面检查，感应卡的使用时限与权限须严格遵照上级管理部门的规章制度，任何权限调整或有效期变更需经主管领导的书面批准。对于即将到期的感应卡，应提前三天向部门主管报告并通知更新事宜。

(7)确保严谨记录运行状况与交接班详情，定期对监控设备实施清洁保养，规定每一班次在交接班前完成设备整理与清洁工作。

3.4.2消防监控员：

(1)在主管机关及运营管理层的引领下，我司承担大楼消防预警与联动系统监控的专业职责。

(2)监控消防系统的人员应当全面掌握消防标准，对防火区域划分及各类消防设备的位置有深入的理解。在接班后，务必仔细聆听上一班监控员的工作交接，并严谨审阅当日的值班记录。

(3)一旦接收到火灾或消防系统的警报，须在5秒内迅速核实，随后与保安监控员协同，调取并分析报警区域的相关图像。同时，立即将情况通报给护管部的值班巡查人员，并亲赴报警现场进行实地核查。

(4)在发现火灾情况后，应迅速向直属上级报告，遇紧急状况请拨打119火警热线寻求支援。同时，启动火灾发生区域的应急广播系统，并遵照专业消防人员的指示，有序引导疏散火灾现场的受困人员。

(5)一旦发现存在污染的报警探头，应立即通告弱电维修专业人员进行清洁处理。

(6)确保详细记录报警事项与交接班过程，同时注重监控设备的日常维护，规定每班次结束前进行一次清洁整理工作。

3.4.3楼宇设备监控员：

(1)在主管机关及运营管理层的引领下，我司专门承担东旭国际楼宇设施的监控职责。

(2)在接班前，各班次需仔细聆听上一班监控员的工作汇报，接班后则需详尽查阅值班记录。

(3)在值班期间，应对各监控区域的温度、湿度、空气质量以及楼宇设备的运行状态每20至30分钟进行一次全面检查，并依据季节特征及天气变化动态调整楼宇设备的运行设置参数。

(4)根据既定的照明规程，实施针对不同季节及节假日时间表的动态调控，确保泛光照明及航空障碍灯的开关操作得以精确执行。

(5)遇到系统警报时，应迅速核实并立即将其情况通报给工程部及相关维修人员，对于紧急事故，须立即上报主管领导。

(6)确保严谨记录运行状况与交接班细节，维护监控设备的整洁度，规定每班次在交接班前进行一次全面清理和整理。

3.4.4安保部保安职责

3.4.4.1巡逻岗：

(1)在巡逻过程中，如遇任何可能影响安全的状况，应立即将其报告给保安部及相关岗位，并积极协同当班人员妥善处理安全问题。

(2)巡逻时不得长时间停留在某一处。

(3)熟知该区域内部布局以及消防通道的具体分布情况。

(4)在巡逻过程中，对各区域的消防设备进行全面核查，确保其处于良好状态，一旦发现任何损坏，立即向消防中心汇报。

(5)检查紧急出口是否处于畅通状态。

(6)在执行盘查任务时，务必关注任何异常行为的个体，特别是对处于醉酒状态的人的动态保持警惕。

(7)如遭遇盗窃事件，应立即报告给安保部门主管，随后由主管组织追捕盗贼，并在审讯后依法转交当地公安机关处置。

3 . 4 . 4 . 2 1 ^ { \circ } \right]卫岗：

(1)确保初始环节严谨把控，始终保持高度警觉，切实履行门前守卫职责，特别关注夜间警戒，着重保障车辆与行人的安全。在人员密集时段，务必预防盗窃事件，并维护大门口及周边区域的秩序，坚决杜绝骚乱和斗殴行为，从而确保门前环境的绝对安全。

(2)实施严格监控措施，对疑似精神障碍者、着装不整或行为异常者，务必阻止其进入。保持与各部门岗位的有效沟通，遇有特殊情况需迅速支援，对可疑人员实施有效控制。对于携带危险物品或易燃易爆品试图进入办公区域的人员，应予以劝导，建议由保安部门代为妥善保管。

(3)妥善应对并报告各类异常、特殊及频繁发生的状况，同时抄送相关部门和领导。

(4)员工应严格遵守工作规定，确保在岗期间始终保持警觉，上班时间内严禁打盹、喧哗、未经许可离岗或处理私事。任何违规行为将受到严肃纪律处分。

3.4.4.3停车场保安：

(1)定岗于停车场内。

(2)指挥引导车辆有序停泊。

(3)确保以得体的姿态迎接到每一位光临的停车客户。

(4)当车辆进入停车场时，应展现出主动与热情，迅速接近并用手势引领客人选择合适的停车区域。

(5)我们应尊重客人的便利，避免强制指定车辆停放位置，以免给客人带来不必要的困扰。

(6)务必对客人的疑问做到及时解答，展现出极高的耐心。

(7)维护车辆及车场的安全。

(8)确保主车道的畅通无阻，要求任何非相关人员迅速撤离该区域。

(9)有效且迅速地管控各类突发性事件，特别是发生在停车场内的冲突与骚乱。

3.4.4.4安保部消防员职责

1.深入研习消防相关知识，熟练掌握各类器材的操作技巧及其运用步骤。

2.致力于在责任区内开展全面且深入的防火宣传教育活动，旨在提升全体员工的消防安全认知。

3.确保消防设备与设施的定期维护，保持其良好运行状态，以便在紧急情况下迅速启用。每日对电器、电线、开关及燃气管道进行详尽检查，排查霉变、锈蚀、氧化和堵塞问题，以预防由电路故障或燃气泄漏引发的火灾风险。

4.任何违反消防安全的行为务必严格禁止。面对突发火灾，无论是工作时间还是非工作时段，全体员工都应迅速响应，果断参与救援行动，严禁临危退缩。

3.4.5保洁部人员职责

3.4.5.1保洁主管岗位职责

1.负责保洁工作的现场管理，解保洁员的思想和工作动态。

2.确保每日巡查工作的高