评估服务供应商投标方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

一、创新项目技术策略

1.1.定制化服务提案

1.1.1.定制化服务策略与项目深度剖析

1.全面规划方案

依据资产评估准则中关于评估程序的详细指导，评估工作的流程划分为八个明确的阶段与步骤。

(1)明确评估业务基本事项

在项目启动阶段，评估专家需与委托方及产权所有者进行深度沟通，明确评估业务的基本要素，包括但不限于：委托方身份、产权持有者信息、其他评估报告的使用者、评估目标、评估对象及范围、价值类型的选择、基准日设定、以及报告提交的时间与方式。同时，对评估项目进行详尽的风险评估，确保全面理解与准备。

(2)签订业务约定书

与委托方签订评估业务约定书。

(3)编制评估计划

本公司项目评估小组精心设计了详细的行动计划：涉及步骤明细、时间表、人力资源配置以及技术实施策略等关键要素。此计划随后将递交给公司内部相应的审批部门进行审阅和批准。

(4)现场调查；

评估人员针对特定业务需求，实施详尽的现场考察，严谨遵循调查流程。在现场，他们积极收集信息，通过聆听资产所有者对企业状况、委估资产的历史沿革与当前状态的陈述：实地考察实物资产，严格审阅财务文档，核实委估资产的所有权凭证以及资产的实际运营情况。在必要时，会寻求相关领域专家的专业支持来辅助工作。

(5)收集评估资料；

评估过程中，评估人员需产权所有人提交详尽的评估清单、财务相关文件，包括《房屋所有权证》、《土地使用权证》在内的所有权证明，以及历史的营业收入、成本支出、费用记录和预期盈利预测等信息。对于所有提交的评估资料，产权所有人须通过盖章的方式予以确认。

评估过程主要包括问卷访谈、样本勘查与核查，旨在收集评估业务所需的基础数据，深入理解评估对象的现况，并着重考察其法律权属状况。评估人员直接从公开市场搜集土地资产、建筑物等相关交易动态，同时从政府部门及其他相关部门获取诸如基准地价、建筑成本等官方公布资料。

(6)评定估算；

评估专家依据收集并整理的评估资料，实施详尽的分析与归纳，以此作为评估估算的基石。基于评估对象特性、价值类型以及评估资料的完备程度，对市场法、收益法和成本法等评估手段的适用性进行深入探讨。针对委托评估资产的独特性质，审慎选定适宜的评估方法，并运用相应的公式和参数进行严谨的分析、计算与判断，从而得出最终的评估结论。

(7)编制和提交评估报告；

按照法定法律、法规及资产评估标准，完成评估报告的制作，其过程遵循严格的评定估算程序。报告完成后，实施三级内部审核，以确保评估程序的合规性和准确性。

在确保独立判断最终评估结论的前提下，我们将在提交正式评估报告之前，与委托方就相关报告内容进行必要的沟通和调整。

在履行完毕相关评估程序后，我公司将依据业务约定书所定的时间节点，向委托方提交正式的评估报告。

(8)工作底稿归档。

2.详细的技术解决方案

针对本次竞标，我司精心策划了一整套技术实施方案，其中包括现场勘查等关键环节。详述如下：

(1)实地查勘

项目负责人引领实地考察，亲身体验评估标的地理位置与环境，对委托方提交的房地产进行详细核查，并验证产权证书及相关文档。此外，我们还将对周边房地产市场进行全面调研，以获取评估所需的初始信息。收集估价对象的关键信息，如外观特征、建筑构造、装饰水平等，并逐一核实前期获取的关于位置、边界、面积、权属及使用状态等相关资料。同时，我们还将搜集补充评估所必需的额外资料，并从多个角度拍摄和录像，记录评估对象及其周边环境及临近道路状况。

(2)估价计算及确定评估结果

A、估价步骤：通过对现场勘查结果及所搜集的评估资料的深入剖析与论证，我们采取适宜的评估手段进行精确计算。计算的准确性至关重要，务必确保其在法律和规章制度的框架内进行，同时强调执行过程中的严谨细致，以预防任何非人为和技术性错误的发生。

B、分析评估成效：对采用的各种评估手段所得出的结论应进行深入比较。若发现结果存在显著偏差，务必探究并消除导致这种差异的源头。

常规情况下，应对各种评估方法得出的估算结果进行如下审核：

①评估过程是否有误；

②基础数据是否准确；

③参数选择是否合理；

④评估项目是否遗漏或重复；

⑤是否符合评估原则；

⑥公式选用是否恰当；

⑦评估方法的选择是否契合评估目标及对象的需求。

在核验估算数据准确无误后，需依据具体条件综合计算出一项结论。在此基础上，应对包含难以量化的价效因素进行深思熟虑的调整，可能涉及结果的适度归整或正式确认，以此作为最终的评审决策。

(3)撰写评估报告

撰写评估报告的要求：

①完整性要求：应当详尽展示评估过程中涉及的所有事实、推断步骤以及最终的结论，正文内容与相关附件资料需完备并相互对应。

②评价的公正与客观性：在分析和讨论可能影响评估对象或价值的关键因素时，务必保持中立立场，确保所有论述基于详实的数据和事实，结论的得出应具有坚实的支持基础。

③严谨性：确保措辞精确无误，避免使用可能导致歧义或误解的表述。对于未经核实的信息，切勿轻易纳入，遇到不确定的部分务必阐明，并详细阐述其可能对评估结果产生的潜在影响。

④概述要求：提炼精炼的叙述，对收集的丰富资料进行严谨的科学筛选，优选具有典型性和代表性，能揭示核心特质的实例，以便准确阐述状况并明确立场。

(4)审核及出具评估报告书

评估报告撰写完成后，经历估价师的初步核查，继而由项目负责人进行二次审阅。经过技术总监的最终审批后，方能出具正式的评估报告，并提交给委托方。

(5)评估工作后期阶段

A、按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报告备案。B、及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见，完成备案审查。C、提交相应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍挂组件工作。D、整理编号，评估报告及工作底稿归档备查

若我司未能按照合同约定的时间及质量完成项目评估，将接受如下规定之处罚：

(1)、若我司未能按合同有效期限提交评估报告，将由我公司承担由此产生的0.1%保证金罚款。

(2)、若我司未能按相关法律法规规定完成审核程序并导致未获通过，贵单位有权予以退回，并拒付相应的评估费用。

(3)、任何情况下，若本承诺与现行法律法规产生冲突，将遵循相关法律法规的规定。

3.创新技术路径与效能评估策略

公司房地产评估服务实施严格的三级管理体系： - 部门经理担任一级督导，负责全面指导与监督； - 项目经理作为二级督导，承担具体项目的监督及核查职责； - 技术负责人则在三级层面，监控评估师对其所辖业务的内部质量控制制度执行情况。

(一)项目实施过程中，部门经理需承担如下的监督责任：

1、监督评估过程；

2、迅速识别关键问题，并在必要时提出相应的解决方案，对计划进行适时的修正。

3、在面临专业意见的分歧时，应及时向相关人员寻求咨询建议。

4、对评估工作底稿进行第三次复核。

(二)项目实施过程中，项目经理需承担以下关键职责：

1、评估工作已按具体计划的要求进行：

2、工作过程及其结果已适当记录：

3、所有关键问题已妥善处理，并在评估结果中得到体现。

4、预设的评估指标已达成，评估结论与得出的评估结果吻合无误。

5、对评估工作底稿进行第二次复核。

(三)项目实施期间，技术负责人的主要职责包括：

1、对评估工作技术问题进行指导与审核；

2、项目技术问题登记备案；

3、所有重大技术问题已适当解决；

4、对评估工作底稿进行第一次复核。

公司的评估工作底稿复核遵循三级审核体系。在提交报告之前，将由未参与原评估的人员进行最终核查。每一级复核都必须制作详尽的复核记录，明确表达复核意见，并注明复核日期及复核人员的姓名。任何未经严格复核程序的评估报告将不得予以签发。

我司郑重承诺，在与贵单位开展的评估合作项目中，将严格履行以下职责。

我司将以严谨的态度遵循相关法律法规及土地评估行业的准则，秉持公正、公平与科学的评估理念。依据《房地产评估规范》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等国家标准及相关部门发布的法律法规，确保在业务承接、实地考察、估价技术路径设定、报告审核、制作、存档及费用结算等全流程严格遵照国家和地方规定。我们将坚守谨慎、独立、客观和公正的原则，保证评估报告中各项要素如评估目的、对象、假设、价值类型和评估方法之间的逻辑关系合理，并确保所有支持评估价值的资料数据真实、完整且具备合理性。我们承诺不提供包含虚假、误导或偏颇分析及结论的评估报告，坚决避免高估或虚报抵押物价值。对于贵单位的业务咨询，我们将积极响应并提供准确的信息。同时，我们的收费将严格按照标准执行，杜绝任何不正当竞争行为，包括故意压低或抬高收费标准。

(二)评估方法

我司保证于接受委派之日当天，立即成立评审工作团队，明确各成员的职责与分工。

自接受委托之日起，于一个工作日内，我们即指派评估专家进行实地考察并搜集相关资料。

自接受委托之日起，将在两个工作日内完成初步评估并出具评估测算报告，供委托方查阅。

在一级成本审核确认完毕后的三个工作日内，我们将出具正式的房地产评估报告。

(1)实地查勘

项目负责人引领实地考察，亲身体验评估标的地理位置与环境，对委托方提交的房地产进行详细核查，并验证产权证书及相关文档。此外，我们还将对周边房地产市场进行全面调研，以获取评估所需的初始信息。收集估价对象的关键信息，如外观特征、建筑构造、装饰水平等，并逐一核实前期获取的关于位置、边界、面积、权属及使用状况等相关资料。同时，我们还将搜集补充评估所必需的额外资料，并从多个角度拍摄和录像，记录评估对象及其周边环境及临近道路的情况。

(2)估价计算及确定评估结果

A、估价步骤：通过对现场勘查结果及所搜集的评估资料的深入剖析与论证，我们采取适宜的评估手段进行精确计算。计算的准确性至关重要，务必确保其在法律和规章制度的框架内进行，同时强调执行过程中的严谨细致，以避免非人为和技术性错误的发生。

B、分析评估成效：对采用的各种评估手段所得出的结论应进行深入比较。若发现结果存在显著偏差，务必探究并消除导致这种差异的源头。

常规情况下，应对各种评估方法得出的估算结果进行如下审核：

①评估过程是否有误；

②基础数据是否准确；

③参数选择是否合理；

④评估项目是否遗漏或重复；

⑤是否符合评估原则；

⑥公式选用是否恰当；

⑦评估方法的选择是否契合评估目标及对象的需求。

在核验估算数据准确无误后，需依据具体条件综合计算出一项结论。在此基础上，应对可能产生的非量化的价效影响因素进行深入考量，并据此适当地调整或标准化结果，以便确定为最终的评估决策。

(3)撰写评估报告

撰写评估报告的要求：

①完整性要求：应当详尽展示评估过程中涉及的所有事实、推断步骤以及最终的结论，正文内容与相关附件资料需完备并相互对应。

②评价的公正与客观性：在分析和讨论可能影响评估对象或价值的关键因素时，务必保持中立立场，确保所有论述基于详实的数据和事实，结论的得出应具有坚实的支持基础。

③严谨性：确保措辞精确无误，避免使用可能导致歧义或误解的表述。对于未经核实的信息，切勿轻易纳入，遇到不确定的部分务必阐明，并详细阐述其可能对评估结果产生的潜在影响。

④概述要求：提炼精炼的叙述，对收集的丰富资料进行严谨的科学筛选，优选具有典型性和代表性，能揭示核心特质的实例，以便准确阐述状况并明确立场。

(4)审核及出具评估报告书

评估报告撰写完成后，经历估价师的初步核查，继而由项目负责人进行二次审阅。经过技术总监的最终审批后，方能出具正式的评估报告，并提交给委托方。

(5)评估工作后期阶段

A、按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报告备案。B、及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见，完成备案审查。C、提交相应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍挂组件工作。D、整理编号，评估报告及工作底稿归档备查

若我司未能按照合同约定的时间及质量完成项目评估，将接受如下规定之处罚：

(1)、若我司未能按合同有效期限提交评估报告，将由我公司承担由此产生的0.1%保证金罚款。

(2)、若我司未能按相关法律法规规定完成审核程序并导致未获通过，贵单位有权予以退回，并拒付相应的评估费用。

(3)、任何情况下，若本承诺与现行法律法规产生冲突，将遵循相关法律法规的规定。

4.详尽的质量保障措施

(1)在进行本资产评估任务时，我们严谨遵照相关法律法规及资产评估标准，始终坚持独立、客观与公正的执业原则。

(2)确保按照既定的时间表顺利完成评估工作，如需任何变更，务必立即遵循内部报告流程。

(3)在财务资料审核过程中，务必参照相应的法律法规，结合经济绩效考核指标、合同、协议以及公司章程等，全面搜集翔实的依据，如关键合同、经济责任书及历年的审计或评估结果。

(4)在评估过程中，通常由各评估小组组长与客户进行沟通或交换意见，对于重大事项，现场负责人需向上级管理层主管报告。禁止在评估现场讨论或泄露评估结果或评估意见。

(5)在入场评估开始之前，所有小组成员应熟悉并掌握相关的法规或规定。

1.1.2.基本原则与操作规程

为了有效地推进肇庆农村商业银行股份有限公司的房地产评估任务，提升工作效率并确保进度管理，我们依据过往的实践经验，特制定如下工作流程：

评估流程

我公司为确保本次项目的有效评估，特制定了详尽的实施计划，以保障评估流程的顺畅执行。

(1)评估前期工作内容

①明确评估目的

估价的宗旨，即委托方预期的评估结果运用，对价格的内在含义具有决定性影响，从而确定了适宜的评估方法路径。

②明确评估对象

在房地产估价任务中，主要涉及的是对特定地产的客观公正价格或价值进行评估。

③明确评估时点

评估时间节点对应于评估结果的日期，该时点由评估目标所界定。房地产价值及其定价进程均与评估时间节点紧密相连。评估结论既具有显著的时间关联特性，又具备即时有效性。值得注意的是，评估对象在各个不同评估时间节点上所处的状态各异，因此价格也会随之变化。评估时点采用国际标准阳历表示，精确到日。

2)拟定评估作业方案

①确定评估技术路线

技术路线的探讨，聚焦于房地产价值的确定，即解析价格的生成过程与原理。这项工作的核心在于明确价格的本质内涵及其形成机制，以确保评估结果能最大程度地贴近现实情况。

②确定评估方法

房地产评估技术路径揭示了价格生成过程的理念，而评估手段实质上映射了公众对于土地价值形成机制及其运作方式的理解。

对于同一评估对象，评估结果往往因所采用的方法各异，因此，合理选择评估方法至关重要。

评估专家在实施评估时，应当恰当地综合运用市场比较法、收益法与成本法，并确保在实践操作中遵循规范且公正的原则。对于大多数评估对象，一般建议采用两种或以上估价手段进行估值。

③明确应该调查收集的资料及其来源渠道

评估所需的资料包括：

a、对房地产价格有普遍影响的资料；

b、相关资料，分析其对评估对象所处地域房地产价值的影响

c、相关房地产交易、成本、收益实例资料；

d、反映评估对象状况的资料。

专业机构及评估人员应持续搜集相关资料，针对特定评估对象，需在日常积累的基础上，明确所需调查获取的资料类型及其相应的信息来源途径。

④在确保评估任务按时且高质量完成的前提下，初步预估所需的时间、人力及经费将依据评估对象的具体情况而定。目标在于在满足工作要求的前提下，优化人力资源和经费利用，实现成本效益的最大化。

⑤拟定作业步骤和作业进度

在前期工作的坚实基础上，将制定针对所负责的房地产评估项目的作业流程与时间表，确保工作的有序进行，使所有相关人员对评估进程了然于心。

3)收集评估所需的资料

评估人员在日常资料积累的基础上，应重点关注收集与可能估价对象所处区域紧密相关的资料，包括但不限于：区域内的房地产（如建筑物、土地）的环境特点、地理位置、周边界定、面积信息以及产权详情。同时，还需搜集与特定评估对象直接关联的背景资料，以确保评估的全面性和准确性。

4)实地查勘评估对象

评估专家需亲临评估标的现场，实地考察其地理位置、周边环境，详细审视房屋的外观构造、装修质量、设施状况。他们还需核查预先获取的关于标的座落、边界、面积、产权归属及当前使用状况等相关信息，并搜集补充评估所需的额外资料。同时，对评估对象及其周边环境或临近道路情况进行影像记录。

在接受评估委托并进入预备阶段，评估师首要任务是对相关工作进行系统性的前期准备。在这个阶段，关键要点在于评估师需保持公正立场，充分收集信息，确保全面理解，力求洞察全面，特别要避免孤立判断，即‘兼听则明，不偏不倚’。

(2)估价中的工作内容

在完成各项评估筹备后，实际评估活动得以正式启动，此阶段划分为四个明确的步骤，具体内容涵盖：

1)选定评估方法计算

在对评估目标进行计算时，应采用适宜的评估手段，其成效与否，取决于严谨的态度，务必防范因人为疏忽或技术误差导致的非必要偏差。

2)确定评估结果

对于由不同评估方法得出的计算结果，应当实施详细的比较与分析。若发现其间存在显著的偏差，应深入探究并排除引发这种差异的潜在因素。

常规情况下，应对各种评估方法得出的估算结果进行如下审核：

①评估过程是否有误；

②基础数据是否准确；

③参数选择是否合理；

④评估项目是否遗漏或重复；

⑤是否符合评估原则；

⑥公式选用是否恰当；

⑦评估方法的选择是否契合评估目标及对象的需求。

在核验估算数据准确无误后，需依据具体条件综合计算出一项结论。在此基础上，应对可能产生的非量化的价效影响因素进行深入考量，并据此适当地调整或标准化结果，以便确定为最终的评估决策。

当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。

3)撰写评估报告

撰写评估报告的要求：

①完整性要求：应当详尽展示评估过程中涉及的所有事实、推断步骤以及最终的结论，正文内容与相关附件资料需完备并相互对应。

②评价的公正与客观性：在分析和讨论可能影响评估对象或价值的关键因素时，务必保持中立立场，确保所有论述基于详实的数据和事实，结论的得出应具有坚实的支持基础。

③严谨性：确保措辞精确无误，避免使用可能导致歧义或误解的表述。对于未经核实的信息，切勿轻易纳入，遇到不确定的部分务必阐明，并详细阐述其可能对评估结果产生的潜在影响。

④概述要求：提炼精炼的叙述，对收集的丰富资料进行严谨的科学筛选，优选具有典型性和代表性，能揭示核心特质的实例，以便准确阐述状况并明确立场。

4)将评估报告送达委托人

委托人应当及时收到评估机构的完成报告，以确保报告的迅速传递，防止无谓的时间消耗延誤项目进程，从而保护相关方的利益不受损害。

(3)评估的修订归档工作

在评估报告交付给相关方后，评估程序并不中止。相关方依法享有提出质疑、申请复核或寻求重新评估的权利。

1)听取反馈意见

在向委托方提交评估报告后，评估机构负有义务接纳各方当事人的意见，以此持续修正可能的偏差，提升专业服务质量。对于口头反馈，务必做好详细记录，而书面意见则需整理归档，由原评估人员进行审阅与判断。

2)作出解释或修订意见

对于客户的异议，应当持有高度的重视态度，对每一条反馈均予以严谨审视，遵循‘有则改正，无则作为自我提升’的准则，迅速做出决断。

当出现因误解引发的情况时，评估机构有责任提供口头或书面的解释，以明辨事实，消除困惑。

当评估报告存在任何不充分或需进一步完善的环节，相关评估机构应及时出具书面的补充意见，以期提升报告的完整性和精确度。

若评估报告存在需修正的部分，评估机构应遵循实事求是的精神，迅速以书面形式进行相应的修订。在对原评估报告进行解释、补充或修订时，其书面声明被视为报告的组成部分，且新的修订内容优先于原有内容。

1.1.3.快速响应与危机应对策略

风险评估涉及任何可能偏离评估公正性、客观性和科学性的因素，这些风险可能导致评估机构遭受声誉与经济损失，严重时可能面临停业或资格证书被撤销的潜在威胁。

一、资产评估主要风险：

1、委托单位风险

1)管理风险：

①企业管理不善或管理混乱；

②管理人员的品行或能力明显有问题；

③管理人员遭受异常压力；

④评估目的不明确。

2)财务风险：

①提供虚假财务报表；

②资产产权归属不清；

③受条件或时间限制，资产无法核定；

④会计期末发生的异常及复杂交易；

⑤在常规会计流程中，往往易被忽略的交易事项

项。

2、评估机构风险

1、技术风险

①项目组织与管理流程存在不合规之处，缺失必需的评估步骤，程序安排可能混乱或执行不当。

②应揭示的条款没有披露，遗留隐患；

③在当前体系中，缺乏严谨的质量监控与管理措施，三审环节及专家委员会的评审标准执行不够严格。

2、人员风险

①考察评估师的专业胜任能力，涉及业务知识水准、技术技能以及组织管理能力。

②职业道德规范要求评估师严守以下原则：避免无根据地调整评估价值，杜绝出具虚假或具有误导性的评估报告；承诺保密客户的商业秘密、相关资料以及评估结果，不迎合不当请求；坚决维护国家、集体以及其他组织和公民的合法权益，杜绝与委托方勾结进行欺诈行为。

3、关联风险

风险因素：外部环境对委托单位和评估机构以外的相关关联机构产生的影响

12我们的专业能力与项目服务深入理解

121项目概述

一、项目概况

1.肇庆农村商业银行股份有限公司计划通过公开招标程序，甄选一批在业界享有良好职业口碑及较高知名度，并具备丰富资产评估实践经验的评估服务机构，旨在保障业务运营的连续顺畅，顺利实施各项资产评估任务。

2.任何对标注有‘★’的用户需求条款，投标方必须严格遵循，任何偏离均可能导致投标被视为无效。

3.采购内容：

序号	服务内容	数量	服务期限	简要服务需求
1	资产评估服务	13家	自签订合同之日起一年	土地估价、房地产估价

4.★本项目评估服务收费标准：

房产、土地评估业务收费

档次	计费额度（万元）	标准计费率（％）
1	100以下（含100）	5
2	101以上-1000（含1000）	2.5
3	1001以上-2000（含2000）	1.5
4	2001以上-5000（含5000）	0.8
5	5001以上-8000（含8000）	0.4
6	8001以上-10000（含10000）	0.2
7	10000以上	0.1

5.投标人需按照列出的收费标准进行竞价，并允许适度折扣，但折扣幅度不得超过20%。若报价超过此限制，将被视为无效投标。

6.本项目采取折扣报价策略，投标人需根据招标文件的规定，在国家相关收费标准的基准上提出投标折扣报价。例如，如投标折扣为90%，则对应的单项评估业务服务结算价将以国家标准收费为基础计算得出。

7.中标人需明确并郑重声明：获取本项目的服务资格，并不自动确保服务机会的实现，招标方无法预知也无法承诺将分配给中标人的具体服务项目数量及服务费用总额。在此背景下，中标人不得向招标人提出任何费用索赔的要求。

8.在服务期间，若中标人因触犯国家法律法规、行业规定，未经协商单方面解除合同，怠于履行协议或合同约定职责，无合理原因拒绝执行项目，擅自调整服务定价，或提供不合格的服务，从而对招标方造成负面影响或经济损失，招标方将依据协议或合同的相关条款，实施相应的处罚措施，包括但不限于警告、暂停任务分配、征收违约金，乃至撤销服务资格。

二、评估咨询范围

包括但不限于：

1、提供全面的自有产权土地价值评估服务，涵盖已完成建设及待开发的土地范畴。

2、提供全面的房产价值评估服务，涵盖已具备产权证明的房产以及尚待办理产权手续的物业

3、提供储备土地的价值评估咨询服务，涵盖已完成土地收储项目以及尚在进行中的储备土地评估内容。

具体项目的评估范围以具体项目文件为准。

三、评估依据（包括但不限于以下文件）

(一)有关的法律、法规和政策

1、《中华人民共和国资产评估法》；

2、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协号）；

3、财政部发布的《企业会计准则》；

4、《中华人民共和国反不正当竞争法》；

5、《中华人民共和国民法典》。

(二)有关的技术标准

1、《资产评估准则一基本准则》 （财政部财资(2017）43号)；

2、职业道德准则：中国评协（2017）第30号《资产评估职业道德准则》

3、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协公告2017年第33号）

4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协公告2018年第35号）

5、《资产评估执业准则——资产评估程序》

6、《资产评估执业准则——资产评估档案》

7、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；

8、《资产评估价值类型指导意见》 （中评协号）；

9、《资产评估执业准则——资产评估方法》

10、《资产评估专家指引第10号——在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评估程序》（小标题：资产评估专家指引第10号）

11、中国银监会关于印发《贷款风险分类指引》的通知（银监发号）；

12、财政部发布的第42号令：金融企业的财务管理规定

13、中国银监会办公厅《中国银监会办公厅关于明确贷款损失一般准备计算标准的通知》（银监办发号）：

14、《中国银行业监督管理委员会农村中小金融机构行政许可事项实施办法》

特别说明：在遵循本项目所有规定的同时，必须符合相关的国家、地方及行业技术规范标准。对于任何已发布的更新标准，均须采纳其最新版本作为执行依据。

四、工作要求

1、在承接具体评估任务时，中标人须严格遵循国家、省、市各级政府发布的相关法律法规，依据项目特有的实际情况，针对特定的土地产权、房地产等资产，迅速制定资产评估作业计划与方案。明确评估路径与方法，对评估基准日的评估对象进行目标价值分析与估算，并提供专业的意见。最终，将出具全面的价值咨询服务报告，确保咨询结果的客观、公正、公平性。

2、中标服务商须在被确认后的5个工作日内提交价值评估咨询报告。在正式提交前，应至少提前3日向招标方呈交评估报告草案，并就评估流程中的任何潜在问题进行沟通，接纳反馈并经招标方审阅。若未能如期交付咨询报告，招标方有权扣除不超过合同总额20%的服务费用作为违约金。

3、中标方需委派持有相应资格证书的专业评估团队，负责履行合同中约定的评估任务。他们应迅速组织专门的评估人员实地考察评估对象，与招标人的经济行为执行进度同步，确保在合理的工作周期内完成评估分析与估算，并及时向招标方反馈可能的问题。同时，他们需依据相关资产评估标准，提供专业意见并出具详尽的评估报告。

4、中标人承诺在业务执行过程中严格保守获取的内部资料信息、咨询结果以及所有商业机密。除非国家相关专业规定有特殊要求，否则不得对外披露或未经授权擅自利用或允许他人使用这些保密信息。

5、中标人需妥善管理并保护招标人委托进行评估咨询所提交的所有文件资料，确保资料完整无误，不得擅自涂改。对于招标人或其他相关单位交付的文件资料，如因保管不善或遗失产生的任何责任，中标人需承担相应的赔偿义务。所有由此产生的后果，皆由中标人自行负责。

6、中标人的评估咨询服务应当契合招标单位的需求，如无特殊规定，最低标准应遵循《资产评估相关准则》的规定。

7、在满足招标人所有规定的基础上，投标人鼓励提供自我条件下的创新性建议，以优化实施方案。

五、服务要求

1、项目服务团队配置要求：投标人需确保组建一个由1名项目负责人和至少3名技术人员构成的核心团队，人员配置需满足或高于以下最低标准。

(1)项目负责人由投标人指定，其应具备如下资质：持有资产评估师（执业）证书、注册土地估价师资格或注册房地产估价师资格。项目负责人需严格遵循评估准则与职业道德规范，展现出卓越的组织协调才能，并确保按时高效地完成各项评估任务。

(2)投标人需确保至少派遣两名持有（相应）执业资格的技术人员参与，项目负责人除外。

(3)项目负责人在项目验收阶段应当保持稳定，任何变更需求均需经招标人批准，未经许可不得实施变更。

(4)公司要求确保所有项目团队成员均为本单位在编员工，不接纳任何挂靠人员参与。

(5)所有参与项目评审的人员，均为在投标截止日期前已根据国家法律与投标人签署劳动合同的员工。其薪酬待遇及社会保障权益，皆严格依据国家、省级及市级相关法规在劳动合同条款中予以保障。

2、公司需确保配备充足的人力及物力资源，以满足按时、保质、保量完成委派的资产评估任务，并致力于提供卓越的服务。同时，应制定严谨的管理质量控制体系，实施三级审核机制，明确规定任何违约行为的责任后果，包括可能的经济赔偿，以确保评审报告的公正性和准确性。

3、评估流程首先由专业人员执行，包括严谨的市场调查、询价获取报价信息、收集全面的评估资料，并选用适宜的评估手段。经过详细核查资产状况与资料真实性后，对评估目标进行精确评估估算。这样的严谨过程确保了评估报告的结论具备高度的客观性、完整性、及时性和公正性。

4、评估公司应标时需提供整个项目的详细工作方案，计划和人员安排情。

5、招标人所设定的成果文件提交时限内，务必确保文件的及时完成与提交。

6、在项目实施进程中，我们将严格依据国家、省级以及市级最新的法律法规、标准、技术规程及规范性文件进行操作。

7、任何与本评估项目具有利害关联的社会组织，不得参与该项目的承接工作。

六、报价要求

1、本次招标采用总价包干的计价模式，投标报价应涵盖所有服务内容的费用明细，具体包括但不限于人工成本、劳动保护费、保险金、材料购置费、设备使用费、相关税费、必要的辅助材料费用，以及合同执行期间可能遇到的不可预见费用。

七、付款方式

1、服务费结算规定：在中标人成功履行完毕对委托方的各项评估任务后，评估委托人或招标人需向中标人予以相应的评估服务费支付。

1.2.2.我们的独特服务优势

根据招标文件的阐述，我公司将荣幸地负责肇庆农村商业银行股份有限公司的资产评估任务。凭借我公司拥有的多名注册估价师的专业团队，以及丰富的履历，我们曾成功执行过多起相似项目的评估，因此，对于本项目，我公司具备深厚的长期服务经验和专业技术能力。

在进行评估工作的全面设计中，委托方的积极协同具有不可或缺且决定性的影响，其配合水平直接关乎工作进程的推进乃至评估报告的专业水准。基于评估项目规模、性质等特性，我们有理由相信，我公司执行本项目的实力显著，优势主要表现在：

(1)优势体现：凭借已掌握的详尽资料，我们能迅速规划工作计划，合理配置人力资源，并启动实地考察任务。

(2)专业团队与高效沟通：凭借丰富的实践经验，我们组建了一支高效能的专业团队。他们擅长区分主次，直击关键，与项目负责人及经办人员保持紧密协作，确保沟通精准且有针对性，从而提升工作效率并产生更具说服力的结果。

(3)技术优势概览：我司作为中国估价师协会认证的具备全国一级资质的评估机构，坐拥实力雄厚的评估团队及先进的技术支持。

1.2.3.高效项目管理架构

为了确保本次房地产评估获得优质的客户服务，我司已建立了一套健全的项目组织架构。

(1)总负责人

我公司的法定代表人全面担纲项目的统筹与管理事务。

(2)技术小组

鉴于项目的独特性质，技术支持扮演着关键角色。我公司将由法定代表人赵军刚，以及技术部主管共同担纲，全程为项目提供专业技术和指导支持。

(3)保证措施

凭借多年的专业实践和丰富的评估服务经验，我司拥有一支实力雄厚的专业团队。针对特定评估对象，我们将依据客户的评估需求，从公司内部精选经验丰富且技艺精湛的评估专家，组建高效的专业服务阵容，确保按期并高质量地履行委托的评估职责。

(4)项目负责人特选具备深厚评估阅历的专业评估师担纲，以契合项目的独特性。

1.3.企业管理体系规定

1.3.1.内部管理规则制度

评估工作底稿撰写、复核、管理制度

一、本制度旨在规范底稿的编制、复核、运用与管理流程，以保证执业质量并确保评估任务的顺利实施，依据相关法规制定。

二、本公司采用的评估工作底稿，乃由本机构内部执业的注册资产评估师在执行评估任务期间，精心编制的评估工作记录及收集的相关资料组成。

三、工作底稿的评估应当真实体现评估规划的制定及执行过程，涵盖所有对结论产生关键影响的事项，以及注册资产评估师的专业见解。这些底稿可能由注册资产评估师或其助手创建，也可能由被评估单位或其他相关方提供，随后需经过注册资产评估师的审阅和整理以确保其完整性。

四、本公司确保评估工作底稿的完整性、规范性与一致性，注重记录清晰、结论明确。根据相关规定及本公司实际情况，我们已制定并统一设计了两种类型的工作底稿：文字式和表格式，包括综合类、业务类和备查类，以满足相关要求，供注册资产评估师及助理人员在执业过程中有效应用。

五、在本公司执业的注册资产评估师及助理人员在执行任务时，应严格遵循项目主管的部署，依据评估计划的分配，细致地完成内部统一制定的评估工作底稿编写。按照规定的格式逐项进行数值计算和阐述，如有必要，需附加相关表格和详细计算步骤。对于底稿中数据的准确性和评估结果，相关人员需直接承担其真实性以及结论的责任，并在编制的评估底稿上亲笔签名，以此明确职责。

六、在评估底稿中，各类评估标记须明确阐述其含义，并确保前后表述的一致性。各份评估工作底稿之间应当建立明确的逻辑关联，当进行引用时，务必交叉标注相应的索引编号。

七、依据本公司《质量控制制度》的要求，对评估工作底稿建立三级复核制。

(一)项目负责人审核

项目负责人需在现场评估过程中对以下内容进行详细核查和自我确认：

1.企业经营状况是否已深入探究，风险评估的判断是否准确无误？