住宅小区物业管理服务投标方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章技术提案与详尽阐述

第一节项目简介

第二节 高效卫生管理服务

第一条职责概述

(一)保洁主管岗位职责

(1)承担并执行部门的年度与月度工作规划，以及日常保洁服务的监督与管理工作。

(2)承担公共环境的维护与管理，涵盖房屋共享区域、道路设施以及周边附属建筑物（自主区域除外）

关于行车棚、泵房等设施的日常清洁卫生管理，我们将优化人力资源和物力配置，确保任务的高效完成并保证质量标准。

(3)承担制定并执行本部门的安全生产、明确岗位职责以及应急预案等相关制度的任务。

(4)统筹管理本部门员工的值班调度与考勤登记；确保每日至少进行两次全面岗位巡检，迅速发现并消除潜在安全风险。

(5)确保项目合规，严格监管施工过程中的违章装修、随意倾倒垃圾及无序搭建行为，推动施工团队实施标准化、安全文明的作业模式。

(6)致力于提升本部门人员的培训与考核能力建设，持续强化团队执行效能；注重员工的思想引导，关注员工的生活福祉，确保队伍的稳定性。

(7)确保在发生重大工作事项后，立即并向直接主管领导进行十五分钟内的汇报。

(8)完成上级交办的其它工作。

(二)保洁员岗位职责

一、严谨尽责：秉持对工作的敬业态度，确保责任感的体现。 二、专业形象：统一着装并佩戴名牌，展现亲切微笑，提供耐心细致的服务，坚持礼貌待人，遵循规范的礼节。 三、仪容仪表：保持准时出勤，精神状态饱满，致力于塑造优质的后勤服务形象。 四、法制遵从：严格遵守法律法规，恪守职业道德标准。

任务明细： 1. 每日全面清扫楼道地面、共用门窗、楼梯、扶手、走廊及门厅。 2. 对公共设施和消防设备实施日常清洁维护。 3. 保洁员实行不间断循环清洁，确保楼道始终保持洁净，盥洗室与卫生间无异味、无积垢、角落无遗漏，垃圾桶内垃圾不超过容器。 4. 外部保洁负责公共区域地面、绿化带的白色垃圾清理，包括自行车棚、标识标牌、雕塑以及垃圾桶的清洁，务必保持环境整洁，无尘土、污渍，无异味留存。

1. 公共设施与设备的维护    - 工作中若发现门窗、桌椅、门锁、灯具电线、水管及水龙头等公共设施出现损坏，应立即向管理人员报告。    - 在工作时段内，如遇到照明设施、水管、窗户或墙面等公共设施损坏，需即时上报以便及时维修或更换。    2. 清洁设备的管理和保养    - 对于垃圾桶、三轮车等清洁设备，一旦发现破损，应立即进行修复或替换。    3. 卫生习惯与环境整洁    - 严禁随意放置杂物，禁止在走廊、卫生间周边堆积清洁工具、废纸或其他废弃物，当日产生的废品须及时处理。    - 不得在楼宇周围晾晒任何废物或杂物，确保环境整洁。    4. 清洁工具的管理和使用    - 清洁工具需整齐摆放并置于指定区域，务必爱护并妥善保管。    - 清洁工作完成后，所有设备均需归还原位，保持工作区域的有序性。

使用清洁设备时必须按照使用说明规范操作。清洁结束后要关好门窗，切断照明电源，各种设施、家具要归位，摆放整齐。楼道清洁时要按清洁要求保持地坪无水迹，并设置防滑警示牌。按要求在楼栋进门处放置防滑地毯。随时保证所使用清洁工具的洁净。特殊材质清洁时，一定要按照施工工艺要求作业，杜绝因操作不当引起建筑物装饰材料损坏事故的发生。如拾到遗失的物品，应通知部门管理人员验证处理。

工作态度要诚恳。打扫卫生时，态度要诚恳，不与业主发生冲突，积极主动、周到热情地帮助学生解决实际困难；要使用“您好、请、对不起、谢谢、再见”等文明用语。服从分配，听从指挥，工作积极主动，协助部门领导做好工作，完成上级领导交办的其他任务。积极主动，团结互助。协助和帮助他人共同完成各楼层的安全和卫生工作；如发现任何问题及异常情况要及时报告上级部门。配合各部门完成必要的突击任务。

第二条专业保洁技能培训

保洁员培训大纲：涵盖保洁操作标准、工作任务要点以及职业素质规定等内容

培训内容概述： 1. 保洁工具与药水的恰当运用 2. 适应不同材质的清洁操作流程 3. 保洁器械的稳妥使用方法 4. 专业保洁服务中的行为规范与礼仪

提升员工的综合素养、专业技能和管理服务效能，目标是构建一支素质优良、技术精湛的物业管理团队。具体要求如下：确保所有员工年均接受培训时间不少于150课时；新入职员工培训覆盖率达到100%；培训考核合格率维持在100%；管理人员持证上岗率确保100%；特殊工种人员的上岗资格同样达100%；并保持全体员工年度培训完成率为100%，培训合格率始终保持100%。

培训计划

1、入职培训

涵盖内容包括：公司的发展历程、经营理念阐述、核心价值观展示以及明确的管理目标讲解。

员工培训内容概述：包括员工行为准则、礼仪规定与职业道德熏陶等环节。

1. 安全防护知识培训 2. 客户服务体系提升培训 3. 物业管理专业知识培训

军训与参观学习。

2、岗前培训

公司文化的培训、管理制度的培训。

针对物业功能特点的物业管理模式的培训。

专业技能训练：涵盖岗位特定的知识体系、设备操作能力、职务要求、工作规章制度、服务品质指标以及质量评估标准等内容。

技能培训：涵盖智能化技术、信息网络技术以及新设备仪器的运用与管理能力等相关内容。

3、在职培训

操作层自我开发培训：利用社会办学条件，进行有关学历、职称的外送培训。项目部利用现有条件，举办电脑、外语等相关知识讲座。新政策培训：物业管理理论动态、有关法规文件、竞争企业新动向等。培训方式

第三条规范化保洁操作指南

1、着装要求

工作期间着装规范如下：所穿工装需保持整洁、平整，不得有污渍或磨损痕迹；不得随意调整工装的款式和穿着方式，上衣不得敞怀、裤脚和衣袖不得卷起；口袋须整理整齐，无明显凸起；纽扣务必系紧，不得缺失；皮鞋或布鞋务必清洁，无尘埃沾染。

春秋装着装规范

保洁春秋装：

①在入职前，员工必须按照规定着装整洁的工作服，并佩戴对应的工作证。

装外不得罩便衣；

②仪表整洁，内衣规整，注重衣领与袖口的清洁；确保上衣纽扣严谨系合

子扣好，不挽袖，内衣带不外露；

③脚穿黑色布鞋或平底皮鞋，穿浅色袜子；

④

实施季节性着装规定，禁止混搭穿着；通常于每年五月一日进行夏季服装的统一更换。

装。

夏装着装规范

行姿  要求

①姿态优雅，步履轻盈且稳健，身姿挺拔，目光平视对话者，双膝自然并拢，展现出严谨而自信的姿态。

节奏地交替向前迈进；

②行走过程中，请保持专注，切勿频繁环顾四周或分散注意力。同时，进食与吸烟的行为在此阶段是不允许的。

或将手插在裤兜和衣兜内。

谈话  要求

在任何交流场合，务必展现出诚挚且得体的态度，言语亲切自然，与人交谈时需全神贯注于对方。

在交流过程中，务必正视对方，并对涉及需回避或保密的内容，以得体的方式回应。

注意事项：距离：厘米

表情：微笑、正视、专注、自然

回答：简要、回避、保密、礼貌

作业时遇到业主经过

在执行清洁工作时，应遵循礼让原则，遇行人需主动避让并灵活调整位置，让出通道和便利。若对他人造成不便，务必使用诸如‘请注意’、‘抱歉打扰’、‘请往这边走’或‘多谢’等礼貌用语，并配合相应的肢体礼仪，避免使用粗鲁言语指示他人退让。

第四条 公共区域清洁策略

环境外围清理：涵盖院内道路、停车场设施、建筑物顶部区域以及露天地面的洁净工作

1.院内道路

道路保洁：每两日至少洗地1次，每日清扫2次，保洁时间不少于4小时，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路基本干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，每痰迹、烟头、纸屑平均不超过8个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每月清洁1次，目视道路灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

2.停车场清洁

停车场、车库、地下室保洁：每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每月擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月清扫1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。

3.建筑物天台保洁工作

在建筑工程中，尽管天台常常易被忽视，然而其至关重要性不容小觑。因此，确保天台的清洁工作得以妥善执行是不可或缺的环节。

1)实施定期天台巡查，设定周为频率，一旦发现异常堆积物或下水井盖堵塞，应立即进行清理疏通。

2)在非汛期期间，我们制定严谨的天台定期清洁日程，通常每间隔一个月实施一次。由专业保洁领班引领团队执行天台清洁任务，作业过程中务必强调全员的安全意识。

3)针对汛期，我们需强化天台的清洁维护周期，通常每两周进行一次，特别关注易积水区域的彻底清扫，以确保无渗漏隐患。

4.保洁要求如下： - 标识、标牌及公示栏区域每日维护，确保每三天进行一次全面擦拭，擦拭后需确保表面无残留污渍，无积尘，并确保被清洁物不受损。 - 对业主（使用人）的信报箱，我们安排每周进行一次专业清理，清理完毕后，信报箱应呈现干净整洁的状态，无灰尘和污迹留存。

5.绿化带保洁：每日清扫2次绿化带垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每痰迹、烟头、纸屑平均不超过8个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

6.公共及文体设施保洁规范如下：  - 日常维护：每日实施一次全面清洁，包括擦拭表面尘埃，使用专用清洁剂处理污渍，随后以清水冲洗并用干抹布擦干。同时，确保垃圾的及时清理，座椅的整洁。 - 深度清洁与消毒：每半个月进行一次深度刷洗消毒，确保设施表面无残留污渍、锈迹。 - 环境要求：公共场所及周边区域应保持视觉上无果皮、纸屑等杂物。任何设施设备出现脱焊、脱漆、断裂或潜在安全隐患，需立即发现并报告相关部门进行处理。

7.环境卫生维护：垃圾桶与果皮箱区域实行每日两次清理作业，包括垃圾清运；并确保每日至少擦拭一次，保持表面清洁。周边地面严禁出现散落垃圾、积水痕迹或显眼污渍；垃圾桶和果皮箱本身需保持无显著污渍、油脂污染，且无异味困扰。

8.外环境保洁工作流程

8消杀防疫方案

为了实现高效消毒，项目团队委托专业的消杀服务供应商实施操作，同时得到现场保洁人员的协同支持。在作业过程中，项目部人员全程监督并予以配合，消毒工作完成后，显现出了显著的效果。

鉴于项目团队成员众多且日常人员流动性高，确保环境整洁卫生至关重要。为了实现这一目标，严格的杀虫与防虫措施必不可少，以维持环境卫生标准。

工作做得成功就必要有谨慎

和持久不能间断地检查其成

因与做出适当的处理，才可达

到预期效果。基于上述原因日

常保护性的预防是很重要的，

这不仅能迅速消除其繁衍的可能性，同时实现即时管理，进而在提升业主单位及员工的环境卫生标准方面发挥积极作用。

立即处理并妥善处置房屋周围的腐败有机物质，户外垃圾需密封并加盖，迅速进行清运。定期清理各类人工容器，如废弃瓶子、罐子、花盆、水盘、水缸和水桶内的积水，或确保每周进行清洗和更换水质。对于树洞、竹筒以及闲置的花盆和水槽，务必填充土壤以防止积水积聚。

目标：旨在有效控制鼠害、蝇虫、蚊蚋及蟑螂的繁殖，预防交叉感染，创建整洁与安全的工作与生活环境，同时确保药物使用的合规与安全性。

预防：

a)1. 立即清理并妥善处理周边的腐败有机物； 2. 对户外垃圾实施密封储存，并尽快安排清运； 3. 完善门窗设施，确保无任何缝隙，破损部分需立即修复。

d)废弃物须避免直接倾倒于排水沟，应先行妥善封装，投放至专用密封垃圾桶，并确保及时清理

e)抹布、抹布用后要洗净晾干；

f)确保每周对各类人工容器内的积水进行清理，并实施不少于一次的清洗与换水作业。

g)所有仓库、储藏室、地下室以及废弃的水槽应当确保干燥，一旦发现积水应及时排除。

h)地下室及其废弃水槽需确保处于干燥状态，一旦发现积水应立即进行排除。

i)确保定期执行排水沟的清理与维护，同时对化粪池实施加盖管理，以保持环境卫生。

措施：

一、蝇—

a)针对室内的蝇类侵扰，可采用蝇拍进行驱赶，粘蝇纸吸附，或者利用捕蝇灯捕捉。

b)如条件允许，应优先确保门窗的封闭，尤其是未安装纱窗和纱门的情况，通过减弱室内的光照，可促使蝇类自行离开。

c)可在纱窗或门扇表面施用市面上认可的合格罐装杀虫剂，以有效清除寄居的苍蝇。

d)针对住宅内夜间活动的蝇类，本产品建议施用于天花板、梁柱及电线等处，实现高效灭蝇效果。

二、蚊子——

a)立即对室内的所有储水器皿进行细致检查，一旦发现虫卵踪迹，应立即将其彻底清洗，切勿将其倾倒进下水道。

b)采用市面上销售的杀虫剂实施空间喷洒作业，或者利用蚊香燃烧的方式进行有效的蚊虫驱除。

三、鼠

a)在墙壁周边、墙角以及鼠类频繁出没的路径上，配置捕鼠笼、安置捕鼠夹、部署粘鼠板，并投放鼠药，以有效猎杀鼠类。

b)捕鼠器须平稳，以免摇动惊走鼠只；

c)定期投放适量的饵料，确保在老鼠食用后及时补充，以防止饵料长期暴露导致腐烂。

四、蟑螂——

a)定期对桌面下方、水槽底下、橱柜内部、电器装置以及开关盒等蟑螂常匿藏的地方进行彻底清扫。

b)实施针对初期入侵室内的蟑螂的灭蟑饵剂投放策略，以遏制其种群扩张。

c)定期施用残效性杀蟑剂。

消杀药品安全使用

农药通常蕴含毒性或腐蚀性，其不当施用不仅可能导致对人体和植物的潜在风险，同时对生态环境构成严重损害。在施用农药时，务必遵循相关注意事项。

1.农药需储存在指定的仓库设施内，严谨实施任意散置。

2.在实施药物配制或喷洒作业时，务必佩戴口罩和防护胶手套，同时着装完整，穿着长袖上衣与长裤以确保安全操作。

3.人应站在上风口，不应逆风喷药。

4.在施工过程中，请务必留意周边行人的动态，以便于在遇到人员接近时适时降低喷枪高度或暂时关闭设备。

5.农药使用后，剩余部分应妥善存储于专用的小桶内，放置于喷药机附近，切勿随意乱置。

6.在施用药物后，务必及时进行手部清洗、面部清洁，并更换衣物。随后，还需进行口腔漱洗，以确保卫生后再进行饮食和饮水。

7.任何未经授权的行为，包括将农药转借或出售给他人，以及代为施药，均需严格禁止，以防止对他人的安全构成威胁或引发潜在的法律纷争。

8.废弃物处置规定严谨，洗药桶废水需严格按照指示倾倒，不得随意排放。请将空药瓶与药袋分类回收，执行消杀操作时的废弃物管理规范。

对保洁人员进行培训考核，合格方允许上岗

在夏季蚊蝇繁殖高峰期，每月实施一次消杀作业；而对于非高峰期，我们将依据季节特性和本地环境因素，定制详细的消杀实施方案。

实施季度性鼠害防治活动，旨在保障工作人员与客户的健康安全，采取切实有效的策略，同时确保不影响客户日常生活。

仓库及地下室每周实施一次全面检查，未见明显的蚊虫飞行迹象，同样未观察到苍蝇的存在。

楼宇周边

临时垃圾点

会议室区域

医疗垃圾点消杀

卫生间消杀

楼宇内庭

9.保洁仓库、工具间及休息室的要求

第五条环保垃圾处理与居民装修废弃物规定

小区住户生活垃圾做到日产日清，每日清掏垃圾三次，绿化垃圾即产即清，做到工作结束现场净。发现无主垃圾及时清运。垃圾须转运到环卫部门指定垃圾转运站点。保证住户楼前垃圾箱（桶）无溢出箱（桶）、周边洒落等现象。保持垃圾箱（桶）干净，做到每周擦洗一遍，无明显污渍异味。夏季雨后一天，路面无成片积水。冬季雪后及时清扫，小雪半天内清完，中雪、大雪一日内清完，夜间降雪保证住户早班出行通畅。

一、1. 清洁区域管理：保洁员负责的垃圾收集点（大型垃圾桶）是否定时清理，垃圾是否存在异味，是否实施定期消毒，有无虫害情况； 2. 垃圾转运与处理：垃圾中转站及环卫站是否按点接收并转移垃圾，是否存在遗留或遗漏，有无异味，是否执行定期消毒措施，有无虫害隐患。

垃圾转运服务管理

1、垃圾的分类：

项目涉及的垃圾清运任务包括生活垃圾、绿化废弃物以及零星建筑与装修残余物的处理。为了确保垃圾清运工作的高效执行并避免可能产生的问题，我们将根据国家对各类垃圾的不同处理规定，实施细致的分类管理策略。

2、垃圾转运的集中点选择：

在充分考虑项目小区的分布特性后，我们与甲方协商确定了适宜的垃圾清运集中站点，旨在兼顾项目的整体景观美感与各个功能区域的高效便捷性，确保垃圾转运流程的顺畅运行。

3、垃圾转运集中点的环境卫生：

在装卸操作中，务必执行文明规范，确保垃圾采用封装严密的袋子进行装载，防止其逸出车外。

作业完毕后，务必对垃圾清运站点实施迅速的地面垃圾清理，利用高压清洗车进行彻底冲洗与污渍去除，以确保垃圾集散区域的环境卫生整洁。

任何焚烧行为均不得在垃圾清运集中点实施，针对枯萎的绿化树叶及废弃物应严格遵守相关规定，确保合规处理。

4、垃圾转运人员的管理要求：

遵循'定点、定车、定人以及固定清运'的严谨管理制度，确保垃圾清运的高效与规范执行。

在垃圾转运过程中，必须确保全程无遗漏、抛洒及运输清洁度达标，严禁出现此类不当行为。

应当尊重并保护环境卫生设施，包括但不限于垃圾桶、垃圾箱以及垃圾清运集中点，同时需妥善对待清运车辆。任何粗鲁的清运行为或蓄意对设施和车辆造成损害的行为均被严禁。

确保清运人员的工作安全与健康，作业过程中应配备必要的劳动防护设备。

清晨清洁作业人员应于每日6:00启动垃圾清理程序，务必在7:00前完成小区内垃圾的搬运，并对B1层车库南侧的指定垃圾堆放区域实施彻底清扫。

垃圾清运工作须由专人执行，应聘请人员至物业管理中心申请出入许可证，并严格遵循物业管理中心与小区设定的垃圾清运时间及各项规章制度。

清运垃圾的专业人员负有垃圾存放区的日常清洁维护职责，他们确保每日实施全面清扫，实现无蚊蝇滋生、无异味留存的标准。并且，规定每天需采用专用消毒剂进行深度消毒处理。

司机需承担垃圾清运车辆的日常维护与保养工作，出车前务必严谨进行车辆检查，确保无故障方可启程。驾驶室及车身清洁是强制要求，杜绝脏乱车辆上路。同时，应保持车库整洁有序。

司机严谨遵循液压系统操作手册，实施周期性垃圾车保养，一旦发现异常立即处置，并向队级管理层报告情况。

1. 装卸职责：装卸工人需执行垃圾分类，确保生活垃圾与建筑垃圾分离，禁止混合装载，以防建筑垃圾进入垃圾处理设施。 2. 垃圾筒管理：须妥善使用和维护滚筒式垃圾箱，严禁粗暴操作，如敲击、碰撞或摔落，应将其安全挂于垃圾车挂钩上，以实现自动装卸。 3. 清洁维护：定期对垃圾箱进行清洗，每週至少一次，确保其清洁度。夏季（6月15日至9月15日）期间，还需每日对垃圾箱及其周边环境进行消毒处理。

二、装修垃圾的清理流程

1.当秩序巡逻岗监测到装修垃圾临时存放点的堆放状况突破预警阈值时，会立即向班长汇报。班长接到报告后，将该需求传达给客服部门。客服部门核实现场情况，确认无误后，即刻登记在册，并迅速通过电话联络外包服务单位进行清理作业。

2到场清运

3.每次外包单位的清运车辆抵达后，驾驶员首先需至岗亭进行报备。岗亭工作人员会详尽记录于《小区装修垃圾清运车次登记表》上，包括‘车牌号码’、‘进场时间’以及‘登记人员’信息，随后通过对讲机通报秩序维护班长。

4.秩序维护班长安排秩序维护员开启车辆进出口，指挥清运车辆进场清运，每车次进场必须检验车辆是否为空车，确认后对讲机通知班长；5.现场秩序维护员监督装修垃圾清运过程，每车次清运结束后通知班长到场，由班长检验清运车辆是否满载，确认清运车辆由车辆进出口离场，班长连同清运车司机到停车场收费岗做好车辆进出场状态及出场时间登记后双方签名确认并放行；

6.任务完成后，秩序维护班长需通报客服部门。客服部门在接到通知后，将亲临现场核查装修垃圾是否已彻底清运，以及运输路线和现场是否存在残留的粉尘。随后，他们将在《小区装修垃圾清运车次登记表》上完成签字确认。

7.在整个清运作业过程中，外包单位应确保对通行区域内的公共设施与设备实施妥善保护，维护其完整性及清洁度。

第六条保洁工作计划方案

1.保洁领班日常工作安排

工作时间安排如下：工作日（周一至周五）分为上午和下午两个时段，下午的工作时间为17:00截止。

周六/周日：上午： 下午：

©版权所有 2024-2025 北京喜鹊云智科技有限公司 京ICP备2024102530号-1

京公网安备 11010802045440号

联系客服

关注公众号：