小区物业管理服务投标方案

 

 

 

 

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

 

 

1.定制化服务提案

1.1.人员配置计划

1.1.1.项目经理一本科毕业证书

1.1.2.物业管理项目经理

1.1.3.项目经理的委派将附带提供详尽的工作经验资历证明，以及开标前最近三个月本单位的社保缴纳凭证

拟派项目经理为为公司法定代表人

1.1.4.项目主管—专科毕业证书1.1.5.项目主管一物业管理师证书

1.1.6.项目主管一开标前三个月本单位社保缴纳证明

1.2.我们的公司实力展示

1.2.1.企业业绩—36.88412万

1.2.1.1.群贤居小区15.78962万

1.2.2.连续三年荣获A级纳税人资格

1.2.3.专业资格证明

1.2.3.1.质量管理体系

无。

1.2.3.2.环保管理系统

无。

1.2.3.3.健康管理体系认证证明

无。

1.3.详细的技术规格与解决方案

1.3.1. 项目团队架构与管理流程详解

1.3.1.1.组织架构设计

1.3.1.2. 职务分配与职责体系

第一章公司总经理岗位职责

1、严格遵循并贯彻国家、省级以及市级关于物业管理的方针与政策导向。

2、实施全面的物业管理，由全体员工共同负责，确保物业设施的完好，从而提升其使用效率和经济效益。

3、注重经济效益，实施精细理财策略，致力于开源与节流，以确保满足业主的各项需求。

4、致力于精神文明建设，坚守并保障业主的合法权益，塑造企业卓越的公众形象。

5、构建并不断完善公司的规范化管理体系，确保工作流程的有序进行。

6、规划年度工作任务，确立明确的目标与责任分配，监督各部门切实履行岗位义务，严谨实施年终绩效评估。

7、实施人才优先战略，有效管理干部任用，定期依据德行、勤奋、才能及业绩绩效进行考核评估。

8、统筹调动各方资源，协同管理物业事务。定期向总部提交工作报告及经营财务报告，通过多元化途径征询业主和使用者的咨询、建议与需求，并给予及时回应，严谨处理并切实解决相关问题。

9、致力于提升员工福利待遇，积极优化工作环境，关注员工生活质量。

积极维护与上级公司的常态交流，并与政府部门保持顺畅沟通，致力于营造良好的外部发展环境。

第二章公司副总经理岗位职责

1、在总经理的引领下，积极协同经理统筹管理各项全面工作。

2、致力于设备设施的维修与保养计划的精细制定与严格执行。全面引领团队对物业管理区域实施综合管控，确保物业设施的良好运行状态，提升其使用效率。

3、构建并不断完善公司的规范化管理体系，确保工作流程的有序进行。

4、规划年度工作任务，确立明确的目标与责任分配，监督各部门切实履行岗位义务，严谨实施年终绩效评估。

5、统筹调动各方资源，协同管理物业运营。定期向总经理呈报分部门工作动态，通过多元化途径征询业主和使用者的宝贵建议、反馈与需求，并积极响应，妥善处理。

6、致力于提升员工福利待遇，积极优化工作环境，关注员工生活质量。

7、积极维护与上级公司及政府部门的良好关系，营造有利的外部运营环境。

第三章职能部门经理岗位职责

1、在公司高层管理团队的引领下，本部门全面展开各项工作的全面执行。

2、统筹规划本部门的工作进程，引领各项活动的有序执行。

3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

4、主持并策划本部门员工的业务培训方案，确保按期实施持续的员工培训活动。

5、主持并监督本部门所有工作的实施，定期对部门员工进行绩效评估。

第四章管理处主任岗位职责

在总经理的直接指导下，全面负责管理处的日常运营与管理工作，确保对公司各项方针、政策的有效贯彻与执行。

1、推进并完善各项规章制度，实施严格的岗位责任制监督机制，致力于提升服务品质，确保奖惩制度的有效执行。

2、主持并管理本部门人员的工作调配，负责构建本部门的工作规划，同时组织编撰各类管理报告及行政通告、公函。

3、负责传达公司文件、通知及会议精神；

4、负责对本区域内的工程维修、保安清卫及管理员的工作绩效进行定期核查与评估，严格依据《员工手册》的相关规定实施规范化管理。

5、熟知国家相关法律法规及物业管理要求，详尽了解每位业主的状况，并对各责任区域的实际管理工作进行监督与核查。

6、实时监控各项费用，包括租金、管理费及水电费的缴纳动态，有效组织物业管理费的催缴工作。同时，积极应对并妥善处理各类投诉，持续优化服务品质。

7、负责统筹本部门的组织与思惟建设，亲自主持日常及定期的工作会议，并进行深入研讨，以制定后续工作规划。

8、强化班级间的协同合作，倡导集体主义理念，积极与各部门建立紧密联系，促进信息交流与协作协调。

9、认真完成公司交给的其他任务。

第五章内勤员岗位职责

在管理处主任的统筹指导下，内勤员承担文档资料的保管与管理工作，致力于执行各项基础职责。

1、依据物业服务需求，规划并执行相应的采购方案。

2、负责仓储物资及各类资产的有序管理，实施详实的物资台账制度。

3、协助主任组织开展社区文化服务；

4、做好本部门员工的考勤、考核管理；

5、妥善保管并监督业主及物业相关档案的管理工作，确保信息安全，防止档案遗失或损坏。

6、处理并管理本部门的各种公告、函件及工作报告的收发事务。

7、接听服务热线的过程中，对业主的投诉与报修事项需详细记录并迅速转交相关部门进行处理。遇到紧急突发状况，应立即向上级部门主管或公司高层报告。

8、熟练掌握各类缴费流程，致力于对接上门进行费用缴纳的业主，并确保准确无误地记录收费事项。

9、积极而热情地迎接来访的业主及各界人士，对他们咨询的问题提供详尽且热忱的解答与说明。

10、完成本部门安排的其他工作。

第六章管理员岗位职责

在主任的直接指导下，负责日常的管理工作与服务实施。

1、全面了解物业管理区域内的业主及其物业的基本信息。

2、实施严格的收费台账管理制度，实时监控收费动态，确保及时收取并督促缴纳各项法定费用。

3、承担业主的入住与迁出手续办理工作，并对装修事项实施有效监督和管理。

4、监督物业的日常运营状况，包括保安、清洁和维修团队的执行工作表现。

5、负责对外包服务过程进行监督管理；

6、与业主建立并维护紧密沟通，及时响应并妥善解决业主的各类投诉问题。

第七章文员岗位职责

1、负责部门的文件撰写、整理工作；

2、承担员工的日常考勤管理工作，以及文件的收发与传达，对管理处的各类来文实施妥善的保管与管理。

3、负责办理各类外来人员的出入证件；

4、负责协助主任策划并执行由管理处发起的各类会议，同时确保会议记录的准确性和完整性。

5、对业主的到访，我们热情接待，对于他们提出的问题与建议，均予以详尽的解答和记录。

6、确保文件、记录及各类卡片的高效管理，同时确保档案资料的完整性、完整性以及保密性。

7、致所有业主的缴费通知函

8、通过各种媒介做好宣传工作；

9、统筹策划业主意见征询活动及社区文化活动的实施

第八章出纳岗位职责

1、清点汇总部门交来的款项；

2、审核原始凭证是否完整；

3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；

4、处理银行存款收入和支出业务；

5、填制记帐凭证，交会计记帐：

6、确保合规开具发票，从而保障现金交易及银行转账的安全性。

第九章保安人员岗位职责

、总则

1、积极履行公安机关及上级管理部门制定的各项法规和规章制度，致力于保障所辖物业区域的安全秩序。

2、严格遵循公司的规章制度和《员工手册》，积极接受并执行上级领导的指示，高效地履行公司交付的其他工作任务。

3、承担起对管辖区域的定期巡查与值班职责，并确保对驶出物业管理区域的大宗物品实施详细登记。

4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；

5、负责做好综合管理费收取工作；

6、掌握建筑环境详情，通过动态监控与定期巡查手段，有效预防并及时发现各类突发状况，如斗殴、盗窃等，强化应急响应能力。

7、确保按照规定着装，推行文明值勤理念，严谨执行交接班程序，并细致入微地记载值班与交接班日志。

8、秉持文明与礼貌的交往原则，耐心地对业主进行说服与教育，引导他们遵循物业区域的各项管理制度。

(二)、保安队队长岗位职责

在管理处主任的直接督领下，保安队长担纲全面的保安队管理工作职责。

1、依据管理处领导的指示与期望，结合实际环境，我们致力于制定和完善各项奖惩规定，针对保安队伍的运营细节。同时，我们着重于组织与监督条例的执行，全面负责物业区域内的治安维护、消防安全以及道路交通管理。

2、负责主持保安业务工作研讨会，严谨监督各项规章制度的执行，尤其关注《员工手册》及保安相关规定的实施状况。推动队员深化业务知识研习与形体仪表训练，致力于全面加强队员的技能培养与专业训练，从而提升全体队员的整体素质。

3、实施定期与不定期的保安队员工作审核，严谨执行监督、检查及绩效评估，确保岗位责任制度的有效执行并贯彻奖惩规定。

4、致力于监控队员的思想动态，严谨开展思想管理工作，强化保安团队的精神文化建设，关注队员的生活福祉与专业技能提升，实施全面的思想教育、法制培训及职业素养熏陶。协助下属妥善处理工作中的各类挑战，切实解决他们的实际困难。

5、致力于提升班长的教育培养，持续增强其组织指挥才能与管理效能。

6、负责保安事务的管理，对出现的重大治安问题及事故，应立即向上级领导报告，并果断执行应对措施，有效控制事态升级。

7、完成公司交办的收费等其它工作任务。

(三)、保安班长岗位职责

在保安队长的直接监督指导下，保安班长担当着日常保安事务的执行职责。

1、统筹并执行当班保安任务，严谨地监督与指导各项守卫工作的实施，迅速发现并记录任何违规违纪行为。

2、确保本班组成员的着装整洁与仪容规范，注重内部环境卫生的维护，并妥善保管分配的通信设备、安全设施以及必要的自卫武器。

3、履行《值班记录》的填写职责，详实记载本班的奖惩事件，并对各巡逻点的情况进行全面核查。

4、负责执行保安部（队）规划的培训项目，实施周密的组织计划。定期召开班组会议，对队员进行详尽的专业指导和岗位训练，旨在提升个人及全体成员的整体素质和专业技能。在当班期间，能够迅速妥善处理各类突发状况。

5、确保高效地履行信息传递和事务报告职责，并与区域业主建立良好的沟通协作关系。

6、确保在紧急状况下能有效指挥本班行动，妥善处置一般的治安事务及业主投诉，严格执行安全规程，预先防范各类可能发生的事故。对于工作中的任何不当处理，应及时向上级请示汇报。

7、致力于凝聚团队力量，始终坚持实施常规性的思想教育，深入理解并掌握队员的思想状况、工作表现及专业技能。

8、完成公司下达的其他任务。

(四)保安员岗位职责

1、门岗

①精通物业区域的总体概述、平面设计图及其楼栋分布特征。

②展现出庄重而令人尊敬的形象，树立积极向上的精神风貌。

③承担起对物业区域外出大宗物品的严谨监管职责，对住户装修人员及其携带的装修物资实施出入管控，有效阻止非住户的闲杂人员随意进入物业管理区域。

④承担机动车辆的出入管理和收费工作的有效执行职责。

⑤精通保安设施设备的操作流程与报警系统运用细则

⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。

⑦妥善处理并响应住户及来访者在职责范围内提出的问题。

⑧迅速并坚决地对任何侵害物业管理区域秩序的行为予以劝导和阻止。

2、巡逻岗

①确保严格遵循公司的各项规章制度，实施全天候24小时巡查制度，严谨执行队列行进规定，以此塑造公司卓越的形象并彰显个人的职业素养。

②承担起严谨的责任意识，全方位保障物业区域内的治安维护、消防安全、车辆管理、费用收取，以及对住户的援助与应急响应，致力于确保物业区域的和谐安宁与秩序井然。

③熟悉并掌握所辖区域住户的详细信息，通晓物业管辖范围内各住宅建筑的地理布局以及各类通道的精确配置，坚持定期巡查与细致核查，一旦发现任何异常情况，立即妥善处置。

④精通物业管辖区域内的消防设备布局，能娴熟操作各类消防器材，并熟知防火与自我救援的相关知识。

⑤负责监督并检查公共设备设施的使用状态与环境卫生维护工作，一旦发现设施损坏，应立即报告。对于任何可能影响物业管辖区域物业管理的不当行为，应及时进行劝导和干预。

⑥严谨管理物业区域内的机动车辆，确保停车秩序井然有序。

⑦致力于参与专业道德和业务技能的持续培训，不断提升自我素养。

第十章消防员（保安员兼）岗位职责

1、坚决执行'预防为主，防治并举'的方针，深入研习消防专业知识，熟练掌握各类灭火器的操作规程。

2、实施有效的消防安全宣传教育，设立消防值日制度并建立健全消防设施档案，定期进行安全隐患排查，确保火灾报警设施在遇到紧急情况时能即时启用。

3、一旦物业辖区遭遇火警，全体员工需迅速投入应急救援行动，切实履行义务消防员的使命，严禁在紧急情况下找借口推脱责任。

4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；

5、加强辖区内动用明火的控制和管理。

第十一章监控值班员岗位职责

1、实时监控保安目标的动态，一旦察觉任何异常或潜在风险，应立即通报当班保安进行处置，并通过对讲机或电话迅速向队长报告。同时，持续更新事态进展直至问题完全解决。

2、掌握所负责设备的性能特征与操作流程，能够独立实施操作，并具备基础的设备维护能力。

3、在遇到任何异常状况时，务必坚持核实，及时报告，并确保详细记录相关情况。

4、负责设备的日常巡视、情况记录；

5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。

第十二章维修人员岗位职责

1、秉承公司的决策，积极服从管理和严守规章制度，培养卓越的服务理念。

2、掌握物业管辖区域内的各建筑物楼栋编号、单元划分、户数详情，以及房屋构造、供水设施、供电设施等各类管线的具体走向。

3、确保严格履行既定的服务内容和服务标准，积极响应并及时处理业主的各项报修需求。

4、致力于为业主提供优质多样的便民服务，确保服务周全、热忱且严格按照规范执行，至今未接获任何投诉。

5、确保工作安全，员工需依据规定时限着装并佩戴工作牌，严谨履行操作规程，从而有效防止意外事故的发生。

6、确保在任务完成后迅速整理并清除施工现场的临时物品，服务流程中需征得业主的签字确认。

7、确保工具的妥善保管，坚决抵制资源浪费，按照规定程序领取和使用工具及维修材料。

8、负责对共用部位设施的巡视和保养。

9、负责每月整理并汇总报修与维修记录，同时制定详尽的材料采购计划。

1.3.1.3.团队配置详情

承诺函

招标人：商洛市江南惠民小区项目建设管理处

我方郑重声明：为本项目我们将配置总计45名专业人员，其中包括：(1)专业消防员6名。

(2)电工2人（兼职）；(3)电梯管理员2人（兼职）；(4)保安（持证上岗）。

我方为本项目配备人员均持证上岗

我方承诺服务标准达到3级及以上。

特此承诺。

投标人（公章）：xxxxxxxx有限公司

法定代表人/授权代表（签字或盖章）：

日期：2021年11月16日

附：人员证件

1.3.2. .项目定位与理解

一、项目概况：本项目位于商洛市新汽车站以北龟山为南，建筑面积约26万平方米。共15栋楼3553套房屋，其中公租房9栋2849套房屋，限价商品房6栋704套房屋。

二、服务范围：承担该住宅区物业设施的设备管理与维护保养工作。

1、楼内共用区域：

1)、地面：

每日对电梯前厅进行一次全面清扫，并于每十日实施深度清洁擦拭。

有电梯的楼内通道和楼梯，每2月拖擦1次；

2)、墙面：

墙面处理如下：高度两米以上的涂料覆盖区域，建议每半年进行一次清洁；而对于两米以下的贴砖墙面，每月需进行一次擦拭保养。

3)、每日维护：楼梯扶手、电梯按键及照明开关操作面板需每三天进行一次清洁擦拭。

4)、每月对栏杆、窗台、消防栓及标识牌等公共设施进行一次清洁维护。

5)、定期维护：公共照明设备的天花板清洁工作，每季度实施一次尘埃清理。

6)、定期维护包括玻璃门窗，每半年进行一次全面擦拭，特别针对门厅的玻璃，每月实施单独清洁。

7)、天台、屋顶，定期清洁。

8)、每日对电梯轿厢进行一次全面清扫与擦拭；同时，每三个月实施一次电梯门壁的抛光保养。

2、楼外共用区域：

1)、硬化道路地面：每日清扫1次，其中广场砖地面每月拖擦或冲洗1次，地面垃圾滞留时间不超过3小时。

2)、绿地、明沟：每月清理1次。

3)、公共照明设施、宣传展示栏以及小型装饰物：常规情况下，每月擦拭一遍（高于2米的部分每三个月进行擦拭与除尘作业）。

4)、道路上的积水、积雪清扫及时。

5)、水箱的二次供水按照相关规定定时接受清洗，并实施定期巡查，确保水质始终符合卫生标准。

6)、每日实施全方位卫生间清洁，确保无显著异味留存。

3、垃圾的收集与处理：

1)、生活垃圾日产日清。

2)、确保垃圾中转站的清洁卫生，依据实际需求实施冲洗与消毒措施，从而有效抑制蚊蝇等病媒昆虫的滋生。

3)、实施定期害虫防治措施：每季度对公共区域如客井、明沟及垃圾房实施药物喷洒，每半年进行一次鼠类灭杀。在进行农药喷洒或鼠饵投放前，务必提前通知业主/物业使用人知情。

4、绿化养护管理内容、标准

1)、维护草坪：确保每年进行两次及以上的常规修剪，以维持其平滑整洁；实施适时灌溉，并定期执行除草作业。

2)、树木维护管理规范如下： - 乔木与灌木需定期实施修剪，确保树冠完整。对于存在倒伏风险的树木，务必及时进行扶正并加固。 - 篱笆、球形植物以及造型植物根据其生长状况和设计要求，实施适时修剪，每年进行两次。 - 地被植物及攀援植物需进行定期修剪和整理，保持整洁美观。

3)、根据植物种类特性和生长需求，科学地进行土壤施肥管理。

4)、确保病虫害防控效果显著，目标疾病和害虫的发生率控制在20%以下。

5)、所有枯萎凋零的花草树木，应于两个月内予以清理，并视情及时进行补植工作。

三、服务标准及人员配备

1、服务标准为3级及以上。

2、人员配备：总人数不少于45人。

四、人员配备要求（整体人员配置不得低于45人）：

(一)岗位要求

人员配备：总人数不少于45人，其中：(1)消防员不少于6人（专职）；(2)电工不少于2人（兼职）；(3)电梯管理员不少于2人（兼职）；(4)保安（以上人员必须持证上岗)。

(二)人员管理要求

1、项目服务团队需由素质优秀、业务娴熟的专业人员组成。所有入选人员需体魄健壮，政治立场坚定，已签署完备的《劳动合同》及《保密承诺书》。我们将确保按照约定全额支付员工薪酬，其工资标准不低于陕西省最低工资标准的相关规定。同时，我们将依法为员工履行社会保险义务。

2、管理岗位人员要保证人员长期稳定性；

3、服务商需依据岗位、工种及季节特性，配发统一的工装和工牌。所有物业服务人员须身着规定的工作服上岗，确保其整洁且着装规范，同时展现出文明用语和礼貌待人的职业素养。他们必须严格遵守招标单位的各项规章制度，珍爱公共设施，维护公物完好。

4、实施定期的员工技能提升培训和技术知识培训，伴随考核与监督机制，旨在强化员工的专业能力、安全防护认知及职业道德素养。

5、项目服务团队需确保所有成员的人事档案完整无缺失，且个人历史记录清白，严格履行与招标方订立的协议条款，并主动向招标单位提交相关资料以便进行核查。

五、技术需求

物业服务内容

(1)客户服务管理；

(2)日常维护与管理：针对建筑主体及公共区域的职责与执行

(3)安全防范、秩序维护与管理；

(4)设施、设备运行与维护管理；

(5)清洁保洁管理服务；

(6)绿化养护管理服务；

(7)档案资料管理服务；

(8)特约代办服务。

六、物业管理质量标准

计划依据《陕西省住宅小区物业服务指导标准》(旨在提供相当于三级服务水平的等外服务)的准则，针对小区的具体情况进行操作。

1、基本要求

1)、按照规定，需签署'前期物业服务协议'或'物业服务协议'（以下简称为'协议'），同时公示服务标准和服务费用明细。

2)、物业服务企业应构建健全的体系，包括质量管理、财务管理及档案管理制度，并配备详尽的物业管理服务实施方案。

3)、承接项目时，按规定履行查验共用部位、共用设施设备职责，承接手续齐全。

4)、所有房屋及公共设施设备的档案与住户信息记录完整，已按类别整理编纂成册，管理体系井然有序，便于随时查阅。

5)、所有员工，物业服务企业严格遵守，身着标识，其行为举止规范，且主动展现出热忱的服务态度。

6)、物业服务的专业人员必须遵循国家相关规定，获取与其职责相匹配的相应资格证书。

7)、服务接待中心位于物业管理区域，提供全天候8小时服务热线，专门负责接收业主与物业使用人的维修申请与投诉事务。我们实施了完善的回访机制，确保每项反馈均有记录可查，年度回访覆盖率达到了70%以上。

8)、确保每年至少举行一次业主对物业服务的满意度反馈，目标满意率维持在60%以上。

2、房屋管理内容、标准

1)、确保房屋公共区域的日常管理和维护工作有序进行，相关巡检与保养记录完整详实。

2)、按照房屋的实际使用年限，实施定期的公共区域使用状况评估，随之制定并更新维修规划和住房专项维修资金运用方案。针对上述评估结果，向业主提交详细报告及建议。在遵循业主或业主大会的决议以及国家相关法规的前提下，负责组织维修工作。

3)、实施每半个月一次的全面检查，涵盖物业管理区域内的楼宇单元门、楼梯通道以及所有公共部分的门窗与玻璃设施，确保定期进行维护保养。

4)、根据合同条款、正式管理规定（如临时管理规定）以及房屋使用指南，我们致力于指导业主/物业使用者恰当地使用物业，共同确保房屋公共区域及外观的完好性。对于任何违反法律规章和管理规定的举止，我们将迅速予以劝导，并及时向业主委员会及政府相关部门通报情况。

5)、根据房屋装饰装修及安全使用的相关规定和现行管理规定（临时管理规约），特向业主公示室内装饰装修的禁行行为与重要提示。实施每日五次的施工现场巡查，以确保施工过程的合规监督。对于任何可能危及房屋结构稳固、改变外观风貌，或擅自改动共用设施的行为，我们将立即采取行动予以制止，并及时向相关政府部门报告。

6)、物业管理区域配置了详尽的平面图、导向指示牌、建筑标识和公共设施场地的标志，确保这些标识物维护得当且醒目易辨识。

3、共用设备设施维护内容、标准

1)、根据合同规定，负责物业管理区域各项公共设施设备的日常维护与维修保养，确保相关记录完整详实。

2)、建立健全了设备运行维护保养与环境卫生清扫的管理制度。

3)、设备运行过程中始终坚持执行标准操作程序，未发生过重大管理责任事故，并已制定并实施了突发事件应急处置预案，相关处理记录完备。

4)、设备用房应当维持清洁与通风的良好状态，确保无任何渗漏、溢出、滴水或鼠害现象的发生。

5)、确保消防设施设备的定期维护与即时可用性；消防通道始终保持畅通无阻。

6)、常规公共设施设备每四日实施一次详细巡查，并确保生成相应的巡查记录。特种设备的巡检则遵循专业的标准化操作流程进行。

7)、当公共设施设备需进行维修或升级更新时，应迅速制定详细的维修及专项更新改造方案，并准备相应的住房维修资金使用规划。随后，将上述计划和建议提交给委托方，依据委托方的决策以及国家的相关法规，组织并实施维修或改造工作。

8)、提供全天候24小时应急报修热线服务，承诺急修响应时间不超过半小时，常规维修任务将在48小时内或根据双方协定的时间段内抵达现场处理。

9)、共用照明设施完好率70%以上。

10)、区域内的物业管理道路平整，确保车辆与行人的顺畅通行。

11)、载人电梯24小时运行。

12)、所有可能对人身安全构成威胁的设施设备和区域，均配置了醒目的警告标志，并采取了相应的防护措施。

13)、实施定期维护，每季度对雨、污水管道进行详细检查，确保其畅通无阻；并每年实施一次全面的公共雨、污水管道疏通作业。

14)、实施定期维护，每季度对化粪池进行全面检查，并确保每年进行一次彻底的清理作业。

4、公共秩序维护内容、标准

1)、24小时不间断监控主出入口，并对重要区域及关键部位实施定时巡检。

2)、24小时不间断的安防监控报警系统运行要求，录像资料需按照预先设定的时间期限进行保存管理。

3)、所有进入物业管理区域的机动车辆必须进行注册登记管理。

4)、所有进出物业管理区域的装修施工人员均需实施临时出入证管理制度。

5)、确保业主和住户遵循临时管理规约中的约定，严禁在区域内养殖家禽、家畜。对于宠物饲养，须严格遵守相关法规，一旦发现违规行为，应及时予以劝阻并上报，积极协助相关部门进行相应的处置措施。

6)、制定完备的突发事件应对方案，包括火灾、治安及公共卫生事件，确保在事态发生时，迅速向委托方及政府相关部门通报情况，并积极参与并配合实施相应的应急处置措施。

七、服务期限：三年（暂定）。

1.招标人每年会对乙方的服务质量进行评估，若评估结果未能达到预设标准，招标人将有权在无需任何条件的情况下解除合同。

2.如中标单位能满足甲方设定的所有标准与条件，服务合同在三年期限届满后，将有续签的可能。

八、收费标准：

(1)物业服务费：

商业用房：2.00元/平方米；

公共设施如幼儿园、医疗机构等，其物业维护费用按照商业用房标准的70%，折算为每平方米1.4元。

住宅公租房的租金范围为每平方米0.5元至0.7元，包含0.5元和0.7元整。

定价范围为每平方米0.6元至0.8元，包含0.6元和0.8元。

(2)垃圾清运费：每户每月6.9元；

(3)公共照明、水电损耗等据实分摊；

(4)电梯收费标准如下：基础费用为0.30元/次，之后每上升五层额外加收0.05元，特别说明，首层乘坐免费。

(5)水费：3.4元/吨；

(6)取暖费：5.4元/平方米（注：按商洛市城市供热指导价执行），温度：，供热时间按国家标准执行；

(7)空调费据实结算；

(8)地下停车车位服务费：80元/月；

(9)在服务期间，对于甲方尚未转交给乙方的空置房屋，乙方不得擅自收取任何费用。

注：如遇国家政策变动按政策文件进行调整。

九、其它：

1.所有现场人员应对临时增加的机动任务积极响应，无条件地配合并遵从指令。在此情况下，服务费用将保持不变。

2.受市房管局委托，无偿代收房屋租赁费。

1.3.3. 全面物业管理策略与解决方案，关键问题剖析及应对措施

物业服务，是谓服务于人。

自公司成立以来，我们专注于此类项目的优质服务，积累了丰富的实践经验。对项目特性及目标客户群体有深入理解。秉持一贯的优良传统，我们致力于提供精细化管理，凭借专业能力精细呵护业主的物业，以此提升楼盘的格调与价值，确保物业的保值增值。运用先进技术手段，我们全力支持客户的美好生活愿景的实现。

在当前社会视角下，物业服务被视为生活的基石而非单纯的附加设施。其服务质量对众多住户的幸福感具有决定性影响。我们计划依托智能科技，以居民生活为中心，优化服务项目设计，着重提升商洛市明珠花园小区的人际互动体验。坚持以客户为中心，力求创造一个温馨便捷的生活环境，构建理想的家园服务体系。

项目服务定位

近年来，我司在各业态项目的管理与服务模式上实现了创新，构建了相对完善的管理体系。基于对我司多年本项目实际管理服务的累积经验，以及对同类住宅小区服务的借鉴，我们明确了本项目的服务定位如下：

1、构建‘安全舒适·美好生活’为主题的安全保障体系

A.采用先进的车牌识别系统与人行闸机管理项目出入，同时对单元门禁设施进行全面梳理与维护，针对存在的故障问题实施及时修复，从技术防范层面确保项目的安全无忧。

B.进行全面的消火栓与灭火器设备核查，及时修复或补充已过期、损耗或遗失的部分，并实施定期维护检查，确保设施的完好与有效性。

C.凭借丰富的管理经验，我公司将实施一项策略，即通过记录并更新门禁卡编号，对进出人员的变动进行及时且有效的门禁卡回收注销操作。

D.实施每日、每周、每月及年度消防设施维护，确保所有消防设施设备的稳定运行。定期对疏散通道进行全面核查，保证其始终处于畅通无阻的状态。

E.项目内服务人员应定期接受专业技能培训，确保其熟练操作各类消防与技术防范设备，全面了解并能执行针对刑事、治安事件及各类灾害事故的应急处置预案。

F.实施定期消防基础技术培训和知识讲座，组织消防疏散演练活动，以此提升物业服务中心各级员工的消防安全能力。

2、舒适——营建“舒适生活”环境

本项目旨在深入贯彻大社区文化理念，凭借专业热忱推动社区文化建设。我们将整合多元社会资源，策划举办诸如"业主运动会"、"中秋庆典"以及"新年狂欢"等盛大的主题社区活动，以构建业主互动交流的平台。此外，我们还将积极倡导业主组建篮球、健身操等兴趣社团，鼓励广大业主积极参与丰富的业余生活。

我司将致力于对园区车位资源进行全面梳理，并优化机动车停放管理，以确保园区业主的停车工作高效顺利进行。

服务理念

商洛市明珠花园小区以其设备的完备性，营造出一个宜人的生活环境，致力于为居民创造一个舒适、安全且充满人文关怀的生活空间。鉴于项目特性，作为在专业和社会化层面均具备高度标准的我司，目标是为全体业主打造一个优美、洁净且文明的居住环境，树立物业行业的典范社区规划。

高标准要求，高水平管理

在商洛市明珠花园小区的物业服务进程中，我们始终坚持标准化服务规范，致力于提供卓越的管理和高品质服务，以确保服务目标的顺利达成。为此，我们将实施一系列严格且高效的质量控制措施。

实施专业一体化的严谨管理与规范操作，确保兑现招标文件及合同中所作出的各项承诺。

为了实现严格的质量标准和卓越的管理水平，我司倡导员工角色的双重性：他们既是管理的受体，又是执行者。我们推行以人为本的管理模式，充分激发员工的主动性和创新精神。

积极倡导并充分挖掘我司业主的自治与维权潜能。成熟的物业管理体系构建在业主自我管理和约束的坚实基础上。我们致力于通过宣传教育、文化活动以及有效的沟通平台，激励并动员全体我司业主投身于物业管理，实现业主自治与专业化的物业管理相辅相成。

致力于全方位的互动交流，强化法制观念，实施规范化管理，坚持以诚心诚意保障公司权益。我们致力于推行实质性的服务，力求解决实际问题，促进物业管理公司与业主间的积极互动。鼓励广大业主积极参与，共创和谐局面，实现显性管理主体（物业公司）与隐性管理主体（业主）的无缝融合。此举将提升我们的管理工作深度与效率，实现事半功倍的效果。

优化风险管理策略：鉴于物业价值的日益增长，实施保险机制并倡导共享责任，是现代物业企业管理的明智选择。针对公司持有的重要资产如大型设备、设施及车辆，我们将主动投保包括停车场责任险和机器损坏险在内的各类保险，从而将更多资源倾注于服务提升上。此举旨在确保业主权益得到充分且实质性的保障。

我们坚持明确的组织导向，持续推动观念革新。秉持以客户为中心的理念，视其为公司发展的首要驱动力。积极采纳并应用当代营销理论与实践策略，这正是我们实现可持续发展战略的核心内容之一。

随着经济的迅猛发展和生活水平的显著提升，人们对知识的需求与生活品质追求同步增长，对所居或工作环境的物业管理水平提出了更高的期待。他们期望服务既高效又优质，同时追求管理层面的精细与覆盖范围的广泛。我们的物业管理实践定会赢得广大业主的赞誉和支持。

致力于实施以人为本的物业管理策略，着重关注业主的需求、环境保护以及社区发展，深刻领会马斯洛的需求层次理论，旨在满足多元化的居民需求，提升生活与工作的舒适度，营造出温馨和谐的社区人文气息，使我们公司成为充分展现人本精神的生活空间。

构建"服务中心"与"智能监控中心"，构筑高效的信息通信网络。此中心凭借尖端的计算机信息网络技术，全面负责信息的采集与处理，实施指令后进行追踪管理，确保管理无遗漏，盲区消除，持续优化服务品质并拓展服务范畴。在公司内部设立智能监控中心，对所有智能设备实施实时监控，实现实时数据更新，从而提升应急响应能力。

积极寻求与专业的企业管理策划与咨询机构的深度合作，我们实施诊断与自我剖析，以此推动管理工作持续优化。坚持以开放的态度追求管理效能的最大化，我们选择与卓越的合作伙伴携手，共同揭示管理中的问题，修正不当的管理理念。

构建全面的商业信息服务体系：积极拓展与各类商家及专业服务公司的广泛合作网络，旨在满足多元化需求，提供高效、贴心的全方位服务。坚持以客户为中心，竭力满足个体需求，致力于提升员工满意度，全心全意为服务宗旨付出努力。

财务运作遵循独立核算原则，确保深度透明。物业收益盈余将按比例返还，专项用于公司发展，所有资产明细定期公开，公开接受业主的审查与监督，从而有效提升财务公正性，杜绝潜在的腐败现象。

秉持前瞻性和创新性的理念，以及全面的服务导向，我司作为一家物业服务企业，致力于提升物业管理工作的前瞻性，并拓展视野与理念，积极树立行业典范。

实施形象设计榜样作用

我司已斥资实施企业形象识别系统(CIS)的升级，其成效显著。我们计划对公司的整体视觉形象进行全面重塑，涵盖导向标识、标志体系、环境布局以及员工着装等方面，以此强化企业的文化特色。

致力于提供无痕干扰服务：充分理解和尊重每一位业主的独特思维模式与工作习性。我们通过精准管理服务流程、时间安排及内容实施，确保我司在享受高效服务的同时，日常生活不受任何不必要的打扰，例如执行夜间静默设备维修等。我们的物业团队承诺，将恪守专业界限，非必要信息不询问，非必要时刻不干涉。

构想中的目标是营造优美、舒适、安全、文明且洁净的生活环境。

构建坚实的基础：我们优先发展智能化安全保障系统、优化环境设施并完善交通网络，引入一系列具备前瞻性的高端设备与设施。这些精心打造的硬实力，有力支撑了公司环境的优美与文明建设，奠定了优质的物质基础。

在明珠花园小区的智能化安防设施基础之上，结合我司丰富的安防实施经验，我们坚持以技术为主导、人防与物防并重的全方位治安策略。对于保安队伍，我们将实施半军事化管理模式。在岗位设置上，兼顾流动岗与固定岗，以及正装与便衣的灵活运用。同时，我们强调全面防控与重点区域相结合，构建高效治安快速反应机制，确保治安防范体系的严密无疏漏。

致力于装修管理的实质执行，我们坚决防止任何违规装修行为。秉持预防优先，违规必惩的原则，我们着重实施以下措施：    - 宣传与培训：大力强化装修单位和员工的教育，涵盖装修规定和标准，确保制度公开透明，有章可循。    - 严谨审批：严格把控装修申请流程，明确装修方的契约责任，坚持公正无私，无缝隙监管，构建全面的装修跟踪管理体系。    - 多元监督：通过综合运用事务助理、装修监察人员及保安团队的协同管理，从源头遏制违章装修的滋生。    - 违规处理：对于违章行为，我们首先通过说理和情感沟通寻求解决方案。若无法协商，我们将采取扣除装修保证金等强制措施，并借助行政部门和新闻媒体的力量施加压力。必要时，将依法行事，确保法规得到严格执行。

致力于构建'绿色家园，守护社区环境'的浓厚氛围，提升全体员工的环保认知，丰富环保知识，积极推动绿色产品和服务的采用，从而塑造一个深受大众喜爱的绿色企业形象。

致力于物业管理与精神文明建设并举。我们全面推进环境文化、行为文化、制度文化、精神文化和网络文化的构建，深入挖掘中国五千年的文化底蕴。通过丰富的社区文化活动，塑造出一个团结友善、乐于助人、无私奉献的和谐而温暖的企业文明氛围。

我公司的物业管理模式：融合企业精神与特色  以我公司深厚的企业文化底蕴为根基，我