富春湾产业项目选址评估服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

一、 深入剖析项目内涵

（一） 项目概述与现有问题分析

1． 项目背景分析

遵循《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《杭州市城乡规划条例》及《杭州市建设用地选址论证管理办法》的精神，旨在提升土地资源的集约化利用，强化建设用地规划条件管控，确保规划的有效执行。本工作涉及对项目功能布局的深入剖析、景观设计的合理性评估、交通规划的科学组织，以及基于土地利用和征地拆迁实际情况的实施可行性论证，开展严谨的选址认证流程。

选址论证主要内容为：

对于划拨性质的建设用地，需详细阐述其地理位置、占地面积以及准许的建设范围；而对于出让土地，应在土地出让程序启动前，充分论证出让地块的具体位置、用途性质以及开发强度等相关要素。

论证选址阶段，需详尽研究目标地块及其周边地区的土地利用状况、建筑物类别、公共配套设施、市政设施配置、交通便利性以及环境条件等详细信息。

选址论证具体包括以下内容：

在建设用地选址论证中，应详尽阐述与建设项目息息相关的道路、河道、绿化以及其他配套设施的用地规划、建设规模、实施策略及时间安排等细节。

若建设用地内或周边存在对日照时间有特定规定的情况，需专项编撰日照影响评估报告。针对住宅用地，应基于未配置公共设施的假设进行日照影响分析。

针对西湖及西溪的特定景致，依据地块的实际情况，专项编撰景观分析报告。

在执行景观分析及日照影响考察时，针对已拥有三维城市模型的地块，我们将利用现有的模型进行模拟分析。

对于新建的火车站、长途汽车客运站、轨道交通站点、机场、大型商业和物流设施、影剧院、体育场（馆）、医院等对交通产生显著影响的建设项目，当单幢建筑（不包括地下部分）建筑面积超过20000平方米或者机动车停车位配置达到1000个以上时，应当编制详细的交通影响评估专篇。

(四)对建设用地地下空间开发利用的条件进行论证，确定合理的地下空间开发利用的要求以及不同建设内容的规模，明确地下空间连接通道的位置及出入。

在撰写投标文件时，应详细阐述线性市政工程如道路、管线的功能特性、实际效用、覆盖区域以及与周边土地利用的关联，同时针对现状与规划，明确提出具体、有针对性的要求。

针对景观照明区域，明确提出了针对6处特定用地的亮化工程管控规定

2． 项目环境与现状概述

1、高新产业发展

致力于构建一个全面完成造纸及相关产业退出、产业链初具规模、特色产业园区初见成效、金融服务体系日益完善、高新项目聚集发展的产城融合新城。目标是将此地打造成杭州高新技术产业的强区，以及高新制造业的示范区域。

“一”：指腾退一个传统产业；

致力于构建三大特色产业链：光电激光产业集群、机电装备产业链以及数字创意产业体系。

五个特色产业园的构建包括：信息技术产业园、光电激光产业园区、承载着'留心留根'理念的园区、集文化创意与文化旅游于一体的产业园，以及聚焦总部经济的产业园区。

宏伟目标：预期引进落地产业项目超过百个，规划产业用地面积达到3000亩，预计达产后年度税收将达到12亿元，总投资额预计为150亿元，产值有望突破200亿元。

力争到2022年，累计完成企业拆迁700家以上，淘汰造纸产能760万吨，招引落地产业项目100个，其中高新产业项目80个（高新制造业项目60个)、152项目8个（力争10个），为2025年创建“万亩千亿”省级新产业平台打下坚实基础。

2、高品质城市建设

在未来三年里，我们计划在规划体系、交通路网、配套道路、市政设施及公共服务等多个领域推进81项新建项目，预计总投资额将达到约276.54亿元人民币。

致力于构建'一环五横六纵'的主干道路网络结构和多个区域的详细支路系统，旨在打造流畅、有序且便捷的交通出行环境。计划在三年内累计完成约38450米的道路建设，预期至2022年底将初步实现'一环两横三纵'的路网骨架建设。

以下是近年来道路建设的进展情况：  - 2020年度完成六项道路建设项目，其中包括江滨南大道东延至大源溪工程、春永线改造工程及大桥南路改造工程，总长度约为11,530米； - 在2021年，我们实现了七条道路的建成，涵盖了富春湾大道（一期）和经纬路（一期）等重要路段； - 至于2022年，同样有七条道路顺利竣工。

滨富特别合作区、杭黄一平方公里、春南产业园及大源产业园等区域的配套道路交通建设，按照规划和开发进度稳步进行，旨在提升新城的对外连通性。我们积极促成杭州地铁6号线和拥江快线的接入，使之融入杭州富春湾新城，共同构建一个便捷的30分钟通勤圈。

我们致力于推进包括13个新旧邻里社区、人才公寓在内的民生工程建设项目，如省人民医院富阳院区、配套学校与幼儿园。与此同时，我们将适时开展图书馆、广播电视中心、行政办公设施、区级第二体育中心及会议中心等公共设施项目的前期研究工作，确保城市建设的全面发展。

计划将杭黄1平方公里综合开发项目确立为实施TOD模式与人本化、数字化、生态化融合发展的未来社区战略，定位为高铁经济的重要‘门户引擎’。在此基础上，我们旨在推广并深化片区合作开发的市场化创新机制，实现全面拓展与提升。

3、生态环境

依据《杭州富春湾新城生态环境建设三年行动计划(2020-2022年)》，未来三年，富春湾新城将秉持"生态宜居、治理有效、创客服务、筹建有序"的核心理念，致力于在全境范围内将生态发展融入人居环境提升的各个环节，力求在局部凸显亮点、沿线彰显特色、总体塑造卓越的城市形象。

构建以'一心、双溪、两镇、三轴'为核心的区域发展规划： - '一心'定位为创新与创业服务中心； - '单江'工程致力于洋浦江的生态环境修复与提升； - '双溪'涵盖大小源溪的综合整治； - '两镇'包括艺术气息浓厚的书画小镇和宁静优美的渔隐小镇； - '三轴'则分别为沿线绿化的大桥南路、江滨南大道以及富春湾大道两侧景观带。

3． 改进措施与合理建议

项目选址规划管理应遵循如下基本原则：一是科学布局，注重土地节约与集约发展；二是推动资源、能源的有效利用与综合循环；三是保护耕地等自然资源和历史文化遗产；四是防范环境污染和其他公共危害；五是确保项目符合所处盟市域城镇体系规划、城市总体规划（包括开发区总体规划）的要求；六是兼容国防建设、防灾减灾以及公共卫生和公共安全的需求。

在申请建设项目获得审批或核准之前，建设项目选址须经城乡规划行政主管部门预先接受申请。

对于需进行备案的建设项目，申请人须在完成备案程序后，进一步向城乡规划行政主管部门提交建设项目选址申请。

3.建设项目选址实行分级管理制度。

选址工作对于国务院及其相关部门以及自治区政府及其相关部门审批、核准或备案的建设项目，将由城乡规划行政主管部门担当主要职责进行管理。

4.建设项目选址的申报程序。

申请人需向项目实施区域的城乡规划管理部门提交选址意向，该部门依据城乡规划的指导，根据分级管理的规章制度，进行相应的审批评估，并可能将审查结果上报至上级城乡规划管理部门进行审议。

5.办理建设项目选址，应提交如下材料：

(一)申请人关于建设项目选址的请示文件；

关于建设项目所在地城乡规划的请示报告，由地方城乡规划行政管理部门递交给上级规划行政管理机构

已获批准的项目前期工作许可文件或项目建议书的批复文档

(四)《建设项目选址研究报告》；

(五)有关图件。

项目选址示意图：详列于总体规划（城镇体系规划）之中，涵盖周边关键基础设施的布局情况。

建设项目平面布置图。

法律法规要求提供的其他必要文件及相关国家和自治区的明确规定材料。

城乡规划行政主管部门根据适用的法律、法规及官方批准的城乡规划，对建设项目选址实施详尽评估，并出具规划选址建议。对于符合《中华人民共和国城乡规划法》相关要求的项目，将颁发《建设项目选址意见书》。

所有工业工程、至关重要的基础设施建设、社会公益项目、公共设施的设立，以及超出城市总体发展规划预留用地的选址项目，均需编撰建设项目选址研究报告。

选址研究报告的编制应由具备相应城市规划编制资质的专业机构承担，并严格遵循相关技术规范。

城乡规划行政主管部门应对需编制选址研究报告的建设项目，组织相关专家实施现场考察与技术评估。技术评估的结果，被视为城乡规划行政主管部门进行项目选址管理的重要参考依据。

在建设项目选址审查阶段，城乡规划行政主管部门有义务遵循规定，对涉及需事先征询相关部门意见的事项，应主动进行咨询并获取其专业见解。

11.《建设项目选址意见书》有效期自核发之日起1年。有效期内未取得建设项目批准（核准）文件的，可以申请延期。需要延期的，申请人应当在选址意见书有效期届满前30日内向原核发机关申请延期。对已取得《建设项目选址意见书》但建设项目最终未得到审批或核准的，《建设项目选址意见书》自动失效。

对于在有效期内需对《建设项目选址意见书》所载内容进行调整或变更的建设项目，必须遵循相关程序，经原核发机关审批通过。

13.对未按规定办理选址或《建设项目选址意见书》失效的建设项目，各级城乡规划行政主管部门不得核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。

（二） 关键项目特性与技术挑战解析

1． 深入解析项目特性

1.1工程建设适宜性分析

项目场地的工程地质与水文地质特性及其对地震、洪水、地质灾害的适应性是核心评估内容。详细考察包括地震设防烈度、岩土类型的识别、地基承载力的测定、地下水位深度、地下水腐蚀性的影响以及潜在的洪水淹没风险，还需确认是否覆盖重要矿产资源。根据《城乡用地评定》(GJJ132-2009)，我们将建设项目工程地质适宜性划分为四个等级：‘不适宜’、‘适宜性较差’、‘较为适宜’和‘完全适宜’。

1.2设施配套分析

详尽考察项目的场地交通、供水、排水、供电、供热和供气等基础设施的外部条件，以及生活服务设施的配套是否契合项目需求。所有建设项目必须确保符合项目设定的各项标准和要求。

项目选址及配套设施布局须严格遵照城乡地供暖及相关技术标准的要求。对于涉及重大修改的工程建设项目，必须在依法修订城乡规划后，方可进行选址审批。

1.3景观环境影响分析

详尽探讨项目实施对自然生态与景观环境的潜在影响，以及对周边日照和采光条件可能产生的影响。同时，为确保项目权益，我们明确了对周边后续建设项目在项目性质和开发强度等方面的管控需求。

1.4社会影响分析

详尽探讨项目实施期间及竣工后对社会公共利益、民众福祉以及直接受益人的影响，针对可能浮现的社会问题，我们将制定预防和应对策略。特别对于涉及基本民生、社会发展的重要工程，以及可能广泛影响大众生产与生活的建设项目，需专门进行社会影响专项评估。

1.5交通影响分析

详细探讨项目实施期间及竣工后对周边城市或区域交通可能产生的潜在影响评估。内容涉及对建设项目预计产生的交通流量进行初步预估，深入剖析建设项目对周边交通系统设施的需求及其潜在影响，同时提出项目自身针对交通压力的优化策略，以及对外部交通设施改善的建议以减轻整体交通负担。

项目的基本要求是，建设项目的出行需求应适度控制，以确保对周边路网产生的影响维持在可接受的范围内，不会显著降低所在地区的交通服务品质。特别针对大型城市基础设施、规模超出规定标准四倍以上的非交通设施建设项目，以及城乡规划部门或公安交通管理部门认为可能对城市交通构成重大影响的其他项目，要求在项目选址阶段就必须进行详尽的交通影响评估分析。

1.6历史文化影响分析

深入探讨项目实施对历史文化名胜区（包括名镇、名村）、历史文化街巷以及受保护的文物单位、历史建筑和历史保护区产生的影响。

选址原则上需严格遵照历史文化保护规划的规定，确保项目实施过程中不损害历史文化名城或保护区的原有风貌与布局，坚决防止对历史街区完整性产生任何破坏。

表2各类自然生态保护区建设项目选址要求

2. 保护区开发项目选址的基本要求

表1建设项目设施配套分析内容

一、辅助设施分析内容

注：表申“√”为应分析内容。

选址策略应优先考虑避让不可移动文物，如遇特殊情况无法避免，务必对文物保护单位采取最大程度的原地保护措施。

1.7项目安全性分析

项目安全评估详细探讨其对城乡公共领域的潜在影响，包括建设周期内的应急响应与环境安全关联性分析。本报告着重剖析项目在城乡公共服务保障、城市灾害防御、土地利用安全、生态系统稳定性以及人员生命安全等方面的潜在威胁。同时，我们还将考察项目对特定区域如机场净空、微波通信通道、军事设施保护区以及国家总体安全标准的遵循程度。特别关注的是，一旦项目运行过程中发生意外事件，可能对生态环境安全产生的长期且不可逆的后果。

2． 深入解析关键技术

在构建现状分析图、指标分析图及专项分析图的过程中，所依赖的核心技术是SWOT分析方法。

一、SWOT技术

态势分析(SWOT)是一种策略工具，它针对研究对象的内外部竞争环境和条件进行深入剖析。该方法涉及识别并列出与其紧密相关的关键内部优势、劣势，以及外部机遇和威胁。这些元素被系统地组织成矩阵形式，通过系统性分析，将各因素相互关联并进行评估，从而得出具有决策导向性的结论。

通过这种方法，能够对研究对象所处的环境进行全面、系统且精确的探究，进而依据调查结果策划相应的战略规划、行动计划及应对措施。

根据企业竞争战略的全面理解，战略本质上是企业能力与环境动态的有机结合。这体现在企业的'优势'(S，即组织的强项)与'劣势'(W，组织的弱项)与外部'机会'(O，即环境提供的可能性)以及'威胁'(T，外部环境的挑战)之间的平衡运用。

二、SWOT分析的步骤

首先，开展SWOT分析需识别对公司运营至关重要的驱动因素，并明确后续阶段亟待解决的核心管理议题。

探讨对公司运营具有深远影响的关键环境因素：

·收集信息：收集与影响因素相关的数据

预测未来影响因素的演变：基于信息的系统性整理与分析，洞察这些因素可能的发展动态与趋向

分析当前及未来对公司产生重大影响的积极与消极因素的深度评估

明确未来经营挑战：梳理即将面临的关键业务议题

外部环境的全面剖析：揭示机遇与挑战

主要从宏微观进行分析：

概览：政治环境（Political）、经济体系（Economic）、社会结构（Social）、文化因素（Cultural）与科技进步（Technological）

微观：市场五力、产业因素和区域因素

		变化的动向和趋势	对公司的现在和未来的影响	元影响／机会／威胁	分析与评价（正负五分制）
政治因素	法规的变化
	汇率的变化
	政界的动
经济因素	GDP增长率
	消费动向和失业
	物价变化
	金融和财政政策
社会因素	人口的动态变化
	劳动力的变化出生率的变化
	人口的高龄化
文化因素	生活习惯的变化
	价值观的体系
	教育水平
	消费模式的变化
技术因素	电子学的进展
	新能源的供应
		变化的动向和趋势	对公司的现在和未来的影响	元影响／机会／威胁	分析与评价（正负五分制）
政治因素	法规的变化
	汇率的变化
	政界的动同
经济因素	GDP增长本
	消费动向和失业
	物价变化
	金融和财政政策
社会因素	人口的动态变化
	劳动力的变化出生本的变化			©版权所有 2024-2025 北京喜鹊云智科技有限公司 京ICP备2024102530号-1 京公网安备 11010802045440号 联系客服 关注公众号：