职业技术学校综合服务管理服务方案

招标编号：****

投标单位名称：****

授权代表：****

投标日期：****

第一章 详尽的项目执行计划

第一节 项目需求分析

一、 项目基础详情

学校始建于1970年，原名芙蓉矿务局第一中学校，所属原国企芙蓉矿务局，原国家煤炭工业部一类标准化学校。学校位于珙县巡场镇，学校占地面积61333平方米，建筑面积49939.60平方米，有博学楼、精技楼、务俭堂、学生宿舍楼四栋，标准运动场一个。其中：

学校共有四扇大门，其中两道专设为消防应急出入口，通常保持关闭状态；正门及停车场出入口则常规保持开放状态。

校园内配置有两栋专供男生住宿的宿舍楼与两栋为女生设立的宿舍楼，每栋均拥有五层，总计可容纳大约3076名学生入住。

一层和二层专设为外包式食堂，三层和四层则配备有室内篮球场及多功能活动室。

精技楼1栋；

博学楼为E字形。

学校坚持“立德树人、全面发展”为根本任务，坚持“以提高质量为核心、以持续改革为动力、以促进就业为目的、以服务发展为导向”的办学宗旨；坚持“以市场为导向，以素质谋就业，以技能创财富”的办学理念。遵循职业教育规律和学生身心发展规律，把培育和践行社会主义核心价值观融入教育教学全过程，关注学生职业生涯和可持续发展需要，坚持系统培养、多样成才，促进学生德智体美全面发展”的培养目标；秉承“厚德、笃学、强技、成才”的校训；以“求实创新”为校风；以“诲人不倦”为教风；以“学而不厌”为学风；以集团化和开放式办学，服务区域、县域经济社会发展。

新校区鸟瞰图

学校源远流长的办学历史与深厚的文化底蕴，促使我们公司高度重视此次投标。为此，我们精心组建了投标团队，实地考察并深入研讨学校的管理模式。凭借我们丰富的专业物业管理经验和对校园后勤社会化管理的深刻理解，我们针对学校后勤管理以及主管部门直接管辖中的痛点，提出了具有公司特色的定制化全程解决方案。凭借我们的优势、信心与实力，我们承诺将为贵校提供强大且专业的校区物业服务，致力于塑造和维护贵校在社会的良好形象。

冈卡画函

二、 项目详细描述与关键问题分析

（一） 项目概述或项目关键要素

本项目的服务内容为：

学校安全与秩序管理服务：确保日间教育环境的平稳运行（包含门卫职责、校门口安全维护、以及校园内的全方位监管与巡查）

环境卫生与公共场所管理服务（涵盖环境清扫、垃圾搜集与运输，以及废弃物处置等环节）

3.物业管理应急措施及预案。

确保校园内师生车辆的交通与停泊设施顺畅有序，以维持良好的通行环境。

物业管理的档案资料完备无缺，可供随时查阅。

6.学生宿舍管理工作。

7.设施设备维护管理。

物业管理公司的职责范围，包括执行所有适用的法律法规规定的事务，以及甲方可能的委托工作内容。

（二） 关键问题辨识

经过对本项目的深入剖析，我们确立了针对学校物业管理的管理模型：

在物业管理与服务的架构中，我们推行并完善了以项目服务中心为核心的前向化服务流程管理体系。通过构建以流程为基础的学校需求满足价值传递链，确保服务高效且精准地满足各方需求。

项目日常运营管理坚持以"质量与成本双重约束"为核心策略，致力于提供超越学校期望的"物美价廉"的优质服务产品，同时确保项目的顺利、有序且可持续运行。

致力于通过服务实施与校方的有效沟通，我们旨在确立与校方的平等伙伴关系，积极推动"平等互动"的服务理念，并实现与教职员工和学生间的沟通常态化的目标，以确保信息交流的畅通无阻。

根据项目特性和实际情况，我们在确立的管理模式基础上，构思了如下的全方位物业管理核心策略。

●强调成本控制意识和成本管理程序；

致力于流程团队的高效运营，并积极推动服务流程的持续优化

专注于不断优化和增强公共设施与设备的功能性能。

致力于提升员工的专业技能，并强化全体学生的积极参与精神。

致力于营造具有现代化特征的教育与办公空间，旨在提升校园的文化功能，以创造一个适应现代文明的理想学习与生活环境。

在对本项目的深入研究与详尽分析后，我司提炼出如下关键问题，作为入驻管理期间的重点关注点。

内部管理方面

在新校址迁建过程中，我们面临原校工作人员（包括临时工）的岗位安置问题。考虑到项目实际情况，我司郑重承诺，在招聘录用过程中，将优先考虑这些现有员工，以确保工作的顺利衔接。对于调拨至物业公司的工作人员，他们将与物业公司其他员工享有同等的待遇。

★组织培训，提高工作技能效率。

在我们公司入驻校园后，一项定制化的培训工作方案将被立即实施。鉴于新引进的员工在理念与行动上可能存在差异，初期两个月的培训尤为关键，其目标旨在提升员工的专业技能娴熟度，从而整体提升工作效率。

一、专业企业运作与学校后勤管理的优势 - 以专业性和高效性为核心，提供优质服务并注重性价比。 - 建立统一的视觉标识与形象，强化辨识度是提升管理效率的关键。 - 我公司策略之一是在校园内实施差异化工作服制度，针对不同工种定制，便于人员识别。 - 同时，我们将对校园内的提示信息和安全标语进行适时更新，确保其有效性和适用性。

★共同制定工作计划，实行无缝工作链接。

学校校园管理的实施涉及广泛的协同，包括甲方、乙方及第三方的紧密合作。为了确保工作的高效运行，我校教育事业持续发展，各项活动已建立稳定的流程与规章制度。我司计划采用月度总结与月初规划的管理模式，在制定计划时，我们将充分契合校方的整体战略，同步学校的步伐。若能实现双方共同制定并执行工作计划，具体操作则由物业公司承担，这将有效实现物业管理工作的无缝衔接。

服务的本质在于其动态履行与独特性，时效性和不可复制性要求对其进行全面的跟踪评估。为此，我们强调对服务执行流程的详细记录，明确关键绩效指标，以便于后续成果的公正评审。作为专业的物业管理服务提供者，我司着重于全程的文件管理，构建详尽的档案体系，确保每项日常工作的进行都有相应的记录表格，并尽可能地将工作目标转化为可量化的数据。通常情况下，我公司的物业管理档案保管期限为两年。

安全防范方面

★保安员一专多能，按技能分等级。

鉴于校园广阔，建筑众多，学生与教职员工数量庞大，保安员职责繁重，包括门岗监控、校园重点区域巡逻、消防设备管理、对大件物资出入实施监督以及维护车辆秩序等多元化任务。因此，他们需具备多项岗位技能，并根据掌握技能的多样性划分为不同等级，倡导一专多能的素质要求。

★健全组织，加强宣传，全员重视参与。

安全防范是耗费人力较大，属于半军事化管理，保安员的队伍建设是重中之重，队员的综合素质，忠诚度，自律性将是招聘关注的要点。校园安全设计的面广，特别是学生的安全，也是一项政治性的任务。因此，在学生和教职工中加强安全教育，宣传也是一个重要工作。每年能够在新生入学后开展一个安全教育的课程，则更有利于日后的管理工作。

★规范管理，坚持制度，常抓不懈。

安全防范工作本质上是全员共同参与，它兼具高度的专业性和技术要求，且具有社会化的特性。为了确保其有效性，必须实施规范化管理，建立完善的规章制度，并始终保持持久不懈的努力，持之以恒地执行各项防务措施。

校区装备了先进的监控摄像系统，该系统对校区的安全防护发挥着至关重要的作用。我们公司致力于整合科技防范与设备优势，确保监控犹如明察秋毫的眼睛，强调预防与迅速响应，同时重视相关资料的妥善保存。

校园保洁方面

根据楼宇、地面、绿化带、入口大门及卫生间等特定区域的保洁需求，实施细致的区域划分保洁策略，此举有助于提升保洁工作的效率与效果。

★实行保洁责任承包制，工作量化定岗考核。

依据各区域的工作负荷与学校规定，实施人员配置、岗位设定及标准化流程，旨在提升管理效率，强化监督能力，从而实现对工作质量源头的有效把控。

★对全校倡导环保校园，人人参与。

环境整洁是每一个学校师生和教职工共同的财富和义务，人人都有责任区遵守《市民公约》和学校的规章制度。因此我公司提议对全校发出倡导，每学期做一个《美化校园、整洁校园》的活动，以保持校园的整洁和美观；

我司员工，无论岗位职责或职务，皆负有自发主动的责任，致力于学校环境的持续维护。他们在规定工作时间内运用专业工具进行清洁，同时，对于任何时段发现的显著环境污染问题，会立即进行处理并劝导相关人员。这确保了全员的积极参与，形成了稳定的长效管理机制。

在公司总部的引领与支持下，我们的物业服务中心严格遵循学校规定和合同，积极投身于各类学校竞赛活动，深度融入学校运营。作为项目团队，我们全力以赴参与公司内部的各类评优选拔。此外，我司致力于参与教育领域与物业管理行业的各类评优活动，并郑重承诺，在接管的一年内将达到市级优秀标准。这些坚持不懈的努力，旨在显著提升服务质量，共同塑造甲乙双方的卓越声誉。

提升学生宿舍的管理与设施升级

★按照学校要求，执行宿舍管理制度。

学生的主要目标在于学校：积累知识，领悟人生真谛，以便为后续的升学和步入社会做好准备。他们的宿舍行为对学生的学习成效以及同伴的成长具有直接影响。鉴于此，学校已制定严谨的规定，物业公司承诺严格按照学校的指导，实施严格的宿舍管理规定。

★配合开展思想引导工作。

学生宿舍管理：学生生活的关键环节  作为学生日常生活中不可或缺的一部分，学生宿舍管理在学校的整体管理体系中占据着核心地位。据统计，学生日均在校时间大约八小时，其余时间主要用于课外活动与个人休息，这意味着他们在宿舍度过的时光超过在教室。因此，对学生宿舍的有效管理对于学工部门来说至关重要。  在宿舍环境中，学生的日常行为、思想动态以及人际交往能力得以真实展现。公司积极响应，全力支持学工部门，致力于引导学生的正确思想观念。同时，如条件允许，我们还会组织各类丰富多样的宿舍文化活动，进一步促进学生的全面发展。

宜宾市享有盛誉的学校，其学生主要源自周边学区分区。维护宿舍区域的生活与学习环境秩序对于保障学生在校教育的顺利进行至关重要。为此，宿舍管理部门将强化对学生宿舍的监管，实施定期巡查，详实记录学生的内务整理、行为规范、思想动态，以预防安全事故的发生。

三、 项目评估与整合策略

（一） 我们的服务目标与项目定位

致力于提供优质物业服务，以支持学校的卓越运营，从而培养未来的英才，树立教育行业的典范。

针对项目的特性，我们确立了物业管理服务的全局视角与战略定位：

致力于以满意度为导向，创新塑造独特服务标识，不断优化以满足全体教职员工及学生的满意度与信任，以满足他们日益增长的优质学习与生活需求。

我们致力于实施全面的学校管家服务，涵盖教职员工及学生的整个学习生命周期，同时持续深化前后端服务优化，旨在为全体师生提供更为精细与专业的服务体验。

我们的专业在于后勤保障与物业服务的实施，致力于学校的教学管理与学生发展，共同塑造未来的责任担当者。我们矢志成为教育设施物业管理的典范，致力于提升和传播学校的口碑与品牌形象。

（二） 详细服务方案设计

为了实现设定的服务定位目标，我们精心规划了针对学校的物业服务方案，详情如下：

1.123服务法则

公司秉承初始宗旨，专注于提升基础服务水平，致力于增强教育机构的满意度。我们践行'123服务理念'（一个核心，两种情怀，三种服务），使其内化于员工的职责与行动之中。具体表现为：坚持以学校为中心，视教职员工为亲族，视学生为伙伴，实行跑步式快捷服务、微笑式人文关怀以及专业化的技术支持。这正是我们持续提供优质服务的有力保证。

一个中心：一切以学校为中心

物业服务的优质表现体现在专业化的服务上，这使得学校能够专注于教育核心任务。我们的服务策略以学校为核心，通过统一分配和调度业务资源，有效降低了运营成本。同时，我们承担人员管理职责，确保提供符合标准的员工，从而免除学校在人事招聘和相关事务上的额外困扰。

两种情感视角：亲情式的对待教职工与学生，以及友情化的相处模式

秉持家园情怀，致力于教职工与学生的关怀。我们视他们如亲人，经常设身处地理解他们的需求，将物业管理服务转化为"便捷"，无论何时何地，我们始终在侧，需求一旦浮现，我们即刻响应。

我们提供全方位的服务保障：全程跑步辅导、始终如一的微笑接待以及专业水准的支持。

跑步服务：急教职工、学生所急、想教职工、学生所想；细心做好每一件小事：用心服务每一位教职工、学生；用心关怀每一位教职工、学生。我们服务学生宿舍，当学生生病时，我们宿管员工就是他们的姨妈，可以带他们去就医、盯嘱他们服药以至他们康复；当学生深夜仍秉灯看书，我们宿管员工会给予温馨的提示“早些休息，才有精力面对第二天的学习”；面对需求，我们的响应时间为五分钟响应；面对维修处置，尽全力解决。

容和您打招呼，校园里朗朗读书声、温馨和谐的学习氛围，是打动人心的钥匙。              微笑服务：当您走进校园，迎面而来公司的员工，都会用灿烂笑

专业服务承诺：为了满足学校的需求并兑现对学校的承诺，我们将持续提升物业管理团队的专业素养。具体措施包括：实施精细化的员工培训、确保服务流程标准化、运用先进的服务工具以及引入智能化管理系统来强化校区安全保障。我们致力于全方位保障校园安全，全力以赴提供优质物业服务。

整合并导入ISO 9001质量管理体系、ISO 14001环境管理体系以及GB/T 28001职业健康安全管理体系

为了在确保服务质量的实际执行与承诺之间建立坚实基础，并推动服务标准化与规范化，我们打算在学校的物业管理全过程中引入三标认证体系。此举旨在通过标准化的指导来实施服务，同时通过规范化的操作塑造卓越的服务品牌形象。

3.建立素质优良的员工队伍

优秀的员工奠定卓越的服务质量，进而赢得教育机构的认可与欣慰。在推进学校物业管理的过程中，我们坚持选拔那些德才兼备、素质出众且体魄健康的优秀人才，充实团队。我们致力于发挥员工的潜能，通过实施系统化的培训和严谨的管理，持续激发他们的专业成长，使他们不仅能积累知识与技能，更能实现职业价值追求，彰显个人在社会中的存在价值。

4.安全保障

学校安全被视为首要任务，我司深谙其重要性，承诺全天候为贵校提供全方位安全保障。我们构建了人防、技防与物防相结合的立体治安秩序防护体系，旨在营造一个安全和谐的学习与生活环境。在设施设备维护方面，我们运用专业技术和维护策略确保供水排水、供暖制冷、电气线路以及消防和监控系统的稳定运行，为教育环境的顺畅运转提供坚实支持。在宿舍管理上，我们除了提供周到的服务，更专注于强化安全管理，关注关键环节如宿舍安全用电、危险源排查、进出安全管理和夜间巡查，严格执行相关程序和流程，以实现对学校全境的无缝隙安全保障，确保师生们的安心生活。

5.承接查验，作校方的好帮手

在新校区启用前，如我司有幸中标，我们将全力以赴参与项目的承接查验工作。凭借专业能力，我们将逐一核查学校设施设备，揭示可能的问题，并协同学校监督施工单位的修正与完善。此外，我们还将建立共享的设施设备台账，为后续的设施维护保养与维修工作奠定坚实基础。

6.小而美，讲好故事

物业管理的基础服务是基石，为了巩固这一基础，我们公司始终坚持追求卓越，不仅致力于各业务板块的专业化、标准化和规范化，更倾力于提供细致入微的‘小而美’服务体验。我们精心打磨每一个服务环节，以满足师生们多样化的即时需求，使优质服务得以升华。特别地，我们推出了每月的便民服务活动，包括为教师和同学们修理电器、理发、缝补衣物等贴心服务；并实施‘朝迎暮送’政策，项目经理每日接送学生，如同值日老师般尽显关怀。在重要的节日里，如三八节和教师节，我们更是不忘为尊敬的老师们准备温馨的小惊喜。在贵校，我们坚守‘小而美’的理念，专注于品质提升，全心投入服务，全力以赴履行对贵校的承诺，力求达到最出色、最顶尖的水准！

7.“四效”合一

我公司的管理目标，旨在实现业主的高度满意，通过‘四效’合一的策略来达成这一目标。

我们的使命与价值，作为物业管理企业，旨在提升甲方资产的保值增值效益，并延长其使用寿命。

以下是"四效统一"的详细阐述： - **社会效益的实现**：致力于社会服务，推动经济社会的均衡发展。 - **环境效益的创造**：面向业主，致力于营造便捷、洁净、安全、文明的使用条件。 - **经济效益的提升**：服务于企业，助力企业的持续增长。 - **共赢效益的达成**：通过文明的全情投入，与学校共享互利共赢的局面。

在遵循招标文件项目规定的同时，我们依托丰富的物业管理实践经验和市场运营规范，针对本项目的特性，将充分挖掘并发挥公司的专业优势。致力于推行标准化与规范化的物业管理模式，致力于营造一个安全、舒适且整洁的校园环境。以此为基础，我们承诺为全体教职工和学生提供坚实有力的后勤支持，旨在实现物业价值的保值与增值目标。

（三） 明确服务期望与指标

我们的总体愿景是将本项目塑造为四川省职业学校的卓越示范项目，在一年的时间内实现这一高标准目标。

设定"零投诉"服务作为质量管理的核心追求，我们秉持专业化的管理理念与规范化服务标准，始终坚持"以人为本"的服务导向，致力于在校内营造一个令人心旷神怡、安心舒适、畅顺便捷的学习和生活空间。

致力于实施严格的环境保护规章制度，旨在打造一个集节能、环保、健康与安全为一体的绿色校园环境。

（四） 策略规划与全面管控

1.秩序良好的需求

秩序井然的校园环境是保障师生高效工作与学习的基石，同时也是衡量物业管理首要标准。秩序的优劣直截影响着教学与生活质量。因此，致力于满足师生对于优良秩序的需求，将成为管理工作的核心任务。

2.环境需求

环境的优美对于工作与学习至关重要，它象征着当代居住理念的提升，也凸显了物业管理在环境保护与景观美化方面不可或缺的角色。我们的首要任务是为师生创造一个优质、宜人的工作与学习空间，这是衡量物业管理服务质量的基本准则。

3.精神需求

随着生活品质的不断提升，人们对居住环境的需求已超越了基本的‘衣、食、住、行’范畴，愈发注重人文因素。因此，追求的理想状态不仅是物质空间的舒适，更是精神层面的文化内涵与和谐氛围的营造。

（五） 详述的物业管理实施方案

根据学校特性和管理关键因素的深入剖析，以下是我们拟议的具体管理举措：

1.整体设想及策划的确立原则

目标明确，共建精品；

精心管理，周到服务；

以人为本，持续改进；

诚信经营，满意达标。

2.高标准、高水平管理的措施

(1)组建专业化、高素质的员工队伍

为了树立新校园的物业管理标杆，一流的项目需匹配顶级的服务品质。为此，我们着重选拔那些拥有深厚管理阅历和卓越管理才能的管理层人员，以及技术娴熟的操作团队。这样的组合将确保物业管理服务队伍的专业素质得以充分保障。

在员工治理策略上，秉持'以人为本'的原则，强调尊重、教育与援助。通过实施'人性化'管理方法，我们致力于实时洞察员工的心理动态和思维状况，迅速识别并纠正员工在言行中流露出的负面情绪，以防止可能影响服务品质的问题于初期阶段就得以解决，确保服务中心的工作环境稳定有序，不受任何干扰。同时，我们将积极推动人才素质提升工程，设定团队专业化、管理现代化和观念统一化的目标，包括人才发展规划、实施精准考核与管理机制，从而打造一支高效能的专业人才队伍。

(2)建立和实施完善的质量管理体系

我司计划在校区实施ISO 9001质量管理体系、ISO 14001环境管理体系以及OHSAS 18000职业安全健康管理体系，依托全面质量管理策略，对三者进行深度融合。自建设初期起，我们将严格遵循高标准、高起点，采用科学的管理手段和规范的操作流程，致力于营造优美舒适的环境，确保安全文明作业，同时注重打造洁净空间。

(3)实行服务标准化

致力于提供无瑕疵的师生服务，始终坚守服务质量的卓越标准。我们秉承‘严谨追求，主动奉献’的工作理念，使其在每个岗位与工作任务的实操中得以充分体现。为此，学校将积极推动和强化管理质量与服务品质提升工程，以确保服务品质的完善与零缺陷的实现。

3.创造优美舒适、文明、洁净环境的设想

(1)安全管理服务

构建一套全面的治安应急响应体系：在日常管理中，我们将实施'三位一体防护'(实体防范、技术防范与人员防范)策略，推动群防群治，融合中央监控与区域管理，区别对待重点区域、一般区域及不同时段。秉持预防与应急并重，兼顾消防预防与应急处置的原则，我们通过建立高效秩序维护团队，科学配置岗位，规范作业流程，确保所辖区域全天候的安全防火、车辆顺畅通行以及杜绝责任事故的发生。

致力于提升环保文化和生态环境建设，倡导并深化环保意识

实施环保文化理念的深度植入策略，具体举措包括：组织环保主题文化活动，展示环保标语，以及采用环保型服务设施。这些方法旨在传播环保知识，激发在校师生对环境保护的意识提升，鼓励他们以实际行动响应，从个人做起，珍爱环境，共同塑造一个整洁、宜人的工作与学习生活环境。

4.建立节能降耗模式

在致力于提升服务质量的同时，我们秉持科学管理的理念，始终坚持'节能、降耗、增效'的策略，不断优化运营机制。我们对'创建节约型管理'工作的高度关注尤为显著，积极响应国家节能号召，满足客户期望。以降低办公楼设备运行能效为核心，我们采取了一系列行之有效的措施，进行了大量的细致工作，强化了能源管理和控制。

针对学校特点节能降耗主要采取了以下措施：

强化节能降耗工作的宣传教育，提升全体员工的节能减排认知

设立能源监管机构，实施定期的消耗状况总结与深入分析，从而制定并执行节能策略。

提升设备技术革新程度，优化设备运行效能，强化节能自动化控制系统

注重细节，从点滴做起，勤俭节约水资源与电力，积微致著。

针对室内环境的温度调控，目标是实现夏季室内外温差维持在7℃至9℃的理想区间，这一设定兼顾了人体的健康舒适度与能源效率。在炎热的夏季，当室外气温超过35℃时，推荐将室内温度设定在26℃以上。研究表明，每提升室内温度1℃，大约能减少10%的冷负荷，从而降低约8%的运行成本。定期对学校的空调系统进行功能检测，确保温度调节设备的良好运行至关重要。同时，应频繁监测室内温湿度状况，一旦发现异常，应立即进行适宜的调整。

在转换季节，商务楼宇凭借自然通风实现制冷，即运用'无能耗空调'原理。由于室内热源如人员、电子设备及照明的存在，这类建筑在过渡期往往需进行温度调节。通过引入相对较冷的室外气流，可以有效降低部分或全部的制冷需求，从而节省制冷系统的能源消耗。这种方法在业界被称作'免费空调'策略。

操作要点：

评估新风系统的通风效能，实施挡风板与过滤器（滤网）的清洁工作，并视情况对挡风板的角度进行适当调整。

若新风效能不足，建议增设新风供应装置及排气设备。

四、 项目管理流程与规则详解

（一） 项目管理架构与操作规程

经过详尽的调查研究，我司明确了学校物业服务的管理策略。

为了确保物业管理工作的顺利实施，我公司将遵照政府主管机关及甲方的监督与指导，依据各部门的专业特长，构建一个高效能、结构优化的管理服务体系，通过各部门间的协同合作，高效地履行学校物业管理的各项职责。

物业服务中心，由学校物业服务项目部设立，作为核心部门，安全保障部、环境卫生部与宿舍管理部各岗位协同高效运转。

1、物业服务中心：

履行业主服务、信息管理、调度协调、品质监控等关键职责，并担当来访接待等后勤保障任务。

2、环境卫生部：

1. 承担校园内道路、地面、建筑物周边及围墙边明沟的维护，包括花圃（绿化地带）和公共设施（如停车场）的清洁工作。 2. 及时清理房屋周边的杂草，并处理因保洁、绿化作业产生的垃圾，以及因监管疏忽或项目装修产生的废弃物料（如旧家具、废花盆和其他废弃物）。 3. 负责将所有收集到的垃圾运送至环卫部门指定的存放区域。 4. 配合学校和相关部门完成安排的阶段性突击清洁任务。

承担绿化区域的日常维护工作，包括草地、荫生植物丛、树木以及绿篱的养护管理。

承担学校公共区域的电力供应设施、消防设备（不包括中央空调）以及各类水电设施的日常维护与管理任务，此外，还负责门窗、锁具、桌椅等日常的维修保养工作。

3、秩序维护部：

承担区域内的公共安全维护和秩序管理职责，涵盖门卫站岗、定期巡逻、预防盗窃和火灾，以及执行消防规定。积极协同公安机关及相关政府部门处理物业管理区域内的所有治安相关事务。

致力于车辆行驶与停放的有序管理，全力支持采购单位的停车位规划，严谨管控各类交通指示标志的规范设置。

4、宿舍管理部

宿舍安全管理由宿舍管理部全面执行，实施全天候门卫值守制度。部门积极与教务部门保持紧密联络与信息交流，严格遵循相关规定与标准，致力于维护宿舍楼公共区域的安全防范。同时，迅速响应并处理宿舍内部的日常维修申报事务。

（二） 项目运作方法及流程

1.管理运作机制

说明：

项目运作流程的设计核心在于全面性、高效性和合理性，确保功能完备，管理无缝隙。实施项目经理责任制，整个项目的统筹与执行由项目经理主导进行。

依据ISO 9001质量管理体系的要求，整体运作流程的详细执行步骤

致力于提升学校的物业服务品质，以树立良好的社会形象为宗旨。

2.内部运作流程

说明：

项目设立专属的校区物业服务中心，负责统筹调度与协调，高效应对日常管理和突发情况。

实施日常例会机制：由项目部经理与各部门主管共同主持，确保每日晨会的举行，力求当天问题当日解决，不拖延至次日。

项目首问响应机制：项目部员工应对用户的所有报修请求、咨询建议、意见反馈及投诉实行即时响应，迅速转达给相关部门并全程跟进问题解决进程，以确保问题得以妥善处理，用户满意度得到保障。若未能遵循此规定，项目部将视作服务质量不达标，依据相关管理制度进行处理。

五、 详细的服务操作指南

依据学校的具体服务需求，包括服务内容、设施设备配置及服务质量要求，我司谨遵《物业服务等级标准》中的五级三类标准，致力于为学校提供卓越的物业服务。以下是详细的服务规则与标准：

（一） 标准化综合管理服务规格

（二） 公共区域秩序维护服务等级标准

服务级别	服务项目		序号		内容		服务等级标准
五级	人员要求		1		人员配备		秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的50％以上，工作认真负责，并定期接受培训。
			2		技能训练		秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100％，有培训教材及相关图文记录。人员训练有素，掌握基本的秩序维护技能。
			3		技能水平		能熟练使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉学校环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
			4		服装仪容		上岗时佩戴统一工作牌，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
			5		器械配备		配备对讲装置或其他必备的秩序维护器械。
	门岗		6		出入口值守		各出入口24小时有人值守，主出入口随时保持单人值勤，6：00-20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
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