资产评估服务方案

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第一章项目概述与需求关键点

第一节城市拆迁现状深度探究

随着我国城市经济建设的不断加快，农村集体土地的大量被征用，城市农村房屋拆迁不断增加，尤其是近几年来迅速增加的态势已经到达历史高峰，由此产生的利益冲突也变成了一个重大的社会问题。对此国家颁布了一系列法规。尤其是最近颁布的《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》，适用与国有土地上的拆迁，对于集体土地参照适用。以XX市为例，对国有土地和集体土地上拆迁的法律适用情况进行调查，旨在探究关于拆迁的社会现状，为以后法律的制定及适用寻求一条合理之道。

采用结合问卷调查与深度访谈的实证研究方法，我们对XX市的拆迁社会状况及现行拆迁法律法规的实施效果进行了深入探究。

一、项目背景与重要性探讨与研究策略

(一)调查项目的研究背景

自改革开放以来，伴随国民经济的强劲推进，我国城市化进程显著加速。特别是自1990年以来，大规模的城市扩张、旧城区改造与开发区建设，催生了显著的社会现象——征地拆迁。根据国家信访局数据，截至2003年8月底，关于拆迁争议的投诉信件激增至11,641封，较2002年同期增长50%，上访人数亦攀升至5,360人次，增长47%。拆迁问题及其引发的社会问题日益成为关注焦点。近年来，因拆迁导致的恶性事件频发，引发了广泛的热议。鉴于旧的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）已无法满足日益变迁的形势，国务院于2011年1月22日发布了《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》，至今已实施满半载。然而，该条例仅适用于国有土地，集体土地及征收方面的规定依旧沿用旧制。  我国在相关法律体系上不断完善，现已包括《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》（聚焦城市土地房屋拆迁）、《城市房屋拆迁单位管理规定》（针对城市土地拆迁）以及《土地管理法》和《土地管理法实施细则》（针对农村土地上的房屋拆迁）。

(二)调查项目的研究意义

近年来，行政诉讼案件中拆迁争议的显著增长主要围绕补偿纠纷，特别是因补偿协商未果导致的强制拆迁事件频繁上演。这一现象揭示了法律体系存在的深层次问题，即法规的不完善和实用性不足。原有的拆迁条例在某些方面已显得过时，其补偿标准与方式未能与时俱进，适应社会变迁，从而滋生了大量违法违规拆迁行为，严重侵犯了被拆迁者的合法权益。  本研究报告旨在剖析当前拆迁的社会现实，考察相关法律法规的实际执行情况，以及公众对法律的认知程度，以此深入研究现行拆迁法律的执行效力，并寻求制定更为规范和有效的措施，以确保行政机关在执行拆迁时依法行事，同时兼顾社会稳定，实现法律、政治和社会效益的和谐统一。

(三)调查时间与调查方法

1.调查时间

20XX年X月XX日至XX月XX日。

2.调查方法及调查对象

问卷调查。本次调查的对象是XX市奎文区的不同农村，分别是中上虞村、东上虞村、李家村，及潍城区部分街道的居民发放问卷，发出问卷五百份，实际收回361份，有效问卷350份。问卷由15个问题构成，主要涉及对“新拆迁条例”的知晓情况，拆迁后情况，对新拆迁条例的看法等。

访谈问题情况。采访三个村，30个村民。

二、数据分析报告

在2011年7月底，经过周密设计的调查问卷经过试调查后正式启动，原定目标为抽选500名受访者，实际执行中成功获取了相同数量的样本，即500人。调查问卷的回收环节中共获得了350份有效回应，达到了70%的回收率。

(一)样本描述

本次调查的基本情况如下：

1.性别比例

根据调查结果，总计350位参与者中，男性占比55%，具体为191人，而女性则占总数的45%，共计159人。

2.所属地区

以下是各地区的分布情况： - 中上虞村：97人，占据了总数的28%； - 李家村：72人，占总数的21%； - 东上虞村：87人，占比为25%； - 潍城区的部分街道：94人，占总比例的27%。

(二)拆迁的社会现状

在对居民拆迁后生活满意度的详尽评估中，数据显示有87%的被调查者表达了不满。具体而言，47%的居民反映补偿金的充裕度不足，导致日常生活面临不便；另有27%的人表示体验不佳，拆迁过程中遭遇诸多困扰；而13%的人更是指出，他们的生活状况在拆迁后明显恶化。这反映出拆迁补偿与当地经济发展存在一定程度的脱节，对居民的生活质量产生了显著影响。特别以中上虞村为例，村委提供了拆迁后的临时租房费用一次性补贴，然而这一举措未能完全满足所有家庭的需求（参见图一）.

根据问卷调查的数据统计，对于拆迁的态度，高达83%的居民表达了积极意愿，认为在补偿公正的前提下愿意配合拆迁。有11%的受访者认为尽管拆迁不可避免，但他们持被动接受的态度。另有4%的居民表现出主动响应政府政策的积极行动。令人关注的是，仅有1%的居民明确表达了抵制拆迁的立场。总体来看，大部分居民在合理补偿的条件下对拆迁持开放态度，图表二提供了这一关键信息的直观呈现。

在当前的拆迁问题探讨中，六个关键议题得到了相对清晰的回应。首当其冲的是，约22%的受访者指出补偿标准过低，且未涵盖土地使用权的价值（占比）。其次，19%的人强调了政府行政操作的透明度不足，普遍公众在决策过程中参与度有限。拆迁行为规范性的问题占到了18%的关注点。接下来，16%的居民反映政策的一致性存在问题，不同地区间的拆迁政策及回迁和补偿标准差异显著。对于弱势群体，14%的人担忧他们，特别是孤寡老人和低收入家庭，在政策优惠和照顾上有所欠缺。最后，有11%的民众提及强制性的安置措施是当前拆迁中的一个争议焦点。（参见图表三）

在针对拆迁户补偿问题的调查中，54%的受访者倾向于由拆迁户与开发商进行协商，政府的角色主要为公正见证，不直接干预补偿数额的确定。另一方面，占29%的比例认为补偿事宜应由开发商、拆迁户及政府部门共同参与决策，政府需在补偿标准制定中发挥作用。另有16%的人主张依据法律规定明确补偿标准，部分村民强调这样能确保公平性、确定性和稳定性。仅有1%的受访者支持政府依据本地实际情况自主设定补偿标准。值得注意的是，关于开发商主导定价的问题，调查中鲜有人支持，推测可能源于缺乏有效监管，导致拆迁户在协商中可能处于劣势，担忧开发商出于自身利益而压缩补偿金额（参见图四）。

(三)居民对关于拆迁的法律法规的认知程度

在对公众的认知进行的关于我国土地拆迁核心法律的问卷调查中，数据显示84.6%的受访者对此缺乏了解，14.3%的受访者仅有模糊的认识，而仅有1.1%的参与者能明确指出最高法律为《中华人名共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》。此调查结果揭示了我国民众对于土地拆迁相关法律的普及程度相对较低，大部分人群并未熟知我国的拆迁法律体系，详情见图五。

关于国务院新近发布的拆迁条例的认知情况调查显示：有18%的居民表示对此高度熟知，39%的受访者表示有所了解，28%的受访者认知程度一般，而15%的人表示完全不了解。总体来看，大约43%的人对新拆迁条例的认知存在不足，部分群体声称未曾耳闻，这可能反映出条例实施时间相对较短的影响（参见图六）

在对新拆迁条例对于遏制先前频繁发生强制拆迁事件的影响进行问卷调查中，结果显示：24%的受访者坚信新条例具有显著的约束力，严格执行；56%的人虽认为效果有限，但仍欣慰其提供了对抗强拆的法律依据。大部分参与者（超过半数）对新条例的执行前景持积极态度。然而，仍有15%的人认为影响微乎其微，5%的人对此表示怀疑，认为政府的承诺未能充分落实（参见图表七）

(四)被拆迁人的法律意识调查

在针对拆迁补偿纠纷的解决倾向调查中，数据显示，60%的受访者倾向于通过法律途径解决，22%倾向于接受政府部门的调解；10%选择上访，而3%的被调查者表示可能采取极端手段，即暴力阻止拆迁进程。另有5%的居民选择其他解决方案。这反映出大部分拆迁户具有较高的法制观念，详情可见图八。

三、法律下拆迁的问题与潜在漏洞

1.在拆迁过程中，部分居民由于教育水平的差距，对拆迁相关的法律知识了解不足。而拆迁方常常未主动向被拆迁人揭示可适用的法律法规，这导致被拆迁人在拆迁事务中难以实施有效的监督，其权益可能受到影响。

2.在拆迁过程中，国有土地使用权的补偿问题尤为关键。尽管该使用权通常由被征收人在建设时通过公开竞拍获得，或是购房者在购房时连同房屋一并购置，但当行政机关在未到期时回收这些土地使用权时，未能给予相应的补偿，显然构成了对被征收人财产权益的潜在剥夺。尤其在补偿计算中，土地使用权的价值占据主导，这可能导致实际补偿额度未能满足拆迁户的合理期待。

3.在评估房屋权益时，不应忽视至关重要的承租人角色。房屋的所有权和征收活动中，承租人扮演着不可或缺的角色。尽管现行法律对房屋承租人的补偿条款尚不够详尽，这在一定程度上潜在地损害了他们的权益。尤其对于那些居住在公有或集体所有住房的租户，以及在商业物业中进行经营的租户，他们可能因缺乏购买或承担市场价格房屋的能力而处于弱势。商业承租者往往在租赁物业上投入了大量资金和设施设备。若未能给予这类人群合理的补偿，无疑违背了公平与公正的原则。

4.由于现行法律规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”。[2]但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。

如若征收程序的合法性受到质疑，且补偿价格偏低，往往会引发被征收人的强烈不满，导致行政诉讼案件激增。这可能导致法院积压大量征收纠纷案件，加重司法系统的压力，甚至促使某些地方法院可能提升立案标准。个别政府部门在执行征收决定的过程中对法院施加压力，可能导致部分征收相关的诉讼请求难以立案。这种状况可能导致众多被征收者面临诉讼途径受限，进而回归到越级上访的传统途径，进一步冲击社会的和谐与稳定。

四、完善拆迁法律机制、规范拆迁的建议

1.规定征收机关必须履行信息披露责任，若未能履行将产生不利后果。在实施拆迁时，征收机关需明确告知被拆迁人相关法律依据，以及他们寻求权利救济的方式和相应的接收机构。

2.拓宽拆迁补偿涵盖内容： 1. 包括被拆迁人土地使用权及其所在区域蕴含的价值，依据当地土地使用权交易市场价格及区位评估进行全额补偿。 2. 扩大对房屋租赁者的补偿，针对因拆迁导致的经营损失提供合理的经济援助。 3. 对商业用房承租经营者，鉴于其对商业房的巨大投资和设施设备，给予适当的经济损失补偿。

3.完善评估委托关系。

五、项目总结与建议

概括而言，为了使拆迁征收与补偿制度更为健全，确保房屋征收与补偿过程的规范化、公正性和合理性，使之真正成为惠及全民的国家利益工程，我们仍需持续深化努力。

第二节行业现状与改进策略

我国资产评估起源于改革开放与社会主义市场经济体系的构建时期，伴随国有企业改革深化而日益壮大。1980年代末，为防止国有资产流失及确立产权转让的公正价值，国有资产评估应运而生。历经数十年发展，我国资产评估业已形成初步规模，有力地保障了企业体制变革和对外开放进程中各类产权主体的权益，对我国市场经济的健康繁荣起到了基石般的支撑作用，推动着经济社会的进步。伴随我国加入世界贸易组织，中国资产评估业面临着新的机遇与挑战。同时，我国的实践经验在全球范围内，尤其是对发展中及转型经济体的资产评估提供了有价值的参考，也促进了全球资产评估活动的交流与发展。

一、当前中国资产评估理论框架概述

我国的资产评估事业从20世纪90年代初蓬勃发展起来，已形成了“评估目的——估价标准——评估方法——评估结果”的理论体系。在这个体系中，评估目的占主导地位，决定或制约着其他方面（国务院91号令提出了11种资产评估目的：资产拍卖，转让，企业兼并、出售，企业联营、股份经营，企业与外商的合资合作，企业清算等)。评估目的决定着估价标准，估价标准是进行资产评估的价值尺度，是对评估结果质的规定。目前，估价标准有四种：重置成本标准、现行市价标准、收益现值标准和清算价格标准。评估方法是在评估目的的指导下，基于一定的估价标准，针对具体评估对象所采用的具体评估方法，是对评估结果量的约束，目前也主要有四种：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法。评估结果是体系的最后一个部分。

评估流程首先确立明确的目的，继而设定适用的估价准则，紧接着选择相应的评估手段，最终得出评估结论。实际上，现有的理论架构更适切地描述了这一系列实践操作过程。每一项评估工作皆源于特定目标，通过特定方法达成，因此将其视为实务体系更为贴切。

二、构建完善的评估理论框架

理论乃是由一系列密切相关、假设性与概念性的原则，以及其实用价值构成的系统整体，它作为一种普遍参考框架，适用于探究特定领域，是人类从实践中提炼并系统化的对自然界和社会规律的认识。理论体系的完备性往往象征着理论的成熟度及实践活动的进步程度。

理论源于实践的需求，其本质目标在于应对现实问题。作为学科基础的构建初衷，理论的价值彰显于其设立的初衷。这个初衷犹如学科的心脏与核心，学科的孕育与演进皆遵循这一核心原则。无灵魂引领的学科，其前行将缺乏方向，盲目而缺乏深度。

理论植根于实践的沃土之中，实践的繁复性促使我们采取简化手段，以便于深入探究，进而构建一套有序且系统的知识体系。这种简化过程体现在假设的设定上，若缺乏这样的切入点，理论研究将难以突破，发展可能受限，甚至止步不前。实践尽管纷繁复杂，却蕴含着普遍的规律或特性。理论如同提炼素材，以实践为基础进行加工和创造，最终揭示出指导实践的核心原理。

理论的本质在于基础性和概括性，作为理论探究的成果，其在实践操作层面的应用性相对较弱。理论的核心目标是解决特定的实践难题，因此，理论的关键在于将自身切实应用于实务，即需将指导实践操作的具体策略或工具融入理论体系，形成从原理到实践操作的明确准则。

评估作为一门实证导向的学科，其理论框架的核心理念应以实践引导为基石，对全局理论架构发挥统摄作用；基本假设作为评估理论探究的基石，构成了理论体系的主体或骨干；随之衍生的评估标准则直接服务于实践操作的指导。

三、构建我国评估理论体系的关键理念

(一)资产评估的根本目的

评估活动的起源在于财产转移或商品交易过程中，为确立公正的转让价值，以均衡相关方权益。因此，评估本质上源于交易需求，即在产权变更的人际互动中，针对可能的价格分歧进行价值判断。评估涉及的交易类型主要包括资产转让、企业并购、企业出售，以及企业联营、股份经营、合资合作、企业清算以及潜在资产权属转移的抵押等场景。这些活动会随交易实践的深化不断扩展和细分。

当前，资产评估主要分为资产权属变动和未变动两种情形。当资产权属发生转移，评估旨在确定合理的资产价值以推动交易进程。即使权属未变，如确定承包基数、计缴税款或确认资产现值，评估同样服务于交易目标。随着全球经济的演变，交易形式日益多元化，从单纯的产权转让拓展至所有权与经营权、使用权的分离。尽管资产所有权可能保持不变，但衍生的权益变动亦构成交易的一部分。在交易中，资产实体形态虽无改变，但承载的权利却在转移。买受人愿意付出代价获取资产，实质上是看重获取后的占有、使用权、收益或处置权，借此实现利益或效用，关注的是资源的实用价值而非物质本身。因此，评估资产现值以确定承包基数，本质上是使用权评估的一个体现；税收评估源于交易需求；而单纯对资产现值的评估，往往隐含着潜在的交易背景。

资产评估的核心目标在于支持交易活动，它是一个全面的概念，包括因资产转移所引发的评估与非转移情况下进行的评估，这些都是其基本组成部分。随着交易复杂性的提升，评估的具体场景将日益丰富多变，不再仅限于资产转让评估或产权转让评估等形式，然而，其本质始终围绕着服务交易这一核心宗旨不变。

(二)资产评估的基本假设

从哲学与逻辑学的视角审视，假设在所有学科进步中扮演至关重要的角色，它是推理的基石，构筑理论体系的核心要素。从评估对象的多样性来看，无论是有形的实体还是无形的权益，都是其范畴；从动态演变的立场出发，资产价值处于持续变动之中，若缺乏基本假设作为前提，对资产价值的评估与确认将变得无法进行。因此，从理论构建与实践指导的角度考量，评估所依赖的基本假设具有不可或缺的重要性。

评估活动的核心目标在于支持交易，交易的核心对象实质上是权益，对转让双方均应具备互利性，否则将与经济主体的基本经济原则相悖。据此，资产应具备为新持有者创造价值或收益的能力。评估工作旨在确定资产的实际价值，以促成交易顺利进行，而在交易过程中，价格是买卖双方在市场环境中经过多轮互动博弈后达成的共识。因此，普遍接受的资产评估原则包括持续使用假设和公开市场假设，强调其与市场环境的紧密关联。

1.我们探讨两种可能的情况：首先，评估对象被认为保留了其使用价值，这正是进行评估的逻辑所在，因为唯有具备实用性的资产才值得评估；其次，预期资产将维持其当前的使用状态。

2.市场交易原则：公开市场假设强调的是评估资产在理想情况下的可交易性，即资产应能在公开市场上自由买卖，不受垄断影响。然而，在特殊情况下，如资产非自愿转让，公开市场假设不再适用，此时应当采用清算（清偿）假设进行评估。

3.对立的概念：清算（清偿）设想 在分析中，清算（清偿）假设与继续使用假设形成鲜明对比。它实质上涵盖了这样的情况：评估资产将不再维持其现有功能，但仍然保有潜在的使用价值。

(三)资产评估的原理

评估原理乃源于对核心目标的深入理解，并在实际操作中逐步发展完善，构建出一套体系化的理论框架。这套理论不仅奠基了评估的理论基石，明确了基本原则，而且在此基础上衍生出了相应的评估方法，具有显著的实践指导意义。

评估内容广泛，涵盖了建筑、机械等多个领域的专业知识，尤以经济学为核心，它在本质上隶属于经济学科范畴，并作为评估学科的重要理论基石。经济学的研究焦点在于人际间的交易行为，不同经济学理论对评估结果产生深远影响：产权理论强调产权清晰度，认为交易关注点在于资产的市场价值，评估结果应反映资产的市场价格；风险收益理论则主张，交易决策基于资产未来收益的现值是否高于接收者的投入成本，因此，资产价值评估主要依据其未来收益的折现值；社会再生产理论着眼于社会生产的连续运行，强调资产的保值增值特性；资产价值在此体现为重置成本。评估的准则和原则指导着问题的分析与解决，最终，这些理论基础和原则将转化为具体的评估方法，作为问题解决的工具。评估原理不仅关乎方法的选择，更着重于其科学性，以便据此发展出针对特定评估对象和情境的适用方法，从而实现评估目标。

(四)资产评估准则

准则的一般含义是法式、标准，资产评估准则可以被认为是合乎资产评估原则的标准，是资产评估原则一定程度的具体化，是对资产评估行为的规范。参照相关行业的准则模式，资产评估可分为基本准则和具体准则。基本准则是对资产评估行业总纲性、原则性的规范，相对稳定；具体准则是具体性规范，可根据实践的发展而灵活确定，针对性更强。从内容上看，评估准则可粗略分为对评估业务的规范和对评估人员的规范。前者着重于评估业务的开展和对具体评估内容的规范，如房屋与土地评估、无形资产评估、企业整体价值评估等；后者主要包括对评估人员专业胜任能力、后续教育等方面的要求和管理。

四、当前中国的评估行业状况

(一)行业管理混乱

当前中国的评估机构主要由行政部门组建与管理。自1988年国有资产管理局成立以来，评估行业呈现出多元管理和条块分割的特点。其中，土地、房地产、专利及矿产资源等各类资产的评估机构，分别隶属于不同的政府部门，各自负责其管辖范围内的评估工作，导致行业内部管理分散且独立性受限。1999年起，政府开始推动评估机构与行政体系的脱钩改革，试图解决多头管理问题。2000年，评估协会归属乡镇企业局，并纳入中国注册会计师协会的管理体系，尽管如此，与土地、房地产评估的整合仍未完全实现，行业的混乱局面与多头管理模式仍存。这种行政干预和部门间分割管理与资产评估的独立性原则相冲突，对评估市场的市场化进程构成阻碍，进而滋生了评估行业的违规违纪行为。

(二)由于缺乏统一的资产评估标准以及法律法规的更新滞后，导致资产价值评估出现不实的过度膨胀现象。

早在1993年，中国资产评估协会奠基成立，历经从政府管控向行业自我监管的转型过程，至今仍处于审批权限向行业自律与市场监管的动态演进阶段。尽管如此，完备的评估准则体系尚未完全确立。作为服务于市场的中介行业，资产评估应当遵循严格的行业自律规范，依据通用的评估基准准则参与经济活动。然而，我国评估业的理论基础相对薄弱，导致在实践操作层面存在显著的争议与分歧，阻碍了明确且可执行的基本准则的确立。  回顾2000年，一些企业在资产并购、重组交易、关联交易所涉及的无形资产估值过程中，出现了明显偏离实际价值的高额定价，引发了投资者的广泛质疑。面对这一困境，临时性的无形资产评估准则匆忙出台，但由于缺乏坚实的基础准则作为依托，其准确性和实用性仍存有待验证之处。

资产评估主要规范性文件是1991年国务院颁布《国有资产评估办法》，1996年国有资产管理局颁发《资产评估操作规范意见（试行）》和1999年财政部颁布《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》。这些规章制度一直使用到今天，许多评估规定仍属于按行政审批制下的产物，已不能满足评估业规范化、市场化发展的要求。据对上市公司的不完全统计，部分上市公司正是利用这一规定虚增其资产评估值。从长远看，这将引起上市公司利润超额分配，造成企业财务实力下降，降低公司的风险防范能力和市场竞争能力，损害投资者的利益。

(三)评估行业的中介特性——公开与公正，遭到了偏离。其服务行为倾向于顺应委托方需求，却可能产生误导，出具虚假报告和文件，这不仅违背了专业伦理，也缺失了应有的社会责任，沦为了上市公司或大股东、集团公司的不当利用工具。

1.在国有企业改组上市的过程中，资产评估被视为法定程序，对公司的关键要素如资产总额、股票发行规模、股东投资以及每股收益预期和股票定价具有显著影响。投资者高度重视评估报告的真实可靠性，因为国有企业的初始出资基于上市前的净资产，其确切价值需经评估确定，成为出资依据。对于国企上市，评估价值的变动直接影响股权结构，进而波及股价和股票收益。鉴于此，资产评估的重要性达到了空前的高度。  为了满足上市条件，一些拟上市公司采取策略提升资产价值，但此举可能导致证券市场的负面事件频发。例如，ST生态（原蓝田股份）在上市前伪造文件，1995年6月30日的评估显示，账面资产净值1.34亿元升至1.72亿元，增值28.4%，尤其无形资产和递延资产增长惊人。2001年的麦科特公司虚假上市案中，评估机构广东大已资产评估有限公司被认定出具严重失实的评估报告，涉及伪造设备、合同和收入等欺诈行为，严重损害了评估行业的声誉和投资者权益。  评估机构若因经济利益而偏离职业操守，违背公正竞争原则，将对投资者造成巨大伤害，并对整个资产评估业形象构成严重打击。

2.中国资产评估业的评估成果，作为上市公司新股发行、资产置换、重组以及大股东对公司债务清偿的重要依据，同时易受操控。据统计，在上市公司频繁的资产重组、并购与资产交换中，部分案例涉及产权不明晰、债务处理不当和重组结果失实的问题。为了追求更高的收益并满足客户需求，部分评估机构违背评估准则和职业道德，损害了其他相关方的利益，使得评估结果缺乏公正性。特别是在收益现值法的运用中，对未来收益的预测及折现率等关键参数的设定，往往表现出较大的随意性，导致评估结果偏离实际，企业资产被高估的风险增加。  此外，当大股东与上市公司发生关联交易时，大股东或关联方常常大量占用上市公司资金，这一现象规模惊人。据统计，2001年年报显示，115家上市公司的大股东及其关联方累计占用资金高达426亿元，平均每家上市公司约3.7亿元（《财经》2002年第11期）。在清偿上市公司债务的过程中，大部分是以非现金形式进行，如商标权、债券和股权等，这使得对这些资产的评估成为还款的关键，评估值的高低直接影响到其他股东的权益。在这些交易中，大股东往往依赖于评估机构的评估结论，将商标定价过高用于还款，或者将资产无理由地增值，甚至将亏损资产转卖给上市公司。

(四)评估内容及信息的隐秘性导致公众获取难度加大，社会知情权受限，从而削弱了监督机制的有效运行。

评估报告的实质内容是投资者（社会公众）确认评估结果真实性的关键依据。理应包含详尽阐述所采用的评估方法、选用的数据和参数，以便公开供查阅。然而，在证券市场中，特别是在上市公司涉及的关联交易、重组、购并、资产置换与转让等环节，投资者往往难以获取完整详实的信息和文件。鉴于财务资源有限及专业知识的欠缺，多数公司仅公示部分内容，这使得投资者难以洞察实质，监督机制随之受限。  因此，这种情况容易滋生操纵和不当利用的隐患，使得评估结果的可靠性面临质疑。

五、构建适应市场经济发展的健全资产评估服务体系

中国资产评估业建立发展的历程只有十余年时间，需要有一个从不规范、不合理到规范、合理的发展和完善的过程。世界上发达国家和地区如美国、香港地区在资产评估的立法、准则制订及管理体制等方面积累了许多宝贵的经验，结合我国的实际情况，我国评估业应在以下几方面作出改进考虑。

(一)推进资产评估行业的法制化进程，确立统一的行业基础准则。

为了实现资产评估行业的规范化进程，不可或缺的是构建完善的评估理论体系，制定相应的法规，并确立统一的评估标准。

1.在资产评估的立法方面。

美国实施了《不动产评估政策》，香港地区则遵循《测量师条例》。针对我国评估业的发展，亟需强化立法研究，着手制定适用于社会服务中介组织的法律法规，构建配套且体系完备的法制框架。以此确保资产评估活动有明确的法律依据，对之进行规范、引导和监督，推动行业尽快步入法制化进程。

2.为了保障评估行业的稳健发展，亟需制定和完善一套严谨的评估准则体系。参考国际范例，如美国的《专业评估统一准则》以及香港地区的《资产评估指引》和《物业评估作按揭用途指引》，我国当前的评估理论基础尚显不足，理论研究的匮乏与现实脱钩，这无疑为准则的构建带来了挑战。因此，强化理论研究显得尤为重要，应当汲取国际最佳实践，构建符合我国国情的评估理论框架和方法，从而为评估准则的确立奠定坚实的理论支撑。

(二)致力于提升我国资产评估行业的自我管理和监督机制，以保障其独立性。行业应在政府部门的有效监管框架内实施自律管理，其中，政府的角色主要体现在对评估服务过程进行监督与协调，确保其操作的透明、公正与公平得以贯彻执行。

1.应当致力于规范和引导资产评估机构的社会功能，以减少对评估行业的多重管理和行政干预，以确保其专业自主性得以充分体现。

2.致力于提升资产评估行业的自我管理效能，构建内部监督与约束体系，遵循国际标准并顺应市场需求，设立自治的专业协会。该协会的核心职责在于制定和完善行业自律规范、行为准则或共识，通过行业内的自我规约与进步，强化行业监管，旨在优化资源配置，实现行业健康发展。

(三)提升资产评估专业人士的职业道德素养与业务能力培训，强化其社会职责认知。我国评估行业的稳健发展有赖于评估机构和从业人员的高水平。鉴于许多评估机构源于政府部门的剥离，部分机构仍与行政体系有所关联，且部分从业者缺乏系统专业教育，导致从业人员素质参差不齐、违规违法行为频发。为扭转这一局面，构建高素质的评估师团队并提升整体职业水准，关键在于实施专业人才的培育。具体措施包括：

1.从业人员应持续深化专业理论知识的学习，积极参加各类业务培训课程，并推动理论研讨与在职教育的实施。

2.要求评估人员秉持终身学习的理念，持续关注国际评估领域的最新发展动态，通过实践提炼并应用科学而严谨的评估手段与技术规范，以此提升工作效率。

3.致力于提升从业人员的职业道德素养，强化其思想境界和客户服务意识，以树立成为社会与公众信赖的评估专业人士形象。

(四)评估结果对企业的财务调整至关重要，特别是在上市公司这样的公开平台上。作为中介角色，资产评估的可信度要求其结果得到交易双方的共同接受。试图仅基于评估增值来调整资产，无论对上市公司还是评估机构，都可能偏离公平交易基本原则，误导中小投资者，导致资产价值被高估、利润虚报、损失和负债隐匿。这不仅催生虚假繁荣，还严重损害了中小投资者的合法权益。在全球范围内，资产评估的主要功能是为资产交换、股权发行、企业重组与并购等交易活动提供参考依据，为交易双方设定一个共同的估值标准，并非推动资产虚增的工具。

(五)建立资产评估的信息披露制度。

评估活动须确保透明度，避免沦为单一部门或企业操控的手段。在资产交易中的价值判断，应当严格遵循信息公开原则。评估过程中所采纳的方法、参数及所有依据，均需逐一公开，以便社会公众，特别是中小投资者查阅。同时，对于采用的参数与评估方法，应详尽阐明，以确保评估结果的公正性和严谨性，降低任意操作的可能性，从而切实达成评估目标。

六、创新行业管理机制的深度分析

国际评估业界普遍认同职业资产评估师在确保资本和金融市场稳健运营中发挥的关键角色，其影响力需得到服务接受方（包括立法机构、政府及公众）的理解与尊崇。发达国家的实践经验证明，这一作用的有效发挥仰赖于构建科学且具有约束力的行业监管体系。

现行我国资产评估行业的管理体制存在的局限性，制约了其发展进程，这一事实从侧面印证了行业作用与管理体制之间紧密的关联。

根据国务院经济鉴证类中介机构清理整顿领导小组的部署，财政部分管的中国资产评估师与注册会计师行业已在保留各自专业的同时，实现了去年底的实质性合并，并在此基础上推进了两行业的协同合作，成效显著。然而，总体来看，资产评估行业的无序发展、过度竞争以及地域分割问题仍未得到妥善解决，甚至在某些领域呈现出恶化态势。我认为，这主要源于部门利益固化和扭曲了评估行业在转型经济中的基础角色。政府部门在经济活动中不可避免地与各类资产相关，经济转型促使这些资产必然商品化和资本化，为了维护甚至增强部门既得利益，部分部门打着加强评估作用的旗号，违背行业内在规律，依据行政权限设置资产评估行政管理职能，包括审批权力、程序以及设立部门准入门槛，从而滋生了寻租空间。即便在清理整顿期间，此类行为非但未受抑制，反而因政府机构改革导致的人力调整压力加剧。其后果是：一方面，隐性的‘权力敛财’严重损害了政府的廉洁形象；另一方面，行业的无序竞争威胁着行业的生存价值；最后，这阻碍了资源优化配置和经济结构调整的战略目标实现。

面对当前形势，亟待在资产评估业的整肃与发展中确立'统一管理与专业化分工'的制度架构。尽管各专业评估领域因其技术经济特性呈现出业务差异，然而在基本理念、方法、标准、职业道德及质量管理等方面的共通性，揭示了构建统一行业范畴的内在逻辑。建立旨在维护全行业从业人员核心利益的专业管理机构，制定行业规划、行为守则和监管体系刻不容缓。这是提升中国资产评估业在国民经济中的战略定位和整体声誉的必要举措；同时也是作为新兴行业，在中国加入世贸组织后，寻求适当保护并确保在规定期限内具备与国际同行公平竞争实力的迫切需求；更适应了我国经济转型期间，评估业务多元化和复杂化的发展趋势。然而，'统一管理'是'专业化分工'的基石，行业规划划定分工界限，行为准则奠定分工基础，而监管制度则保障分工运作的质效。

七、关于完善资产评估法制环境的思考

在转型经济国家中，资产的市场化和商品化进程依赖于基础性的产权界定与价值评估。然而，中国在这两个领域的法制建设面临着显著的改进需求。产权界定作为评估行为的法定前提，尤其是在经济转型期，产权模糊与多元利益间的矛盾已成为经济运行中的固有挑战，迫切要求通过法律途径予以厘清。我国现有的政策和法规在解决这一矛盾方面存在不足：首先，缺乏明确的法律依据，如针对政资分离过程中行政权力资本化现象，缺乏专门的《政资分离法》，导致程序、组织及收益分配制度安排混乱，易滋生权力寻租问题。其次，现有法规有时难以适应快速变化的企业改制需求，如一九九三年的《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》虽强调‘谁投资，谁拥有产权’原则，但在实际操作中，由于忽视劳动价值、市场经济假设以及与国有资产特殊性质的冲突，以及缺乏具体实施细则和案例，使得执行困难。再者，《公司法》对工业产权、非专利技术出资比例的规定也存在问题，既未明确其他无形资产类别，也未能给出合理解释，这在一定程度上制约了企业的无形资产利用。因此，现行法规对复杂产权问题的简单规定不仅无助于问题解决，反而可能形成法律上的障碍。

经过深入剖析，国有资产商品化与资本化过程中产权归属的模糊性既源于历史背景，又交织着现实因素。然而，转型经济背景下利益相关者多元化的态势以及经济战略调整通过资源整合的趋势，迫切需要明确产权界限，公正平衡各方权益。因此，我们的职责在于运用辩证思维审视这一问题，同时探寻确立清晰产权标准的方法，以便在现有条件下逐步厘清模糊之处。鉴于此，我主张依法系统地澄清并解决以下关键问题。

第一，关于国有存量资产的所有权归属问题，是国家单一所有还是地方、部门及企业职工共同分享，实则已显现出多元化趋势。多元共享逐渐取代单一所有，这一点在国有存量资产商品化、资本化过程中，由地方、企业事业单位主导的实例中得到了体现。对此，我们的立场是积极支持。首先，公有资产分级所有并非新鲜事物，如法国八十年代的地方自治改革，允许地方居民直接选举地方政府领导，他们代表地方利益管理包括公共财产在内的地方事务。在转型经济阶段，我国地方政府正弥补计划与市场之间不完全融合所造成的体制空缺，即原本由企业负责的部分责任，如今越来越多地转由地方政府承担，随之而来的是地方公有资产的形成及其相应的支配权和收益权。其次，国有企业职工长期以来以较低的薪酬和福利为代价，推动了国有存量资产的快速积累。若不对这些资本化的国有存量资产以赎买方式确认职工的国有身份，从伦理和公正的角度来看，都是不适宜的。

第二，产权界定中的效率与公平冲突如何得以妥善处理？国有资产产权的模糊性，除历史体制遗留影响外，主要源于其自身发展规律。按照马克思主义哲学的观点，真理并非孤立的绝对，而是相对真理的连续统一体。因此，模糊性可视为事物演变的固有特性，具有绝对性；而清晰则是对客观现实在特定条件下准确反映的主观认识，具备相对性。因此，我们倡导构建动态的资产产权界定理念：每一次界定都应以时空为背景，追求在特定情境下，相关利益方权益和责任的整体效益超过总成本的效率优先策略，并兼顾公平，寻求一个随时间推移不断优化的效率与公平均衡点。这意味着产权界定进程中，我们将经历从形式上的不平等逐步过渡到形式平等，再进一步深化到实质平等的渐进进程。

第三，产权配置的途径：行政干预与协商共识 有人主张，鉴于国有资产的特性，产权界定理应由政府主导并强制执行，即便涉及多元共享，其原则和比例划分也应由政府决定。然而，我们的观点是：首先，产权本质上是各主体对资产享有的权利集合，各主体的权利义务内容各异，但权利主体地位平等，应当通过公平的产权契约来明确各方行为界限。其次，产权界定往往伴随着产权转移，这一遵循市场规律的过程应当受到等价交换原则的制约，以确保国有资产能顺利实现商品化和资本化功能。

作为专业认证的注册资产评估师，我们对于行业缺乏明确法制保障与法规实施难题的体会尤为深刻。其一，由于《资产评估法》与《注册资产评估师法》的迟迟未出台，导致评估业务深受部门分割与资格繁多的困扰，制约着行业的健康发展。其次，政府部门虽曾发布多项旨在规制评估活动的行政规定，但有时因部门间利益冲突、时效性问题或设计不足，执行上面临诸多困难。更为显著的是，法制建设的不足使得注册资产评估师行业相较于律师和会计师行业，发展进程显得滞缓，甚至被舆论视为社会关注度较高的弱势领域。这种法制空白和相关监管乏力，无疑是对国家利益与民众福祉的忽视。

八、深入探讨无形资产的价值评估与资本化策略

近年来，国际评估界对无形资产的评估日益重视。国际评估准则委员会不仅在去年发布了无形资产评估准则，还在新兴市场评估指南草案中着重指出无形资产在转型经济体中的显著重要性。这种关注源于传统经济向知识经济转变过程中无形资产所承载的关键角色，同时也是评估行业顺应社会经济变迁，推动业务创新的必然结果。无形资产作为市场经济的经济范畴，是现代企业追求盈利目标时不可或缺的资本构成要素。我国正处于由计划经济向社会主义市场经济的转型阶段，国有无形资产，受限于特有的时空条件和渐进改革的制度设计，不仅是经济结构优化和国有企业改革顺利推进的宝贵资源，而且在转型过程中，其商品化和资本化的进程受到政府和市场双重影响。因此，深入剖析转型经济中无形资产，特别是国有无形资产的资本化实践，进行事实与价值判断，明确无形资产评估在这一进程中的独特作用，至关重要。

1.对中国经济转型过程中无形资产资本化现象的实证分析

在转型经济进程中，国有无形资产的资本化现象独具特色。起始阶段，由于计划经济体制下对商品与市场关系的局限性探讨，学术界对无形资产议题关注较少，无形资产的商品化和资本性质的论辩也鲜见。政府对国有企业资源的严密管控，使得源于知识产权、自然资源的无形资产主要表现为行政权力，而非经济属性。这揭示了无形资产在非商品、非资本形态下的实际存在，并预示着随着经济模式的变迁，这种行政权力可通过市场化机制转化为经济力量。渐进改革推动了这一转变，形成了一种区别于传统市场经济的特性，即以价格双轨或多轨制度为标志的无形资产商品化和资本化进程。在全球知识经济的背景下，我国经济转型与跨国公司及非国营企业的战略选择相交汇，通过并购、控股等方式，国有无形资产的商品化和资本化趋势显著加速。

第一、商品化与资本化的国有无形资产进程，由对外开放驱动

国际先进经验揭示，科技进步与市场经济深化背景下，无形资产对企业经济效益的驱动作用日益凸显，促使企业经营策略逐渐从侧重有形资产转向无形资产的深度开发。进入九十年代，发达国家的领先企业步入无形资产开发的新纪元，凭借转型经济体中无形资产市场的不完善，以相对低廉的成本获取了诸如市场份额、品牌影响力、专利权益以及商业秘密等关键无形资产，从而推动了全球范围内的战略性扩张。近年来，外资企业通过此类手段，在我国部分行业形成了明显的市场垄断格局。尽管外资获取中国国有无形资产的过程中涉及诸多争议，但大型跨国集团通常选择合法途径，即通过市场交易和资本运作，这彰显了国有无形资产的存在及其在市场机制下的转化价值。

第二、商品化与资本化的国有无形资产转型：缘起于国有企业改革

国有企业渐进改革的模式为国有无形资产的商品化和资本化创造了条件。一是异军突起的乡镇企业利用其体制外运行的优势，创造了国有无形资产商品化和资本化的有支付能力的市场需求。在相当长的一段时间里，乡镇企业成为国有企业发明专利的主要买主。二是技术市场、人才市场、产权交易市场和证券市场的相继问世，为国有无形资产的商品化资本化提供了包括中介服务、交易规则和交易场所在内的基础条件。三是外商通过直接投资大规模低成本取得国有企业无形资产的举措，引发了国有企业资产所有者将国有无形资产被动商品化、资本化变为主动商品化、资本化的实践。1993年颁布的《公司法》使这一实践受到法律保护。《公司法》明确规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资”。依据这一规定，国有企业在改组为股份有限公司或有限责任公司时，均应对无形资产进行产权界定和价值评估，或直接入股，或协议租用。

第三、政府部门行政权力异化为商品和资本

在计划经济体制下，经济运行实际上呈现‘无市场、无企业’的特点。我国各级政府部门在财政拨款难以满足支出需求的背景下，通过与市场挂钩的创收举措，促使部分行政职能转化为商品与资本形式。伴随市场环境、技术革新及企业产权制度的演变，公共产品逐渐呈现出从公共品向‘准公共品’甚至私人领域过渡的趋势，随之引发了基于这些公共产品的政府权力商品化和资本化现象。在转型期间，政府及其下属机构非预算管理的预算外收入显著增长，这一定程度上揭示了这一进程。因此，对于这一现象，我们应进行深入的理性分析。首先，资源从政府计划配置转向市场主导的过程中，政府部分行政权力的资本化趋势是不可抗拒且客观存在的。其次，通过价格‘双轨’或‘多轨’体系实现的行政权力资本化策略，尽管滋生了寻租问题，加剧了财富分配不均和财政收入流失，但也为政府借助市场机制转化部分权力提供了契机。最后，公共服务领域的市场化进程为政府机构改革奠定了基础。

2.关于我国国有无形资产资本化的价值判断

第一、探讨国有无形资产在对外开放背景下的资本化策略

业界对于外资投资持有两种显著的观点：一方担忧外资通过投资获取行业主导权，可能威胁我国产业安全与政治自主。另一方面，有人持论，认为外资对中国企业的竞争是市场经济自然进程，无需过分忧虑。他们主要聚焦于外资掌控权的利弊，而非深入探讨外资获取这一权益的成本合理性。我坚信，市场经济法则强调投入与回报平衡，只要坚持对外开放，致力于世贸组织成员资格，资金短缺仍是发展中国家共通难题，给予外资国民待遇遵循国际规则实属必要。若外资以公平交易获取包括市场份额在内的国有无形资产，应当视为合理行为。回顾九十年代，中国政府通过土地使用权出让、高速公路特许经营、石油资源招标等方式吸引外资，这些在基础设施建设和基础工业发展中发挥了积极效应，广受认可。  关键问题在于，国有无形资产的初次资本化主要由地方政府主导，过程中可能存在信息不对称、透明度不足的问题，源于产权制度设计（如地方政府推行‘先捞一把’策略）、资本市场不成熟以及决策者对资产价值判断的局限，以及政府官员因制度惯性或个人利益驱动，选择非公开操作。特别是在国有土地使用权资本化中，这些问题尤为明显。因此，当前对外开放中亟待解决的重大课题之一，即如何防止国有无形资产在初始资本化阶段的流失。

第二、探讨国有企业在改革进程中无形资产的资本化策略

近年来，我国国有企业的经营困境确凿无疑。我们认为，政府在国有企业整体亏损问题上负有不可回避的责任。首先，作为肩负特殊职能的法人实体，国有企业为了实现政府非营利目标，曾投入了历史成本。其次，由于制度局限，国有企业在市场竞争中处于劣势，不得不承受维稳转型的代价